Formations (8754)

Abus n° 3157 : Le plomb qui se transforme en or : E.B.A devient G.R.E ; faire toujours autant attention

3157

Le plomb qui se transforme en or : E.B.A devient G.R.E ; faire toujours autant attention

 

I - Une incroyable lettre adressée aux présidents des conseils syndicaux.

De nombreux adhérents nous ont saisis suite à un courrier reçu de leur syndic et concernant le plomb dans l’eau. En général ce syndic est d’ailleurs un cabinet du groupe Loiselet. Les courriers sont adressés aux présidents des conseils syndicaux et rédigés à peu près ainsi :

Votre copropriété a été construite avant 1995.

« Vous devez donc faire obligatoirement procéder à une analyse de l’eau. Nous vous proposons un contrat avec la société EBA (voir documentation). Celle-ci passera chez vous. Un passage coûtera 89 euros par copropriété. Si vous n’avez pas de canalisation en plomb vous paierez cette somme. Sans quoi EBA procèdera à une analyse et des relevés pour la somme de ... Si vous voulez prendre une autre société, vous avez quinze jours pour nous le faire savoir. Passé ce délai nous prendrons EBA ».

Ce courrier (qui choque à juste titre nos adhérents) appelle plusieurs réponses et remarques :

1 - Il est faux de dire que tous les immeubles d’avant 1995 doivent procéder à des analyses d’eau.

  1. d’abord il n’existe aucune obligation d’analyse ;

  2. ensuite la seule obligation est de ne pas avoir un taux de plomb dans l’eau supérieur à un certain seuil (25 microgrammes actuellement et 10 microgrammes à fin décembre 2013) ; seuls sont donc concernés les immeubles qui ont des canalisations en plomb ;

  3. or, depuis 1960 très peu d’immeubles ont été équipés de canalisations au plomb ; dès lors l’analyse de l’eau non seulement n’est absolument PAS obligatoire, mais peut en plus être totalement inutile ;

  4. l’année 1995 correspond uniquement à l’année à partir de laquelle le plomb a été définitivement interdit mais - encore une fois - il n’était pratiquement plus utilisé depuis des années ;

2 - L’engagement d’une étude sur l’eau et sur les canalisations relève NON du conseil syndical mais de l’assemblée générale. Si le syndic commande l’étude dans ces conditions, il devra en prendre le coût à sa charge...

 

II - Dès lors comment faire ?

  1. Demandez d’abord à votre gestionnaire s’il s’est assuré que les raccordements publics en plomb avaient été changés (en général les gestionnaires ne le savent pas). Or il ne sert à rien de faire une analyse de l’eau de son immeuble si on ne peut dire quel est le matériau encore en place sur le réseau public.

  2. Cherchez vous-même à déterminer s’il y a des canalisations en plomb dans votre immeuble (il suffit de demander au « plombier » qui intervient dans l’immeuble).

  3. Ensuite et ensuite seulement, envisagez de faire appel à une société sérieuse (voir la fin de cet article).

 

III - La société E.B.A devenue G.R.E : prudence, prudence

Au sujet de la société E.B.A nous rappelons, en effet, aux copropriétaires (et aux syndics) que nous avons déjà eu l’occasion d’ « en parler ».

Si vous êtes amateur de sensations fortes lisez nos abus n° 1738 (« Petits arrangements entre amis ») et surtout n°1811 (« Lamy sans limite... »), vous y ferez quelques découvertes sur la société E.B.A

Ajoutons que Monsieur Yves FAVIÈRES, directeur d’E.B.A., à la suite de ces articles avait cru bon de porter plainte contre l’ARC et s’est fait joliment envoyé sur les roses par le procureur.

A noter aussi que la société E.B.A a décidé de fusionner avec une autre société et vient de changer de nom (pour devenir la société G.R.E) en conservant Monsieur Yves FAVIÈRES à sa tête. La société G.R.E est domiciliée 86/114 avenue Louis Roche à Gennevilliers. L’objet de cette société nous fait d’ailleurs un peu peur ; qu’on en juge.

Prévention et diagnostics des risques environnementaux de sécurité incendie, mise aux normes consignes incendie, conseil et études dans le domaine de l’environnement et de l’habitat.

IV - La réponse d’un président du conseil syndical adhérent à l’ARC au cabinet Loiselet.

Pour en finir, voici la réponse d’un président du conseil syndical à son gestionnaire d’un cabinet Loiselet.

« Monsieur,

Votre dernier courrier est choquant. Après m’être renseigné auprès de l’ARC il apparaît qu’il n’y a aucune obligation de faire des analyses d’eau dans les immeubles antérieurs à 1995.

