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La justice donne raison au Président de l’ARC et à notre association

Depuis deux ans, l’ARC doit faire face à une cabale organisée par trois anciens membres du Conseil d’Administration (dont nous préservons les identités) qui, d’ailleurs, n’ont pas voulu se représenter lors de la dernière assemblée générale, évitant ainsi d’obtenir un score humiliant.

Au lieu de faire profil bas, ils ont préféré engager plusieurs actions judiciaires à l’encontre non seulement du Conseil d’administration actuel et en premier lieu de son président, mais aussi à l’égard de l’ARC. Le seul but recherché : nuire à la réputation et au sérieux de notre association.

La première procédure a été engagée devant le Tribunal de Police et visait le président actuel, Monsieur Gérard Andrieux, à titre individuel parce qu’il a qualifié ces trois « dissidents » de « voleurs » suite à leur utilisation du fichier des adhérents de l’ARC aux fins de leur envoyer des mails de « propagande ».

À cet égard, ils sollicitaient d’une part la condamnation de Monsieur Gérard Andrieux pour avoir tenu des propos diffamatoires et d’autre part des dommages et intérêts.

La seconde action concerne une procédure en référé devant le Tribunal de Grande Instance, en réclamant ni plus ni moins que la mise sous administration judiciaire de l’ARC.

Reprenons donc les deux décisions qui comme nous allons le constater, sont plus savoureuse l’une plus que l’autre.

1. Une confirmation des propos tenus par le président

Le juge du tribunal de police semble avoir donné une leçon de droit et surtout de morale à ces trois protagonistes.

En effet, non seulement il a considéré que le président de l’ARC (Monsieur Gérard Andrieux) était non coupable, mais de surcroît, les demandes de dommages et intérêts réclamés par la partie adverse ont été rejetées.

Cette décision est très importante, car elle permet de confirmer que le fichier des adhérents est bien la totale propriété de l’ARC et que nul ne peut l’utiliser pour d’autres objets que ceux défendus par l’association, quand bien même il a été obtenu de manière licite.

C’est donc une première leçon donnée à ces trois personnes, mais ce n’est pas tout…le pire arrive pour eux qui est … le meilleur pour nous.

1. Une juge des référées qui fait l’éloge de l’ARC

La présidente du Tribunal de Grande Instance de Paris a considéré qu’il n’y avait pas lieu de mettre  sous administration l’ARC. Mais le plus jubilatoire, c’est qu’elle ne s’est pas arrêtée là.

En effet, elle a présenté sur plusieurs lignes le sérieux et l’investissement de notre association, condamnant au final les trois dissidents à payer 3000 euros au profit de l’ARC.

Nous ne résistons pas à présenter un extrait de la décision de la présidente du Tribunal de Grande Instance qui, il faut le reconnaitre, est tout simplement plaisant :

« (...) Les demandes d’annulation des conseils d’administration et assemblées générales se heurtent à une contestation sérieuse et nécessitent un examen au fond. L’ARC jouit d’un conseil d’administration, d’un président et de deux vice-présidents, d’un trésorier et enfin d’un directeur. Elle fonctionne normalement, le nombre des adhésions est croissant, le site Internet de l’ARC est très fréquenté et démontre la vitalité de l’association. Celle-ci publie également de la documentation « papier », notamment une revue trimestrielle, des ouvrages pratiques, organise des manifestations, a des services dédiés aux adhérents. Elle justifie de sa bonne santé financière. La volonté de nuire à l’association et à ses 45 salariés justifie la demande de provision sur la réparation du préjudice ainsi causé dirigée contre les demandeurs ».

Au-delà de ces décisions judiciaires qui nous réjouissent, nous sommes fiers de constater que la justice française reconnaît le travail entrepris par notre association, la forte implication de notre équipe au service des adhérents,  et profitons de cet article pour remercier tous ceux, adhérents, professionnels, et amis qui nous ont soutenus.

Nous espérons que la leçon est comprise pour ces trois ex-membres si conflictuels, dont nous espérons qu’ils passeront enfin leur chemin, pour que 100% de notre temps soit consacré à nos seuls adhérents.

