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Aussi surprenant que cela puisse paraître, une décision d’assemblée générale même irrégulière s’impose aux copropriétaires dès lors qu’elle n’a fait l’objet d’aucune contestation en justice dans les délais impartis, à savoir 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (article 42, alinéa 2 de la loi de 1965).

De nombreux copropriétaires sont réticents à saisir un juge dans le cadre de litiges liés à la copropriété ou à certaines décisions.

Cette position de la jurisprudence est l’un des principes fondamentaux à connaître en matière de copropriété, pour savoir à quel risque s’exposent les copropriétaires qui laisseraient le délai de 2 mois courir et expirer sans avoir entrepris aucune action judiciaire.

Or, bien souvent, ils peuvent – de bonne foi – penser que de simples discussions ou démarches amiables par courrier (même recommandé) peuvent permettre de remettre en question des décisions votées en assemblée, ce qui n’est pas le cas.

En effet, tant qu’une délibération n’a pas été annulée par un juge, elle doit être exécutée et le syndic est tenu d’en assurer le respect (article 18 de la loi de 1965). Un arrêt de 1987 avait déjà posé ce principe (Cass, 3^e civ., 29 avril 1987, n° 85-18656).

L’arrêt de 2017 précise clairement que même contraire au règlement de copropriété, une décision d’assemblée générale non contestée dans le délai imparti doit être exécutée car devenue définitive au terme de ce délai.

Les copropriétaires doivent donc bien prêter attention aux situations où un copropriétaire souhaiterait obtenir une décision d’assemblée en sa faveur (telle qu’une autorisation de travaux ou un droit de jouissance particulier sur une partie commune) alors qu’elle contreviendrait au règlement de copropriété ou à une précédente décision d’assemblée.

Ce pourrait être une prise de risque « payante » pour lui si la résolution est adoptée et devient définitive faute de contestation dans les temps.

Dans cette affaire, l’assemblée générale avait autorisé les copropriétaires à entreposer leurs vélos dans la cour intérieure de l’immeuble, alors que le règlement de copropriété l’interdisait.

Un copropriétaire a donc assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic pour faire retirer tout objet déposé dans la cour et pour obtenir une indemnisation de son préjudice de jouissance.

La Cour d’appel de Versailles a donné droit à sa demande, en se fondant sur les stipulations du règlement de copropriété, qui s’imposait à tous les copropriétaires à partir du moment où elles n’ont pas été annulées ou abrogées. Pour la Cour d’appel, le syndicat et le syndic engageaient leur responsabilité vis-à-vis des copropriétaires dans la mesure où le règlement de copropriété n’avait pas été modifié au préalable et où il devait recevoir application.

L’arrêt d’appel est cassé.

La Cour de cassation considère, en effet, que le copropriétaire ne peut pas agir en responsabilité à l’encontre du syndicat et du syndic, alors qu’il aurait dû, s’il voulait remettre en cause la décision d’assemblée votée, la contester en justice dans le délai légal de 2 mois.

Faute d’action dans ce délai, la décision, même irrégulière, est devenue définitive et s’imposait à tous.

Là encore, nous sommes sur un principe bien établi et depuis longtemps : seul un copropriétaire peut saisir le juge pour contester une décision d’assemblée générale.

Dans le cas où une personne autre qu’un copropriétaire agirait sur ce fondement, le juge déclarerait son action irrecevable et ce motif serait suffisant pour rejeter d’emblée sa demande, sans examen sur le fond de cette demande.

Le principe peut paraître évident mais plusieurs décisions de justice ont dû se prononcer pour le rappeler (Tribunal de Grande instance de Marseille, 27 mai 1977, JCP éd. N 1980, II, n° 72 ; CA de Paris, 14^e ch. A, 18 janvier 2006, n° 05/11561 ; Cass., 3^e civ., 15 février 2006, n° 05-10471 ; CA de Paris, 14^e ch. B, 12 octobre 2007, n° 07/05121).

Par exemple, ne peuvent contester les décisions d’assemblée ni le vendeur d’un lot en ce qui concerne les décisions postérieures à la vente, ni le locataire d’un lot, ni le syndicat des copropriétaires, ni des tiers tels que les promoteurs… ni même le syndic qui souhaiterait contester sa propre révocation !

Une précision importante : seul un copropriétaire « opposant ou défaillant » peut contester une résolution d’assemblée générale. L’opposant est celui qui a voté « contre » une résolution adoptée en assemblée ou bien « pour » une résolution rejetée en assemblée. Le copropriétaire défaillant est celui qui n’était ni présent, ni représenté à l’assemblée.

