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La Cour de Cassation, en date du 8 septembre 2016 (n° 15 - 23422), a rendu un arrêt important.

Celui-ci porte sur la tenue de l’assemblée générale et présente un double intérêt, tout en rappelant une jurisprudence constante en la matière : 

• régularité des délibérations au regard de l’ordre du jour figurant dans la convocation ;

• capacité de vote pour le mandataire et pouvoir du mandant de contester une résolution adoptée, mais irrégulière.

Les faits

Les copropriétaires d’un local commercial d’un immeuble parisien reçoivent la convocation de l’assemblée générale du syndicat avec un ordre du jour, bien sûr, déterminé.

Ne pouvant y assister, ils souhaitent malgré tout participer et donnent mandat pour y être représenté.

Cependant, à réception du procès-verbal, ils constatent que l’ordre du jour a été complété après sa notification et qu’au surplus, leur mandataire a voté favorablement pour la résolution ajoutée illégalement au cours de l’assemblée.

Ils décident alors d’engager une action judiciaire en nullité de la résolution litigieuse, au motif que :

• l’ordre du jour ne peut être complété, dès lors que le délai de 21 jours (article 9 du décret du 17 mars 1967) est entamé ;
• le mandat qu’ils avaient remis à leur mandataire ne valait que pour l’ordre du jour notifié régulièrement aux copropriétaires et qu’en conséquence, ils n’étaient pas liés par le vote de leur mandataire à l’égard du syndicat sur la question ajoutée au cours de l’assemblée générale.

Compte tenu de ces irrégularités manifestes, ils se retrouvaient, en regard de cette résolution, qualifiés de « copropriétaires défaillants », c’est-à-dire absents (et non représentés), et ils retrouvaient ainsi la capacité de contester judiciairement cette résolution !

La décision de la Cour de Cassation

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation a fait droit à la demande de ces copropriétaires :

"Attendu que la convocation contient l’ordre du jour, qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale ; qu’un mandat ne peut porter que sur les questions figurant à l’ordre du jour….

Attendu que pour déclarer la demande irrecevable, l’arrêt retient que la résolution contestée par les consorts L., qui ont été régulièrement représentés, a été votée à l’unanimité des copropriétaires et, que l’action prévue par l’article 42 (de la loi du 10 juillet 1965) n’est pas ouverte aux copropriétaires ayant voté, par le truchement de leur mandataire, en faveur de la résolution contestée ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le mandataire avait voté sur une question ne figurant pas à l’ordre du jour, la Cour d’Appel a violé les textes susvisés ;"

Conclusion et conseils

Cet arrêt vient utilement rappeler les obligations respectives :

• au mandataire à l’égard de son mandant : il ne peut aller au-delà de ce que le titulaire dispose comme droit ;
• du syndicat vis-à-vis des copropriétaires : plus précisément dans ce dernier cas il s’agit du rôle majeur du président de séance, sans bien sûr oublier l’obligation de conseil de la part du syndic professionnel !

En effet, c’est au président que revient la charge d’une tenue régulière de l’assemblée générale du syndicat (article 15 du décret du 17 mars 1967).

Il ne doit donc, ni de son chef, ni sur demande d’un copropriétaire, ajouter une résolution à l’ordre du jour, et prendre encore plus de précautions dès lors que ce ne sont pas les copropriétaires en personne qui sont présents à cette assemblée.

Le déroulement et la tenue de l’assemblée générale doivent respecter des règles précisées dans le décret du 17 mars 1967.

En fonction de la taille de la copropriété, des horaires de convocation et de la durée de l’assemblée, le bureau auquel participe généralement le syndic en tant que secrétaire peut se heurter à des approximations notamment au regard de la comptabilisation des mandats des copropriétaires absents et représentés.

Ces errances ne sont pas anodines pour l’assemblée générale, comme le souligne la Cour de cassation dans son arrêt du 13 septembre 2018 (17-23292)

I. Feuille de présence : objet et modalités d’établissement

L’article 14 du décret du 17 mars 1967 dispose qu’une feuille de présence à l’assemblée générale doit être établie avant le commencement de la réunion et certifiée exacte et signée en fin de séance par le président.

Ce document atteste des copropriétaires présents ou représentés à cette réunion du syndicat, c’est donc un moyen de preuve.

Il constitue à ce titre une annexe de l’original du procès-verbal de l’assemblée générale rédigé par le secrétaire en fin de séance, paraphé et signé par le bureau.

Ce formulaire doit contenir le nom, le nombre de voix, l’adresse du propriétaire du lot, ou en cas de représentation celle de son mandataire et doit être signé par la personne présente à cette réunion du syndicat.

Le syndic, chargé en principe de la conservation des archives du syndicat des copropriétaires, doit conserver l’original du procès-verbal avec ses annexes, autrement dit la feuille de présence et les pouvoirs des copropriétaires absents et représentés.

II. L’importance des pouvoirs qui accompagnent la feuille de présence

Dans la pratique, des erreurs et omissions peuvent exister, en raison des mouvements des copropriétaires (arrivée tardive, départ prématuré), mais également des carences du bureau, président mal informé par le syndic en exercice qui assure généralement le secrétariat et détient les moyens informatiques permettant les décomptes des votes.

A l’issue de l’assemblée générale, et à tout moment, tout copropriétaire peut requérir du syndic, la copie de l’original du procès-verbal de l’assemblée générale et de ses annexes (article 33 du décret du 17 mars 1967).

En l’espèce, une copropriété a tenu son assemblée générale annuelle le 14 mai 2013.

