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RÉPONSE :

L’assemblée générale est l’organe délibérant du syndicat des copropriétaires. Ainsi, seul un copropriétaire peut participer à l’assemblée générale.

 En application de l’article 32 du décret du 17 mars 1967, le syndic détient la liste de tous les copropriétaires avec indication des lots qui leur appartiennent.

Cette liste fait donc foi de la qualité de copropriétaire et est utilisée par le syndic lorsqu’il convoque les copropriétaires à l’assemblée générale. Toute personne qui se présente à l’assemblée générale devra figurer dans cette liste ou présenter un pouvoir signé par un copropriétaire.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale le compromis de vente aura été signé. Mais attention, cette signature n’entraîne pas transfert de propriété. D’abord, il faut que les conditions suspensives se réalisent. Ensuite, la vente doit être  réitérée par un acte authentique devant notaire. À la signature de l’acte, le transfert de propriété se fait sur le champ.

Cependant, dans le cas d’une vente d’un lot de copropriété, l’article 6 du décret du 17 mars 1967 énonce le principe suivant : « Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution. »

Ainsi, tant que le syndic n’est pas notifié de la vente (par lettre recommandée donc), la qualité de copropriétaire n’est pas reconnue à l’acquéreur.

Dans votre cas, il faudrait donc que d’ici l’assemblée générale de novembre l’acte de vente soit signé et notifié au syndic. En conséquence les acquéreurs, nouveaux copropriétaires, pourront assister et voter à l’assemblée générale.

Si ces démarches ne sont pas réalisées au jour de l’assemblée générale, vous pouvez donner votre pouvoir aux futurs acquéreurs. De ce fait, ils auront la faculté de voter et  de prendre des décisions qui les concerneront directement.

Enfin, autre solution, certaines personnes étrangères à la copropriété peuvent entrer à l'assemblée dès lors qu'elles y sont autorisées par son président, mais elles ne votent pas. Toutefois, l'assemblée générale des copropriétaires peut s'opposer à la présence de la personne que le président a autorisée, comme décider d'admettre une autre personne, le tout par une résolution prise à la majorité simple de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 29 mars 2000, n° 98-18.296).

En cas d’achat de lots de copropriété, le nouveau copropriétaire doit donc s’assurer de la notification de la cession au syndic, à défaut, il y procède lui-même.

Réponse :

A titre liminaire, il est important de rappeler que seule l’assemblée générale peut prendre cette décision, comme l’affirme l’arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 19 novembre 1997. Il est donc impossible de déléguer cette décision au conseil syndical.

La décision concernant les modalités d’ouverture de porte devra donc se prendre en assemblée générale à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, c’est-à-dire à la majorité des voix des membres du syndicat des copropriétaires.

Attention, il est mentionné à cet article « en cas de fermeture totale de l’immeuble, celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété ».

La fermeture totale est caractérisée lorsque la porte de l’immeuble ne peut s’ouvrir par un mode à distance tel qu’un interphone, une télécommande.

Par ailleurs, si vous installez un digicode, son code doit être communiqué à tous les copropriétaires, médecin y compris.

Un arrêt de la Cour de cassation en date du 03 février 2004 (02-17.377) juge que si le système de fermeture permet une ouverture à distance, alors l’exercice de l’activité autorisée est réputé préservé.

Dès lors, il faut permettre la possibilité d’une ouverture à distance pour le cabinet médical, sauf à désactiver le digicode en journée ou en permettre la communication du médecin à ses clients.

En effet, si vous désactivez le digicode en journée (ce qui vous permettra d’éviter sa divulgation aux clients du médecin) la Cour de cassation en date du 20 décembre 2006 a jugé que la désactivation nocturne de 22h à 6h était compatible avec l’activité d’un médecin.

Par ailleurs, un arrêt de la Cour d’appel de Paris du 26 février 2020 a jugé qu’une résolution qui refuse de désactiver le digicode pendant les heures de consultation et refusant d’installer une ouverture à distance a été annulée.

En conséquence, il faut trouver un équilibre entre la sécurité de la copropriété et l’exercice de l’activité autorisée par votre règlement de copropriété.

