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ABUS N° 3167 - Une banque (la Banque DELUBAC) condamnée pour avoir « fusionné » des sous-comptes bancaires et empêcher un SDC de faire jouer la garantie

Des adhérents viennent d’obtenir la condamnation d’une banque spécialisée (la Banque DELUBAC) qui avait cru devoir fusionner les sous-comptes bancaires du syndicat des copropriétaires.

Voici l’histoire en quelques mots et des précisions sur cette condamnation.

I. Des adhérents acceptant le sous-compte bancaire avec relevé bancaire

Comme on le sait, quand les syndics veulent empêcher un syndicat d’ouvrir un VRAI compte bancaire séparé, ils leur proposent un FAUX compte bancaire séparé (le sous-compte avec relevé bancaire) et soutiennent que c’est la même chose.

On va voir qu’il n’en est rien.

II. La banque « fusionne »

Le syndic SFG (Société Foncière de gestion) étant en déconfiture, son banquier prit peur et pour s’éviter d’avoir à « éponger » les trous de trésorerie de son client décida de fusionner dans le compte unique du cabinet ouvert pour ses mandants, TOUS les sous-comptes ouverts au nom de syndicats de copropriétaires.

Ce qui devait arriver arriva : SFG fit rapidement faillite et le garant (les LLOYD’S, encore une fois, garant peu regardant) se réfugia derrière l’absence de relevé bancaire pour refuser sa garantie à la copropriété.

III. La contre-attaque

Nos adhérents (fous furieux) décidèrent alors d’attaquer la banque pour avoir réalisé cette « fusion » sans l’autorisation des copropriétaires concernés.

Cette contre-attaque était audacieuse, car non seulement une telle action n’avait jamais été tentée, mais la fusion était bien prévue dans la convention initiale passée entre le syndic et la banque (ce que NI le syndic NI la banque n’avaient dit aux copropriétaires).

IV. Contre-attaque victorieuse

Le jugement est tombé : le Tribunal de Grande Instance a estimé qu’en procédant comme elle l’a fait la banque - même si cette fusion avait été prévue - a entraîné pour le syndicat une « perte de chance » de récupérer ses fonds via le garant et a donc condamné la banque pour cela, à payer la moitié des sommes dues.

Il s’agit là d’une décision très singulière, très courageuse et qui - espérons-le - fera réfléchir les banques.

Ceci dit : nos adhérents ont quand même perdu la moitié des sommes en jeu, à savoir 43.000 euros sur 86.000 !

Moralité : méfiez-vous de ceux qui vous disent que « sous-compte bancaire avec relevé bancaire égal vrai compte bancaire séparé ». C’est faux (entre le banquier et le syndic, la fusion est programmée).

Certes, nos adhérents ont été bien défendus et ont été courageux, mais rien ne disait que le juge allait les suivre et surtout leur préjudice n’a été réparé qu’à moitié...

V. Extraits du jugement

(Tribunal de Grande Instance de Paris, 8^ème chambre, 3^è section. Jugement du 21 mars 2012)

La SFG, avait ouvert le 23 décembre 2002 un compte unique auprès de la banque Delubac regroupant les sous-comptes des syndicats qu'elle avait en gestion et les fonds résultant de la gérance locative pour des propriétaires.

Le syndicat avait voté l'affectation de ses propres fonds sur un sous-compte ouvert à son nom permettant l'édition de relevés bancaires individualisés.

En application de la convention d'ouverture de compte courant du 23 décembre 2002 selon laquelle les soldes respectifs des comptes ouverts au nom de la SFG pouvaient être virés de l'un à l'autre, à tout moment et sans avis, de façon à se confondre en un solde unique exigible, la banque Delubac, a fusionné, les 14, 15, 16 juin 2005 et 8 août 2005, l'ensemble des fonds mandants sur un compte bancaire unique n'a maintenu des sous-comptes que pour quelques syndicats, dont ne fait pas partie le syndicat demandeur.

(...)

La circonstance que le syndicat n'avait pas demandé l'ouverture d'un compte séparé, alors même que les résolutions votées en assemblée générale relatives aux modalités de fonctionnement du compte bancaire du syndicat exigeaient le maintien d'un sous-compte et l'émission de relevés bancaires individualisés, ne saurait valoir consentement à la convention de fusion qui était donc inopposable par la banque Delubac.

(...)

En procédant ainsi à la fusion des comptes, sans l'accord du syndicat, alors qu'elle ne pouvait ignorer que le syndic agissait en qualité de mandataire des différents syndicats au nom desquels des sous-comptes avaient été ouverts dans ses livres, permettant ainsi la compensation entre les soldes débiteurs et les soldes créditeurs des comptes fusionnés, la banque Delubac a commis une faute qui a causé un préjudice au syndicat en lui faisant courir le risque de ne pas obtenir la restitution des sommes déposées sur le sous-compte à son nom.

La fusion des comptes s'est poursuivie jusqu'à la fin du mandat de la SFG, interdisant l'individualisation des comptes de chacun des syndicats.

L'existence d'un sous-compte permettait au syndicat d'assurer l'individualisation de son compte à l'égard tant des autres syndicats que du syndic et des propriétaires ayant donné leur bien en gestion locative. La fusion des comptes a mis fin à cette autonomie du sous-compte du syndicat et a privé ce dernier d'une chance d'obtenir la restitution des fonds non représentés à la fin du mandat de la SFG, qu'il convient, au vu des relevés bancaires, du bilan de la copropriété au 31 décembre 2007 et du grand livre pour les années 2006 et 2007 produits aux débats, d'évaluer à la somme de 86.232,02 euros.

Il y a donc lieu de condamner la banque Delubac à indemniser le syndical de cette perte de chance par l’allocation d’une somme de 43.000 euros ».

C’est bien, mais on le voit : rien ne vaut le VRAI compte bancaire séparé.

Abus

ABUS N° 3164 - Société Randall - L’ARC avait raison

I - Urbania et Randall sont bien dans l’illégalité

Dans notre abus 2100 nous dénoncions un nouveau système inventé par la société RANDALL et utilisé par un certain nombre de syndics peu amateurs du code civil.

Dans notre abus 3056 nous mettions en cause un cabinet du groupe Urbania qui venait de faire voter une résolution illégale concernant la délégation à la société Randall de tous les recouvrements de charges impayées.

Suite à notre dernier abus, le député du Val de Marne, Patrick Beaudouin avait donc interrogé le ministère du logement sur ces pratiques, question publiée le 6 mars 2012. Dans sa question il parle de la société R. C’est BIEN la société Randall, comme le confirme les citations du contrat que nous avons en notre possession.

Le ministère a répondu et la réponse a été publiée - tenez-vous bien - le 8 mai 2012.

Cette réponse est sans appel et donne entièrement raison à l’ARC.

Nous donnons le texte de la question (très long) et celui de la réponse

Nous vous conseillons de lire d’abord la réponse (nous soulignons les passages importants) puis passer à la question.

Nous attendons un courrier d’excuse du groupe Urbania qui n’avait jamais voulu reconnaître son erreur.

