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La grille de répartition des charges fixe la quote-part que doit payer chaque copropriétaire en fonction soit des charges relatives aux services collectifs et éléments d’équipement commun, soit des charges relatives à l’entretien, la conservation et l’administration des parties communes ou spéciales.

Conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, si la répartition des charges n’est pas conforme aux dispositions légales, alors le syndicat des copropriétaires ou tout copropriétaire peut saisir le juge pour faire constater la clause du règlement de copropriété comme étant réputée non-écrite, c’est-à-dire, comme étant inexistante pour l’avenir.

Cependant, cet arrêt de la Cour de cassation en date du 10 septembre 2020 (n°19-17.045) énonce que l’assemblée générale peut reconnaitre une clause de répartition des charges comme étant non écrite, car contraire aux dispositions légales d’ordre public.

I. L’assemblée générale est habilitée à reconnaitre une clause de répartition des charges comme étant non écrite

Suite à la division d’un lot privatif en plusieurs lots en 1984, la répartition des charges est modifiée. Cette nouvelle répartition est insérée dans le règlement de copropriété; Une décision d’assemblée générale en 2011, déclare cette clause comme étant réputée-non écrite (suppression de cette clause).

Un copropriétaire assigne le syndicat des copropriétaires en annulation de cette résolution. Il évoque à cet effet deux arguments : la prescription de l’action en annulation de la clause du règlement de copropriété, et le fait que seul le juge peut réputer une clause non écrite.

Conformément à l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, « toute clause contraire aux dispositions des articles (…) 6 à 37(…) et celles du décret prises pour leur application sont réputées non-écrites.

Lorsque le juge, en application de l’alinéa précédent répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. »

Le fait que le juge soit mentionné dans cet article supposerait que seul ce dernier soit habilité à réputer une clause non écrite.

C’est d’ailleurs en ce sens que juge de la Cour d’appel : la constatation d’une clause du règlement de copropriété comme étant non écrite ne peut être effectuée que par un juge.

Le raisonnement de la Cour d’appel, revient à nier à l’assemblée générale le pouvoir de prendre de telle décision, alors qu’il s’agit de l’organe souverain de la copropriété.

Cependant, ce n’est pas la position adoptée par la Cour de cassation qui énonce « l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe habilité à modifier le règlement de copropriété, l’article 43 n’exclut pas le pouvoir de cette assemblée générale de reconnaitre le caractère non-écrit d’une clause ».

Ainsi, l’assemblée générale ne connait pas de limite à son pouvoir et la Cour de cassation rappelle que cette action en nullité d’une clause illégale est imprescriptible. Il est donc tout à fait possible pour l’assemblée générale de déclarer la clause de répartition des charges adoptée en 1984, illégale en 2011.

Cette clause est d’ailleurs illégale, car elle ne respecte pas les modalités énoncées pour modifier la répartition des charges énoncées par la loi.

II. La modification de la répartition des charges en cas de division des lots

Ce que reproche le syndicat des copropriétaires pour déclarer la clause de répartition des charges non écrite, c’est l’absence d’approbation de l’assemblée générale de cette nouvelle répartition des charges dans le cadre de division des lots.

En vertu de l’article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, « en cas d’aliénation séparée d’une ou plusieurs fractions d’un lot, la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée dans le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité de l’article 24.     

À défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus précédemment, tout copropriétaire pourra saisir le tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire. »

Ainsi, dans la mesure où la nouvelle répartition des charges résultait de la division des lots, cette modification de la grille des charges aurait dû être votée en assemblée générale, ce qui n’est pas le cas.

De plus, cet article 11 susmentionné est d’ordre public, c’est-à-dire que nul ne peut y déroger. Or, c’est ce qui s’est passé dans cette copropriété.

Dès lors, la clause est illégale, car contraire à l’ordre public, la sanction afférente c’est de la réputer non-écrite. C’est-à-dire de supprimer son existence pour l’avenir.

Ainsi, la Cour de cassation considère qu’ " en statuant que le lot initial disparaissant en cas de division et de nouveaux lots étant créés, une modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division est alors nécessaire et que la répartition des charges entre ces fractions est, lorsqu’elle n’est pas fixée dans le règlement de copropriété, soumise à l’approbation de l’assemblée générale, quand bien même le total des quotes-parts des nouveaux lots est égal à celui des lots dont ils sont issus, la Cour d’appel a violé les textes (articles 11et 43 précités)."

En d’autres termes, l’assemblée générale peut déclarer une clause du règlement de copropriété non écrite si elle est contraire à l’ordre public.

