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Abus n° 3103 : Monsieur Philippe BRIAND dans le Canard Enchaîné

3103

Monsieur Philippe BRIAND dans le Canard Enchaîné

Voici un des mail reçu cette semaine :

« Bonjour,

Je ne résiste pas au plaisir de vous envoyer l’extrait du Canard Enchaîné de la semaine dernière qui parle du PDG de Citya, syndic souvent cité par l’UNARC et Trésorier de Campagne du Président-Candidat.

" Philippe Briand, un expert cousu d'or pour gérer la disette

LA TÊTE d'une fortune professionnelle de 75 millions d'euros, selon le classement 2011 du magazine « Challenges », Philippe Briand dirige Citya, l'un des plus gros syndics de France, derrière Foncia, avec 100 millions de chiffre d'affaires l'an dernier. Le président de l'association de financement de la campagne de Sarko est également député d'Indre-et-Loire et premier questeur (trésorier) à l'Assemblée. Un expert.
Sa carrière ministérielle fut l'une des plus brèves de la Ve République. Le 31 mars 2004, Chirac fait de lui son secrétaire d'État chargé de l'aménagement du territoire. Le 14 avril, il démissionne : la fonction est incompatible avec son boulot de pédégé. Et, s'il quitte la direction de son entreprise, il est imposé plein pot à l'ISF. Un désastre !
Grand argentier de Sarko « ça ne se refuse pas », a expliqué Briand à ses collègues députés. Et cette âme généreuse d'ajouter : « Je n'avais pas le choix. » Ses mérites sont d'autant plus grands que les caisses du parti sont vides.
L'UMP a bien reçu 33 millions de subventions publiques en 2011. Mais ses comptes sont plombés, par une gestion un peu laxiste et, surtout, par une lourde dette due à des investissements immobiliers audacieux. Pour boucler les 22 millions de budget de la campagne, dont l'État ne remboursera que la moitié, Briand va donc devoir recourir à de bienveillants donateurs. En 2007, Woerth avait glané quelque 3 millions. Et pas toujours dans les règles de l'art, selon les accusations de la justice. Ce sera dur de faire mieux : les plus généreux particuliers (4 600 euros de plafond) sont « moins nombreux », reconnaît-on dans l'entourage de Copé.
Les tickets gagnants se vendent toujours mieux..."

J’espère simplement que Monsieur Briand (dont on peut penser qu’il s’occupe assez peu de ses copropriétés en ce moment), n’ira pas chercher dans les copropriétés l’argent que va lui manquer pour ses affiches ni solliciter les entreprises qui travaillent dans les copropriétés qu’il gère.

Bien cordialement à toute l’équipe. »

Impossible, bien sûr, et si l’autre BOUVIER, (qui semble très proche de CITYA – abus n°3060 - 3062 - 3077) par exemple, faisait un chèque au Trésorier du candidat, ce sera un pur hasard.

Abus

ABUS 3108 : LINKY-compteurs semi-communicants.

LINKY-compteurs semi-communicants.

I. LINKY ou le « bras de fer » avec les Pouvoirs publics

Nous vous avons déjà à plusieurs reprises fait part de nos analyses, critiques et actions concernant le fameux compteur dit « intelligent » ( ?!) ou « communicant » (voir en particulier abus numéro 3028). Les questions sont triples :

Qui va payer ces compteurs alors que le principal bénéficiaire est ErDF ?
Comment s’assurer que les consommateurs disposeront d’un boitier informatif gratuit DANS leur logement (à défaut le compteur n’a aucun intérêt pour eux).
Comment garantir la confidentialité des données ?

III. La position du médiateur de l’énergie = la position de l’UNARC

Voici un long communiqué publié par le médiateur, communiqué qui démontre une convergence rassurante.

« LINKY, un compteur « semi-communicant » au cœur d’un vif débat

D’ici à 2020, 35 millions de nouveaux compteurs électriques, compteurs dits communicants ou évolués, voire intelligents, devraient être installés dans les foyers français. Pierre angulaire des futurs réseaux électriques, communément appelés smartgrids, ces compteurs sont parés sur le papier de toutes les vertus : ils devraient diminuer les coûts des gestionnaires de réseaux, permettre de faire des économies d’énergie et donner un coup de fouet à la concurrence.

Depuis le début, le médiateur a suivi avec attention le dossier des compteurs évolués, en participant notamment au comité de suivi installé par le Ministre chargé de l’énergie. Linky s’est rapidement retrouvé au cœur d’un vif débat : saura-t-il juste un compteur plus évolué que l’ancien ou un véritable instrument aidant les Français à faire des économies d’énergie et à maîtriser l’évolution de leurs factures ? Pour ce faire, il serait nécessaire que les données sur la consommation d’électricité soient fournies directement aux particuliers, en temps réel et là où ils consomment.

Plusieurs études le montrent : l’information apportée « en direct » sur le lieu de vie permet de réduire d’au moins 10% l’utilisation de l’énergie contre seulement 4% avec une facture détaillée. Or, les compteurs électriques sont généralement situés dans des endroits peu accessibles, voire à l’extérieur du domicile dans la plupart des cas.

Avec l’ADEME, nous avons plaidé pour que tous les consommateurs, y compris les plus modestes et pas seulement ceux qui auront les moyens de se payer des services supplémentaires, aient accès à une information en temps réel et sur leur lieu de vie pour leur permettre de faire des économies d’énergie et de réduire leurs factures.

Or, dans sa configuration actuelle, Linky n’est qu’un compteur « semi-communicant » qui envoie ses données uniquement au distributeur. Nous regrettons que cet outil ait davantage été pensé pour les fournisseurs et le distributeur que pour les consommateurs. Un afficheur déporté, petit écran à placer dans un lieu de passage du logement, aurait pu être fourni avec chaque compteur. L’arrêté de généralisation a toutefois écarté cette possibilité dans les prestations de base financées par le service public. Les foyers auront donc la possibilité de s’équiper de ces dispositifs, mais à leur charge. Ce que nous déplorons: le compteur risque de ne profiter qu’aux seuls ménages qui pourront financer des services supplémentaires. Ce doit être un objet d’intérêt général avant d’être un objet de marché. La question des économies d’énergie reste posée donc et ne sera vraisemblablement résolue que par des offres payantes émanant des fournisseurs.

Un autre débat s’est ouvert sur le financement de ce compteur évolué. En donnant son feu vert à la généralisation de Linky, le Ministre en charge de l’Énergie a assuré qu’il serait gratuit pour les consommateurs. Mais dans l’électricité comme ailleurs, la gratuité n’existe pas. Qui va donc financer ce nouveau compteur? Le compteur, même l’actuel, est bien payé par le consommateur sur sa facture, dont 33% est consacré au tarif d’utilisation des réseaux publics d’électricité (TURPE). En définitive, s’il n’augmente pas trop le tarif d’utilisation des réseaux et s’il permet de faire des économies d’énergie, le compteur Linky sera rentable pour le consommateur, mais il ne sera pas gratuit.

