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Cet arrêt de 2005 est un arrêt de revirement, car auparavant, la jurisprudence décidait qu’en l’absence de convocation ou de convocation irrégulière, le délai de 2 mois ne s’appliquait pas. Elle retenait l’application du délai de droit commun de 10 ans, devenus 5 ans.

L’assemblée générale constitue l’organe souverain décisionnaire du syndicat, ce qui implique pour le syndic d’y convoquer tous les copropriétaires ou leur représentant légal ou statutaire.

En cas de carence du syndic à cet impératif, le syndicat s’expose à se voir objecter l’inopposabilité des résolutions de ces assemblées générales auprès des copropriétaires lésés au-delà du délai réduit de deux mois, comme le souligne un arrêt de la cour de cassation du 12 novembre 2020 (19-20811) 

I. Convocation et notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires ou à leur mandataire : principe de l’obligation pour ces derniers de notifier au syndic existence et changement juridique

Un couple acquiert en 1963 un lot commercial à construire (qui ne sera jamais érigé) sur une résidence en copropriété sise à Orange (84), via une Société Civile Immobilière (S.C.I.), dont la gérance est assurée par l’époux.

Cette S.C.I. perd la personnalité juridique (existence légale) en 2002 pour défaut d’immatriculation auprès du Registre du commerce et des sociétés, ce qui l’a fait basculer dans le régime de l’indivision, propriété du couple.

Suite au décès de l’époux en 2003, l’indivision du lot n° 73 se compose désormais du conjoint et de leurs quatre enfants.

En raison d’un arriéré de provisions et charges que le syndicat estime au principal à près de 30.000 euros (hors demandes accessoires), son syndic assigne en paiement les quatre indivisaires les 24 et 25 février 2015.

Ces derniers contestent devoir ces sommes pour défaut de notification à la S.C.I., puis à l’indivision de la convocation et des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé budgets, comptes de la copropriété constitutifs de la dette et requièrent reconventionnellement la nullité de ces réunions du syndicat.

Le T.G.I. de Carpentras dans un jugement n° 15 - 00928 du 6 juillet 2017 condamne les copropriétaires débiteurs au paiement à titre principal 16.745,07 euros, actualisés à 19.690,60 euros par la cour d’appel de Nîmes dans son arrêt du n° 17 - 03305 du 23 mai 2019.

La décision des magistrats de Nîmes se fonde sur les principes généraux du droit de la copropriété, à savoir, qu’il appartient aux copropriétaires de notifier au syndic, directement, via leur notaire ou avocat tout changement statutaire et/ou d’adresse, conformément aux articles 6 et 32 du décret du 17 mars 1967.

A défaut, le syndicat, représenté par son syndic, est présumé avoir régulièrement rempli son obligation de notification de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale au propriétaire et à sa dernière adresse connue : «…Les consorts J.G. qui ne peuvent faire grief au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas régulièrement convoqué les indivisaires aux assemblées générales, compte tenu de leur propre carence dans l'information du syndic, alors que le syndic de copropriété n'a jamais eu pour seul interlocuteur que la S.C.I. R.C., ils ne sont pas fondés à demander l'annulation des assemblées générales sus visées et le jugement déféré sera confirmé sur ce point… »

En revanche, le syndicat ne peut prétendre au recouvrement de provisions et charges antérieures, en l’absence de justification d’une partie de la dette, mais aussi et surtout de la prescription décennale applicable conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction en vigueur au moment de l’assignation, délai désormais réduit à 5 ans, suite à la modification instituée par la loi ELAN du 23 novembre 2018), raison pour laquelle les juges n’octroient à celui-ci qu’une fraction de la dette requise auprès des débiteurs : « …Le syndicat des copropriétaires demande au titre de l'arriéré de charges due par l'indivision J. G. la somme de 32 425,26 euros arrêtée au 19 octobre 2017 suivant décompte du 7 décembre 2017.

Ce décompte faisant état d'un solde débiteur de 12 734,66 euros à la date du 1^er janvier 2007, sans que le syndicat des copropriétaires ne justifie du décompte détaillé de cette dernière somme, de sorte que la part de charges nécessairement prescrite ne peut être calculée, c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande à hauteur de 12 734,66 euros et y a fait droit pour le surplus… »

II. Convocation et notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires ou à leur mandataire : obligation de diligences du syndic et incidences dans le cas contraire pour le syndicat

Les indivisaires recourent cet arrêt selon le même argument juridique, à savoir la nullité d’une partie de la dette pour défaut de notification de la convocation, du procès-verbal des assemblées générales à la S.C.I., puis aux indivisaires ou à un mandataire commun.