Comptabilité de copropriété : à la portée de tous grâce à la formation comptabilité de 3 jours

(1er semestre 2018)

Pour reprendre les différentes étapes de la gestion comptable et mieux appréhender les fondements de la comptabilité, les principales opérations comptables spécifiques à la copropriété et les méthodes d’organisation et de suivi de gestion.

Syndic bénévole, pour une gestion efficace de votre copropriété, il est indispensable de maîtriser les règles de la tenue de la comptabilité et c’est ce que vous apportera cette formation sur 3 jours.

Lundi 5, mardi 6 et mercredi 7 février 2018

De 9h00 à 13h00 et de 14h00 à 18h00

Lieu : ARC – 75 020 PARIS

1. Journées 1 et 2, Patrice MANILEVE, contrôleur aux comptes

1. Les fondements de la comptabilité et la traduction des principales opérations,

• Les bases de la comptabilité
  • Nature des opérations suivies en comptabilité,
  • Comptabilité d'engagement,
  • Compte, débit, crédit, partie double,
  • Exercice comptable et date de clôture,
  • Résultat (charges et produits) et bilan (dettes et créances, trésorerie),
  • Non compensation des comptes, rattachement des charges aux exercices,
  • Editions comptables : journal, balance, grand livre, documents de synthèse.
• Adaptation au contexte de la Copropriété
  • Textes fondateurs : décret et arrêté comptables du 14 mars 2005 (+ impacts loi ALUR 2014)
  • Régime dérogatoire (art 14-3 loi du 10 juillet 1965) pour petites copropriétés,
  • Charges courantes, vs travaux et opérations exceptionnelles,
  • Travaux en cours,
  • Relevé des dépenses,
  • Regroupements de charges (clés de répartition),
  • Journaux comptables,
  • répartition,
  • Plan de comptes et « classes comptables »,
  • Annexes comptables.

1. La comptabilité en pratique

• Traduction comptable des principales opérations récurrentes
• Traduction comptable des opérations de fin d’exercice

1. Journée 3 : Laurence VILSALMON, Comptable spécialisée dans la gestion bénévole, Virginie GUIHARD, Responsable du Pôle Syndics Bénévoles

1. Les conséquences juridiques et comptables des décisions d’assemblées générales

• L’approbation des comptes, répartition et régularisation des charges
• Le vote des budgets prévisionnels pour charges courantes et pour travaux ou opérations exceptionnelles et leur modalité de financement
• La constitution d’une avance de trésorerie
• La constitution d’un fonds travaux
• La constitution d’une avance travaux
• L’apurement de comptes d’attente
• La réaffectation de comptes

1. Bien réussir la transition

• La reprise de la comptabilité du syndic sortant
• L’utilisation d’un logiciel de comptabilité adapté à la tenue de la comptabilité de votre copropriété : réalisation d’une comptabilité de « A à Z » sur le logiciel de comptabilité Simply Syndic (version d’essai  téléchargeable ici : WWW.LOGIA.FR/LOGIA_WEB/FR/SIMPLYSYNDIC.EXE )

N.B. L’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un régime simplifié pour les copropriétés ayant moins de 10 lots principaux et un budget moyen sur les trois derniers exercices de 15 000 €. La comptabilité peut alors être tenue « en trésorerie » : enregistrement des encaissements et des règlements. Les engagements peuvent être constatés en fin d’exercice. Notons cependant que l’édition des annexes comptables obligatoires pour l’approbation des comptes de TOUTES LES COPROPRETES est difficilement réalisable sans tenue d’une comptabilité d’engagement

Frais d’inscription : 300 €, les trois jours

Inscription par mail à contact@arc-copro.fr en précisant : « Formation comptabilité sur 3 jours syndic bénévole Février 2018»

Règlement par courrier ou sur place pour confirmation de l’inscription avant le 15 janvier 2018 :

ARC, Formation, 27 rue Joseph Python, 75020 Paris

Le plus de l’ARC : Télécharger notre guide gratuit de la collection « Etre syndic bénévole en toute sérénité », ici : http://arc-copro.fr/librairie/etre-syndic-benevole-ndeg4-la-comptabilite-de-sa-copropriete-tenue-et-production-des

Et si vous souhaitez allez plus loin, notre manuel « La comptabilité pour tous », édition 2017, bon de commande ici : http://arc-copro.fr/librairie/la-comptabilite-pour-tous

Nouveau service d’aide à la comptabilité destiné au syndic bénévole :

le coaching Simply syndic « FORMULE A LA CARTE »

Dans un souci de toujours mieux répondre aux besoins de nos adhérents, Copropriété-Services  propose  aux utilisateurs  de Simply Syndic un  nouveau service : le « Coaching Simply Syndic ».

