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Il arrive régulièrement que les lots des copropriétaires débiteurs fassent l’objet d’une procédure en saisie immobilière.

Dès l’obtention du jugement, le syndicat des copropriétaires fait alors procéder à sa signification assortie d’un commandement de payer valant saisie immobilière, par voie d’huissier.

I Dette du copropriétaire et frais accessoires de procédure

Le jugement de 1^ère instance ou l’arrêt de la cour d’appel détaille les sommes dues par le copropriétaire débiteur

Il s’agit de la créance du syndicat des copropriétaires correspondant aux charges courantes ou pour travaux qui n’ont pas été payées.

A cette somme s’ajoutent des frais de procédure appelés frais accessoires, en application de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles qui dispose que :

« … les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge. »

Ces frais correspondent à la mise en œuvre de la saisie immobilière qui implique immédiatement des frais importants pour faire établir le procès-verbal descriptif, les diagnostics et le cahier des conditions de vente nécessaires pour procéder à la vente aux enchères.

Ils sont rarement inférieurs à 3.500 € et peuvent atteindre plus de 7.000 €.

Quelquefois ils sont plus importants que la créance proprement dite du syndicat des copropriétaires.

Des copropriétaires condamnés attendent parfois le dernier moment pour exécuter le jugement et payer leur dette en principal (correspondant exclusivement aux charges dues) alors que la procédure de saisie est en cours et quelque fois même la date des enchères arrêtée.

Ce paiement mettait alors fin à la procédure et le syndicat conservait à sa charge les frais de l’exécution forcée dont la procédure avait débutée.

Le syndicat, représenté par son syndic, se sentait alors totalement démuni et « floué » par cette attitude préjudiciable financièrement pour le syndicat.

II La saisie peut se poursuivre tant que la dette et les frais accessoires n’ont pas été payés

Dans le cas jugé, un copropriétaire débiteur est assigné par le syndicat des copropriétaires, en vue de la saisie immobilière de son lot. La dette principale ayant été déclarée éteinte par son paiement pendant le délai consenti par le juge de l’exécution, le copropriétaire estimait ne plus rien devoir.

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 23313 du 7 décembre 2017 s’est prononcée en la matière et a interprété l’article L118-8 du code des procédures civiles d'exécution :

 « Attendu qu'il résulte de ce texte, que les frais de poursuite sont l'accessoire de la dette …. le créancier saisissant, ….. est fondé à continuer les poursuites de saisie immobilière … tant qu'il n'a pas obtenu le règlement desdits frais ».

Les frais de procédure de saisie sont l’accessoire de la dette et sont donc soumis au même régime de recouvrement forcé : la vente aux enchères peut donc être poursuivie même si le copropriétaire débiteur n’est plus redevable que de ces frais annexes.

Autrement dit, le syndicat est fondé à maintenir son action en recouvrement tant que l’accessoire (justifié) n’est pas apuré.

Cela devrait mettre fin au comportement de certains copropriétaires défaillants de mauvaise foi qui ne paient que les charges et au dernier moment avant la vente aux enchères, pensant laisser à la charge du syndicat les autres frais liée à l’organisation de la saisie immobilière.

Les irrégularités affectant les assemblées générales (convocation et tenue) ne se soldent pas toujours par une nullité quand une action est engagée.

La Cour de cassation réitère sa jurisprudence constante sur les conditions nécessaires pour pouvoir solliciter la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble par un copropriétaire qui a été victime d’une notification tardive de la convocation par le syndic.

I. Forme et délai de notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires

Il incombe au syndic en exercice, en sa qualité d’unique représentant légal du syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) de convoquer les copropriétaires en assemblée générale, et ce a minima une fois par an (article 7 du décret du 17 mars 1967).

Selon l’article 34 du décret du 17 mars 1967, la notification de la convocation de l’assemblée générale par le syndic aux copropriétaires s’entend soit par l’envoi d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception, soit par voie électronique (à la condition d’un accord écrit express individuel de chaque destinataire), soit par une remise contre émargement.

Cette notification doit respecter un délai minimal réglementaire de 21 jours, entre le lendemain de la première présentation de celle-ci à tous les copropriétaires et le jour de la réunion du syndicat (article 9 du décret du 17 mars 1967).

Régulièrement, les délais de notification ne sont pas respectés. Certains copropriétaires concernés se rendent quand même à l’assemblée générale et font alors consigner cette irrégularité dans le procès-verbal.

II. Irrégularité du délai de convocation : conditions requises pour agir en nullité

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que l’action judiciaire en contestation de l’assemblée générale (résolutions ou réunion complète) doit être exercée par les copropriétaires opposants (ayant voté dans le sens contraire de la décision) ou défaillants (absents non représentés) dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par le syndic.