Autre point d’achoppement : la propriété des compteurs Linky. Aujourd’hui, les collectivités locales sont propriétaires des réseaux de distribution, des compteurs et des systèmes de comptage ; elles les confient aux distributeurs dans le cadre d’un contrat de concession. La réglementation doit-elle être revue pour que Linky devienne la propriété d’ERDF afin de lui garantir un retour sur investissement ? Le débat reste ouvert.

Quel que soit le scénario retenu, le médiateur entend rester vigilant, car le paysage des réclamations sera bouleversé. Les contestations liées aux erreurs de relevé et aux factures estimées devraient logiquement fortement diminuer. Mais elles laisseront place à des litiges plus complexes, avec la difficulté de faire corriger des erreurs dues à d’éventuelles défaillances du système informatique. D’ores et déjà en 2011, une douzaine de consommateurs équipés de Linky ont saisi le médiateur.

Avec la fin de la « relève à pied », nous pouvons craindre que ce projet soit perçu par le grand public comme une nouvelle étape de la déshumanisation du service public de la distribution d’énergie. Aux gestionnaires de réseaux de saisir l’opportunité de créer une nouvelle relation de proximité avec les consommateurs, notamment en termes de gestion des réclamations ».

ww.energie-mediateur.fr

Bruno Lechevin Délégué général du médiateur national de l'énergie ».

Abus

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Grande enquête 2012 de l’UNARC sur les contrats et honoraires de syndics de copropriété

ARC :DOSSIER DU MOIS D’AVRIL 2012

Grande enquête 2012 de l’UNARC sur les contrats et honoraires de syndics de copropriété

PLAN DU DOSSIER

Introduction : pourquoi une enquête deux ans après l’arrêté Novelli?
Présentation de notre échantillon
Position des problèmes et principaux résultats de notre nouvelle enquête
Les constats chiffrés
1. Des contrats très disparates
2. Des contrats incomplets
3. Des contrats qui continuent à multiplier les honoraires ou frais supplémentaires illicites ou illégaux
4. Des frais supplémentaires toujours plus nombreux et toujours plus coûteux
  - les nombreux excès relevés
  - les « nouveautés » 2011-2012

V. Les tarifs constatés en 2012 et les évolutions

Résumé pour les gens pressés

CONCLUSIONS : Ce que nous demandons

A. Introduction

Pourquoi une enquête deux ans après l’arrêté Novelli?

En 2007, après un an et demi de négociation entre les organisations de copropriétaires et de syndics, un avis du Conseil National de la Consommation concernant les contrats de syndics était publié.

Deux ans après, nous avions démontré - suite à une enquête portant sur 2500 contrats - que cet avis était :

- d’une part très faiblement respecté ;

- d’autre part très insuffisant pour enrayer les pratiques tarifaires des syndics dénoncées depuis des années.

Suite à cette enquête, le ministre Hervé Novelli avait fini par consentir à transformer cet avis peu respecté en un « arrêté » opposable publié le 19 mars 2010, il y a tout juste deux ans, mais sans vouloir intégrer les améliorations demandées par l’ARC et d’autres associations comme l’UFC Que Choisir, ceci pour ne pas fâcher les syndics.

Deux ans après nous avons donc décidé de savoir quel était l’impact de cet arrêté, et pour cela, de refaire une enquête en nous posant deux séries de questions :

l’arrêté est-il respecté ?
l’arrêté est-il efficace ?

Notre nouvelle enquête, menée entre janvier et mars 2012, est sans appel :

- d’une part cet arrêté est très insuffisamment respecté ;

- d’autre part et surtout cet arrêté s’avère totalement inefficace…

Vous êtes sceptiques ! Lisez ce qui suit et vous serez - malheureusement - convaincus.

B. Notre échantillon : 920 contrats de syndic
étudiés à la loupe entre janvier 2012 et mars 2012

Pour étudier les contrats 2012 des syndics nous avons lancé un appel auprès des adhérents de toutes les ARC constituant l’UNARC pour qu’ils nous adressent les nouveaux contrats reçus entre janvier et début mars 2012 dans le cadre des assemblées générales 2012.

Nous avons reçu très précisément 920 contrats, ce qui représentent un échantillon très satisfaisant avec les caractéristiques suivantes :

Tous les grands cabinets sont représentés dans notre échantillon : Foncia, Urbania, Citya, Nexity-Lamy, Sergic, Immo de France, Square Habitat, Loiselet, Oralia etc ;
67% des contrats concernent des moyens et petits syndics ;
Géographiquement, les cabinets se répartissent ainsi :

Paris = 32%

Reste de l’Ile de France = 37%

Province = 31%

d) Enfin, la taille des copropriétés de notre échantillon est la suivante :

- de 2 à 25 lots : 28%

- de 26 à 50 lots : 21%

- de 51 à 100 lots : 29%

- supérieur à 100 lots : 22%

C. Position des problèmes
et principaux résultats de notre nouvelle enquête

Depuis 10 ans l’ARC et l’UNARC réclament 3 évolutions majeures en ce qui concerne les contrats de syndic.

En premier lieu, nous demandons une normalisation des contrats pour obliger les syndics à proposer des contrats sur une même base et ainsi permettre aux copropriétaires de comparer les offres des syndics, et donc de faire jouer une concurrence loyale. Il s’agit tout simplement de définir précisément dans l’arrêté ce qu’est la « gestion courante » , en sachant que les honoraires de base doivent couvrir TOUTES les tâches de gestion courante. TOUTES, et pas seulement une partie, comme aujourd’hui.

A noter : nous avons, en 2004, obtenu cette normalisation pour les contrats d’ascenseur et depuis cette époque une véritable mise en concurrence tarifaire est possible dans ce secteur économique. Pourquoi ce qui est possible en matière de contrat d’ascenseur ne le serait pas pour les contrats de syndics ?

Nous demandons, en second lieu, que l’arrêté fixe une liste limitative des frais et honoraires que les syndics pourraient appliquer en plus des honoraires de base. C’est le seul moyen d’empêcher la multiplication des honoraires supplémentaires dont notre nouvelle enquête démontre l’évolution inquiétante. Si le syndic veut facturer des tâches supplémentaires, il devra donc obtenir une autorisation spéciale de l’assemblée générale.

Enfin nous demandons un encadrement des honoraires dits « privatifs » concernant des tâches que le syndic est le seul à pouvoir accomplir. Il n’est, en effet, pas admissible que les syndics puissent « taxer » à leur guise des copropriétaires qui sont totalement « captifs », lorsqu’ils reçoivent, par exemple, un rappel de charges ou souhaitent vendre leur logement.

Or aucune de ces 3 demandes de base n’a été acceptée par le ministère, ce qui explique les problèmes d’aujourd’hui que notre enquête met une fois de plus en exergue et que l’on peut résumer ainsi :

faute de normalisation, on est confronté à une absence de comparabilité des contrats, donc à une opacité et une absence de concurrence ;
faute de liste limitative des honoraires supplémentaires, ceux-ci sont toujours plus nombreux, ce qui entraîne une inflation incontrôlable des frais de syndic ;
faute de précisions, nous constatons une accentuation des abus tarifaires, également toujours plus importants, en ce qui concerne ces honoraires « privatifs ».

