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ABUS N° 3261 - Frais de syndic (souvent injustifiés) et frais d’avocat en cas d’irrécouvrables : Attention ce sont les autres copropriétaires qui payent, sauf...

ABUS N° 3261 - Frais de syndic (souvent injustifiés) et frais d’avocat en cas d’irrécouvrables : Attention ce sont les autres copropriétaires qui payent, sauf...

 
 
I. Impayés : les frais soi-disant privatifs
Nous n’arrêtons pas de le dire : il faut se méfier des frais imputés à titre privatif en cas d’impayés, car ces frais peuvent - un jour - être appelés sur TOUS les copropriétaires. Sauf, bien sûr, si la copropriété et adhérente à l’ARC...
 
II. L’histoire
Lors d’un contrôle (nous taisons le nom du cabinet car nos adhérents sont en négociation et ont garanti au syndic la discrétion si l’affaire se réglait correctement ; voir plus loin), nous nous sommes rendu compte que la trésorerie de l’immeuble était très affaiblie par un nombre important de copropriétaires débiteurs. Nous nous sommes donc penchés sur le détail des comptes et plus particulièrement sur l’un d’entre eux.
 
Nous sommes dans une copropriété en région parisienne, dans un secteur plutôt défavorisé, avec un taux de chômage élevé, et où un copropriétaire ne payait plus ses charges depuis quelque temps. Afin de ne pas mettre plus en péril les intérêts financiers de la copropriété, il n’y a pas eu d’autre solution que de faire voter la saisie immobilière de son appartement et de le faire mettre en vente judiciaire. L’appartement a été vendu aux enchères le 22 octobre 2010.  Une partie du prix de vente a été récupéré par la copropriété, mais ne couvre pas la totalité de la dette.
 
Au 31 décembre 2011, le compte est en débit de 18 349 euros (oui, dix-huit mille trois cent quarante-neuf euros, soit près de 120361,55 francs, dont :
 
  • honoraires de syndic : frais de relance, des frais de suivi de procédures, des frais de photocopies ceci pour un montant de 3 178 euros ;
  • factures d’avocat pour plus de 6 000 euros ;
  • solde de charges pour environ 8000 euros,
 
III. Les autres copropriétaires vont payer
Ce qu’il faut comprendre c’est que l’avocat a été payé, et que le syndic a perçu ses honoraires, qu’il a depuis longtemps prélevés dans la trésorerie. Mais l’ex-copropriétaire n’a rien payé.
 
Or, en copropriété, cela signifie qu’il y a un trou dans la trésorerie, qu’il va falloir combler.
 
Le cabinet de syndic va donc présenter ce compte en assemblée générale et imposer un appel de fonds auprès de tous les autres copropriétaires, sans détail, afin de remettre ce compte à 0, et remonter la trésorerie de l’immeuble.
 
Ce sont les autres copropriétaires qui vont se répartir le remboursement de cette dette de 18 349 euros composée à 57% d’honoraires de recouvrement en partie injustifiés et incontrôlables.
 
Le cabinet en place, syndic depuis 2008, a laissé la dette s’accroitre, ce qui ne l’empêche pas, après la vente, de ponctionner ses honoraires, d’envoyer des lettres recommandées inutiles, qu’il facture directement sur le compte du copropriétaire (ainsi ses frais ne se voient pas quand le conseil syndical vérifie les factures). La recherche de la nouvelle adresse et une enquête de solvabilité devraient être engagées avant d’annoncer que les sommes sont définitivement perdues.
 
IV. L’appui de l’ARC pour aider ses adhérents
Cette pratique est inadmissible. L’ARC a demandé au syndic de justifier de ses actions pour récupérer les sommes depuis 2008, la date de sa nomination.
 
L’ARC a demandé aussi le justificatif de TOUS les frais et honoraires de syndic, le détail des factures de l’avocat, que tous les frais inutiles soient annulés et remboursés à la copropriété, depuis le début des actions contentieuses.
 
Les copropriétaires qui payent leurs charges régulièrement n’ont pas à supporter le laxisme et les abus tarifaires du syndic.
 
Comme tout conseil syndical, vous pouvez demander à l’Arc l’intervention d’un contrôleur de comptes, capable d’examiner très minutieusement la comptabilité de votre immeuble, ce qui s’avère toujours concluant.
 
Abus

Un nouveau guide « Les travaux en copropriété » réalisé par Le PARTICULIER. Un guide qui parle beaucoup de l’ARC

Un nouveau guide « Les travaux en copropriété » réalisé par Le PARTICULIER. Un guide qui parle beaucoup de l’ARC 

 
Le journal Le PARTICULIER vient de sortir un guide très bien fait  sur les « Travaux en copropriété » où nous avons eu la grande et agréable surprise de constater que l’ARC et l’assistance qu’elle apporte à ses adhérents était souvent mise en avant.
 
Ceci, que ce soit sur les audits (énergétiques ou non), l’aide aux conseils syndicaux, le référencement des entreprises, le financement des travaux ou la mise en œuvre de mode de placements intéressants.
 
Voici deux extraits :
 
  • l’un qui concerne l’audit « énergétique » et l’audit global - Le PARTICULIER parlant longuement de notre B.I.C. (Bilan Energétique Simplifié) et de notre Audit Global Partagé (voir dossier numéro 1 du mois de septembre 2012) ;
  • l’autre concernant les travaux d’ascenseur.
 