Un couple de copropriétaires opposants exige ensuite du syndic les annexes du procès-verbal de l’assemblée générale.

Ils décident d’engager une action judiciaire en annulation de cette assemblée dans son ensemble en s’appuyant sur un grand nombre d’éléments qu’ils considèrent comme irréguliers.

Entre autre, ils évoquent des irrégularités concernant la feuille de présence et le décompte des voix des copropriétaires présents.

Plusieurs causes sont invoquées :

• un copropriétaire qui n’a pas signé la feuille de présence n’est pas mentionné comme absent dans le procès verbal,
• mention sur la liste des absents d’une personne qui ne fait pas partie de la copropriété,
• arrivée en cours d’assemblée d’un copropriétaire mentionné comme présent dès le commencement, 
• pouvoir enregistré alors qu’il n’était pas signé par le mandant.

Le Tribunal de Grande Instance de Créteil et la Cour d’appel de Paris dans sa décision n°15 - 10689 du 14 juin 2017, rejettent cette action en considérant que ces approximations étaient accessoires et se révélaient sans impact sur les résolutions de l’assemblée générale (majorités acquises et procès-verbal permettant de pallier les carences de la feuille de présence).

Ces deux copropriétaires se pourvoient en cassation.

La Cour de cassation dans son arrêt n°17 - 23292 du 13 septembre 2018 infirme partiellement la décision de la Cour d’appel en s’appuyant sur une irrégularité qui entachait la feuille de présence :

«…Attendu que, pour rejeter la demande en annulation de l'assemblée générale, l'arrêt retient que la feuille de présence est affectée d'erreurs matérielles sans conséquence sur la validité de l'assemblée générale ;

Qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions des consorts Z... qui soutenaient que l'assemblée générale était nulle en raison du défaut de signature de M. et Mme Y... sur le pouvoir donné par eux, la cour d'appel n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE… ».

Cette décision est très claire.

Une délégation de pouvoir à l’assemblée générale doit être signée, cette signature atteste de la réalité du mandat.

Un mandat en blanc signé est régulier ; un mandat comportant le nom du mandataire même écrit de manière manuscrite mais non signé ne l’est pas.

Le président de séance doit être implacable lors du contrôle des mandats des copropriétaires absents et représentés et de leur prise en compte, afin de ne pas exposer le syndicat à une action judiciaire en nullité.

La loi ELAN a précisé l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 concernant la répartition des pouvoirs donnés par des copropriétaires absents.

Depuis le 25 novembre 2018, lorsque le syndic a reçu des mandats sans indication de mandataire, « il ne peut ni les conserver pour voter en son nom, ni les distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit ».

Le président de l’assemblée générale doit donc aussi maintenant s’assurer de la manière dont le syndic aurait distribué les pouvoirs en blanc reçus par ses soins.

Nous l’avions déjà expliqué après la promulgation de la loi ALUR du 24 mars 2014 et la Cour de Cassation vient de le confirmer (7 mai 2014 3^ème chambre civile, numéro 13-11.743) : « Les gardiens et employés d’immeuble sont des préposés du syndic et à ce titre ne peuvent pas détenir de pouvoir en assemblée générale ».

 I. Rappel de la loi

Comme chacun sait, les copropriétaires ont la possibilité de donner mandat à toute personne de leur choix afin de se faire représenter lors de l’assemblée générale. Ce mandat ne peut cependant être consenti au profit du syndic, de son conjoint, de son partenaire lié à lui par un Pacs, et de ses préposés (loi du 10 juillet 1965 : article 22, alinéa 4).

      II. La question

Toute la question est de savoir si le gardien et les employés d’immeuble d’un syndicat de copropriétaires sont des « préposés » du syndic ou non.

Il y a longtemps que’ l’ARC a répondu par l’affirmative, ceci sans être toujours suivie (surtout par les syndics, souvent intéressés à faire voter des gardiens…).

Récemment nous avions expliqué pourquoi la loi ALUR nous avait donné raison explicitement. C’est maintenant au tour de la Cour de Cassation de confirmer notre position, dans un arrêt de la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation (7 mai 2014 numéro 13-11.743).

III. Les explications de la Cour et ses raisons

Elles sont toutes simples.

Les juges ont en effet considéré que l’interdiction de recevoir un mandat pour représenter un copropriétaire s’applique à toute personne qui "travaille et accomplit des actes pour le compte du syndic, exécute ses ordres et ses directives et, donc, se comporte à l’égard des tiers et des copropriétaires comme son préposé." Les juges ont estimé qu’une personne peut donc être qualifiée de préposé du syndic même en l’absence de contrat de travail le liant à lui.

Insistons :

• un préposé est une personne à qui le syndic donne des ordres et des directives : c’est le cas des gardiens et employés d’immeuble ;
• préposé peut n’être pas lié par un contrat consenti par celui dont il est le préposé : c’est bien le cas entre gardien ou employé d’immeuble et syndic.

Merci qui ? Merci à la Cour de Cassation.

La délégation de vote, qui consiste à se faire représenter à une assemblée générale à laquelle on ne peut pas assister, est un bon moyen de faire entendre sa voix et de favoriser la prise de décision en copropriété.

Malgré l’incidence des décisions d’assemblée sur les copropriétaires, notamment financières (mais pas seulement), de nombreuses copropriétés déplorent l’absence systématique de certains copropriétaires dans les prises de décision.

D’un autre côté, la question des pouvoirs donnés en AG peut aussi se révéler un casse-tête, comme dans les petites copropriétés où plusieurs pouvoirs sont remis à une seule et même personne.