II - Question et réponse ministérielle sur le contrat de la société Randall

13^ème législature
Question N° : 129563	de M. Patrick Beaudouin - Val-de-Marne )	Question écrite

Ministère interrogé > Logement				Ministère attributaire > Logement

Question publiée au JO le : 06/03/2012 page : 1997
Réponse publiée au JO le : 08/05/2012 page : 3584

Texte de la question

M. Patrick Beaudouin attire l'attention de M. le ministre auprès du ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, chargé du logement, sur le recouvrement des charges d'immeubles par les syndics. Il s'avère que des cabinets spécialisés, comme la société R, [Note de l’Arc : R comme Randall] proposent désormais à des syndics d'immeubles une méthodologie de gestion du traitement des impayés susceptible « de simplifier la tâche du syndic » et « d'accélérer l'encaissement de charges impayées ». Pour ce faire, la société R demande aux syndics le vote d'une résolution lors des assemblées générales lui permettant d'être en mesure de se substituer aux syndics. Les éléments consultables sur le site internet de la société R mentionne à l'attention des syndics : « saisissez les coordonnées de la copropriété, puis les nom et adresse du copropriétaire défaillant, les numéros de lots concernés, la date de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, la date de la mise en demeure, le montant mis en recouvrement » puis la société R souligne : « Le premier jour ouvrable suivant l'enregistrement du dossier, l'huissier de justice correspondant la société R recevra un ordre de mission l'invitant à délivrer commandement. Ce commandement devra être signifié dans les 48 heures de sa réception. Dès sa régularisation, la société R prendra toutes dispositions pour inscrire une hypothèque légale sur le bien, garantissant les droits de la copropriété. À défaut de paiement dans les 15 jours du commandement le copropriétaire défaillant est convoqué devant la juridiction compétente pour la première date utile. Ainsi, sauf contraintes liées aux calendriers des juridictions, le litige né de l'impayé est évoqué devant le tribunal dans les 45 jours de la saisie du dossier sur le site de la société R. Dès que le jugement est devenu définitif (certificat de non-recours délivré) la société R assure le paiement à la copropriété quelle que soit l'issue de la procédure d'exécution qui sera engagée. Ainsi la société R en garantissant l'encaissement dans un délai contractuel fait disparaître les problèmes de trésorerie liés aux défaillances des copropriétaires ». Il est également à noter le détail de la proposition de résolution rédigée par la société R et qui est soumise aux assemblées générales par les syndics : « Point 8 - Dès que le titre exécutoire est devenu définitif, la société R s'engage à acquérir la créance du syndicat des copropriétaires ». Le point 9 indique : « afin de permettre à la société R de régler au syndicat le montant de la créance en principal et d'en être couverte, la créance lui est cédée par un contrat de cession signé par le syndic au nom du syndicat, et notifié, à la diligence de la société R, au copropriétaire défaillant. La décision de l'assemblée générale des copropriétaires approuvant la présente proposition vaut contrat de cession ». Si le paiement des charges de copropriété est une obligation impérieuse, et que les mauvais payeurs chroniques qui fragilisent certaines résidences doivent être sanctionnés, il est légitime de s'interroger sur ce type de contrat dans lequel aucune indication n'est mentionnée quant au coût réel, pour le copropriétaire défaillant, de l'intervention de la société R, pas plus que n'est précisé le montant minimal de charges impayées qui entraînent la saisine de société R (200 euros, 500 euros, 1 000 euros ?). Il lui demande, en conséquence, dans quelle mesure ces cabinets spécialisées, comme la société R, qui se substituent aux syndics sont véritablement fondés à le faire alors même que les missions des syndics définies par la loi précisent que ceux-ci doivent administrer les immeubles et pourvoir à leur conservation, leur garde et leur entretien. De la même façon, il aimerait connaître son avis sur la possibilité de cession de créances et de prises d'hypothèques par un cabinet de recouvrement en lieu et place des syndicats de copropriétaires via une résolution générale antérieurement votée en assemblée générale (contrat société R) et non par le biais d'une résolution et d'un vote spécifiques relatifs aux lots des copropriétaires défaillants (ordre du jour du syndic et résolutions des copropriétaires). Enfin, et même si cette hypothèse demeure relative, il aimerait avoir son sentiment sur la possible création d'un marché de titrisation de petites créances hypothéquaires prises par ce type de société en raison de charges impayées alors même que nombre de nos concitoyens sont confrontés à des difficultés de paiement de leurs charges en raison notamment de l'envolée des coûts de chauffage et d'électricité, de l'inflation de travaux dans les copropriétés dont la mise à l'ordre du jour des assemblées peut être aussi incitée par des syndics sans oublier les abus tarifaires de certains syndics que les pouvoirs publiques refusent toujours d'encadrer strictement.

Texte de la réponse

Le syndic désigné par l'assemblée générale des copropriétaires est titulaire d'un contrat de mandat, aux termes duquel il représente le syndicat des copropriétaires et exerce les missions prévues par les textes au nom et pour le compte de ce syndicat. Le mandat confié au syndic repose donc sur un rapport de confiance, ce qui lui confère une forte dimension personnelle. C'est pourquoi l'article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis pose le principe selon lequel « seul responsable de sa mission, le syndic ne peut se faire substituer ». Ce même article rappelle que seule l'assemblée générale peut, dans les conditions prévues à l'article 25 a), déléguer certains de ses pouvoirs. Si l'interdiction pour le syndic de se faire substituer est tempérée par l'article 30 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965 précitée, qui précise que le syndic peut se faire représenter par ses préposés, cette possibilité ne concerne toutefois que les actes de gestion purement matériels, n'impliquant aucune délégation de pouvoir. En dehors d'un tel cas, le syndic ne peut donc « sous-traiter » tout ou partie de sa mission. En matière de recouvrement de sommes restées impayées par les copropriétaires, l'article 18 de la loi de 1965 précitée prévoit que la mission du syndic comprend l'administration de l'immeuble, sa conservation, sa garde et son entretien. A ce titre, le syndic doit notamment procéder aux appels de fonds afférents au paiement des charges, ainsi qu'au recouvrement des sommes restées impayées par les copropriétaires, étant rappelé qu'en application de l'article 55 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi de 1965 précitée, le syndic peut engager les actions en justice nécessaires au recouvrement sans autorisation préalable de l'assemblée générale. Le recouvrement des charges impayées fait donc partie des pouvoirs propres reconnus au syndic pour l'exercice de sa mission. Dans ces conditions, comme la mise en oeuvre des actions et procédures nécessaires au recouvrement des sommes restées impayées par les copropriétaires ne constitue pas une prérogative de l'assemblée générale, susceptible de délégation, mais un pouvoir propre du syndic, l'assemblée générale ne peut légalement déléguer une telle prérogative. De plus, en application de l'interdiction de se faire substituer, le syndic ne peut déléguer ce pouvoir à un tiers et il doit mettre en oeuvre personnellement les procédures et actions nécessaires au recouvrement.

Abus

ABUS N° 3165 - RIF : comment nous avons fait économiser 4 570,67 euros à nos adhérents

I. Menteur comme un arracheur de dents

Faudra-t-il inventer le proverbe : « menteur comme un vendeur d’extincteurs » ?

Des adhérents d’un immeuble livré fin 2006 dans les Hauts de Seine viennent de recevoir (via leur syndic qui n’aurait JAMAIS dû leur transmettre ce devis s’il avait le moindre respect de ses clients) le courrier suivant :

« Selon l’arrêté du 31 janvier 1986, relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation, l’Article 101 « le propriétaire ou le cas échéant, la personne responsable désignée par ses soins, est tenu de faire effectuer, au moins une fois par an, les vérifications des installations concourant à la sécurité et doit pouvoir le justifier par la tenue d’un registre de sécurité ».

En application de la Norme NF S61-759 Compil d’août 2008, applicable depuis septembre 2011, nous vous proposons une vérification quinquennale comprenant 1 un contrôle hydraulique en régime d’écoulement des colonnes sèches qui doit être effectué au moins une fois tous les cinq ans (ci-joint extrait de la réglementation en vigueur). Page 17 point 4.9.3. ».