Réponse :

À titre liminaire, nous soulignons qu’il vous faut effectivement l’autorisation de l’assemblée générale pour pouvoir effectuer des travaux sur votre lot privatif qui affectent les parties communes (article 25b de la loi du 10 juillet 1965).

L’article 7 du décret du 17 mars 1967, prévoit que dans tout syndicat, il est tenu au moins une fois, chaque année, une assemblée générale. Néanmoins si vous ne pouvez pas attendre cette assemblée générale, il y a une dérogation qui provient de la pratique.

En effet, dans la pratique il était admis qu’un copropriétaire puisse solliciter du syndic une assemblée générale extraordinaire. Cependant, n’étant pas légalement encadré, le syndic ne faisait pas toujours droit à cette demande et demander des sommes exorbitantes au copropriétaire demandeur pour pouvoir tenir cette réunion.

L’ordonnance « copropriété » du 30 octobre 2019 a entériné cette pratique, en créant un nouvel article dans la loi du 10 juillet 1965. Désormais l’article 17-1AA dispose : «  tout copropriétaire peut solliciter du syndic la convocation et la tenue à ses frais, d’une assemblée générale pour faire inscrire à l’ordre du jour une ou plusieurs questions ne concernant que ses droits et obligations ».

Ainsi, il est possible de demander en tant que copropriétaire au syndic de convoquer une assemblée générale pour que cette dernière vote sur une question relative aux droits ou obligations dudit copropriétaire. Il vous est donc permis de demander une assemblée générale extraordinaire pour être autorisé par l’assemblée générale à effectuer les travaux affectant les parties communes.

Le décret du 02 juillet 2020 a créé également un nouvel article faisant application de l’article 17-1AA, il s’agit de l’article 8-1 du décret du 17 mars 1967.

Il est alors prévu que votre demande de convocation doit également comporter la ou les questions que vous souhaitez inscrire à l’ordre du jour. Ces questions doivent être accompagnées d’un projet de résolution et le cas échéant des documents nécessaires pour la validité de votre question (les documents sont énumérés par l’article 11 du décret du 17 mars 1967).

Il est également précisé que cette demande de convocation se fait à vos frais et comprend les frais d’organisation et les honoraires du syndic. Néanmoins, si d’autres copropriétaires veulent se joindre à votre demande, alors vous devez préciser la répartition des frais et honoraires du syndic. Si vous oubliez de joindre cet état de répartition, alors elle se fait à parts égales entre vous.

Dans les 15 jours de votre demande, le syndic vous informe du montant des frais prévisionnels et de ses honoraires.

Il a désormais l’obligation de convoquer l’assemblée générale dans le délai de 45jours suivant le paiement de ces frais et honoraires. Ce qui conditionne donc son obligation c’est le paiement des frais et honoraires.

Le décret du 02 juillet 2020 est venu modifier le contrat type du syndic et a inséré un nouveau point :

Réponse :

Le principe est la liberté de l’assemblée générale de voter dans un sens ou dans un autre. La seule limite à cette liberté est l’abus de majorité ou de minorité.

L’abus de majorité est défini par la jurisprudence (civ.3. 17 décembre 2014) comme étant caractérisé si une décision d’assemblée générale est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

Dès lors, pour qu’un abus de majorité soit constaté la décision adoptée ou rejetée doit être contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou favoriser les copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires.

Néanmoins, la jurisprudence a également considéré qu’un abus était constitué dès lors que la décision prise avait pour but de nuire à un copropriétaire (civ.3. 08 février 1989).

De même, la Haute juridiction a considéré que sont abusives les décisions inspirées par des préoccupations partisanes pour des refus d’autorisations opposés à des copropriétaires (civ.1.28 octobre 1964).

A contrario ne caractérise pas un abus, le fait de refuser d’autoriser a posteriori des travaux irréguliers même si cette situation date de plusieurs années (CA PARIS 15 novembre 2000).

Dès lors, il faut savoir pourquoi votre autorisation n’a pas été acceptée afin de considérer s’il s’agit d’un abus ou non. Si le refus est attaché à votre personne, il s’agit en effet d’un abus de majorité, si c’est parce que la pose de la climatisation que vous envisagez affecte les parties communes et est susceptible d’entrainer des nuisances sonores, alors il ne s’agira pas d’un abus de majorité.

