ABUS 3460 ADB-Gestion et Monsieur Sébastien BENARD : décidément...
I. Rappel
Il y a quatre ans, l’ARC avait signé une charte d’engagement avec le groupe DUMESNIL (groupe aujourd’hui disparu) dont, à l’époque, le cabinet ADB-Gestion (ADB = Agence Dumesnil BENARD).
L’ARC estimant que le groupe DUMESNIL ne répondait ni à l’esprit ni à la lettre de cet accord, dénonça assez vite celui-ci.
Environ vingt-cinq abus furent publiés sur notre site Internet pour préciser la situation et donner des explications à nos adhérents.
Quatre de ces abus (et seulement quatre) donnèrent lieu à une action judiciaire (en diffamation) à l’égard de l’ARC.
Quatre ans après, faisons-le point.
II. L’ARC deux fois vainqueur en « appel » ; ADB-Gestion deux fois débouté
Oui, fait très rare ADB vient d’être débouté par DEUX Cour d’Appel. Pourquoi ?
Parce qu’après avoir été débouté par la Cour d’Appel de Paris au civil (en 2011) sur les quatre abus, ADB avait cru devoir bon d’agir au pénal et vient également de se faire débouter par la Cour d’Appel pénale le 13 juin 2013.
Rappelons que ces quatre abus ont été publiés... fin 2009 !
Or, au lieu de se faire oublier et de consacrer tout son temps disponible et son argent à ses clients, que fait Monsieur BENARD, gérant d’ADB-Gestion ? Il va en Cassation.
C’est pathétique. Tout cela pour gagner encore un peu de temps et faire croire que...
III. Mais pendant ce temps là, ADB-Gestion continue... ses abus
On pourrait, en effet croire que depuis quatre ans, Monsieur Sébastien BENARD qui tient tant - contre l’avis de deux Cours d’Appel - à faire croire qu’il est victime de l’ARC, aurait eu à cœur d’être un bon syndic.
Visiblement non, comme le prouve nos abus de fin 2012 numéro 3291
www.unarc.fr/r93m, numéro 3299
www.unarc.fr/xrni, concernant son contrat de syndic et certaines dispositions de celui-ci.
Pour ceux qui n’auraient pas le temps de revenir à ces abus, voici quelques citations assez parlantes.
Nous attendons avec intérêt les « droits de réponse » de Monsieur Sébastien BENARD, le syndic-qui-n’est-pas-impressionné-d’avoir-été-débouté-par-deux-Cours-d’Appel.
Voici quelques citations assez parlantes :
ABUS N° 3291 : Le contrat de syndic ABD-Gestion : toujours autant d’illégalités
ABD : ceux qui ne savent pas: ABD veut dire Agence BENARD-DUMESNIL, syndic parisien avec qui l’ARC à eu « quelques soucis ».
Nous pensions que tous nos adhérents avaient quitté ce syndic qui avait en son temps trompé la bonne foi de l’ARC.
Hé bien non. Une copropriété de 76 lots vient de nous informer qu’elle venait seulement (« enfin », dit le président) de se séparer de ce syndic.
Ce président, nous a d’ailleurs envoyé copie du contrat soumis par ABD à l’assemblée générale de 2012 en nous incitant à en faire la contre-publicité.
Ce contrat a deux particularités :
(...)
-
il ajoute à ce contrat (sans l’indiquer) de nombreuses clauses illégales, ce qui est là encore regrettable et constitue une deuxième tromperie.
Ainsi les qualités dominantes de ce syndic (dissimulation, illégalisme) sont-elles une nouvelle fois mises en œuvre et révélées grâce à nos adhérents.
Donnons quelques exemples des points litigieux qui concernent toutes les facturations au-delà des honoraires de base :
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1) Facturation de la gestion des travaux d’entretien et de maintenance supérieure à 1 000 € TTC.
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Illégal. L’arrêté du 19 mars 2010, que semble ne pas connaître ADB, prévoit que la gestion de TOUS les travaux d’entretien et de maintenance rentre dans les honoraires de gestion courante.
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2) Gestion des archives dormantes facturées en plus des honoraires de base.
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Illégal sur la base de l’article 32 du décret du 17 mars 1967.
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3) Facturation de la transmission des archives au syndic successeur plus transmission des archives électroniques.
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Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010.
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4) Actions en justice (en plus des frais de suivis de dossiers !) : honoraires de résultat, soit 4,18 % TTC sur tous les encaissements.
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Incroyablement abusif : au nom de quoi un syndic, qui touche déjà des honoraires de suivi, toucherait-il un pourcentage de 4,18 % sur « l’article 700 », les indemnités judiciaires, les sommes encaissées ?!
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5) En cas de placement des fonds, facturation au titre de la garantie financière apportée par le syndic.
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Mensonger et illégal : d’une part il n’y a aucune relation directe entre le placement des fonds et le niveau de la garantie ; d’autre part la Cour d’Appel de Grenoble et la Commission des Clauses Abusives ont déclaré cette mention illicite et abusive.
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6) Déclaration de sinistre affectant les parties communes quand l’origine est en partie privative.
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Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010.
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7) Courrier de rappel à l’ordre adressé à un copropriétaire : 25 €.