Raison pour laquelle, d’ailleurs, le législateur a favorisé les procédés de participation à distance aux assemblées générales : vote par correspondance, audio ou visioconférence (depuis la loi ELAN de 2018 et son tout récent décret d’application du 27 juin 2019)

Pour éviter des abus dans les prises de décision en assemblée, notamment par une trop forte concentration de pouvoir dans les mains d’un seul et même copropriétaire (ou plusieurs d’entre eux), le législateur a entendu limiter les possibilités de délégations de vote – ou « pouvoirs » – à un copropriétaire.

C’est l’article 22, alinéa 3, qui prévoit les modalités de délégations de vote en assemblée.

En particulier, il est indiqué que tout copropriétaire (mandant) peut déléguer son droit de vote à un mandataire et que chaque mandataire ne peut pas recevoir plus de 3 pouvoirs. Par exception, il est possible de recevoir plus de 3 pouvoirs si le total de ses voix ajoutées à celles de ses mandants ne dépasse pas 10 % des voix totales du syndicat.

A noter que la loi interdit à certaines personnes de recevoir mandat, en raison de conflits d’intérêt évidents, notamment le syndic, son conjoint, ses ascendants et descendants et ses préposés.

Cet arrêt de 2002 a eu le mérite de débloquer les situations où une seule personne (copropriétaire en pratique) se voyait remettre plusieurs pouvoirs, dépassant les plafonds légaux (3 pouvoirs ou 10 % des voix, anciennement 5 %), en autorisant le mandataire à remettre les pouvoirs à une autre personne ou plusieurs autres si le mandat l’y autorise.

Cette jurisprudence a finalement été consacrée par la loi ELAN de 2018 et l’article 22 précise désormais qu’il est possible pour un mandataire de subdéléguer son mandat à une autre personne si le mandat ne l’interdit pas.

On notera ici une subtilité : la jurisprudence considérait que la subdélégation devait être autorisée par le mandat, la loi considère désormais qu’il ne doit pas l’interdire.

La question n’était pas tout à fait tranchée en jurisprudence dans le cas du mandat qui ne donnerait aucune précision concernant la faculté de subdélégation : suivant la rédaction actuelle de l’article 22, il semblerait qu’elle soit par défaut admise et que dans l’hypothèse où le mandant voudrait l’interdire, il devrait le spécifier par écrit sur le mandat. Cette interprétation reste à confirmer. Si elle prive le copropriétaire qui donne un mandat imprécis sur ce point d’avoir entièrement la main sur son mandat  (car il ne sait pas entre quelles mains il finira), elle aurait tout de même le mérite de faciliter les prises de décision en assemblée en favorisant la représentation. La précaution consiste donc à spécifier son souhait par écrit.

Les délégations de vote peuvent, au choix du mandant, être données au mandataire avec ou sans consigne de vote particulière.

Dans le cas où des consignes auraient été données au mandataire, l’assemblée générale réunie peut être confrontée à des difficultés tenant à ce que le mandataire en question ne respecte pas les consignes du copropriétaire mandant.

A cette question de savoir si le syndicat des copropriétaires doit se préoccuper du respect de ces consignes, la jurisprudence répond par la négative.

Elle considère que les consignes de vote données par un copropriétaire à son mandataire sont inopposables au syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire qu’elles ne regardent pas le syndicat, donc l’assemblée, qui doit seulement tenir compte de ce que le mandataire a exprimé comme vote, même si celui-ci est contraire aux consignes du copropriétaire représenté.

Ainsi, pour le décompte des voix et le vote des résolutions de l’assemblée, le mandataire exprime son vote de la même façon que les autres copropriétaires et c’est ce vote exprimé, et non pas celui qu’il aurait dû exprimer conformément à la volonté de son mandant, qui sera décompté.

Vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, le copropriétaire absent mais représenté se trouve donc engagé par le vote émis par son représentant et ne peut pas solliciter la nullité ou la modification de résolutions pour ce motif (CA de Paris, 23^e ch., 25 septembre 1992, n°91/010296).

En revanche, il aura la possibilité d’engager la responsabilité civile de son mandataire pour faute dans l’exercice de sa mission, si cette faute lui a occasionné un préjudice.

Cet arrêt de 1996 a été précisé par un arrêt de 1999, suivant lequel le mandat du syndic prend effet immédiatement, à l'instant même des résultats du vote, sauf décision contraire de l’assemblée générale (Cass., 3^e civ., 20 janvier 1999, n° 97-14747).

Cette jurisprudence, bien qu’antérieure à l’instauration du contrat-type de syndic, reste pertinente à l’heure actuelle.

En effet, alors que l’article 29 du décret de 1967 précise bien que le contrat de syndic doit faire mention de sa durée (qui ne peut pas excéder 3 ans) et de ses dates de prise d’effet et d’échéance, certains syndics croient bon de fixer une date de prise d’effet de mandat antérieure à la date de l’assemblée générale les désignant.

Ainsi, ils font parfois coïncider les dates de début et de fin de mandat avec la période de l’exercice comptable, par exemple avec un mandat d’un an allant du 1^er janvier au 31 décembre de l’année N, au lieu du 30 juin de l’année N (jour de l’assemblée générale) au 29 juin de l’année N+1.

Ce procédé est illégal et les copropriétaires doivent être particulièrement vigilants sur ce point, et de manière plus générale sur le respect des clauses du contrat-type par le syndic, avant d’approuver l’un des contrats soumis au vote en assemblée.

Comme évoqué plus haut, la désignation du syndic peut faire l’objet du procédé de passerelle prévu à l’article 25-1 de la loi de 1965 : si la majorité absolue n’a pas été atteinte mais que le vote a recueilli au moins 1/3 des voix des copropriétaires, il peut être procédé immédiatement à un second vote à la majorité simple.