Quoiqu’il en soi, en présence d’un abus de majorité, vous devez saisir la justice dans un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal.

Vous devez démontrer en quoi ce vote constitue un abus, c’est à vous d’en apporter la preuve.  Si les juges relèvent qu’il s’agit bien d’un abus de majorité alors ils annuleront la résolution votée.

Ceci étant, les juges ne peuvent qu’annuler la résolution votée, ils ne peuvent en aucun cas prendre une nouvelle résolution. Comme l’indique un arrêt de la Cour de cassation en date du 03 juin 2009 « il n’appartient pas au juge de se substituer à l’assemblée générale pour prendre à sa place des décisions en matière de gestion d’immeuble. »

Ainsi, ce n’est pas le juge qui va vous autoriser à effectuer ces travaux, cette question sera à poser de nouveau à la prochaine assemblée générale.

Un syndic non-professionnel (ou bénévole) est une unique personne (physique ou morale) devant être désignée par l’assemblée générale.

Cela peut être :

• une personne physique, à partir du moment où elle est copropriétaire dans la copropriété, et ce même si elle n’est propriétaire que d’une cave ou d’un parking.
• une personnalité morale (société commerciale,  société civile immobilière, indivision) si celle-ci est aussi propriétaire dans l’immeuble. Ce sera le représentant légal de cette personne morale – gérant ou mandataire -  qui exercera la fonction de syndic.

L’une des questions revenant régulièrement est de savoir si ce syndic, doit être désigné sur la base d’un contrat de syndic devant être joint à la convocation d’assemblée générale ou non.

Si auparavant des doutes pouvaient être émis, depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, les choses sont claires. Cette obligation est en fonction de l’indemnisation (et/ou rémunération) ou non du syndic copropriétaire.

• Cas du syndic non indemnisé : syndic bénévole

Si le copropriétaire exerce sa fonction de syndic « gratuitement », on parle alors véritablement de « syndic bénévole ».

Dans ce cas, l’ordonnance du 30 octobre 2019 est effectivement venue modifier la loi du 10 juillet 1965 en venant  inclure à l’Article 18-1 A  la clause suivante en point IV  « Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas lorsque le syndic n'est pas rémunéré. Celui-ci peut néanmoins proposer à l'assemblée générale un contrat de syndic conforme au contrat type. »

Ainsi en cas de gestion véritablement bénévole, la présentation du contrat est  optionnelle, sachant que la durée du mandat, les dates de début et de fin de mandat sont de toute façon déterminées lors de l’assemblée générale et reprises dans le procès-verbal comme ci-après :

• Cas du syndic indemnisé et/ou rémunéré : syndic non professionnel

Par contre, si le copropriétaire exerçant la fonction de syndic est indemnisé ou rémunéré, on ne parle plus de syndic bénévole, mais plutôt de syndic non-professionnel.

Dans ce cas, il doit obligatoirement être élu sur la base d’un contrat de syndic-non professionnel devant être joint en annexe de la convocation d’assemblée générale.

Effectivement, l’article 29 du décret du 17 mars 1967 (modifié par le décret du 26 mars 2015) précise que « Le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic […]. »

En ce sens, seules les opérations identifiées dans le contrat comme facturables pourront l’être. Les autres ne pourront faire l’objet d’aucune facturation complémentaire. Ainsi, en cas de demande de rémunération (ou d’indemnisation),  il est essentiel pour le copropriétaire postulant à la fonction de syndic de joindre à la convocation d’assemblée générale ce contrat type de syndic non professionnel, dûment complété.

Le montant de son indemnisation devra également être indiqué dans la rédaction de la résolution inscrite au PV en plus de la durée de son mandat, de la date de début et de fin de mandat, comme ci-après :

En annexe du présent article, vous trouverez le modèle de contrat de syndic non professionnel prévu par décret, ainsi qu’une fiche explicative pour vous aider à le compléter.

 En cas de difficultés, n’hésitez pas à contacter notre Pôle syndics non-professionnels au 01.40.30.42.82. ou par mail à l’adresse suivante : syndicnonpro@arc-copro.fr .