Sur une session de plusieurs journées, des spécialistes de la tenue de la comptabilité de copropriété sur Simply Syndic accompagneront les syndics bénévoles à l’utilisation du logiciel mais également répondront à toutes leurs questions techniques comptables. 

Ce coaching se fera par groupes de niveaux, de 3 à 4 personnes, afin de faciliter les échanges et pratiques entre les participants.

Le niveau de chacun sera au préalable estimé dans le cadre d'un entretien avec la responsable comptabilité du Pôle Syndics Bénévoles. 

I. Trois sessions sont proposées

Ce coaching se déroule sur plusieurs sessions d’une journée.

Session N° 1 : Prise en main du logiciel 

Paramétrage de Simply Syndic : inscription des copropriétaires, enregistrement des lots, enregistrement des millièmes et des clés de répartitions,  aide à la constitution des budgets prévisionnels, reprise des « à nouveaux », etc.

Session N°2 : Tenue de la comptabilité au fil de l’exercice comptable

Les appels de provisions pour charges courantes ou opérations exceptionnelles, le fonds travaux, le suivi des avances et provisions diverses, le suivi des comptes copropriétaires et fournisseurs, les comptes d‘attente, l’analyse du grand-livre etc.

Session N° 3 : Clôture des comptes en fin d’exercice comptable

Rapprochement bancaire, répartition des charges courantes et des charges travaux ou exceptionnelles, régularisation des charges individuelles d’eau, réalisation et vérification des annexes comptables, etc.

1. Deux formules aux choix

La formule « complète » : de la prise en main du logiciel à la clôture des comptes en fin d’exercice, sur 3 jours,

au coût de 350 €uros.

La formule « essentielle » : tenue de la comptabilité au fil de l’exercice et clôture des comptes en fin d’exercice, sur 2 jours,  

au coût de 250 €uros.

La session supplémentaire de 4 h sera facturée 75 €.

2. Modalités pratiques

Les sessions de coaching se dérouleront de 9h à 13 h et de 14h à 18 h, en semaine à Copropriété-Services au 25, rue Joseph Python, 75020 PARIS.

Les jours de coaching seront programmés selon le niveau des participants et leurs disponibilités.

Les participants devront ABSOLUMENT venir avec :

• Un ordinateur portable où Simply Syndic est prêt à utilisation ;
• Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division et le listing à jour des copropriétaires ;
• les deux derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
• l’ensemble des justificatifs comptables (factures, contrats de la copropriété, justificatifs de règlements des copropriétaires, relevés bancaires, etc.)
• le grand livre comptable du syndic sortant le cas échéant.

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Pré-Inscription par mail à contact@copropriete-services.fr en précisant : «Coaching simply syndic» et en complétant le bulletin ci-dessous :

Nom/Prénom :

Adresse :

Téléphone :

Mail :

Numéro adhérent :

o Formule « complète », 350 €uros.

o Formule « essentielle », 250 €uros.

Inscription définitive sur réception de votre règlement

Copropriété-Services, Coaching Simply syndic, 25 rue Joseph Python, 75020 Paris

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La revue de l’ARC du troisième trimestre 2017 disponible en format électronique ou sur papier

Depuis le 1^er juillet 2017, l’ensemble de nos adhérents a reçu la revue trimestrielle de l’ARC qui comme toujours aborde les sujets d’actualité liés à la copropriété de manière la plus pédagogique possible et sans compromis.

A travers cette revue, seront notamment abordés le contrôle des honoraires de syndic qui devient plus jamais indispensable compte tenu de l’entrée en vigueur du contrat type ou bien encore la hausse des charges de copropriété et les postes sur lesquels il convient d’exercer un suivi attentif

Par ailleurs, cette revue fait un focus sur les dispositions règlementaires issues de la loi ALUR que le nouveau gouvernement devra publier ou amender.

