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FONCIA et les contrats : « Sœur Anne, ma sœur Anne, ne vois-tu rien venir ? ».

Contrat de base, contrat « horizon », contrat « horizon plus »...

On n’y comprenait déjà pas grand-chose. FONCIA, le premier syndic de France, sous prétexte de clarté, renforce l’opacité. Alors qu’il est déjà impossible de mettre un syndic en concurrence avec un autre, FONCIA propose (ou va proposer) TROIS types de contrats :

1. Le contrat de base qui est un concentré d’une partie des illégalités ou abus constatés dans les contrats de syndic en général.

2. Le contrat forfaitaire HORIZON dont nous avons déjà mis en évidence les faiblesses (voir LIEN abus numéro 3127).

3. Un contrat super-forfaitaire dit « horizon » plus, dont nous n’avons pas encore vu la moindre virgule, mais que FONCIA annonce déjà à son de trompe.

Comme dit l’autre « Pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué ? ». Et surtout : « Pourquoi ne pas tenter de faire croire que c’est de plus en plus simple, quand c’est de plus en plus compliqué ».

Voici la nouvelle analyse du contrat FONCIA (réservée à nos adhérents) pour nos ceux qui sont gérés par FONCIA et voudraient savoir précisément QUOI et COMMENT négocier.

CONTRAT DE SYNDIC

Référence Immeuble :

N° de mandat :

ENTRE LES SOUSSIGNES

Le syndicat des copropriétaires, 75011 Paris, représenté par Monsieur ...........

D'une part,

ET

FONCIA RIVES DE SEINE, S.A.S. au capital de 94200 - B 328 517 974 RCS Paris, dont le siège

social est 85 RUE SAINT MAUR 75011 PARIS, représentée par Richard TITIN-SNAIDER, Président

Directeur Général, titulaire de la carte professionnelle N" G2783 délivrée par la Préfecture de Paris,

garantie par CEG1128 Rue La Boétie 75378 PARIS, et assurée en Responsabilité Civile

Professionnelle police N°114239964 auprès de COVEA RISKS.

D'autre part,

IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :

Par décision prise en Assemblée Générale des Copropriétaires, réunie le ..../06/2012, le Syndicat confie à FONCIA RIVES DE SEINE qui l'accepte, les fonctions de Syndic dudit immeuble, aux clauses et conditions ci-après. En contrepartie de la liberté tarifaire de la prestation de syndic, nous nous engageons à une information préalable, claire et détaillée aux copropriétaires sur le contenu du présent contrat et sur les modalités de calcul des honoraires, en particulier, pour ce qui concerne les prestations invariables relevant d'un forfait annuel et les prestations qualifiées de variables, non identifiables dans le cadre d'un forfait annuel.

I. PRESTATIONS INVARIABLES - FORFAIT ANNUEL

Conformément :

• aux dispositions figurant à l'annexe de l'arrêté du 19 mars 2010

• aux conditions d'exécution de la mission selon les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 29 du décret du 17 mars 1967.

La mission du syndic, listée dans ce chapitre, rentre dans le cadre des prestations invariables durant les heures ouvrables, étant ainsi établie :

du lundi au jeudi de 9h00 à 13h00 et de 14h00 à 18h00 le vendredi de 9h00 à 13h00 et de 14h00 à 17h00

La rémunération de ces tâches est indiquée au chapitre II. D'autres prestations peuvent être faites par le syndic, d'autres missions peuvent lui être confiées par les assemblées générales ou par un copropriétaire, leurs tarifs sont indiqués au chapitre IX.

1. ASSEMBLEE GENERALE ANNUELLE

• Elaboration et envoi de la convocation, des documents à joindre à la convocation et des projets de résolutions '*'

• Réunion du conseil syndical précédant l'assemblée générale

Objet de la réunion : o Etablissement de l'ordre du jour o Présence du syndic ou de son représentant : o Durée, jours et plages horaires convenus comme inclus dans le forfait soit : : 2 heures du lundi au jeudi inclus de 9h à 13h et de 14h à 18h et le vendredi de 9h à 13 et de 14h à 17h, sauf jours fériés

• Mise à disposition de tous les copropriétaires des différentes pièces comptables et justificatives dans les conditions prévues à l'article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon modalités définies par l'assemblée générale.

