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La grille de répartition des charges fixe la quote-part que doit payer chaque copropriétaire en fonction soit des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, soit des charges relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes ou spéciales.

Conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, si la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales, alors le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire peut saisir le juge pour faire constater la clause du règlement de copropriété comme étant réputée non-écrite, c’est-à-dire, comme étant inexistante pour l’avenir.

Cependant, cet arrêt de la Cour de cassation en date du 10 septembre 2020 (n°19-17.045) énonce que l’assemblée générale peut reconnaitre une clause de répartition des charges comme étant non écrite, car contraire aux dispositions légales d’ordre public.

I. L’assemblée générale est habilitée à reconnaitre une clause de répartition des charges comme étant non écrite

Suite à la division d’un lot privatif en plusieurs lots en 1984, la répartition des charges est modifiée. Cette nouvelle répartition est insérée dans le règlement de copropriété; Une décision d’assemblée générale en 2011, déclare cette clause comme étant réputée-non écrite (suppression de cette clause).

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution. Il évoque à cet effet deux arguments : la prescription de l’action en annulation de la clause du règlement de copropriété, et le fait que seul le juge peut réputer une clause non écrite.

Conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, « toute clause contraire aux dispositions des articles (…) 6 à 37(…) et celles du décret prises pour leur application sont réputées non-écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa précédent répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »

Le fait que le juge soit mentionné dans cet article supposerait que seul ce dernier soit habilité à réputer une clause non écrite.

C’est d’ailleurs en ce sens que juge de la Cour d’appel : la constatation d’une clause du règlement de copropriété comme étant non écrite ne peut être effectuée que par un juge.

Le raisonnement de la Cour d’appel, revient à nier à l’assemblée générale le pouvoir de prendre de telle décision, alors qu’il s’agit de l’organe souverain de la copropriété.

Cependant, ce n’est pas la position adoptée par la Cour de cassation qui énonce « l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, l’article 43 n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée générale de reconnaitre le caractère non-écrit d’une clause ».

Ainsi, l’assemblée générale ne connait pas de limite à son pouvoir et la Cour de cassation rappelle que cette action en nullité d’une clause illégale est imprescriptible. Il est donc tout à fait possible pour l’assemblée générale de déclarer la clause de répartition des charges adoptée en 1984, illégale en 2011.

Cette clause est d’ailleurs illégale, car elle ne respecte pas les modalités énoncées pour modifier la répartition des charges énoncées par la loi.

II. La modification de la répartition des charges en cas de division des lots

Ce que reproche le syndicat des copropriétaires pour déclarer la clause de répartition des charges non écrite, c’est l’absence d’approbation de l’assemblée générale de cette nouvelle répartition des charges dans le cadre de division des lots.

En vertu de l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée dans le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24.     

À défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus précédemment, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »

Ainsi, dans la mesure où la nouvelle répartition des charges résultait de la division des lots, cette modification de la grille des charges aurait dû être votée en assemblée générale, ce qui n’est pas le cas.

De plus, cet article 11 susmentionné est d’ordre public, c’est-à-dire que nul ne peut y déroger. Or, c’est ce qui s’est passé dans cette copropriété.

Dès lors, la clause est illégale, car contraire à l’ordre public, la sanction afférente c’est de la réputer non-écrite. C’est-à-dire de supprimer son existence pour l’avenir.

Ainsi, la Cour de cassation considère qu’ " en statuant que le lot initial disparaissant en cas de division et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est alors nécessaire et que la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée dans le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus, la Cour d’appel a violé les textes (articles 11et 43 précités)."

En d’autres termes, l’assemblée générale peut déclarer une clause du règlement de copropriété non écrite si elle est contraire à l’ordre public.

La Cour de Cassation, en date du 8 septembre 2016 (n° 15 - 23422), a rendu un arrêt important.

Celui-ci porte sur la tenue de l’assemblée générale et présente un double intérêt, tout en rappelant une jurisprudence constante en la matière : 

• régularité des délibérations au regard de l’ordre du jour figurant dans la convocation ;

• capacité de vote pour le mandataire et pouvoir du mandant de contester une résolution adoptée, mais irrégulière.