La jurisprudence a eu l’occasion d’apporter une autre précision, à savoir qu’un copropriétaire ne peut pas solliciter l’annulation d’une assemblée générale dans son intégralité s’il a approuvé certaines de ses décisions. S’il était présent à l’assemblée, il ne pourrait la contester qu’en ayant rejeté intégralement les résolutions, auquel cas il serait considéré effectivement comme « opposant » (Cass., 3^e civ., 7 septembre 2011, n° 10-18312 ; Cass., 3^e civ., 24 mars 2015, n° 13-28799).

Selon la formule consacrée, l’assemblée générale des copropriétaires est l’organe souverain en copropriété.

C’est au sein des assemblées que sont prises la plupart des décisions affectant les copropriétaires, hormis les cas de jouissance purement privative des lots et les quelques pouvoirs d’initiative du syndic (travaux urgents, gestion du personnel de la copropriété…).

Si le vote des décisions respecte un principe démocratique de majorité – quoiqu’adapté à la spécificité des copropriétés puisque différentes majorités existent – celui-ci souffre bien souvent de difficultés pratiques, liées parfois à l’absentéisme, parfois également à des situations de blocage.

C’est le cas notamment de la position majoritaire ou influente d’un ou plusieurs copropriétaires qui, par l’importance de leurs lots et donc de leurs voix, peuvent abuser de leur position pour obtenir des décisions uniquement à leur avantage ou bloquer des décisions qui ne leur conviendraient pas.

L’incidence est d’autant plus grande que la copropriété est petite. L’influence d’un copropriétaire peut s’avérer considérable.

D’abord, par souci d’équité, la loi prévoit une réduction des voix en cas de copropriétaire majoritaire : « lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires » (article 22, alinéa 2 de la loi de 1965).

Ceci dit, les décisions les plus courantes sont prises à la majorité simple de l’article 24 de la loi de 1965 (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés), notamment pour ce qui concerne les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble. Les copropriétaires disposant d’un nombre de voix important peuvent donc facilement influencer les prises de décision surtout en cas d’absentéisme important en assemblée.

De la même manière, ils peuvent bloquer les décisions impliquant une majorité renforcée.

Dans cette affaire, un copropriétaire avait demandé une autorisation en AG afin de faire de son habitation un local professionnel, autorisation refusée par l’assemblée.

La Cour d’appel a annulé la décision dans la mesure où le changement de destination du lot respectait la destination de l’immeuble, le règlement de copropriété et les droits des autres copropriétaires, de sorte que le refus de l’assemblée était abusif.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel et juge que la Cour d’appel, pour pouvoir considérer la délibération comme abusive et l’annuler, devait caractériser l’abus de majorité, qui obéit à certains critères.

Ainsi, une décision d’assemblée est abusive si elle est « contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou avait été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ».

Autrement dit, ce n’est pas parce que le copropriétaire qui sollicite l’autorisation de l’assemblée a des arguments valables pour l’obtenir qu’il peut faire annuler le refus de sa demande. Tout refus d’autorisation d’une assemblée à un copropriétaire n’est pas en soi abusif.

La Cour d’appel ne devait pas rechercher en quoi la demande de ce copropriétaire était justifiée, mais plutôt en quoi l’assemblée avait commis un abus en la rejetant.

Pour que le refus constitue un abus de majorité, il faut donc, soit que la décision contrevienne aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit qu’elle n’ait eu pour objectif que de privilégier les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires.

C’est au copropriétaire demandeur d’en apporter la preuve.

Par exemple, la Cour de cassation a déjà jugé que le refus de l’assemblée d’autoriser des travaux sans motif valable, refus qui mettait en péril une partie commune de l’immeuble, constituait un abus de majorité (Cass., 3^e civ., 11 janvier 1984, RDI 1984, 450).

Dans cette affaire, l’assemblée générale des copropriétaires avait voté la condamnation d’un vide-ordures et le procès-verbal d’assemblée mentionnait une majorité erronée, à savoir la majorité simple de l’article 24, alors que le vote était soumis à la majorité absolue de l’article 25.

La Cour de cassation refuse d’annuler la délibération en question pour le seul motif que la majorité mentionnée sur le procès-verbal était erronée, car la majorité absolue avait été atteinte en assemblée.

Elle prend donc en compte le fait que la majorité a bien été atteinte pour le vote de la délibération, peu importe que le PV fasse état d’une majorité erronée.

Conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars  2015, le contrat du syndic doit expressément indiquer sa durée (qui ne peut pas excéder trois ans), ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

C’est un contrat à durée déterminée, qui est censé se poursuivre jusqu’à son terme.