La validité d’une assemblée générale implique de se conformer à des dispositions légales, réglementaires et conventionnelles concernant sa convocation et sa tenue.

Face à cette multitude de prescriptions, les nombreuses irrégularités susceptibles d’affecter les assemblées générales peuvent apparaître et faire l’objet d’action en nullité devant les tribunaux.

La capacité de contestation n’en demeure pas moins limitée, lorsqu’elle concerne la désignation du bureau, comme le rappelle la Cour de Cassation.

Voyons ensemble ce qui est imposé en matière de désignation des scrutateurs (I) avant d’en analyser les conséquences (II).

I. Scrutateurs : faculté ou obligation de le désigner ?

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’assemblée générale doit désigner :

• un président, chargé de veiller au bon déroulement de cette réunion du syndicat des copropriétaires, de constater la régularité des délibérations et de contrôler le procès-verbal ainsi que la feuille de présence ;
• un secrétaire, tenu de rédiger en fin de séance l’original du procès-verbal ;
• un ou plusieurs scrutateurs, s’il y a lieu. Cette fonction consiste à assister le président de séance dans sa mission.

Il résulte de ce texte que si les deux premiers postes se révèlent impératifs, le scrutateur peut être facultatif.

Il est donc impératif de se reporter au règlement de copropriété, qui constitue la « loi des parties ».

Il organise le fonctionnement du syndicat des copropriétaires et peut imposer certaines dispositions lors de la tenue de l’assemblée générale.

Il convient donc de se reporter à cette convention, afin de déterminer si elle impose la présence d’un ou plusieurs scrutateurs lors de chaque assemblée générale.

II. Capacité à agir en annulation d’une assemblée générale au motif du manque d’un scrutateur

Si le règlement de copropriété prévoit la présence de scrutateur(s) au bureau de l’assemblée générale et définit leur nombre exact ou minimum, cela doit être scrupuleusement respecté par le président de séance, faute de quoi l’assemblée générale expose la copropriété à une action judiciaire en annulation dans son ensemble.

Un immeuble en copropriété tient son assemblée générale au cours de laquelle un scrutateur est élu à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés.

L’un des copropriétaires ayant voté favorablement cette question, mais s’apercevant a posteriori que le règlement de copropriété impose deux scrutateurs, assigne le syndicat de copropriétaires en nullité de l’assemblée générale.

La Cour de Cassation confirme la décision rendue par la juridiction inférieure dans l’arrêt n° 16 - 28651 du 12 avril 2018 :

« Mais attendu qu'ayant exactement retenu, par motifs propres et adoptés, qu'en application de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants et relevé que la décision désignant un unique scrutateur, en contrariété avec le règlement de copropriété, avait été adoptée à l'unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés dont la SCI, la cour d'appel, qui n'était tenue ni de procéder à une recherche ni de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;»

Les juges font une application stricte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose que toute action contestant une décision d’assemblée générale, et se prescrivant dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l’assemblée générale par le syndic, ne peut être introduite que par un copropriétaire opposant ou défaillant. Le copropriétaire qui a engagé l’action en nullité a voté pour la résolution désignant le seul scrutateur.

Si la nullité avait été reconnue, alors toute l’assemblée devait être annulée, et pas simplement la résolution.

Les juges de 1^ère instance et d’appel n’ont pas suivi le copropriétaire demandeur qui considérait que « faute d’avoir proposé le vote d’un deuxième scrutateur, la notion d’opposant ou défaillant à une résolution proposée n’a pas de sens ».

Cette décision comporte un double intérêt, celui de souligner l’importance pour :

• le président de séance de détenir le règlement de copropriété, et de connaître les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application ayant trait à la tenue de l’assemblée générale. Il ne doit pas hésiter à solliciter, en cas de doute, le syndic s’il est présent ;
• un copropriétaire présent ou représenté de s’opposer à toute question qui lui paraitrait suspecte, s’il envisage une action judiciaire en annulation, afin de ne pas agir en vain. 

En cas de gestion considérée comme défaillante dans une résidence, la quête des copropriétaires qui recherchent des responsables ne s’arrête pas toujours au syndic professionnel ou bénévole.

Autrement dit, le conseil syndical et son président ne sont pas à l’abri de poursuites engagées par d’autres copropriétaires, mais ce la sera uniquement pour des fautes graves et avérées comme le réitère la Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 20 septembre 2017.

I. La mission du conseil syndical constitué de bénévoles

Le conseil syndical a pour mission d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion. Il collabore avec ce dernier dans l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale et du budget prévisionnel de fonctionnement de l’immeuble, dont il suit l’exécution (art. 26 du décret du 17 mars 1967).