En cas de pluralité de candidatures, s’est posée la question de savoir si la passerelle pouvait être utilisée pour un candidat qui n’a pas obtenu la majorité absolue de l’article 25, sans attendre d’examiner les candidatures suivantes, ou si chaque candidature devait d’abord être soumise au vote de l’article 25 avant que la passerelle puisse être utilisée.

La réponse donnée par la Cour de cassation est très claire : en cas de pluralité de candidatures, l’assemblée générale ne peut valablement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 sur l’une des candidatures qu’après avoir soumis au vote à la majorité de l’article 25 les autres candidatures.

Chacune des candidatures doit donc être soumise au vote à la majorité absolue de l’article 25 avant qu’il puisse être procédé à un second vote à la majorité simple.

L’intérêt de cet arrêt est notamment d’éviter que le syndic en place, qui ferait examiner sa candidature en premier, ne se fasse réélire par un second vote plus facile à obtenir alors qu’il n’a pas obtenu la majorité de l’article 25, sans attendre l’examen par l’assemblée des autres candidatures.

Cet arrêt important doit permettre d’éviter toute tentative de syndics de se faire reconduire à tout prix dans leurs fonctions, en utilisant de manière abusive la passerelle de l’article 25-1 sans examen préalable des candidatures concurrentes, qui pourraient être privilégiées par les copropriétaires déçus de leur syndic.

En cette période doublement troublée pour les copropriétés (report des assemblées générales, absence de convocation des assemblées générales avant le 31 janvier 2021, absence de concertation avec le conseil syndical pour établir l’ordre du jour, vote uniquement par correspondance), nous avons souhaité mettre en lumière un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 03 décembre 2015 (14-25.583).

Pourquoi maintenant ? Parce-que cet arrêt reflète une certaine réalité de la situation dans laquelle se trouve un grand nombre de copropriétés, à savoir l’absence de mise en concurrence d’un contrat de syndic qui est arrivé à échéance. En effet, nous sommes les premiers témoins d’un nombre considérable de copropriétés qui voulait se séparer de leur syndic actuel, mais lequel n’a mis à l’ordre du jour que sa candidature, obligeant les assemblées générales soient à accepter cette nouvelle désignation, soient à la refuser mais dans ce cas, se retrouve sans syndic.

Alors, cet arrêt rendu par la Cour de cassation à son importance, même si la réponse apportée par la haute juridiction n’est pas favorable aux syndicats des copropriétaires. Notre rôle est aussi de vous informer sur ce qui n’est pas possible… à moins de trouver une astuce pour contourner le problème.

I. La question de la désignation du syndic doit impérativement être inscrite à l’ordre du jour

Dans cette copropriété, un syndic bénévole refuse de porter à l’ordre du jour la question de la nomination d’un syndic concurrent, imposant alors son unique désignation lors de l’assemblée générale ou l’absence de syndic.

Les copropriétaires rejettent la désignation de ce syndic bénévole et pour éviter de se retrouver sans syndic,  l’assemblée générale désigne alors un syndic bénévole provisoire dans l’unique but de pouvoir d’organiser une autre assemblée générale avec la désignation d’un autre syndic. Cependant, la nomination du syndic provisoire n’était pas prévue à l’ordre du jour de cette réunion.

Le syndic bénévole évincé et opposant à la désignation d’un syndic provisoire (autre que lui) assigne alors le syndicat des copropriétaires en annulation de ladite résolution.

En effet, conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967, « l’assemblée générale ne prend que de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-1 (dudit décret) ».

Autrement dit, la loi est claire sur ce sujet. Pour pouvoir voter sur une résolution, celle-ci doit figurer à l’ordre du jour de l’assemblée générale. La jurisprudence est tout aussi limpide à ce sujet, les juridictions ont en effet, toujours annulé les résolutions qui n’étaient pas inscrites à l’ordre du jour (si des copropriétaires opposants ou défaillants ont demandé l’annulation judiciaire de ladite résolution).

En conséquence, il y avait donc très peu de chance que la juridiction saisie rejette la demande d’annulation de la résolution. Pourtant la Cour d’appel de Paris dans un arrêt rendu le 28 mai 2014 rejette la demande du syndic évincé. Pour ce faire, elle s’appuie sur la théorie de l’incident : le syndic bénévole qui a organisé l’assemblée générale a refusé expressément (en envoyant une lettre de refus au conseil syndical) d’inscrire la nomination d’un syndic concurrent, donc la seule possibilité pour désigner un syndic était de le désigner lui. Dès lors, selon la Cour d’appel, la désignation d’un autre syndic bénévole provisoire bien que non-inscrite à l’ordre du jour est valable en raison de la « théorie de l’incident ».

Cependant, ce n’est pas cet argument que retient la Cour de cassation qui casse l’arrêt rendu par la Cour d’appel. La haute juridiction se base sur l’article 13 du décret susmentionné et énonce «  l’assemblée générale ne délibère valablement que sur les questions inscrites à l’ordre du jour ».

Cette cassation n’est pas surprenante, mais une décision inverse aurait permis au syndicat des copropriétaires de se retrouver dans une situation pratique plus propice à la nomination d’un meilleur syndic, sans passer par les rouages judiciaires.

