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Contrats de syndic : l’ARC se rappelle au bon souvenir du ministre de l’Economie

Contrats de syndic : l’ARC se rappelle au bon souvenir du ministre de l’Economie

ABUS N° 3246
 
Voici la lettre adressée à Monsieur Pierre MOSCOVICI pour lui rappeler nos demandes.
 
Nous avons cité une des nombreuses pratiques du groupe LOISELET (voir abus numéro 3242)  pour lui faire mieux comprendre l’urgence du problème.
 
Voir aussi cette semaine : « Le contrat du cabinet DEGUELDRE ».
 
 

Monsieur Pierre MOSCOVICI

Ministère de l’Économie
139, rue de Bercy
Télédoc 144
75572 PARIS CEDEX 12
 
Paris, le  20 Septembre 2012
 
Objet : réforme de l’arrêté du 19 mars 2010 sur les contrats de syndic.                                         
Monsieur le Ministre,
 
Malgré plusieurs courriers et sollicitations de notre part concernant l’objet en référence, nous n’avons eu aucun retour de vos services, ce qui nous étonne, comme vous le comprendrez aisément.
 
Les abus tarifaires des syndics sont toujours aussi nombreux et forts du silence de votre administration (qui n’a toujours pas donné suite à la dernière Recommandation de la Commission des Clauses Abusives ni à l’arrêt de la Cour d’Appel de Grenoble en date 5 mars 2012), ces mêmes syndics font exactement ce qu’ils veulent.
 
À titre de simple information nous vous adressons copie d’un article qui paraît ce jour sur notre site Internet concernant l’un des dix plus gros syndics de France et qui montre comment les copropriétaires sont victimes des imprécisions réglementaires.
 
Nous nous permettons de vous rappeler que le secteur la Copropriété concerne aujourd’hui toutes les couches de la société et que le poids des charges de copropriété pèse de plus en plus lourdement dans le budget des ménages.
 
Espérant que vous pourrez enfin donner suite à nos demandes partagées par l’ensemble des associations de copropriétaires et de consommateurs, et vous en remerciant, nous vous prions de croire, Monsieur le Ministre, en l’assurance de notre haute considération.
 
 Ketty EVEN                                                                                    Fernand Champavier
Présidente de l’UNARC                                                                Le Président de l’ARC
 
P.J : article sur LOISELET.       
        lettres du : 29.06.2012- 26.06.2012 – 06.06.2012- 29.05.2012 ».
 
ABUS N° 3242
Le nouveau « forfait » LOISELET :
attention aux syndics insidieux
Forfait ? Oui véritable forfait comme vous allez le constater, au sens fort du terme.
 
L’histoire qui suit est assez instructive et permettra à tous ceux qui ne sont pas encore adhérents à l’ARC et gérés par un cabinet LOISELET de financer « gratuitement », si l’on peut dire, leur adhésion à l’ARC et à ceux qui sont déjà adhérents de  rembourser plusieurs fois cette adhésion.
 
 I. Un président de conseil syndical furieux
 
Un président de conseil syndical adhérent à l’ARC nous contacte très en colère contre LOISELET : « Je reçois le budget prévisionnel 2012-2013 (nous sommes sur exercice début novembre à fin octobre) et m’aperçois que le cabinet Loiselet a « inventé » une ligne nouvelle dans le budget :
 
«  Forfait courrier et  e-diffusion : 1 421 € ».
(oui, vous avez bien lu : « e-diffusion » pour « diffusion par Internet »).
 
Nous lui conseillons d’envoyer un mail d’urgence à son gestionnaire.
 
II. Un nouveau « forfait » illégal
 
La réponse lui arrive :
 
« Il s’agit d’un forfait supplémentaire inclus en prestation complémentaire. Ce forfait - de 29 € par lot - est ainsi libellé » :
 
« 4- Forfait courrier et e-diffusion :
 
« Frappe, numérisation, reproduction, diffusion, mise à disposition  des documents de la copropriété, hors dépenses d’affranchissement ou de diffusion électronique, facturée directement par les prestataires extérieurs (courriers recommandés par vois postale ou électronique)
(par lot et pas an)......................................................
 
 
 
 
 
 
 
 
 
29,00 € ».
 
 
  • Notre adhérent revient vers nous :
« Mais c’est légal, ce forfait ? ».
 
  • La réponse est que ce forfait qui inclut des prestations qui DOIVENT être incluses dans les honoraires de base est en partie illégal, donc illégal.
 
  • En effet rien n’autorise un syndic (dans le décret du 19 mars 2010) à facturer - par exemple - des frais de « frappe », « numérisation », etc. (et pourquoi pas l’eau minérale du syndic...) ou de « e-diffusion ». Donc ce forfait qui mélange TOUT est illégal !!!!
III. Le doublement des frais induits par le nouveau forfait LOISELET
 
  • « Oui, mais ce nouveau forfait inclut toutes les photocopies, qui étaient facturées « au réel » jusqu’à présent », répond le cabinet LOISELET, croyant s’en sortir.
  • « Ah bon !? » Répond notre président. Le seul problème est le suivant :
  • Année 2011-2012 : frais réels de photocopies = 718,39 €.
  • Proposition 2012-2013 : nouveau forfait = 1 421 €.
  • Soit plus 702,61 € ou encore plus 97 %.
  • Soit encore 2,4 fois la cotisation collective annuelle de l’ARC pour cette copropriété.
 
IV. Ultime découverte
 
Notre président s’adresse pour finir à d’autres présidents de conseils syndicaux de copropriété gérées par LOISELET.
 
Et là, il s’aperçoit :
 
  1. que certaines copropriétés se sont déjà vues imposer ce forfait l’an passé (« Forfait courrier et e-diffusion ») sans s’en apercevoir ;
  2. que ce forfait (de 29 € par lot en 2012) était de 20 € en 2011, ce qui représente un augmentation de... 45 % sur une année, oui quarante-cinq !
 
Inutile de dire que notre président a envoyé le cabinet LOISELET sur les roses et que les autres ont ouvert des négociations.
 
Le plus cocasse, c’est la façon dont les dirigeants de chez LOISELET plaident (dans les colloques et autres réunions publiques) pour « l’e-diffusion » qui doit permettre de faire des économies... de papier. Et - au passage - de multiplier les honoraires !
 
Actions et Actus
Action

ABUS N° 3247 - Le contrat de syndic du cabinet DEGUELDRE analysé par l’ARC

ABUS N° 3247  - Le contrat de syndic du cabinet DEGUELDRE analysé par l’ARC

 
 
Tous les jours, nos adhérents nous adressent des contrats de syndic à étudier. Nous en avons choisi un (quasiment au hasard) pour revenir sur le sujet des contrats de syndic et montrer que la situation est de plus en plus préoccupante :
 
  • illégalités diverses ;
  • abus tarifaires ;
  • dispositions inadmissibles.
 
Nous allons d’ailleurs envoyer cet article au Ministre de l’Economie pour justifier - une nouvelle fois - notre demande de réforme de l’arrêté NOVELLI.
 
 
Degueldre
Contrat de syndic
 
Entre les SOUSSIGNÉS :
 
La Société André DEGUELDRE, Philippe DEGUELDRE & Cie, au capital de 243.918 € Administrateurs d'immeubles et Courtiers d'Assurances sis à PARIS 17ème - 40 Avenue de Villiers, inscrite au Registre du Commerce sous le numéro RCS PARIS B 632009031 APE-NAF 703 C.
 
Représentée par Monsieur Éric DEGUELDRE
 
 
Et
Le Syndicat de la copropriété de l'immeuble sis
 
IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :
 
Le syndicat confère à la Société André DEGUELDRE, Philippe DEGUELDRE et cie, qui accepte, les fonctions de Syndic de l'immeuble, ci-dessus indiqué, dans le cadre de la Loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, modifiés par la Loi du 13 décembre 2000 et le décret du 27 mai 2004, ainsi qu'aux clauses et conditions stipulées ci-après.
 