Les conseillers syndicaux, qui sont libres de désigner un président parmi leurs membres (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965) agissent à titre strictement bénévoles (art. 27 du décret du 17 mars 1967).

Autrement dit, les conseillers syndicaux ne sont pas des professionnels de la gestion.

II. La responsabilité civile délictuelle des conseillers syndicaux ne peut être retenue que pour des fautes lourdes constatées

Dans la mesure où le conseil syndical comprend des non professionnels, et qu’il ne jouit pas d’un pouvoir décisionnaire, sauf délégation expresse de l’assemblée générale, la responsabilité civile ne peut être recherchée :

- qu’individuellement, puisqu’il ne bénéficie pas de la personnalité juridique ;

- qu’en démontrant une faute grave, un dommage et le lien de causalité entre les deux (art. 1240 du Code civil).

C’est une responsabilité civile délictuelle et non pas contractuelle, car elle ne relève pas d’un contrat.

C’est ce que rappelle la Cour d’Appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, dans un arrêt n° 15 - 10113 du 20 septembre 2017.

En l’espèce, un copropriétaire mécontent de la gestion d’un syndic professionnel entendait agir en réparation de son préjudice à l’encontre du président du conseil syndical, considérant que sa responsabilité civile délictuelle était doublement engagée :

- d’une part, parce que le mandat de syndic adopté en assemblée générale résultait d’une initiative du président du conseil syndical ;

- d’autre part, parce que la défaillance d’administration de l’immeuble par le syndic constituait selon lui de facto une faute du président du conseil syndical, la fonction de cet organe consistant à assister et contrôler la gestion du syndic.

La Cour d’Appel rejette le recours du copropriétaire :

«…Il apparait qu’en réalité les griefs formulés par Mme S… (incompétence, dépassement de son mandat de syndic) à les supposer établis (il n’y a pas d’action de la part du syndicat en responsabilité professionnelle à l’encontre du syndic) visent la société D…, syndic ; M. L…, président du conseil syndical, dont il n’est pas allégué qu’il soit un professionnel de la gestion d’immeuble, n’est pas le garant de la mauvaise gestion alléguée du syndic ; le choix de la société D. en qualité de syndic de l’immeuble, ne peut lui être reproché à faute, dans la mesure où cette société bénéficiait de toutes les qualifications apparentes pour exercer la fonction de syndic ; il ne peut être exigé du président du conseil syndical une obligation de résultat quant à la gestion du syndic dont il a proposé la désignation à l’assemblée générale ;

Ce premier grief doit être rejeté ;

… Il convient d’ajouter que l’éventuelle négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constitue pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président du conseil syndical, une faute lourde qui engagerait alors la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical… »

Cette décision s’inscrit dans la jurisprudence judiciaire constante sur la mise en cause de la responsabilité civile délictuelle des conseillers syndicaux.

Elle implique une l’accomplissement d’une faute manifestement grave et non pas d’un simple manquement, puisque ces personnes agissent bénévolement, sans avoir les mêmes compétences que le syndic, et ne bénéficient pas d’un pouvoir décisionnaire.

Cet arrêt rappelle aussi de manière détournée le pouvoir de l’assemblée générale.

La copropriétaire mécontente s’appuie sur un abus d’autorité du président du conseil syndical qui présidé par M. X a influencé le vote des copropriétaires en déposant dans leur boîte aux lettres, préalablement à l’assemblée générale du XX, une note indiquant les votes futurs des membres du conseil syndical.

« ce grief n’est pas suffisamment démontré en l’espèce, les copropriétaires réunis en assemblée générale restant libres de voter comme ils l’entendent

Il convient d’ajouter que l’article 21 du décret du 17 mars 1967 dispose en son alinéa 2 que le conseil syndical 'donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même'; le fait d’avoir donné l’avis du conseil syndical sur les différents projets de résolutions devant être soumis à assemblée générale n’apparaît donc pas fautif .

Le copropriétaire, qui envisage d’agir judiciairement contre les conseillers syndicaux,  doit être conscient de l’aléa d’une action judiciaire en responsabilité civile délictuelle et de la nécessité d’apporter la preuve de ses dires, à savoir une faute aggravée, le dommage et le lien de causalité entre les deux.

Une telle action doit donc être réservée à des cas très graves.

Occasionnellement, la Cour de cassation doit se prononcer sur des arrêts de Cour d’appel dans lesquels la responsabilité d’un ou plusieurs membres du conseil syndical est recherchée par un autre copropriétaire, qui n’apprécie pas leurs prestations.

Dans cet arrêt en , seule la responsabilité du président du conseil syndical a été mise en cause.