Mais notre enquête va encore plus loin en démontrant que de très nombreux syndics :

d’une part refusent de respecter l’arrêté Novelli intégralement ;
d’autre part, se refusent aussi à respecter certaines dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967.

Les pourcentages de non respect que nous avons relevés sont particulièrement importants et démontrent un problème profond que nous connaissons bien : faute de régulation de la profession et de sanctions, une partie non négligeable des syndics fait ce qu’elle veut. Et en voici une fois encore la démonstration.

D. Les constats chiffrés de l’enquête de l’UNARC

I - Des contrats très disparates, donc impossible à comparer.

Très peu de contrats se ressemblent, d’où une impossibilité à comparer les offres.

chaque syndic a élaboré SON contrat en reprenant souvent seulement une partie de l’arrêté Novelli, et en rajoutant des clauses ou dispositions tarifaires spécifiques, ce qui fait qu’aucun contrat n’est comparable à un autre ;
pour être plus précis, 75% des syndics retirent ou ajoutent de nombreuses clauses spécifiques au texte de l’arrêté Novelli, ce qui rend difficile la compréhension et la comparaison des contrats, De plus, la formulation de certaines clauses s’écarte notablement de celle de l’arrêté Novelli (qui reste très ambigu pour certaines tâches) ce qui facilite les doublons de facturation, pour une même activité, une partie étant facturée en « gestion courante », l’autre en « prestation particulière ».

Des contrats-type à géométrie variable

Le contrat type de l’UNIS et de la FNAIM, (les deux principales chambres professionnelles) qui aurait pu être une référence n’est repris que par 20% de leurs adhérents. Plus préoccupant encore : 49% de ces syndics qui reprennent la trame-type ajoutent des clauses ou en retirent, ce qui contribue à accroitre la confusion. A cela s’ajoute le fait que le contrat type UNIS-FNAIM inclut une dizaine de non conformités ou illégalités sur lesquelles les deux fédérations interrogées par nos soins ont refusé de s’expliquer.

Des contrats « malins »

Par ailleurs les syndics incluent des clauses « subtiles » dans leurs contrats. Alors que la tenue de l’assemblée générale devrait être incluse dans les honoraires de base, 92% des contrats prévoient la présence du syndic lors de l’assemblée générale annuelle et lors de la réunion préalable obligatoire avec le conseil syndical uniquement aux heures ouvrables c’est-à-dire avant 18h ou même 17h pour certains syndics. Or 97% des copropriétés concernées tiennent ces réunions HORS heures ouvrables ce qui entraine donc une surfacturation non prévisible. De plus un grand nombre de syndics appliquent une majoration de100% en moyenne au-delà de 20h et de 200% après 22h.

Des annexes hétérogènes

Les annexes des contrats relatives aux prestations particulières sont elles-mêmes très hétérogènes. Ainsi, chaque syndic a sa propre liste qui est adaptée ensuite au contexte de chaque copropriété. Comment, dès lors, les copropriétaires peuvent-ils comparer ?

Le constat est donc préoccupant et peut se résumer ainsi : complexité ; opacité ; duplicité ; hétérogénéité. Où est la normalisation annoncée en 2007 par le ministère et souhaitée par les copropriétaires ?

II - Des contrats incomplets, qui excluent toujours des tâches faisant pourtant partie de la liste des tâches de gestion courante fixée par « l’arrêté ».

Nous pouvons affirmer et prouver que 92% des contrats contrôlés par nos soins ne reprennent pas l’intégralité des 44 tâches de gestion courante listées par l’arrêté Novelli (liste pourtant déjà insuffisante).

Comment cette situation de « non-droit » est-elle possible, sans qu’aucune réaction de l’administration compétente ne soit enregistrée ?

Plus préoccupant :

- 75% des contrats excluent 2 tâches ;

- 51% excluent plus de 5 tâches !

A noter que l’exclusion de ces tâches signifie que le syndic va les facturer en plus de ses honoraires de base, comme nous allons le voir.

Exemple :

43% des contrats facturent des honoraires pour la déclaration de certains sinistres concernant les parties communes, alors que cela devrait être inclus dans les honoraires de gestion courante ;
35% des syndics facturent les opérations de transfert en cas de changement de syndic

On va voir que ces exemples sont très loin d’être isolés et que d’autres cas très significatifs peuvent être relevés à des fréquences importantes.

III - Des contrats qui continuent à multiplier les honoraires ou frais supplémentaires illicites ou illégaux.

On distingue, en effet, deux types de problèmes dans les contrats :

1 - De nombreux syndics facturent, comme on vient de le voir, des honoraires supplémentaires pour des tâches qui devraient être couvertes par les honoraires de base. Voici quelques résultats chiffrés alarmants :

45% des syndics facturent la gestion des urgences qui ont lieu pendant les heures ouvrables ;
22% des copropriétés se voient facturer l’élaboration et la mise à jour du carnet d’entretien ;
20% des copropriétés supportent des charges d’imputation des consommations individuelles d’eau froide ou d’eau chaude relevées par compteur.

2 - Plus grave encore : de nombreux contrats contiennent des dispositions contraires à la loi de 1965 ou au décret de 1967 :

40 % des copropriétés supportent illégalement des forfaits administratifs, en plus des frais de tirage, d’affranchissement, et d’acheminement liés à l’assemblée générale annuelle, d’une valeur moyenne de 30 €uros/lot ;
62% des contrats continuent à afficher des taux d’honoraires fixes pour la gestion administrative et le suivi technique des travaux exceptionnels alors que ces taux doivent être négociés en assemblée générale depuis la loi du 25 mars 2009 ;
77% des copropriétés supportent des frais de gestion et de conservation d’une partie des archives en opposition avec le décret de 1967 ;
66% des contrats prévoient la facturation des lettres de relance simple pour un montant supérieur à 10 €uros, ce qui est à la fois illégal et abusif.

Conclusion : des non conformités et des illégalités massives.

IV - Des frais supplémentaires toujours plus nombreux et toujours plus coûteux

1- De nombreux excès ont été relevés par notre enquête en matière de tarification des prestations particulières, par exemple :

le prix moyen de la photocopie standard se situe à 0,3€, soit 10 fois son prix (et jusqu’à 0,4€) ;
la lettre de relance simple est facturée en moyenne 20€ soit 20 fois son prix (et jusqu’à 30€) ;
la lettre recommandée est facturée à 45€ en moyenne (soit 8 fois le prix) et jusqu’à à 60€ ;
l’état daté est facturé entre 400 et 600€
le suivi des dossiers sinistre est facturé 10% des indemnités dans 32% des contrats
etc…

Comment est-il possible que de tels excès puissent perdurer alors que 70% des français touchent un salaire horaire moyen de 12€ !?