« Audit : comment le conseil syndical peut-il se faire assister ?
 
« Actuellement, trop d'audits sont décidés sans véritable analyse, avec à la clef, des préconisations irréalistes et une dépense élevée, voire inutile, pour la copropriété. L'Association des responsables de copropriété (ARC) préconise au contraire la réalisation d'un « audit global partagé » visant à mettre au point un programme de travaux adapté à la copropriété, comportant, notamment, un plan de financement et un calendrier de travaux réalistes.
 
« L'audit est dit « global », parce qu'il doit porter à la fois sur les problèmes techniques et énergétiques, et « partagé » car il est réalisé en concertation avec le conseil syndical, par un architecte et un ingénieur thermicien, ou un bureau d'études, sélectionnés par l'Association. Tout au long de ce processus original, le conseil syndical informera les copropriétaires de son état d'avancement.
La première étape est la réalisation d'un Bilan Initial de copropriété (BIC). Concrètement, les conseillers syndicaux doivent remplir un questionnaire plutôt détaillé. Ce document de quelques pages, qui peut être complété (au besoin avec l'aide de l'ARC), doit permettre aux conseillers syndicaux de bien connaitre les points forts et les points faibles de leur copropriété. Ces derniers devront ensuite être améliorés, avant la réalisation  de l'audit proprement dit. Le questionnaire porte sur des points purement techniques (date de construction de l'immeuble, nom du syndic, existence ou non d'un compte séparé, montant des charges, impayés, procès en cours, gros travaux nécessaires ou souhaités par les copropriétaires, existences de problèmes tels que des infiltrations, des fissures, du bruit...). Il comporte aussi des questions sur le niveau d'efficacité du syndic et du conseil syndical, les relations entre les copropriétaires...
 
« Une fois le BIC réalisé, il est analysé par le conseil syndical et l'ARC. Ce travail doit permettre le traitement des problèmes éventuellement mis en évidence (résorption des impayés, baisse du niveau de charges... voire le changement d'un syndic incompétent). Une phase de mise à niveau qui peut prendre plusieurs mois.
 
Pour l'ARC, cependant, il est inutile de lancer un audit, si les problèmes de gestion de base ne sont pas résolus.
 
« À SAVOIR
Si l'audit est finalement jugé réalisable, la collecte des documents nécessaires aux auditeurs (plans, contrats, factures, relevés de consommation d'eau chaude, carnet de chaufferie...) sera assurée, en amont, par le conseil syndical. Cette assistance et ce gain de temps précieux permettront de baisser le coût de l'audit. L'ARC aidera ensuite le conseil syndical à sélectionner les auditeurs et à analyser leurs propositions, pour permettre à l'assemblée générale de voter l'audit dans de bonnes conditions.
 
 
Et voici un deuxième extrait :
 
« Quelles sont les nouveautés en termes de contrats d’entretien d’ascenseur
 
« Un décret de mai 2012 a remanié cet article R 125-2-1, dans un sens plus favorable aux copropriétaires (décret du 7.5.2012, n° 2012-674, JO du 8). Ainsi, afin de favoriser la mise en concurrence, les fabricants seront désormais tenus de fournir les « outils » spécifiques d'entretien et de maintenance de leurs appareils (leurs logiciels informatiques), dans des conditions de « prix et de délais raisonnables ».
 
« Le décret introduit également une clause de résiliation dans les contrats d'entretien, facilitant le changement de prestataire à l'occasion de travaux importants sur l'ascenseur. Autre avancée, les personnes effectuant les contrôles techniques pourront solliciter la présence du technicien de l'entreprise d'entretien, afin qu'il puisse répondre à toutes questions concernant la technologie mise en œuvre et le fonctionnement des appareils.
 
« Le conseil syndical devra cependant être attentif à bien négocier le contrat proposé. Notamment, le coût éventuel de la présence de l'ascensoriste lors de la visite quinquennale obligatoire ; l'indemnité éventuelle due à l'ascensoriste à l'occasion de la résiliation du contrat en cas de gros travaux ; le prix de vente des « outils » d'entretien par les constructeurs... Sachez que l'Association des responsables de copropriété (ARC) peut aider les conseillers syndicaux à négocier au mieux le contrat avec l’ascensoriste”.
 
 
Guide : « Les travaux en Copropriété »
Le PARTICULIER Editions – 130 pages – 21 €
 
 
 
 
Dossier conseils
Conseil

L’ARC consulté par le Parlement sur la proposition de loi concernant la future tarification de l’électricité et du gaz

 L’ARC consulté par le Parlement sur la proposition de loi concernant la future tarification de l’électricité et du gaz

 
 
L’ARC a été invité par la Commission des lois du Sénat à venir s’exprimer sur la proposition de loi concernant la tarification progressive du gaz et de électricité.
 
Rappelons rapidement en quoi consiste cette proposition de loi.
 