D’ailleurs vous devriez savoir comme moi (puisque vous gérez notre copropriété depuis plusieurs années) que notre résidence, construite en 1974, ne comporte pas un centimètre de tuyau de plomb.

D’autre part nous vous invitons à mieux surveiller les sociétés avec qui vous travaillez. Si vous ne savez pas qui est E.B.A. vous pouvez le découvrir sur le site de l’ARC. C’est inouï.

Si vous nous adressez la moindre facture, évidemment nous ne la paierons pas. Cordialement. »

C’est bien parlé :

Si vous êtes dans un immeuble avec des canalisations en plomb que vous souhaitez, faire réaliser une analyse d’eau et voulez être sûr que l’analyse sera bien faite vous pouvez utiliser « copro-devis » ou nous contacter (ceci si vous êtes adhérent collectif).

Abus

La Copropriété dans 25 ans

La Copropriété dans 25 ans  

 

Le 17 octobre 2012, l’ARC organise à l’occasion de son vingt-cinquième anniversaire un Colloque franco-québécois sur le thème :

« La Copropriété dans 25 ans »

 

Toutes les organisations et associations représentatives et actives dans le monde de la copropriété seront présentées, mais aussi les grandes personnalités concernées par ces problèmes (juristes, élus, chercheurs...).

 

L’objectif : réfléchir ensemble à l’amélioration radicale du fonctionnement de LA copropriété et DES copropriétés pour faire face le plus efficacement possible aux évolutions actuelles et futures.

 

Nous donnons ci-dessous les thèmes qui seront abordés au cours de ce colloque, mais aussi AVANT et, surtout, APRÈS.

 

Pour favoriser l’expression des idées ainsi que la présentation d’innovations, d’expérimentation, de propositions nouvelles, nous avons eu l’idée de nous rapprocher d’un site immobilier bien connu, aussi bien des copropriétaires que des professionnels : UNIVERSIMMO.COM

 

Les responsables de ce site ont accepté avec enthousiasme et ont ouvert en concertation avec nos équipes DIX forums sur DIX thèmes différents.

 

Chacun - représentants d’organisations ou d’associations, copropriétaires, spécialistes de tous domaines (juridique, énergétique, bâtiment...), chercheurs, industriels, opérateurs, aménageurs, élus... - chacun donc peut venir y déposer une contribution et réagir aux contributions.

 

 

 

 

FORUM N°1

Les évolutions indispensables du droit de la copropriété pour faire face aux évolutions en cours et à venir de la copropriété

FORUM N°2

Les outils et plateformes informatiques au service des copropriétés

FORUM N°3

Les innovations concernant la programmation des gros travaux d’entretien de la copropriété

FORUM N°4

L’amélioration de l’efficacité énergétique en copropriété

FORUM N°5

Les autres innovations technologiques et techniques concernant la copropriété

FORUM N° 6

La prévention et le traitement des difficultés en copropriété

FORUM N° 7

La « gestion d’ilot »

FORUM N° 8

Les éco-quartiers - l’habitat participatif

FORUM N° 9

L'adaptation des copropriétés aux besoins futurs

FORUM N° 10

Les financements innovants

 

  • Voici aussi, comme annoncé les thèmes et sous-thèmes qui seront abordés au cours de notre colloque du 17 octobre sur lequel nous allons commencer à publier des informations :

 

1er thème : Les évolutions des organes de gestion et les évolutions juridiques

  1. Le syndic : quelles évolutions ?

  2. Faut-il une assemblée générale renforcée (consultations et votes fréquents y compris par correspondance) ou - au contraire - réduite à sa plus simple expression ?

  3. Le conseil syndical doit-il se transformer en conseil d’administration ?

  4. La co-gestion : une solution d’avenir ?

  5. La gestion des conflits en copropriété ; la médiation

  6. Fonds travaux obligatoire et plan pluriannuel de travaux

  7. L’évolution des droits de la collectivité (le syndicat des copropriétaires) et ceux des individus : dans quel sens aller ?

  8. Faut-il un régime spécial pour les grandes copropriétés ? Lequel ?

  9. Faut-il faire évoluer le droit (et comment) pour gérer collectivement les « parties communes » ou équipements communs d’îlot [voir quatrième thème] ?