Dès lors, la nomination du syndic bénévole provisoire n’est alors pas valable, le syndicat des copropriétaires est alors sans syndic…

II. La désignation judiciaire d’un syndic

C’était justement pour éviter la désignation d’un syndic judiciaire que l’assemblée générale avait élu un syndic provisoire, sauf que la Cour de cassation en annulant cette résolution, nomme également un syndic provisoire. En effet, la copropriété se retrouve sans syndic et le syndic bénévole évincé a alors demandé à la juridiction la nomination judiciaire d’un syndic provisoire.

En effet, en application de l’article 17 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965 et 46 du décret du 17 mars 1967, à défaut de nomination par l’assemblée générale des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal judiciaire désigne le syndic par ordonnance sur requête d’un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d’un ou plusieurs membres du conseil syndical ou du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de la situation de l’immeuble.

Autrement dit, si l’assemblée générale doit désigner un syndic, mais que le syndic candidat ou que les syndics candidats n’obtient pas la majorité requise (malgré la passerelle), la copropriété se retrouve alors sans syndic. Dans ce cas, la loi ne prévoit pas d’autre possibilité que de saisir le président du tribunal judiciaire afin que ce dernier nomme un syndic provisoire, qui aura notamment pour mission principale d’organiser une nouvelle assemblée générale aux fins de désigner un nouveau syndic.

La seule exception possible à cette situation, c’est lorsque l’assemblée générale n’a pas désigné de syndic mais que le contrat du syndic actuel est encore en cours. Par exemple si le contrat du syndic actuel se termine le 05 février 2021, il convoque l’assemblée générale qui se tient le 27 janvier 2021. Au cours de cette assemblée générale, aucun syndic n’est désigné faute de majorité, alors le syndic actuel peut jusqu’au 05 février 2021 envoyer une nouvelle convocation pour la désignation d’un syndic.

C’est le seul échappatoire à la désignation d’un syndic judiciaire en cas de refus de désigner un syndic à la majorité requise.

La sanction est terrible pour le syndicat des copropriétaires, mais par moment il vaut mieux subir la sanction que subir la mauvaise gestion de l’ancien syndic désigné une fois de plus.

Par ailleurs, nous attirons votre attention sur le fait que la désignation du syndic bénévole provisoire  a été annulée judiciaire car le copropriétaire évincé a voté contre, ce qui lui a ouvert le droit de contester cette résolution. Pour rappel, seuls les copropriétaires défaillants ou opposants peuvent contester judiciairement la décision… avis à bon entendeur !

Un jugement du 1^er février 2021 du tribunal de Nanterre, litigieux sur certains aspects, condamnant in solidum le syndic FONCIA Agence Centrale et la copropriétaire, accessoirement, présidente d’un conseil syndical, à l’égard d’un couple lésé de propriétaires

Le fonctionnement d’une copropriété n’est pas un long fleuve tranquille, puisqu’il implique l’adoption de décisions du syndicat, leur application, des interprétations qui peuvent se révéler divergentes et donc des contestations ultérieures possibles.

L’introduction d’un contentieux par la collectivité à l’égard d’un ou plusieurs de ses membres doit être exercée en toute clairvoyance, afin d’éviter des mises en cause postérieures de responsabilités, comme le souligne un jugement, certes juridiquement douteux, du tribunal judiciaire de Nanterre du 1^er février 2021 à l’encontre du syndic professionnel FONCIA Agence Centrale, mais aussi et surtout à l’égard d’une copropriétaire, présidente d’un conseil syndical.

I. Le syndicat des copropriétaires doit se prononcer, en assemblée générale, notamment lors de l’engagement d’une action judiciaire vis-à-vis de copropriétaires présumés défaillants

Une résidence sise à Boulogne-Billancourt (92) et gérée par FONCIA Agence Centrale décide par une résolution n° 26 de son assemblée générale du 3 décembre 2013 d’agir judiciairement à l’encontre d’un couple possédant 4 lots en suppression d’une véranda construite par leurs soins sur la terrasse contiguë de leur appartement, considérant cette installation illicite, en l’absence d’autorisation présumée du syndicat.

En effet, l’assemblée générale doit souverainement (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) :

- valider les travaux privatifs, que tout copropriétaire envisage de réaliser à ses frais affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (art. 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965), voire lui céder le bien immobilier sur lequel l’installation va prendre emprise, si celui constitue une partie commune par un vote à la double majorité de l’article 26 du même texte ;

- habiliter son syndic pour assigner en son nom tout contrevenant en vue de sa condamnation à faire cesser toute infraction au règlement ou au droit de la copropriété (art. 55 du décret du 17 mars 1967).

Sur la base de ce mandat, le syndicat, représenté par son syndic, obtient de la cour d’appel de Versailles, un arrêt du 7 novembre 2016 condamnant définitivement ce couple de propriétaires à démonter la véranda fixée sur la terrasse.

II. Obligations et responsabilités individuelles du syndic et de la copropriétaire, présidente du conseil syndical, à l’encontre de copropriétaires lésés 

Malgré l’absence de contestation de cette décision de justice (en raison d’une confusion invoquée sur les délais de transmission des conclusions), ces deux personnes décident d’assigner personnellement le syndic et la présidente du conseil syndical, en réparation de leur préjudice, considérant ces derniers fautifs et responsables de celui-ci (diminution de la valeur de leur logement du fait de la condamnation à la dépose de leur véranda).

Ils fondent leur action auprès du tribunal judiciaire de Nanterre, en raison de l’action judiciaire en suppression de leur installation initialement engagée de manière erronée par le syndicat à leur encontre, dans la mesure où cet aménagement privatif (affectant entre autres l’harmonie de l’immeuble) s’avérant selon eux licite, car autorisé par une résolution d’une assemblée générale du 30 septembre 1991, sans que ne puissent respectivement l’ignorer :

- le syndic, puisqu’il lui appartient en tant que représentant légal du syndicat de veiller à l’exécution des délibérations de l’assemblée générale (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) selon le registre des procès-verbaux, archives du syndicat qu’il lui incombe en principe de conserver (art. 33 du décret du 17 mars 1967) ;

- la copropriétaire, présidente du conseil syndical, présente lors de cette réunion du syndicat, et votant favorablement cette décision.