  1. Seront fixés des consommations « moyennes » de référence par logement et familles (pavillons et logements avec chauffage individuel) ou immeuble (en cas de chauffage collectif).
  2. Une tarification progressive sera appliquée : les premiers kWh seront moins chers, les derniers seront plus chers, tout cela pour inciter à consommer modérément.
  3. Si la famille ou le syndicat des copropriétaires est en dessous de la consommation de référence, un BONUS sera appliqué ; dans la cas contraire (au dessus) un MALUS sera appliqué.
 
Nous sommes comme tout les gens responsables :
  • nous sommes favorables à tout ce qui peut inciter de nombreuses personnes à réduire leurs consommations excessives ;
  • nous sommes néanmoins très surpris par le détail de la proposition et avouons même être très intrigués par les aspects qui concernent les copropriétés avec chauffage collectif.
 
Nous avons donc rédigé un mémoire pour préciser ce qui - selon nous - ne va pas.
 
Parallèlement nous avons écrit au Député François BROTTES, auteur de la proposition de loi, afin d’échanger avec lui sur la complexité d’application du dispositif, voire - sur certains points - sur  son impossibilité d’application, voire même sur l’inopportunité de certaines dispositions.
 
Voici plus précisément les réserves que nous formulons en ce qui concerne les copropriétés avec chauffage collectif et que nous avons adressées aux députés et sénateurs :
 
« I. Copropriété avec chauffage collectif
                        
Le projet de loi dispose :
 
« Art. L. 230-3. – Il est attribué en outre, pour les immeubles collectifs à usage résidentiel pourvus d’un chauffage commun, au titulaire du contrat de fourniture d’énergie servant à son alimentation, des volumes de base au titre du chauffage ».
 
[A noter : l’idée du législateur est  celle-ci : la loi va d’abord permettre de fixer par immeuble une consommation théorique raisonnable pour le chauffage. En fin de saison, on comparera la consommation réelle et la consommation de référence et on appliquera :
  • un bonus pour ceux qui seront au-dessous ;
  • un malus pour ceux qui seront au-dessus.
Or cela sera...impossible à appliquer.
  • Il faut, en effet, savoir que dans 50 % des cas au moins, la chaudière fonctionne pour le chauffage ET l’eau chaude sanitaire simultanément.
Donc, dans ce cas, la facture concernera les DEUX usages, alors que les volumes attribués ne concerneront QUE le chauffage.
 
Dans ces conditions se pose une question :
  • comment et qui ventilera la consommation finale en :
    • chauffage ;
    • et eau chaude sanitaire 
  • le titulaire du contrat lui-même ? le fournisseur ? et sur quelles bases ?
Ces questions sont importantes, car la part « eau chaude » peut aller de 15 % de la consommation globale à 30 % voire plus encore !
 
On répondra qu’il « suffira » d’appliquer un pourcentage constant de la facture globale à l’eau chaude sanitaire, réponse non recevable, selon nous, car la situation est très différente d’une copropriété à l’autre :
 
  • la part « eau chaude sanitaire » dépend du niveau de consommation : il faudrait donc disposer du nombre de mètres cubes consommés pendant un an sur l’immeuble sur la même période que le chauffage (ce qui est très difficile à établir et surtout difficile à contrôler) ;
  • la part « eau chaude sanitaire » dépend aussi de l’installation et de la configuration des lieux : longueur des canalisations, calorifugeage, bouclage, etc.) ;
  • enfin cette part dépend aussi de l’isolation de l’immeuble.
On pourra aussi répondre qu’il « suffira » d’installer un compteur calorifique concernant l’eau chaude, ce qui induira des coûts et nécessitera un vote d’assemblée générale. On voit mal, cependant, l’instauration d’une obligation d’installation de compteurs calorifiques concernant l’eau chaude, ceci pour permettre la tarification progressive.
 
  • De toute façon, comme on l’a dit, le système pourra-t-il admettre que ce soit le titulaire du contrat qui indique quelle est la part de l’énergie de la facture globale qui concerne le seul chauffage ? Et si non, encore une fois, QUI le fera ? Certainement pas le fournisseur d’énergie.
  • Autre cas de figure encore plus compliqué : les immeubles où il y a un système de chauffage électrique avec une base collective plus un appoint individuel, système qui a été mis en place à grande échelle par EDF à un certain moment (bi-jonction).
 
On imagine la complexité, d’autant plus que la configuration est en fait :
 
  • chauffage collectif de base ;
  • plus eau chaude sanitaire ;
  • plus appoint individuel pour le chauffage.
 
II. Les consommations de référence
 
Le projet dispose aussi :
 
« Ces volumes (NB : les volumes de kWh attribués à chaque immeuble) sont calculés à partir d’un volume de référence modulé en fonction de la surface chauffée en commun et de la zone climatique dans laquelle est situé l’immeuble ».
 
Il faut d’abord savoir que très peu de copropriétés connaissent précisément la surface chauffée. Là encore fera-t-on confiance au titulaire du contrat, donc au « déclaratif » ? Obligera-t-on les copropriétés à procéder à des mesurages systématiques et coûteux ?
 
Il est ensuite curieux que la consommation de référence ne soit pas calculée à partir de la réalité de l’immeuble. Il s’agira donc de « moyennes » régionales.
 
Dès lors, seuls les immeubles vraiment mauvais seront pénalisés ; les immeubles  simplement « médiocres » ne seront pas pénalisés ; par contre des immeubles au-dessus de la « moyenne » seront d’emblée favorisés.
 