Réponse :

Votre question suscite une analyse juridique, stratégique et sociale.

En effet, je tiens tout d’abord à vous indiquer que l’élection du président du conseil syndical ne se vote pas en assemblée générale des copropriétaires, mais bien dans le cadre d’une réunion spécifique du conseil syndical.

Et pour cause, le président représente le conseil syndical et non le syndicat des copropriétaires ni même l’assemblée générale.

Ce sont donc les seuls conseillers syndicaux élus qui doivent à leur tour élire un président en leur sein.

Conformément au parallélisme des formes, c’est également le conseil syndical qui peut révoquer le président de ses fonctions à tout moment.

Dans ce cas, il restera membre du conseil syndical, puisque son élection émane d’un vote de l’assemblée générale, mais perdra son statut de président du conseil syndical.

Ce point est important, car le conseil syndical n’est pas tenu de manière définitive par l’élection de son président.

Si ce dernier « ne fait pas l’affaire », il reste révocable à tout moment en procédant à l’élection d’un nouveau président du conseil syndical qui vaudra révocation de l’ancien.

Compte tenu du fait qu’il n’existe pas de règle légale, la révocation du président pourra également être validée par un vote lors d’une réunion du conseil syndical.

La règle à retenir est qu’il faudra réunir la même majorité pour la nomination et la révocation du président.

Par conséquent, l’élection du président du conseil syndical n’est pas risquée, puisqu’en cas d’abus de ce dernier, les membres peuvent « corriger le tir».

Par ailleurs, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le conseil syndical élit un président.

On peut donc considérer que la loi qui cite des dispositions impératives impose d’élire un président.

Ceci étant dit, aucune sanction n’est assortie, impliquant qu’il s’agit dans les faits plus d’une recommandation légale que d’une exigence.

La vraie sanction est que dans les faits la copropriété et le conseil syndical se privent de pouvoirs et de contrepouvoirs importants, notamment à l’égard du syndic en place.

Et pour cause, la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 donnent des prérogatives importantes au seul président du conseil syndical.

C’est lui qui peut engager une action à l’égard du syndic en place, c’est lui qui peut réclamer judiciairement les pénalités de retard en cas de refus à remettre les documents demandés par le conseil syndical, ou encore c’est lui qui peut convoquer une assemblée générale.

Ainsi, nous vous encourageons à nommer un président et à rester vigilant s’il abuse de ses fonctions.

Ceci étant dit, c’est votre copropriété, c’est donc à vous de décider !

Réponse :

A titre liminaire, rappelons que l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Aussi, pour faire l’objet d’un vote la question doit préalablement être inscrite à l’ordre du jour.

Rentrons désormais dans le vif du sujet, en rappelant les termes de l’article 10 du décret du 17 mars 1967: «  à tout moment un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu’elles soient inscrites à l’ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale ».

Autrement dit, en tant que copropriétaire vous êtes en droit de demander au syndic l’inscription à l’ordre du jour d’une question.

Plus encore, le syndic doit rappeler d’une part cette possibilité sur les appels de fonds qu’il adresse aux copropriétaires. Par ailleurs, il est fait obligation au syndic d’informer par voie d’affichage dans un délai raisonnable avant l’envoi de la convocation, la possibilité offerte à tout copropriétaire d’inscrire à l’ordre du jour une ou des questions pour la prochaine assemblée générale.

Cependant, pour que votre demande d’inscription soit prise en compte il faut respecter un formalisme édicté par ce même article.

En effet, il est mentionné à l’article 10 alinéa 3 « le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l’inscription d’une question à l’ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l’article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l’application du e du II de l’article 24 et du b de l’article 25 de la loi, il est accompagné d’un document précisant l’implantation et la consistance des travaux ».

En d’autres termes, si vous souhaitez inscrire une question à l’ordre du jour, il faudra le faire par lettre recommandée avec accusé de réception.

En plus de la question, devra être mentionnée la résolution pour toutes les décisions notamment qui se prennent à la majorité de l’article 25 et 26 et celles mentionnées au 24II de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, si toutes ces formalités sont remplies, le syndic aura l’obligation d’inscrire cette question à l’ordre du jour de l’assemblée générale, sans en juger l’utilité ni l’opportunité.