Dans son arrêt n° 19 - 20811 du 12 novembre 2020, la cour de cassation fait droit à cette demande des indivisaires.

Les magistrats soulignent, que s’il appartient effectivement aux propriétaires de notifier tout changement statutaire au syndic, ce dernier est néanmoins tenu de mettre en œuvre des moyens pour identifier les propriétaires, et justifier de la notification de la convocation, du procès-verbal des assemblées généraux à ceux-ci ou à un mandataire commun (désigné amiablement par les indivisaires ou judiciairement par ces derniers, voire le syndic selon l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965), lorsqu’il a manifestement connaissance d’une modification intervenue.

Autrement dit, le syndicat, représenté par son syndic, ne peut pas faire preuve d’incohérence, en invoquant à la fois la méconnaissance de la situation juridique effective, alors même qu’il est informé du décès du gérant (tout en continuant à notifier illégalement à ce dernier les documents du syndicat), et qu’il poursuit en justice les indivisaires :

"… Pour condamner les consorts en paiement d’une somme de 19690.60eiros, l'arrêt retient que, compte tenu des circonstances de la disparition de la SCI et de la naissance de l'indivision, dont les consorts ne justifient pas qu'ils ont tenus le syndic informés, il ne saurait être reproché au syndicat ni de e pas avoir convoqué chacun des indivisaires, ni de ne pas fait désigner un mandataire commun pour l'indivision. 

En se déterminant ainsi, sans rechercher comme il le lui était demandé, si la SCI avait quant à elle été convoquée aux assemblées générales qui s'étaient tenues de 2007 à 2016, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision "

Dès lors, le syndic en sa qualité de représentant du syndicat, doit veiller à notifier la convocation, le procès-verbal au(x) copropriétaire(s) approprié(s) ou à défaut à leur mandataire commun désigné par ses soins, afin de ne pas exposer la collectivité à une absence partielle, voire intégrale de recouvrement de sa dette. 

En effet, bien que la notification du changement incombe réglementairement au(x) propriétaire(s) concerné(s), le syndic n'en demeure pas moins tenu de tirer les conséquences des informations dont il a manifestement connaissance et tient compte de manière fractionnée. 

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

I. Annulation judiciaire d’une assemblée générale : règles ordinaires requises

Une copropriété sise dans les Antilles française tient deux assemblées générales le 3 juin et 30 juillet 2015 convoquées par un syndic professionnel I. D.

Au cours de ces assemblées générales, le syndicat désigne à nouveau I.D. pour un mandat d’un an, ayant pour échéance le 20 juin 2016.

Ces assemblées générales font l’objet d’une action judiciaire en annulation (pour diverses irrégularités) par des copropriétaires opposants dans le délai de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal par le syndic selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette procédure contentieuse aboutit à l’annulation des assemblées générales dans leur ensemble par un arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 26 novembre 2018.

II. Annulation judiciaire d’une assemblée générale : conditions pour la nullité en cascade

Malgré l’invalidation des assemblées générales de 2015, comprenant notamment l’annulation de la résolution sur l’élection du syndic professionnel I.D, ce dernier poursuit néanmoins la gestion de la résidence, et décide de convoquer deux assemblées générales en 2016.

Sans attendre le résultat de l’action judiciaire en cours, tendant à la nullité des assemblées générales de 2015, deux personnes opposantes détenant des lots assignent, dès le 29 juillet 2016, le syndicat en annulation des assemblées générales de 2016 :

- afin, de ne pas se voir opposer une éventuelle prescription, en raison d’une action judiciaire introduite hors délai, autrement dit au-delà du délai légal de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal par le syndic ;

- certains de l’illégalité de ces réunions du syndicat, si celles antérieures de 2015 se révélaient invalidées par la juridiction judiciaire civile.

Leur requête en première instance étant écartée par le T.G.I. de Basse-Terre dans un jugement n° 16 - 00925 du 5 octobre 2017, les deux propriétaires opposants interjettent appel, avec entre temps, l’arrêt rendu le 26 novembre 2018 par la cour d’appel annulant les assemblées générales de 2015, intégrant entre autre la nullité de la résolution sur la nomination du syndic professionnel I.D.