Et suivait un devis à 4 570,67 euros pour 4 colonnes !!!

II. La question de nos adhérents

Nos adhérents sont des gens subtils et ont évidemment senti le coup fourré :

« Bonjour l’ARC,

Nous venons de recevoir - voir en attachement - un devis de la société RIF qui a l'entretien annuel de nos systèmes de sécurité incendie et qui nous suggère très fortement de procéder tous les 5 ans (c'est notre cas : immeuble livré fin 2006) à un test réglementaire hydraulique (détail de la référence à la législation citée par RIF non joint comme très souvent !) de nos 4 colonnes sèches.

Nous avons l'impression que RIF pousse un peu à la dépense...

Mes 2 questions :

1- Devons-nous vraiment faire ce test cette année ? Que dit la loi exactement ?

2- Le coût est-il normal à votre avis ?

Merci pour vos commentaires

Bien cordialement

J........ ».

III. La réponse : « Évidemment l’essai hydraulique à 4 500 euros n’est –dans le cas présent - PAS obligatoire, et le prix est exorbitant »

La tentative de RIF est doublement inacceptable :

aucune NORME ne s’applique dans le cas de cet immeuble ; AU-CUNE !

pire : cet immeuble a cinq ans. Imagine-t-on que des colonnes qui viennent d’être révisées à l’extérieur (ce qui est le cas) puissent être « fuyardes au bout de cinq ans ? ».

Le comportement de RIF inadmissible.

IV. Pour finir : huit fois la cotisation annuelle à l’ARC

Avec cette simple question, nos adhérents ont gagné huit fois la cotisation annuelle du conseil syndical.

Et dire que certains adhérents (heureusement rares) résilient leur adhésion pour, disent-ils, « gagner 200 euros ». Pôvres !

Abus

Travaux d’ascenseur : première intervention de l’ARC et de l’UNARC auprès de Madame Cécile DUFLOT

Comme nous l’avons expliqué à Madame Cécile DUFLOT (Ministre du Logement), il est urgent de prolonger de deux ans le délais de la deuxième tranche de travaux des ascenseurs : voici le courrier explicatif que l’ARC et l’UNARC lui ont adressé à ce sujet.

« Ministère de l’Écologie

du Développement Durable

et du Logement

Madame Cécile Duflot

Secrétaire d’Etat

72 rue de Varenne

75700 PARIS

Paris, le 23 Mai 2012

Madame la Ministre,

La première demande que nous nous permettons de formuler auprès de vous - avant toute rencontre - concerne le prolongement du délai de réalisation de la deuxième tranche des travaux de mise en sécurité des ascenseurs, actuellement fixé au 2 juillet 2013 par la loi du 3 juillet 2003, dite loi de Robien.

Nous nous permettons également de vous rappeler ceci :

1. Nous avons obtenu en 2009 que l’ensemble des députés et sénateurs acceptent de modifier la loi de 2003 pour permettre d’allonger les délais initiaux fixés pour la mise en sécurité des ascenseurs (loi du 25 mars 2009). Il suffit donc aujourd’hui d’un simple DECRET de votre part pour assurer cet indispensable prolongement.

2. Les vrais travaux de mise en sécurité (concernant les serrures sécurisées) ont été faits dans le cadre de la première tranche et nos ascenseurs ne présentent plus de dangers, comme certains essayent de le faire croire pour justifier le statu quo. Il n’y a donc AUCUN risque à allonger les délais.

3. Par contre il y a un vrai risque financier et social, car faute de concurrence véritable et suite à un engorgement des commandes, les devis soumis aux copropriétés sont souvent hors de prix.

4. Cette situation entraîne deux effets :

- Soit les copropriétés sont obligées d’accepter des travaux très coûteux et parfois inutiles (ceci au détriment d’autres travaux comme les travaux d’amélioration énergétique), fragilisant les copropriétaires, modestes ou non.
- Soit les copropriétés refusent les travaux et vont devoir - dans un an - si aucun report n’est accordé - accepter dans la précipitation des travaux coûteux pour échapper à la « mise à l’arrêt » autoritaire de leurs appareils (mise à l’arrêt destinée à les obliger à faire les travaux)

Pire : la situation d’engorgement qui s’annonce va générer une sous-traitance sauvage et de qualité médiocre qui sera la source d’une vraie insécurité.

Il n’est donc pas possible que, pour satisfaire la seule demande des grands ascensoristes, vous puissiez ne pas entendre la demande des organisations de copropriétaires actives sur ce sujet et qui, depuis 10 ans, agissent inlassablement aux côtés de l’USH (Union Sociale de l’Habitat) pour limiter les conséquences financières, sociales et sanitaires de la loi dite De Robien.

Espérant être entendus sur ce sujet si simple à résoudre et si lourd de conséquences, nous vous prions de recevoir, Madame la Ministre, l’assurance de notre haute considération.

Ketty EVEN Fernand Champavier

Présidente de l’UNARC Le Président de l’ARC ».

Actions et Actus

Action

Grande consultation lancée par l’ARC : Que faut-il changer dans la loi sur la Copropriété ?

DOSSIER DU MOIS DE JUIN 2012

A l’occasion du Colloque Franco-québécois que nous organisons le 17 octobre 2012 sous le parrainage de la Ville de Paris - « La Copropriété dans 25 ans » nous lançons - en partenariat avec le site universimmo.com - une grande consultation ouverte à tous (organisations, associations, particuliers) sur le thème :

« Que faut-il changer dans la loi sur la Copropriété ? ».

Vous pouvez déposer vos contributions directement sur le forum correspondant du site UNIVERSIMMO (neuf forums en plus de celui-ci sont ouverts)

http://www.universimmo.com/forum_universimmo/

Pour lancer la Consultation, nous présentons le forum numéro 1 et faisons ensuite le tour des grandes questions qu’on peut se poser et des grandes « tendances ».

A vos claviers...

FORUM N°1

Les évolutions indispensables du droit de la copropriété pour faire face aux évolutions en cours et à venir de la copropriété

Alors que nous nous rapprochons des 50 ans de la loi de 1965, il est temps de réfléchir à l’adaptation - pour ne pas dire la réforme - du cadre législatif de la copropriété, si non pour les 50, du moins pour les 25 prochaines années.

Quels doivent être la place et le rôle, les pouvoirs du syndic ? Doit-il continuer à être un mandataire ou devenir un simple administrateur ? Comment faire évoluer les dispositifs de « régulation » de la profession ?

Comment doivent évoluer le rôle du conseil syndical et ses pouvoirs ? Faut-il transformer le conseil syndical en conseil d’administration comme certains le demandent ?

Comment faire évoluer le rôle de l’assemblée générale ? Ne peut-on imaginer des « réunions numériques », des consultations par Internet ?

Plus généralement ne doit-on pas adapter les règles de fonctionnement et de contrôle à la taille des copropriétés ? Peut-on continuer à gérer de la même façon les copropriétés de 3 lots et celles de 300 lots, voire de 3.000 lots ?

En ce qui concerne les droits individuels et collectifs, quel équilibre rechercher et comment le garantir ?

Faut-il faciliter l’accès à la justice par des voies de saisine simplifiées, quitte à assurer un filtrage des actions abusives ?

Faut-il plus impliquer les communes dans la surveillance de la gouvernance des copropriétés et la prévention de leurs défaillances ?