Les faits

Les copropriétaires d’un local commercial d’un immeuble parisien reçoivent la convocation de l’assemblée générale du syndicat avec un ordre du jour, bien sûr, déterminé.

Ne pouvant y assister, ils souhaitent malgré tout participer et donnent mandat pour y être représenté.

Cependant, à réception du procès-verbal, ils constatent que l’ordre du jour a été complété après sa notification et qu’au surplus, leur mandataire a voté favorablement pour la résolution ajoutée illégalement au cours de l’assemblée.

Ils décident alors d’engager une action judiciaire en nullité de la résolution litigieuse, au motif que :

• l’ordre du jour ne peut être complété, dès lors que le délai de 21 jours (article 9 du décret du 17 mars 1967) est entamé ;
• le mandat qu’ils avaient remis à leur mandataire ne valait que pour l’ordre du jour notifié régulièrement aux copropriétaires et qu’en conséquence, ils n’étaient pas liés par le vote de leur mandataire à l’égard du syndicat sur la question ajoutée au cours de l’assemblée générale.

Compte tenu de ces irrégularités manifestes, ils se retrouvaient, en regard de cette résolution, qualifiés de « copropriétaires défaillants », c’est-à-dire absents (et non représentés), et ils retrouvaient ainsi la capacité de contester judiciairement cette résolution !

La décision de la Cour de Cassation

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation a fait droit à la demande de ces copropriétaires :

"Attendu que la convocation contient l’ordre du jour, qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale ; qu’un mandat ne peut porter que sur les questions figurant à l’ordre du jour….

Attendu que pour déclarer la demande irrecevable, l’arrêt retient que la résolution contestée par les consorts L., qui ont été régulièrement représentés, a été votée à l’unanimité des copropriétaires et, que l’action prévue par l’article 42 (de la loi du 10 juillet 1965) n’est pas ouverte aux copropriétaires ayant voté, par le truchement de leur mandataire, en faveur de la résolution contestée ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le mandataire avait voté sur une question ne figurant pas à l’ordre du jour, la Cour d’Appel a violé les textes susvisés ;"

Conclusion et conseils

Cet arrêt vient utilement rappeler les obligations respectives :

• au mandataire à l’égard de son mandant : il ne peut aller au-delà de ce que le titulaire dispose comme droit ;
• du syndicat vis-à-vis des copropriétaires : plus précisément dans ce dernier cas il s’agit du rôle majeur du président de séance, sans bien sûr oublier l’obligation de conseil de la part du syndic professionnel !

En effet, c’est au président que revient la charge d’une tenue régulière de l’assemblée générale du syndicat (article 15 du décret du 17 mars 1967).

Il ne doit donc, ni de son chef, ni sur demande d’un copropriétaire, ajouter une résolution à l’ordre du jour, et prendre encore plus de précautions dès lors que ce ne sont pas les copropriétaires en personne qui sont présents à cette assemblée.

La validité d’une assemblée générale implique de se conformer à des dispositions légales, réglementaires et conventionnelles concernant sa convocation et sa tenue.

Face à cette multitude de prescriptions, les nombreuses irrégularités susceptibles d’affecter les assemblées générales peuvent apparaître et faire l’objet d’action en nullité devant les tribunaux.

La capacité de contestation n’en demeure pas moins limitée, lorsqu’elle concerne la désignation du bureau, comme le rappelle la Cour de Cassation.

Voyons ensemble ce qui est imposé en matière de désignation des scrutateurs (I) avant d’en analyser les conséquences (II).

I. Scrutateurs : faculté ou obligation de le désigner ?

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’assemblée générale doit désigner :

• un président, chargé de veiller au bon déroulement de cette réunion du syndicat des copropriétaires, de constater la régularité des délibérations et de contrôler le procès-verbal ainsi que la feuille de présence ;
• un secrétaire, tenu de rédiger en fin de séance l’original du procès-verbal ;
• un ou plusieurs scrutateurs, s’il y a lieu. Cette fonction consiste à assister le président de séance dans sa mission.

Il résulte de ce texte que si les deux premiers postes se révèlent impératifs, le scrutateur peut être facultatif.

Il est donc impératif de se reporter au règlement de copropriété, qui constitue la « loi des parties ».

Il organise le fonctionnement du syndicat des copropriétaires et peut imposer certaines dispositions lors de la tenue de l’assemblée générale.