DURée
 
Le présent contrat entrera en vigueur rétroactivement le 1er janvier 2012 suite à l'Assemblée Générale du 22 Octobre 2012 pour se terminer à la date de l'Assemblée Générale qui se tiendra en 2013 et qui statuera sur l'approbation des comptes de l'exercice clos au 30 juin 2013, ou éventuellement, à la date de réunion de la deuxième Assemblée Générale, conformément à l'article 25 de la Loi du 10 juillet 1965, la plus lointaine de ces deux assemblées devant se tenir le 31 décembre 2013 au plus tard.
[Commentaire de l’ARC : ça commence fort : cette disposition est, en effet, totalement illégale. DEGUELDRE continue de proposer un contrat à durée incertaine et veut ignorer que depuis quelques années un contrat doit aller de date certaine à date certaine, précisément pour éviter les abus de « l’élasticité des contrats » (article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié). On ne peut pas tout savoir, n’est-ce pas. Les amateurs apprécieront, par ailleurs, l’« effet rétroactif »...].
 
Le contrat ne pourra être résilié pendant cette période par le Syndicat, que pour motif grave ou légitime, porté à la connaissance du Syndic et de l'Assemblée Générale, qui devra alors statuer à la majorité de l'article 25 de la Loi du 10 juillet 1965.
 
Le Syndic, de son côté, pourra pendant la même période, mettre fin à ses fonctions à condition d'en prévenir, le Président du Conseil Syndical ou, à défaut, chaque copropriétaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins trois mois à l'avance en indiquant les raisons fondées et légitimes de sa décision, et convoquera, alors une Assemblée Générale.
 
MISSION
 
1 - GESTION COURANTE (conformément aux articles 14 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965).
 
Elle comprend les tâches suivantes :
 
1.1 ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE ET CONSEIL SYNDICAL LA PRÉCÉDANT :
 
  • Élaboration et envoi des convocations,
  • Diffusion des conditions essentielles des contrats, devis et marchés et du rapport écrit du Conseil Syndical
  •  Présence aux heures ouvrables du Syndic et/ou de ses collaborateurs (tenue AG cf. 3.1) [Commentaire de l’ARC : Le cabinet DEGUELDRE ne laisse même pas le choix d’intégrer en honoraires de base deux ou trois heures d’assemblée générale hors heures ouvrables. Cela montre la considération qu’il a pour l’arrêté Novelli (qui prévoit une négociation) et les copropriétaires : « c’est à prendre ou à laisser »].
  •  Établissement de la feuille de présence lors de l'Assemblée Générale,
  •  Rédaction du procès-verbal ; tenue du registre des procès-verbaux,
  •  Diffusion du procès-verbal aux copropriétaires et notification aux absents et opposants,
  • Exécution des décisions prises relevant de la gestion courante
 
1.2 RELATIONS AVEC LE CONSEIL SYNDICAL :
 
  • Mise à disposition de tous éléments d'information et documents nécessaires à l'accomplissement de la mission du Conseil Syndical dont l'élaboration du budget prévisionnel et le suivi des dépenses,
  •  Obtention de l'accord et/ou des avis écrits du Conseil Syndical lorsqu'il est prescrit par la Loi ou une décision d'Assemblée Générale,
  •  Délivrance de la copie du bordereau récapitulatif de transmission des pièces au Syndic suivant.
[Commentaire de l’ARC concernant le point 1-2 : on note que ce syndic ne prévoit aucune réunion du conseil syndical pendant l’année. Le seul conseil syndical prévu est le conseil obligatoire précédent l’assemblée générale (voir point 3.1), mais, évidemment, uniquement aux heures ouvrables].
 
1.3 Comptes de charges courantes :
 
  • Tenue de la comptabilité générale de la copropriété et de ses annexes en fonction du décret du 14 mars 2005,
  • Tenue des comptes individuels des copropriétaires,
  •  Appel   des  provisions  et  avances  selon   les   modalités   légales  (hors  frais  de tirages, d'affranchissements et d'acheminements),
[Commentaire de l’ARC : première grosse « surprise ». Alors qu’il s’agit d’envoyer chaque trimestre en courrier simple une feuille d’appel de charges, le cabinet (voir plus loin « prestation particulière ») facture ces frais 2,75 € par trimestre, soit 11 € par an pour un coût réel de l’ordre de 3 euros, soit 8 euros par lot de surper-marge par an ! Record absolu].
 
  • Paiement des factures et répartition des dépenses entre les copropriétaires suivant les modalités définies au RCP,
  •  Présentation des comptes de gestion, état des dettes et créances, situation de trésorerie, budget prévisionnel conformément aux décrets du 27 mai 2004 et du 14 mars 2005,
  • Établissement de la liste des copropriétaires débiteurs.
 
1.4 ASSURANCES :
  • Souscription des polices [Commentaire de l’ARC : le cabinet a juste oublié de rajouter, comme cela est une obligation(arrêté Novelli) : « avec l’accord préalable du syndicat ». Est-ce bête...].
  • Déclaration des sinistres affectant les parties communes et/ou les parties privatives si les parties ou éléments communs sont à l'origine du sinistre affectant celles-ci,
  • Règlement des indemnités aux bénéficiaires,
 
1.5 GESTION DES PARTIES COMMUNES :
 
Durant les heures ouvrables, visite des parties communes, déplacement sur l'immeuble ou auprès de toute personne ou en cas d’incident grave affectant ces mêmes parties communes (une visite annuelle étant contractuellement due au titre de la gestion courante)
[Commentaire de l’ARC : Le cabinet DEGUELDRE est encore dans l’illégalité et oublie de préciser les modalités de LA visite annuelle : oui, LA , une seule visite !!!] .  
 
 
Les déplacements sur l'immeuble rendus nécessaires par des procédures (expertises judiciaires ou d'assurance) ou par de graves incidents seront facturés dès que le nombre de visites contractuellement prévu sera dépassé [Commentaire de l’ARC : qu’est-ce que cela veut dire ?
  • dans le 1er paragraphe du point 1.5, le syndic écrit qu’il se déplacera aux heures ouvrables (et dans le cadre de ses honoraires de base) en cas d’incident grave...
  • dans le 2ème paragraphe il dit qu’il facturera en plus son intervention.
On va voir que ce n’est pas la seule contradiction relevée dans ce contrat].
 
Le Syndic commande les travaux et interventions d'entretien courant, après recherche de devis et avis favorable éventuel du Conseil Syndical en fonction de leur importance. Il veille à l’exécution des travaux et réparations d'entretien courant ou présentant un caractère d'urgence et nécessaire à la sauvegarde de l'immeuble [Commentaire de l’ARC : « en fonction de leur importance » ne veut rien dire. Il fallait écrire « en fonction du montant voté par l’assemblée générale »].
 
1.6 GESTION DES ÉQUIPEMENTS :
 
Souscription des contrats d'entretien concernant les éléments d'équipements communs existant à ce jour, ainsi que leur gestion.
 
1.7 CONCIERGE ET EMPLOYÉS D’IMMEUBLE :
 
  • Recherche, engagement et établissement du salaire de base et du contrat,
  • Tenue des registres, établissement des bulletins de paie, attestations et déclarations diverses,
  • Déclaration aux organismes sociaux et fiscaux,
  • Mise en place d’une solution de remplacement pendant les arrêts de congés ou maladies,
  • Gestion des DUER et de la formation du personnel, [Commentaire de l’ARC : nouvelle illégalité, le syndic doit assurer la mise en place ET la gestion des DUER ; pas uniquement la gestion, là encore, le cabinet DEGUELDRE fait ce qu’il veut !]
 