En conséquence, son initiative d’inscription d’une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 3 décembre 2013, d’habilitation des poursuites à l’égard des copropriétaires présumés défaillants se révèle d’autant plus irrégulière par sa rétention d’informations au syndicat, ainsi qu’à leur avocat sur la situation juridique réelle et faisant obstacle à une délibération éclairée des copropriétaires.

Dans son jugement n° 17 - 06746 du 1^er février 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre fait droit à cette demande d’indemnisation, considérant les fautes avérées du syndic et de la présidente du conseil syndical dans la réalisation du dommage de ce couple de copropriétaires : «…  L’article 18 I alinéa 2 de la loi du 10/07/1965 dispose :

I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous : - d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale.

Force est de constater qu’en établissant en concertation avec le conseil syndical l’ordre du jour de l’assemblée générale du 03/12/2013, lequel prévoyait une résolution n° 26, ayant pour objet une habilitation donnée au syndic d’agir en justice à l’encontre de M. et Mme X.  aux fins notamment de dépose de la véranda, FONCIA A. C. n’a pas assuré l’exécution de la résolution n° 7 de l’assemblée générale du 30/09/1991, autorisant la création de la véranda.

Cette délibération n’ayant pas été contestée en justice et les travaux pour lesquels l’autorisation était donnée ayant été réalisés, la décision du syndicat était définitive et en tout état de cause, il n’appartient pas au syndic d’apprécier la validité des décisions de l’assemblée générale pour en assurer l’exécution.

L’inexécution de cette obligation a été incontestablement renforcée par la demande du syndic à Me C., avocat, d’une consultation juridique écrite en vue de l’assemblée générale de 2013 ayant pour objet la résolution portant sur l’habilitation du syndic d’agir en justice contre M. et Mme X., concernant l’usage de la toiture terrasse, auquel le syndic n’avait pas transmis le procès-verbal de l’assemblée générale de 2013 et par conséquent, l’autorisation qui avait été votée.

L’inexécution de son obligation par le syndic a été également appuyée par le fait que le courrier de Me C. était joint par le syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale de 2013, ce qui n’a pu qu’induire en erreur les membres du syndicat et les conduire à se déterminer en faveur de l’habilitation du syndic à agir en justice.

Si l’existence de l’autorisation de construire une véranda donnée à M. A. en 1991 et le procès-verbal de l’assemblée générale de la même année, avaient échappé à la vigilance de FONCIA A. C., le courrier de M. et Mme X. en date du 27/11/2013 adressé à cette dernière y faisant expressément référence et portant copie du dit procès-verbal aurait dû à tout le moins, conduire immédiatement le syndic à reconsidérer l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 03/12/2013.

C’est donc parfaitement informé de l’existence de cette autorisation que le syndic a pourtant maintenu lors de cette assemblée, la mise au vote de son habilitation à agir en justice en vue de la dépose de la véranda.

Cette circonstance à laquelle s’ajoute la rétention d’information par le syndic à l’égard de Me C., pour obtenir une consultation juridique écrite qui allait nécessairement fausser le vote des copropriétaires, caractérisent une faute particulièrement grave de la part de FONCIA A. C. …

Il apparaît dès lors établi que Mme Y., présente à l’assemblée générale de 1991 et ayant pris part au vote autorisant la construction de la véranda litigieuse, avait connaissance de cette autorisation à laquelle elle avait souscrit.

Cette autorisation donnée en 1991 à M. A., alors propriétaire du lot n°188 de créer une véranda, dans la mesure où elle était créatrice d’un droit au bénéfice d’un copropriétaire, fait partie des décisions majeures qui sont prises par un syndicat des copropriétaires, au cours de telle ou telle assemblée générale.

L’oubli allégué par Mme Y. de l’existence de cette autorisation, justifié selon cette dernière par l’écoulement d’un délai de plus de vingt ans apparaît pourtant comme étant sélectif, pour porter seulement sur l’autorisation, mais pas sur l’existence elle-même de la véranda.

Par ailleurs, le fait par Mme Y., qui avait pris favorablement part à l’autorisation de la construction de la véranda, d’avoir été à l’origine de l’inscription à l’ordre du jour de l’habilitation du syndic à agir en justice pour en obtenir la dépose apparaît fautif. Cette faute paraît en l’espèce caractérisée du fait de la connaissance par la défenderesse de l’existence de l’autorisation donnée en 1991, et par la conséquence attachée à sa démarche, consistant en la remise en cause d’un droit acquis de M. et Mme X.

Mme Y., en qualité de membre du conseil syndical, bénévole, conteste être tenue à une obligation d’information envers le syndicat des copropriétaires et estime être tenue à une simple obligation d’assistance.

Cependant, la démarche fautive de Mme Y. consistant à demander au syndic d’inscrire une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 01/12/2013, portant habilitation de ce dernier à agir en justice pour remettre en cause un droit acquis de ces derniers, ne s’inscrit pas dans la mission habituelle d’un membre du conseil syndical, mais apparaît par sa gravité, détachable de sa mission habituelle, engageant pleinement la responsabilité délictuelle de Mme Y. Mme Y. conteste également le reproche de son omission de transmission de toutes les informations nécessaires à Me C., avocat préalablement à la consultation juridique écrite qui avait été demandée par le syndic à ce dernier…

C’est néanmoins à l’appui de l’avis de Me C, avocat, que les copropriétaires ont choisi d’intenter une action judiciaire.