• Tenue de l'Assemblée Générale

o Établissement de la feuille de présence, émargement, vérification des voix et des pouvoirs

o Tenue du registre des procès-verbaux

o Procès-verbal : rédaction du procès-verbal lorsque le syndic est élu secrétaire o Envoi et notification du procès-verbal (*)

o Affichage dans les parties communes de la copropriété d'un procès-verbal abrégé mentionnant les résolutions relatives à l'entretien de la copropriété et aux travaux

o Présence du syndic ou de son représentant : 2 heures du lundi au jeudi inclus de 9h à 13h et de 14h à 18h et le vendredi de 9h à 13 et de 14h à 17h, sauf jours fériés

[Note de l’ARC : Autant dire que l’assemblée générale annuelle n’est pas assurée dans le cadre des honoraires de base, puisque l’assemblée générale est toujours tenue en dehors des heures ouvrables dans cette résidence].

2. COMPTABILITE GENERALE DE LA COPROPRIETE

• Etablissement du compte de gestion générale et des annexes conformément au décret n° 2005-240 du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires

o Présentation des comptes en conformité avec la réglementation en vigueur o Etablissement du budget prévisionnel, en collaboration avec le conseil syndical

• Compte Copropriétaire

o Etablissement et mise à jour de la liste des copropriétaires

o Tenue des comptes des copropriétaires o Appel des provisions sur budget prévisionnel

o Imputations des consommations individuelles de fluide ou d'énergie lorsque les compteurs sont déjà installés lors de la désignation du syndic

• Compte Fournisseurs

o Factures : vérification et paiement

• Remise, au syndic successeur, de l'état financier, de la totalité des fonds, de l'état des comptes des copropriétaires et des comptes du syndicat.

• Compte bancaire séparé ou le cas échéant compte du cabinet en cas de dispense (prix différencié selon le choix de la copropriété).

3. ADMINISTRATION ET GESTION DE LA COPROPRIETE EN CONFORMITE AVEC LE REGLEMENT DE COPROPRIETE

• Archives du syndicat

o Détention, conservation et mise à disposition des archives

o Transmission des archives au syndic successeur

o Elaboration et transmission au conseil syndical du bordereau récapitulatif des archives transmises au syndic successeur

• Conseil Syndical - Obligations administratives

O Mise à disposition et communication au conseil syndical de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion du syndicat. '*'

o Recueil des avis écrits du conseil syndical lorsque sa consultation est obligatoire

• Entretien et maintenance

o 44 visites à l'immeuble assurées par an comprises dans les honoraires forfaitaires.

o Négociation, passation, suivi des marchés des prestataires et gestion des contrats à l'échéance dans le cadre du budget prévisionnel, o Gestion des diagnostics/dossiers obligatoires.

o Carnet d'entretien : établissement, mise à jour pour les informations mentionnées aux articles 3 et 4 du décret n° 2001-477 du 30/05/2001 o Appels d'offre, étude des devis et mise en concurrence résultant de la demande d'une pluralité de devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises lorsque celle-ci est obligatoire dans le cadre des travaux de maintenance définis à l'article 45 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967

o Gestion des travaux d'entretien et de maintenance.