I. Statut et compétences du conseil syndical et de ses membres

Le conseil syndical est désigné en assemblée générale, en principe parmi les propriétaires d’un lot dans la résidence concernée (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).

Il a pour mission d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion, ce qui s’entend principalement du contrôle des comptes, de s’assurer de l’exécution des décisions de l’assemblée générale et de contribuer à l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale ainsi que du budget prévisionnel, dont il suit l’exécution (article 26 du décret du 17 mars 1967).

Le conseil syndical ne bénéficie pas d’un pouvoir décisionnaire contrairement à une idée couramment répandue, sauf en cas d’habilitation de l’assemblée générale du syndicat sur un point déterminé.

Il ne jouit pas de la personnalité civile. Par conséquent, il ne peut pas signer de contrat, engager d’action au tribunal, ni être assigné. Les autres copropriétaires ne peuvent donc pas rechercher la responsabilité du conseil syndical.

Par contre, il est possible de mettre en cause la responsabilité individuelle de chacun des membres du conseil syndical : une action peut être engagée uniquement contre un conseiller ou contre tous mais pris individuellement.

Le conseil syndical est constitué de non professionnels, intervenant strictement bénévolement.

Pour mener à bien cette mission, qui peut nécessiter pour certaines questions, des compétences qu’aucun membre ne détient, le conseil  syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix (par exemple un juriste ou un auditeur).

La dépense correspondante sera supportée par le syndicat et réglée par le syndic (article 27 du décret du 17 mars 1967).

II. Responsabilité civile des membres du conseil syndical

S’il peut arriver que des conseillers outrepassent leur mandat, souvent induits en erreur par des syndics professionnels, il n’en demeure pas moins que la très grande majorité agit régulièrement.

Malgré cela, ils peuvent s’exposer à des instances judiciaires introduites par des copropriétaires procéduriers ou simplement mécontents.

En l’espèce, dans une résidence parisienne, un copropriétaire assigne le président du conseil syndical de son immeuble, car il estime qu’il a commis deux fautes qui lui auraient causé un préjudice :

• faute de négligence lors du contrôle des comptes, ces derniers présentés à l’assemblée générale comportaient des irrégularités,
• faute pour avoir eu recours à des professionnels de son choix pour des missions que ce copropriétaire considérait comme inutile.

Cette action était engagée sur le fondement de la responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil), ce qui implique de démontrer une faute, un dommage et un lien de causalité entre les deux.

Dans son arrêt n°17 - 27766 du 29 novembre 2018, la Cour de cassation rappelle sa jurisprudence constante :

« […] que la cour d’appel, qui a pu retenir qu’une négligence dans la surveillance des comptes du syndic ne constituait pas en soi, en l’absence de collusion frauduleuse démontrée entre le syndic et le président ou un membre du conseil syndical, une faute suffisamment grave pour engager la responsabilité du président ou du membre du conseil syndical et qui a relevé que les dépenses engagées par le conseil syndical … et n’avaient pas été jugées inutiles par celle-ci (assemblée générale), en a exactement déduit que la demande de M. Y pour les manquements commis en sa qualité de président du conseil syndical devait être rejetée[…] »

La faute qui justifie la mise en cause de la responsabilité civile d’un membre du conseil syndical doit être suffisamment grave. Une simple négligence ne suffit pas s’il n’y avait pas connivence avec le syndic.

Il faut donc une certaine volonté d’arranger ou d’avantager le syndic au détriment du syndicat des copropriétaires.

Ce lien doit bien entendu être prouvé par le copropriétaire qui assignerait le membre du conseil syndical présumé fautif.

Cet arrêt nous rappelle aussi qu’un copropriétaire ne peut pas obtenir une indemnisation pour des dépenses engagées, dans le cadre de sa mission, par le conseil syndical et ratifiées par l’assemblée générale.

Cela peut se comprendre car il ne faut pas oublier que les membres du conseil syndical sont des bénévoles, non professionnels et que si leur responsabilité civile pouvait être mise en cause comme celles des professionnels, il y aurait encore moins de volontaires que maintenant…

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, et l’introduction de l’article 49 à la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires ont la possibilité de décider d’adapter leur règlement de copropriété. L’objectif poursuivit était de « purger » le texte du règlement de ses clauses réputées non écrites, car directement contraires aux textes de loi. Le règlement de copropriété faisait par la suite l’objet d’une approbation en assemblée, par vote unique, sur la base de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, majorité simple des présents et représentés.