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Illégal sur la base de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
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8) Fourniture des données nécessaires à l’établissement d’un DPE (Diagnostic de Performance Energétique) : 150 €.
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Incroyablement abusif. Il s’agit juste de fournir les consommations des trois dernières années, ce qui prend trois minutes à un syndic normal.
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9) Souscription assurance Dommage Ouvrage : 234 €
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Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010 ET abusif (il s’agit juste, pour le syndic, d’envoyer un mail à l’assureur avec qui il a négocié une assurance dommage-ouvrage type !).
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10) Compteur d’eau ou de chaleur :
calcul du forfait et régulation : 5 € par compteur.
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Illégal sur la base de l’arrêté du 19 mars 2010.
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11) Travaux :
- gestion administrative et financière avec maître d’œuvre : 2,42 % ;
- gestion administrative et financière sans maître d’œuvre : 6 %.
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Illégal sur la base de l’article 18-1.A de la loi du 10 juillet 1965.
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12) Forfaits :
● Frais d’affranchissements, d’acheminements, comptes de charges et régularisations, circulaires, envoi de documents au CS : 1,10 € par lot et par mois.
Sont facturés en plus : convocations, PV d’AG, contentieux et LRAR.
● Scannérisation de tous les documents entrants ou sortants.
● Frais de tirages, photocopies, télécopies, E-mail, comptes de charges et régularisations annuelles, circulaires, envoi de documents au CS.
Sont facturés en plus : convocations et PV d’AGO et contentieux : 1,10 € par lot et par mois.
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1,10 € par mois + 1,00 € par mois + 1,84 € par mois font :
3,94 € par mois X 12 = 47,28 € par lot.
Oui : 47,28 € par lot pour quatre timbres, 4 envois de comptes et quelques photocopies, soit un maximum de 5 € par lot et par an !
47,28 €, soit dix fois plus que la normale pour des prestations qui devraient être intégrées dans le forfait de base !
47,28 € soit environ 30 % du forfait de base moyen annuel par lot !
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C’est d’ailleurs le « forfait » de trop d’ADB qui a décidé nos adhérents (une copropriété de 76 lots, rappelons-le) à quitter ce syndic avec qui ils n’avaient plus que des problèmes.
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ABUS N° 3299 : Le cabinet ABD - Agence BENARD-DUMESNIL : record mondial du tir au pigeon (et le « pigeon », bien sûr, c’est le copropriétaire !)
L’une des rares copropriétés adhérentes à l’ARC qui n’avait pas encore quitté ce cabinet vient de le révoquer.
Son président nous a adressé le contrat 2012 de ce cabinet (que nous avons analysé par ailleurs dans notre abus numéro 3291 et qui présente un festival d’illégalités) en s’attachant particulièrement à un point de ce contrat, les forfaits « mensuels » : la goutte d’eau qui a fait déborder le vase.
Voici le mail de ce président.
« Chers Amis de l’ARC
Je vous adresse le contrat du cabinet ABD (Agence Benard Dumenil) que nous venons de quitter. Vous, qui traquez à juste titre les « forfaits » (au double sens du terme) que les syndics facturent en plus des honoraires de base, vous allez être effarés par les 3 forfaits successifs que l’on trouve dans ce contrat.
Voici ce que l’on peut lire dans ce contrat (prix en €):
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Frais d’affranchissements, d’acheminements, comptes de charges et régularisations, circulaires, envoi de documents au CS.
Sont facturés en plus : convocations, PV d’AG, contentieux et LRAR
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0,92
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0,18
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Forfait
1,10/lot/mois
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Scannérisation de tous les documents entrants ou sortants
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0,84
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0,16
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Forfait
1,00/lot/mois
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Frais de tirages, photocopies, télécopies, E-mail, comptes de charges et régularisations annuelles, circulaires, envoi de documents au CS.
Sont facturés en plus : convocations et PV d’AGO et contentieux »
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1,54
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0,30
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Forfait
1,84/lot/mois
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Déjà, ce syndic parle de prix par lot et par mois, ce qui est d’une rare hypocrisie et montre bien une volonté de tromper les copropriétaires. Mais en plus, ces forfaits cumulés sont exorbitants.
Car lorsque l’on calcule sur une année et par lot, cela donne : 1,10 € + 1 € + 1,84 € x douze mois = 47,28 € soit un tiers des honoraires de base !
Notez bien que ces forfaits (dont un au moins est illicite, celui sur la scanérisation) sont calculés en plus des frais d’affranchissement et de photocopies pour assemblée générale ordinaire.
Ils ne concernent donc que les quatre envois de comptes annuels et la régularisation annuelle plus quelques photocopies et courriers au conseil syndical et la scanérisation des documents qui fait d’abord gagner du temps au syndic !
Or ces frais (qui sont d’ailleurs prévisibles et donc devraient être inclus dans les honoraires de base) représentent 5 à 6 € maximum par an et par lot, ce qui laisse une marge de 38 à 40 € par lot et par an sur ce seul poste. Comment peut-on profiter autant de la faiblesse des copropriétaires ?
Merci, chers amis de l’ARC de faire connaître largement ce genre de pratique et d’abus et d’inciter les autres adhérents à faire comme nous : refuser.
À bientôt ».