Il convient donc de se reporter à cette convention, afin de déterminer si elle impose la présence d’un ou plusieurs scrutateurs lors de chaque assemblée générale.

II. Capacité à agir en annulation d’une assemblée générale au motif du manque d’un scrutateur

Si le règlement de copropriété prévoit la présence de scrutateur(s) au bureau de l’assemblée générale et définit leur nombre exact ou minimum, cela doit être scrupuleusement respecté par le président de séance, faute de quoi l’assemblée générale expose la copropriété à une action judiciaire en annulation dans son ensemble.

Un immeuble en copropriété tient son assemblée générale au cours de laquelle un scrutateur est élu à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

L’un des copropriétaires ayant voté favorablement cette question, mais s’apercevant a posteriori que le règlement de copropriété impose deux scrutateurs, assigne le syndicat de copropriétaires en nullité de l’assemblée générale.

La Cour de Cassation confirme la décision rendue par la juridiction inférieure dans l’arrêt n° 16 - 28651 du 12 avril 2018 :

« Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés, qu'en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants et relevé que la décision désignant un unique scrutateur, en contrariété avec le règlement de copropriété, avait été adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés dont la SCI, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;»

Les juges font une application stricte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que toute action contestant une décision d’assemblée générale, et se prescrivant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic, ne peut être introduite que par un copropriétaire opposant ou défaillant. Le copropriétaire qui a engagé l’action en nullité a voté pour la résolution désignant le seul scrutateur.

Si la nullité avait été reconnue, alors toute l’assemblée devait être annulée, et pas simplement la résolution.

Les juges de 1^ère instance et d’appel n’ont pas suivi le copropriétaire demandeur qui considérait que « faute d’avoir proposé le vote d’un deuxième scrutateur, la notion d’opposant ou défaillant à une résolution proposée n’a pas de sens ».

Cette décision comporte un double intérêt, celui de souligner l’importance pour :

• le président de séance de détenir le règlement de copropriété, et de connaître les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application ayant trait à la tenue de l’assemblée générale. Il ne doit pas hésiter à solliciter, en cas de doute, le syndic s’il est présent ;
• un copropriétaire présent ou représenté de s’opposer à toute question qui lui paraitrait suspecte, s’il envisage une action judiciaire en annulation, afin de ne pas agir en vain. 

Le déroulement et la tenue de l’assemblée générale doivent respecter des règles précisées dans le décret du 17 mars 1967.

En fonction de la taille de la copropriété, des horaires de convocation et de la durée de l’assemblée, le bureau auquel participe généralement le syndic en tant que secrétaire peut se heurter à des approximations notamment au regard de la comptabilisation des mandats des copropriétaires absents et représentés.

Ces errances ne sont pas anodines pour l’assemblée générale, comme le souligne la Cour de cassation dans son arrêt du 13 septembre 2018 (17-23292)

I. Feuille de présence : objet et modalités d’établissement

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’une feuille de présence à l’assemblée générale doit être établie avant le commencement de la réunion et certifiée exacte et signée en fin de séance par le président.

Ce document atteste des copropriétaires présents ou représentés à cette réunion du syndicat, c’est donc un moyen de preuve.

Il constitue à ce titre une annexe de l’original du procès-verbal de l’assemblée générale rédigé par le secrétaire en fin de séance, paraphé et signé par le bureau.

Ce formulaire doit contenir le nom, le nombre de voix, l’adresse du propriétaire du lot, ou en cas de représentation celle de son mandataire et doit être signé par la personne présente à cette réunion du syndicat.

Le syndic, chargé en principe de la conservation des archives du syndicat des copropriétaires, doit conserver l’original du procès-verbal avec ses annexes, autrement dit la feuille de présence et les pouvoirs des copropriétaires absents et représentés.

II. L’importance des pouvoirs qui accompagnent la feuille de présence

Dans la pratique, des erreurs et omissions peuvent exister, en raison des mouvements des copropriétaires (arrivée tardive, départ prématuré), mais également des carences du bureau, président mal informé par le syndic en exercice qui assure généralement le secrétariat et détient les moyens informatiques permettant les décomptes des votes.