Mais voilà, en réalité, dans le cadre d’une adaptation, les copropriétaires en profitent  - et ils ont raison ! - pour améliorer les clauses de leur règlement, par exemple en présentant des clauses sur le protocole de recouvrement des charges, la clause d’harmonie, ou encore le fonctionnement du conseil syndical….clauses qui sont des clauses d’amélioration.

Classiquement, on avait l’habitude de dire que le projet du règlement étant hybride, puisque comportant une adaptation pure du texte et des clauses d’amélioration, il devait faire l’objet de plusieurs votes distincts :

• Un vote UNIQUE à la majorité  simple de l’article 24 pour toutes les clauses d’adaptation ;
• Un vote séparé, clause d’amélioration par clause d’amélioration, à la double majorité de l’article 26…Il y avait donc autant de votes que de clauses d’amélioration au projet,

Cette procédure de vote rendait fastidieuse la tenue de l’assemblée, en temps et en coût, obligeant parfois même le syndic à organiser une assemblée extraordinaire tenue spécialement à cet effet (avec le coût que cela engendre)…

Ainsi, face à cette situation, certains syndics n’hésitaient pas à faire voter par un vote UNIQUE, à la fois les clauses d’adaptation et celles relevant de l’amélioration…malgré un risque important de contestation de la part de copropriétaires, ce qui ne manqua pas d’arriver au  syndicat des copropriétaires de la Résidence « Club de Croix Marie » : un copropriétaire a assigné le syndicat en annulation de la résolution N° 14. 

1. L’apport de l’Arrêt de la Cour de Cassation

 Les copropriétaires demandeurs à l’action en justice ont défendu l’argument selon lequel chaque question devra faire l’objet d’un vote distinct, la question ne pouvant supporter qu’un seul objet (cf article 9 du décret du 17 mars 1967).

Or, la Cour de Cassation, dans son arrêt du 23/01/2013,  a confirmé l’arrêt de la Cour d’appel jugeant que, par interprétation, le texte de l’article 49 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas spécifiquement de vote séparé.

Ainsi, dorénavant, les syndics n’auront plus à faire la distinction entre clauses d’adaptation/ clauses d’amélioration, situation qui allongeait à la fois les réunions préparatoires à l’ordre du jour et la tenue de l’assemblée. L’effet de ce jugement facilite grandement le travail des syndics et allège la procédure de vote en assemblée. Cependant, le juge exige que le vote UNIQUE soit proposé à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. 

VOTE UNIQUE oui, mais à la majorité de l’article 26 donc !

1.  Aller plus loin avec l’ARC …

L’arrêt de la Cour de Cassation ne s’applique que lorsque le projet d’adaptation comporte à la fois de l’adaptation « pure » et des clauses d’amélioration relevant de la majorité de l’article 26. Bien évidemment, s’il ne comporte que des clauses adaptées, la seule majorité de l’article 24 sera suffisante.

De même, si le projet contient des clauses nécessitant un vote à l’unanimité des voix du syndicat (exemple : modification de la destination de l’immeuble, de la qualification des parties communes/ privatives, certaines catégories de charges…), un seul vote sera requis mais à l’unanimité des voix !

La procédure de vote étant facilitée, les adaptations vont être d’autant plus d’actualité.

L’article 15, alinéa 1^er du décret du 17 mars 1967 prévoit que le président est obligatoire dans toute assemblée générale et que c’est cette même assemblée qui a compétence exclusive pour le désigner.

Sa désignation, qui se fait à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance), n’a pas besoin d’être prévue à l’ordre du jour de l’assemblée.

Son rôle est stratégique, puisqu’il est chargé de veiller à la régularité de la tenue de l’AG, de diriger les débats, de donner la parole aux copropriétaires, de mettre au vote les résolutions inscrites à l’ordre du jour et de les reformuler si nécessaire (ce qui peut être le cas lorsque certaines résolutions sont amendées), d’interpréter les résultats de vote pour considérer une résolution adoptée ou rejetée et de signer le procès-verbal d’assemblée (de même que le secrétaire, voire le scrutateur s’il en a été désigné un).

Or, bien trop souvent – pour ne pas dire la plupart du temps – les syndics prennent l’initiative de se comporter comme présidents de séance en dirigeant les débats, en comptabilisant les votes et en les interprétant, lors des assemblées générales, alors que son rôle de secrétaire (par défaut) le place en principe au second plan.

La question de l’élection du président de séance peut donc être épineuse et susciter des débats au sein de la copropriété.

La difficulté juridique posée dans cet arrêt de la Cour d’appel de Paris de 1991 concerne la force obligatoire du règlement de copropriété, qui constitue le véritable contrat entre les copropriétaires.