2- Quelques « nouveautés » 2011-2012 en matière d’abus tarifaires

L’arrêté Novelli, du fait de ses imprécisions, laisse toute latitude aux syndics pour inventer chaque année de nouveaux honoraires, de nouvelles astuces tarifaires. Voici les nouveautés 2012 :

Le « forfait administratif » (en plus des frais de tirage et d’affranchissement pour l’AG) est en passe de se généraliser, la moyenne se situant à 30€ par lot. Or nous avons calculé que les frais réels correspondant (et inclus déjà dans les honoraires de base) devraient être au maximum de 5€, soit 6 fois moins.
Des impayés qui rapportent de plus en plus : les syndics ont trouvé là une source de profits très importants et inadmissibles ; non contents de facturer la lettre simple à 20€, les syndics innovent et multiplient les actes inutiles. Exemple : Immo de France adresse désormais DEUX relances simples pour un coût total de 35€ ; Foncia en est à adresser TROIS lettres recommandées successives pour un total de 110€ !
L’indexation des honoraires en cours d’année ou les augmentations déguisées. Autre astuce qui prend de l’ampleur : l’indexation trimestrielle. Vous votez 10 000€ d’honoraires ; en fait vous avez payé en fin d’année 450€ de plus suite aux indexations en cours d’année.
Tirage des convocations et P.V. : une source énorme de revenu. Presque plus aucun syndic ne photocopie lui-même les convocations et les procès-verbaux d’AG et ne les envoie aux copropriétaires. Ils passent tous par des sociétés sous-traitantes. Celles-ci leur fournissent tout compris la photocopie à 0,08 €. De leur côté les syndics refacturent en moyenne la photocopie à 0,25€ soit une marge de 0,17 € par photocopie. Quand on sait qu’un cabinet moyen (7000 lots de copropriétés) facture environ 65 000 photocopies par an, cela fait une marge de 11 050€ sur ce poste, ceci sans avoir à réaliser le moindre tirage !
Le vote « électronique » rémunérateur. Alors que ce dispositif fait gagner du temps au syndic et lui évite des calculs compliqués et fastidieux, le système est désormais facturé entre 7 et 10 € par lot.
La comptabilité et le suivi des travaux : presqu’autant qu’un architecte. Alors que la loi oblige à voter des honoraires éventuels lors du vote des travaux (honoraires évidemment adaptés au montant et type de travaux), 75% des syndics continuent à inclure dans leur contrat des pourcentages fixes et non dégressifs de plus en plus élevés. Le record : Citya avec 7,17% non dégressifs sans aucune maîtrise d’œuvre. Le coût d’un architecte !
L’accès Internet : pas de pitié ! Autre facturation en train de se généraliser : l’accès à ses comptes ; Citya - toujours = 15 € pour un service de toute façon intégré.
Heures ouvrables diminuées et vacations hors heures ouvrables augmentées. Autre astuce :

- les syndics réduisent les heures ouvrables qui deviennent :

9h - 12h / 14h - 17h30

et 16h30 le vendredi

Soit à peine 32h par semaine

- puis ils augmentent le prix des heures non ouvrables (+ 100% en moyenne
en 2011 !)

i) Une pluie de « mesquineries » qui coûtent très cher.

Pour finir quelques illustrations nouvelles des talents tarifaires des syndics :

toute heure commencée est due ;
les temps de déplacement entre le cabinet et la copropriété sont facturés ;
les copropriétés subissent la facturation des frais de « prise en charge » de la copropriété (imaginez un ascensoriste qui facture la prise en charge du contrat !!) ;
etc…

V - Les tarifs moyens et prix relevés par notre enquête.

Au-delà des illégalités et nouveaux abus tarifaires, notre enquête s’est attachée à relever les tarifs moyens pratiqués ainsi que les excès.

le prix moyen des honoraires de base est de 148 € par lot ;
le coût moyen facturé par lot pour l’ouverture du compte séparé s’établit à 35 €uros, soit 24% (presqu’un quart) des honoraires de base alors qu’il ne devrait pas dépasser 5%.

Ainsi ce qui est la loi (compte bancaire séparé obligatoire) devient l’exception, les copropriétaires cédant nécessairement au chantage tarifaire des syndics.

le montant moyen des honoraires supplémentaires, hors honoraires travaux est de 70€ par lot, soit près de 50% des honoraires de base, ce qui représente encore sensiblement 50% de surcoût par rapport à ce qui est voté en assemblée générale ;
le montant moyen des honoraires en cas de travaux s’élève- lui - à 5,9% du montant TTC des travaux ;
enfin il est impossible de savoir combien le syndic prélève d’honoraires privatifs, seulement 1% des syndics (oui, UN pour CENT) fournissant les informations légales obligatoires à ce sujet (article 11 du décret du 17 mars 1967).

La répartition des charges moyennes par lot est présentée par la graphique ci-après :

Pour finir, voici les tarifs 2012 des prestations dites « particulières » pratiquées par les syndics et le taux d’’évolution par rapport à 2010.

Prestations	Bas	Median	Haut	Evolution depuis 2010
Vacation horaire gestionnaire
heures ouvrables	65	95	155	6,3%
heures non ouvrables
jusqu'à 20H	80	120	155	9,2%
de 20H à 22H	95	140	185	10,7%
Assistante en HO	55	80	105	6,7%

Administration
Photocopie	0,2	0,3	0,4	6,7%
Forfaits administratifs	10	30	50	12,0%
Copie Règlement de copropriété	50	90	130	5,6%
Publication règlement de copropriété
Attestation pour déclaration fiscale	5	15	25	6,7%
Forfait Internet	5	10	15	7,0%
Forfait SAV 24/24	5	10	15	6,0%

Assemblée Générale
AG exceptionnelle	5	15	25	6,7%
salle de réunion du syndic	50	100	150	6%

Recouvrement
Lettre de relance	10	20	30	8%
Mise en demeure	30	45	60	8,9%
Remise dossier huissier	100	175	250	6,9%
Remise dossier avocat	100	300	500	6,7%
Rejet de paiement	20	40	60	7,5%

Mutations
Elaboration Etat daté	200	400	600	7,5%
Actualisation état daté	50	125	200	8,0%
Opposition sur vente	120	330	540	6,1%

Entretien
Informations pour diagnostics et état règlementaires	30	60	100	8,3%
Gestion des compteurs	2	4	7	5,0%
copie carnet d'entretien	20	40	60	7,5%

Gestion financière
Emprunts	1%	2%	3%
Placements de fonds	0,50%	1%	2,50%

Gestion des sinistres	2%	5%	10%
Gestion compte séparé	20	35	50	14,3%
	0%	25%	50%

Résumé pour ceux qui sont pressés

1 - Les 10 non conformités et illégalités relevées lors de l’enquête

Pour les plus pressés et pour le ministre voici une liste de chiffres les plus significatifs issues de notre enquête. Ils sont tout bonnement incroyables.

92% des syndics retirent ou ajoutent de nombreuses clauses spécifiques au texte de l’arrêté Novelli ;
78% des contrats facturent en dehors des honoraires de base la gestion des ruptures de travail (licenciement, retraite, remplacement) ;
75% des contrats affichent illégalement des tarifs fixes d’honoraires de travaux ;
66% des contrats incluent des frais de relance simple pour un minimum de 10€ ;
62% des copropriétés supportent des frais de gestion et de conservation d’une partie des archives en opposition avec le décret de 1967 ;
43% facturent des honoraires pour déclaration des sinistres concernant les parties communes :
40% des contrats incluent un forfait administratif d’un montant moyen de 30€ par lot :
28% des contrats facturent la souscription et la gestion des contrats d’assurance dommage-ouvrage :
22% des contrats facturent encore le carnet d’entretien :
20% des copropriétés supportent des honoraires d’imputation des consommations individuelles d’eau froide et chaude.