10. L’habitat participatif.

11. La justice et la copropriété : les évolutions souhaitables.

 

2ème thème : La révolution numérique au service des copropriétés

  1. L’assemblée générale de demain : comment la préparer, la convoquer, la tenir...

  2. La comptabilité de demain : la comptabilité « automatique » à partir du scan des factures

  3. Le carnet d’entretien de demain : le carnet automatique et « programmatique »

(aide à programmer les travaux)

  1. Un « gestionnaire universel » au service de la copropriété

  2. Les relations syndic/conseil syndical/copropriétaires améliorées grâce à la révolution numérique

  3. La gestion des travaux demain : la maquette numérique

  4. Le suivi et la traçabilité des entreprises

 

3ème thème : La gestion des fluides et de l’énergie

  1. Le compteur vraiment intelligent

  2. La rénovation du parc existant :

  3. La production et le stockage d’électricité ou d’énergie au niveau d’un immeuble : pompe à chaleur ; photovoltaïque ; solaire ; éoliens ; eaux grises ; autres...

  4. Eau : récupération des eaux de pluie

  5. Le CPE (Contrat de Performance Energétique)

  6. La voiture électrique dans les copropriétés

  7. Les financements des gros travaux d’amélioration énergétique du futur : la surélévation ou la densification des parcelles

 

4ème thème : De l’immeuble à l’ilot

  1. Pourquoi une gestion au niveau de l’ilot sera-t-elle indispensable ?

  2. La gestion des ilots. Quelles évolutions juridiques et sociales introduire ?

  3. Des éco-quartiers partout ?

  4. La biodiversité et la copropriété.

 

Voilà. En attendant, n’hésitez pas à donner vos idées sur l’un des forum d’Universimmo.com

Actions et Actus
Action

Un syndic reconnaissant

 

Voici un mail peu banal.

 

« Bonjour,

 

Un de mes présidents de conseils syndicaux m’a offert votre guide : « Bien choisir son syndic de copropriété». Je vous félicite. Je l’ai lu presque d’une traite et je dois avouer que non seulement j’ai beaucoup appris sur... les syndics, mais aussi sur mon métier.

 

Je tenais à vous en faire part.

 

Du coup j’ai demandé à mes deux gestionnaires- un homme, une femme - de le lire (pendant leurs heures de travail, rassurez-vous) et ils m’ont dit l’avoir apprécié, eux- aussi.

 

Je vous autorise à publier ce petit mot.

 

Bien cordialement ».

 

 

Bigre, ça fait plaisir. Merci à ce syndic pour ce « mot ».

 

Ce qui est sympathique aussi, c’est ce président qui offre le guide à son syndic... Après tout l’UNIS prétend bien, avec son « université de la copropriété » (très discrète) éduquer le bon peuple de la Copropriété. Et si les syndics - comme celui qui nous a écrit - acceptaient de recevoir quelques « conseils » (et même un peu plus) des copropriétaires ?

 

Comme nous le disons, à l’ARC, « Le métier de syndic est trop difficile pour le laisser aux mains des syndics seuls ».

 

Vous aussi, si vous voulez faire plaisir à votre syndic, et rendre service à votre copropriété, vous pouvez lui offrir ce guide (à 10 €...) LIEN « Bien choisir son syndic de copropriété » dont nous rappelons le sommaire :

 

Sommaire :

 

Première partie : qui sont les syndics aujourd’hui 

- préambule : qui peut être syndic professionnel.

- du syndic de papa au syndic de demain.

 

Deuxième partie : la qualité de la gestion des copropriétés  : généralités 

  1. A chacun son syndic. Les quatre niveaux de difficultés de gestion

  2. Les trois axes de la qualité.

  3. Les cinq types de gestion.

 

Troisième partie : les qualités d’un bon syndic : ce qu’il doit faire/ce qu’il ne doit pas faire 

    1. proximité, présence, disponibilité ;

    2. la durée du contrat de syndic ;

    3. le contrat de syndic ;

  2. le compte séparé ;

  3. le syndic et les relations avec le conseil syndical ;

  4. le syndic et le règlement de copropriété ;

  5. le contrôle des comptes et l’élaboration du budget ;

  6. la préparation de l’assemblée générale ;

  7. le syndic et les photocopies pour l’assemblée générale (à lire absolument) ;

  8. le recouvrement des impayés ce qu’est un bon syndic ?

  9. le syndic et les sites Internet de copropriété ;

  10. le syndic et les petits contrats de maintenance ;

  11. le syndic et les entreprises ;

  12. le syndic et le personnel ;

  13. le syndic et le suivi des consommations (eau, chauffage, électricité) ;

  14. le syndic et les assurances ;

  15. le syndic et les contrats de groupe ;

  16. le syndic et les contrats de gaz et d’électricité ;

  17. le syndic et la gestion de la sécurité et de la santé ;

  18. le syndic et les gros travaux ;

 

Quatrième partie : quelques pratiques particulièrement indésirables

  1. 198 points noirs à repérer ;

  2. un nouveau système pour toucher des ristournes ;

  3. le syndic et ses sociétés de services.