NB : Toutefois, les frais spécifiques (annonces presse - ANPE ...) liés à la recherche de nouveaux concierges et/ou gardiens sont remboursés sur justificatifs.
 
 
1.8 SONT ÉGALEMENT COMPRIS DANS LA GESTION COURANTE :
 
  • Gestion et conservation des archives non dormantes, [Commentaire de l’ARC : cela veut dire que le syndic va facturer la gestion des archives « dormantes », ce qui est encore une disposition illégale : en effet, le syndic doit gérer et conserver TOUTES les archives (article 33 d’ordre public du décret du 17 mars 1967].
  • Envois de courriers au Conseil Syndical,
  • Communications téléphoniques en entrée et en sortie,
  • Première lettre de rappel
  • Envoi des appels de fonds [Commentaire de l’ARC : le syndic fait croire que l’envoi des appels de fonds est inclus dans les frais et honoraires de base. Ce qui n’et pas le cas, comme on l’a vu plus haut et comme on le verra plus bas point 3.9 (voir point 1.3)].
  • Délivrance des éléments pour les diagnostics relatifs aux parties privatives ou communes,
  • Mise à jour du fichier des copropriétaires suite aux mutations, donations, partages ou successions,
  • Photocopies (devis compris) au Président du Conseil Syndical,
  • Envoi simple de courriers aux copropriétaires à l'exception de tout envoi supplémentaire de convocation, procès-verbal, comptes ou autres documents de la copropriété (hors convocations, procès-verbaux et circulaires cf.3.9),
  • Gestion des diagnostics de toute nature et des dossiers obligatoires,
  • Établissement et suivi du carnet d'entretien et sa délivrance au copropriétaire vendeur,
  • Clôture de fin de gestion et transmission au syndic suivant.
[Commentaire de l’ARC : curieusement, le cabinet DEGUELDRE a « oublié » le calcul des intérêts de retard concernant les débiteurs. Il est vrai que ces intérêts sont calculés au profit du syndicat des copropriétaires et non du syndic. Nouvelle illégalité].
 
2. RÉMUNÉRATION (de la gestion courante définie au paragraphe 1)
 
 
Les honoraires sont fixés à :
a)
7 056 € T.T.C.
(valeur 1er janvier 2012)
 
Pour une trésorerie déposée sur un compte séparé ouvert au nom de la Copropriété
ou
b)
5 880 € T.T.C
(valeur du 1er janvier 2012)
 
Pour une trésorerie déposée avec un compte unique (suivant les modalités de fonctionnement définies en Assemblée Générale) ouvert au nom de la SAS DEGUELDRE. [Commentaire de l’ARC : curieux ! Pourquoi est-ce que ces « modalités » ne sont pas précisées dans le contrat ?].
Modalités de paiement : A trimestre échu
 
  • Si les fonds du Syndicat des Copropriétaires sont versés sur un compte ouvert au nom du Syndicat, les éventuels produits financiers et charges financières seront affectés au Syndicat des Copropriétaires.
 
  •  Si les fonds du Syndicat des Copropriétaires sont versés sur un compte ouvert au nom du Syndic (compte unique), les charges et les produits éventuels provenant de la gestion de ce compte sont à la charge et/ou bénéfice du Syndic.
 
Les honoraires définis ci-avant seront révisés chaque année sur décision de l'Assemblée Générale et en respect des textes et dispositions réglementaires en matière de prix.
 
Le Syndic ne peut demander ni recevoir directement ou indirectement d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont il est chargé, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le présent contrat, ni de personne(s) autre(s) que celles(s) qui y est (sont) désignée(s).
 
3. PRESTATIONS PARTICULIERES
 
Le Syndic peut être appelé à assurer, pour le compte du Syndicat ou pour le compte d'un ou plusieurs copropriétaires, des prestations particulières telles que décrites ci-dessous et, d'une manière plus générale, telles qu'elles sortent du cadre de la gestion courante.
 
Le tarif des vacations horaires rémunérant certaines de ces prestations est le suivant :
 
Heures ouvrables :
 
Syndic/cadre......................................................................................................................................................................................................................................... 79 € TTC
Collaborateur.......................................................................................................................................................................................................................................... 41 € TTC
 
En dehors des heures ouvrables : même tarif majoré de :
 
50 % de 18 h 00 à 20 h 00 (sauf le vendredi 17 heures) 75 % de 20 h 00 à 22 h
100 % au-delà
 
Facturation d'une heure supplémentaire pour frais de déplacement pour toutes Assemblées Générales ou Conseils Syndicaux se tenant hors des bureaux du Syndic. [Commentaire de l’ARC : illégal et mesquin : d’abord pourquoi facturer les déplacements, et ensuite pourquoi facturer ceux-ci forfaitairement ?].
 
Les heures ouvrables s'entendent de
 
9 h 30 à 13 h et de 14 h à 18 h (du lundi au jeudi)
9 h 30 à 13 h et de 14 h à 17 h le vendredi.
 
3.1 – ASSEMBLÉES GÉNERALES ET CONSEILS SYNDICAUX :
 
A- ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ANNUELLE ET CONSEIL SYNDICAL Y AFFÉRENT
 
1) Convocation (sauf frais d’envoi et photocopie : cf art 3.9)
 
2) Tenue :
 
  • Entre 14 h et 17 h du lundi au vendredi : compris dans la gestion courante.
  • En dehors des heures ci-dessus : tarif vacations
 
 
B- NOUVELLES ASSEMBLÉES GENERALES
(de 2éme lecture ou supplémentaires(s) ou assemblée(s) générales(s) et conseils syndicaux additionnels) :
 
  1. Convocation(s) (pour l'Assemblée Générale uniquement): 10 €   TTC par lot principal avec un minimum de 500 € TTC (+ frais d'envoi de photocopie : cf art 3.9).
2) Tenue(s) : tarif vacations
 
3.2- PRISE EN CHARGE DE LA COPROPRIÉTÉ  : Compris dans la gestion courante sauf difficultés comptables particulières facturées à la vacation. [Commentaire de l’ARC : ici aussi ou admirera l’imprécision qui ouvre la porte à tous les abus : que sont des « difficultés comptables particulières » ?].
 
3.3 FRAIS DE MUTATION en application de la Loi ENL n° 2006-872 du 13 juillet 2006 facturés aux copropriétaires vendeurs
 
État daté : recherches, mises au point et comparatifs comptables, fournitures de diagnostics, parties communes, photocopies incluses        .............421 € TTC
Nouvel état daté suite à report de signature................................................................................................................................................................................. 85 € TTC
Opposition au versement du prix de vente ................................................................................................................................................................................. 209 € TTC
 
  1. PROCÉDURES DE RECOUVREMENT DE CHARGES : (dépenses d'affranchissement et de copies incluses)
 
1ère lettre simple : compris dans la gestion courante....................................................................................................gratuit
Mise en demeure...................................................................................................................................................................37 € TTC
[Commentaire de l’ARC : 37 € la lettre RAR ; encore une super-marge !]
Remise du dossier à l'huissier...........................................................................................................................................148 € TTC
Remise dossier avocat.........................................................................................................................................................173 € TTC
Inscription hypothèque légale au profit du Syndicat......................................................................................................... 350 € TTC
Signature mainlevée hypothèque et négociation convention pré-saisie immobilière...............................................350 € TTC
Saisie immobilière..................................................................................................................................................................615 € TTC
Frais pour chèques impayés, TIP ou prélèvements................................................................................................ ........50 € TTC
Suivi de toute procédure de recouvrement (au temps passé
par demi-heure)........................................................................................................................................................................ tarif vacations
 
 
3.5 PROCÉDURES DE TOUTES SORTES POUR LE COMPTE DU SYNDICAT :
 
Constitution et envoi de dossier huissier..............................                 148 € TTC
Constitution et envoi de dossier avocat .............................                  173 € TTC
Suivi de ces procédures (au temps passé par demi-heure)               tarif vacations
Déplacement et expertises (au temps passé par demi-heure)          tarif vacations
 