2 - les abus tarifaires les plus criants constatés

a) Le « forfait administratif » (en plus des fais de tirage et d’affranchissement pour l’AG) est en passe de se généraliser, la moyenne se situant à 30€. Or nous avons calculé que les frais réels correspondant (et inclus déjà dans les honoraires de base) devrait être au maximum de 5€, soit 6 fois moins.

b) Des impayés qui rapportent de plus en plus : les syndics ont trouvé là une source de profits très importants et inadmissibles ; non contents de facturer la lettre simple à 20€, les syndics innovent et multiplient les actes inutiles.

c) L’indexation des honoraires en cours d’année ou les augmentations déguisées. Autre astuce qui prend de l’ampleur : l’indexation trimestrielle ; vous votez 10 000€ d’honoraires ; en fait vous avez payé en fin d’année 450€ de plus.

d) Tirage des convocations et procès-verbaux : une source énorme de revenu. Presque plus aucun syndic ne tire lui-même ses convocations d’AG ni ses P.V. ni ne les envoie. Ils passent tous par de sociétés sous-traitantes. Celle-ci leur fournissent tout compris la photocopie 0,08 €. De leur côté ? les syndics refacturent en moyenne la photocopie à 0,25€ soit une marge de 0,17 € par photocopie.

e) La comptabilité et le suivi des travaux : presqu’autant qu’un architecte ! Alors que la loi oblige à voter des honoraires éventuels lors du vote des travaux (honoraires évidemment adaptés au montant et type de travaux), 75% des syndics continuent à inclure dans leurs contrats des pourcentages fixes et non dégressifs de plus en plus élevés.

f) Heures ouvrables diminuées et vacation hors heures ouvrables augmentées. Autre astuce :

- les syndics réduisent les heures ouvrables qui deviennent :

9h - 12h / 14h - 17h30

et 16h30 le vendredi

Soit à peine 32h par semaine

- puis ils augmentent le prix des heures non ouvrables(+ 100% en moyenne en 2011 !)

Ce que nous demandons : Que faire pour résoudre les problèmes relevés par notre enquête?

La Conclusion est nette :

1 - un arrêté inefficace ;

2 - un arrêté par ailleurs trop peu respecté ;

3 - des abus et des dérives tarifaires toujours aussi massifs et inadmissibles

Que faire ? Nous l’avons dit en introduction. Il faut d’urgence réformer l’arrêté Novelli du 19 mars 2010 sur 3 points :

1 - Définir la notion de gestion courante et préciser que les honoraires de base doivent couvrir TOUTE la gestion courante.

2 - Etablir une liste limitative des honoraires supplémentaires.

3 - Encadrer les honoraires dits « privatifs ».

Ceci est simple et peut être fait sans attendre.

Ceci est également nécessaire pour :

rétablir la vraie concurrence ;
empêcher les facturations supplémentaires illicites ;
modérer les abus tarifaires.

Dossier conseils

Conseil

La déduction du salaire en nature : des erreurs fréquentes chez les syndics.

ABUS N° 3104

Au cours de nos contrôles des comptes, nous relevons souvent le fait que les syndics font beaucoup d’erreurs en matière de « salaire en nature » :

ils oublient de déduire celui-ci du salaire net ;
ou bien ils rajoutent celui-ci avant de le déduire ;
ou ils accordent l’eau chaude au titre de salaire en nature alors que le gardien dispose d’un compteur, etc.

Il faut être très vigilant, car les sommes en jeu ne sont pas négligeables. Nous vous renvoyons vers notre « zone adhérents » où nous avons réalisé un petit article à ce sujet qui cible sur le problème des consommations d’eau et d’électricité.

« Zone adhérents » : « La déduction du salaire en nature complémentaire s’impose, sauf en cas de compteur » ;
Rubrique : « Comment faire ? Comment ça marche ? » ;
Sous-rubrique : « Gardiens employés d’immeubles ».

Dossier conseils

Conseil

Les contrats et honoraires de syndic : Le PARTICULIER aussi

3101

Les contrats et honoraires de syndic : Le PARTICULIER aussi

I. Prestations particulières : la hausse est toujours forte et la liste s’allonge

Dans son numéro d’avril 2012, le PARTICULIER lui aussi (voir note enquête donne les résultats de son enquête sur les contrats et honoraires de syndic.

Le PARTICULIER fait à peu près les mêmes constats que l’ARC, à savoir que l’arrêté NOVELLI est impuissant à enrayer l’inflation de prestations particulières et les abus correspondants.

Le PARTICULIER titre d’ailleurs : « Prestations particulières ; la hausse est toujours aussi forte et la liste d’allonge ». C’est dire.

II. La nécessaire réforme de l’arrêté NOVELLI

On regrette d’ailleurs que le PARTICULIER n’aille pas au bout de son constat et ne demande pas - comme nous - une réforme de l’arrêté NOVELLI pour stopper l’inflation permanente, continue et qui va en s’aggravant des coûts incontrôlables des prestations particulières.

III. Le problème du compte séparé

L’enquête du PARTICULIER nous pose néanmoins un problème sur un point : le PARTICULIER croit déceler que 40,66 % des copropriétés avec syndics professionnels disposent d’un compte séparé.

Plus curieux : en 2010 ce chiffre aurait été de 41,7% ! En ce qui concerne la région PACA le taux de compte séparé serait de... 61 % !!! Évidemment ce chiffre est improbable, ce qui signifie certainement que beaucoup de copropriétés croient avoir un compte séparé alors qu’elles ont au mieux un compte individualisé...

Cela signifie aussi certainement que beaucoup de syndics font croire aux copropriétés qu’elles disposent d’un compte séparé.

Nous avons d’ailleurs décidé de faire une enquête spéciale sur ce problème et de débusquer ce que certains de nos adhérents appellent déjà le « faux compte séparé ».

En attendant, lisez note enquête : dossier du mois d’avril 2012

Actions et Actus

Action

Un million de logements à rénover thermiquement chaque année.

Depuis plusieurs jours on (adhérents, partenaires, journalistes) ne cesse de nous demander : « Que pensez-vous de la conférence Environnementale et des propositions du Président de la République et du Premier Ministre ? ».

Voici un début de commencement de réponse à cette question importante.

I. Objectif : rénovation d’un million de logements par an

Chacun a pu découvrir à l’occasion de la Conférence Environnementale des 14 et 15 septembre que l’un des objectifs majeurs du Gouvernement était d’agir pour permettre la rénovation énergétique efficace d’un million de logements par an.

Nous pensons que cet objectif est à la fois nécessaire et indispensable ; nous pensons aussi que l’on a perdu beaucoup de temps et qu’il est urgent d’aller au-delà de ce qui s’est fait (il faudrait dire : de ce qui ne s’est pas fait) jusqu’à présent.

Comment les Pouvoirs publics pensent-ils y arriver ?

Avant de tenter de répondre à cette question (nous rencontrons les responsables de ces dossiers au ministère de l’Écologie cette semaine), faisons un petit retour sur le passé.