 

Cinquième partie : peut-on trouver facilement un « bon » syndic ?

  1. Y-a-t-il des moyens simples pour trouver un bon syndic ?

  2. questions à poser à un candidat syndic,

  3. comment trouver un syndic qui s’adapte ?

  4. pour les pressés ou les paresseux

  5. les 20 questions de l’ARC

  6. 18 questions de 60 Millions de Consommateurs

 

Annexes

 

 

Bonne lecture à vous, chers copropriétaires et... chers syndics.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Actions et Actus
Action

Bienvenue renouvelée à nos deux nouvelles ministres de tutelle.

Bienvenue renouvelée à nos deux nouvelles ministres de tutelle.

 

Oui, la copropriété dispose de « deux » ministères de tutelle : la Justice et le Logement (c’est d’ailleurs une des raisons qui explique certaines difficultés car les deux ministères n’ont pas toujours le même avis, ce qui « bloque » certaines décisions).

 

Cela ne nous empêche pas de souhaiter à nouveau la meilleure bienvenue qui soit à Christiane TAUBIRA (Justice) et Cécile DUFLOT (Logement) à qui nous avons demandé rendez-vous.

 

  • À Madame TAUBIRA nous demandons de se pencher sans attendre sur la réforme de la loi de 1965 et du décret de 1967 suite au rapport du président de l’ANAH (voir notre dernier bulletin) pour traiter les points suivants :

 

  • Instauration du compte bancaire obligatoire sans aucune dérogation ;

  • Mise en place de dispositions concernant les fonds travaux ;

  • Négociation d’un vrai décret sur les contrats de syndic ;

  • Mise en place de commissions paritaires disciplinaires régionales concernant les syndics (et pour cela, remise à l’ordre du jour de la loi « syndic » enterrée par le dernier ministre de la justice).

 

 

  • À Madame DUFLOT nous demandons d’aider rapidement les copropriétaires à financer leurs travaux de rénovation énergétique et en particulier, en favorisant  :

 

  • La mise en place du PTZ collectif ;

  • Le déplafonnement total du livret A pour les copropriétés ; 

  • La mobilisation des CEE (certificat d’économie d’énergie) pour les copropriétés ;

  • Mais aussi l’allongement du délai des travaux de la 2ème tranche de mise en conformité des ascenseurs (nous venons de lui écrire à ce sujet).

 

 

Comme on le voit, il y a du pain sur la planche pour les deux ministres et votre association préférée.

 

Bienvenue donc.

 

 

 

 

 

Actions et Actus
Action

Un témoignage très « associatif » sur l’ARC

 

Voici ce qu’on peut lire sur notre site d’échange « unarcom.fr » : un témoignage d’adhérent auquel nous n’avons pas ajouté une virgule.

 

Ce n’est pas tant les « fleurs » qui nous font plaisir que cette belle maturité « associative ».

 

Dans ce témoignage, au-delà de l’aspect « mille et un conseils pratiques » reconnu par son syndic à l’ARC, au-delà de l’idée qu’un conseil syndical bien informé est bien respecté, il y a cette vision associative toute simple, cet enthousiasme qui m’a fait du bien.

 

Chère adhérente nous espérons :

 

  • que vous avez pris votre coupon pour jouer au tirage du 25ème anniversaire

http://arc-copro.fr/site/infos/25ans/FlyerjeuQuebec.pdf

 

  • que vous gagnerez le voyage au Québec pour 2 personnes.

 

Voici ce témoignage relevé sur « unarcom.fr » :

 

« Bravo et merci pour cette journée organisée par l’ARC.
La première pour ma part. Je me sens moins seule et plus expérimentée.
Lors de cette journée, j’ai reçu plein de conseils que je vais mettre en pratique au plus vite. Alors que je pensais avoir une copropriété saine, avec ce que j’ai appris au cours de la journée, je vais amortir plusieurs fois mon adhésion et mon déplacement à l’ARC.
Je suis d’accord avec un commentaire précédent : « Le syndic n’agit pas de la même façon avec un conseil syndical adhérent à l’ARC ».
Je conseille l’adhésion à toutes mes connaissances. C’est en développant le nombre d’adhérents à l’association que nous pourrons agir encore plus efficacement vis-à-vis des pouvoirs publics et des syndics.
Mes cordiales salutations »

Actions et Actus
Action

Comment être un conseil syndical de copropriété efficace ?