3.6 ÉTUDES DE DOSSIERS DIVERS :
 
Dossiers sinistres assurances (uniquement lorsque des parties privatives en sont à l’origine)
  • Perception forfaitaire par ouverture de dossier               40 € TTC
[Commentaire de l’ARC : illégal et contradictoire : les frais d’ouverture de tous les dossiers concernant les parties communes (quelle que soit l’origine du sinistre) sont à inclure en honoraire de base].
Modificatifs ou additifs au règlement de copropriété :
  • Forfait (droit fixe)                                                                         500 € TTC
  • Suivi (au temps passé par demi-heure)                                     148 € TTC
Gestion des comptages individuels installés postérieurement
à la signature du présent contrat (relevés et répartiteurs –
eau froide, chaude, répartiteurs de calorie par appareils et par an)   10 € TTC,
[Commentaire de l’ARC : 10 € par répartiteur, soit autant le prix annuel d’un répartiteur électronique (location-relevé). Cela fera 60 € de simples frais de syndic pour un 4 pièces avec 6 radiateurs. Tout simplement honteux!].
Gestion des sinistres affectant les parties communes : 5 % TTC
 du montant de l'indemnité globale. Constitution de dossier
d'emprunt collectif ou individuel et dossiers de subvention :
 2,5 % TTC du montant total du prêt avec un minimum forfaitaire
de 500 € TTC.
 
 
Au temps passé par demi-heure : déplacements et visites supplémentaires, suivi et gestion de tous sinistres affectant les parties communes et privatives, renseignements aux Notaires et Administrations, réalisation de toutes études administratives, financières, sociales, juridiques, administratives (licenciement, contrôle URSSAF, contentieux social...).
 
Toute tâche nouvelle imposée au Syndic suite à la parution d'un nouveau texte législatif ou réglementaire fera l'objet d'une négociation à reporter éventuellement sur le contrat suivant.
[Commentaire de l’ARC : illégal une fois encore, l’arrêté prévoit que le syndic ne pourra facturer en cours de mandat des tâches nouvelles. Il n’y a donc rien à négocier. Le syndic attendra la fin du contrat en cours].
 
  1.  HONORAIRES SUR TRAVAUX : gestion financière et éventuellement suivi
 
Conformément aux dispositions de la Loi BOUTIN, ces honoraires seront négociés de gré à gré entre le Syndicat des Copropriétaires et le Syndic à l'occasion de l'assemblée générale ayant à statuer sur ces travaux exceptionnels
  1. REMBOURSEMENT DES FRAIS ET DÉBOURS :
 
Location de salle, papeterie, achat de registres, tirage (liste non limitative) : sur justificatifs
 
En sus de ses honoraires, le Syndic aura droit au remboursement par le Syndicat, des frais et débours pour le compte de ce dernier, tels que :
frais de timbres pour la convocation des Assemblées Générales, la diffusion et la notification du procès verbal de cette Assemblé                     suivant tarifs postaux
location de salle mise à disposition par le Syndic (par heure) .....98 € TTC
[Commentaire de l’ARC : avec ce prix horaire, la location d’une salle chez le syndic pour une assemblée générale de 4 heures reviendra à 392 € ! Encore une fois, honteux].
 
frais d'achats de registres comptables, de livres, documents ou abonnement, achat de recommandés,
frais de photocopies......................................( 0,22 € TTC
frais de convocations, de notifications, et diffusions d'Assemblées Générales 1,60 € TTC
[Commentaire de l’ARC : incompréhensible : 1,60 € pour quoi ? Par lot ? Par an ?! Inadmissible!].
 
vacation service travaux pour missions particulières:.......................................................................................   140 € TTC
[Commentaire de l’ARC : la porte ouverte à tous les abus].
 
Étant précisé que les honoraires et remboursement de frais concernant le Syndicat, seront répartis entre les Copropriétaires en fonction du règlement de Copropriété et des textes en vigueur.
 
Ces prestations particulières seront révisées chaque année.
 
Frais de correspondance et envoi des comptes 2,75 € par lot principal et par trimestre , (révisé à chaque augmentation du prix du timbre).
[Commentaire de l’ARC : Inadmissible ! Voir point 1.3].
 
3.9 AUTRES FRAIS DÉCOULANT DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE :
 
Photocopies (facturées dans le cadre des convocations
aux Assemblées Générales et des envois des Procès-verbaux
ou encore des copies de règlements de copropriété,
d'états descriptifs de division, de plans, circulaires)...............0,22 € TC
 
Frais de poste (facturés pour les convocations aux Assemblées
Générales et pour les envois des procès-verbaux)............ aux tarifs en vigueur.
 
 TVA :
 
Tous les honoraires ci-dessus sont exprimés toutes taxes comprises sauf mention spéciale. Le taux en vigueur au jour de la signature des prestations est de 19,6 %. La variation de ce taux à la baisse comme à la hausse entraînerait ipso facto la variation du prix TTC.
  1. ÉLECTION DE DOMICILE :
 
Les parties font élection de domicile :
 
  • La copropriété : à l'adresse de l'immeuble,
  • Le Syndic : en ses bureaux
 
En cas de litige, la juridiction du lieu de situation de l'immeuble sera seule compétente (article 62 du décret).
 
... mots nuls
... lignes nulles.
 
 
Fait à Paris le
 
 
POUR LE SYNDICAT :                                             POUR LE SYNDIC :
 
Abus

ABUS N° 3248 : Contrat « termites » Pourquoi D.E.P. a tort et comment agir et réagir

ABUS N° 3248 - Contrat « termites » Pourquoi D.E.P. a tort et comment agir et réagir

 
Nous venons de découvrir un incroyable courrier que la société D.E.P. (bien connue  de nos adhérents et des visiteurs de note site) vient d’envoyer à des adhérents pour justifier le fait que le syndic avait fait appel à ses services sans accord de l’assemblée générale, ceci pour procéder à un diagnostic termites non obligatoire sur partie commune.
 
D.E.P. écrit en effet ceci :
 
« Un arrêt de la Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, du 4 janvier 2006 a précisé que dans le domaine de l’administration, de la conservation et de l’entretien de l’immeuble, le syndic dispose d’un pouvoir d’initiative. À ce titre, il peut décider et agir seul sans demander l’autorisation de l’Assemblée Générale, ni l’avis du Conseil Syndical.
 
 « Il convient donc de retenir que le diagnostic termites des Parties Communes, même s’il n’est pas obligatoire, concourt à la sauvegarde de l’immeuble et permet l’information complète de l’acquéreur ».
 
Ce courrier de D.E.P. constitue ni plus ni moins qu’une inadmissible tromperie et suffirait à lui seul à chasser cette société de toutes les copropriétés où elle intervient, souvent sans accord des copropriétaires (mais avec les syndics complices).
 
Voyons pourquoi et voyons comment nos adhérents ont procédé pour justifier leur refus de paiement.
 
D.E.P. pensait en effet que les copropriétaires avaient la mémoire courte. Erreur.
 
Nos adhérents n’ont eu qu’à se replonger dans notre site pour ramener D.E.P. et leur syndic à la réalité juridique et judiciaire.
 
Ils ont ainsi retrouvé nos abus numéro 729 et 861 que vous pouvez découvrir ou redécouvrir dans leur intégralité. Ces abus n’ont pas pris une ride.
 