Or les immeubles « mauvais » sont surtout les immeubles des années 1965-1977, habités par les propriétaires les plus modestes alors que les immeubles simplement « médiocres » (exemple : haussmanniens) sont souvent occupés par des couches plus aisées.
 
 
 III. Locataire/bailleur en immeuble avec chauffage collectif ; application du « malus ».
 
Le projet dispose :
« Art. L. 230-9. – Lorsque le bonus-malus acquitté par un locataire dépasse un plafond fixé par voie réglementaire et que la performance énergétique de son logement est inférieure à un seuil fixé par voie réglementaire, le locataire peut déduire du montant du loyer un montant représentatif des surcoûts liés à la mauvaise performance énergétique du logement. Les modalités d’application du présent article sont définies par décret en Conseil d’État ».
Sans parler du fait que l’on voit mal comment un décret va pouvoir fixer un « seuil » crédible pour tous les logements, se pose le problème de savoir comment sera définie et par qui, la performance énergétique des logements pour le seul chauffage en cas de chauffage collectif ; en effet :
 
  • les DPE par logement ne concernent pas tous les logements et donnent souvent, quand ils sont faits, des chiffres approximatifs pour le chauffage ;
  • les DPE collectifs ne seront tous réalisés qu’au 1er janvier 2017...
  • pour les immeubles d’avant 1948, les consommations de référence sont établies non en fonction de la performance, mais en fonction des factures ; elles correspondent donc aux consommations incluant les sur-consommations !
  • d’autre part, il y a prise en compte, très souvent, dans les calculs thermiques, non de la SHAB (surface habitable) mais de la SHON (Surface Hors Œuvre Nette) ;
  • autre problème : en cas de répartiteurs de frais de chauffage, le bonus et le malus seront-ils calculés « à l’immeuble » ou « au logement » ? Si c’est à l’immeuble, ce serait injuste : si c’est au logement, ce serait quasi-impossible ou très complexe.
 
Tous ces problèmes ne doivent pas être minimisés, car ils peuvent soit empêcher le système d’être mis en place une fois la loi votée, soit introduire des complexités inouïes, soit encore introduire des contestations importantes ainsi que des distorsions elles aussi très importantes (dans un sens comme dans un autre) de nature à neutraliser ou, pire, décrédibiliser un dispositif dont d’autres aspects seront sans doute déjà très complexes.
 
Dernière information : nous avons été, cette semaine, auditionnés par la Commission des lois du Sénat sur votre proposition de loi et serions heureux que vous puissiez également nous auditionner à ce sujet ».
 
Actions et Actus
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Le Gouvernement veut-il enterrer le PTZ (Prêt à taux Zéro) collectif ?

Le Gouvernement veut-il enterrer le PTZ (Prêt à taux Zéro) collectif ? 

 
C’est en effet l’impression que les responsables de l’ARC ont eu lors de leur rencontre avec les membres du cabinet de Madame Delphine BATHO, Ministre de l’Écologie.
 
Bien sûr nous souhaitons nous tromper, mais d’autres observateurs ont aussi eu cette impression...
 
Nous avons donc décidé de saisir la ministre ainsi que Philippe PELLETIER, reconduit dans sa fonction de Président du Plan Grenelle Bâtiment qui nous avait - il y a quelques mois - assuré que le décret concernant le PTZ collectif était prévu pour l’automne...
 
I. La lettre à Madame BATHO
 
« Ministère de l'Écologie, du Développement durable et de l'Énergie
Madame le Ministre Delphine BATHO
Hôtel de Roquelaure
                                                                                  246, boulevard Saint-Germain
                                                                                  75007 PARIS.
 
Paris, le 24 Septembre 2012
                                                                                 
Objet : le prêt à taux zéro (PTZ)
 
Madame la Ministre,
 
Suite à une rencontre avec les membres de votre cabinet, nous avons appris :
  • que le Gouvernement n’envisageait pas d’augmenter l’enveloppe globale du PTZ
  • que par ailleurs le Gouvernement entendait inciter les propriétaires de maisons individuelles à utiliser PLUS le dispositif du prêt à taux zéro.
La conséquence semble être que le Gouvernement semble ainsi renoncer - sans le dire vraiment - au PTZ collectif pourtant obtenu de haute lutte par nos associations et l’ensemble des quatre-vingt associations membres du CLER (Comité de Liaison des Energies Renouvelables) fin 2011 (quatrième loi rectificative des finances).

Ceci semble se confirmer dans la mesure où aucun décret n’est envisagé pour permettre l’application réglementaire du PTZ collectif.
 
Nous avons dit à vos collaborateurs que nous estimions que cet abandon était regrettable, le PTZ collectif étant très attendu par de nombreux syndicats de copropriétaires, conseils syndicaux et syndics EIE, ALE, opérateurs.
 
Comme vous le savez, les « blocages » en copropriété sont nombreux et le PTZ collectif a été identifié comme UN dispositif adapté aux copropriétés propre à favoriser le déblocage (il existe heureusement un certain nombre de copropriétés qui sont « prêtes » à s’engager dans les travaux, ceci suite au travail approfondi mené par nos associations, les EIE, les ALE depuis trois ans), mais en attente du PTZ-collectif.
 