Comment être un conseil syndical de copropriété efficace ?

Rappelons d’abord que le conseil syndical de copropriété est obligatoire (sauf si l’assemblée générale refuse explicitement d’y renoncer à la double majorité, ce qui est très rare).

Rappelons ensuite que le conseil syndical est un organe de contrôle du syndic, mais aussi d’assistance indispensable à une gestion économe et performante en copropriété.

Voyons maintenant comment faire pour que le conseil syndical soit le plus efficace possible.

 

I. Trois constats :

Le premier constat que nous faisons est que trop de conseils syndicaux reposent uniquement sur la bonne volonté d’une ou deux personnes qui peuvent avoir des difficultés à savoir comment « animer » et organiser

efficacement le travail du conseil (ce qui est normal, car ce n’est pas facile du tout).

Le deuxième constat est que la plupart des conseillers syndicaux voudraient bien être utiles, mais là encore ne savent pas toujours comment s’y prendre.

Le troisième constat (optimiste) est qu’il suffit parfois de très peu de choses pour résoudre ces difficultés et faire d’un simple conseil syndical un « BON » conseil, voire un très bon conseil. Voyons cela.

 

II. Neuf conseils pour un « bon » conseil

  1. D’abord il faut élire un président ou une présidente ; certains conseils ne veulent pas élire de président : ils ont tort, l’expérience montrant qu’un conseil syndical sans président fonctionne moins bien.

  1. Il faut ensuite distribuer les rôles et les tâches entre tous les membres et au moins avoir :

  • une personne qui contrôle les comptes ;

  • une personne qui contrôle les petits travaux ;

  • une personne qui suit les contrats.

 

  1. Ensuite il faut préciser les points qui posent problème et se fixer comme objectif de les traiter ; exemple :

  • améliorer le gardiennage ;

  • maîtriser les charges de chauffage ou d’eau ;

  • traiter les impayés ;

  • renégocier les contrats, etc.

 

  1. Il faut impérativement fixer ensemble un calendrier minimum des réunions.

 

  1. Il faut tenir les réunions du conseil syndical sans le syndic et lui demander d’être là uniquement quand le conseil syndical a besoin d’information de sa part ou souhaite discuter d’un sujet avec lui.

 

  1. Il faut tenir un registre des délibérations et des décisions du conseil syndical.

 

  1. Il faut bien préparer les réunions. Pour cela il est nécessaire :

  • de rappeler aux membres la date ;

  • de leur rappeler l’ordre du jour ;

  • de rappeler à certains qu’ils doivent rendre compte de telle ou telle mission qui leur a été confiée ou qui concerne les « délégations ».

 

  1. Il faut éventuellement prévoir - pour les grosses copropriétés - un règlement de fonctionnement du conseil syndical.

 

  1. Enfin, il faut constituer un fonds d’archives pour le conseil syndical qui soit disponible facilement.

 

Si vous suivez ces quelques recommandations, vous verrez : tout ira beaucoup plus facilement et plus efficacement et les résultats seront à la hauteur (maîtrise des charges ; meilleure gestion de la copropriété...).

Pour aller plus loin et si vous êtes adhérents collectifs, rappelez-vous que vous disposez de nombreux guides gratuits sur la « zone adhérent » concernant l’organisation du travail du conseil syndical, dont « 100 conseils

pour un bon conseil ».

Si vous n’êtes pas encore adhérent collectif, vous pouvez consulter la liste des services attachés à l'adhésion ci-dessous en fichier joint
 

et adhérer : l’adhésion http://arc-copro.fr/site/qui/a_paris.htm.

Dossier conseils
Conseil

Travaux de mise en conformité des ascenseurs. Attention : abus sur les variateurs de fréquence. Les bons conseils de l’ARC et de l’UNARC

Travaux de mise en conformité des ascenseurs. Attention : abus sur les variateurs de fréquence. Les bons conseils de l’ARC et de l’UNARC

I. Un nouveau ministre

Espérons que la nouvelle ministre du Logement sera plus attentive que le précédent aux problèmes des copropriétaires, moins attentive aux demandes des quatre ascensoristes (tous de grands groupes étrangers) et plus sensibles à l’intérêt économique que représentent les PME d’ascenseurs (PME françaises d’une part et pratiquant des prix pouvant être 30 à 40 % moins élevés, à qualité égale, que les grands ascensoristes).

Espérons que notre ministre entendra notre demande, maintes fois adressée au nom de tous les copropriétaires : rallonger de deux ans les délais de la deuxième tranche de travaux, ce qui permettra de mieux faire jouer la concurrence, donc les prix.