Voici le sommaire qui vous attend:

Pour les adhérents qui souhaitent consulter l’intégralité de la revue en format électronique, le téléchargement est possible à partir du lien suivant : https://arc-copro.fr/librairie/les-revues-bulletins-de-larc

Les non adhérents peuvent se le procurer auprès de l’accueil de l’ARC au tarif de 6 €.

SERGIC : les « pinocchiades » qui se transforment en belle au bois dormant

Nous avons diffusé le mardi 11 juillet 2017, date de la mise à jour bi hebdomadaire de notre site internet, un abus n°4250 dénonçant les agissements inadmissibles du groupe SERGIC.

Au cours de cette même journée, nous avons reçu un mail émanant de la community manager du groupe SERGIC nous demandant soit de supprimer l’abus, soit de publier leur droit de réponse.

Bien que ce dernier ne respecte pas les formes juridiques ce qui nous exonère d’une obligation de le publier, nous avons décidé de le diffuser sachant qu’il est à la limite de « l’enfumage » qui endormira le plus grand des insomniaques.

En effet, la community manager de SERGIC s’est sûrement crue en assemblée générale où elle pouvait se jouer de la crédulité de certains copropriétaires pour affirmer tout, et surtout n’importe quoi, sans avoir de contradicteur.

Nous allons donc reproduire l’intégralité de son « droit de réponse » y apportant nos observations en orange.

La community manager comprendra alors qu’elle aurait mieux fait de ne rien envoyer ou de réfléchir attentivement avnat d'écrire...

Propos de l'internaute "Gepetto" (A priori, la community manager de SERGIC pense réellement que c’est « Gepetto » qui a écrit l’abus, sachant que nous l’avons titré  « Les pinocchiades du groupe SERGIC » et que nous avons conclu "Gepetto vous salue" . Cela promet pour la suite.
 

Ainsi, selon SERGIC, la loi impose à présent « que les copropriétaires en retard soient relancés dès le constat du retard de paiement, par le biais d’une mise en demeure envoyée par lettre recommandée ».

Or, cela est totalement faux ! D’ailleurs, ce syndic se cache bien de préciser à quelles loi ou directive (européenne ?) il fait référence.

Réponse SERGIC :

La communication réalisée auprès de nos clients se réfère à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : "sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure"

Commentaire de l’ARC : le cabinet SERGIC confirme qu’il s’agit d’arguments fallacieux, puisqu’il fait référence à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui n’interdit nullement au syndic d’envoyer aux copropriétaires débiteurs une lettre de relance, mais qui précise uniquement que la mise en demeure peut faire l’objet d’une facturation supplémentaire.

D’ailleurs, il est évident que cet article de loi est un alibi, car cette disposition n’est pas récente mais date de la loi du 13 juillet 2006, soit il y a onze ans.

Le syndic ne peut donc pas mettre en exergue cette disposition pour indiquer que dorénavant, il ne peut plus envoyer une lettre de relance. Premier carton jaune.

Propos de l'internaute "Gepetto"

En réalité, ce syndic essaye de créer un amalgame entre ce qu’il peut facturer aux copropriétaires débiteurs, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et les actes qui doivent être inclus dans son forfait de base.

En effet, la loi précise que le premier acte que le syndic peut facturer aux copropriétaires débiteurs est la mise en demeure, excluant la possibilité de facturer la lettre de relance qui doit être incluse dans les honoraires de base.

Ainsi, la loi n’a jamais interdit de procéder à une lettre de relance, mais a tout simplement précisé qu’elle ne peut pas faire l’objet d’une facturation supplémentaire.

Ceci étant, pour faire des économies sur son forfait de base et augmenter ses honoraires complémentaires, ce syndic essaye de se cacher derrière des pseudos dispositions légales pour indiquer aux copropriétaires qu’il n’est plus en mesure d’envoyer des lettres de relances.

Réponse SERGIC :

Avant la mise en demeure envoyée par lettre recommandée et facturée au seul copropriétaire concerné comme l'indique l'article cité auparavant, Sergic effectue une relance simple, sans frais, le 13 de chaque mois par mail. Le process répond donc bien aux normes imposées par la loi car nous facturons uniquement la relance en LRAR.