II. Le Plan Bâtiment Grenelle et la Copropriété

L’ARC est une des rares associations à avoir toujours agi pour une performance énergétique améliorée des bâtiments et la mise en place d’une gestion adaptée à cet objectif (ceci pour des raisons économiques, sociales, écologiques).

Quand le directeur de l’ARC - Bruno DHONT - a été nommé co-pilote du « Chantier Copropriété » du Plan Bâtiment Grenelle, nous nous sommes réjouis de ce qui était tout à la fois :

une reconnaissance du travail de l’ARC ;
une chance pour proposer des idées efficaces et adaptées à la Copropriété.

L’ARC et Bruno DHONT proposèrent alors au Chantier Copropriété de travailler dans quatre directions :

mise en place d’un éco-prêt collectif à taux zéro, le PTZ individuel étant inadapté selon nous ;
mise en place d’un fonds travaux obligatoire (énergétique ou non) dans toutes les copropriétés ;
mise en place d’audits globaux et de plans de rénovation (énergétique et non énergétique) des copropriétés ;
développement d’un vrai marché des Certificats d’Économies d’Énergie pour les copropriétés.

Malheureusement le président du Plan Bâtiment Grenelle ne reprit pas ces pistes et continua à privilégier des propositions à l’évidence insuffisantes :

des prêts à taux zéro individuels ;
des dispositifs uniquement - et faiblement - incitatifs (type crédit d’impôt) ;
des DPE (Diagnostics de Performance Energétique) collectifs ou audits strictement énergétiques.

Conséquence : les 400.000 logements qui devaient être réhabilités chaque année (objectif du Plan Bâtiment Grenelle) se mirent à fondre comme neige au soleil (nous en sommes aujourd’hui à... moins de 100.000), ce qui est catastrophique pour tous.

III. Quelles sont les pistes pour aller vers le million de logements annuel ?

Le nouveau Gouvernement s’est aperçu qu’on n’arriverait pas à grand-chose en continuant ainsi.

Le détail de ses projets n’est pas encore connu. Ce que nous savons c’est qu’il a retenu plusieurs principes pour favoriser la rénovation énergétique des logements privés (dont les copropriétés).

Il faut un FONDS conséquent d’aide à la rénovation thermique des logements, fonds qui puisse aider puissamment ceux qui veulent engager des rénovations importantes ou accompagner ces rénovations (comme les SEM régionales). L’État va créer un tel fonds en utilisant en particulier, semble-t-il les taxes carbone et l’argent de la Banque Européenne d’Investissement
Il faut un guichet unique pour mobiliser les aides diverses et compliquées et les reverser aux copropriétaires en évitant de multiplier les dossiers compliqués et longs à monter.
Il faut confier la gestion du fonds et du guichet unique aux RÉGIONS, bien placées et motivées pour assurer ce rôle.
Il faut, par ailleurs, développer des formules acceptables de tiers financements pour ceux qui le souhaitent (en quelques mots : une société - de préférence d’économie mixte - finance les rénovations en lieu et place des propriétaires et amortit ses investissements grâce aux économies).

Voici ce qui semble être les quatre piliers de la future politique.

IV. Ne pas minimiser les blocages propres à la copropriété

Ces orientations nous paraissent à la fois pertinentes et efficaces dans leur principe et nous ferons tout pour que les copropriétaires bénéficient de ces nouveaux dispositifs qui devront tenir compte des spécificités de la copropriété.

D’ailleurs, nous travaillons déjà sur ces pistes, comme celle du tiers-financement avec la Région Ile de France dans le cadre de la mise en place d’une SEM dédiée à ce dispositif.

Naturellement nous attendrons plus de détails puisque - comme chacun sait et nous et en particulier depuis maintenant vingt-cinq ans - le diable se cache dans les détails.

Ceci dit, nous ferons tout aussi (nous et nos partenaires de l’association Planète Copropriété) pour alerter les responsables des ministères en charge de ces problèmes (responsables que nous allons voir en fin de semaine, comme nous l’avons dit) sur les blocages propres à la copropriété que trop de personnes ont tendance à minimiser - insistons sur ce point - et sur les adaptations nécessaires des dispositifs envisagés.

Nous leur expliquerons alors pourquoi le volontarisme se heurte souvent - en copropriété - à la dure réalité et pourquoi il faut mettre en place une démarche exigeante et méthodique comme celle que nous avons mise au point avec l’association Planète Copropriété : le B.I.C. (Bilan Initial de Copropriété) et l’audit global partagé (voir le dossier du mois de septembre 2012 sur notre site).

Nous reviendrons dès que possible sur tous ces problèmes et sur les détails des dispositifs envisagés.

En attendant, vous pouvez remplir votre B.I.C. et commencer à mettre votre copropriété en mouvement avec l’ARC en (re)lisant notre dossier du mois de septembre 2012

Actions et Actus

Action

Prudence sur les répartiteurs : merci à la Presse

Nous sommes assez fiers d’avoir pu sensibiliser les journalistes à notre approche des « répartiteurs de frais de chauffage » et les remercions d’avoir bien voulu relayer nos consignes de prudence vis-à-vis d’un dispositif qui peut s’avérer :

coûteux ;
injuste ;
inadapté ;
et surtout incompatible avec les vrais dispositifs d’économies.

Nous avons relevé plus de 37 médias qui ont bien voulu citer et se référer à notre communiqué de Presse.

Trente-sept. Et encore nous n’avons pas dû tout compter (taper sur votre moteur de recherche : « ARC-UNARC-répartiteur de frais de chauffage ». Et puis lisez notre communiqué (abus3225.), vous aussi, ainsi que notre article qui annonce notre guide gratuit pour la semaine prochaine : « Répartiteurs de frais de chauffage : le guide gratuit indispensable de l’ARC dès la semaine prochaine ».

Actions et Actus

Action

Installation de véranda en copropriété.

Abus n° 3241

Comme nous l’avons indiqué dans notre article : « Le problème des vérandas et « constructions légères » en copropriété » nous venons de recevoir une longue réponse du chef de service de la Ville de Paris sur les problèmes d’installation de véranda en copropriété.

Nous reproduisons notre lettre et le fac-similé de la réponse.

I. Notre lettre

Mairie de PARIS

Monsieur Denis CAILLET

Architecte-Voyer Général

Chargé de la Sous direction du Permis

de Construire et du Paysage de la Rue

17, boulevard Morland

75181 PARIS CE DEX 04

Paris, le 10 Juillet 2012

Objet : questions relatives à l’implantation de vérandas dans les copropriétés parisiennes

Monsieur,

Nous sommes actuellement souvent sollicités par des copropriétaires qui nous font valoir que sont soumises à l’ordre du jour des assemblées générales des questions concernant la construction de véranda sur terrasse privative ou commune, après éventuelle acquisition dans ce dernier cas (pour des prix très faibles) des parties communes correspondantes.

Les copropriétaires qui nous saisissent font valoir que le syndic qui peut paraître dans certains cas être un peu « complice » avec le demandeur (ou peut-être sollicités par les vendeurs de « vérandas ») explique que ces constructions légères sont dispensées de toute autorisation administrative et que - par ailleurs - elles n’entraînent ni modification du règlement de copropriété ni modification des millièmes de charges.

