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Réponse :

Il est à noter tout d’abord que le devoir de conseil n’est pas cité expressément par les textes légaux et réglementaires relatifs à la copropriété.  

Cela étant, la jurisprudence, à de nombreuses reprises, a pu attribuer au syndic professionnel un tel devoir de conseil, d’information, et de vigilance.

La doctrine juridique estime en outre que ce devoir de conseil doit être « observé plus particulièrement envers le conseil syndical » compte tenu de sa fonction d’assistance et de contrôle de la gestion du syndic.

Ainsi, on considère notamment qu’il appartient au syndic d’attirer l’attention des copropriétaires sur d’éventuelles irrégularités pouvant être contenues aux termes des résolutions d’assemblée générale.

De même, il a été jugé qu’un syndic nouvellement nommé manquait à son devoir de conseil en n’interrompant pas le délai de prescription décennale alors « qu’il bénéficiait d’un délai suffisant pour prendre connaissance du dossier et informer les copropriétaires » (arrêt de la Cour d’appel de Paris, 29 janvier 2004, n° 2003/12474).

De la même manière, un syndic ayant négligé de signaler au syndicat de copropriété une surconsommation d’eau causée par des fuites du réseau alors qu’il en avait été averti par la compagnie des eaux a vu sa responsabilité engagée (Cour de cassation, 3^e chambre civile, 8 février 1995, n° 92-22.124).

Ou encore, la responsabilité du syndic a pu être engagée dès lors que celui-ci avait donné des informations erronées à un copropriétaire pour l’exécution de travaux affectant les parties communes qui nécessitaient une autorisation de l’AG (Cour d’appel de Paris, 6 décembre 1995, numéro 94/11897).  

Il est constant également que le syndic ne doit pas donner suite aux éventuelles demandes illégales d’un conseil syndical et informer ce dernier du caractère irrégulier de ses demandes…

Réponse :

Vous nous interrogez au sujet de la majorité à laquelle voter des travaux de ravalement des façades sans ITE, avec notamment un traitement de l'amiante, s'accompagnant d'une réfection de l'étanchéité des toitures terrasses, ainsi qu'une réhabilitation de la ventilation.

Ces travaux, selon nous, ne s'apparent pas à des travaux d'amélioration, mais plutôt en des travaux nécessaires à  "la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux […]" (article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des copropriétaires présents, représentés, ou ayant voté par correspondance).

En outre, la jurisprudence a déjà pu rappeler qu'en l'absence de modification de la façade elle-même, les travaux envisagés (comprenant des travaux d'étanchéité) ne peuvent être considérés comme des améliorations mais comme des travaux d'entretien (Cour d'appel d'Agen, 1re ch. Civile, 28 janvier 2013, n° 12/00594).

Nous reproduisons ci-dessous un extrait de cet arrêt :

"Considérant que le revêtement initial datait de plus de près de 30 ans pour avoir été achevé en 1984 selon les actes notariés, qu'en raison de l'évolution des technologies les revêtements actuels ne correspondent plus à de simples couches de peinture mais sont multifonctions pour prévenir de l'humidité, de la prolifération des micro-organismes, combler les fissures inesthétiques dues aux affres du temps..., s'adapter aux matériaux initiaux. Par essence, une façade a pour objet d'être étanche de sorte qu'en absence de modification de la façade elle-même, les travaux envisagés ne peuvent être considérés comme des améliorations, mais comme des travaux d'entretien."

Un autre arrêt avait également pu considérer que des travaux imposés par la vétusté ou l'usure restent des travaux de réparation ou d'entretien même s'il y a objectivement amélioration par substitution d'installations plus modernes, fiables et performantes (Cour de cassation, 3e ch. Civile, 16 décembre 2014 , numéro 13-24.961).

Il existe également un deuxième critère d'appréciation, tenant au caractère prédominant, au sein des travaux, de la réfection et de l'amélioration ; si la réfection prédomine, c'est la majorité de l'article 24 qui devrait s'appliquer. A l'inverse, si c'est l'amélioration qui prédomine, on devrait plutôt choisir la majorité de l'article 25.