Plus généralement nous avons l’impression que la copropriété n’est plus une priorité, les efforts semblant devoir aller vers l’habitat individuel.
 
 Si nous sommes bien placés pour savoir qu’il faut - pour entraîner toutes les copropriétés dans une dynamique de rénovation - modifier la loi de 1965.
 
Mais nous savons aussi qu’il faut pouvoir aider dès à présent par des dispositifs spécifiques tous ceux qui ont décidé de ne pas attendre les évolutions et qui représentent au moins 20 à 30 % des copropriétés concernées.
 
Nous espérons, Madame, la Ministre, que vous voudrez bien prendre en considération nos réactions et que vous pourrez envisager - comme le Plan Bâtiment Grenelle s’y est engagé - de mettre rapidement en place le PTZ collectif, tout en participant au travail collectif concernant les évolutions législatives du secteur de la copropriété.
 
Nous allons d’ailleurs informer l’ensemble de nos partenaires de notre déception et de nos réactions.
 
Vous remerciant de l’attention portée à ce courrier, nous nous prions, Madame la Ministre, de croire en l‘expression de notre haute considération.
 
Fernand CHAMPAVIER
Président de l’ARC ».
 
II. Lettre à Philippe PELLETIER
 
« Monsieur Philippe PELLETIER
        Avocat.
136, avenue des Champs-Élysées
75008 PARIS
 
Paris, le 27 septembre 2012
Monsieur le Président,
 
Tout d'abord, veuillez recevoir nos félicitations pour votre reconduction à la présidence du Plan Grenelle Bâtiment.
 
Nous nous permettons de revenir vers vous au sujet du PTZ collectif pour lequel vous annonciez un décret pour l’automne.
 
Nous vous serions très reconnaissants de bien vouloir nous confirmer que ce décret va bien être publié, de nombreux adhérents collectifs à nos associations (ARC et UNARC), mais aussi d’autres partenaires associatifs étant en attente de la mise en place de ce dispositif.
 
Nous vous remercions de la suite donnée à notre demande et vous prions de recevoir, Monsieur le Président, l’assurance de nos salutations distinguées.
 
Fernand CHAMPAVIER                                                   Bruno DHONT
Président de l’ARC                                                            Directeur de l’ARC ».
 
 
 
 
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La Copropriété depuis 25 ans en 6 épisodes (3ème épisode)

La Copropriété depuis 25 ans en 6 épisodes (3ème épisode) 

 
La semaine dernière nous avons publié les passages de notre guide « La Copropriété depuis 25 ans » concernant « Les conseils syndicaux ».
 
Cette semaine nous allons publier les passages qui concernent : « Les syndics ».
 
Rappelons que notre guide « papier » sera diffusé gratuitement et uniquement à notre Salon indépendant des 24 et 25 octobre prochains à l’Espace Charenton : 327, rue de Charenton 75012 Paris. Métro « Porte de Charenton » :
 
Point III de la première partie : « Les syndics » :
 
« III. Les syndics
 
C’est dans ce domaine que les évolutions ont été les plus modestes ou incomplètes, ceci en raison des résistances très fortes des chambres professionnelles de syndics à toute amélioration et de l’oreille attentive et complaisante que les pouvoirs publics leurs ont prêtée.
À tel point qu’un excellent projet de loi proposé en 2010 par le ministère de la Justice a dû être retiré purement et simplement suite aux incroyables protestations des professionnels.
Le résultat est là : des syndics de plus en plus puissants, de moins en moins contrôlés, de moins en moins encadrés et sanctionnés en cas de faute, ce qui engendre la multiplication des dérives ou pratiques contestables et l’insatisfaction des copropriétaires.
 
Voyons cela.
 
  1. Normalisation des contrats : un parapluie troué
Voilà comment le journal « 60 millions de consommateurs » de février 2012 relate les pseudo-évolutions depuis 2007 sur ce point crucial.
 
« En septembre 2007, après des mois d’âpres négociations avec les professionnels dans le cadre du Conseil national de la consommation (CNC), les associations de consommateurs et de copropriétaires avaient obtenu une liste officielle des prestations entrant dans la gestion courante d’un immeuble. Demi-victoire, car aucun texte ne rendait cette liste obligatoire. On pouvait toutefois espérer que les contrats deviendraient plus transparents, comme le relevait notre dossier publié en novembre 2007.  En avril 2009, notre enquête montrait qu’il n’y avait aucun progrès. Nous demandions qu’au plus vite, cette liste des prestations de gestion courante fasse l’objet d’un texte réglementaire.
Il aura fallu attendre mars 2010 pour que Hervé Novelli, alors secrétaire d’État à la Consommation, se décide à publier un arrêté dans ce sens. Cet arrêté pris, près de trois ans après l’avis du CNC, sans tenir compte de l’évolution de la situation, flou sur la définition de la gestion courante et sur les prestations particulières, est imparfait. Est-il au moins respecté ?
Notre service judiciaire a analysé plus de 600 contrats. Il a retenu tous ceux qui ont été rédigés après l’arrêt en question, 282 au total, pour vérifier leur conformité.
Le résultat nous stupéfie : surfacturations, prestations fantaisistes, frais prohibitifs, rien ne semble arrêter les cabinets de syndics, tout particulièrement ceux des grands réseaux. Pourquoi bénéficient-ils d’une telle complaisance de la part des pouvoirs publics ? »
 
Tout ceci se passe de commentaire.
 