Le cas cité ci-dessous nous montre pourquoi.

En attendant, les copropriétaires se demandent comment échapper aux devis hors de prix de leur ascensoriste quand celui-ci s’appelle OTIS ou KONÉ.

 

II. Le variateur de fréquence : est-ce nécessaire ? Combien ça coûte ?

Voici l’un des nombreux mails reçus d’adhérents à ce sujet.

« Sujet du mail : TRAVAUX ASCENSEURS

Bonjour,

Dans le cadre de la 2ème tranche de mise en conformité des ascenseurs, nous allons peut-être envisager d’installer un variateur de fréquence (avec changement de l'armoire électrique) et changer le moteur. Les 2 ascenseurs datent de 1963.

Le devis OTIS est basé sur un taux horaire de 99,44 Euros HT et sur un nombre d'heures de 212 heures par ascenseur, soit 15 jours et 2 personnes.

Ces 2 éléments me paraissent très exagérés.

Avez-vous des arguments me permettant de contester le taux horaire et le nombre d'heures nécessaires pour ces travaux ?

Je vous remercie pour votre réponse ».

 

III. La réponse

La réponse de notre spécialiste tenait en quatre points :

  1. Non, le variateur de vitesse n’est pas obligatoire ni - dans bien des cas nécessaires [Note de l’ARC : n’hésitez pas à vous reporter au fascicule édité par le Minière du Logement et auquel l’ARC a participé.

Voir : http://arc-copro.fr/site/abus/0210/variateur.pdf

  1. Les prix des grands ascensoristes sont très élevés car le prix horaire (de l’ordre de 100 € H.T) tient aux frais généraux considérables de ces sociétés. Les PME peuvent pratiquer des prix beaucoup plus raisonnables.

  1. En ce qui concerne la durée, elle est surévaluée de l’ordre de 10 à 15 %.

  1. Demandez un devis à l’une des PME référencées par l’ARC. Ce devis sera de l’ordre de 30 à 40 % moins cher. Ensuite, deux solutions :

  • OTIS s’aligne (cas le plus fréquent) ;

  • Vous attendez la fin du contrat OTIS et changez de prestataire, sachant que - forcément - les délais concernant les travaux vont être allongés de deux ans comme nous l’évoquions au début de cet article, ce qui vous laissera un peu plus de temps pour changer d’ascensoriste.

 

Elle est pas belle la vie !!!!

Dossier conseils
Conseil

Déontologie et éthique des syndics professionnels au QUÉBEC. Un modèle pour nos syndics !

Déontologie et éthique des syndics professionnels au QUÉBEC. Un modèle pour nos syndics !

 

Voici le texte renversant paru dans une publication spécialisée sur la Copropriété du Québec.

 

Nous reviendrons sur celui-ci et sur les auteurs de cet article qui nous feront le grand plaisir de participer au Colloque Franco-québécois que nous organisons le 17 octobre 2012 sous le parrainage de la Ville de Paris et sur le thème : « La Copropriété dans 25 ans » ;

 

Comme on va le constater : nos cousins du Québec souhaitent inscrire dans le code de déontologie TOUT ce que nous voudrions nous-mêmes y mettre ou - mieux encore - mettre dans la loi !!!

 

« Il faudrait que les gestionnaires professionnels de copropriété soient soumis à un code de déontologie. Contrôlé et sanctionné dans son application, un tel code doit cependant être adapté à la réalité des professionnels auxquels il s'applique. Des projets sont en cours et ils pourraient peut-être, à l'avenir, donner le jour à un code de déontologie spécifique aux gestionnaires de copropriétés ».

 

Et voici sept séries de règles que les Québécois souhaitent inscrire dans leur Code de déontologie. Renversant, vous dit-on...

 

  1. « Les gestionnaires de copropriétés doivent ouvrir des comptes bancaires distincts, au nom de chaque syndicat dont ils sont les gestionnaires.

 

  1. « Le gestionnaire de copropriétés doit également éviter de se placer en situation de conflit d'intérêts. Il a un devoir d'indépendance, notamment à l'égard de son client et des entrepreneurs et sous-traitants avec lesquels il traite pour le compte du ou des syndicats dont il est le gestionnaire.

 

  1. « Il doit préserver la confidentialité des informations qui lui sont communiquées et respecter la protection des renseignements personnels prévue par la loi.

 

  1. « Le gestionnaire de copropriétés a également un devoir de compétence et, à ce titre, il doit refuser tout mandat pour lequel il sait ne pas disposer des compétences requises.

 

  1. « De plus, celui-ci a un devoir d'intégrité, de loyauté, de prudence et de diligence.

