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3118 - Enquête de l’ARC sur les contrats et honoraires de syndic (suite numéro 3)

I. Enquête de l’ARC

Ceux qui n’ont pas encore lu notre enquête peuvent le faire (dossier du mois d’avril).

Ils peuvent lire aussi les extraits suivants des articles des journaux Le PARTICULIER et du PARTICULIER-Immobilier qui confirment la justesse de nos analyses.

« II. Prestations particulières la hausse est toujours forte et la liste s’allonge...(Le PARTICULIER – avril 2012)

« Avec une hausse de 5,27 % en 2011, la progression des prestations particulières s'est assagie par rapport à 2010, où elle avait atteint 9,94 % (voir le n° 1060 du Particulier) mais reste forte. L'appellation «prestations particulières» recouvre l'ensemble des missions ne relevant pas de la gestion courante d'une copropriété. Il peut, par exemple, s'agir du suivi dés gros travaux, du recouvrement des impayés ou encore de la tenue d'une assemblée générale extraordinaire (AGE). Des motifs d'inquiétude subsistent.

«On note une augmentation du nombre de prestations particulières. Non seulement leur liste s'allonge, mais il y a de plus en plus de prestations facturées», remarque Claude Pouey, responsable de l’Observatoire de l’UNARC (Union Nationale des Associations Responsables de Copropriété).

Il existe, en effet, chez certains professionnels, une inflation de prestations particulières aux appellations parfois farfelues. Ces pratiques agacent les syndics eux-mêmes. Ce sont d'ailleurs certains d'entre eux qui nous ont rapporté avoir eu connaissance, dans des contrats de leurs concurrents, de frais de « report de signature chez le notaire» d'un montant de 150 € ou d'une « remise d'un livret d'accueil aux nouveaux arrivants dans la copropriété » facturée... 200 € !

«Dans de tels cas, nous conseillons à l'acquéreur de refuser de payer», souligne Claude Pouey. Le coût des photocopies est une source de conflit récurrente entre les copropriétaires et leurs administrateurs de biens. D'après notre enquête, elles sont facturées de 0,55 € l'unité pour les copropriétés de plus de 60 lots à 1 € la page pour les immeubles de moins de 20 lots. Des dérives, là encore, dénoncées par des syndics.

«]e ne prends que 0,15 centime par photocopie. Au-delà, ce n'est pas raisonnable», dit l'un d'entre eux. «Les photocopies ne doivent pas être une source de profit pour le syndic», ajoute Sylvain Jutteau, de CENTURY 21.

II. « Les syndics ont encore des progrès à faire

(Le PARTICULIER Immobilier- avril 2012)

L'arrêté Novelli, censé fixer tes prestations de gestion courante, semble encore trop peu respecté.

Deux ans après la publication de l'arrêté Novelli fixant la liste minimale des prestations de gestion courante dans les contrats de syndic, bien des professionnels conserveraient» des pratiques tarifaires illicites ou abusives.

C'est ce qui ressort l'enquête du Particulier, qui a porté sur 1107 contrats, tandis que l'Association des responsables de copropriété (ARC) se livrait au même exercice sur 920 contrats, et parvenait sensiblement à la même conclusion.

Quant à l'évolution des honoraires, bien que supérieure à l'inflation, elle aura été plus modérée entre 2010 et 2011 qu'entre 2009 et 2010: + 3 % selon l'ARC, +1,78 % selon Le Particulier, pour les honoraires de base (en moyenne 139,64 €/an en région Rhône-Alpes et 200,35 €/an à Paris) et + 5,27 % pour les prestations particulières.

Autre constat commun : si les dispositions de l'arrêté Novelli semblent de mieux en mieux prises en compte, la liste des prestations particulières a tendance à s'allonger.

L'arrêté a engendré l'apparition de contrats très touffus, difficiles à déchiffrer et rendant les comparaisons malaisées. Un espoir de simplification et donc de «comparabilité» se fait jour grâce aux initiatives de quelques réseaux [Nexity, Tagerim, Century 21) et de syndics isolés qui proposent aujourd'hui des contrats « tout compris » ou presque...

Leur généralisation permettrait à tous les copropriétaires d'opérer un choix de contrat selon le prix proposé et non plus en supputant le montant des prestations particulières facturées en fin d'exercice... ».