En l’espèce, le syndic professionnel d’une copropriété sise à Menton (06) notifie hors délai la convocation de l’assemblée générale du 21 juin 2010 à une SCI T.B.V. propriétaire d’un lot.

Tout en signalant et faisant retranscrire sur le procès-verbal l’irrégularité de l’assemblée générale du fait de cette convocation tardive, la SCI T.B.V. ne s’oppose pas à l’ensemble des points inscrits à son ordre du jour.

Autrement dit, elle vote favorablement certaines questions adoptées par l’assemblée générale.

Puis après la notification du procès-verbal, elle assigne le syndicat des copropriétaires pour obtenir la nullité dans son intégralité.

La Cour de cassation dans son arrêt n° 18 - 10379 du 14 mars 2019 confirme sa jurisprudence, à savoir qu’un copropriétaire ne peut solliciter l’annulation d’une assemblée générale dans sa totalité, dès lors qu’il vote favorablement à l’une de ses décisions approuvées.

Le fait qu’il fasse consigner une réserve sur la validité de l’assemblée générale ne suffit pas pour obtenir la nullité de cette dernière :

« […] Mais attendu qu'ayant retenu à bon droit qu'un copropriétaire ne peut demander l'annulation d'une assemblée générale dès lors qu'il a voté en faveur de certaines des décisions prises et constaté que la SCI T.B.V.  avait voté en faveur de plusieurs résolutions lors de l'assemblée générale du 21 juin 2010, sans que la mention en page trois du procès-verbal selon laquelle elle précisait que l'assemblée générale était entachée d'illégalité en raison du non-respect du délai de convocation lui ait conféré la qualité d'opposant ou de défaillant à l'ensemble des décisions prises, la cour d'appel en a exactement déduit que la demande était irrecevable ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé […] ».

En revanche, ce copropriétaire est en mesure d’invoquer la nullité d’une ou plusieurs résolutions prises individuellement lors de l’assemblée générale illicite s’il jouit de la qualité d’opposant à la décision concernée :

« Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande en annulation de diverses décisions adoptées au cours de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la demande est nouvelle, comme n'ayant pas été présentée en première instance, et a été formée après l'expiration du délai de deux mois ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si la demande subsidiaire en annulation de quinze décisions n'était pas virtuellement comprise dans la demande en annulation de l'assemblée générale et, dans l'affirmative, sans constater que cette demande initiale avait été formée hors délai, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des textes susvisés ; […] ».

Le copropriétaire présent à une assemblée générale irrégulière, qui envisage de la contester judiciairement dans son intégralité, doit préserver ses droits en votant dans le sens contraire de la majorité de chacune des résolutions, afin de ne pas engager en vain une procédure contentieuse longue et onéreuse.

Lorsqu’un syndic en titre ne prend pas la précaution de convoquer à temps une assemblée afin de désigner le prochain syndic (lui-même en cas de réélection), ou lorsqu’une assemblée s’est tenue à temps mais qu’elle a été annulée par décision judiciaire, ou encore lorsque cette assemblée n’a pas permis de recueillir une majorité suffisante pour désigner le prochain syndic, la copropriété peut se retrouver, malgré elle, sans syndic.

Or le syndic dont le mandat vient de s’achever détient encore toutes les informations et tous les documents relatifs à la gestion administrative, technique, comptable et financière de la copropriété.

Dans le cadre d’une « passation de pouvoir » classique, le syndic cesse d’intervenir dans la copropriété en question, sous réserve de la transmission des archives à son successeur.

Mais parfois, le syndic dont le mandat est – pour une raison ou une autre – échu, continue d’accomplir des actes de gestion concernant ladite copropriété.

En s’y prenant trop tard, il arrive qu’il convoque une assemblée générale alors qu’il n’a plus qualité pour le faire car la date de fin de mandat, décidée antérieurement par l’assemblée générale l’ayant désigné, est passée…

Dès lors que l’assemblée a été convoquée par un syndic dont le mandat est expiré, c’est-à-dire une personne qui n’est plus juridiquement syndic en titre, l’assemblée ainsi convoquée, même si elle s’est tenue pour désigner un successeur, peut être annulée.

Cette position a par exemple été confirmée par un arrêt de la Cour d’appel de Paris en 1999 (CA de Paris, 23^e ch. B, 15 avril 1999, n° 1997/27293).

Cette jurisprudence, comme d’autres, doit permettre d’attirer l’attention des copropriétaires sur la nécessité d’anticiper les étapes importantes dans la vie de leur copropriété.