A l’issue de l’assemblée générale, et à tout moment, tout copropriétaire peut requérir du syndic, la copie de l’original du procès-verbal de l’assemblée générale et de ses annexes (article 33 du décret du 17 mars 1967).

En l’espèce, une copropriété a tenu son assemblée générale annuelle le 14 mai 2013.

Un couple de copropriétaires opposants exige ensuite du syndic les annexes du procès-verbal de l’assemblée générale.

Ils décident d’engager une action judiciaire en annulation de cette assemblée dans son ensemble en s’appuyant sur un grand nombre d’éléments qu’ils considèrent comme irréguliers.

Entre autre, ils évoquent des irrégularités concernant la feuille de présence et le décompte des voix des copropriétaires présents.

Plusieurs causes sont invoquées :

• un copropriétaire qui n’a pas signé la feuille de présence n’est pas mentionné comme absent dans le procès verbal,
• mention sur la liste des absents d’une personne qui ne fait pas partie de la copropriété,
• arrivée en cours d’assemblée d’un copropriétaire mentionné comme présent dès le commencement, 
• pouvoir enregistré alors qu’il n’était pas signé par le mandant.

Le Tribunal de Grande Instance de Créteil et la Cour d’appel de Paris dans sa décision n°15 - 10689 du 14 juin 2017, rejettent cette action en considérant que ces approximations étaient accessoires et se révélaient sans impact sur les résolutions de l’assemblée générale (majorités acquises et procès-verbal permettant de pallier les carences de la feuille de présence).

Ces deux copropriétaires se pourvoient en cassation.

La Cour de cassation dans son arrêt n°17 - 23292 du 13 septembre 2018 infirme partiellement la décision de la Cour d’appel en s’appuyant sur une irrégularité qui entachait la feuille de présence :

«…Attendu que, pour rejeter la demande en annulation de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la feuille de présence est affectée d'erreurs matérielles sans conséquence sur la validité de l'assemblée générale ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des consorts Z... qui soutenaient que l'assemblée générale était nulle en raison du défaut de signature de M. et Mme Y... sur le pouvoir donné par eux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE… ».

Cette décision est très claire.

Une délégation de pouvoir à l’assemblée générale doit être signée, cette signature atteste de la réalité du mandat.

Un mandat en blanc signé est régulier ; un mandat comportant le nom du mandataire même écrit de manière manuscrite mais non signé ne l’est pas.

Le président de séance doit être implacable lors du contrôle des mandats des copropriétaires absents et représentés et de leur prise en compte, afin de ne pas exposer le syndicat à une action judiciaire en nullité.

La loi ELAN a précisé l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la répartition des pouvoirs donnés par des copropriétaires absents.

Depuis le 25 novembre 2018, lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, « il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit ».

Le président de l’assemblée générale doit donc aussi maintenant s’assurer de la manière dont le syndic aurait distribué les pouvoirs en blanc reçus par ses soins.

Nous l’avions déjà expliqué après la promulgation de la loi ALUR du 24 mars 2014 et la Cour de Cassation vient de le confirmer (7 mai 2014 3^ème chambre civile, numéro 13-11.743) : « Les gardiens et employés d’immeuble sont des préposés du syndic et à ce titre ne peuvent pas détenir de pouvoir en assemblée générale ».

 I. Rappel de la loi

Comme chacun sait, les copropriétaires ont la possibilité de donner mandat à toute personne de leur choix afin de se faire représenter lors de l’assemblée générale. Ce mandat ne peut cependant être consenti au profit du syndic, de son conjoint, de son partenaire lié à lui par un Pacs, et de ses préposés (loi du 10 juillet 1965 : article 22, alinéa 4).

      II. La question

Toute la question est de savoir si le gardien et les employés d’immeuble d’un syndicat de copropriétaires sont des « préposés » du syndic ou non.

Il y a longtemps que’ l’ARC a répondu par l’affirmative, ceci sans être toujours suivie (surtout par les syndics, souvent intéressés à faire voter des gardiens…).

Récemment nous avions expliqué pourquoi la loi ALUR nous avait donné raison explicitement. C’est maintenant au tour de la Cour de Cassation de confirmer notre position, dans un arrêt de la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation (7 mai 2014 numéro 13-11.743).

III. Les explications de la Cour et ses raisons

Elles sont toutes simples.