Il serait encore plus simple de réformer dans ce sens l’arrêté du 19 mars 2010 comme nous le demandons une nouvelle fois à la suite de notre enquête :

Dossier du MOIS D'ARIL 2012 

TVA pour les travaux votés en 2011 : Madame Valérie PÉCRESSE répond à l’ARC et à l’UNARC

I. TVA à 5,5 ou à 7 %

Nous vous renvoyons à notre lettre du 23 décembre 2011 (LIEN abus numéro 2974) adressée à Madame Valérie PÉCRESSE.

Celle-ci vient de nous répondre que la TVA à 7 % serait appliquée si aucun acompte n’avait été versé en 2011. C’est bien regrettable.

Nous vous conseillons donc de faire (ou de faire faire à vos syndics) ce que certains de nos syndics bénévoles ont réussi à faire : négocier un avenant au contrat signé avec les entreprises prévoyant un maintien du prix TTC (donc une prise en charge du surcoût de TVA par l’entreprise), « moyennant l’engagement d’un paiement à trente jours maximum ». Et si votre syndic vous dit qu’il ne peut pas payer à trente jours, demandez-lui pourquoi.

II. La réponse de Madame Valérie PÉCRESSE

« Monsieur le Président,

Vous avez bien voulu appeler l'attention de Mme Valérie Pécresse, ministre du Budget, des Comptes publics et de la Réforme de l'État, Porte-parole du gouvernement, sur les modalités d'entrée en vigueur du taux réduit de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 7 % applicable aux opérations de travaux dans les logements de plus de deux ans, visées à l'article 279-0 bis du code général des impôts (CGI), lorsque celles-ci ont été votées en 2011 par des assemblées générales de copropriété.

Après un examen attentif par la direction générale des finances publiques, les éléments suivants peuvent être apportés.

Le III de l'article 13 de la loi n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 de finances rectificatives pour 2011 prévoit que le taux réduit de 7 % s'applique aux opérations pour lesquelles la TVA est exigible à compter du 1^er janvier 2012. S'agissant des prestations de services, le taux réduit de 7 % est donc applicable aux sommes encaissées à compter du 1^er janvier 2012.

Par dérogation à cette règle générale d'entrée en vigueur, il est également prévu que le taux réduit de 7 % ne s'applique pas aux travaux mentionnés aux 1 et 3 de l'article 279-0 bis du CGI ayant fait l'objet d'un devis daté et accepté par les deux parties avant le 20 décembre 2011 et d'un acompte encaissé avant cette date.

Ainsi, lorsque ces deux conditions sont remplies le taux réduit de 5,5 % demeure applicable à l'intégralité de l'opération de travaux dans des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, y compris pour les paiements réalisés à compter du 1^er janvier 2012.

En revanche, il n'est pas possible d'aller au-delà de cette tolérance législative en prévoyant, par voie administrative, un nouveau cas de maintien du taux réduit de 5,5 % après le 1^er janvier 2012.

Par suite, si une opération de travaux dans les logements de plus de deux ans, visée à l'article 279-0 bis du CGI, n'a pas fait l'objet d'un devis daté accepté par les deux parties avant le 20 décembre 2011 et/ou n'a pas fait l'objet d'un acompte encaissé avant cette même date, le taux réduit de 7 % est applicable aux sommes encaissées à compter du 1^er janvier 2012, y compris si cette opération de travaux a été votée par une assemblée générale de copropriété en 2011.

En effet, les opérations de travaux votées par les copropriétés ne présentent pas de spécificité qui justifierait l'adoption d'une mesure dérogatoire particulière. Ainsi, un particulier ayant signé un devis en 2011 mais n'ayant payé aucun acompte dans l'attente de l'obtention d'un prêt bancaire, sera dans la même situation que les copropriétaires ayant voté des travaux lors d'une assemblée générale en 2011 sans qu'un acompte ait été encaissé avant le 20 décembre 2011. Dans les deux hypothèses, les travaux seront soumis au taux réduit de 7 %.

Je vous prie d’agréer, Monsieur le Président, l’expression de ma meilleure considération ».

Fabienne CHOL

La ministre aurait du demander l’avis de son collègue ministre de la Justice qui lui aurait confirmé qu’un syndic - contrairement à un « particulier » - ne peut pas en bonne logique appeler PLUS d’argent que ce qui a été voté par l’assemblée générale... Mais ceci est un détail.

3052

 Contrats d’entretien P2 de chauffage : l’imbroglio de la Tva

Le taux de TVA applicable à la partie P2 d’un contrat P2 P3 est-il de 5,5 % sur la totalité ou de 5,5 % sur 80 %.

Si vous êtes concernés, lisez l’article qui suit et - si vous aviez encore un peu confiance dans l’humanité - vous allez changer d’avis.