Mais en pratique, les copropriétaires sont souvent confrontés à des difficultés plus ou moins graves, liées à la gestion de la copropriété faite par leur syndic.

Face à ces difficultés, qui paralysent parfois le fonctionnement de la copropriété, les copropriétaires peuvent vouloir remplacer rapidement le syndic en exercice, sans avoir à attendre la fin de son mandat.

La révocation n’est pas un non-renouvellement du contrat du syndic en cours, mais il s’agit d’une rupture anticipée de son contrat.

Cette révocation est décidée à la majorité absolue de l’article 25 et si un nouveau syndic est désigné en assemblée pour entrer en fonction avant la fin du contrat de son prédécesseur, ce dernier est automatiquement révoqué (article 18-V, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965).

Mais parfois, les syndics vont jusqu’à saisir un juge, non pas pour contester leur révocation, mais pour demander à être indemnisés lorsque leur contrat a été rompu de manière anticipée.

Pour cela, ils font valoir que leur révocation par l’assemblée était abusive.

Dans ce cas, le syndic ne peut pas se faire justice lui-même en facturant des honoraires pour la période postérieure à sa révocation (Cour d’appel de Paris, 19^e ch. A, 30 septembre1998, n° 1996/16113) ; mais il peut prétendre à une indemnité dans le cadre d’une action en justice.

La jurisprudence considère que seul un manquement du syndic à ses obligations peut justifier une révocation sans indemnité.

En l’absence d’un motif légitime, le syndic peut prétendre à être indemnisé par le syndicat.

Il est donc nécessaire pour le syndicat des copropriétaires, notamment à travers le conseil syndical, d’anticiper tout contentieux et de conserver toutes les preuves des manquements du syndic et de mentionner ces griefs dans la résolution d’assemblée relative à sa révocation.

Invoquer une simple rupture de confiance n’est pas suffisant.

Un arrêt de la Cour d’appel de Paris a même considéré abusive la révocation d’un syndic qui n’avait pas pu présenter sa défense devant l’assemblée générale (Cour d’appel de Paris, 12 janvier1990, Rev. Administrer, janv.1991, p.65).

En revanche, ont été retenus comme motifs légitimes, par exemple le fait que le syndic engage des travaux sans autorisation d’assemblée générale et en contradiction avec une résolution imposant la tenue d’une assemblée générale extraordinaire (Cour d’appel de Paris, 23e ch. A, 6 novembre 1996, n° 95/11679), ou encore le fait que l’un de ses préposés a reçu des mandats de vote (14 en tout) pour représenter des copropriétaires en assemblée générale alors que l’article 22 de la loi de 1965 l’interdit (Cass., 3^e civ., 7 mai 2014, n° 12-26426).

Si révoquer le syndic n’est pas suffisant et que le préjudice est important, la copropriété peut aller plus loin en agissant en responsabilité contre le syndic, en vue d’obtenir des dommages et intérêts.

Lorsqu’une copropriété mécontente souhaite se séparer rapidement de son syndic, elle ampute parfois la durée contractuelle initiale de son mandat lors de la mise en concurrence de son syndic.

En effet, il peut arriver que l’assemblée générale se déroule avant la fin initialement prévue du mandat du syndic sortant, qui ne mène alors pas son mandat jusqu’à son terme.

Dans un arrêt du 8 mars 2018, la Cour de Cassation rappelle le cadre légal applicable en pareil cas, si la révocation est possible (I) elle reste soumise à conditions (II).

I. La révocation d’un mandat de syndic est autorisée par la loi

L’assemblée générale désigne souverainement son syndic, selon la proposition de contrat annexée à sa convocation (art. 29 du décret du 17 mars 1967), qui doit notamment déterminer :

• sa durée de mandat, avec ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance ;
• sa rémunération correspondante pour cette période.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, complété par la loi A.L.U.R. du 24 mars 2014, prévoit maintenant que la nomination d’un nouveau syndic en assemblée générale avec date de prise d’effet immédiate vaut révocation du mandat de syndic en cours, c’est-à-dire la rupture anticipée de son contrat.

Cette révocation est automatique et ne nécessite pas une résolution particulière.

Le point n°3 du contrat type de syndic dispose pour sa part que la révocation doit être fondée sur un motif légitime.

II. La révocation doit être légitime pour ne pas exposer le syndicat à une action judiciaire en indemnisation

Si la nouvelle rédaction de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 autorise de facto la révocation d’un syndic, en cas d’élection en assemblée générale d’un nouveau syndic avec prise d’effet immédiate de son mandat, les principes généraux du droit des contrats doivent néanmoins être respectés.