Etant rappelé que l’avis de ce dernier était nécessairement faussé, faute d’avoir été informé de l’autorisation donnée par le syndicat en 1991, tel que Me C. en fait état en précisant au syndic, dans son courrier du 30/10/2013, « cette recherche a également permis de constater que la construction de cette véranda inamovible n’avait jamais été dûment acceptée par les copropriétaires réunis en assemblée générale. », il convient de considérer que cet avis émanant d’un professionnel du droit aura été de nature à emporter la conviction des copropriétaires, sur tout avis contraire énoncé par M. et Mme X.

Contrairement à ce qu’allègue Mme Y. la décision du syndicat est bien en lien avec la résolution soumise par cette dernière à l’approbation de l’assemblée générale…

En effet, la faute alléguée et retenue par le tribunal à l’encontre de la défenderesse ne consiste pas à proprement parler, en un défaut d’information de sa part du syndicat, mais bien en son initiative à demander au syndic de porter à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires, une résolution qu’elle savait contraire à l’autorisation donnée en 1991, initiative qui a eu un rôle prépondérant dans la perte par M. et Mme X. de leur droit à la véranda litigieuse…

PAR CES MOTIFS Vu l’article 1240 du Code civil,

REJETTE la demande d’irrecevabilité de Mme Y.

CONSTATE la responsabilité de Mme Y.

CONSTATE la responsabilité de FONCIA A. C.

REJETTE la demande de sursis à statuer.

CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. à payer à M. et Mme X. la somme de 145 000 € en réparation de la perte de valeur de leur bien immobilier.

CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. à payer à M. et Mme X. la somme de 8 000 € en réparation de leur préjudice moral.

DEBOUTE Madame Y. de sa demande d’amende civile et de sa demande à titre de dommages intérêts.

CONDAMNE in solidum Mme Y., et FONCIA A. C. aux dépens.

ORDONNE l’exécution provisoire.

REJETTE toute autre demande… »

Bien que cette décision se révèle douteuse sur certains points juridiques, et qu’elle n’émane que d’un tribunal judiciaire de premier degré, donc sujette à recours et donc potentiellement à infirmation par une juridiction civile supérieure, elle atteste de l’importance pour le syndicat de devoir, en assemblée générale, se prononcer en connaissance de cause.

Pour ce faire, les copropriétaires doivent pouvoir délibérer de manière éclairée selon les éléments fournis à titre principal, par le syndic, en sa qualité de représentant légal, chargé de l’administration de la résidence, et dans une moindre mesure du conseil syndical tenu de l’assister et de le contrôler dans sa gestion.

En cas de fautes manifestes, des condamnations personnelles se révèlent envisageables, tant pour un syndic, et ce d’autant plus qu’il intervient à titre professionnel, que pour un copropriétaire, accessoirement conseillère syndicale, agissant à titre strictement bénévole.

L’exécution de travaux d’entretien peut aboutir à des obstructions de copropriétaires, et ce, d’autant plus qu’elle concerne des installations privatives.

Dans un arrêt du 10 juin 2021, la Cour d’appel de Paris rappelle les conditions légales d’une opposition d’un copropriétaire à leur réalisation.

I. Rénovation de la cage d’escaliers avec peinture des portes palières privatives : compétences et modalités de contestation par un copropriétaire

Une copropriété, administrée par un syndic professionnel, décide de la réfection de la cage d’escaliers, parties communes (revêtement au sol, mur), avec peinture des portes palières des lots privatifs. 

L’assemblée générale adopte la résolution relative à la réfection de la cage d’escaliers.

En l’absence de mention du coloris des portes palières lors de la réunion du syndicat, celle-ci fait l’objet d’une décision officieuse entérinée postérieurement par une décision d’assemblée générale du 22 juin 2020.

La propriétaire d’un appartement fait barrage à la peinture de sa porte palière, par l’entreprise retenue par le syndicat, considérant que celle-ci se révèle :

- non seulement irrégulière : s’agissant entre autre d’une installation privative, dont l’entretien incombe en principe au seul détenteur du lot (art. 2 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- mais aussi inopportune par la teinte choisie et sa réfection récente par ses soins.

Le syndic, au nom du syndicat, assigne alors la copropriétaire contrevenante en vue de sa condamnation à permettre la réalisation des décisions des assemblées générales, estimant celles-ci parfaitement régulières :

- en l’absence d’action judiciaire en annulation par cette copropriétaire dans le délai imparti de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- du fait, que le règlement de copropriété puisse intégrer provisoirement des équipements privatifs aux parties communes, dans un souci de préservation de l’harmonie de l’immeuble.

La copropriétaire, condamnée en première instance par une ordonnance n° 19 - 59134 du 10 septembre 2020 du T.G.I. de Paris, recourt celle-ci.

La cour d’appel de Paris dans son arrêt n° 20 - 18455 du 10 juin 2021 réitère la décision légitime de la juridiction civile inférieure : «…Il ressort des procès-verbaux versés aux débats que le 28 juin 2018 l'assemblée générale a voté les travaux de réfection des paliers et décidé de retenir la proposition de la société D. pour les travaux de revêtement de sol, revêtements muraux, mise en peinture et autres embellissements pour un montant de 25 243,89 euros TTC selon le devis n° X. du 12 janvier 2018.

Ainsi que l'a retenu le premier juge, ce devis porte expressément mention de la mise en peinture des portes palières.