Pour vous éviter d’avoir à les rechercher les voici :
 
A. Les pouvoirs de gestion du syndic et la Cour de Cassation
 
Un arrêt de la Cour de Cassation du 4 janvier 2006 est actuellement brandi par certains syndics pour justifier la commande de certains diagnostics immobiliers sans accord préalable de l’assemblée générale. Une aubaine pour tous ceux qui - d’une façon ou d’une autre - profitent de la prolifération des obligations ou pseudo-obligations en la matière.
Nous avons déjà indiqué pourquoi cet arrêt, malgré les apparences, ne pouvait être invoqué (voir ici même  abus n° 667 : « Attention, recherche sur les termites ; si l’on vous dit : « La Cour de Cassation… ») mais, sommes obligés - face à l’offensive de ces syndics -  de revenir sur le sujet pour montrer que c’est à tort que cet arrêt est utilisé.
 

 I. Un arrêt « portes ouvertes aux abus »

 
 On comprend que les syndics qui passent, par exemple, des « contrats » de groupe avec des entreprises comme DEP (toujours par exemple) se lèchent les babines. Pensez : un arrêt de la Cour de Cassation qui semble justifier les commandes intempestives de diagnostics passées sans accord de l’assemblée générale, ceci au nom du pouvoir d’administrer ! Que rêver de mieux ?
 
 Heureusement pour nous, comme on va le voir, les juges de la Cour de Cassation ont commis une erreur, ce qui explique que cet arrêt peut être réputé comme inopposable aux copropriétaires.
 

II. « L’erreur » de la Cour de Cassation

 
Voici le texte qui rend si heureux les syndics indélicats :
 « Mais attendu qu’ayant relevé que la loi du 8 juin 1999 rend obligatoire pour la vente d’un lot de copropriété la fourniture d’un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes et retenu que l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 donne au syndic pouvoir d’administrer l’immeuble et de pourvoir à sa conservation, la Cour d’Appel qui a constaté que l’établissement d’un tel état trimestriel pour un coût modique permettrait une action immédiate en cas d’infestation, en a exactement déduit que le syndic n’avait pas à demander l’autorisation de l’assemblée générale et ne pouvait se voir reprocher son excès de prudence ; (…) ».
A priori on ne voit pas l’erreur commise par la Cour ; or celle-ci est patente : en effet, la loi du 8 juin 1999 ne rend pas « obligatoire la fourniture d’un état parasitaire de moins de trois mois sur les parties communes » comme le dit la Cour de Cassation. Certes, la loi initiale était ambiguë, mais cette ambiguïté a précisément été levée par l’article 18 de l’ordonnance du 8 juin 2005 (il s’agit bien aussi du 8 juin, ce n’est pas une erreur) qui concerne les diagnostics en cas de vente et qui précise bien que cette obligation ne concerne QUE les parties privatives et non les parties communes. Mais sans doute cette ordonnance récente a-t-elle échappé à la Cour. 
Dès lors, comme la cour s’appuie essentiellement sur cette obligation légale et que cette obligation n’existe pas (ou plus, pour être gentils), tombe avec elle le droit qu’aurait le syndic de faire procéder sans autorisation d’assemblée générale à un état parasitaire trimestriel. Comme on le constate, c’est très simple… 

 

III. Au-delà des « termites »

 
 -  Nos syndics indélicats ne vont pas manquer de dire : « D’accord, vous avez raison pour les termites, mais par pour l’amiante, le plomb, etc.. ?».
 Nous répondrons que, pour les autres diagnostics, l’arrêt de la Cour de Cassation ne peut pas non plus être invoqué. Pourquoi ?
 Parce que la Cour de Cassation met DEUX conditions au droit du syndic d’agir sans autorisation :
a)     que la loi rende obligatoire le diagnostic ;
b)     que l’action du syndic soit justifiée par la nécessité d’une « action immédiate » en cas de besoin, donc qu’il y ait « danger » ou « péril ».
Or, si l’on peut admettre qu’en matière de termites, il faille aller vite, on ne pourra pas plaider la même chose en matière de constat concernant les peintures au plomb, par exemple, voire l’amiante où aucun danger imminent ne peut être invoqué.
Conséquence : les syndics devront BIEN passer par une autorisation de l’assemblée générale pour faire procéder à des diagnostics immobiliers, ce qui est tout de même normal. Et si l’on vous dit le contraire… imprimez cet article et donnez-le à votre syndic
 
B. Termites : le ministre donne raison à l’ARC
 
Rappelez-vous : il y a quelques mois (4 janvier 2006) la Cour de Cassation prononçait un arrêt où elle justifiait qu’un syndic de copropriété puisse commander un diagnostic-termites sur parties communes d’une copropriété, même sans accord de l’assemblée générale (voir abus numéro 667).
De nombreux syndics - soudain très légalistes (que ne sont-ils aussi respectueux de toutes les décisions judiciaires ?) - se précipitèrent sur cet arrêt et justifièrent ainsi leur commande intempestive de contrats de repérage de termites, le plus souvent mal faits, inutiles, coûteux.
Les erreurs de la Cour :
Or, nous avions relevé une erreur majeure dans cet arrêt : la Cour parlait d’une obligation de faire un diagnostic sur partie privative ET sur partie commune en cas d’arrêté préfectoral. Or, il est établi, désormais (depuis le 18 juin 2005) que le diagnostic termites ne concerne PAS les parties communes.
Comment la Cour a-t-elle pu commettre une telle erreur ? c’est simple :
Jusqu’à l’ordonnance du 18 juin 2005, il y avait deux interprétations possibles de la loi de 1999 sur les termites, les uns prétendant qu’il fallait faire le diagnostic sur parties communes et privatives, les autres (comme l’ARC)  uniquement sur parties privatives.
 
Le ministère du Logement avait pourtant tranché dans une circulaire : seules les parties privatives étaient concernées rappelait-il. Certains néanmoins (dont des notaires et de nombreux syndics) résistaient. Sans doute certains juges aussi.
 
Or, le 18 juin 2005 l’ordonnance sur les diagnostics immobiliers trancha définitivement ce point, ce qui semble avoir totalement échappé à la vigilance de la Cour de Cassation et prouve bien que nul n’est parfait.
Naturellement quand vous dites à un syndic un peu dur d’oreille que l’arrêt de la Cour de Cassation sur lequel il s’appuie est « anachronique », il sourit, vous prend pour un demeuré et continue son chemin en maintenant la facture de recherche ( ?) de termites dans les comptes. Normal.
C’est la raison pour laquelle nous avons souhaité obtenir une réponse ministérielle claire sur ce sujet et avons donc demandé à Christian JEANJEAN, député UMP de l’Hérault de saisir le ministre de la question.
Voici la question et la réponse très claire du ministère : comme on le constate, l’ordonnance du 18 juin 2005 a tranché le problème LÉGALEMENT et il n’y a donc plus aucune place à l’interprétation, fut-ce celle de la Cour de cassation
 
 12ème législature
Question N° : 96540
de M. Jeanjean Christian ( Union pour un Mouvement Populaire - Hérault )
QE
Ministère interrogé :
transports, équipement, tourisme et mer
Ministère attributaire :
emploi, cohésion sociale et logement
 
Question publiée au JO le : 13/06/2006 page : 6143
 
Réponse publiée au JO le : 03/10/2006 page : 10354
 
Date de changement d'attribution : 04/07/2006
Rubrique :
animaux
Tête d'analyse :
dégâts des animaux
Analyse :
termites. ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005. application
Texte de la QUESTION :
M. Christian Jeanjean attire l'attention de M. le ministre des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer sur le repérage des termites en copropriété. Un arrêt récent de la Cour de cassation (4 janvier 2006) laisse entendre que la recherche de présence de termites sur parties communes serait obligatoire en cas de vente d'un lot situé dans un périmètre défini par arrêté préfectoral et que le syndic pourrait ne pas avoir à obtenir l'autorisation des copropriétaires pour procéder à cette recherche. Cet arrêt concernant une affaire antérieure à l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005, il lui demande de bien vouloir lui préciser si l'ordonnance précitée ne modifie pas la situation juridique. - Question transmise à M. le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement.
Texte de la RÉPONSE :
L'article 8 de la loi n° 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages a prévu qu'en cas de vente d'un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, la clause d'exonération de garantie pour vice caché ne peut être stipulée qu'à la condition qu'un état parasitaire du bâtiment soit annexé à l'acte authentique constatant la réalisation de la vente. Les textes réglementaires pris en application de ladite loi, n'ont pas précisé le champ d'application. Seule la circulaire n° 2001-21 du 23 mars 2001 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites, précisait que dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'état parasitaire devait concerner les parties privatives faisant l'objet de la vente. Le dernier alinéa de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation créé par l'ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction, prévoit que, lorsque les locaux faisant l'objet de la vente sont situés dans une copropriété, l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment porte exclusivement sur la partie privative du lot. Cette précision revêt désormais un caractère légal.
 