Au-delà de ces problèmes très concrets se posent des problèmes plus juridiques : définition et limites des parties privatives et communes ; rôle du règlement de copropriété ; faut-il conserver la dualité entre propriété indivise des parties communes par les copropriétaires et un syndicat des copropriétaires, simple gestionnaire d’un patrimoine qui ne lui appartient pas ?... etc.

Si l’on élargit le périmètre de la copropriété au sens strict (la parcelle) se pose des problèmes concernant la mitoyenneté, les servitudes de surplomb concernant les isolants thermiques, la gestion d’ilot, les problèmes des « volumes », etc.

Ce forum doit viser trois objectifs :

favoriser la mise en évidence des problèmes pratiques qui se posent actuellement et qui sont non ou mal résolus par les dispositions actuelles ;

proposer des solutions adaptées ;
préparer ainsi le chantier d’une grande « réforme » de la loi de 1965 au terme de ses 50 ans de bons et loyaux services.

Pour « lancer » ce forum, nous avons - à l’ARC et à l’UNARC - recensé quelques-unes des grandes questions qui agitent aujourd’hui le monde de la copropriété.

Sans doute en avons-nous oubliées.

Ce forum devrait permettre de compléter ces questions et de pouvoir - sereinement - échanger et profiter des expériences étrangères.

Voici en 8 rubriques, la liste des questions que nous avons recensées.

Fernand CHAMPAVIER - Président de l’ARC.

I. Organisation générale et adaptation de la loi aux différents types de copropriétés

Peut-on choisir une autre forme d’organisation pour les immeubles bâtis que celle de la « copropriété » telle que fixée par la loi de 1965 ?

Qu’en est-il, en particulier, de l’organisation en « volumes » qui semble illégale pour les uns, indispensable pour les autres ? Comment clarifier la situation ?

En ce qui concerne les Associations Syndicales de Copropriétaires, faut-il faire évoluer la législation à ce sujet ? Prévoir des clauses obligatoires pour les ASL au-delà de ce qui existe aujourd’hui ? L’ASL pourrait-elle devenir une forme de gestion souple ET sécurisée de certaines copropriétés ?

Peut-on gérer des copropriétés de 3 lots, de 300 lots ou de 3 000 lots de la même façon et avec les mêmes règles et obligations ?

Comment introduire la souplesse nécessaire à cette indispensable adaptation ? Faut-il prévoir dans la loi que les assemblées générales pourront choisir leur type de fonctionnement selon la taille ?

Voici donc quelques-unes des questions cruciales sur lesquelles des contributions sont attendues.

II. Les assemblées générales, les votes, les droits des absents, etc.

Sur ces questions, beaucoup pensent qu’il faut des évolutions (et nous en sommes...) exemples :

convocation aux assemblées générales via Internet ;
possibilité de faire des « consultations » par Internet et, plus tard, des assemblées ;
modification des règles concernant les délais de convocation ;
suppression du droit de contestation de résolution d’une assemblée générale en cas d’absence non représentée ;
possibilité de faire annuler des résolutions illégales ou des assemblées générales au Tribunal d’Instance ou en référé.
etc.

III. Parties privatives, parties communes et droits correspondants

Un problème important est, en effet, celui de la définition des parties privatives et communes ET des droits correspondants.

Nous inspirant de l’Allemagne et de ses « parties privatives à usage commun », nous avons fait introduire dans la loi Grenelle 2 l’idée de travaux sur parties privatives d’intérêt collectif.

Peut-on aller plus loin ?

Comment ?

C’est, là encore, un vrai et profond débat.

Certains vont déjà plus loin et pensent aujourd’hui qu’il faut aller vers une possibilité de démembrement de la copropriété, les parties communes pouvant être non pas la propriété indivise des copropriétaires, mais la propriété d’un tiers (société, y compris société coopérative).

IV. Les syndics et la régulation de la profession

Tout le monde - y compris, bien sûr, les syndics eux-mêmes - constate la perte de confiance dont « souffre » la profession ; tout le monde est bien d’accord pour dire qu’il faut agir vite. Mais deux tendances s’affrontent :

les tenants d’une régulation pour la mise en place d’un « Ordre » (ou équivalent) qui va assurer la formation, le contrôle, la rédaction d’un code de déontologie concernant LES professions immobilières ;

les tenants d’une solution plus paritaire ET judicaire concernant d’abord les syndics, tenants qui cherchent aussi à combler le déficit de formation et de « déontologie » de trop nombreux professionnels.

Ce qui est intéressant est ceci :

En Belgique il existe déjà un Ordre des syndics qui ne semble pas vraiment résoudre les problèmes (il serait intéressant que nos amis Belges nous éclairent à ce sujet).

Au Québec par contre, certains aspirent à la mise en place d’un Ordre des syndics, mais visiblement le niveau des obligations déontologiques qui est fixé est très ambitieux (ce qui est une bonne chose), trop peut-être pour les partisans d’un Ordre français.

Voici ce qu’on lit dans la revue des gestionnaires du Québec à ce propos :

« Il faudrait que les gestionnaires professionnels de copropriété soient soumis à un code de déontologie. Contrôlé et sanctionné dans son application, un tel code doit cependant être adapté à la réalité des professionnels auxquels il s'applique. Des projets sont en cours et ils pourraient peut-être, à l'avenir, donner le jour à un code de déontologie spécifique aux gestionnaires de copropriétés.

Voici certaines règles de bonnes pratiques et d'éthique du métier.

Les gestionnaires de copropriétés doivent ouvrir des comptes bancaires distincts, au nom de chaque syndicat dont ils sont les gestionnaires.
Le gestionnaire de copropriétés doit également éviter de se placer en situation de conflit d'intérêts. Il a un devoir d'indépendance, notamment à l'égard de son client et des entrepreneurs et sous-traitants avec lesquels il traite pour le compte du ou des syndicats dont il est le gestionnaire.
Il doit préserver la confidentialité des informations qui lui sont communiquées et respecter la protection des renseignements personnels prévue par la loi.
Le gestionnaire de copropriétés a également un devoir de compétence et, à ce titre, il devrait refuser tout mandat pour lequel il sait ne pas disposer des compétences requises.
De plus, celui-ci a un devoir d'intégrité, de loyauté, de prudence et de diligence.
II a aussi le devoir de disponibilité à l'égard de son client et doit lui donner libre accès à son dossier de gestion.
Enfin, il doit être particulièrement transparent quant à sa rémunération et à la nature des services qu'il fournit en contrepartie de celle-ci ».

Comme on le voit, ce code est très exigeant.

V. Le conseil syndical : quelles évolutions ?

Une tendance assez partagée consiste à vouloir attribuer davantage de pouvoirs aux conseils syndicaux. Mais, là encore il y a deux écoles :

celle qui propose de prévoir la possibilité pour les assemblées générales de confier plus de pouvoirs aux conseils syndicaux que ce qui est possible aujourd’hui (mandat élargi) ;

celle qui propose de transformer le conseil syndical en véritable conseil d’administration de société, en lui donnant les pleins pouvoirs de gestion (avec les « abus » que cela pourrait entraîner).

Il sera intéressant, sur ce point, d’avoir les retours d’expérience du Québec qui fonctionne sur ce schéma, étant néanmoins précisé que les copropriétés du Québec sont souvent des unités importantes et non - comme en France - des unités plutôt « petites » (60 % des copropriétés ont moins de 20 lots principaux).

VI. Évolution du statut des syndics

Au-delà de la régulation indispensable de la profession (voir point IV) se pose le problème du « statut » du syndic.

doit-il rester un mandataire du syndicat des copropriétaires ?
ou évoluer vers le rôle d’un prestataire ?