Le rôle du conseil syndical reste là encore primordial, notamment par la mise en concurrence en amont des contrats de syndics dont il a la charge, qui doit permettre de désigner un syndic parmi les candidats et éviter que la copropriété se retrouve sans syndic.

Il faut ici encore insister sur la formulation : l’assemblée peut être annulée, elle n’est pas nulle d’elle-même, ce qui implique une action en justice de la part d’un ou plusieurs copropriétaire(s) et une décision judiciaire définitive pour la faire annuler.

Il faut préciser ici que lorsqu’une assemblée générale n’a pas permis de désigner un syndic, le seul recours consiste, pour un ou plusieurs copropriétaire(s) ou membre(s) du conseil syndical, à saisir le Président du Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble sur requête pour qu’il désigne un administrateur provisoire. Celui-ci fera office de syndic le temps qu’un nouveau syndic soit désigné lors d’une assemblée qu’il aura convoquée (article 46 du décret du 17 mars 1967).

Dans tous les autres cas où la copropriété est dépourvue de syndic, la loi Macron du 6 août 2015 a introduit une nouveauté importante, qui permet à tout copropriétaire de convoquer directement une assemblée générale en vue de désigner un syndic (article 47 du décret). Si le procédé se veut simple, il n’est pas sans poser plusieurs difficultés pratiques, notamment l’obtention des coordonnées complètes de tous les copropriétaires ou l’hypothèse dans laquelle plusieurs copropriétaires prendraient cette initiative en même temps.

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent avoir intérêt à solliciter le syndic afin qu’il convoque une assemblée.

L’article 8 du décret de 1967 impose au syndic de convoquer une assemblée dès lors que la demande émane, soit du conseil syndical, soit de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de la copropriété. Cette demande s’accompagne des questions à inscrire à l’ordre du jour.

Pour sortir d’une situation de blocage, l’article 8 prévoit fort heureusement que si le syndic n’y procède pas, le président du conseil syndical peut valablement convoquer lui-même cette assemblée, après une mise en demeure restée infructueuse pendant plus de 8 jours.

En l’absence de conseil syndical ou si le président de ce conseil n’y procède pas, tout copropriétaire peut la solliciter auprès du président du Tribunal judiciaire.

Ce texte prévoit que la convocation est notifiée au syndic.

Mais face à un syndic peu diligent, et en fonction de l’urgence à faire convoquer cette assemblée, il se peut que le président du conseil syndical omette d’en informer le syndic.

La jurisprudence ne lui en tient pas rigueur puisque l’assemblée restera tout de même valable

Nous sommes régulièrement interrogés par des conseils syndicaux au sujet de la régularité de l’assemblée générale, et ce sujet donne lieu à un contentieux judiciaire foisonnant.

La Cour de cassation, dans son arrêt n° 16 – 24646 du 19 octobre 2017 s’est penchée sur la question de la nullité d’une assemblée générale convoquée lorsque le mandat du syndic était en vigueur, mais tenue après l’échéance du mandat du syndic.

I. La conviction des copropriétaires sur l’irrégularité de l’assemblée générale

Un immeuble en copropriété sur la ville de Nice est géré par un syndic professionnel, le Cabinet D. Son mandat expire le 28 octobre 2011,et il adresse aux copropriétaires, en date du 26 octobre 2011, la convocation à l’assemblée générale annuelle fixée au 1^er décembre 2011.

Un couple de copropriétaires, considérant l’assemblée générale nulle au motif, que le mandat du syndic Cabinet D. avait expiré à la date de notification des convocations comme à celle de la tenue de l’assemblée générale du 1^er décembre 2011, décide d’assigner le syndicat des copropriétaires afin d’obtenir la nullité de l’assemblée générale. 

La Cour d’Appel d’Aix-en-Provence, confirmant la décision de première instance, a rejeté leur demande par un arrêt n° 2016 – 395 du 16 juin 2016.

Ces copropriétaires décident de se pourvoir en cassation.

II. Le rappel à la loi opéré par la Cour de Cassation

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation rejette le pourvoi de ces deux copropriétaires niçois et considère qu’il n’y a pas nullité de l’assemblée générale.

Elle souligne que la loi se contente d’exiger un mandat de syndic en cours au moment de l’envoi de la convocation à l’assemblée générale (cachet de la poste faisant foi) et aucunement lors de la présentation de la convocation par la Poste au copropriétaire.  

 « Mais attendu qu'ayant constaté que M. et Mme X... avaient été convoqués à l'assemblée générale du 1er décembre 2011 par lettre du 26 octobre 2011, antérieurement à l'expiration du mandat du syndic intervenue le 28 octobre 2011, et exactement retenu qu'il importait peu que ce mandat eût expiré le jour de l'assemblée générale ou celui auquel M. et Mme X... eussent réceptionné cette convocation, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS REJETTE le pourvoi »

En conclusion, si le mandat du syndic doit être en cours lors de l’envoi de la convocation de l’assemblée générale du syndicat aux copropriétaires (art. 7 et 29 du décret du 17 mars 1967), nul besoin en revanche que celui-ci qu’il soit valide au moment de la tenue de cette réunion du syndicat des copropriétaires.