Je vous précise en outre que la majorité de l'article 24 constitue la majorité s'appliquant "par défaut" : ainsi, par principe, les résolutions sont votées à cette majorité, à l'exception de celles pour lesquelles la loi de 1965 ou le décret de 1967 prévoient une majorité différente.

Il convient tout d’abord de rappeler les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, qui fixe pour principe général le fait que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.

Cela étant, le même article précise que « Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l'absence d'autorisation du syndic à agir en justice. » ce qui peut s’avérer d’une grande utilité pratique dans certains cas…

De même, il existe plusieurs types de procédures judiciaires qui ne requièrent pas une telle autorisation préalable de l’assemblée générale ; c’est ainsi le cas des « actions en recouvrement de créance, de la mise en œuvre des voies d'exécution forcée, à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, des mesures conservatoires, de l'opposition aux travaux permettant la recharge normale des véhicules électriques prévue à l'article R. 136-2 du code de la construction et de l'habitation, des demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. » (même article 55 précité).

En revanche, la Cour de cassation a estimé qu’il n’était pas nécessaire d’obtenir une autorisation de l’AG pour que le syndic fasse appel d’un jugement de première instance (arrêt du 8 juillet 1992, troisième chambre civile, n° 90-10.977).

A l’inverse, on pourrait estimer que l’autorisation de l’assemblée générale pourrait être requise pour que le syndic se désiste d’une procédure pour laquelle il a été autorisé à agir, suivant le principe du parallélisme des formes, sauf à ce que la résolution d’AG ayant autorisé le syndic à intenter cette action ait expressément prévu cette possibilité ; il sera conseillé dans cette hypothèse de prévoir une consultation préalable du conseil syndical. 

Au sujet de l’information des copropriétaires des procédures intentées par le syndic : l’article 55 prévoit également que « Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. »  

La forme de ce compte rendu n’est pas détaillée par les textes, on peut ainsi imaginer que le syndic fasse un résumé du déroulement de la procédure, avec un point particulier sur son état actuel, le tout justifié éventuellement par la production des assignations et des jugements éventuellement rendus.

De même, il faut rappeler qu’en vertu de l’article 3 du décret du 23 mai 2019 relatif à la liste des documents matérialisés devant figurer dans l’espace extranet réservé aux membres du conseil syndical :

« […] 3° Les assignations en justice délivrées au nom du syndicat des copropriétaires relatives aux procédures judiciaires en cours et les décisions de justice dont les délais de recours n'ont pas expiré ; […] »

De façon générale, les procédures judiciaires peuvent avoir des conséquences financières importantes pour le syndicat des copropriétaires, que ce soit en sa faveur ou en sa défaveur… Indépendamment des assemblées générales, il est ainsi important que le conseil syndical soit régulièrement tenu au courant de l’avancée de la procédure.

Dans tous les cas, il ne faut pas oublier le pouvoir général dont dispose le conseil syndical de demander à tout moment au syndic « toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété. », et ce conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, qui lui-même prévoit des pénalités de retard s’imputant sur la rémunération annuelle du syndic passé un délai de 30 jours sans que les documents sollicités aient été transmis…

Il existe en effet la possibilité, pour le juge, d’autoriser la réalisation de travaux d’amélioration sur parties communes à la suite d’un refus exprimé en assemblée générale.

Cette possibilité est expressément prévue par l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, que nous reproduisons intégralement ci-après, et que nous détaillons.

« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.

Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.

Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.

Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »

Plusieurs arrêts sont intervenus au sujet d’une demande d’autorisation judiciaire de faire installer un ascenseur. A titre illustratif nous vous en donnons quelques-uns, sachant que cela est affaire de circonstances… et que les appréciations peuvent naturellement différer dans le temps, d’une affaire à l’autre ou d’une juridiction à l’autre.

Ainsi, l’autorisation a pu être refusée compte tenu de l’amputation de la largeur de l’escalier qui en découlerait, ou encore dès lors que son installation entraînerait une diminution en volume d’accès à l’appartement du RDC et au sous-sol et nécessiterait diverses dispositions pour limiter les nuisances sonores, ou encore compte tenu de la réduction sensible de la surface disponible du pallier qui s’ensuivrait.