Pour nous, à l’ARC, cette différence n’a pas vraiment de sens pratique, même si la question est d’importance.

Le problème n’est, pour nous, pas tant de savoir si le syndic est un mandataire ou un prestataire, que de savoir comment il est contrôlé et sanctionné COMME mandataire OU prestataire ?

Ainsi, comment, dans l’un ou l’autre cas, éviter :

les mélanges des genres ?
les conflits d’intérêts ?

Mais peut-être certains peuvent-ils apporter leur « éclairage » à ce sujet ?

VII. Gestion financière et gouvernance des copropriétés

Dans ce domaine, on connaît bien les positions claires de l’ARC :

il faut que chaque copropriété dispose d’un VRAI compte bancaire séparé, indispensable à la transparence et à la confiance ;

il faut que chaque copropriété mette en place un fonds travaux (attaché au lot) qui soit rémunéré et sécurisé à 100 % ;

il faut que chaque copropriété mette en place un plan pluriannuel de travaux.

Tout cela ne se mettra en place - selon nous - que PAR la loi.

Pouvons-nous créer un consensus sur ces questions ? Ce forum le dira peut-être.

VIII. La justice et la Copropriété ; les règlements des litiges

Alors que la copropriété est devenue le secteur dominant du logement, ne faut-il pas faciliter l’accès à la justice et faire du Tribunal d’Instance le tribunal de la Copropriété, comme il est le tribunal de la Location ?

Plus largement : comment favoriser le traitement des litiges et des conflits en copropriété : faut-il mettre en place des commissions spéciales, des « prud’hommes » de la Copropriété, des dispositifs de médiation ?

Comment cela se passe-t-il au Québec ?

Cela fait des années que ces questions sont posées sans qu’aucun véritable débat n’ait encore été engagé. Lançons-le.

Voilà. Comme on le constate les questions sont nombreuses, les orientations diverses. Les débats sont lancés.

Actions et Actus

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CONSEIL N° 3163 - Les nouveaux contrats « forfaitaires » des syndics. Les points positifs, les points négatifs (voire très négatifs)

I. Le développement des contrats forfaitaires

NEXITY, TAGERIM, FONCIA, sans doute URBANIA, CITYA : ça y est. Ils se mettent tous au « contrat forfaitaire ». Transparence totale ? Forfait véritable ? Nous allons voir que ce n’est pas vraiment toujours le cas.

Avant cela, essayons de comprendre ce qui a poussé ces grands groupes à se mettre au « forfait ».

II. Le forfait, moyen d’intégrer les photocopies « hors de prix »

La « bataille de la photocopie » lancée il y a deux ans par l’ARC et l’UNARC prenait de l’ampleur et de la vigueur et risquait d’écorner les marges de nos syndics.

En effet, de plus en plus de conseils syndicaux réussissaient à faire baisser le prix des photocopies, prix scandaleusement élevé.

Certains « beaux esprits » se pinçaient le nez : « Comment l’ARC peut-elle perdre son temps à ces peccadilles ? ». Nous avions démontré qu’il ne s’agissait pas du tout de peccadilles, mais d’une véritable « taxe » pouvant représenter 15 % des honoraires et les copropriétaires - eux - avaient compris et commençaient à négocier.

D’où une vraie panique chez les « gros » syndics.

Calculons : prenons un syndic qui gère 200.000 lots ; 100 photocopies par lot soit 20.000.000, oui vingt millions de photocopies.

coût réel de la photocopie : 0,04 cts,
coût facturé (moyenne) : 0,25 cts.

Marge par photocopie : 0,21 cts, soit pour 20 millions de photocopies : 4.200.000 €.

Imaginez maintenant : FONCIA : cinq fois plus de lots, donc 21.000.000 d’euros ! Une peccadille ?

Les gros syndics se sont alors dit : « En proposant un forfait, on va intégrer le prix fort des photocopies et faire cesser cette bataille ». Vous avez du mal à comprendre ? Normal, suivez la démonstration.

Une copropriété de 100 lots :

honoraires de base : 100 lots x 140 € = 14.000 €
photocopies 100 lots x 100 photocopies x 0,25 = 2 500 €

total = 16 500 €

Si le conseil syndical négocie les photocopies à 0,08 cts, cela donnera :
- 14 000 € + 800 € = total 15 200 € .

Gain pour la copropriété : 1 300 € (plus de deux fois et demie la cotisation annuelle à l’ARC).

Pour éviter cela, le syndic va dire : « Je vous garde l’ancien coût avec photocopie (16 500) + 5 % + 2 heures d’assemblée générale hors heures ouvrables (250 €) et je vous fais un forfait, comme le demande l’ARC, intégrant les photocopies. Contents ? ».
Total : 17.575 €

En fait, grâce à ce subterfuge le syndic a intégré le coût prohibitif des photocopies tout en laissant croire qu’il est l’ami « transparent » des copropriétaires. Ni vu ni connu.

Par ailleurs il va désormais passer par un sous-traitant (type ATHOME) qui va lui facturer la photocopie à... 0,02 cts, voire 0,01 ct en très grand nombre.

Par ailleurs, le « forfait » ne va pas empêcher les syndics de continuer à facturer de nombreux honoraires supplémentaires coûteux :

récupération des impayés ;
contentieux ;
travaux ;
ouverture de comptes de placements ;
«états datés » hors de prix, etc.

Voilà pourquoi le forfait est une bonne opération pour les gros syndics et une assez mauvaise opération pour les copropriétaires, voire est un « marché de dupes ».

III. Comment négocier un bon « forfait » ?

Nous allons voir au point suivant qu’il y a forfait et forfait.

En attendant et pour profiter du point III voici comment négocier le forfait :

vous partez des honoraires de base antérieurs ;
vous totalisez le nombre de photocopies facturées ;
vous appliquez un prix de « gros » (0,04 cts par photocopie, le syndic - à ce prix - est encore gagnant),
vous rajoutez quelques heures pour l’assemblée générale hors heures ouvrables et une réunion du conseil syndical ;
vous refusez tout honoraire supplémentaire pour frais de relance.

Simple. Et si le syndic refuse, c’est que nous avons raison...

IV. Les vrais et les pseudo forfaits

En plus de l’astuce concernant les photocopies, on s’aperçoit que si chez certains syndics, les forfaits sont de « vrais forfaits », certains autres syndics ont inventé des pseudo forfaits. C’est le cas de FONCIA.

Nous avons d’ailleurs étudié en détail le contrat « Tout en un ». Voir pour cela : LIEN http://arc-copro.fr/site/abus/0512/abus3156.htm ).

Forfait ? Non, pseudo forfait.

Ainsi FONCIA continue à prévoir - dans le forfait - la tenue de l’assemblée générale annuelle et le conseil syndical la précédent uniquement aux heures ouvrables.

Si ces réunions se tiennent hors heures ouvrables, elles sont donc facturées au prix fort.

Forfait ? Vous avez dit forfait ?

Conclusion :

les forfaits sont souvent des « pseudo forfaits » ;

ils incluent de façon définitive le prix ancien anormalement élevé des photocopies ;

ils laissent en place des honoraires supplémentaires (en plus des honoraires de base) à la fois souvent très coûteux et à la fois inadmissibles (exemple : frais de relance en cas d’impayés ou frais pour ouverture de comptes de placements).

Et en plus il faudrait dire merci.