  1. Fourniture d’une annexe concernant les honoraires prélevés au cours d’un exercice
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 oblige toUS les syndics à fournir chaque année à TOUS les copropriétaires la liste détaillée de TOUS les honoraires et frais prélevés sur la trésorerie des copropriétés, ceci dans un souci de transparence :
  • honoraires de base ;
  • honoraires particuliers ;
  • honoraires sur travaux ;
  • frais ;
  • honoraires privatifs.
 
Or, AUCUN syndic ne respecte cette obligation et AUCUNE sanction n’est attachée à ce non-respect.
Ce point est malheureusement symptomatique de la situation.
  1. Une obligation « cosmétique » d’information des liens existants entre un syndic et un établissement bancaire
Ce point est également révélateur. Pour contre-balancer le poids de plus en plus important des banques dans le capital de nombreux syndics, la seule innovation a été d’obliger les syndics concernés à informer leurs clients des liens pouvant exister avec des banques. Vous parlez d’une révolution !
D’ailleurs là non plus aucune sanction n’est prévue, ce qui explique que cette obligation soit elle aussi restée à peu près lettre morte.
  1. Honoraires sur travaux : une avancée importante
L’une des rares avancées en matière d’honoraires – là encore due à l’ARC (amendement introduit dans la loi du 25 mars 2009) – est celle-ci : désormais les syndics doivent faire voter leurs honoraires éventuels sur travaux au cours de l’assemblée générale qui décide des travaux. Cela veut dire que les prix fixes prévus dans les contrats sont interdits, ce qui n’empêche malheureusement pas huit syndics sur dix de continuer à pratiquer ainsi.
  1. Obligation de soumettre au vote de l’assemblée générale le changement de contrat d’assurance
Là encore, petite évolution (introduite par l’arrêté du 19 mars 2010), mais à peu près jamais respectée.
  1. Renforcement des obligations de convoquer une assemblée générale en cas de travaux d’urgence
Les syndics avaient pris pour habitude de faire procéder à des travaux d’urgence et de faire ratifier ces travaux non pas dans le cadre d’une assemblée générale spéciale convoquée à cet effet, mais à l’assemblée générale annuelle suivante.
La loi leur a rappelé que cette façon de procéder était illégale.
Il existe d’ailleurs une sanction très efficace et admise par la Cour de cassation : si le syndic ne procède pas à une assemblée générale spéciale, les copropriétaires seront en droit de refuser de ratifier ces travaux le moment venu, travaux qui resteront donc à la charge du syndic... Cette perspective est très efficace pour inciter les syndics à respecter la loi.
  1. Passage à la « carte de gestion de dix ans »
On est en effet passé d’un contrôle annuel des syndics par les préfectures (assurance, garantie) à un contrôle... décennal.
Autant dire à une absence de contrôle. Chacun appréciera.
 
Mais en ce domaine (les syndics) il est plus simple de passer en revue ce qui n’a PAS été fait.
 
Voyons donc ce qui ne s’est pas fait dans ce domaine, ou si peu...
 
1. Concurrence entre syndics : pas de progrès
Un des moyens d’améliorer la qualité de gestion des copropriétés est de renforcer la concurrence entre syndics. Hélas rien n’a été fait – malgré les promesses du ministère de la Consommation – pour aller dans ce sens ; on a même, d’un certain point de vue, régressé, en effet :
 
  • le contrat de syndic de trois ans se développe ;
  • l’impossibilité de compléter l’ordre du jour après réception de la convocation associée à l’allongement du délai de convocation rend souvent, dans la pratique, très difficile la mise en concurrence ;
  • enfin le « syndic de promotion des copropriétés neuves » reste libre de convoquer la première assemblée générale avec un seul contrat de syndic : le sien, ce qui fait qu’il est pratiquement assuré d’être élu... Conséquence : un contrat imposé et un syndic mis en place par le promoteur va tout faire pour éviter à celui-ci tout « désagrément » (finitions, remise en état, engagement des garanties du parfait achèvement, etc.).
 
On le voit la situation est plutôt négative.
 
2. Conflits d’intérêts : aucune évolution sur ce point
Alors que de plus en plus de syndics créent des « filiales » en tous genres (nettoyage, courtage d’assurance, contentieux, diagnostics immobiliers, travaux, etc.) qu’ils font travailler dans leurs copropriétés – ce qui crée une situation malsaine et dangereuse pour les copropriétés –, aucune disposition n’a été votée pour empêcher ce mélange des genres (comme cela se passe dans d’autres pays) malgré nos actions incessantes.
 
3. Tarifications des honoraires privatifs : le vide
Bien que le syndic soit seul habilité à effectuer certains actes « privatifs » (mise en demeure en cas d’impayés, formalités en cas de vente), les tarifs pratiqués restent aujourd’hui entièrement libres et arbitraires, alors même que le Code de la consommation prévoit que de tels actes peuvent être, en cas de monopole (ce qui est le cas), tarifés.
 