Si Mme Z. a contesté par un courrier du 22 mars 2021 l'utilité de cette réfection de ces portes en parfait état et ne nécessitant pas d'entretien, il a été relevé, à juste titre, par le premier juge l'absence de contestation de cette assemblée générale dont les décisions s'imposent à tous les copropriétaires quel qu'ait été leur vote ou leur opinion sur ces travaux.

Par la suite, en janvier 2019, le conseil syndical a convié les copropriétaires à choisir la couleur des divers revêtements et pris compte des demandes exprimées.

Il résulte du courriel de Mme Z. du 7 mars 2019 que celle-ci qui n'a pas exprimé son avis dans le cadre de la consultation précitée a par la suite exprimé un désaccord non sur la peinture mais sur la couleur retenue 'ce choix est ridicule au vu de la couleur grise des portes palières (...). Soit vous gardez la couleur d'origine soit vous vous conformez à la couleur grise des portes palières (...). Gris pour les portes et blanc pour les murs'.

Comme l'a retenu le juge des référés, la couleur choisie pour les portes palières a fait l'objet d'une ratification expresse par l'assemblée générale le 22 juin 2020, de sorte que même à supposer que la consultation réalisée par le conseil syndical n'ait pas été régulière, cette décision s'impose à Mme Z.

En conséquence tant les travaux de peinture des portes palières que la couleur retenue pour ces travaux ayant fait l'objet de décisions de l'assemblée générale, le juge des référés pouvait sur le fondement de l'article 835 du code de procédure civile ordonner à Mme Z. de laisser l'accès à sa porte palière pour la réalisation des travaux de peinture. Le prononcé d'une astreinte est également justifié par son opposition à la réalisation de ces travaux.

L'ordonnance sera donc confirmée en toutes ses dispositions.

II. Rénovation de la cage d’escaliers avec peinture des portes palières privatives : capacité du syndic à contraindre judiciairement le copropriétaire contrevenant

Outre, la régularité des travaux du syndicat, la copropriétaire conteste la légalité de la procédure judiciaire introduite par son représentant à son encontre.

Plus précisément, elle considère que l’assignation se révèle illicite, en raison de la saisine du juge des référés par le syndic de sa seule initiative (c’est-à-dire en dehors d’une habilitation expresse de l’assemblée générale), en contradiction avec une clause du règlement de copropriété, restreignant cette faculté.

Pour sa part, le syndic au nom du syndicat, conteste la licéité de cette stipulation restrictive du règlement de copropriété, au regard du dispositif impératif énoncé par l’article 55 du décret du 17 mars 1967. Cette disposition réglementaire prévoit en effet, que l’autorisation de l’assemblée générale n’est pas nécessaire pour les actions engagées par le syndic, pour le compte du syndicat, auprès du juge des référés.

Légitimement, les deux juridictions judiciaires civiles saisies successivement font prévaloir une règle d’ordre public (obligatoire pour tout un chacun et que l’on ne peut déroger) : «…Mme Z. soutient en premier lieu qu'elle ne pouvait être assignée sans que le syndicat des copropriétaires obtienne l'autorisation du syndicat des copropriétaires puisque si l'article 55 du décret du 17 mars 1967 autorise une action en référé quel qu'en soit le motif et même hors cas d'urgence, en revanche, le règlement de copropriété limite cette faculté d'agir sans autorisation aux seuls cas d'urgence, condition qui n'est pas remplie en l'espèce.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il est de jurisprudence constante que dans tous les cas entrant dans la compétence du juge des référés le syndic peut agir sans autorisation amiable, que les dispositions du décret sont d'ordre public, le règlement de copropriété ne pouvant y déroger.

Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat des copropriétaires sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, mais il est cependant fait exception à cette règle pour les demandes qui relèvent des pouvoirs du juge des référés.

L'urgence n'est pas une condition d'intervention du juge des référés qui, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, et, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

A la différence de ces dispositions légales, l'article 13 du règlement de copropriété régissant l'immeuble dans lequel Mme Z. est copropriétaire stipule que le syndic ne peut intenter une action en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale, sauf lorsqu'il s'agit d'une action en recouvrement de créance, même par voie d'exécution forcée, d'une procédure engagée conformément à l'article 54 du décret du 30 mars 1908 et, en cas d'urgence, notamment d'une procédure engagée conformément aux articles 806 et suivants du code de procédure civile.

Ainsi que le soutient Mme Z., le règlement de copropriété restreint donc les pouvoirs conférés au syndic pour agir sans autorisation.

Selon l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 'toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites'. Les articles 18, 18-1 et 18-2 relatifs au pouvoir du syndic font donc partie des dispositions impératives visées par l'article 43. Les pouvoirs reconnus au syndic par l'article 18 représentent donc le 'C B' de ses attributions qui ne peuvent être réduites par le règlement de copropriété.

En conséquence, les pouvoirs du syndic doivent être examinés au regard du seul article 55 précité.

En l'espèce le syndic pouvait donc agir en référé contre Mme Z. pour obtenir sa condamnation sur le fondement du trouble manifestement illicite et ce sans avoir à solliciter préalablement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

L'ordonnance sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de nullité de l'assignation… »

Le copropriétaire, qui entend s’opposer légalement à des travaux adoptés en assemblée générale, se doit à minima de voter dans le sens contraire de la résolution et requérir leur annulation dans le délai de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal.

Dans la négative, la décision s’avère pleinement opposable à lui sans qu’il puisse, au demeurant, invoquer en défense une mention du règlement de copropriété enfreignant une disposition légale ou réglementaire d’ordre public.