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Conseil

DOSSIER N° 3166 - Plomb dans l’eau : 1) comment certains syndics et plombiers préparent la prochaine catastrophe collective 2) comment agir et réagir avec l’ARC

1. Rappel de la situation réglementaire

Jusqu’en 2003 le seuil maximum de présence de plomb dans l’eau était fixé à 50 microgrammes par litre. Depuis 2003 il doit être de 25 microgrammes.

À ce niveau très faible de présence dans l’eau, le plomb ne présente aucun danger pour la santé. Cela n’a cependant pas empêché la commission européenne de faire passer une directive ou le taux maximum était ramené au niveau incroyablement bas de 10 microgrammes par litre, niveau qui devra être respecté à partir de 2013.

Cette directive a pour unique objectif de faire supprimer toutes les canalisations au plomb dans tous les immeubles.

2. Y a-t-il un problème de santé publique légitimant les objectifs fixés à fin 2013 ?

Objectivement rien ne justifie le seuil fixé à fin 2013, ce que l’Académie de médecine française a explicitement reconnu, comme nous le disons depuis des années.

D’ailleurs, depuis 2003, date à laquelle - rappelons-le - le taux de 25 microgrammes a été fixé, aucun problème n’a été relevé.

Plus précisément encore : chacun sait que dans les régions françaises où l’eau présente une certaine teneur en calcaire (comme en l’Ile de France), le danger n’existe pas en raison du fait que le calcaire protège les tuyaux par l’intérieur et empêche la dissolution du plomb.

3. Le « silence » des autorités

Depuis trois ans nous alertons les autorités : la directive européenne va contraindre (en principe) les copropriétés à engager des travaux très coûteux (plus coûteux encore que ceux concernant les ascenseurs) et - redisons-le - parfaitement inutiles.

Les autorités (ministères du Logement, de la Santé...) se taisent, très gênées, en se contentant de répéter : « Ce n’est pas notre faute ; c’est la faute - à - l’Europe ».

Pourtant nous avons fait des propositions :

un moratoire ;
une adaptation des règles à la plus ou moins forte « dureté » de l’eau (présence de plus ou moins de calcaire).

Rien n’y a fait jusqu’à présent, mais nous sommes en train de relancer notre action.

IV. La difficulté de mesurer le niveau de présence du plomb dans l’eau

Une spécificité liée au problème du plomb dans l’eau concerne le fait suivant : il est, en effet, très difficile de déterminer précisément le taux exact de présence de plomb dans l’eau. Cela tient à plusieurs facteurs :

l’heure à laquelle on procède au contrôle ;
le lieu précis où se fait le contrôle ;
le mois d’année.

En effet, si l’on fait un prélèvement très tôt le matin, il y aura plus de plomb qu’en journée (dépôt de la nuit...) ; si on fait le prélèvement à 9 heures (après les douches) il y en aura moins qu’à 15 heures, etc.

Si l’on fait un prélèvement au premier étage ou au dernier étage, on ne trouvera pas non plus le même taux plus faible en bas ; plus élevé en haut).

Enfin, pendant les périodes de faible tirage (exemple : mois d’août) ou aura PLUS de présence de plomb que pendant les périodes de tirage important.

Il existe bien un arrêté et une circulaire qui tente de préciser comment et quand faire les prélèvements, mais ces textes sont à la fois très compliqués et très approximatifs.

Cela fait que selon les sociétés qui procèdent à des relevés et à l’analyse du taux de plomb, il y aura plus ou moins de plomb !!!

Or, certaines sociétés - liées à certains plombiers - peuvent « biaiser » les relevés et s’arranger pour faire des prélèvements aux moments où il y en principe plus de plomb dans l’eau.

V. L’analyse des causes possibles de dissolution du plomb et ses conséquences perverses

Une méthode plus intelligente consiste non pas à faire des études sur prélèvement, mais à étudier le réseau et à repérer les causes qui peuvent entraîner la dissolution du plomb.

Cette méthode est - à priori - plus intelligente, mais peut s’avérer très dangereuse.

Pourquoi ? Pour la raison suivante : le diagnostiqueur (toujours lié à une ou plusieurs entreprises de plomberie) peut être tenté de repérer le maximum de points potentiellement dangereux à traiter (en fait surtout la présence de canalisations en plomb).

Ainsi une telle étude si elle est faite par des personnes indélicates peut légitimer l’engagement de travaux importants et coûteux (changer TOUS les tuyaux alors que ce n’est pas forcément utile).

Si, en plus, votre syndic est lui-même incorrect ou incompétent il risque de vous pousser à accepter le maximum de travaux en prétextant un risque « pénal » aussi illusoire qu’effrayant (voir plus loin).

VI. Dans la gueule du loup

On le voit : diagnostiqueur indélicat plus syndic incompétent (ou complice) plus plombier lui-même incorrect peuvent entraîner des travaux coûteux puis des catastrophes (impayés ; autres travaux - eux indispensables - non réalisés, comme l’étanchéité...).

D’où non seulement la nécessité d’être très prudent, mais surtout la nécessité de s’entourer de professionnels de grande confiance.

Or actuellement, nous nous apercevons que certains syndics sont en train de mettre en place une méthode diabolique avec des professionnels non contrôlés qui risquent d’aboutir à des résultats désastreux pour les copropriétaires.

Dans un premier temps, le syndic force le conseil syndical ou l’assemblée générale à accepter une prestation en apparence anodine, simple « état des lieux ».

Cet état des lieux est présenté comme faussement obligatoire, mais si un président de conseil syndical le fait remarquer, le syndic répondra : « Oui, l’état de lieux n’est pas obligatoire, mais le respect des 10 microgrammes l’est, ce qui est la même chose ».

Une fois cet « état des lieux » réalisé (dont la conclusion est toujours la même : « Il faut changer toutes les canalisations en plomb »), le syndic lancera alors un appel d’offre auprès de deux plombiers. Même si ces deux plombiers ne sont en cheville ni avec le diagnostiqueur ni avec le syndic, il faudra qu’ils chiffrent les travaux préconisés par le diagnostiqueur (la suppression de toutes les canalisations en plomb).

Viendront alors l’assemblée générale de 2013 et le vote des travaux : si l’assemblée générale refuse ces travaux parce qu’ils sont trop chers ou paraissent inutiles, il ne sera plus temps de lancer une autre expertise ni une autre consultation et le syndic tentera d’imposer les travaux en disant (toujours le même refrain) : « Si vous n’acceptez pas les travaux vous ne serez pas en conformité fin 2013 et vous êtes susceptibles d’une amende pénale de 15 000 euros ». Les copropriétaires voteront alors... n’importe quoi.

VII. Très important : la teneur en plomb peut être très faible, même lorsque les tuyaux sont en plomb : pourquoi ?

Dès que vous avez des tuyaux en plomb, certains syndics vous diront très péremptoires : « Il faut les changer obligatoirement ».

Or, ceci est faux, pour au moins deux raisons :

lorsque l’eau est un peu « calcaire » (cas de l’Ile de France par exemple), le calcaire se dépose sur les tuyaux ; dès lors il y a très, très peu, voire pas du tout de dissolution, puisqu’il n’y a pas de contact entre l’eau et le plomb ;

mieux : tous les distributeurs d’eau injectent des orthophosphates dans l’eau. Ces produits ont la particularité d’atténuer considérablement l’agressivité de l’eau sur le plomb, ceci sans aucun danger pour la santé.

Conséquence : vous pouvez avoir un taux très, très faible même avec des tuyaux en plomb. Ainsi à Paris, aujourd’hui, on peut avoir facilement un taux de 14 microgrammes (donc très bas) avec des tuyaux en plomb.