4 ASSURANCES

o Souscription des polices d'assurance au nom syndicat et avec l'accord préalable du syndicat

o Déclaration des sinistres concernant les parties communes et/ou les parties privatives lorsque le dommage a sa source dans les parties communes

o Règlement des indemnités aux bénéficiaires

5. GESTION DU PERSONNEL

• Recherche et entretien préalable (les coûts de la publication des annonces ne sont pas compris)⁽**'

• Etablissement du contrat de travail et, le cas échéant, de ses avenants '**'

• Paiement du salaire et de toute indemnité, prime due au salarié'**'

• Tenue du livre des salaires et édition des bulletins de paie

• Déclarations et paiement aux organismes fiscaux et sociaux '**'

6. ATTESTATIONS ET DECLARATIONS OBLIGATOIRES **

• Gestion des remplacements pendant les congés, arrêts-maladie et maternité⁽**'

• Mise en place du document unique d'évaluation des risques pour la santé et la sécurité des travailleurs et mise à jour⁽**'

• Gestion de la formation du personnel du syndicat

7. DIVERS

• Calcul des intérêts légaux au profit du syndicat

o Fourniture du livret d'accueil aux nouveaux copropriétaires

II. REMUNERATION FORFAITAIRE

L'ensemble de la mission définie au chapitre I est inclus dans les prestations invariables.

Les honoraires du syndic, pour ces prestations et pour 402 lots, sont fixés, pour l'année civile en cours, à :

Le présent contrat est consenti et accepté aux conditions suivantes :

Il entrera en vigueur le 30/09/2013

Pendant cette période, le contrat ne pourra être résilié par le syndicat que pour motif légitime porté à la connaissance du syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, par le conseil syndical ou par plusieurs copropriétaires représentant au moins 25% des voix de l'ensemble de la copropriété. L'assemblée devra alors statuer à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Le syndic, de son côté, ne pourra pendant la même période mettre fin à ses fonctions, que pour motif légitime et à la condition d'en prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins TROIS MOIS à l'avance, le Président du conseil syndical ou à défaut, chaque copropriétaire. Il convoquera l'assemblée générale qui sera amenée à élire son remplaçant.

IV. REVISION DE PRIX

Sauf accord particulier, les honoraires définis ci-dessus seront révisés au 1er janvier de chaque année, en fonction de la variation des indices, suivant formule ci-dessous :

H = 0,10Ha+(0,90Haxl/la)

H = Montant révisé des honoraires Ha = Montant antérieur des honoraires I = Indice national des salaires du BTP publié au 1^er janvier de l'année N.

la = Indice national des salaires du BTP publié au 1^er janvier de l'année N-1.

Au 1^8r janvier 2012, la dernière valeur connue est 479,1 (septembre 2011).

[Note de l’ARC : Il est anormal que les honoraires soient revalorisés entre deux assemblées générales de façon automatique ; l’assemblée générale vote un montant d’honoraires pour 12 mois, revalorisable uniquement par l’assemblée générale suivante].

Exemple : si Ha=10.000 € / an, la = 700 et I = 101; alors : 10.090 = 0,10(10.000) + (0,90(10.000) x 101/100)

V. MUTUALISATION DES ENVOIS POSTAUX

FONCIA a mis en place une plateforme logistique donnant la possibilité de mutualiser l'envoi des convocations et procès-verbaux des assemblées générales organisées par l'ensemble de ses agences, afin de bénéficier des tarifs les plus avantageux d'affranchissement.

Les économies réalisées (différence entre le tarif public et le tarif obtenu) seront partagées à parts égales entre le Syndicat des copropriétaires et FONCIA au titre de sa prestation d'acheminement.

[Note de l’ARC : Cette clause est illégale. FONCIA bénéficie d’une remise dont les syndicats doivent profiter intégralement et ne doit répercuter que les « frais » d’affranchissements. L'arrêté ne prévoit AUCUNE « prestation » d’acheminement, mais des « frais »].

VI. GARANTIES FINANCIERES

FONCIA RIVES DE SEINE adhère à la Société dénommée CEGI, dont le siège social est à 128 Rue La Boétie , 75378 PARIS sous le n" d'adhérent C100-13573, laquelle garantit les sommes et valeurs reçues au titre des activités de gestion immobilière et de transactions visées par la loi du 2 janvier 1970 et son décret d'application

VII.GESTION DU COMPTE BANCAIRE

En application de l'article 18-6 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut d'une décision différente prise en assemblée générale, en application de l'article 29-1 du décret du 17 mars 1967, les fonds du syndicat seront déposés sur un compte séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires.

