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Réponse :

Le décret du 17 mars 1967 prévoit  en son article 7, que dans tout syndicat il doit être tenu au moins une fois chaque année une assemblée générale.

Ce même article dispose depuis l’entrée en vigueur du décret du 02 juillet 2020 un nouvel alinéa, lequel précise « sauf s’il en est disposé autrement dans la loi du 10 juillet 1965 ou le présent décret, l’assemblée générale est convoquée par le syndic ».

Autrement dit, cet alinéa pose un principe : l’assemblée générale est convoquée par le syndic. Toutefois, tout principe a son exception : sauf si un autre article légal ou réglementaire prévoit qu’une autre personne est habilitée à la convoquer.

Or, l’article 8 du décret du 17 mars 1967 dispose : « La convocation est de droit lorsqu’elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s’il en existe un soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix du syndicat des copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété, ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande qui est notifiée au syndic précise les questions à l’ordre du jour de l’assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l’assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s’il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de 8 jours ».

Ainsi, les pouvoirs publics ont prévu un garde-fou pour contrer l’inertie du syndic qui ne convoquerait pas l’assemblée générale.

Dès lors, si le conseil syndical ou le/les copropriétaire(s) représentant ¼ des voix du syndicat des copropriétaires ont sollicité une assemblée générale auprès du syndic, avec les questions à inscrire à l’ordre du jour et que ce dernier ne répond pas, vous président du conseil syndical êtes en droit de la convoquer.

Le texte ne prévoit pas de délai imparti au syndic pour répondre à la demande de convocation, un délai de 15jours semble être raisonnable. Une fois ce délai passé, alors le président du conseil syndical peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au syndic le mettant en demeure de convoquer l’assemblée générale, cette demande devra également joindre les questions à inscrire à l’ordre du jour.

Si dans un délai de 8jours suivant l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception, le syndic ne répond pas, le président du conseil syndical est habilité à convoquer l’assemblée générale.

La jurisprudence a précisé  que le président du conseil syndical ne pouvait convoquer l’assemblée générale avant le délai des 8 jours (civ.3. 14 janvier 1998).

Enfin, vous devez notifier cette convocation au syndic, néanmoins, si vous avez oublié, la convocation reste valable (CA PARIS 23echambre B 24 mars 2005).

Dès lors, si vous avez respecté toutes ces étapes, vous avez parfaitement le droit de convoquer une assemblée générale. Le syndic ne peut vous faire ce reproche alors que votre action répond à son inertie.

Selon la Fédération Française du Bâtiment (FFB), pour déterminer la date d'application d'une norme, il convient tout d'abord de distinguer deux types de normes : obligatoires et volontaires.

I. Normes obligatoires

Certaines normes sont rendues obligatoires, par décret ou arrêté, pour des raisons de sécurité (équipement électrique, incendie), de santé, d'hygiène ou de protection de l'environnement.

C’est l’article 17 du décret n° 2009-697 relatif à la normalisation qui précise que les normes peuvent être rendues d’application obligatoire par arrêté signé du ministre chargé de l’industrie et du ou des ministres intéressés. Indépendamment du décret susvisé, des textes spécifiques peuvent conférer à une norme un caractère obligatoire. Ces derniers supposent l’existence d’un contexte spécifique et ne visent que des usages particuliers et des administrés bien précis.

Conformément à l’article 17 du décret n° 2009-697 relatif à la normalisation, les normes ainsi rendues d’application obligatoire sont consultables gratuitement à l’adresse suivante : http://www.boutique.afnor.org (rubrique « Normes en ligne »).En cas de changement de norme, la nouvelle réglementation s'impose alors aussi bien au maître d'ouvrage qu'à l'entreprise à partir de la date de son entrée en vigueur, fixée dans l'arrêté ou le décret qui l'a promulguée.

Si des nouvelles règles interviennent en cours de construction, le surcoût est à la charge du maître d’ouvrage. Il est impératif que l'entreprise informe alors par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) ce dernier des nouvelles obligations, de leurs conséquences sur le marché concerné, de la nature des travaux supplémentaires nécessaires et du coût détaillé de ces travaux. Ces éléments sont indispensables pour établir ensuite un avenant prenant en compte le surcoût et/ou la prolongation du délai d'exécution qui peut en résulter.

II. Normes indicatives

La norme est dite indicative lorsque, sauf cas particulier, elle n'est pas d'application obligatoire. Elle s'applique donc généralement parce qu'elle est mentionnée dans un contrat (marché de travaux, commande de produits...). Sa date d'application est donc liée à ce contrat. Les normes codifient souvent ce que l'on désigne sous le terme de « règles de l'art », c'est-à-dire l'ensemble des règles techniques validées par l'expérience et admises par l'ensemble de la profession.