 

  1. « Il a aussi le devoir de disponibilité à l'égard de son client et doit lui donner libre accès à son dossier de gestion.

 

  1. « Enfin, il doit être particulièrement transparent quant à sa rémunération et à la nature des services qu'il fournit en contrepartie de celle-ci ».

 

Ceci dit, le jour où un tel code est publié en France on risque de manquer de syndics...

 

Dossier conseils
Conseil

Capital.fr, les contrats de syndic « forfaitaires » et l’ARC

Capital.fr, les contrats de syndic « forfaitaires » et l’ARC

Le site capital.fr a rédigé un petit article sur les contrats « forfaitaires » des syndics. C’est une bonne idée. Malheureusement - faute de place - cet article qui cite néanmoins l’ARC est insuffisant pour faire le tour de ce nouveau type de contrat.

 

Nous renvoyons - en fin d’article - à un prochain dossier très complet (à paraître la semaine prochaine) sur ce même sujet et qui nous permettra de faire vraiment le point sur ces nouveaux contrats. En attendant, voici l’article de capital.fr

 

«Copropriété : que valent les contrats de syndic tout compris ?

« Frais de photocopies, gestion des archives, services administratifs… ces dernières années les syndics de copropriété ont pris la fâcheuse habitude de multiplier les prestations hors forfait. Au grand dam des propriétaires qui ont ainsi vu leurs factures gonfler de 50% en moyenne.

Dans ce contexte, les nouveaux « contrats tout compris », devraient se multiplier. Encore méconnus, ces forfaits garantissent un tarif unique en principe, sans surcoût, et donc sans surprise, quelles que soient les prestations engagées durant l’année par la copropriété…

Lancé il y a 18 mois, le contrat Intégral de Tagerim Administration inclut, par exemple, l’ensemble des frais habituellement facturées en plus aux copropriétés (photocopies, tenue des AG en dehors des heures ouvrables…), à l’exception des suivis de gros travaux, dont les honoraires sont votés en assemblée générale. Comptez en moyenne entre 100 et 150 euros par appartement et par an, selon le nombre de lots. Soit une économie d’au moins 25% sur les factures habituellement constatées…

Intéressante sur le papier, l’offre nécessite toutefois d’être étudiée à la loupe : en région parisienne, les tarifs établis sur devis peuvent en effet atteindre 180 euros par an et par appartement. Ce qui en diminue l’intérêt, notamment pour les petites copropriétés récentes.

Commercialisé entre 180 et 240 euros par an et par lot, le forfait tout en un de Century 21 n’est pas non plus adapté à tous les immeubles. « Dès lors que vous engagez de nombreux travaux d’entretien et de rénovation, cette offre qui inclut les honoraires de suivi des chantiers est intéressante », explique Sylvain Juteau, responsable du produit au sein de l’enseigne. Dans le cas contraire, le contrat standard de l’enseigne facturé entre 100 et 120 euros pour la seule gestion courante pourra suffire.

Gare enfin aux faux-illimités. Certains contrats, présentés comme parfaitement transparents, continuent à exclure nombre de tâches du prix de base… C’est le cas notamment de l’offre Foncia Horizon Plus : « ce forfait n’inclut pas la tenue de l’assemblée générale en dehors des heures ouvrables, et certaines prestations facturées en dehors du forfait sont par ailleurs hors de prix : les relances pour impayés sont, par exemple, facturés jusqu’à 100 euros », note Bruno Dhont, directeur général de l’Association des responsables de copropriété (ARC). A vos calculettes… »

Guillaume Chazouillères

 

Dossier conseils
Conseil

Abus n° 3168 : NEXITY-LAMY à Bourges : du jamais vu

3168

NEXITY-LAMY à Bourges : du jamais vu

 

Nous publions ci-dessous un « abus » rédigé par l’ARC-Auvergne et qui concerne NEXITY.

Cet abus est assez sidérant et - de fait - il vaut mieux le lire deux fois :

  1. une première fois pour découvrir une réalité assez biscornue ;

  2. une deuxième fois pour comprendre que nous avons affaire à un multi-abus.

Voici le texte.

 

I. Présentation

Une seule copropriété composée de 4 immeubles, comme indiqué dans le règlement de copropriété d’un des immeubles, avec 74 lots principaux au total.

L’accès aux 4 bâtiments s’effectue par une seule entrée, en fait un porche.

Le règlement de copropriété principal précise dans l’article 46 que « l’administration de l’ensemble immobilier est assurée par un syndicat principal et deux syndicats secondaires ».