1. Définitions

Les contrats de chauffage peuvent se décomposer en différentes prestations :

• P1 : fourniture d’énergie

• P2 : entretien et conduite des installations

• P3 : garantie totale du matériel

• P4 : financement

• Pour mémoire P5 : réparations en régie (hors contrat)

2. Rappel

Jusqu’en 2010, les choses étaient simples pour tout le monde : l’entretien P2 relevait du taux de Tva réduit et quant à la garantie P3, son taux de Tva était le taux réduit sur 80 % du contrat P3 et le taux normal sur 20 % du contrat P3.

Ces règles n’étaient pas implicites ou basées sur un usage, mais fixées par le Fisc et décrites dans le bulletin officiel des impôts 3 C-7-06 n° 202 du 8 décembre 2006 :

Art. 144 : il n’y a pas lieu de distinguer, pour la détermination du taux de TVA applicable, l'entretien courant du gros entretien. Ainsi, la part « P2 » des contrats d’exploitation de chauffage et de climatisation, qui correspond aux travaux courants d’entretien et de conduite, est éligible au taux réduit.

Art. 145 : certains contrats portant sur les installations de chauffage peuvent prévoir une clause de « garantie totale » qui prévoit le remplacement en cas de besoin de tout élément assurant le chauffage, y compris la chaudière elle-même. Or la fourniture de certains gros appareils de chauffage installés dans des immeubles collectifs relève du taux normal (cf. n° 89 et suivants.).

Dans cette situation, à titre de règle pratique, il est admis que la part de la redevance correspondant à l'éventuel remplacement d'appareils de chauffage relevant du taux normal soit fixée forfaitairement à 20 % du montant hors taxes du contrat.

3. Complication

Dans une affaire de 2004 et 2005 opposant GDF à l’administration fiscale, le tribunal administratif de Montreuil (juridiction de première instance) a estimé le 10/06/2010 (n° 0813498), en se basant uniquement sur l’instruction fiscale alors en vigueur au moment des faits (BOI de 2000), que GDF n’avait pas à limiter le taux normal à 80 % de la seule partie P3 d’un contrat P2P3. Le tribunal a en outre précisé que l’affaire, portant sur des faits remontant à 2004 et 2005, excluait toute référence à l’instruction fiscale de 2006.

À partir de là, certains chauffagistes y ont vu (un peu vite selon nous) la remise en cause du taux de Tva réduit et ont appliqué la règle suivante : taux réduit sur 80 % des contrats P2P3, taux normal sur 20 % des contrats P2P3.

Certaines factures de 2011 montrent l’application de cette interprétation.

4. Lire toute l’instruction fiscale

Sachant qu’un tribunal administratif ne statue que sur le litige dont il est saisi et que la procédure administrative suit des règles particulièrement rigoureuses, il ne faut donc pas lui en faire dire plus que ce qu’il dit… sur l’équivalent de l’époque du seul article 145 de l’instruction fiscale actuelle.

Mais l’instruction fiscale, en vigueur aujourd’hui, comprend aussi l’article 144 (voir plus haut)…

Il vient avant l’article examiné (exclusivement) dans sa version antérieure par le tribunal.

Il est en vigueur, clair, sans ambigüité : « la part P2 […] est éligible au taux réduit ». Toute la part P2.

5. Égalité de traitement des assujettis

S’il est une constante en droit français, c’est bien l’égalité de traitement des administrés. Or, l’interprétation voulant appliquer le taux normal à 20 % d’un contrat P2 quand il est couplé à un contrat P3 rompt cette égalité.

Pour un même service P2, ceux qui n’ont pas de P3 couplé paieraient la Tva au taux réduit alors que ceux qui ont un P3 couplé paieraient une Tva supérieure.

Pour un même service P2, ceux qui auraient un contrat P2 chez un prestataire et un contrat P3 chez un autre paieraient la Tva au taux réduit sur le P2 alors que ceux qui auraient les contrats P2 et P3 chez le même prestataire paieraient une Tva supérieure.

6. Rescrits

Un rescrit fiscal est une procédure dans laquelle l'Administration prend formellement position sur une situation de fait au regard d'un texte fiscal. Le rescrit engage l’Administration.

Le 28/09/2010 (2010/57), un rescrit relatif aux opérations d’entretien des systèmes de climatisation a précisé comment appliquer le taux de Tva aux contrats P2

Il se trouve que la différence fiscale avec une chaufferie est nulle, s’agissant de contrat P2, et l’Administration fiscale détaille avec force dans son rescrit l’application de l’instruction du 8 décembre 2006 et en particulier que « la part P2 des contrats d’exploitation [de climatisation], qui correspond aux travaux d’entretien courant et de conduite, est éligible au taux réduit ».