Parfois, son application peut être préjudiciable aux copropriétaires, notamment dans le cas de règlements anciens, qui n’ont fait l’objet d’aucune refonte et dont les clauses, si elles étaient justifiées à l’égard des tous premiers copropriétaires, ne sont plus d’actualité pour les copropriétaires qui leur ont succédé.

Cet arrêt est donc très clair sur l’impossibilité, pour le règlement de copropriété d’imposer à l’avance un président de séance. De même, aucune assemblée générale ne peut l’imposer pour les assemblées ultérieures.

Comme évoqué plus haut, la désignation du syndic peut faire l’objet du procédé de passerelle prévu à l’article 25-1 de la loi de 1965 : si la majorité absolue n’a pas été atteinte mais que le vote a recueilli au moins 1/3 des voix des copropriétaires, il peut être procédé immédiatement à un second vote à la majorité simple.

En cas de pluralité de candidatures, s’est posée la question de savoir si la passerelle pouvait être utilisée pour un candidat qui n’a pas obtenu la majorité absolue de l’article 25, sans attendre d’examiner les candidatures suivantes, ou si chaque candidature devait d’abord être soumise au vote de l’article 25 avant que la passerelle puisse être utilisée.

La réponse donnée par la Cour de cassation est très claire : en cas de pluralité de candidatures, l’assemblée générale ne peut valablement procéder à un second vote à la majorité de l’article 24 sur l’une des candidatures qu’après avoir soumis au vote à la majorité de l’article 25 les autres candidatures.

Chacune des candidatures doit donc être soumise au vote à la majorité absolue de l’article 25 avant qu’il puisse être procédé à un second vote à la majorité simple.

L’intérêt de cet arrêt est notamment d’éviter que le syndic en place, qui ferait examiner sa candidature en premier, ne se fasse réélire par un second vote plus facile à obtenir alors qu’il n’a pas obtenu la majorité de l’article 25, sans attendre l’examen par l’assemblée des autres candidatures.

Cet arrêt important doit permettre d’éviter toute tentative de syndics de se faire reconduire à tout prix dans leurs fonctions, en utilisant de manière abusive la passerelle de l’article 25-1 sans examen préalable des candidatures concurrentes, qui pourraient être privilégiées par les copropriétaires déçus de leur syndic.

Sur le principe, comme toute personne, le membre du conseil syndical n’est pas à l’abri de commettre une faute ou une négligence occasionnant un préjudice pour un copropriétaire.

Il faut préciser ici que le conseil syndical n’a pas la personnalité morale : il est donc impossible d’engager la responsabilité « du conseil syndical », mais seulement celle de chacun de ses membres.

Compte tenu de son rôle de représentation du conseil syndical, c’est souvent le président qui est en ligne de mire.

L’un des intérêts de cette décision de la Cour de cassation est de rappeler que la mission des membres du conseil syndical s’inscrit dans un mandat de l’assemblée des copropriétaires.

Ceci a le mérite de servir aux membres de conseils syndicaux auxquels des tiers (entreprises, banque…) ne veulent pas communiquer d’informations, préférant avoir affaire au syndic, représentant du syndicat des copropriétaires. Ils peuvent légitimement faire valoir le mandat qu’ils détiennent également du fait de leur désignation par l’assemblée.

D’autre part, et c’est l’apport le plus important de cette décision, la Cour de cassation fait application du principe général de responsabilité dans le cadre d’un mandat.

Les dispositions de l’article 1192 du Code civil sont claires à ce sujet : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion.

Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».

Le simple fait qu’un mandataire accomplisse bénévolement sa mission atténue sa  responsabilité.

En l’espèce, une copropriétaire reprochait au président du conseil syndical une négligence dans la surveillance des comptes tenus par le syndic et d’avoir engagé pour la copropriété des frais inutiles.

Sa demande est rejetée, conformément à une jurisprudence constante à ce sujet.

Peu d’actions en responsabilité contre des membres de conseils syndicaux prospèrent.

Pour qu’une action en responsabilité contre un membre de conseil syndical aboutisse, il faudrait démontrer une faute d’une certaine gravité, qui confine à la collusion frauduleuse, ce qui n’est pas le cas d’une simple négligence dans la surveillance des comptes.

Pour exemples, on peut citer une affaire où la Cour d’appel de Paris a refusé de considérer responsable un membre de conseil syndical qui a mal conseillé l’assemblée pour la passation d’un contrat, sachant que l’avis du conseil syndical ne lie ni l’assemblée, ni le syndic (CA de Paris, 23^e ch. A, 4 octobre 2000, Loyers et copr. 2001, n° 100), ou encore d’un président de conseil syndical qui avait incité les copropriétaires à voter en faveur d’un syndic, dont la gestion s’est avérée désastreuse (CA de  Paris, Pôle 4, ch. 2, 20 septembre 2017, n° 15/10113).