VIII. Que faire ? Nos conseils

Faites faire une analyse de l’eau par une société de confiance qui fera les prélèvements dans les règles et ne cherchera pas à vous affoler.

Comment trouver une telle société ? C’est simple : en passant par la coopérative de l’ARC.

Si le taux est inférieur à 25 microgrammes, et que vos canalisations ne sont pas fuyardes, restez-en là et attendez le résultat de nos actions auprès des autorités.

Mais, comment réagir si le syndic vous parle de « sanction pénale ».

Notre conseil : expliquez-lui qu’il tort.

Tant que vous n’êtes pas à un taux supérieur à 25 microgrammes (norme qui est applicable depuis 2003), il n’y a aucun risque, évidemment.

Pour que la responsabilité pénale soit engagée, il faudrait :

que le taux soit, comme on l’a dit, très supérieur à la norme future ;
qu’il y ait un cas avéré de « saturnisme » lié à ce taux dans votre immeuble, ce qui est impossible ;
que la DDASS ou son équivalent fasse des prélèvements dans votre immeuble, ce qui ne se fera évidemment pas ;
qu’un locataire ou un copropriétaire engage une action judiciaire, ce qui est également improbable (pourquoi engagerait-il une procédure pour 10 microgrammes alors qu’il ne l’aurait pas engagé pour ... 25 ?!).

Voir aussi nos articles sur le plomb dans l’eau, dont l’article intitulé : LIEN « Le plomb qui se transforme en or : E.B.A devient G.R.E ; faire toujours autant attention ».

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L’UPSI ou la machine de guerre des syndics et des professionnels de l’immobilier pour imposer leur Ordre (et leur loi...)

DOSSIER DU MOIS DE JUIN 2012 NUMERO 1

L’UPSI ou la machine de guerre des syndics et des professionnels
de l’immobilier pour imposer leur Ordre (et leur loi...)

I. La machine de guerre des syndics vient d’être créée et s’appelle UPSI

Le 16 avril 2012 - quelques jours avant le premier tour de l’élection présidentielle - les professionnels de l’immobilier adressaient un communiqué de Presse pour annoncer la création d’une association - l’UPSI pour Union des Professionnels de Services ( ?) Immobiliers - qui a deux objectifs :

arracher aux Pouvoirs publics la création d’un Ordre des professionnels de l’immobilier, ordre qui serait évidemment contrôlé par les professionnels eux-mêmes ;

obtenir la modification de la loi HOGUET (sur les professions immobilières) pour obtenir le droit de facturer toujours plus de « services » immobiliers, sans avoir à se soucier du mélange des genres ou des conflits d’intérêts.

Nous avons attendu que la « fièvre » des présidentielles retombe pour commencer à nous attaquer sérieusement au problème de ce nouveau lobby, mieux faire connaître l’UPSI, ses intentions, ses stratégies et commencer à mettre en place - à notre tour et avec d’autres - notre propre machine, non pas de guerre, mais de défense des usagers et copropriétaires.

Dans ce premier article, nous commençons à expliquer ce que veulent les professions immobilières, pourquoi cela nous apparaît très dangereux, ce que nous voulons à la place et comment nous espérons y arriver.

Ce premier article est donc simplement un premier cri d’alarme et d’alerte (ces mots ne sont malheureusement pas trop forts).

Nous lancerons dans les mois qui viennent de nombreux autres messages d’alerte :

auprès des consommateurs ;
auprès des autres associations avec qui nous espérons bien créer un front associatif ;
auprès des parlementaires ;
auprès des ministres et ministères ;
auprès des médias.

En attendant, voici quelques précisions.

II. Quand le « lobbying » est dans les statuts

Il y a un an, les professions immobilières ont empêché qu’arrive en discussion au Parlement une loi proposée par le Ministère de la Justice après l’affaire URBANIA, loi qui prévoyait la mise en place - en ce qui concerne les professions immobilières, dont les syndics - de commissions régionales disciplinaires paritaires (présidées par les magistrats) concernant les professions immobilières (syndics, gérants, transactionnaires). Cette loi, comme on le sait, correspondait exactement à ce qui est, selon nous, nécessaire et attendu par tous les consommateurs et copropriétaires.

Après être intervenus directement auprès du Premier Ministre, les professionnels mirent en scène ce qu’ils appelèrent les « États Généraux des Professions Immobilières », dans le but d’imposer LEUR loi, dans laquelle ils espéraient faire passer DEUX points majeurs, à savoir déjà :

la création d’un Ordre des professions immobilières à la place des commissions paritaires ;
la réforme de la loi HOGUET.

La ficelle était un peu grosse et l’affaire échoua.

Les professionnels n’ont évidemment pas renoncé et ont même décidé de relancer leur machine en créant une nouvelle association entièrement vouée à faire du lobbying.

Cette association - l’UPSI créée juste avant la présidentielle - a deux particularités :

Elle regroupe - outre les deux principales chambres professionnelles que sont la FNAIM et l’UNIS - une autre association ; Plurience qui, elle, réunit les plus grands groupes des professionnels de l’immobilier ainsi que les grands réseaux. Ainsi, on retrouve, aux côtés des chambres professionnelles les grands groupes suivants :

FONCIA ; URBANIA ; NEXITY-LAMY, ORALIA, LOISELET et DAIGREMONT, TAGERIM, Square Habitat, AKERYS, Billon Immobilier, BNP Immobilier, SERGIC, la Bourse de l’Immobilier, PROCIVIS Immobilier (IMMO de France), Crédit Agricole Immobilier,

et les principaux réseaux :

CENTURY 21, LA FORET, l’ADRESSE, Guy HOQUET, ERA, ORPI.

À noter que les statuts de Plurience prévoyaient déjà clairement que cette association des « grands » serait consacrée à faire du lobbying.

Citation : « Faire un lobbying actif en vue d’obtenir des dispositions législatives et/ou réglementaires non défavorables ou favorables aux marchés et aux professionnels dans l’exercice de leurs activités ». Nous voici avertis.

III. Comment vingt groupes et réseaux immobiliers comptent faire LEUR loi

Notre impression est que ce sont surtout les vingt grands groupes de services immobiliers qui vont mener la bataille pour obtenir une modification de la législation en leur faveur :

ils ont l’argent pour mener cette campagne (nous y reviendrons dans les semaines qui viennent) ; d’ailleurs ne vient-on pas d’apprendre que le fondateur de PLURIENCE - Serge DEGLISE, patron d’ORALIA - venait de racheter quatre cabinets de syndics pour trente millions d’euros ?

ils ont beaucoup plus intérêt que les « petits » syndics ou cabinets immobiliers à imposer un Ordre (qu’ils contrôleraient) et une modification importante de la loi HOGUET tournée vers une démultiplication des services.

Bien sûr, la FNAIM et l’UNIS vont dire qu’il n’en est rien et qu’elles contrôlent parfaitement la situation ainsi que les grands groupes.

Nous montrerons pourquoi nous n’en croyons rien.

En ce qui concerne les usagers, là encore nous savons que les professionnels sont bien décidés - par tous les moyens - à obtenir l’adhésion à leurs idées (celles d’un Ordre et de la réforme de la loi HOGUET) de certaines associations de propriétaires. Comment ?

C’est simple : tout simplement en leur promettant une place dans leur Ordre (place très subalterne, certes, mais une place quand même), ce qui aurait deux effets pour cette ou ces associations :

être seule(s) « représentative(s) » ;
bénéficier des retombées (y compris financières, n’ayons pas peur des mots) de cette « reconnaissance ».