 
 
Conséquence : si votre syndic vous a fait passer une facture sur la base de l’arrêt de la Cour de Cassation, vous pouvez maintenant lui en demander légalement le remboursement
 
Abus

ABUS N° 3250 : La facturation par le syndic de la première relance simple pour recouvrement des charges est illicite

ABUS N° 3250 :  La facturation par le syndic de la première relance simple pour recouvrement des charges est illicite

A noter (mise à jour février 2014) :
 
Une récente décision de la Cour de Cassation vient de modifier la jurisprudence judiciaire constante - rappelée dans cet abus n° 3250 - et selon laquelle la première relance simple du syndic à l’égard du copropriétaire débiteur relevait de ses honoraires de gestion courante
 
Nous vous invitons donc à vous reporter à l’article "Evolution jurisprudentielle concernant les frais de relance par le syndic", afin de prendre connaissance de l’évolution jurisprudentielle sur ce point précis, et la solution simple préconisée par l’ARC pour faire face au prétendu désagrément de ce revirement pour le syndicat des copropriétaires. 
 
Suite aux interrogations légitimes de conseillers syndicaux et copropriétaires sur la régularité des imputations d’honoraires supplémentaires par le syndic, le maintien d’une facturation manifestement illicite nous a particulièrement interpellé : la première relance simple à la charge du copropriétaire débiteur.
Si certains estiment qu’il ne s’agit que d’un élément anodin au regard d’autres montants plus importants, nous pensons au contraire que cette pratique constitue un exemple révélateur des comportements illicites et abusifs de syndics professionnels, qu’il convient de dénoncer et combattre avec la plus grande fermeté.
 
 
I. Quels sont les frais additionnels facturables par le syndic en matière de recouvrement des arriérés de charges ?
 
L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose, que le syndic peut imputer au copropriétaire défaillant les frais nécessaires au recouvrement des arriérés de charges à compter de la mise en demeure, ce qui comprend la mise en demeure, les relances postérieures, les émoluments d’huissier (commandement de payer par exemple), les prises d’hypothèque, les droits de recouvrement et d’encaissement.
 
 
       II. La première relance n’est imputable à personne
 
La première relance simple (lettre affranchie au tarif ordinaire sans envoi antérieur d’un courrier recommandé) n’est pas facturable au syndicat ou au copropriétaire débiteur pour la double raison suivante :
 
  • elle n’est pas précédée par une mise en demeure. Or l’expédition de cette lettre recommandée avec demande d’avis de réception représente un préalable impératif (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) ;
  • elle constitue un acte ordinaire d’administration du syndic relevant en conséquence de ses honoraires de gestion courante selon une jurisprudence établie (notamment trois décisions rendues en ce sens par la 23e chambre de la Cour d’Appel de Paris le 6 et 31 mars 2005).
 
Autrement dit, il n’est pas en droit de qualifier cette intervention de prestation additionnelle, susceptible de donner lieu à la facturation de frais supplémentaires.
 
Or, à la lecture de divers contrats de syndic et de relevés de comptes individuels de copropriétaires, on constate l’imputation d’honoraires illicites au titre de la première relance simple qui varie du simple au quadruple (3,00 euros pour IMMO de France, 4,65 euros pour 3 L Partners, mais déjà 8,00 euros pour le Cabinet EGIC et 11,96 euros pour le Cabinet LANDRIEVE).
 
A l’heure de conclure, nous insistons sur le fait qu’il ne faut pas minimiser l’incidence de ces sommes facturées en toute illégalité par certains syndics professionnels sur le compte des copropriétaires débiteurs en raison de la première relance.
 
Il suffit pour s’en convaincre de multiplier ce montant au nombre de relances effectuées :
 
  • auprès d’un copropriétaire au cours d’une même année ;
  • sur l’ensemble des lots d’une même copropriété (chiffre décuplé en cas de résidence d’envergure) ;
  • sur la totalité des lots gérés par un même syndic.
 
On s’aperçoit dès lors aisément de l’impact financier de ces imputations, et ce d’autant plus, qu’elles ne représentent qu’une infime fraction des sommes vertigineuses contestables facturées au titre de recouvrement des arriérés de charges telles que les frais d’ouverture de dossier contentieux ou encore leur transmission à l’huissier ou à l’avocat (abus n° 2742).
 
Il convient donc d’apporter un regard tout particulier à ces montants, exiger la suppression de toute clause illicite stipulée en ce sens dans le contrat de mandat du syndic, et l’annulation des frais indument imputés sur les comptes individuels des copropriétaires. 
 
Abus

Les filiales d’assurance des syndics : une mine d’or pour les syndics

Les filiales d’assurance des syndics : une mine d’or pour les syndics

ABUS N° 3249
 
Un des responsables du mouvement UNARC a exploité les données concernant les bénéfices de la filiale de courtage de NEXITY.
 
En gros, la filiale de NEXITY place des contrats d’assurance dans les copropriétés de NEXITY (sans mise en concurrence, donc) et engrange une commission de courtage confortable (estimé à 20 % de la prime).
 
Double bénéfice :
 
  • perception d’honoraires de syndic sans travail correspondant pour la négociation de la prime et le suivi des sinistres ;
  • perception de commissions.
 
Elle n’est pas belle la vie ?
 
Voici les commentaires et les chiffres de notre responsable :
 
« Bonjour les ARC,
 Avez-vous déjà fait une petite enquête sur ce que rapporte LAMY ASSURANCES à NEXITY LAMY ?
 Voici les dividendes générés sur 2008 à 2011.
Sur un chiffre d’affaires de courtage d’assurance de 5.600.000 € (voir : http://www.societe.com/societe/lamy-assurances-352414643.html) ; on note un bénéfice met de 1.620.741 €.
28,74% de rentabilité nette, pas mal…
Comme quoi, les tarifs des assurances pourraient sûrement baisser pour engendrer moins de profits…
Après on dira que les charges augmentent, forcément… ».
 Voici les extraits de la publication des résultats par LAMY-Assurances :
« Proposition d'affectation du résultat :
Nous vous proposons de bien vouloir approuver les comptes annuels (bilan, compte de résultat et annexe) tels qu'ils vous sont présentés et d'affecter le bénéfice net comptable de l'exercice 2011 s'élevant à 1 620 741,45 € comme suit :
»   A concurrence de 1 600 020,00 € à titre de distribution à l'Associé Unique,
»   Le solde soit 20 721,45 € au poste «Report à nouveau» dont le montant sera ainsi porté de 508 970,35 € à 529 691,80 €.
Le paiement du dividende, soit un dividende unitaire 266,67 € par action, serait effectué en numéraire au plus tard le 30 septembre 2012. Nous vous précisons que les sommes distribuées à l'Associé Unique, celui-ci étant une personne morale, ne donneront lieu à aucune réfaction d'ordre fiscal.
 