La cour d’appel de Basse-Terre dans son arrêt n° 17 - 016841 du 22 juin 2020 n’a pas d’autre choix que de faire droit au recours de ces deux propriétaires à l’encontre du syndicat, un syndic ne pouvant pas réglementairement administrer un immeuble (ce qui induit la convocation des assemblées générales), lorsqu’il se trouve dénué de tout mandat légitime : «…Sur le fond, il est constant que suivant arrêt infirmatif du 26 novembre 2018, la cour d'appel de Basse-Terre a contradictoirement annulé les assemblées générales des copropriétaires de cet ensemble immobilier des 03 juin et 30 juillet 2015 désignant l'EURL I. D. en qualité de syndic pour une durée d'un an soit jusqu'au 20 juin 2016.

Or, il est admis que l'annulation de la décision d'assemblée générale qui avait désigné le syndic rend annulable l'assemblée suivante convoquée par ce même syndic rétroactivement privé de pouvoir.

Aussi, faute de preuve d'une régularisation de la désignation du syndic l'EURL I. D., il est de juste appréciation d'annuler les assemblées générales des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] en date des 2 juin 2016 et 19 juillet 2016 et ce faisant, l'ensemble des résolutions y contenues.

Les demandes indemnitaires accordées par les premiers juges seront également écartées. En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en toutes ses dispositions… »

Cet arrêt s’inscrit dans la jurisprudence judiciaire civile constante selon laquelle, l’annulation en cascade des assemblées générales s’avère encourue en cas de motif invalidant la première, affectant la régularité de la réunion postérieure du syndicat, et que cette dernière se voit contester dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par un copropriétaire opposant ou défaillant (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Si cette situation juridique peut paraitre inextricable et avoir pour seule solution judiciaire la désignation d’un administrateur provisoire, il n’en est rien.

En effet, une assemblée générale destinée à la seule fin d’élire un syndic, lorsque le syndicat s’en trouve dépourvu, peut être convoquée par tout copropriétaire (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

I. Les copropriétaires face à la toute puissance des syndics

Nous le disons et le redisons : l’une des plaies majeures de la copropriété vient de ce que les syndics ne sont pratiquement JAMAIS sanctionnés pour leurs fautes parce qu’ils arrivent, quatre vingt dix fois sur cent, à faire ratifier celles-ci par des assemblées générales dans lesquelles chacun sait à quel point il est facile de faire pression et - à défaut - d’exercer des manipulations (pouvoirs, mandats de gestion, complicité de certains, passivité des autres, isolement de quelques « combatifs »).

II. Un arrêt de la Cour de Cassation qui va remettre de l’ordre

En effet, la Cour de Cassation vient remettre un peu d’ordre dans cette situation inadmissible où le droit n’existe plus et où le syndic tout puissant fait sa loi.

En l’espèce, un syndic du Groupe Foncia avait cru bon de commander pour 33 570,10 euros de travaux d’ascenseurs, en exécution d'une décision d'assemblée générale ayant voté les travaux, de manière peu claire au demeurant, pour la somme de 23 100 euros.

Le copropriétaire plaignant réclamait la somme de 853,31 €, soit sa quote-part de la différence.

Or la Cour de Cassation vient de décider le 7 février 2012, ce qui est une révolution dans le petit monde de la copropriété, que « le syndic est responsable, à l'égard des copropriétaires, sur le fondement quasi délictuel, de la faute qu'il a commise dans l'accomplissement de sa mission », et peut donc devoir réparation à l’égard de chaque copropriétaire du préjudice subi par le dépassement d’un budget voté.

Ainsi, la Cour de cassation a écarté l’objection de l’absence de lien contractuel entre le syndic et chacun des copropriétaires individuels : le préjudice individuel ne s’efface pas devant le préjudice collectif non revendiqué.

La lecture de l’arrêt (pas très long) est extrêmement intéressante, car il rappelle quelques notions un peu tombées en désuétude, telles que l’obligation de réparation d’un préjudice même individuel, le devoir de conseil du syndic, la déontologie des syndics, la rigueur de rédaction des résolutions, l’entretien, la sauvegarde et l’urgence.

III. Au-delà du problème des travaux, celui du dépassement des budgets

En ce qui concerne les dépassements budgétaires, que remarquons-nous ?

Il suffit aux syndics soit de faire entériner leur mauvaise gestion par une assemblée générale manipulée soit carrément de mépriser ladite assemblée en répartissant les comptes sans approbation.

Nos contrôleurs de comptes et de gestion, qui assistent les conseils syndicaux motivés pour contrôler les comptes de leurs copropriétés, le dénoncent régulièrement.