Les juges ont en effet considéré que l’interdiction de recevoir un mandat pour représenter un copropriétaire s’applique à toute personne qui "travaille et accomplit des actes pour le compte du syndic, exécute ses ordres et ses directives et, donc, se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé." Les juges ont estimé qu’une personne peut donc être qualifiée de préposé du syndic même en l’absence de contrat de travail le liant à lui.

Insistons :

• un préposé est une personne à qui le syndic donne des ordres et des directives : c’est le cas des gardiens et employés d’immeuble ;
• préposé peut n’être pas lié par un contrat consenti par celui dont il est le préposé : c’est bien le cas entre gardien ou employé d’immeuble et syndic.

Merci qui ? Merci à la Cour de Cassation.

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, et l’introduction de l’article 49 à la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont la possibilité de décider d’adapter leur règlement de copropriété. L’objectif poursuivit était de « purger » le texte du règlement de ses clauses réputées non écrites, car directement contraires aux textes de loi. Le règlement de copropriété faisait par la suite l’objet d’une approbation en assemblée, par vote unique, sur la base de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, majorité simple des présents et représentés.

Mais voilà, en réalité, dans le cadre d’une adaptation, les copropriétaires en profitent  - et ils ont raison ! - pour améliorer les clauses de leur règlement, par exemple en présentant des clauses sur le protocole de recouvrement des charges, la clause d’harmonie, ou encore le fonctionnement du conseil syndical….clauses qui sont des clauses d’amélioration.

Classiquement, on avait l’habitude de dire que le projet du règlement étant hybride, puisque comportant une adaptation pure du texte et des clauses d’amélioration, il devait faire l’objet de plusieurs votes distincts :

• Un vote UNIQUE à la majorité  simple de l’article 24 pour toutes les clauses d’adaptation ;
• Un vote séparé, clause d’amélioration par clause d’amélioration, à la double majorité de l’article 26…Il y avait donc autant de votes que de clauses d’amélioration au projet,

Cette procédure de vote rendait fastidieuse la tenue de l’assemblée, en temps et en coût, obligeant parfois même le syndic à organiser une assemblée extraordinaire tenue spécialement à cet effet (avec le coût que cela engendre)…

Ainsi, face à cette situation, certains syndics n’hésitaient pas à faire voter par un vote UNIQUE, à la fois les clauses d’adaptation et celles relevant de l’amélioration…malgré un risque important de contestation de la part de copropriétaires, ce qui ne manqua pas d’arriver au  syndicat des copropriétaires de la Résidence « Club de Croix Marie » : un copropriétaire a assigné le syndicat en annulation de la résolution N° 14. 

1. L’apport de l’Arrêt de la Cour de Cassation

 Les copropriétaires demandeurs à l’action en justice ont défendu l’argument selon lequel chaque question devra faire l’objet d’un vote distinct, la question ne pouvant supporter qu’un seul objet (cf article 9 du décret du 17 mars 1967).

Or, la Cour de Cassation, dans son arrêt du 23/01/2013,  a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel jugeant que, par interprétation, le texte de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas spécifiquement de vote séparé.

Ainsi, dorénavant, les syndics n’auront plus à faire la distinction entre clauses d’adaptation/ clauses d’amélioration, situation qui allongeait à la fois les réunions préparatoires à l’ordre du jour et la tenue de l’assemblée. L’effet de ce jugement facilite grandement le travail des syndics et allège la procédure de vote en assemblée. Cependant, le juge exige que le vote UNIQUE soit proposé à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 

VOTE UNIQUE oui, mais à la majorité de l’article 26 donc !

1.  Aller plus loin avec l’ARC …

L’arrêt de la Cour de Cassation ne s’applique que lorsque le projet d’adaptation comporte à la fois de l’adaptation « pure » et des clauses d’amélioration relevant de la majorité de l’article 26. Bien évidemment, s’il ne comporte que des clauses adaptées, la seule majorité de l’article 24 sera suffisante.

De même, si le projet contient des clauses nécessitant un vote à l’unanimité des voix du syndicat (exemple : modification de la destination de l’immeuble, de la qualification des parties communes/ privatives, certaines catégories de charges…), un seul vote sera requis mais à l’unanimité des voix !