4. Sanctions en cas de manquement à la loi ou au décret : toujours rien
Un des problèmes qui explique les « dérives » nombreuses de la profession tient au manque de contrôle et de sanction en cas de non-respect des dispositions légales et réglementaires. Or le projet de loi présenté par le ministère de la Justice en juin 2010 et qui prévoyait la mise en place de commissions disciplinaires paritaires a été purement et simplement retiré suite aux « protestations » émises par les professionnels. Depuis la situation ne fait qu’empirer.
 
Il est urgent de traiter de tous ces problèmes qui, malheureusement, entravent le bon fonctionnement des copropriétés ».
 
Prochain épisode (la semaine prochaine) : « Comptabilité et gestion financière ».
 
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ABUS N° 3262 Frais d’archivage chez LOISELET. La Cour de Cassation confirme la condamnation de LOISELET à rembourser les frais d’archivage.

ABUS N° 3262 Frais d’archivage chez LOISELET.
La Cour de Cassation confirme la condamnation de LOISELET à rembourser les frais d’archivage.
Récupérez sept fois votre cotisation à l’ARC

 
 
I. Frais d’archivage
 
On le sait un certain nombre de syndics indélicats ont passé des accords avec des sociétés d’archivage (telle PRO.Archives) et facturent (cher) aux copropriétés la conservation et la gestion de ces archives ou du moins d’une partie (qu’ils appellent : archives « dormantes » ou « non utiles » ?!).
Nous l’avons dit, écrit mille fois : ces pratiques sont illégales et le Ministère de la Justice nous a même confirmé par écrit que si le syndic décidait de prendre un sous-traitant, il fallait qu’il assure les frais de sous-traitance (voir abus  n°2341 : «  Gestion des archives : le Ministère de la Justice donne raison à l’ARC »).
II. Le groupe LOISELET
 
Le groupe LOISELET est sans doute un des champions de cette illégalité.
 
C’est pourquoi l’histoire qui suit est très intéressante ainsi que la conclusion judiciaire qu’y apporte la Cour de Cassation.
 
III. L’histoire
 
  • Le cabinet LOISELET avait décidé de passer contrat au nom d’un syndicat des copropriétaires situé dans le 20ème arrondissement  de paris (là même où l’ARC a ses bureaux...) avec la société PRO.Archives (comme il fait avec toutes ses copropriétés).
  • Un nouveau conseil syndical adhérent à l’ARC est élu et s’aperçoit de cette situation illégale.
  • Il demande au cabinet LOISELET de rembourser les factures adressées par PRO.Archives. Le cabinet LOISELET refuse.
  • Les copropriétaires décident alors :
    • de refuser le quitus au cabinet LOISELET ;
    • de demander le remboursement par décision d’assemblée générale.
  • Nouveau refus. Le cabinet LOISELET est donc « remercié » (ouf !) mais refuse de restituer les archives en obligeant le syndicat à s’adresser à PRO.Archives, qui - évidemment ! - réclame d’être payé pour cela et réclame en plus les dernières factures non payées par LOISELET.
  • Le syndicat, furieux  assigne le groupe LOISELET au tribunal d’Instance (sans avocat) et GAGNE :
 
  1. le cabinet LOISELET doit rembourser les factures PRO.Archives pour un montant de 2 476,28 € ;
  2. il est condamné à payer des dommages et intérêts pour 1 500 €, plus l’article 700 plus les dépens.
 
  • Le groupe LOISELET se dit que ce n’est pas un juge d’instance qui va lui mettre les épaules par terre et se pourvoit devant la Cour de Cassation qui - elle aussi et de façon particulièrement cinglante - lui donne entièrement TORT et confirme le premier jugement in-té-gra-le-ment et PERD sur toute la ligne.
 
Voici des extraits de cet arrêt disponible en totalité sur la « zone adhérent », rubrique : « Comment faire ? Comment ça marche ? », sous-rubrique : « Honoraires de syndic ».
 
 « Attendu, selon le jugement attaqué rendu en dernier ressort, que la société Loiselet & Daigremont a été syndic du syndicat des copropriétaires .... jusqu'à l'assemblée générale qui a refusé de lui donner quitus de sa gestion en raison de la conclusion d'un contrat d'archivage sans autorisation de l'assemblée générale et a décidé de son remplacement ; que le syndicat, après avoir obtenu la restitution des documents détenus par son ancien syndic, l'a mis en demeure de lui restituer les archives détenues par la société d'archivage et l'a assigné en remboursement des sommes réglées à cette dernière ainsi qu'en dommages-intérêts. ;

« Attendu que le tribunal d’Instance du XXème ayant exactement retenu que le syndic, dans le cadre de son mandat et de ses honoraires, devait faire son affaire de l'archivage dont la loi lui avait explicitement confié la responsabilité et relevé qu'en ne restituant pas l'intégralité des archives, la société Loiselet & Daigremont avait commis un manquement à ses obligations et engagé sa responsabilité en mettant à la charge du syndicat des factures d'archivage, a, sans dénaturation, pu en déduire que la société Loiselet & Daigremont devait rembourser au syndicat les factures réglées par lui à la société d'archivage.