Dans tous les cas, la comptabilité du syndicat sera indépendante de celle des autres copropriétés et fera clairement apparaître la position de chaque copropriétaire à l'égard du syndicat.

Le syndicat ayant expressément voté pour le versement des fonds au compte unique «syndicats des copropriétaires» du cabinet, «SU01» bénéficiera de ce compte dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970.

VIII. LITIGES, RECLAMATIONS - SERVICE QUALITE

En cas de litige pour l'exécution du présent contrat, les parties s'efforcent de trouver une solution amiable. A ce titre, le syndic accepte l'intervention d'associations d'usagers et des syndicats professionnels, par l'intermédiaire d'une commission de conciliation. Il en est de même pour les litiges qui viendraient à naître entre le syndic et un ou plusieurs copropriétaires. Cette commission n'émet qu'un avis qui peut ne pas satisfaire l'une ou l'autre des parties.

La conciliation n'interrompt pas la prescription des délais de recours devant les tribunaux : aussi chacune d'entre elles conserve la liberté de saisir à tout moment le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l'immeuble, qui reste seul compétent.

Sur demande du conseil syndical ou de l'assemblée générale, le syndic s'oblige à déclarer à son assurance RCP, toute anomalie relevant de sa gestion ayant entraîné un préjudice.

Soucieux de la qualité des services délivrés à ses clients, FONCIA Groupe a créé un Service Client - 13 avenue LEBRUN - 92188 ANTONY - lequel a pour mission de recevoir les réclamations des clients de l'ensemble de ses filiales et d'y donner suite en procédant à une instruction des dossiers afin de rechercher, dans un esprit de conciliation, une solution amiable.

IX. CONCURRENCE- ETHIQUE

FONCIA s'engage :

• à ne percevoir aucune ristourne ou rémunération autre que celle prévue au présent contrat

• à pratiquer une politique de maîtrise des charges,

• à mettre périodiquement les fournisseurs en concurrence loyale,

• à proposer aux fournisseurs et prestataires de service la charte « Garantie Clarté » dont un exemplaire est remis au président du conseil syndical.

• Informatique et libertés :

Les données à caractère personnel recueillies par l'agence Fonda, responsable de traitement, font l'objet d'un traitement automatisé destiné à la gestion de copropriétés, à la gestion des copropriétaires et à la réalisation d'opérations relatives à la prospection, et plus généralement à l'ensemble des démarches nécessaires à l'exercice des missions découlant du présent contrat.

Ces données sont destinées à l'agence. Sauf opposition de la part des copropriétaires, ces derniers acceptent que certaines de leurs données soient transmises aux entités Fonda à des fins de prospection ou à des partenaires dans le cadre des activités liées à l'exécution du mandat.

Conformément à la loi n° 78-17 du 6 janvier 1978 modifiée, les copropriétaires disposent d'un droit d'interrogation, d'accès, de rectification et d'opposition, pour des motifs légitimes, au traitement de leurs données à caractère personnel, ainsi que d'un droit d'opposition à la prospection qu'ils peuvent exercer auprès du Correspondant Informatique et Libertés, Fonda Groupe, 13 avenue Lebrun - 92188 Antony cedex - cil@foncia.fr en joignant à leur demande une copie d'un titre d'identité, ainsi que le nom de l'agence Fonda syndic de l'immeuble.

[Note de l’ARC : Cette clause est totalement illégale. FONCIA ne peut disposer d’un fichier qui est la seule propriété du syndicat des copropriétaires].