Là encore l’arrêt du 7 février 2012 pourrait rappeler aux syndics leur DEVOIR, en particulier celui de RESPECTER le budget voté et de ne le dépasser que pour des raisons LÉGITIMES.

Ainsi, l’époque du profond mépris des syndics professionnels à l’égard des copropriétaires quand il leur est présenté des comptes avec des déficits importants est sans doute révolue : désormais, n’importe quel copropriétaire insensible aux raisons exposées pour justifier ce qui n’est rien d’autre qu’avoir outrepassé le mandat reçu, pourra demander au syndic d’assumer sa faute de gestion.

Et comme les syndics professionnels ne sont sensibles qu’à ce qui leur coûte, on peut penser que désormais les gestionnaires auront pour consigne de faire très attention au respect des budgets votés…

En conclusion, si votre syndic adore dépasser les budgets votés (de travaux ou d’opérations courantes), faites-lui lire cette décision de Cassation

Nous allons aborder ici un cas assez classique, que nombre de copropriétaires ont rencontré, et qui souvent s’avère inextricable.

Entre dialogue de sourds avec un syndic qui raisonne mécaniquement et réel préjudice du copropriétaire, c’est le sort d’un solde débiteur reporté année après année sur son compte individuel, sans que son origine ne soit clairement identifiée, que la Cour de cassation a dû traiter, dans un arrêt du 28 septembre 2022 (CIV 3, 28 septembre 2022, N°21-19.980).

I - Le solde de charges en impayé repris sur un compte de copropriétaire au fil des ans

C’est un arrêt qui va permettre de remettre les pendules à l’heure et pousser les syndics à la plus grande minutie dans le suivi des comptes individuels de copropriétaires.

a) Les faits

Tout commence avec une somme de 397 € qui apparaît au débit du compte de copropriétaire de Monsieur O.

Ce dernier refusant visiblement de payer à l’aveugle ce qui lui est réclamé, le syndic saisit le tribunal judiciaire d’Annecy dans le but de faire condamner Monsieur O. au paiement de cet arriéré.

Le jugement est rendu le 12 avril 2021 en dernier ressort. Cela signifie que si l’une des deux parties à l’instance souhaite contester la décision rendue, elle n’aura d’autre choix que de se pourvoir directement en cassation (sans connaître l’étape de la Cour d’Appel).

b) Un jugement assez conciliant pour le syndic

Le juge d’Annecy accepte de reconnaître l’existence de la créance du syndicat des copropriétaires sur la base d’un relevé de compte de charges, de procès-verbaux d’assemblée générale et des lettres de mise en demeure produits à l’instance.

Ainsi, « pour faire droit à la demande en paiement d’un arriéré de charges dirigée à son encontre, le tribunal a relevé que le syndicat des copropriétaires versait aux débats un relevé de propriété du 16 octobre 2020, le relevé de compte de charges arrêté au 29 janvier 2021, les mises en demeure de payer des 12 août et 30 octobre 2020 et les procès-verbaux d’assemblée générale des 3 mai 2018 et 19 juin 2019, »

Sur la base de ces documents, qui correspondent globalement à des synthèses comptables et des courriers, le juge de première instance considère que le syndicat des copropriétaires « apporte la preuve du bien-fondé de sa demande en paiement ».

Mais ceci est sans compter sur la pugnacité de Monsieur O. qui tient bon et se pourvoit en cassation, là où d’autres auraient sûrement abandonné au vu du montant en jeu (397 euros rappelons-le) et des frais de justice à engager.

II - La cour de cassation sanctionne l’incertitude de la créance

a) Les décomptes de charges et procès-verbaux d’assemblée ne sont pas suffisants

La Cour de cassation profite de l’affaire portée devant elle pour rappeler des notions fondamentales, balayant par là-même le raisonnement tenu par le Tribunal judiciaire.

Les hauts magistrats commencent par reprendre les justificatifs soumis à l’appréciation du premier juge, les disqualifiant un par un.

Le décompte et les relances ne sont pas des preuves de la réalité de la créance et « Il incombe au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire les documents comptables relatifs aux périodes concernées » pour réellement établir la preuve de la créance.

Il faut donc que le syndic démontre d’où vient la somme réclamée, de quoi elle se compose effectivement : est-ce une quote-part de budget prévisionnel non-payée ? Est-ce une régularisation de charges d’un exercice comptable ? Si oui, lequel ?

Pour la Cour de cassation, le procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes est encore moins un justificatif valable.