Il sera remarqué que ce rescrit est postérieur au jugement du tribunal administratif de Montreuil.

Il se trouve qu’un autre rescrit vient de paraître le 31/01/2012 (2012/3) relatif aux contrats d'entretien des installations de chauffage comprenant une clause de garantie totale P3. Il rappelle l’application du taux normal à 20 % du contrat mais ajoute une phrase ainsi rédigée : « cette quote-part de 20 % s'applique à la totalité de la redevance et non à la seule part P3 ».

7. Analyse

Selon nous, l’Administration fiscale se prend les pieds dans le tapis : à vouloir ne lire que l’article 145 au lieu de considérer ensemble les articles 144 et 145, elle se contredit elle-même entre les deux rescrits exposés plus haut, instaure une inégalité de traitement entre assujettis et surtout, elle dit en substance qu’un contrat P2 est un faux contrat P2 dès lors qu’il s’agit d’un contrat P2P3.

Il s’agit, pensons-nous, d’une simple erreur de rédaction…

8. Conséquences

Nous avions demandé au Ministère des finances de bien vouloir intervenir auprès des chauffagistes qui appliquaient leur interprétation du jugement du tribunal de Montreuil mais sans succès, pour des questions de pure forme.

Aujourd’hui, c’est l’Administration fiscale elle-même qui pose une règle contraire à une autre règle de la même instruction fiscale.

C’est pourquoi il nous apparaît nécessaire d’obtenir une clarification.

Nous allons donc poser la question (directement ou sous forme de question parlementaire) afin qu’une bonne fois pour toutes il soit examiné ensemble les articles 144 et 145, à savoir les contrats P2 et P2P3, et non chacun dans son coin.

En clair, il faudra savoir pourquoi un contrat P2 deviendrait nul dans un contrat P2P3. Posée comme cela, la question renvoie au droit des contrats et éclairera mieux le débat…

Dans l’attente, nous recommandons à nos adhérents que soit inscrite dans les procès-verbaux d’assemblée générale une réserve prise par celle-ci lors de l’approbation des comptes, portant sur l’application du taux de Tva des contrats de chauffage P2P3 (si un taux de Tva normal a été calculé sur la part P2).

Voici un modèle :

« L’assemblée générale émet toute réserve sur le taux de TVA appliqué à la part P2 du contrat P2 P3 ; le remboursement devra être effectué par le chauffagiste à la demande du syndic s’il apparaissait que le taux de TVA réduit s‘appliquait à cette part. A défaut de remboursement le syndic réduira d’autant les sommes dues au chauffagiste ».

ACTU N° 3048

Syndics bénévoles : les critiques « stupides » et « orientées » reviennent ; c‘est bon signe...

Régulièrement les syndics ou ceux qui en sont proches se lancent à l’assaut des syndics bénévoles ou coopératifs, dont le développement continue et l’amélioration de la gestion (grâce, à l’ARC, notamment...) agacent les syndics professionnels.

C’est, entre autre, que les syndics bénévoles leur taillent de sacrées « croupières » à nos « installés » et montrent tous les jours que de nombreux « non-professionnels » sont plus professionnels que les soi-disant professionnels (ce qui est effectivement gênant). C’est aussi que - grâce à un syndic bénévole - on peut facilement « échapper » au chantage de certains syndics (« c’est moi ou l’administrateur judiciaire »).

A nouveau donc, certains syndics ou officines proches des syndics distillent des attaques en règle contre les syndics bénévoles ou coopératifs en agitant l’épouvantail sur l’air de « la prolifération des syndics bénévoles ou coopératifs est dangereuse ». C’est justement ce que l’on a pu lire récemment dans la communication d’une société lyonnaise (COPRO+) [note de l’ARC : danger s’il y a, existe surtout, en effet, pour les syndics professionnels].

A ce type de propos ridiculement bêtes, l’équipe d’un syndicat coopératif d’une des résidences les mieux gérées de France, n’a pas pu s‘empêcher de répliquer sèchement (réponse à COPRO +) :

« Nous n’avons pas l’impression que la gestion coopérative soit dangereuse, en tous les cas moins que celle d’Urbania, d’autant que notre gestion est assortie de par la loi de l’obligation d’un contrôle par un commissaire aux comptes, ce qui n’est pas le cas des copropriétés gérées par des professionnels ».

