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Dans le cadre de la tenue de l’AG, le syndic peut-il percevoir des honoraires au titre de la mise à disposition d’une salle ?

Nous venons d’avoir une réunion avec notre syndic afin de préparer l’assemblée générale annuelle. Compte tenu de la taille de notre copropriété, nous avions pour habitude de les organiser chez l’un des copropriétaires, qui nous recevait gracieusement.

Le syndic, invoquant des raisons pratiques, souhaite désormais les tenir dans une salle de son cabinet qu’il mettrait à notre disposition, moyennant toutefois un coût de location assez élevé.

Pourriez-vous nous dire si ce procédé est valable ?

Tout d’abord, il faut souligner qu’en pratique, il est courant que le lieu de déroulement de l’assemblée générale soit fixé par le syndic après concertation avec le conseil syndical, même s’il ne s’agit pas d’une obligation légale. Suivant la taille des copropriétés, il est possible, et même courant, que l’assemblée générale se tienne dans l’appartement de l’un des copropriétaires.

Au-delà de ces premières règles, il convient de se reporter à l'article 9 du décret du 17 mars 1967, qui prévoit que "[...] À défaut de stipulation du règlement de copropriété ou de décision de l'assemblée générale, la personne qui convoque l'assemblée fixe le lieu et l'heure de la réunion. [...]"
Le même article précise en outre que, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété, l’assemblée générale est réunie dans la commune de situation de l’immeuble.

Dans votre situation, votre syndic a donc parfaitement le droit, sous réserve d’une décision d’assemblée générale antérieure ou d’une clause expresse de votre règlement de copropriété, de déterminer lui-même le lieu de l’assemblée générale.

En revanche, la facturation de la mise à disposition d’une salle appartenant au cabinet de syndic est beaucoup plus litigieuse.

Il faut noter en effet que, conformément à l’article 7.1.1 du contrat type de syndic, la rémunération annuelle forfaitaire du syndic comprend par principe toutes les prestations qu’il réalise, à l’exception de celles limitativement énumérées par le contrat comme pouvant effectivement donner lieu à facturation d’honoraires complémentaires. 

Aussi, il n’existe aucune disposition du contrat type permettant au syndic de facturer au syndicat des copropriétaires la mise à disposition d’une salle dont il serait le propriétaire.

On peut donc ainsi estimer que cette facturation est illégale.

En revanche, il en irait autrement si le syndic louait une salle ne lui appartenant pas auprès d’une société tierce. Dans cette hypothèse, il est évident que la rémunération est versée à la société tierce mettant la salle à la disposition du syndicat, mais non au syndic lui-même.

Réponse de l'expert
Action

A quelle périodicité le contrat de syndic doit-il être mis en concurrence ?

Certains copropriétaires ont sollicité le conseil syndical afin qu’il mette en concurrence le contrat de notre syndic, qui s’occupe de notre copropriété depuis plus de 2 ans maintenant.

Il nous semblait que cette mise en concurrence du syndic n’était obligatoire que tous les 3 ans. Pourriez-vous nous éclairer sur cette question ?

L’obligation de mise en concurrence du contrat de syndic a quelque peu évolué ces dernières années, du moins en ce qui concerne sa périodicité.

En effet, l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable du 25 novembre 2018 au 1er juin 2020, prévoyait une mise en concurrence obligatoire du contrat de syndic par le conseil syndical tous les trois ans, sauf dispense expresse du conseil syndical votée en assemblée générale.

Depuis le 1er juin 2020, cette périodicité triennale a été supprimée, si bien que l'on doit considérer aujourd’hui que cette obligation de mise en concurrence du contrat de syndic est applicable chaque année, sauf dispense expresse votée préalablement lors de l'assemblée générale précédente, à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Cependant, il est précisé par le même article 21 que l’absence de mise en concurrence du contrat de syndic n’est pas sanctionnée par l’irrégularité de la décision de désignation du syndic, même quand la dispense de mise en concurrence n’a pas été votée lors de l’assemblée générale antérieure. Il s’agit donc plus d’une règle « de principe », davantage que d’une véritable contrainte.

Il faut relever en outre que cette règle ne s’applique qu’aux syndics professionnels. De plus, il est précisé par l’article 21 que, lorsque la copropriété n’a pas institué de conseil syndical, la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

En pratique, quand on est satisfait de son syndic, il est plutôt rare de le mettre systématiquement en concurrence à chaque assemblée générale ; cela pourrait d’ailleurs être plutôt mal interprété par ce dernier. Cela étant, il est toujours utile d'avoir à disposition un contrat de syndic "Joker" dont vous pourriez faire rapidement inscrire la candidature à l'ordre du jour de l'assemblée générale, dans l'hypothèse notamment où votre syndic actuel se mettrait soudainement à vous proposer un contrat de 3 ans ou une augmentation substantielle de ses honoraires de base... 

Il faut également rappeler que le conseil syndical n’est pas le seul à pouvoir mettre le contrat de syndic en concurrence : tout copropriétaire, sur le fondement de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ou de l’article 10 du décret du 17 mars 1967, peut adresser à son syndic, par courrier recommandé avec accusé de réception, une demande d’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la candidature d’un syndic alternatif. Ce courrier devra impérativement comprendre en annexe le contrat du syndic concurrent, accompagné de sa fiche d’information, ces documents devant eux-mêmes être joints à la convocation d’assemblée générale (article 11 du décret du 17 mars 1967), sous peine d’irrégularité de la décision d’assemblée générale.

Dans tous les cas, et sauf contexte particulier, il est préférable (mais non obligatoire) de ne pas faire une telle démarche sans avoir consulté au préalable le conseil syndical.

 

Réponse de l'expert
Action