X. PRESTATIONS VARIABLES

XI. PRESTATIONS IMPUTABLES AU SEUL COPROPRIETAIRE CONCERNE Article 10-1 de la Loi du 10 Juillet 1969 Sont imputables au seul copropriétaire concerné :

€(HT) €(TVA) €(TTC)

Procédures impayés

• mise en demeure (1 mois de la date d’exigibilité)

• 2^ème relance (1 mois et demi de la date d’exigibilité)

• 3^ème relance (2 mois et demi de la date d’exigibilité)

• Sommation Article 19

• Sommation dans le cadre de la SCI

• Dossier transmis à l’huissier

• Saisine du Tribunal d’Instance et de Grande Instance

• Protocole d’accord

• Demande de renseignements hypothécaires (ordinaire – sommaire)

• bordereau d’inscription d’hypothèque légale

• Commandement saisie

• Constitution du dossier transmis à l’avocat

• Suivi du dossier avocat avec minimum 1 heure par trimestre Frais de chèque ou prélèvement impayés

Mutations

Prestations pour l’établissement de l’état daté : vendeur

Actualisation de l’état daté sur demande

Opposition sur vente : vendeur

Tenue de compte vendeur / an : vendeur

Attestation pour déclaration fiscale : copropriétaire demandeur

Constitution et dépôt du dossier de financement en cas de prêt collectif (copropriétaires concernés)

Fourniture du livret d'accueil (sur demande)

D.P.E. (diagnostic de performance énergétique) : délivrance d'informations pour son

établissement

7.80 1.53 9.33

Au temps passé selon barème horaire Cabinet

70.00 13.72 83.72

60.00 11.76 71.76

Audit énergétique : demandez les subventions

Actuellement certains syndics proposent des « audits énergétiques » au vote des assemblées générales sur la base du décret du 27 janvier 2012 :

(voir notre article :http://arc-copro.fr/site/actual/actudumo/0212/audit.htm).

Il faut savoir deux choses :

1. L’arrêté d’application du décret n’est toujours pas sorti, ce qui fait que si le syndic vous propose un tel audit, soit lui, soit le bureau d’études, soit les deux, sont malhonnêtes.

2. Ces audits pourront être subventionnés par les délégations régionales de l’ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie) et les régions, mais sous conditions.

Or la plupart de temps les syndics et les bureaux d’études ne remplissent pas les conditions et le syndicat ne touchera donc aucune subvention.

« Ce n’est pas grave disent les syndics ; « mon » audit ne coûte (par exemple) que 3 000 euros, alors que l’audit ADEME coûte 4 000 euros ».

D’accord, mais l’audit ADEME peut-être subventionné - dans ce cas - 2 000 euros, ce qui laisse une charge de 2 000 euros au lieu de 3 000 euros.

Soyez vigilants. Refusez pour le moment toute proposition et relisez notre article : LIEN « Audit énergétique obligatoire : le décret est paru ; restez zen et venez nous voir ».

Et si vous voulez absolument faire un audit, dites au syndic que vous voulez un audit subventionné et faites le noter explicitement dans la décision d’assemblée générale. Si le syndic ne fait pas ce qu’il faut, vous pouvez alors lui reparler de cette décision et lui demander de prendre en charge le manque à gagner. 

Tout syndic professionnel doit disposer d’une carte professionnelle et deux assurances spécifiques

L’objet de cet abus consiste à souligner deux points majeurs, qu’il convient pour les copropriétaires de contrôler à l’heure, notamment, de désigner leur syndic professionnel.

Celui-ci doit disposer, pour pouvoir exercer régulièrement sa mission, de deux types de documents encours de validité< :une carte professionnelle délivrée par la préfecture etdeux polices spécifiques(assurance de responsabilité civile professionnelle et garantie financière), comme souligné par l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi HOGUET.
 

I. Les autorisations administratives : carte et attestation professionnelle

Une personne physique ou morale qui entend exercer la fonction de syndic à titre professionnel doit solliciter de la préfecture la délivrance d’une carte professionnelle (profession immobilière, gestion immobilière), d’une durée de validité de 10 ans .

Il faut pour cela justifier d’une aptitude professionnelle (niveau d’études et/ou d’une expérience professionnelle dans ce secteur) et fournir certains documents juridiques [tels que les statuts de la société (s’agissant d’une personne morale), extrait Kbis, attestation d’un établissement de crédit s’il perçoit des fonds pour le compte d’autrui, mais aussi, et surtout les attestations de polices particulières, que nous évoquerons plus loin].