L’article 1217 du Code Civil prévoit notamment qu’une partie lésée par l’inexécution de la convention qui les lie peut poursuivre son cocontractant défaillant en réparation de son dommage matériel, donc financier.

L’attribution de dommages et intérêts se fera alors par voie judiciaire, l’ancien syndic ne pouvant décider seul de la somme qui lui reviendrait pour une rupture du contrat qu’il considérerait comme abusive.

Ce principe a donc été repris dans le contrat type de syndic.

C’est ce que rappelle la 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation dans un arrêt n° 17 - 12506 du 8 mars 2018 :

« Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Nice, 7 décembre 2016), rendu en dernier ressort, le Cabinet SAFI a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble C.M. en indemnisation de son préjudice du fait de la révocation anticipée de son contrat de syndic à durée déterminée ;

Attendu que, pour rejeter cette demande, le jugement retient qu’une mise en concurrence normale intervenant pendant l’exercice du mandat a entrainé le terme immédiat des fonctions du Cabinet SAFI, pour en déduire qu’il ne peut plus percevoir d’honoraires postérieurement à cette date ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il lui était demandé, si le Cabinet SAFI avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité, la juridiction de proximité n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Par ces motifs Casse et annule… »

Le syndicat des copropriétaires - qui nomme en assemblée générale un nouveau syndic avec date de prise d’effet immédiate, révoquant donc le mandat en cours - doit donc constituer un dossier solide (courriels réitérés, télécopies, lettres recommandées, mises en demeure…) attestant des carences manifestes de son syndic.

Ainsi, il disposera, en cas d’action judiciaire, de preuves démontrant que la rupture anticipée de son contrat de syndic était parfaitement justifiée (caractère non abusif), et que celui-ci ne peut donc pas prétendre à la moindre indemnité pour cette révocation légitime.  

Conseil :

Si la copropriété met fin au contrat de son ancien syndic quelques jours avant son échéance, les risques d’une action judiciaire pour rupture abusive du contrat sont faibles. C’est pourquoi nous préconisons de limiter le mandat à 12 mois et de refuser un contrat de 18 mois très engageant.

S’il est mis fin au contrat en plein milieu du mandat, il faut alors détenir des éléments tangibles et solides prouvant les fautes du syndic, il ne s’agit pas de procéder à une révocation pour bénéficier d’un tarif plus attractif, ou parce que le syndic n’a pas répondu à quelques emails.

Pendant de longues années, les convocations d’assemblées générales faisaient seulement figurer, en matière de fixation du terme du contrat de syndic, la mention : « à la date de tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice ».

Il en résultait un flou et une vraie incertitude quant à la durée du mandat, puisque la fin du contrat du syndic était subordonnée à la tenue de l’assemblée, dont on ne savait pas avec précision quand elle aurait lieu.

La 3^ème Chambre civile de la Cour de Cassation a rendu son verdict le 31 mai dernier (Pourvoi 17-18-046), en cassant un arrêt, dans lequel une cour d’appel avait jugé que : « Le contrat du syndic a été consenti et accepté pour une durée minimal d’une année, … entrera en vigueur le 6 février 2014…et se terminera lors de l’assemblée générale appelée à statuer sur les comptes de l’exercice arrêtés au 31 décembre 2013 ».

Voyons ensemble l’analyse de la Cour de Cassation, et les conséquences en découlant.

I. Un dispositif juridique déjà bien en place

L’article 29 du décret du 17 mars 1967 organise déjà que « le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d'effet et d'échéance ».

Depuis le décret du 26 mars 2015, la mention des dates calendaires de début et de fin du mandat, a été intégrée au contrat type de syndic, ce qui devait à priori mettre un terme aux débats.

Malgré ces dispositions pourtant bien claires, nombre de contrats n’étaient toujours pas en conformité, comme l’illustre ce cas.

En l’espèce, la cour d’appel saisie du dossier ne prend pas en considération la mention faite d’un renouvellement du « mandat de syndic de la société Cabinet G jusqu’à l’assemblée générale appelée à approuver le compte de l’exercice arrêté au 31/12/2013 » mais se base sur le fait que la durée dudit mandat n’excédant pas trois années, pour juger qu’il n’a pas été dérogé aux dispositions des articles 28 et 29 du décret du 17 mars 1967.

II. Une position ferme de la Cour de Cassation

Saisie de ce cas, la Cour de Cassation vient réaffirmer la portée du dispositif existant, tant via l’article 29 du décret de 1967, qu’avec le contrat type.