Nous sommes régulièrement confrontés, lors des remontées d’informations concernant le déroulement des assemblées générales, à des situations particulières en raison de la méconnaissance et/ou des libertés prises par le bureau vis-à-vis du dispositif légal et réglementaire existant.

Dans le dossier que nous commentons ici,  une assemblée générale a désigné simultanément plusieurs présidents de séance.

La Cour de Cassation confirme, dans un arrêt du 22 mars 2018, un principe essentiel concernant la tenue de l’assemblée générale et applique une sanction radicale en cas de manquement à celui-ci.

I. Président de séance : nombre et rôle

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 dispose que l’assemblée générale doit nommer son président de séance.

Celui-ci est chargé de veiller au bon déroulement de l’assemblée générale, c’est-à-dire au vote des questions inscrites à l’ordre du jour et au prononcé des résultats dans le respect des prescriptions légales et réglementaires.

Cela implique de contrôler que :

- l’original du procès-verbal établi, en fin de séance par le secrétaire, est conforme à la réunion du syndicat (art. 17 du décret du 17 mars 1967) ;

- la feuille de présence (copropriétaires présents et représentés) n’enfreint pas les règles énoncées à l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965.

Si cette feuille est régulière, il la certifie exacte et appose sa signature en bas du document (article 14 du décret du 17 mars 1967).

Pour mener à bien cette mission, il est assisté de scrutateurs, désignation impérative si le règlement de copropriété l’impose, facultative dans le cas contraire (art. 15 du décret du 17 mars 1967) et d’un secrétaire de séance.

II. La nullité de l’assemblée générale est encourue en cas d’infraction sur l’élection du président de séance

Alors que les règles relatives à la désignation du bureau, notamment son président de séance, ont tendance à être minimisées, les conséquences juridiques se révèlent autrement plus lourdes pour le syndicat des copropriétaires.

Dans le cas cité, un immeuble en copropriété tient son assemblée générale annuelle qui nomme pas moins de 5 présidents de séance. Une des copropriétaires opposantes assigne le syndicat en nullité de cette assemblée générale, en raison notamment du nombre de présidents de séance.

Cette demande étant rejetée en première instance et en appel elle se pourvoit en cassation.

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 16 - 27481 du 22 mars 2018, fait droit à la requête de la copropriétaire opposante sur la nullité de l’assemblée générale dans son ensemble sur le seul motif du nombre de présidents de séance :

« Vu l’article 15 du décret du 17 mars 1967 ;

Attendu qu’au début de chaque réunion l’assemblée générale désigne son président ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Grenoble, 20 septembre 2016), que Mme R., propriétaire de lots dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la Résidence L.G. en annulation de plusieurs délibérations de l'assemblée générale des copropriétaires du 7 février 2012 ; qu’en appel, elle a sollicité l’annulation de l’assemblée générale ;

Attendu que, pour rejeter la demande d’annulation, l’arrêt retient que la désignation de plusieurs présidents de séance n’est pas interdite ;

Qu’en statuant ainsi, alors que l'assemblée générale ne peut désigner qu'un seul président, la cour d’appel a violé le texte susvisé ; »

Cet arrêt est précis et ne donne pas lieu à discussion. L’article 15 du décret est appliqué strictement : un seul président.

Et ce président est obligatoire : la jurisprudence considère que l’assemblée est nulle si un président n’a pas été désigné.

Si en cours d’assemblée, le président quitte sa fonction à son initiative ou à celle de l’assemblée, il doit immédiatement être remplacé par un nouveau président désigné par l’assemblée générale parmi les copropriétaires. Sinon toute résolution votée en l’absence d’un président pourrait être annulée.

On ne peut qu’être surpris que le syndic, qui était secrétaire de séance, n’ait pas voulu ou pas pu faire entendre raison aux autres membres du bureau de cette assemblée générale.

A l’occasion de la tenue de l’assemblée générale, le seul et unique président de séance doit agir dans le cadre de la loi du 10 juillet 1965, de son décret d’application du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété, afin de respecter les principes généraux de ces textes et minimiser les risques de contestations judiciaires par les copropriétaires opposants ou défaillants.

Il peut s’appuyer pour cela sur les conseils prodigués par un syndic averti, ou ceux d’un copropriétaire compétent.

L’assemblée générale est le seul organe de la copropriété à pouvoir adopter des décisions relatives à l’administration, la gestion, la conservation de la copropriété.