Nul doute que d’ici quelque temps on va s’apercevoir que telle ou telle association est favorable à la création d’un Ordre des professions immobilières. D’autres se contenteront de ne rien dire, espérant un « retour » pour prix de leur silence.

Là encore, nous avons tout le temps devant nous pour revenir sur ce sujet.

IV. Pourquoi il faut agir de toutes nos forces contre le projet d’Ordre

Nous allons, dans ce court article, simplement effleurer le sujet. Nous aurons le temps dans les mois qui viennent de montrer pourquoi l’Ordre va contre l’intérêt des usagers et nous livrerait totalement à l’appétit et surtout aux pratiques contraires à l’intérêt des consommateurs et des copropriétaires des grands groupes et des grands réseaux.

Voici juste un aperçu des raisons qui font que nous allons nous battre contre cette idée d’Ordre et contre tous ceux qui tenteront de l’imposer et de faire croire qu'il s’agit de LA bonne réponse à la crise actuelle des professions immobilières.

L’UPSI veut, en effet, un Ordre des professionnels de l’immobilier pour diverses raisons, dont les raisons suivantes :

1. Ce sont les ordres qui établissent les codes de déontologie, c’est-à-dire les règles que doivent respecter les membres de l’Ordre.

Or l’UPSI ne veut surtout pas que les associations d’usagers et de copropriétaires participent à ce travail.

Imaginez par exemple : si dans le code de déontologie était introduite l’idée qu’il fallait écarter tout « conflit d’intérêts » chez les professionnels !!! Cela pourrait empêcher les grands groupes de faire travailler leurs filiales diverses et de plus en plus nombreuses dans les immeubles qu’ils gèrent. Donc...

2. Ce sont les ordres qui assurent la discipline.

Or l’UPSI ne veut pas de véritables et efficaces commissions disciplinaires « paritaires » (professionnels/usagers) sous l’autorité d’un magistrat. Elle veut des commissions contrôlées par les professionnels et qui se contenteront de traiter le cas des gros délinquants et les gros délits. Pour le reste...

Ce sont les ordres qui assurent le tri à l’entrée des professions (c’est ce qu’on appelle le corporatisme) et assurent la « formation professionnelle continue ».

L’UPSI veut ainsi éviter que ne se crée une filière « Internet » voire une filière européenne qui ne remettre en question les pratiques et les tarifs des professionnels « traditionnels » locaux (ceux qui ont des bureaux...)

Ce sont les ordres qui décrètent quelles sont les associations d’usagers qui sont « fréquentables » et quelles sont celles qui ne le sont pas.

L’UPSI pourrait ainsi décider de reconnaître telles associations d’usagers ou de copropriétaires comme « interlocuteurs valables » et rejeter telles autres associations jugées trop « indépendantes » (suivez notre regard...).

Ce sont les ordres enfin qui peuvent le plus facilement modifier les lois.

Or comme on l’a déjà souligné à plusieurs reprises l’UPSI veut modifier la loi HOGUET pour développer le maximum de services au mépris des conflits d’intérêts et du mélange des genres, et en permettant aux professionnels de bénéficier au maximum de leur « position dominante » pour placer ces services (comme promoteur ou comme syndic, par exemple).

Voilà donc quelques-unes des raisons qui font que l’UPSI et ses grands adhérents rêvent d’un Ordre « À EUX ».

Bien sûr un tel Ordre serait, selon nous, désastreux pour les consommateurs et copropriétaires comme nous tenterons d’en convaincre les autorités.

Car, ce qui est particulièrement dangereux est ceci : l’image des professions de l’immobilier est tellement dégradée, les problèmes sont si profonds et l’État est si désargenté et désengagé que cette solution d’un Ordre pourrait plaire à certains représentants des Pouvoirs publics, facilement séduits par l’apparente « respectabilité » du dispositif et le fait que l’Ordre se substituerait sans bourse déliée par l’Etat à une Administration et une Justice sans grand moyen.

A quoi il faut ajouter que nos « professionnels » ne manqueront pas aussi de laisser croire que la réforme de la loi HOGUET va permettre de créer des milliers d’emplois non-délocalisables.

Sur tout cela, nous montrerons dans les prochains mois qu’il s’agit d’une dangereuse illusion.

Pour l’instant, que pouvez-vous faire si, comme nous, vous pensez qu'il ne faut pas laisser toute la place à l’UPSI ?

C’est simple :

d’abord si vous êtes copropriétaires vous pouvez diffuser cet article autour de vous ou si vous êtes journalistes dans vos revues et médias;
si vous êtes membres d’une association de consommateurs ou de copropriétaires, vous pouvez faire passer le message dans votre association ;
si vous n’êtes adhérent à aucune association, alors songez vous et votre conseil syndical - à adhérer à l’ARC ou à une association de l’UNARC - machine de défense contre machine de guerre.

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Conseil

L’ARC et l’UNARC demandent rendez-vous aux nouveaux ministres

Bien sûr, « ça » doit se bousculer un peu au « portillon » des ministres, comme on dit. Ce n’est pas grave. Nous prendrons notre tour.

Nous avons tout de même écrit à nos deux nouvelles ministres pour leur faire part de quelques unes de nos priorités.

Voici donc les lettres adressées à Madame Christiane TAUBIRA et à Madame Cécile DUFLOT.

Madame La Ministre,

Nous souhaitons en premier lieu vous féliciter pour votre nomination et formulons tous nos vœux de réussite pour la tâche importante qui sera la vôtre.

Nous souhaitons, en second lieu, vous faire savoir que vous pouvez compter sur nous et sur nos associations pour participer à toute réflexion et concertation sur les domaines qui concernent votre ministère et appuyer toute solution - même difficile - qui pourrait s’avérer efficace.

loi sur les syndics et la régulation de la profession
travaux de rénovation énergétique en copropriété
décret sur les contrats de syndics
prêt à taux zéro collectif
introduction des fonds travaux dans la loi 1965, etc.

Acteurs infatigables de la « maîtrise des charges » depuis 25 ans ; premier réseau d’associations de conseils syndicaux et de syndics bénévoles ; associations de terrain indépendantes et bien connues tant des services de votre ministère que des collectivités, agences et organisations qui œuvrent ce secteur, nous vous le répétons : nous sommes à votre disposition et donc prêts, à toute rencontre que vous souhaiteriez organiser.

Veuillez recevoir, Madame La Ministre, l’assurance de notre haute considération.

Fernand CHAMPAVIER Ketty EVEN

Président de l’ARC Présidente de l’UNARC ».

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Bonjour à François DAVY nouveau patron du groupe FONCIA, ex numéro 1 d’ADECCO

Le nouveau Président directeur général de FONCIA, François DAVY - choisi par le nouveau propriétaire de FONCIA, le fonds d’investissement EURASIO - a pris ses fonctions il y a peu.

Nous saluons donc l’arrivée du nouveau patron du premier syndic de France, bien que - comme nous l’avons déjà dit - nous ne sommes rien moins que rassuré par le fait que FONCIA appartienne désormais à un fonds d’investissement.

Monsieur François DAVY était d’ailleurs numéro 1 d’ADECCO, le réseau d‘agence d’intérim, ce qui prouve bien que les groupes immobiliers ne sont plus dirigés par des professionnels de l’immobilier, mais par des « managers ».

La semaine prochaine nous citerons et commenterons quelques propos tenus par le nouveau propriétaire de FONCIA - le patron d’EURASIO - sur une radio économique, propos qui nous font plus que peur.

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