Dans l’article 48 il est indiqué 4 syndicats secondaires ...allez donc comprendre !

Donc pour 74 lots d’une même copropriété il y a 5 contrats de syndic et 5 assemblées générales annuelles !

On se demande, à l’époque, pourquoi avoir divisé une copropriété de 74 lots en 4 entités différentes et pourquoi aujourd’hui ne pas les rassembler.

Ce qui est plus grave, c’est que les prix moyens des honoraires de syndic par lot de la même copropriété sont extravagants.

La preuve ci-dessous.

Tous les prix sont indiqués TTC

 

II. Honoraires pour 2009

En 2009, l’un des immeubles composés de 11 lots principaux se voit facturer 3770 € d’honoraires de gestion courante, soit 342,73 € par lot principal.

Et ce n’est pas tout !

  • 330 € de frais administratifs

  • 116,61 € de photocopies

  • 37,83 € de frais de tenue de compte

  • 87,77 de frais postaux

  • 95,68 € de frais d’honoraires particuliers vacation sécurité (grippe H1-N1)

Total 667,89 €

A cela s’ajoute en plus le prorata des honoraires du 5ème contrat (celui concernant des parties communes du syndicat principal), soit :

  • 122,48 € d’honoraires de gestion courante

  • 279,45 € de frais administratifs

  • 5,62 € de frais de tenue de compte

  • 28,44 € de frais de vacation sécurité (grippe H1-N1)

Total 435,99 €

Soit un total de 4873,88 € (3770+667,89+435,99) /11 = 443,08 € par lot principal !

OUI vous avez bien lu, 443,08 € !

 

III. Honoraires pour 2010

 

En 2010, le même immeuble composé de 11 lots principaux se voit facturer à nouveaux 3770 € d’honoraires de gestion courante, soit 342,73 € par lot principal.

A quoi il faut rajouter :

  • 360 € de frais administratifs

  • 112,76 Frais affranchissement

  • 84,31 € de photocopies

  • 143,52 € de frais de vacation sécurité (grippe H1-N1)

Total 700,59 €

A cela s’ajoute encore le prorata des honoraires du 5ème contrat, soit :

  • 122,49 € d’honoraires de gestion courante

  • 286,90 € de frais administratifs

  • 151,05 Frais Postaux

  • 121,45 € Photocopies

Total 681,89 €

Soit un total de 5152,48 € (3770+700,59+ 681,89) / 11 = 468,41 € par lot principal !

OUI vous avez bien lu, 468,41 € !

Synthèse : 443,08 € par lot en 2009 et 468,41 € en 2010 !

Alors « abus » ou pas « abus » ? Quel est votre avis quand l’enquête 2012 de l’ARC-UNARC rend compte d’une moyenne nationale des honoraires de syndic de 148 €, pour les seuls honoraires de gestion courante.

 

Pour les honoraires globaux du Syndic des autres immeubles en 2010, voici les tarifs :

(Frais administratifs et gestion courante)

11 lots 4159 € soit 378 € le lot principal

22 lots 4789 € soit 217 € le lot principal

29 lots 8076 € soit 278 € le lot principal

 

A cela s’ajoute :

Les honoraires de gestion du Syndicat principal soit 2851/74= 38 € par lot principal

Question posée par un copropriétaire, venant de Paris et copropriétaire depuis quelques mois à Bourges, au Syndic en place : « Pourquoi de telles différences et ces prix excessifs ? ».

Réponse du syndic : aucune.

 

III. Honoraires pour 2011

 

Contrat 2011 - Immeuble de 11 lots. Ça continue.

Honoraires de gestion courante : 3880 € soit 352,72 € par lot principal !

+ 15 % pour le compte séparé soit 405 € par lot !

En plus des frais réels d’affranchissement, un forfait annuel de correspondance par lot de 35,46 € ! est appliqué

Pour tout appel de fonds autres que budgétaire, un forfait par lot de 9,01 € !

Plus une clause illégale pour travaux hors budget avec un minimum d’honoraires de 200 €

Etc. ….

C’est ahurissant !

A cela s’ajoute toujours et encore le Contrat commun pour le syndicat principal pour 2011

Particularité extravagante !

Il est indiqué dans chacun des contrats qu’une assemblée générale supplémentaire sera facturée au prix de 370,03 € minimum par copropriétaire au titre des frais administratifs.

 

Une question se pose : sommes-nous en présence du record de France des abus ou face à une escroquerie ?

Il est urgent, non seulement de changer de Syndic, mais aussi de lui demander des comptes.

 

Dernière nouvelle : le directeur de Nexity Bourges vient de changer …… Curieux !

 

Abus