Afin de nous conformer aux dispositions de l'article 243 bis du Code général des impôts, nous vous rappelons que les dividendes distribués au titre des trois exercices précédents ont été les suivants :
 
Exercice clos le
Dividende net par action
Revenu global
Abattement de 40%
2010
233,34 €
1 400 040,00 €
.................
Néant
2009
200,00 €
1 200 000,00 €
Néant
2008
250,00 €
1500 000,00 €
Néant
 
*
 
Oui, pas mal du tout. Et si les copropriétés demandaient à NEXITY de réduire ses frais de commission pour faire baisser le coût des assurances.
 
Et si - en cas de refus - les copropriétés faisaient jouer la concurrence et s’adressaient à un autre courtier d’assurance comme l’ont fait de nombreux adhérents ?
 
Dossier conseils
Conseil

ABUS N° 3251 : Garantie totale FONCIA : mauvaise foi ? Publicité trompeuse ? ou les deux à la fois ?

ABUS N° 3251 : Garantie totale FONCIA : mauvaise foi ? Publicité trompeuse ? ou les deux à la fois ?

 
Il ne se passe pas de mois sans que nous dénoncions les abus de FONCIA version "syndic" et, début septembre (abus n° 3229), nous déclarions encore : "FONCIA semble avaliser les pratiques abusives"…. Pour une fois, évoquons un exemple recueilli dans son activité "gestion locative", qui tend à indiquer que le verbe "semble" n'est même plus de rigueur…. Jugez plutôt….
 
I. GARANTIE TOTALE FONCIA : LA THEORIE…
 
La théorie, c'est le site internet de FONCIA qui propose aux copropriétaires bailleurs non seulement de les décharger des contraintes administratives, juridiques et pratiques liées à la gestion de leurs biens, mais aussi de sécuriser leurs revenus grâce à un dispositif appelé "Garantie totale" offrant en théorie :
 
  • une "Garantie Loyers Impayés" ("Lorsque FONCIA a sélectionné un locataire, FONCIA s’engage, en cas de défaillance de sa part, à régler pour lui les loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation fixés par le tribunal, jusqu’à son départ des lieux"),
  • une garantie "Détérioration Immobilière" ("La garantie couvre également, en cas de dégradations commises par le locataire, tous les travaux nécessaires à la remise en état des lieux (plomberie, électricité, maçonnerie, carrelage, peinture...) sous déduction d'une vétusté calculée entre 7 et 10 ans" ;
  • … et une "Garantie d'occupation" ("FONCIA s’engage, dès la première mise en location de votre bien neuf et en cas d'inoccupation, à vous verser un revenu de substitution").
Quand le même site vous assure "qu'en confiant à FONCIA la gestion de votre patrimoine locatif, vous n’avez plus aucun souci à vous faire" (sic...), vous pourriez même être tentés de les croire…. Surtout quand FONCIA facture ces garanties 4,54 % de vos revenus locatifs… soit 12,91% avec la prestation "gestion"… Par ces temps de blocage des loyers, il ne fait pas bon être petit copropriétaire bailleur….
 
II. GARANTIE TOTALE FONCIA : LA PRATIQUE…
 
"N'avoir aucun souci à se faire"… c'est ce qui amena notre adhérente Madame DP. à faire confiance à l'agence FONCIA VEXIN à Pontoise… et c'est ce qui l'amène maintenant à demander notre intervention car elle estime - à juste titre… - que cette agence à abusé de cette confiance….
 
En effet, alors que Madame DP. a récupéré début juillet la gestion de son appartement pour le mettre en vente, elle est en litige depuis le début 2011 sur le solde de gestion des deux derniers locataires….
 
L'avant dernier locataire a quitté le logement en avril 2011, mais son solde est toujours débiteur de 877 euros pour frais de réparation, frais d'huissier, provisions pour charges…. Tous ces frais étant pris en charge par la "Garantie Totale", elle demande à être indemnisée dans ce cadre…. Refus de FONCIA VEXIN, qui a négocié entre temps un plan de règlement avec le locataire SANS L'ACCORD DE SON MANDANT et lui rembourse les impayés à raison de 80 euros par mois !!!… au lieu d'indemniser notre adhérente dans le cadre de la garantie et de se faire rembourser dans le cadre du plan…. "Cerise sur le gâteau"… si l'on peut dire… FONCIA VEXIN avoue que le débiteur ne paie plus depuis le 4 juin dernier mais ne lui propose qu'un règlement de… 39,86 € au titre de la Garantie Loyers Impayés…. Vous avez dit "abusif ?... et vous avez bien raison….
 
Même scénario pour le dernier locataire…. Un compte débiteur de 1948 €, essentiellement pour des frais de réparation auxquels s'ajoutent des taxes et provisions pour charges. Là encore, notre adhérente demande le bénéfice de la "Garantie Totale", car tous ces frais entrent dans le cadre de cette garantie. Nouveaux prétextes de FONCIA VEXIN qui refuse les frais de réparation pour "vétusté", alors que l'état des lieux et l'évaluation des réparations ont été faits par la Compagnie Nationale d'Expertise et de Mesurage - mandatée par FONCIA… - conformément au décret du 26/08/1987… et QU'ILS INTEGRENT DEJA LES FRAIS IMPUTABLES AU LOCATAIRE… la "double peine" version FONCIA en quelque sorte… et une proposition d'indemnisation de… 136,74 €… de qui se moque-t'on ?....
 
Au total, et alors que le propre compte de la gestion de FONCIA est débiteur de 2824 euros, FONCIA propose "royalement" d'indemniser notre adhérente au titre de sa "Garantie Totale" (sic) de… 136,74 euros, alors que notre adhérente verse depuis dix ans 12,91% de ses loyers à FONCIA pour… "n'avoir aucun souci à se faire"… comme le promet FONCIA…. Edifiant… surtout quand on considère que c'est FONCIA qui a trouvé les deux locataires débiteurs….
 
Bien sûr, lettre ferme de l'ARC à M. CLOUARD - Directeur de l'agence FONCIA VEXIN - et copies aux Président et Directeur juridique du groupe afin d'exiger le règlement immédiat de ce litige. Aucune suite donnée à notre courrier… pas même d'accusé de réception… FONCIA se "défile" une fois de plus….
 
Dans ce contexte, nous avons conseillé à notre adhérente de :
  • saisir la juridiction compétente pour refus d'exécution des dispositions contractuelles…,
  • saisir la D.G.C.C.R.F. pour publicité trompeuse sur le site internet de FONCIA, car les engagements annoncés ne sont pas honorés…,
et nous lui apportons évidemment tout le support juridique nécessaire dans ces actions….
 
Nous évoquons ici le cas de FONCIA VEXIN, mais un bref survol du web relate des cas similaires rapportés par d'autres clients de FONCIA…. Au demeurant, nous remarquons que la Direction de FONCIA est aussi muette que FONCIA VEXIN…. Et, comme le dit le dicton, "Qui ne dit mot consent"….
 
Sur un plan plus général, il est évident qu'une garantie de ce type devrait être un atout sérieux pour les copropriétaires bailleurs à une époque où des risques locatifs de plus en plus lourds pèsent sur ceux-ci. Mais encore faut-il la souscrire auprès d'un partenaire sérieux qui respecte ses engagements et ne cherche pas tous les prétextes possibles pour échapper à ses obligations contractuelles….
 
"Mauvais foi ?... publicité trompeuse ?... ou les deux à la fois ?..." disions-nous en préambule…. Nous laissons à nos adhérents le soin de répondre… sans en faire les frais… un copropriétaire adhérent de l'ARC en vaut deux !!!....
 
P.S. : Notre adhérente avait également confié la vente de son appartement à FONCIA VEXIN : résultat, une visite en trois mois de mandat pourtant exclusif… il y a décidément un problème général de management de cette agence….
 
Abus

ABUS N° 3252 : Les syndics, le DUER, la médecine du travail

ABUS N° 3252 : Les syndics, le DUER, la médecine du travail

 
Lorsque les obligations légales peuvent rapporter de l’argent à nos chers syndics, c’est fou comme ils sont actifs.
 