Enfin, le syndic doit également solliciter pour ses collaborateurs, habilités à agir en son nom, la délivrance d’une attestation , dont la durée de validité dépend du contrat liant les parties (employeur et préposé) dans la limite des dix ans correspondant à la carte professionnelle, à laquelle elle est rattachée.

II. Les polices spécifiques : assurance de responsabilité civile professionnelle et garantie financière

Le syndic est légalement tenu de souscrire  :

• uneassurance de responsabilité civile professionnelle chargée d’indemniser ses fautes préjudiciables commises lors de l’accomplissement de son mandat à l’égard des copropriétaires ;

• une garantie financière , qui doit couvrir les fonds du syndicat, qui auraient disparu de son fait au cours de la gestion de l’immeuble en copropriété.

Toute intervention d’un syndic à titre professionnel sans carte, assurance de responsabilité civile et garantie financière est illicite, constitue une «  gestion de fait  », et expose cette personne à des poursuites judiciaires (Cour de Cassation 3 ^e chambre civile du 2 juillet 2008, n° 06 - 17202).

III. Aller plus loin

Faute d’un vrai contrôle par les préfectures, des syndics peuvent, malheureusement, exercer avec des cartes non valides, voire une absence de garantie financière et aucun contrat d’assurance de responsabilité civile.

Pour en savoir plus sur ces problèmes (Quelles sont les bonnes caisses de garantie ? Comment obtenir les renseignements nécessaires ? Que demander à son syndic ? etc.), vous pouvez utilement lire notre tout récent guide (octobre 2011 éditions VUIBERT) intitulé : «  Bien choisir son syndic de Copropriété  ».

Nous en rappelons le sommaire :

Première partie : qui sont les syndics aujourd’hui ?

• préambule : qui peut être syndic professionnel.
• du syndic de papa au syndic de demain.

Deuxième partie : la qualité de la gestion des copropriétés  : généralités

• À chacun son syndic.
• Les quatre niveaux de difficultés de gestion.
• Les trois axes de la qualité.
• Les cinq types de gestion.

Troisième partie : les qualités d’un bon syndic : ce qu’il doit faire/ce qu’il ne doit pas faire 

• proximité, présence, disponibilité ;
• la durée du contrat de syndic ;
• le contrat de syndic ;
• le compte séparé ;
• le syndic et les relations avec le conseil syndical ;
• le syndic et le règlement de copropriété ;
• le contrôle des comptes et l’élaboration du budget ;
• la préparation de l’assemblée générale ;
• le syndic et les photocopies pour l’assemblée générale (à lire absolument) ;
• le recouvrement des impayés ce qu’est un bon syndic ?
• le syndic et les sites Internet de copropriété ;
• le syndic et les petits contrats de maintenance ;
• le syndic et les entreprises ;
• le syndic et le personnel ;
• le syndic et le suivi des consommations (eau, chauffage, électricité) ;
• le syndic et les assurances ;
• le syndic et les contrats de groupe ;
• le syndic et les contrats de gaz et d’électricité ;
• le syndic et la gestion de la sécurité et de la santé ;
• le syndic et les gros travaux ;

Quatrième partie : quelques pratiques particulièrement indésirables

• 198 points noirs à repérer ;
• un nouveau système pour toucher des ristournes ;
• le syndic et ses sociétés de services.

Cinquième partie : peut-on trouver facilement un «  bon  » syndic ?

• Y a-t-il des moyens simples pour trouver un bon syndic ?
• Questions à poser à un candidat syndic.
• Pour les pressés ou les paresseux.
• 38 questions pour tester un syndic.

Sixième partie : quelques questions qui fâchent

• Copropriété nouvelle : faut-il garder le syndic «  provisoire  » ?
• Les néo-syndics peuvent-ils être de bons syndics ?

Annexes

• Un «  bon  » contrat de syndic.
• Les obligations du référentiel «  Qualité-syndic  ».

Et tout ça pour seulement 10 € Bien choisir son syndic de Copropriété»
Bon de commande : http://arc-copro.fr/site/guides/form.htm