Hé oui, messieurs les détracteurs. Le vrai danger n’est pas chez les bénévoles ou les « coopératifs » et ce n’est pas en l’écrivant de façon parfois incantatoire qu’on y changera quelque chose. Les syndicats de copropriétaires dont les syndics professionnels font faillites (il y en a très régulièrement) ou qui ont été dans les mains de Messieurs Philippe MAURICE ou Olivier DELANNOY (voir LIEN abus numéro 3037) pourraient en parler abondamment.

Si vous voulez savoir vraiment qui sont les syndics bénévoles et comment une association comme la nôtre peut leur assurer à eux et aux copropriétaires concernés :

• une sécurité juridique ;

• une vraie sécurité de gestion ;

• une sécurité financière ;

souvent très supérieures à ce que peut apporter un syndic professionnel, nous vous reportons à notre dossier du mois d’octobre : « Qui sont les syndics bénévoles aujourd’hui ? Comment l’ARC aide les syndics bénévoles ? ».

http://arc-copro.fr/site/actumois/oct11.pdf

ACTU N° 3051 - ACN - vous connaissez ?

ACN (All Communication Network) est une société américaine qui fait l’objet d’une longue fiche sur Wikipédia où l’on apprend que cette société fonctionne essentiellement avec des agents commerciaux, uniquement payés à la commission.

Fort bien.

Un adhérent nous fait savoir que son syndic travaille avec ACN en ce qui concerne les systèmes de télésurveillance dans les ascenseurs et les portails électriques.

ACN travaille par ailleurs avec Direct Energie (fournisseur de gaz et d’électricité alternatif).

Le fait que son syndic travaille avec ACN lui pose problème. Ne serait-il pas ristourné nous demande-t-il ? (ce qui - côté syndic - serait interdit).

Si un visiteur de ce site est inspiré par ces questions et peut éclairer la lanterne de nos adhérents comme la nôtre, nous sommes évidemment preneurs.

PTZ-collectif. Alors ?

A l’ARC nous avons deux particularités :

• être une association très « ouverte » politiquement : toutes les opinions sont - heureusement - représentées, et nous sommes fiers de cette diversité ;

• être une association qui a de la suite dans les idées.

Autant dire que les « promesses » nous laissent de marbre et que nous jugeons uniquement sur pièce.

Les « pièces » pour l’instant sont un peu maigres ; exemple :

• une loi indispensable sur les syndics, enterrée sans autre raison que de ne pas faire de peine aux syndics ;

• un arrêté sur les honoraires de syndics dont chacun dénonce les limites et que le ministre refuse de réformer ;

• un PTZ-collectif en panne : il y a, en effet deux mois nous avons « arraché » au Gouvernement le prêt à taux zéro (PTZ) attribuable aux copropriétés en cas de travaux d’économies d’énergie. Il s’agit là - notez-bien - du seul dispositif favorable aux copropriétaires voté depuis des mois ; le texte de la loi des finances rectificative parle d’une mise en place en avril.

Fort bien.

Mais après ? Après il faut des décrets...

Or, pour l’instant aucun projet de décret ne semble avoir été écrit.

C’est pourquoi l’ARC, votre association « râleuse » préférée, a décidé de rappeler les copropriétaires au bon souvenir des responsables en place.

Voici la lettre adressée à Philippe PELLETIER, Président du Plan Bâtiment Grenelle :

Monsieur Philippe PELLETIER

Avocat

136, avenue des Champs-Élysées

75008 PARIS

Paris, le 6 Février 2012

Monsieur le Président,

Voici près de deux mois que le PTZ collectif a été introduit dans la loi des finances rectificative, ce que nous appelions de nos vœux depuis de nombreux mois, comme vous le savez.

Pour permettre de commencer à travailler avec les banques, il est nécessaire de clarifier rapidement les règles qui vont s’appliquer.

Or, à notre connaissance, aucun groupe de travail n’a été constitué. Si c’est le cas, nous vous remercions en conséquence de faire en sorte qu’un tel groupe puisse être réuni sans tarder pour mettre au point les modalités de mise en place de ce prêt, groupe auquel nous sollicitons de pouvoir participer. Si ce groupe existe déjà, nous vous remercions de nous y associer.

Vous remerciant de la suite donnée à cette demande, nous vous prions de recevoir, Monsieur le Président, l’assurance de nos salutations distinguées.

Fernand CHAMPAVIER Bruno DHONT

Le Président le Directeur ».

Comme toujours, nous vous tiendrons au courant.