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Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

I. Annulation judiciaire d’une assemblée générale : règles ordinaires requises

Une copropriété sise dans les Antilles française tient deux assemblées générales le 3 juin et 30 juillet 2015 convoquées par un syndic professionnel I. D.

Au cours de ces assemblées générales, le syndicat désigne à nouveau I.D. pour un mandat d’un an, ayant pour échéance le 20 juin 2016.

Ces assemblées générales font l’objet d’une action judiciaire en annulation (pour diverses irrégularités) par des copropriétaires opposants dans le délai de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal par le syndic selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette procédure contentieuse aboutit à l’annulation des assemblées générales dans leur ensemble par un arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 26 novembre 2018.

II. Annulation judiciaire d’une assemblée générale : conditions pour la nullité en cascade

Malgré l’invalidation des assemblées générales de 2015, comprenant notamment l’annulation de la résolution sur l’élection du syndic professionnel I.D, ce dernier poursuit néanmoins la gestion de la résidence, et décide de convoquer deux assemblées générales en 2016.

Sans attendre le résultat de l’action judiciaire en cours, tendant à la nullité des assemblées générales de 2015, deux personnes opposantes détenant des lots assignent, dès le 29 juillet 2016, le syndicat en annulation des assemblées générales de 2016 :

- afin, de ne pas se voir opposer une éventuelle prescription, en raison d’une action judiciaire introduite hors délai, autrement dit au-delà du délai légal de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal par le syndic ;

- certains de l’illégalité de ces réunions du syndicat, si celles antérieures de 2015 se révélaient invalidées par la juridiction judiciaire civile.

Leur requête en première instance étant écartée par le T.G.I. de Basse-Terre dans un jugement n° 16 - 00925 du 5 octobre 2017, les deux propriétaires opposants interjettent appel, avec entre temps, l’arrêt rendu le 26 novembre 2018 par la cour d’appel annulant les assemblées générales de 2015, intégrant entre autre la nullité de la résolution sur la nomination du syndic professionnel I.D.

La cour d’appel de Basse-Terre dans son arrêt n° 17 - 016841 du 22 juin 2020 n’a pas d’autre choix que de faire droit au recours de ces deux propriétaires à l’encontre du syndicat, un syndic ne pouvant pas réglementairement administrer un immeuble (ce qui induit la convocation des assemblées générales), lorsqu’il se trouve dénué de tout mandat légitime : «…Sur le fond, il est constant que suivant arrêt infirmatif du 26 novembre 2018, la cour d'appel de Basse-Terre a contradictoirement annulé les assemblées générales des copropriétaires de cet ensemble immobilier des 03 juin et 30 juillet 2015 désignant l'EURL I. D. en qualité de syndic pour une durée d'un an soit jusqu'au 20 juin 2016.

Or, il est admis que l'annulation de la décision d'assemblée générale qui avait désigné le syndic rend annulable l'assemblée suivante convoquée par ce même syndic rétroactivement privé de pouvoir.

Aussi, faute de preuve d'une régularisation de la désignation du syndic l'EURL I. D., il est de juste appréciation d'annuler les assemblées générales des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] en date des 2 juin 2016 et 19 juillet 2016 et ce faisant, l'ensemble des résolutions y contenues.

Les demandes indemnitaires accordées par les premiers juges seront également écartées. En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en toutes ses dispositions… »

Cet arrêt s’inscrit dans la jurisprudence judiciaire civile constante selon laquelle, l’annulation en cascade des assemblées générales s’avère encourue en cas de motif invalidant la première, affectant la régularité de la réunion postérieure du syndicat, et que cette dernière se voit contester dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par un copropriétaire opposant ou défaillant (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Si cette situation juridique peut paraitre inextricable et avoir pour seule solution judiciaire la désignation d’un administrateur provisoire, il n’en est rien.

En effet, une assemblée générale destinée à la seule fin d’élire un syndic, lorsque le syndicat s’en trouve dépourvu, peut être convoquée par tout copropriétaire (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

Une SCI copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires de son immeuble en annulation de trois assemblées en cascade, celle en 2014 ayant désigné le syndic (non-professionnel), et les assemblées suivantes pour défaut de qualité à convoquer.

Pour la première assemblée, elle reprochait la mention sur la feuille de présence de personnes n’ayant pas la qualité de copropriétaire et ne disposant pas de pouvoir de représentation d’un copropriétaire, si bien que selon elle, une seule personne avait qualité pour participer, et que celle-ci ne pouvait seule voter en méconnaissance du caractère délibératif de l'assemblée. Autrement dit qu’une assemblée ne peut se tenir avec un seul copropriétaire présent ou représenté.

La Cour d'appel d'Aix en Provence le déboute, au motif que la présence des personnes censées ne pas avoir qualité pour participer n’avait pas été contestée lors de la tenue de l’assemblée, et que, même à admettre qu’un seul copropriétaire ait participé à l'assemblée générale, son vote favorable suffisait à l'adoption des résolutions à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (autrement dit à l’article 24…).

Elle avait raison sur ce dernier point : avec un seul copropriétaire, l’assemblée peut être tenue valablement, ce copropriétaire pouvant la présider, avec le syndic assurant le secrétariat, à condition naturellement que le règlement n’impose pas un nombre minimal de scrutateurs…

Par contre, la Cour de cassation la censure sur son argumentation principale : en considérant qu’il n’y avait pas lieu à prononcer la nullité dès lors que n'était pas contestée l'exactitude des mentions figurant sur la feuille de présence quant à la présence des personnes en cause, « alors que l'irrégularité affectant la composition d'une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient qualité pour voter et si, ainsi que l'indiquait le procès-verbal, les copropriétaires étaient tous présents ou représentés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».