Lorsque ce n’est pas le cas, c’est une autre histoire.
 
Prenons l’établissement et la mise à jour du D.U.E.R.S.S.T. (Document Unique d’Évaluation des Risques pour la Santé et la Sécurité des Travailleurs).
 
Depuis que les syndics DOIVENT assurer cette tâche dans le cadre de leurs honoraires de base, la plupart ne font plus rien et ne mettent pas à jour le document.
 
En cas de problème, cela pourrait d’ailleurs se retourner contre la copropriété concernée (une des mille et une raisons qui expliquent qu’il ne faut jamais voter le quitus à son syndic).
 
Par ailleurs, nos contrôleurs de comptes nous signalent aussi de nombreux problèmes avec la médecine du travail.
 
Là aussi, comme il n’y a aucune possibilité pour le syndic de facturer des vacations supplémentaires, il est apparu que la gestion de cette tâche était assez souvent mal assurée, voire pas du tout, ce qui pourrait poser problème le moment venu.
 
Nous mettons en ligne sur notre «  adhérent » un article à ce sujet.
 
 
Actions et Actus
Action

Commission régionale disciplinaire des syndics :la CLCV d’accord avec cette proposition

Commission régionale disciplinaire des syndics :la CLCV d’accord avec cette proposition

  • Bonne nouvelle. La CLCV (Confédération du Logement et de cadre de Vie) organisation nationale de consommateurs) - qui vient de publier une étude sur 133 contrats de syndics (qui conclue évidemment aux mêmes abus que les études de l’ARC et de l’UNARC et du Journal Le PARTICULIER) - en profite pour soutenir l’idée de la mise en place de commissions parasitaires régionales disciplinaires (syndics-copropriétaires).
 
Rappelons qu’à l’ARC et à l’UNARC nous demandons depuis des années la mise en place de telles commissions (dont les syndics professionnels ne veulent pas et à qu’ils préfèrent des commissions de discipline internes à la profession).
 
Nous sommes donc très heureux qu’une grande association de consommateurs fasse à son tour connaître publiquement ses choix pour cette solution, ce que Madame ChristianeTAUBIRA, Ministre de la Justice entendra certainement.
 
Nous rappelons que cette solution que nous sollicitons depuis longtemps avait fait l’objet - suite à l’affaire URBANIA - d’un projet de loi porté par le Ministère de la Justice et qui prévoyait :
 
  1. la mise en place de commissions disciplinaires au niveau de chaque région (une par Cour d’Appel) ;
  2. la présence dans ces commissions (à parité) d’organisations de syndics et d’organisations de copropriétaires ou de consommateurs ;
  3. l’octroi de la présidence de ces commissions à un magistrat.
 
À noter, par ailleurs :
 
  • La CLCV souhaite aussi la mise en place de commissions départementales de conciliation ; nous nous en réjouissons d’autant plus qu’il y a quelques semaines - rappelons-le - nous avons proposé à Madame ChristianeTAUBIRA la mise en place  à titre expérimental de tettes commissions (voir abus numéro 3223).
  • Enfin - toujours en phase avec l’ARC et l’UNARC - la CLCV souhaite que les organisations représentatives de copropriétaires et de consommateurs participent à l’élaboration du futur Code de déontologie des syndics (alors même que les syndics refusent l’idée même que les usagers puissent se mêler à la rédaction de leur Code... !).
 
Là aussi nous sommes heureux que la CLCV fasse état de demandes que nous défendons depuis si longtemps.
 
Précisons pour finir que de ces trois propositions défendues par l’ARC et l’UNARC seront présentées et débattues à notre Colloque franco-québécois du 17 octobre prochain : « La Copropriété dans 25 ans » :
Ainsi qu’au cours de notre Salon « indépendant » de la Copropriété des 24 et 25 octobre.
 
Actions et Actus
Action

Impayés et honoraires de syndic : attention au retour de bâton

Impayés et honoraires de syndic : attention au retour de bâton

 
Nous venons de recevoir de la Cour d’Appel de Versailles et suite à notre demande un arrêt du 30 janvier 2012 non publié assez intéressant.

Voir zone adhérents

.
 
Qu’on en juge :
 
« Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame P.......... à lui payer la somme de 3.984,17 € « au titre des frais ».
 
« (Le tribunal constate) cependant que ces frais sont constitués uniquement des honoraires de vacation du syndic pour le suivi du dossier, que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; que ces frais ne sont pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’ils ne pourraient être pris en considération que s’ils sortaient de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisaient des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.
 
(le tribunal conclut en conséquence)
« Qu’il convient donc de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande relative aux frais de suivi de dossier du syndic qui ne sont pas justifiés par de telles diligences ».
 
Cet arrêt concerne une copropriété de Meudon gérée par FONCIA-Foubert.
 
FONCIA-Foubert a donc imputé 3 984,17 € de frais de syndic à un seul copropriétaire !!!
 
La Cour d’Appel rejette ces frais. Ceci dit, FONCIA-Foubert s’en moque, car il y a longtemps qu’il a prélevé ces sommes sur la trésorerie de la copropriété.
 
Il va, maintenant, essayer de passer la somme de 3 984,17 € en charges communes et si le conseil syndical ne proteste pas, FONCIA-Foubert aura ainsi réussi une belle affaire :
  • se faire refuser ces frais par la Cour d’Appel qui explique que le travail de FONCIA est déjà couvert pas les honoraires de base ;
  • se faire payer ces frais par TOUS les copropriétaires, débiteurs ou non...
 
Qui dit que l’ARC exagère ? Ah ! c‘est FONCIA-Foubert !
 
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PRO-Archives ne peut PAS demander au nouveau syndic des frais pour transmission d’archives du syndicat

PRO-Archives ne peut PAS demander au nouveau syndic des frais pour transmission d’archives du syndicat

 
ABUS N° 3254
 
I. Histoire classique
 
Un syndic (en l’occurrence le groupe TAGERIM) a signé un contrat avec la société PRO-Archives pour la conservation et la gestion des archives de toutes ses copropriétés.
 
Il résulte de la loi et de la jurisprudence que c’est le syndic (ici TAGERIM) qui doit payer les factures de PRO-Archives, ce qu’il ne fait pas (sauf quand la copropriété est adhérente à l’ARC...).
 
Nous expliquons plus bas pourquoi.
 
Vient le jour où le syndic (exemple, toujours, TAGERIM) est remercié. Arrive alors un nouveau syndic qui s’aperçoit alors que - s’il veut récupérer les archives du syndicat - il doit payer des frais à PRO-Archives pour transmission.
 
II. Comment s’en sortir
 
C’est ce qui vient d’arriver à un syndic « normal », qui a nous adressé copie de la lettre incendiaire qu’il a d’envoyé à PRO-Archives pour dénoncer ces méthodes de voyou.
 
Ce syndic crie, trépigne, mais n’arrive à rien.
 
Le conseil syndical adhère alors à l’ARC et nous demande la solution.
 
Que nous lui donnons bien volontiers.
 
III. La solution
 
En fait elle est simple. Le nouveau syndic n’a pas à accepter une relation directe avec l’archiveur. Car la loi et le décret sont très clairs : c‘est l’ancien syndic, même s’il a confié les archives à un sous-traitant :
 
  1. qui doit assumer les frais de conservation et de gestion dans le cadre de ses honoraires de bases (c’est ce qui résulte de l’article 33 du décret du 17 mars 1967) ;
  2. qui doit lui-même remettre les archives au successeur (articles 18-2 loi du 10 juillet 1965 et 33.2 d’Ordre public du même décret).
 
Et voilà comment nos adhérents avec trois dispositions réglementaires et une petite intervention de l’ARC ont récupéré en deux jours leur cotisation annuelle à l’ARC.
 
Et vous ?
 
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