La procédure de vote étant facilitée, les adaptations vont être d’autant plus d’actualité.

L’article 15, alinéa 1^er du décret du 17 mars 1967 prévoit que le président est obligatoire dans toute assemblée générale et que c’est cette même assemblée qui a compétence exclusive pour le désigner.

Sa désignation, qui se fait à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), n’a pas besoin d’être prévue à l’ordre du jour de l’assemblée.

Son rôle est stratégique, puisqu’il est chargé de veiller à la régularité de la tenue de l’AG, de diriger les débats, de donner la parole aux copropriétaires, de mettre au vote les résolutions inscrites à l’ordre du jour et de les reformuler si nécessaire (ce qui peut être le cas lorsque certaines résolutions sont amendées), d’interpréter les résultats de vote pour considérer une résolution adoptée ou rejetée et de signer le procès-verbal d’assemblée (de même que le secrétaire, voire le scrutateur s’il en a été désigné un).

Or, bien trop souvent – pour ne pas dire la plupart du temps – les syndics prennent l’initiative de se comporter comme présidents de séance en dirigeant les débats, en comptabilisant les votes et en les interprétant, lors des assemblées générales, alors que son rôle de secrétaire (par défaut) le place en principe au second plan.

La question de l’élection du président de séance peut donc être épineuse et susciter des débats au sein de la copropriété.

La difficulté juridique posée dans cet arrêt de la Cour d’appel de Paris de 1991 concerne la force obligatoire du règlement de copropriété, qui constitue le véritable contrat entre les copropriétaires.

Parfois, son application peut être préjudiciable aux copropriétaires, notamment dans le cas de règlements anciens, qui n’ont fait l’objet d’aucune refonte et dont les clauses, si elles étaient justifiées à l’égard des tous premiers copropriétaires, ne sont plus d’actualité pour les copropriétaires qui leur ont succédé.

Cet arrêt est donc très clair sur l’impossibilité, pour le règlement de copropriété d’imposer à l’avance un président de séance. De même, aucune assemblée générale ne peut l’imposer pour les assemblées ultérieures.

La délégation de vote, qui consiste à se faire représenter à une assemblée générale à laquelle on ne peut pas assister, est un bon moyen de faire entendre sa voix et de favoriser la prise de décision en copropriété.

Malgré l’incidence des décisions d’assemblée sur les copropriétaires, notamment financières (mais pas seulement), de nombreuses copropriétés déplorent l’absence systématique de certains copropriétaires dans les prises de décision.

D’un autre côté, la question des pouvoirs donnés en AG peut aussi se révéler un casse-tête, comme dans les petites copropriétés où plusieurs pouvoirs sont remis à une seule et même personne.

Raison pour laquelle, d’ailleurs, le législateur a favorisé les procédés de participation à distance aux assemblées générales : vote par correspondance, audio ou visioconférence (depuis la loi ELAN de 2018 et son tout récent décret d’application du 27 juin 2019)

Pour éviter des abus dans les prises de décision en assemblée, notamment par une trop forte concentration de pouvoir dans les mains d’un seul et même copropriétaire (ou plusieurs d’entre eux), le législateur a entendu limiter les possibilités de délégations de vote – ou « pouvoirs » – à un copropriétaire.

C’est l’article 22, alinéa 3, qui prévoit les modalités de délégations de vote en assemblée.

En particulier, il est indiqué que tout copropriétaire (mandant) peut déléguer son droit de vote à un mandataire et que chaque mandataire ne peut pas recevoir plus de 3 pouvoirs. Par exception, il est possible de recevoir plus de 3 pouvoirs si le total de ses voix ajoutées à celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix totales du syndicat.

A noter que la loi interdit à certaines personnes de recevoir mandat, en raison de conflits d’intérêt évidents, notamment le syndic, son conjoint, ses ascendants et descendants et ses préposés.

Cet arrêt de 2002 a eu le mérite de débloquer les situations où une seule personne (copropriétaire en pratique) se voyait remettre plusieurs pouvoirs, dépassant les plafonds légaux (3 pouvoirs ou 10 % des voix, anciennement 5 %), en autorisant le mandataire à remettre les pouvoirs à une autre personne ou plusieurs autres si le mandat l’y autorise.