Elle rappelle en effet le principe posé par l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui précise que « Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. »

Dès lors, un copropriétaire peut toujours agir pour faire corriger une erreur de répartition des charges par le syndic (dans la limite de cinq ans).

b) La Cour rappelle les principes de droit commun

La Cour de cassation rappelle un principe de droit issu du code civil (articles 1353 et 1358) selon lequel il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Cette preuve peut être rapportée par tout moyen.

Cela signifie qu’un syndic qui engage une action contre un copropriétaire débiteur a la charge de rapporter la preuve de la réalité de la créance et peut produire tout document ou justificatif, le juge en appréciant ensuite souverainement la force probante.

Un simple relevé de compte de copropriétaire peut en effet mentionner une somme débitrice, mais cette mention ne permet pas d’en prouver la réalité. Des documents de synthèse comptable ne sont pas des preuves d’une dette.

Il faut détenir des documents qui permettent d’expliquer, sans équivoque, l’origine de la somme réclamée.

Les enseignements à tirer de cette décision de justice sont nombreux et doivent servir de gouvernail tant au syndic qu’au conseil syndical en charge du contrôle de la gestion du syndicat des copropriétaires.

Tout d’abord, si le syndic n’est pas en mesure de remonter à l’origine d’un débit de charges pour un copropriétaire, il n’y a pas d’autre solution que… d’effacer la dette !

Parallèlement, le conseil syndical pourra réfléchir à engager la responsabilité contractuelle du syndic et sanctionner sa mauvaise gestion comptable de la copropriété : la réduction des honoraires, voire la résiliation de son mandat sont ici à envisager.

Dans le même sens, si l’origine de la créance n’est pas traçable, et donc non-justifiée, le syndic ne doit pas se contenter d’effacer cette dette, mais il doit veiller à effacer aussi les frais de relance et de mise en demeure imputés à ce copropriétaire qui n’est finalement pas débiteur !

Car il n’est pas question ici que le syndicat des copropriétaires supporte de quelconques frais ou, pire, des honoraires de syndic pour des démarches visant à recouvrer une créance fantôme !

Rappelons enfin qu’une somme portée au débit d’un compte de copropriétaire de manière abusive peut causer un préjudice à ce dernier qu’il pourra vouloir chercher à faire réparer par voie de justice.

En effet, ce copropriétaire pourrait se voir entravé dans son projet de vente d’un lot si une dette est mentionnée sur l’état daté fourni au notaire. Le syndicat des copropriétaires s’expose donc à un risque de procédure et de versement de dommages-intérêts au copropriétaire.

Cet arrêt sonne donc comme un rappel aux syndics d’avoir l’exigence d’une bonne tenue de la comptabilité.

Une SCI copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires de son immeuble en annulation de trois assemblées en cascade, celle en 2014 ayant désigné le syndic (non-professionnel), et les assemblées suivantes pour défaut de qualité à convoquer.

Pour la première assemblée, elle reprochait la mention sur la feuille de présence de personnes n’ayant pas la qualité de copropriétaire et ne disposant pas de pouvoir de représentation d’un copropriétaire, si bien que selon elle, une seule personne avait qualité pour participer, et que celle-ci ne pouvait seule voter en méconnaissance du caractère délibératif de l'assemblée. Autrement dit qu’une assemblée ne peut se tenir avec un seul copropriétaire présent ou représenté.

La Cour d'appel d'Aix en Provence le déboute, au motif que la présence des personnes censées ne pas avoir qualité pour participer n’avait pas été contestée lors de la tenue de l’assemblée, et que, même à admettre qu’un seul copropriétaire ait participé à l'assemblée générale, son vote favorable suffisait à l'adoption des résolutions à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (autrement dit à l’article 24…).

Elle avait raison sur ce dernier point : avec un seul copropriétaire, l’assemblée peut être tenue valablement, ce copropriétaire pouvant la présider, avec le syndic assurant le secrétariat, à condition naturellement que le règlement n’impose pas un nombre minimal de scrutateurs…

Par contre, la Cour de cassation la censure sur son argumentation principale : en considérant qu’il n’y avait pas lieu à prononcer la nullité dès lors que n'était pas contestée l'exactitude des mentions figurant sur la feuille de présence quant à la présence des personnes en cause, « alors que l'irrégularité affectant la composition d'une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient qualité pour voter et si, ainsi que l'indiquait le procès-verbal, les copropriétaires étaient tous présents ou représentés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».