Il s’agit d’un choix de bon sens, puisque  que la fonction de secrétaire de séance peut être assurée par tout copropriétaire présent ou représenté et pas uniquement par un syndic en exercice (art. 15 du décret du 17 mars 1967).

Le fléau des impayés de charges affecte la plupart des copropriétés et conduit ces dernières, à engager des actions judiciaires en recouvrement pouvant aboutir à la saisie immobilière des biens (ou adjudication judiciaire) du propriétaire défaillant.

La cour de cassation souligne dans un arrêt du 6 juin 2019 un élément important de cette procédure d’appropriation judiciaire des lots par le créancier à l’égard de son débiteur.

I. Propriétaire d’un lot débiteur : le syndicat peut le saisir judiciairement

En l’espèce, le propriétaire d’un lot dans une copropriété francilienne est redevable de provisions et charges, ce qui conduit le syndicat, à l’assigner en paiement. La créance du syndicat étant certaine, liquide et exigible (montant incontestablement du), il obtient la condamnation en paiement du propriétaire défaillant.

Malheureusement, le syndicat ne parvient pas à recevoir l’application amiable de la décision c'est-à-dire le paiement volontaire par le propriétaire débiteur des sommes fixées par le jugement, ou par les voies ordinaires d’exécution, soit notamment la saisie sur salaire ou sur compte bancaire du condamné.

Le syndicat n’a donc d’autre choix que de voter en assemblée générale la saisie immobilière du lot du propriétaire défaillant, conformément à l’article 11 alinéa 11 du décret du 17 mars 1967 (principe de la saisie, montant de la mise à prix du bien, ainsi que la somme considérée comme définitivement perdue) par un vote à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

La vente forcée du bien est prononcée judiciairement le 29 novembre 2012 au profit du syndicat (nouveau propriétaire du bien), en l’absence de surenchère au prix de vente fixé judiciairement.

II. Maintien illicite de l’ancien propriétaire dans le lot : le nouveau propriétaire est fondé à requérir une indemnité d’occupation et son expulsion

A l’issue de la procédure, l’ancien propriétaire se maintenant illégalement dans son ancien logement, propriété désormais du syndicat des copropriétaires.

Celui-ci engage alors une nouvelle action judiciaire visant à obtenir son expulsion (réalisée le 23 octobre 2013), ainsi qu’une indemnité pour l’occupation illicite de son bien immobilier (selon la valeur locative d’un appartement similaire dans le même quartier). Il estime cette indemnité due, depuis le jugement d’adjudication du bien, jusqu’à la date de libération effective de l’appartement.

L’ancien propriétaire considère pour sa part, ne la devoir qu’à compter de la signification de la décision (présentation par un huissier de justice) à l’initiative de la partie adverse, opérée uniquement le 11 mars 2013. Cette formalité légale rend la sentence judiciaire opposable à la personne condamnée et fait partir les délais de contestation (recours).

Cette divergence entre le syndicat et le précédent propriétaire du logement n’est financièrement pas anodine, 3.000 euros de différence selon la date judiciairement retenue de point de départ de l’indemnité d’occupation exigible. 

La cour de cassation dans un arrêt n° 18 - 12353 du 6 juin 2019 réitère la légalité de l’indemnité et de la date de son décompte fixée par les magistrats au jour de l’adjudication judiciaire et non de la signification :

« …Mais attendu qu’en application de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien ; qu’il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, le saisi perd tout droit d’occupation dès le prononcé du jugement d’adjudication ;

Et attendu que l’indemnité d’occupation est la contrepartie de l’utilisation sans titre du bien ; que c’est dès lors à bon droit que la cour d’appel a retenu que le syndicat des copropriétaires étant devenu propriétaire dès le jugement d’adjudication du 29 novembre 2012, M. X… était occupant sans droit ni titre, et en conséquence tenu au paiement d’une indemnité d’occupation (750 euros par mois), depuis cette date (jusqu’à son expulsion intervenue le 23 octobre 2013). »

Le copropriétaire débiteur doit être conscient des conséquences radicales d’une saisie immobilière, à savoir la dépossession immédiate de son bien immobilier dès le jugement et le risque de devoir supporter une indemnité d’occupation au profit de l’adjudicataire, s’il se maintient illégalement dans le lot saisi au delà du transfert de propriété de celui-ci.