Elle le réaffirme avec force dans cet arrêt, il est indispensable que les dates de prise d’effet et de fin de contrat soient mentionnées et elle conclut que « commet une faute la cour d’appel qui n'avait pas recherché si la résolution renouvelant le syndic dans ses fonctions respectait cette exigence. »

Les juges du fond, qui avaient rejeté la demande de nullité de la décision par laquelle le syndic en place était reconduit jusqu'à la prochaine assemblée générale d'approbation des comptes, en prenant position sur le fait que son mandat n'avait pas une durée supérieure à 3 ans, n’ont pas eu une analyse appropriée et auraient dû vérifier la présence d’une date de prise d’effet ET de fin de contrat.

Nous espérons que les nombreux syndics attentifs à nos publications tiendront compte de cette dernière décision pour la rédaction de leurs contrats, mettant ainsi un terme à une période de jurisprudence abondante et fluctuante liée aux lacunes des contrats quant à leur date de début et de fin.

Face aux irrégularités des assemblées générales, les copropriétaires opposants ou défaillants décident parfois d’engager une action judiciaire en annulation de celles-ci.

Outre cette première procédure contentieuse, la poursuite des illégalités peut entrainer un nouveau contentieux en nullité fondé sur l’irrégularité initiale constatée par la juridiction judiciaire, comme le rappelle la cour d’appel de Basse-Terre dans un arrêt du 22 juin 2020.

I. Annulation judiciaire d’une assemblée générale : règles ordinaires requises

Une copropriété sise dans les Antilles française tient deux assemblées générales le 3 juin et 30 juillet 2015 convoquées par un syndic professionnel I. D.

Au cours de ces assemblées générales, le syndicat désigne à nouveau I.D. pour un mandat d’un an, ayant pour échéance le 20 juin 2016.

Ces assemblées générales font l’objet d’une action judiciaire en annulation (pour diverses irrégularités) par des copropriétaires opposants dans le délai de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal par le syndic selon l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette procédure contentieuse aboutit à l’annulation des assemblées générales dans leur ensemble par un arrêt de la cour d’appel de Basse-Terre du 26 novembre 2018.

II. Annulation judiciaire d’une assemblée générale : conditions pour la nullité en cascade

Malgré l’invalidation des assemblées générales de 2015, comprenant notamment l’annulation de la résolution sur l’élection du syndic professionnel I.D, ce dernier poursuit néanmoins la gestion de la résidence, et décide de convoquer deux assemblées générales en 2016.

Sans attendre le résultat de l’action judiciaire en cours, tendant à la nullité des assemblées générales de 2015, deux personnes opposantes détenant des lots assignent, dès le 29 juillet 2016, le syndicat en annulation des assemblées générales de 2016 :

- afin, de ne pas se voir opposer une éventuelle prescription, en raison d’une action judiciaire introduite hors délai, autrement dit au-delà du délai légal de deux mois suivant la notification de leur procès-verbal par le syndic ;

- certains de l’illégalité de ces réunions du syndicat, si celles antérieures de 2015 se révélaient invalidées par la juridiction judiciaire civile.

Leur requête en première instance étant écartée par le T.G.I. de Basse-Terre dans un jugement n° 16 - 00925 du 5 octobre 2017, les deux propriétaires opposants interjettent appel, avec entre temps, l’arrêt rendu le 26 novembre 2018 par la cour d’appel annulant les assemblées générales de 2015, intégrant entre autre la nullité de la résolution sur la nomination du syndic professionnel I.D.

La cour d’appel de Basse-Terre dans son arrêt n° 17 - 016841 du 22 juin 2020 n’a pas d’autre choix que de faire droit au recours de ces deux propriétaires à l’encontre du syndicat, un syndic ne pouvant pas réglementairement administrer un immeuble (ce qui induit la convocation des assemblées générales), lorsqu’il se trouve dénué de tout mandat légitime : «…Sur le fond, il est constant que suivant arrêt infirmatif du 26 novembre 2018, la cour d'appel de Basse-Terre a contradictoirement annulé les assemblées générales des copropriétaires de cet ensemble immobilier des 03 juin et 30 juillet 2015 désignant l'EURL I. D. en qualité de syndic pour une durée d'un an soit jusqu'au 20 juin 2016.

Or, il est admis que l'annulation de la décision d'assemblée générale qui avait désigné le syndic rend annulable l'assemblée suivante convoquée par ce même syndic rétroactivement privé de pouvoir.

Aussi, faute de preuve d'une régularisation de la désignation du syndic l'EURL I. D., il est de juste appréciation d'annuler les assemblées générales des copropriétaires de l'ensemble immobilier [...] en date des 2 juin 2016 et 19 juillet 2016 et ce faisant, l'ensemble des résolutions y contenues.