Si nous pensons que ces extensions peuvent être éventuellement intéressantes pour les copropriétés (les opérations de cessions de parties communes à usages privatifs peuvent permettre - en cas de cession à prix normal - de financer certains travaux), nous pensons qu’il serait utile (comme la Ville le fait actuellement pour les meublés touristiques) de rappeler les règles en la matière tant aux professionnels qu’aux copropriétaires concernés.

C’est pourquoi nous souhaiterions pouvoir publier à cet effet un dossier ou nous répondrions aux questions suivantes :

Certains copropriétaires veulent obtenir l’autorisation des assemblées générales pour édifier sur parties privatives ou parties communes (après acquisition de celles-ci) des « vérandas ». Ils appellent ces structures des « structures légères » et affirment qu’elles ne sont astreintes à aucune autorisation administrative. Question : qu’en est-il précisément ?

Même si ces constructions ne sont pas toutes astreintes à un permis de construire, doit-on considérer qu’elles affectent le COS (coefficient d'occupation des sols) ?

Y a-t-il des modèles ou types de constructions légères qui seraient prohibés d’autorité.

Au cas où une « véranda » serait édifiée hors les règles, que peuvent faire les autres copropriétaires.

Nous vous remercions de bien vouloir répondre à ces questions (et peut-être à d’autres que vous pensez utiles de soulever), sachant que nous intervenons comme association nationale représentative aux fins d’éclairer les syndics, les demandeurs, mais aussi les autres copropriétaires trop souvent soumis à des coups de force difficilement réversibles.

Vous remerciant de votre obligeance, je vous prie de recevoir, Monsieur, l’assurance de mes salutations distinguées.

Fernand CHAMPAVIER

Président de l’ARC ».

II. La réponse

Monsieur Fernand CHAMPAVIER

Président de l'Association des Responsables de Copropriété

29, rue Joseph Python

75020 PARIS

Paris, le -9 AOUT 2012

Objet : Questions relatives à l'implantation de vérandas dans les copropriétés parisiennes.

Monsieur le Président,

Par lettre en date du 10 juillet 2012 vous me demandez de vous faire connaître les règles d'urbanisme applicables en matière d'installation de vérandas sur des terrasses privatives ou communes.

Concernant le premier point évoqué : les vérandas seraient assimilées à des habitations légères et à ce titre leur installation ne serait soumise à aucune formalité.

Le principe est que toutes constructions même ne comportant pas de fondation doivent être soumises à permis de construire ou déclaration préalable.

La définition d'une construction s'apprécie au regard de deux critères qui apparaissent essentiels : fixité et durée, le critère de fixité étant déterminant (CE 7/7/2004 n° 266478).

Si l'installation répond à l'un ou l'autre de ces critères et notamment au critère de fixité, il convient de solliciter une autorisation au titre de la réglementation d'urbanisme.

L'installation d'une véranda, répond bien aux deux critères retenus pour déterminer qu'il s'agit d'une construction et est, en tant que telle soumise, à autorisation.

En l'occurrence, il s'agit de travaux réalisés sur une construction existante.

Or, l'article R. 421-17 f) du code de l'urbanisme précise notamment, que doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire les travaux exécutés sur des constructions existantes, situés en zone urbaine couverte par le PLU qui ont pour effet la création soit d'une emprise au sol, soit d'une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :

- une emprise au sol créée inférieure ou égale à quarante mètres carrés ;

- une surface de plancher créée inférieure ou égale à quarante mètres carrés.

En revanche, sont soumis à permis de construire les travaux pour les projets situés en zone urbaine du PLU, lorsque ceux-ci impliquant la création d'au moins vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol lorsque cette création a pour effet de porter la surface totale de la construction au-delà du seuil de 170 m² à partir duquel le recours à un architecte est obligatoire.

Afin d'élimer tout doute possible sur la qualification de ce type d'installation et au-delà sur la nécessité d'une autorisation d'urbanisme, il suffit de citer les articles R.111-32 et R.111-32-1 du code de l'urbanisme qui précisent que les habitations légères de loisirs peuvent être implantées :

1 ° Dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés à cet effet ;

2° Dans les terrains de camping régulièrement créés, sous réserve que leur nombre soit inférieur à trente-cinq lorsque le terrain comprend moins de 175 emplacements ou à 20 % du nombre total d'emplacements dans les autres cas ;

3° Dans les villages de vacances classés en hébergement léger au sens du code du tourisme ;

4° Dans les dépendances des maisons familiales de vacances agréées au sens du code du tourisme,

et qu'en dehors de ces emplacements leur implantation est soumise au droit commun des constructions.

En conclusion, une véranda étant une construction au sens du code de l'urbanisme, son installation est pour le moins soumise à déclaration préalable dès lors qu'elle présente une superficie supérieure à 5 m² et inférieure à 40 m² en secteur PLU.

Dans le cas où sa réalisation conduit à porter la surface de la construction existante au-delà du seuil de 170 m² fixé pour le recours obligatoire à un architecte, ou bien si la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse les quarante mètres carrés elle est soumise à permis de construire.

Concernant le deuxième point évoqué, à savoir : la création d'une véranda affecte-t-elle le coefficient d'occupation du sol ?

L'article R. 123-10 du code de l'urbanisme définit le coefficient d'occupation du sol qui détermine la densité de construction admise comme étant le rapport exprimant le nombre de mètres carrés de surface de plancher ou le nombre de mètres cubes susceptibles d'être construits par mètre carré de sol.

L'article R 112.2 du code de l'urbanisme précise que les surfaces de plancher qui servent à déterminer la surface totale d'une construction sont celles qui de chaque niveau clos et couvert,

En conclusion, la surface de plancher close et couverte de la véranda compte bien au nombre des mètres carrés à prendre en compte dans le calcul du coefficient du sol affectant la parcelle.

Concernant le troisième point : existe-t-il un type ou des modèles de vérandas qui seraient prohibés ?

Si aucun modèle de véranda n'est exclu a priori, l'article 11 du PLU dispose d'une part que l'autorisation de travaux peut être refusée ou n'être accordée que sous réserve de prescriptions si la construction, l'installation ou l'ouvrage, par sa situation, son volume, son aspect, son rythme ou sa coloration, est de nature à porter atteinte au caractère ou à l'intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu'à la conservation des perspectives monumentales. D'autre part, il précise que lorsqu'une façade ou un ensemble de façades possède une cohérence architecturale son traitement ainsi que celui des devantures et accessoires de construction doivent respecter cette homogénéité.

Ainsi une demande portant, par exemple, sur l'installation d'une construction de type " chalet de bois " aura peu de chance d'aboutir eu égard à la qualité du bâti parisien.

En cas de doute sur la faisabilité d'un projet, le pétitionnaire peut solliciter un rendez-vous avec l'instructeur de l'autorisation en charge de l'arrondissement.

Concernant le 4 point évoqué à savoir de quels recours disposent les copropriétaires contre un contrevenant ayant édifié une véranda sans autorisation ou en infraction à la réglementation d'urbanisme -

L'article L. 480-1 du code de l'urbanisme prévoit que l'autorité administrative compétente pour délivrer les autorisations d'urbanisme est tenue de dresser procès-verbal dès lors qu'elle a connaissance de travaux réalisé sans autorisation ou non-conforme à une autorisation délivrée.