Cette jurisprudence a finalement été consacrée par la loi ELAN de 2018 et l’article 22 précise désormais qu’il est possible pour un mandataire de subdéléguer son mandat à une autre personne si le mandat ne l’interdit pas.

On notera ici une subtilité : la jurisprudence considérait que la subdélégation devait être autorisée par le mandat, la loi considère désormais qu’il ne doit pas l’interdire.

La question n’était pas tout à fait tranchée en jurisprudence dans le cas du mandat qui ne donnerait aucune précision concernant la faculté de subdélégation : suivant la rédaction actuelle de l’article 22, il semblerait qu’elle soit par défaut admise et que dans l’hypothèse où le mandant voudrait l’interdire, il devrait le spécifier par écrit sur le mandat. Cette interprétation reste à confirmer. Si elle prive le copropriétaire qui donne un mandat imprécis sur ce point d’avoir entièrement la main sur son mandat  (car il ne sait pas entre quelles mains il finira), elle aurait tout de même le mérite de faciliter les prises de décision en assemblée en favorisant la représentation. La précaution consiste donc à spécifier son souhait par écrit.

Les délégations de vote peuvent, au choix du mandant, être données au mandataire avec ou sans consigne de vote particulière.

Dans le cas où des consignes auraient été données au mandataire, l’assemblée générale réunie peut être confrontée à des difficultés tenant à ce que le mandataire en question ne respecte pas les consignes du copropriétaire mandant.

A cette question de savoir si le syndicat des copropriétaires doit se préoccuper du respect de ces consignes, la jurisprudence répond par la négative.

Elle considère que les consignes de vote données par un copropriétaire à son mandataire sont inopposables au syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire qu’elles ne regardent pas le syndicat, donc l’assemblée, qui doit seulement tenir compte de ce que le mandataire a exprimé comme vote, même si celui-ci est contraire aux consignes du copropriétaire représenté.

Ainsi, pour le décompte des voix et le vote des résolutions de l’assemblée, le mandataire exprime son vote de la même façon que les autres copropriétaires et c’est ce vote exprimé, et non pas celui qu’il aurait dû exprimer conformément à la volonté de son mandant, qui sera décompté.

Vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, le copropriétaire absent mais représenté se trouve donc engagé par le vote émis par son représentant et ne peut pas solliciter la nullité ou la modification de résolutions pour ce motif (CA de Paris, 23^e ch., 25 septembre 1992, n°91/010296).

En revanche, il aura la possibilité d’engager la responsabilité civile de son mandataire pour faute dans l’exercice de sa mission, si cette faute lui a occasionné un préjudice.

Comme évoqué plus haut, la désignation du syndic peut faire l’objet du procédé de passerelle prévu à l’article 25-1 de la loi de 1965 : si la majorité absolue n’a pas été atteinte mais que le vote a recueilli au moins 1/3 des voix des copropriétaires, il peut être procédé immédiatement à un second vote à la majorité simple.

En cas de pluralité de candidatures, s’est posée la question de savoir si la passerelle pouvait être utilisée pour un candidat qui n’a pas obtenu la majorité absolue de l’article 25, sans attendre d’examiner les candidatures suivantes, ou si chaque candidature devait d’abord être soumise au vote de l’article 25 avant que la passerelle puisse être utilisée.

La réponse donnée par la Cour de cassation est très claire : en cas de pluralité de candidatures, l’assemblée générale ne peut valablement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 sur l’une des candidatures qu’après avoir soumis au vote à la majorité de l’article 25 les autres candidatures.

Chacune des candidatures doit donc être soumise au vote à la majorité absolue de l’article 25 avant qu’il puisse être procédé à un second vote à la majorité simple.

L’intérêt de cet arrêt est notamment d’éviter que le syndic en place, qui ferait examiner sa candidature en premier, ne se fasse réélire par un second vote plus facile à obtenir alors qu’il n’a pas obtenu la majorité de l’article 25, sans attendre l’examen par l’assemblée des autres candidatures.

Cet arrêt important doit permettre d’éviter toute tentative de syndics de se faire reconduire à tout prix dans leurs fonctions, en utilisant de manière abusive la passerelle de l’article 25-1 sans examen préalable des candidatures concurrentes, qui pourraient être privilégiées par les copropriétaires déçus de leur syndic.