Les demandes indemnitaires accordées par les premiers juges seront également écartées. En conséquence, le jugement querellé sera infirmé en toutes ses dispositions… »

Cet arrêt s’inscrit dans la jurisprudence judiciaire civile constante selon laquelle, l’annulation en cascade des assemblées générales s’avère encourue en cas de motif invalidant la première, affectant la régularité de la réunion postérieure du syndicat, et que cette dernière se voit contester dans le délai de deux mois suivant la notification de son procès-verbal par un copropriétaire opposant ou défaillant (art. 42 de la loi du 10 juillet 1965).

Si cette situation juridique peut paraitre inextricable et avoir pour seule solution judiciaire la désignation d’un administrateur provisoire, il n’en est rien.

En effet, une assemblée générale destinée à la seule fin d’élire un syndic, lorsque le syndicat s’en trouve dépourvu, peut être convoquée par tout copropriétaire (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965).

L’assemblée générale est l’organe souverain, qui prend des décisions pour gérer la copropriété. Ces décisions prises par les copropriétaires régissent la vie de la copropriété. Si elle peut avoir des conséquences pour les copropriétaires, elle peut également en avoir pour les locataires.

En effet, rappelons que les locataires sont soumis au respect du règlement de copropriété et bien entendu aux décisions des assemblées générales.

S’ils sont soumis aux décisions d’assemblée générale, peuvent-ils pour autant contester ces délibérations ? La question se pose, d’autant plus lorsque les résolutions entraineraient un trouble pour le locataire.

C’est donc à ces questions que répond la Cour de cassation dans son arrêt du 10 septembre 2020 (n°19-14.646)

I. Seuls les copropriétaires peuvent contester judiciairement les résolutions

Un copropriétaire loue à un locataire exerçant une activité commerciale (autorisée par le règlement de copropriété) loue 4 lots : 3 lots ont une entrée par la rue et le 4^ème nécessite un accès par la copropriété, précisons que ce dernier lot n’est pas relié aux autres.

Lors de l’assemblée générale la résolution suivante est adoptée : fermeture de la porte cochère avec un digicode le samedi. Or, le locataire exerce également son activité commerciale le samedi. Il décide d’assigner le syndicat des copropriétaires pour demander l’annulation de la résolution.

En vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 «  les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal sans annexe. »

Il est expressément mentionné que ce sont les copropriétaires qui ont la qualité pour contester judiciairement une résolution. D’ailleurs, la jurisprudence a tranché la question de savoir si un locataire pouvait contester la résolution d’une assemblée générale, la Cour d’appel de Paris en date du 15 décembre 1994) a jugé qu’un locataire ne pouvait pas contester une décision d’assemblée générale.

Etant plutôt ingénieux, le locataire indique qu’il ne conteste pas la résolution mais les effets de la résolution.

Ce n’est pourtant pas ce que retient la Cour d’appel, ni la Cour de cassation en rappelant que seuls les copropriétaires peuvent contester une résolution d’assemblée générale. Le fait pour le locataire de contester l’objet de la résolution aux motifs que la résolution consistait d’un simple souhait et qu’elle excédait les pouvoirs du syndicat des copropriétaires s’analysent comme une contestation de la résolution (et non de ces effets).

En conséquence, le locataire n’a pas qualité pour contester la délibération, cette dernière devra s’appliquer.

Pourtant le locataire avait un autre argument

II. La fermeture de l’accès à l’immeuble est possible si le commerçant à un autre accès pour l’entrée de ses locaux

Le locataire conteste la délibération car la fermeture de la porte cochère le samedi toute la journée n’est pas compatible avec la destination de l’immeuble qui autorise les activités commerciales, que cela est une limite à son droit de jouissance d’un passage direct et libre vers son local d’activité et que cela constituait un trouble illicite à l’exercice de son activité commerciale.

En effet, à partir du moment où le règlement de copropriété autorise les activités commerciales au sein de la copropriété, encore faut-il que les décisions prises en assemblée générale n’y contreviennent pas.

La Cour d’appel relève dans cet arrêt que les 3 lots réunis en un espace faisait office de boutique par laquelle on entrait par la rue, et dans la mesure où le quatrième lot, pour lequel on devait entrer via la porte cochère faisait office de bureau. Ce dernier lot et ne recevait pas de public et était accessible pour les employés via le digicode alors « la décision adoptée … dans la mesure où elle ne perturbait pas l’accès à la clientèle de l’espace de vente, demeurait compatible avec l’exercice commerciale du locataire telle qu’autorisée par le règlement de copropriété ».