L’action judiciaire visant à autoriser ces travaux n’a pas à être intentée dans le délai de deux mois de contestation de l’AG prévu par l’article 42 de la loi de 1965, mais dans un délai de 5 ans à compter de l’AG.

Par ailleurs, l’autorisation judiciaire ne pourra être donnée que si les conditions ci-après sont remplies :

Il doit s’agir de travaux d’amélioration (cela ne semble pas faire de doute ici) ;
Conformes à la destination de l’immeuble (la destination est une notion difficile à définir, qui renvoie notamment au standing de l’immeuble, à son type d’occupation et d’utilisation, et à ses caractéristiques architecturales) ;
Que l’assemblée a refusés (dans une certaine limite il est possible que les travaux soumis à l’autorisation du juge ne soit pas strictement identiques à ceux que l’AG a refusés) ;
La demande d’autorisation judiciaire doit intervenir antérieurement à la réalisation desdits travaux ;
Le juge devra également fixer les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations réalisées.

A noter que si un copropriétaire se manifeste plusieurs années après la pose de l’ascenseur afin de pouvoir bénéficier de son usage moyennant une participation financière au coût des travaux précédemment engagés, une décote pour « vétusté » pourra le cas échéant être appliquée au bénéfice de ce copropriétaire…

Pour qu’un appel de fonds soit exigible, il est nécessaire qu’au préalable il ait été validé par l’assemblée générale à travers le vote d’une résolution en ce sens.

Par conséquent, conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les appels de provisions de charges courantes sont exigibles par défaut en début de chaque trimestre après que l’assemblée générale ait voté le budget prévisionnel.

En matière de provisions travaux, c’est également l’assemblée générale qui détermine les dates d’exigibilité des appels de fonds après que cette dernière ait validé un devis.

L’article 37 du décret du 17 mars 1967 prévoit une exception en matière de travaux d’urgence.

Dans ce cas, le syndic peut engager une opération de sauvegarde de l’immeuble et demander à ce titre une provision pour le paiement des travaux qui ne peut excéder le tiers du montant estimatif des travaux.

Par conséquent, l’appel de fonds dit de solidarité qui n’a pas fait l’objet d’un vote préalable par l’assemblée générale, ne vous est pas opposable, vous permettant valablement de ne pas le payer.

En effet, le défaut de paiement d’un ou de plusieurs copropriétaires n’est en aucun cas assimilable à des travaux d’urgence ne donnant aucun mandat au syndic d’appeler des fonds qui n’ont pas été valablement validés par l’assemblée générale.

Néanmoins, face à cette situation, le syndic essaye « un coup de bluff » sachant pertinemment qu’une partie voire la majorité des copropriétaires vont procéder au règlement permettant ainsi de renflouer la trésorerie.

Vous devez impérativement vous rapprocher du conseil syndical (si vous ne l’êtes pas) afin de comprendre les réelles causes de cette situation et surtout vérifier si le syndic a bien procédé aux diligences nécessaires pour recouvrer la dette.

Il ne serait pas acceptable que le syndic n’ait réalisé qu’une lettre de relance ou de mise en demeure pour une dette qui dépasserait les 1 000 euros.

Par ailleurs, même en considérant que votre syndic est de bonne foi et qu’il est opportun de payer cet appel de solidarité pour éviter que la copropriété soit en cessation de paiement, il faudra lors de la prochaine assemblée générale ratifier cet appel de fonds en le qualifiant comme étant « une avance ».

Cela permettra de procéder au remboursement des sommes « avancées » par les copropriétaires à partir du moment où le débiteur a payé sa dette que ce soit à travers une procédure amiable ou judiciaire.

Soyez vigilant car de nombreux syndics procèdent à des appels de fonds de solidarité sans jamais les rembourser ou pire n’ayant jamais fait l’objet d’un vote préalable de l’assemblée générale.