Il existe toutefois, une limite pour que votre question soit inscrite à l’ordre du jour, le syndic ne doit pas la recevoir tardivement. En effet, si le syndic reçoit votre question alors que les convocations sont sur le point d’être envoyées, votre demande sera alors prise en compte pour la prochaine assemblée générale.

N’oubliez pas de joindre les documents essentiels et nécessaires pour la prise de décision, sinon la question sera bien inscrite à l’ordre du jour, mais la résolution encourra la nullité. Il en va ainsi par exemple, si vous demandez l’inscription de la désignation d’un nouveau syndic vous devez joindre le contrat de ce candidat.

Réponse :

La crise sanitaire a bouleversé la tenue des assemblées générales tant dans sa forme que dans ses dates. En effet, suite aux ordonnances successives, des délais dérogatoires ont été accordés pour tenir les assemblées générales entrainant un chamboulement dans les dates de la tenue des assemblées générales.

Conformément à l’article 7 du décret du 1967, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale.

En application de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est prévu que l’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

En conséquence, ces textes prévoient une date limite pour la tenue de l’assemblée générale. Toutefois, un arrêt de la Cour d’appel du 05 décembre 2012 n° 10/23732  a  jugé que ce délai de six mois n’était pas prescrit à peine de nullité de votre assemblée générale.

Ainsi, si votre clôture des comptes est fixée au 31 décembre de chaque année, votre assemblée générale appelée à voter sur le budget prévisionnel devrait se tenir au plus tard au 30 juin de l’année suivante.

Ceci étant dit, il n’y a pas de sanction légale si vous tenez votre assemblée générale au 30 septembre. Cependant, dans ce cas, il faudra être vigilant sur deux points importants :

-La date d’échéance du contrat de votre syndic. En effet, c’est le syndic qui par principe convoque l’assemblée générale (article 7 du décret du 17 mars 1967), le syndic doit disposer d’un mandat en cours de validité pour être habilité à convoquer l’assemblée générale, à défaut l’assemblée générale encourt une annulation en justice (civ.3. 12 septembre 2006 n°05-15.987).

Ainsi, votre syndic peut être tenu par sa date d’échéance de son contrat

-La nécessité de voter le budget prévisionnel de l’année suivante.

Les servitudes de passage répondent à des règles légales très encadrées par les dispositions du Code civil.

Rappelons que dans votre cas, la servitude de passage est le seul accès permettant à leur bénéficiaire de sortir et d’entrer du lotissement jusqu’à la voie publique.

L’article 701 du Code civil dispose les propriétaires du fond de la servitude ne peuvent rien faire qui tendent à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.

Or, dans votre cas si vous clôturez la copropriété, les bénéficiaires de la servitude ne pourraient plus sortir ni entrer librement de leur lotissement.

Cependant, la Cour de cassation dans un arrêt du 23 juin 2016 (n°15-16224) a rappelé que les propriétaires du fond servant (vous, le syndicat des copropriétaires) ont le droit de se clore en posant des portails ou portillons à chaque extrémité de la servitude conventionnelle de passage ; ce dès lors que les propriétaires du fond servant avaient mis à disposition  des bénéficiaires de la servitude une télécommande permettant d’ouvrir le portail et portillon.

Par ailleurs un arrêt de la Cour d’appel de Pau en date du 26 mai 2017 (RG 15/03437) reprend les termes de la Cour de cassation, en considérant que l’obligation de fermer le portail situé au début de l’assiette de la servitude de passage n’a pas pour effet d’en diminuer l’usage. En effet, les bénéficiaires ne démontrent pas en quoi l’installation du portail les gêne dès lors qu’une clé a été mise à leur disposition.

En conséquence, cela signifie qu’il est possible pour la copropriété de se clore à condition de mettre à disposition des bénéficiaires de la servitude de passage les outils nécessaires pour qu’ils puissent sortir et entrer librement dans leur lotissement.

Enfin, rappelons qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des bénéficiaires du lotissement pour prendre une telle décision, mais vous ne pouvez pas non plus leur demander de contribuer aux frais pour clôturer la copropriété.