C’est l’argumentaire que reprend la Cour de cassation pour considérer qu’il n’y a pas trouble illicite à l’exercice de son activité commerciale. En effet, dans la mesure où les clients entrent dans la boutique par l’accès côté rue, la mise en place du digicode pour l’accès au bureau, n’empêche pas les clients d’entrer dans la boutique. Dans la mesure où les clients sont libres d’entrer dans la boutique, il n’y a pas de trouble lié à l’exercice commercial.

Bien entendu, la réponse aurait pu être différente si l’accès de la porte cochère était le seul pour accéder à la boutique du locataire. Ce n’est que dans cette hypothèse, que le locataire aurait pu faire valoir l’existence d’un trouble illicite.

La gestion de la copropriété par le syndic implique que celui-ci dispose entre autres de l’ensemble des documents du syndicat des copropriétaires (règlement de copropriété, contrats, listing des copropriétaires, pièces comptables…).

En cas de désignation d’un nouveau syndic, ce dernier doit donc requérir les archives, ainsi que la trésorerie du syndicat auprès de son prédécesseur selon l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Un arrêt de la cour d’appel de Bastia du 6 janvier 2021 détaille le cadre légal applicable dans ce domaine.

I. Archives du syndicat des copropriétaires : droits, obligations des divers syndics

Une résidence neuve (réceptionnée en octobre 2013) sise à Penta di Casinca (Haute-Corse) dispose entre octobre 2013 et avril 2014 d’un premier syndic professionnel provisoire en la personne du constructeur (M.C.), puis un second (C.P.) entre avril 2014 et mai 2016 nommé par une assemblée générale d’avril 2014, et enfin un troisième (D.I.) élu par une assemblée générale de mai 2016.

Conformément à l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 (dans sa rédaction en vigueur à cette date), ce dernier sollicite de son prédécesseur les archives et la trésorerie disponible du syndicat des copropriétaires dans le délai d’un mois suivant la cessation de ses fonctions.

Cette demande amiable (courrier simple suivi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception) se révélant infructueuse, le syndic en exercice, au nom du syndicat des copropriétaires, poursuit en référé auprès du T.G.I. de Bastia, ses deux confrères antérieurs, en vue de leur condamnation sous astreinte journalière à lui remettre les documents manquants (assurance décennale du constructeur, déclaration d’achèvement des travaux, convocation de l’assemblée générale de 2014 et notification du procès-verbal, décomptes individuels des copropriétaires arrêtés à avril 2014…).

L’ordonnance n° 18 - 00341 du 27 mars 2019 du TGI de Bastia faisant droit à cette demande du syndicat, les deux anciens syndics la contestent.

La cour d’appel de Bastia dans un arrêt n° 19 - 00412 du 6 janvier 2021 rejette le recours, la carence de ces documents du syndicat, nécessaires à la collectivité, se révélant juridiquement incontestable : «…Or, le syndicat des copropriétaires est de droit le détenteur des archives de la copropriété et tout ce qui se rapporte à la construction de la copropriété doit lui revenir, documents dont C.P., alors qu'elle était le syndic de la copropriété a fait usage, si l'on en croit le bordereau de remise de pièces qu'elle produit et qui mentionne notamment, dans le carton n°1, un «dossier DO Parties communes du 23/11/2015» et dont elle ne peut, actuellement, prétendre qu'ils n'appartiennent pas au syndicat des copropriétaires…

L'ordonnance querellée doit être confirmée sur ce chef de demande.

En ce qui concerne M.C, celle-ci reconnaît avoir conservé les documents et archives réclamés malgré le changement de syndic de copropriété, les ayant remis par étapes tout au long de la procédure, en première instance, mais aussi en appel, se défendant en argumentant par le fait qu'elle n'a eu connaissance de la réclamation des dits documents que dans le cadre de la présente procédure initiée en novembre 2018 et qu'à partir de la demande elle a remis, en sollicitant des délais, les documents réclamés.

Cette version toute personnelle de la chronologie des rapports entre les parties ne résiste pas à l'analyse des pièces produites par le syndicat des copropriétaires qui, dès l'année 2017, par deux courriers adressés en recommandé avec accusé de réception datés des 28 juin et 6 novembre 2017, réclamait, par l'intermédiaire de son nouveau syndic, D.I., la production de plusieurs documents nécessaires dans le cadre de la mise en œuvre de l'assurance dommages ouvrage et de la garantie décennale.