Si les normes sont modifiées pour établir de nouvelles règles de construction destinées à remédier à des sinistres récurrents, l'entrepreneur, quelle que soit la date d'entrée en vigueur de ces nouvelles normes par rapport à la date de signature de son marché, devrait proposer au maître d'ouvrage d'appliquer ces nouvelles règles. Dans ce cas, il doit avertir le maître d'ouvrage par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) des modifications à apporter aux travaux initialement prévus au marché et des coûts supplémentaires éventuels qu'entraînent ces changements, afin d'obtenir, le cas échéant, l'accord du maître d'ouvrage sur le devis complémentaire ou l'avenant. Si nécessaire, l'entrepreneur demande également une prolongation du délai d'exécution.

III. Documents Techniques Unifiés (DTU)

Il est fréquent que la notion de DTU soit mise en avant lors de la conception, de la réalisation et de la livraison des travaux de bâtiment en copropriété.

Précisons au préalable que le DTU définit

• les conditions à respecter dans le choix et la mise en œuvre des matériaux ;
• les limites des prestations et obligations envers les autres corps de métier ;
• les règles de calcul pour le dimensionnement des ouvrages.

Les DTU peuvent atteindre le statut de normes selon des procédures réglementaires de normalisation gérées par la Commission Générale de Normalisation du Bâtiment relevant de l’AFNOR dont le secrétariat est assuré par le CSTB.

L'application des DTU, quels que soient leur statut et leur nature, résulte d'un accord passé entre le maître d'ouvrage et l'entrepreneur. Un DTU n'engage donc que les signataires d'un marché de travaux de bâtiment qui l'ont introduit comme une pièce du marché, lui donnant ainsi un caractère d'obligation contractuelle.

Certains DTU comme pour les normes peuvent être rendus obligatoires d'application par décision réglementaire (souvent dans des domaines liés à la sécurité des personnes).

IV. Attention aux postures des compagnies d’assurance

Même si un DTU ou une norme ne fait pas l’objet d’une obligation contractuelle ou réglementaire, les compagnies d’assurance peuvent considérer que « l'assuré est déchu de tout droit à garantie en cas d'inobservation inexcusable des règles de l'art ».

Il convient donc de bien apprécier au moment de la signature d’un contrat de marché les risques encourus si l’application de certains DTU n’est pas contractualisé

Réponse :

L’article 700 du code de procédure civile correspond à une somme qui est censée rembourser en partie le demandeur de ses frais d’avocats. Les dépens correspondent eux, à certains frais de procédure tels que les frais d’huissier et le droit de plaidoirie.

Le syndicat étant la personne morale condamnée, il devra régler la sentence au copropriétaire concerné.

Quant à la répartition de cette charge, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce « Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. »

Ainsi, la condamnation sera répartie entre les copropriétaires constituant le syndicat, sur la base des tantièmes généraux, moins le copropriétaire demandeur, sauf décision contraire du juge.

Le syndicat des copropriétaires est effectivement responsable à l'égard des copropriétaires des fautes commises par le syndic, son mandataire, dans l'exercice de ses fonctions (Cass. 3e civ, 15 févr. 2006, n° 05-11.263).

Mais il peut exercer contre le syndic une action récursoire à l'effet d'obtenir le remboursement de ce qu'il aura payé. Il faudra pour cela prouver la faute personnelle du syndic dans sa gestion.

La jurisprudence a reconnu qu’était en faute le syndic qui ne respecte pas les règles de convocation des assemblées notamment en ne joignant pas à l'ordre du jour les documents exigés par l'article 11 du décret de 1967 à peine de nullité de l'assemblée (CA Limoges, 3 juill. 1973 ; CA Paris, 24 avr. 1975).

Ainsi, en l’espèce, le syndic n’a pas respecté le délai légal de vingt-et-un jours entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée générale, prescrit à peine de nullité par l’article 9 du décret du 17 mars 1967. La convocation de l’assemblée générale fait partie de la mission de gestion courante du syndic. Sa faute est ainsi largement établie.

Préalablement à tout recours, le conseil syndical devrait négocier avec le syndic afin d’obtenir une baisse de ses honoraires ou le remboursement au syndicat du montant de la condamnation.

Si la discussion n’aboutit pas, il est toujours possible de saisir l’assurance responsabilité civile du syndic qui est là pour couvrir la responsabilité pour faute de gestion du syndic.

Enfin, le syndicat peut se retourner, par voie judiciaire, contre le syndic afin qu’il soit condamné à prendre en charge les condamnations.

En définitive, face à une condamnation en justice du fait de son syndic, le syndicat des copropriétaires n’est pas complètement démuni.

Réponse :

Conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice des actions récursoires.

Autrement dit, dans la mesure où vous subissez un dommage provenant d’une partie commune vous êtes en droit d’engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires en réparation du préjudice causé et en condamnation au paiement de dommages et intérêts.

Là où le bât blesse, c’est qu’effectivement,  en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire demandeur à l’action (c’est-à-dire vous, victime des infiltrations) doit également contribuer au paiement des dommages et intérêts en proportion de votre quote-part.

En effet, la jurisprudence a reconnu dès un arrêt  rendu par la Cour de cassation en date du 28 mars 1990 (88-15.364) que la condamnation du syndicat des copropriétaires à payer à un copropriétaire des dommages et intérêts pèse sur l’ensemble des copropriétaires, y compris sur le copropriétaire bénéficiaire de la condamnation.