Les agents chargés du contrôle de la construction à la direction de l'Urbanisme sont donc susceptibles d'intervenir.

Néanmoins les infractions au code de l'urbanisme sont des délits et à ce titre la prescription de l'action publique est de trois années révolues (article 8 du code de procédure pénale). Le délai de prescription commence à courir à compter du moment où l'infraction est constituée et il appartient alors au contrevenant de prouver que ses travaux ont été effectués antérieurement à ce délai.

L'opportunité des poursuites appartient au procureur de la République et le juge pénal peut prononcer une peine d'amende qui sera perçue par l'État ou une mise en conformité ou démolition sous astreinte. Dans tous les cas, l'Administration ne peut que se conformer à la décision du Juge.

Si les copropriétaires s'estiment lésés par la construction litigieuse ils peuvent intenter en leur nom une action devant le juge civil et faire valoir le préjudice subi.

L'action est alors prescrite par un délai de cinq ans. L'article 2224 du Code civil dispose ainsi que " Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ".

Je précise, à toutes fins utiles, qu'une installation sur les parties communes et même privatives en ce qu'elle affecte alors l'aspect extérieur du bâtiment devra faire l'objet d'un accord préalable des copropriétaires à moins que le règlement de copropriété n'en dispose autrement.

Tels sont les éléments que je suis en mesure de vous communiquer en réponse à votre demande.

Je vous prie de croire, Monsieur le Président, à l'assurance de ma considération distinguée.

Pour le Maire de Paris

L'Architecte Voyer Général,

Chargé de la Sous-Direction du Permis de Construire

et du Paysage de la Rue.

Denis CAILLET ».

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Conseil

ABUS N° 3242 - Le nouveau « forfait » LOISELET : attention aux syndics sournois

Forfait ? Oui véritable forfait comme vous allez le constater, au sens fort du terme.

L’histoire qui suit est assez instructive et permettra à tous ceux qui ne sont pas encore adhérents à l’ARC et gérés par un cabinet LOISELET de financer « gratuitement », si l’on peut dire, leur adhésion à l’ARC et à ceux qui sont déjà adhérents de rembourser plusieurs fois cette adhésion.

I. Un président de conseil syndical furieux

Un président de conseil syndical adhérent à l’ARC nous contacte très en colère contre LOISELET : « Je reçois le budget prévisionnel 2012-2013 (nous sommes sur exercice début novembre à fin octobre) et m’aperçois que le cabinet Loiselet a « inventé » une ligne nouvelle dans le budget :

« Forfait courrier et e-diffusion : 1 421 € ».

(oui, vous avez bien lu : « e-diffusion » pour « diffusion par Internet »).

Nous lui conseillons d’envoyer un mail d’urgence à son gestionnaire.

II. Un nouveau « forfait » illégal

La réponse lui arrive :

« Il s’agit d’un forfait supplémentaire inclus en prestation complémentaire. Ce forfait - de 29 € par lot - est ainsi libellé » :

« 4- Forfait courrier et e-diffusion :

« Frappe, numérisation, reproduction, diffusion, mise à disposition des documents de la copropriété, hors dépenses d’affranchissement ou de diffusion électronique, facturée directement par les prestataires extérieurs (courriers recommandés par vois postale ou électronique)

(par lot et pas an)......................................................

29,00 € ».

Notre adhérent revient vers nous : « Mais c’est légal, ce forfait ? ».
La réponse est que ce forfait qui inclut des prestations qui DOIVENT être incluses dans les honoraires de base est en partie illégal, donc illégal.
En effet rien n’autorise un syndic (dans le décret du 19 mars 2010) à facturer - par exemple - des frais de « frappe », « numérisation », etc. (et pourquoi pas l’eau minérale du syndic...) ou de « e-diffusion ». Donc ce forfait qui mélange TOUT est illégal !!!!

III. Le doublement des frais induits par le nouveau forfait LOISELET

« Oui, mais ce nouveau forfait inclut toutes les photocopies, qui étaient facturées « au réel » jusqu’à présent », répond le cabinet LOISELET, croyant s’en sortir.
« Ah bon !? » Répond notre président. Le seul problème est le suivant :
Année 2011-2012 : frais réels de photocopies = 718,39 €.
Proposition 2012-2013 : nouveau forfait = 1 421 €.
Soit plus 702,61 € ou encore plus 97 %.
Soit encore 2,4 fois la cotisation collective annuelle de l’ARC pour cette copropriété.

IV. Ultime découverte

Notre président s’adresse pour finir à d’autres présidents de conseils syndicaux de copropriété gérées par LOISELET.

Et là, il s’aperçoit :

que certaines copropriétés se sont déjà vues imposer ce forfait l’an passé (« Forfait courrier et e-diffusion ») sans s’en apercevoir ;
que ce forfait (de 29 € par lot en 2012) était de 20 € en 2011, ce qui représente un augmentation de... 45 % sur une année, oui quarante-cinq !

Inutile de dire que notre président a envoyé le cabinet LOISELET sur les roses et que les autres ont ouvert des négociations.

Le plus cocasse, c’est la façon dont les dirigeants de chez LOISELET plaident (dans les colloques et autres réunions publiques) pour « l’e-diffusion » qui doit permettre de faire des économies... de papier. Et - au passage - de multiplier les honoraires !

Abus

ABUS N° 3243 -CITYA et la loi

On sait que CITYA - dont le Président Directeur Général, Philippe BRIAND est député - se permet des arrangements avec la loi, peu compatibles avec le statut de député (taper CITYA sur notre moteur de recherche pour en savoir plus).

Suite à notre dernier article sur CITYA et les mensonges d’un dirigeant de cabinet appartenant à CITYA (voir : Abus n°3228 : « CITYA et ses parts dans les cabinets de syndics rachetés »), nous avons reçu de nombreux témoignages.

Voici un de ces témoignages, court et très parlant :

« Bonjour,

CITYA VALP'IMMO est la nouvelle dénomination de la SARL PARTIMMO 8, rue Pasteur 74100 ANNEMASSE RCS THONON 390 708 360 suite à la cession des 500 parts sociales de cette société intervenue le 2 mai 2011 (dépôt au greffe du 23 mai ) pour un prix de vente provisoire de 808.770 € (oui, huit cent huit mille sept cent soixante dix euros) comme le stipule l'acte sous seing privé enregistré à Tours Ouest le 10 mai 2011.

J'ai signalé en son temps que M. Frédéric SAMOKHINE, nouveau gérant nommé le 2 mai 2011 n'ayant pu obtenir la carte professionnelle, a été remplacé cinq mois plus tard par M. Sébastien RIVIERE (directeur de CITYA LYON).

Pendant ces cinq mois, M. SAMOKHINE a utilisé la carte délivrée au nom de Mme S..., gérante de la SARL PARTIMMO, (singulier n’est-ce pas ?) démissionnaire à l’arrivée de M. Frédéric SAMOKHINE !

Cordialement ».

Oui, c’est très singulier.

Abus