De plus, alors que les documents réclamés étaient en sa possession, M.C. ne les a transmis que dans le cadre de la présente procédure et non pas spontanément, lors des premières demandes présentées en 2017 par D.I., au nom du syndicat des copropriétaires.

La décision querellée doit être aussi confirmée sur ce point… »

II. Archives du syndicat des copropriétaires : responsabilité d’un précédent syndic défaillant et conditions pour son exonération

Si un ancien syndic est en principe redevable à l’égard de son successeur de l’intégralité des archives du syndicat des copropriétaires, et pas uniquement de certains documents (puisque tout syndic en place est supposé récupérer l’ensemble auprès de son prédécesseur et les remettre à son successeur en cas de changement de représentant légal), cette obligation s’entend cependant des éléments qu’il a effectivement eus en sa possession.

Autrement dit, un précédent syndic peut voir sa responsabilité civile écartée, s’il parvient à attester, avoir soit transmis ces documents ou ne les avoir jamais détenus. Encore faut-il que cette preuve s’avère juridiquement incontestable.

En effet, elle ne peut résulter du bordereau de remise de pièces réglementaire établi en deux exemplaires par l’ancien syndic, et dont le conseil syndical doit recevoir une copie à titre informatif selon l’article 33-1 du décret du 17 mars 1967, si celui-ci est privé de la signature des deux syndics, lui ôtant ainsi toute opposabilité.  

Dans son arrêt du 6 janvier 2021, la cour d’appel de Bastia confirme la condamnation de première instance du précédent syndic professionnel fautif, celui-ci n’apportant pas la preuve contraire excluant sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires lésé : «…Il n'est nullement contesté que les deux syndics se sont succédé et à ce titre, l'une comme l'autre de ces sociétés se devaient, notamment, de transférer lors de ces changements les documents et archives du syndicat.

C.P. prétend avoir remis l'intégralité de ses archives relatives au dit syndicat et ne plus rien avoir en sa possession.

Pour justifier de cela elle produit un bordereau de pièces transmises deux cartons avec leur contenu listé le 26 août 2016, soit largement hors les délais légaux, mais de plus sans pouvoir produire le moindre bon de réception signé par le nouveau syndic, et ce alors que D.I. conteste la moindre remise.

D'ailleurs, alors que dans ce bordereau, qui ne comporte aucune signature, il est indiqué la persistance d'une créance à son profit de 126,10 euros, et dont elle demande le paiement par chèque, C.P. ne justifie d'un tel paiement alors que celui-ci devait être envoyé «à réception des documents», et pas la moindre lettre de rappel, ce qui interroge fortement, et renforce le positionnement des intimés.

En effet, il appartient à l'appelante de justifier d'une telle remise, ce qu'elle ne fait pas, la production d'un procès-verbal d'huissier de justice daté du 7 janvier 2019 attestant de l'absence de tout document relatif à la résidence L. n'étant en rien probant et ne permet de constater uniquement que, dans le lieu dans lequel l'huissier de justice a procédé à des vérifications, il n'y avait, ce jour-là , aucun document en lien avec le syndicat des copropriétaires et pas plus !

Pour satisfaire à son obligation légale de remise C.P. se doit de produire un document comportant la signature du nouveau syndic de copropriété et attestant la remise effective des archives et documents appartenant au syndicat des copropriétaires qu'elle avait sous sa garde en sa qualité de syndic.

À défaut d'un tel élément, il n'est pas possible de considérer que C.P. a rempli ses obligations.

Pour sa défense, elle fait aussi valoir que plusieurs des documents sollicités ne relèvent pas des archives et des documents du syndicat et qu'ils sont restés en possession de M.C. en sa qualité de promotrice et non de syndic de copropriété.

Or, le syndicat des copropriétaires est de droit le détenteur des archives de la copropriété et tout ce qui se rapporte à la construction de la copropriété doit lui revenir, documents dont C.P., alors qu'elle était le syndic de la copropriété a fait usage, si l'on en croit le bordereau de remise de pièces qu'elle produit et qui mentionne notamment, dans le carton n°1, un «dossier DO Parties communes du 23/11/2015» et dont elle ne peut, actuellement, prétendre qu'ils n'appartiennent pas au syndicat des copropriétaires.

L'ordonnance querellée doit être confirmée sur ce chef de demande… »

Le nouveau syndic a l’obligation de solliciter amiablement, voire judiciairement de son prédécesseur toutes les archives du syndicat, ainsi que sa trésorerie.

Dans le cas contraire, il s’expose à devoir répondre du préjudice des copropriétaires, représenté par son dernier syndic en exercice, y compris pour des documents du syndicat antérieurs à sa prise de fonction.