Par ailleurs, ce copropriétaire victime ne pourrait être exonéré de cette participation par un juge, c’est ce qui ressort d’un arrêt rendu le 12 janvier 1994 (91-10.704) par la Cour de cassation.

Ces arrêts ont été confirmés dans un arrêt rendu récemment par la haute juridiction le 20 juin 2019 (n°18-12.714) dans lequel elle a retenu que le copropriétaire qui est opposé au syndicat des copropriétaires, doit contribuer aux dommages et intérêts en raison de sa qualité de copropriétaire, membre du syndicat de copropriété.

Cet arrêt rendu en 2019 a été important puisque les parties ont demandé à la haute juridiction de transmettre une question prioritaire de constitutionalité au Conseil constitutionnel en ce que l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 (relatif à la répartition des charges) ne permettait pas de dispenser le copropriétaire demandeur au paiement des dommages et intérêts.

Cependant la Cour de cassation a refusé de transmettre cette question considérant, que la répartition des charges fixée par la loi ne porte pas atteinte au droit à l’exécution des décisions juridictionnelles ni au droit au maintien des conventions légalement conclues.

Ainsi, vous serez malheureusement contraint de participer au paiement des dommages et intérêts, même si c’est vous qui subissez le dommage.

La seule exception concerne les frais de procédure. En effet, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Ainsi, le juge vous a donné raison en retenant la responsabilité du syndicat des copropriétaires et en le condamnant au paiement des dommages et intérêts donc vous n’aurez pas à payer les frais de procédure.

Récapitulons, vous êtes tenus de participer au paiement des dommages et intérêts à proportion de votre quote-part, mais vous êtes dispensé de participer aux frais de procédure.

Réponse :

A titre liminaire, nous vous rappelons que le syndic peut toujours convoquer l’assemblée générale tant que son mandat n’est pas terminé. En conséquence, il aura jusqu’à la fin du mois pour pouvoir convoquer l’assemblée générale.

• Si le syndic n’a pas convoqué l’assemblée générale : deux solutions s’offrent à vous.

La plus simple et facile est issue de la loi MACRON du 06 août 2015 qui a inséré à l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 un dernier alinéa : « Dans tous les autres cas où le syndicat est dépourvu de syndic, l’assemblée générale des copropriétaires peut être convoquée par tout copropriétaire, aux fins de nommer un syndic ».

Ainsi, tout copropriétaire peut convoquer l’assemblée générale. Ce qui permet de contrecarrer l’inertie éventuelle du conseil syndical ou du président du conseil syndical.

Cela suppose cependant, de pouvoir obtenir un ou plusieurs contrats de syndic à joindre à la convocation ainsi que d’avoir les adresses de tous les copropriétaires.

Les frais de cette convocation seront supportés par le syndicat des copropriétaires sur justificatifs.

Si personne ne convoque cette assemblée générale alors, conformément à la suite de l’article 17 de ladite loi : « à défaut d’une telle convocation, le président du tribunal judiciaire statuant par ordonnance sur requête à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé de convoquer l’assemblée des copropriétaires en vue de la désignation d’un syndic. »

Ainsi, la nomination d’un syndic judiciaire n’est pas un automatisme, comme voudraient le faire croire certains syndics pour effrayer leur copropriété mandante.

Cette désignation par le juge n’intervient que si personne ne convoque une assemblée générale pour convoquer l’assemblée au vu de désigner un syndic.

Si vous n’avez pas d’autre choix que de saisir la justice, alors cela se fait via une requête dont le formulaire se trouve sur internet. Vous devez faire appel à un avocat pour remplir cette demande qu’il faudra déposer auprès du greffe du tribunal judiciaire de la situation de votre immeuble.

• Si le syndic convoque une assemblée générale mais qu’aucun candidat n’est parvenu à obtenir la majorité requise (article 25, le cas échéant article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965)

En vertu de l’article 17 alinéa 3 de la loi de 1965 : « A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoqués à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal judiciaire saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de la situation de l’immeuble ».

Autrement dit, sur un plan légal, si l’assemblée générale ne parvient pas à désigner un syndic faute de majorité suffisante, il faut saisir le président du tribunal judiciaire.

Une liste de personne limitée peut le saisir : tout copropriétaire ou le maire de la commune ou le président de l’établissement public de coopération intercommunale. En conséquence, cela signifie que votre ancien syndic ne peut pas saisir le tribunal.

Pour éviter cette situation très complexe, il est recommandé au conseil syndical d’envoyer une note aux copropriétaires afin de les guider sur leur choix (par exemple : voici tel ou tel problème que nous rencontrons avec le syndic, raison pour laquelle nous souhaitons changer de syndic …).

Si vous êtes dans cette situation, la requête se fait là aussi par le biais d’un avocat auprès du président du tribunal judiciaire du lieu où se situe votre immeuble.

Enfin, n’oubliez pas que le syndic professionnel n’est pas votre seule option, vous pouvez décider de désigner un syndic bénévole.