Commentaire de l’ARC : grand prince, le groupe SERGIC envoie une lettre de relance par mail sans frais.

Et oui, pour un cabinet de syndic et en l’occurrence pour le groupe SERGIC, envoyer un mail sans frais est extraordinaire. Evidemment, cela doit sûrement représenter des coûts exorbitants pour le cabinet, allant jusqu’à 40 euros ! Allons, soyons sérieux.

La réalité est bien évidemment toute autre.  Le groupe SERGIC essaye d’augmenter ses profits en jouant sur deux leviers : d’une part, économiser la production des lettres de relance et d’autre part, rendre plus facile le recours à l’envoi d’une mise en demeure qui représente - dans les derniers contrats étudiés - un coût de 45 euros.

En effet, les copropriétaires sont moins réactifs à une relance électronique que papier.

Propos de l'internaute "Gepetto"

N’ayant pas peur du ridicule, ce syndic informe qu’il « baisse le coût de sa mise en demeure », on suppose par souci des finances de la copropriété ...

Doit-on comprendre alors qu’auparavant la mise en demeure était facturée à un coût trois fois abusif et qu’à présent, elle sera facturée à un coût seulement… deux fois abusif ?

D’ailleurs, ce syndic si « bienveillant » se garde bien d’indiquer dans son mailing le prix final facturé… car c’est probablement peu attractif comme argument commercial.

Réponse SERGIC :

La tarification de la mise en demeure par LRAR pratiquée par Sergic est mentionnée dans le contrat de syndic et donc accepté par les copropriétaires lors de l'assemblée générale désignant Sergic en tant que syndic de l'immeuble.
 

Commentaire de l’ARC : à présent, la stratégie de SERGIC est clairement déclarée. À partir du moment où le contrat est voté, il dispose des « pleins pouvoirs » pour facturer les mises en demeure directement aux copropriétaires.

Au moins, ça a le mérite d’être clair, justifiant qu’à la prochaine assemblée générale proposant le contrat de SERGIC, les copropriétaires devront être vigilants en acceptant un tarif qui devra être estimé au plus proche du coût réel (soit 10 euros).

 
Propos de l'internaute "Gepetto"
 

Encore plus grave, à partir de sa démonstration fallacieuse, le groupe SERGIC essaye, l’air de rien, de récupérer les adresses mails et les coordonnées téléphoniques de chacun des copropriétaires.

Par ce biais, il va pouvoir constituer une base de données dite « qualifiée » lui permettant alors de pouvoir générer des campagnes ciblées en fonction du nouveau service qu’il souhaite proposer.

C’est ainsi qu’il pourra faire des mailings pour vendre ses contrats d’assurance ou bien pire, revendre son fichier à des tiers qui pourront alors proposer d’autres prestations comme le service à la personne, ou la réalisation de travaux de maintenance dans les appartements.

 
Réponse SERGIC :

Sergic s'interdit de vendre ou de louer son fichier client. La collecte d'adresses mail et de numéros de téléphone est réalisée dans le but d'entretenir une relation régulière avec nos clients.

Commentaire de l’ARC : la réponse de SERGIC pose deux difficultés.

En effet, le client ou plutôt le mandant du syndic n’est pas les copropriétaires mais le syndicat de copropriétaires.

Par conséquent, le syndic n’a pas à disposer des mails et des numéros de téléphones de chacun des copropriétaires.

Mais il y a encore plus grave : des copropriétaires ont reçu des mailings de ce groupe pour proposer des contrats d’assurance de responsabilité civile.

Et oui, le problème est là ! Ce syndic récupère les coordonnées personnelles des copropriétaires pour notamment réaliser des mailings à caractère commerciaux n’ayant pas de liens directs avec la gestion des copropriétés.

Alors, chère community manager, vous pouvez continuer à nous envoyer vos déclarations, mais évitez de prendre les copropriétaires et l’ARC pour des niais.

Nous avons très bien compris votre politique commerciale, qui est une réduction des coûts de fonctionnement sans pour autant réduire vos honoraires de base.

D’ailleurs, nous préconisons aux copropriétaires de ne pas répondre au mailing, en ne fournissant pas les données personnelles demandées.