Pour ce faire, les majorités édictées par la loi du 10 juillet 1965(article 24, 25, 25-1, 26, 26-1) doivent être respectées, pour que les décisions sont valablement adoptées. Plus la décision entraine des conséquences importantes pour la copropriété plus la majorité sera difficile à obtenir.

Ainsi, l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « sont prises à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : 

a) Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25d ;

b) La modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes ;

c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat et qu’il ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.

L’assemblée générale ne peut prendre en principe que des décisions concernant la copropriété donc les parties communes de l’immeuble.

Cependant, elle est autorisée à prendre des décisions relatives aux modalités de jouissance des parties privatives. Dans ce cas, parce que cet acte est grave et sort de son objet, cette décision ne peut être prise qu’à l’unanimité, et ce conformément au deuxième paragraphe de l’article 26.

C’est d’ailleurs ce que rappelle cet arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 09 juillet 2020 (n°19-18.879) concernant la modification des modalités de jouissance du lot.

I. L’affectation du lot est mentionnée dans le règlement de copropriété

Lors d’une assemblée générale, la résolution suivante est adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : « donne mandat au syndic afin qu’il négocie avec les copropriétaires du lot à usage commercial, des modalités de jouissance de leur lot ».

Dans les faits, cette négociation aboutirait à priver les copropriétaires concernés d’une modification future de leur lot, donc cette résolution modifie les modalités de jouissance du lot privatif.

L’affectation du lot correspond à l’usage autorisé par le règlement de copropriété en respectant la destination de l’immeuble. Il s’avère qu’il s’agit d’une copropriété à usage mixte, c’est-à-dire une copropriété dans laquelle cohabitent les lots à usage d’habitation et les lots à usage commercial.

En vertu de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 « un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que leur condition de jouissance (…)

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ».

Autrement dit, c’est le règlement de copropriété qui fixe l’affectation du lot, en conformité avec le règlement de copropriété si ce dernier l’y autorise, il sera alors possible pour un copropriétaire de demander que son lot à usage commercial devienne par exemple un lot à usage d’habitation.

Néanmoins, ce copropriétaire devra obtenir l’accord de l’assemblée générale. C’est ainsi qu’à juger la Cour de cassation dans un arrêt en date du 27 novembre 1991 (n°90-10.663) « pour débouter un copropriétaire de sa demande en annulation d’une délibération d’une assemblée générale ayant autorisé un autre copropriétaire à modifier la destination de son lot, que l’article 26 ne dispose pas qu’un vote à l’unanimité soit nécessaire pour modifier la destination des parties privatives, telles que définies au règlement de copropriété, mais interdit seulement à l’assemblée générale d’imposer une telle modification à quelque majorité que ce soit. »

Cela signifie que seul le copropriétaire peut demander selon sa propre volonté la modification de l’affectation de son lot.

Néanmoins, l’assemblée générale ne peut lui imposer cela.

II. L’assemblée générale ne peut imposer une modification des modalités de jouissance du lot

La résolution litigieuse est adoptée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, soit à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les 2/3 des voix.

Pour justifier l’application de cette majorité, le syndicat des copropriétaires explique que la résolution ne porte pas atteinte aux modalités de jouissance du lot privatif des copropriétaires, puisqu’il a simplement été donné mandat au syndic de négocier avec les copropriétaires du lot. Ainsi, les copropriétaires sont libres de refuser de négocier, donc de laisser les modalités de jouissance en l’état.

Or, l’article 26 dispose « l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soir, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ».

Autrement dit, c’est à l’unanimité que cette décision peut être adoptée.

La Cour de cassation reprend le raisonnement de la Cour d’appel en énonçant que les décisions adoptées visaient « à empêcher indirectement les propriétaires de lots à usage commercial, d’opérer dans l’avenir un changement d’affectation de leurs lots dans cet immeuble dont l’usage demeurait pourtant mixte en vertu du règlement de copropriété ».  Ces résolutions n’ont pas été adoptées à l’unanimité et doivent être annulées.

Par cet arrêt, la Cour de cassation confirme sa jurisprudence antérieure établie par les arrêts du 16 septembre 2003 (n°02-16.129) et du 30 mars 2005 (n°04-11.242), par lesquelles, la Haute juridiction annulait l’adoption d’une résolution « interdisant dans les lots à usage commercial toute activité de restauration et plus généralement tout commerce alimentaire dégageant des odeurs et/ou occasionnant du bruit ». De même elle a édicté la règle selon laquelle, il est impossible d’interdire  à quelque majorité une décision ayant pour effet de porter atteinte à la destination des lots vendus au copropriétaire ayant installé un cabinet libéral.