« Attendu qu'ayant retenu que le syndic avait manqué à ses obligations et engagé sa responsabilité en ne restituant pas l'intégralité des archives, en concluant sans autorisation ni consultation de l'assemblée générale un contrat d'archivage dont la nécessité n'était pas établie et en mettant à la charge du syndicat des factures de la société d'archivage, le tribunal, qui a caractérisé la faute imputable au syndic et le lien de causalité avec le dommage subi par le syndicat, a, en allouant à celui-ci une certaine somme, souverainement apprécié l'étendue de son préjudice ; qu'il a ainsi légalement justifié sa décision ».

« Par ces motifs :
  • rejette le pourvoir,
  • condamne la société LOISELET & DAIGREMONT ».
 
Et vous, chers copropriétaires, qu’allez-vous faire ? Continuer à payer ?
 
 
 
Abus

Monsieur BORLOO - ancien ministre de l’Écologie - enfin d’accord avec l’ARC

3263

Monsieur BORLOO - ancien ministre de l’Écologie - enfin d’accord avec l’ARC

 
Voici des années que nous demandions que, dans la formule de révision du prix réglementé du gaz celui-ci soit, totalement déconnecté du prix du fioul, ce qui permettrait non seulement de limiter les hausses, mais peut-être d’obtenir des baisses.
 
La raison en est simple : les prix de « gros » du gaz sur les marchés internationaux sont eux-mêmes totalement déconnectés des prix du fioul depuis longtemps.
 
Nous venons d’ailleurs (voir : Les Actions 27.09.12 : « Hausse du gaz : pourquoi nous sommes mécontents ») d’écrire à Madame Delphine BATHO pour lui renouveler cette demande.
 
C’est pourquoi nous avons été très agréablement surpris d’apprendre que Jean-Louis BORLOO venait de déposer une proposition de loi avec un article unique pour mettre en place cette déconnexion.
 
Comme on le voit : il n’est jamais trop tard pour bien faire, même pour un ministre. Ceci dit, on se demande bien pourquoi il ne l’a pas fait avant.
 
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Action

Ascenseur : deux moyens efficaces de faire simplement des économies

Ascenseur : deux moyens efficaces de faire simplement des économies

 
Un conseiller « énergie » de l’ARC a repéré deux moyens simples de faire des économies d’électricité sur les ascenseurs :
  1. Agir pour que l’ascensoriste supprime le système d’allumage permanent de la cabine, y compris à l’arrêt, y compris donc toute la nuit.
Pas facile cependant quand les ascensoristes ignorent qu’une directive européenne a abrogé les règles françaises (pour une fois que ça va dans le bon sens...).
  1. Vérifier que la gaine d’ascenseur n’est pas allumée « en permanence » et mettre en place des moyens simples pour empêcher que la lumière - là encore - ne fonctionne jour et nuit entre deux visites d’ascenseur par le technicien.
Il apparaît, en effet, que trois ou quatre fois sur cinq le technicien qui a fini son « entretien » oublie tout simplement d’éteindre la lumière dans la gaine d’ascenseur (qui peut faire six étages, mais aussi douze ou plus !).
Mais comment vérifier simplement et que faire ?
Pour aider les adhérents collectifs de l’ARC à résoudre ce double problème, notre conseiller « énergie » a rédigé un article en rappelant les vrais textes en vigueur et en donnant les conseils pratiques et techniques nécessaires.
 
Dossier conseils
Conseil

Gros travaux en copropriété. Comment résoudre les blocages ? Deux dispositifs nouveaux présentés au salon « indépendant » de la Copropriété (24 et 25 octobre)

 
Voici quelques années que l’ARC et l’UNARC mettent en évidence les carences de la loi en matière de gros travaux dans les copropriétés et l’inadaptation des mesures prises par nos gouvernements.
 
Depuis trois ans nous avons - en plus - mis en avant les faiblesses du Grenelle.
 
Aujourd’hui une étude de l’OREC (Observatoire de la Rénovation Energétique en Copropriété) ne dit pas autre chose : la situation est bloquée et les économies d’énergie qui devaient être de 38 % en 2020 ne seront que de 15 % (et encore...).
 
 L’étude de l’OREC revient sur :
 
  • les blocages juridiques ;
  • l’insolvabilité d’une partie des copropriétaires ;
  • le refus des bailleurs d’engager des travaux ;
  • la méfiance vis-à-vis des syndics ;
  • l’opacité des syndics en matière de  gestion financière ;
  • etc.
 
Malheureusement l’OREC ne propose pas de solutions. 
 
C’est dommage, car nous avons contribué à mettre en place deux dispositifs innovants pour débloquer la situation sans mettre en place de contraintes :
 
  • le « B.I.C. » (Bilan Energétique en Copropriété) associé à l’Audit global partagé (voir dossier numéro 1 du mois de septembre 2012) ;
  • le « Quatre-quarts » (méthode de financement).
 
 
Ces deux dispositifs nouveaux seront d’ailleurs  présentés largement au Salon « indépendant » de la Copropriété les 24 et 25 octobre
à l’Espace Charenton
327, rue de Charenton 75012 Paris
 
Rappelons que l’entrée de ce salon est entièrement gratuite voir :
 
 
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ABUS N° 3264 Forfait « fournitures et papeterie ».Chez CITYA : comment le Député Philippe BRIAND augmente illégalement ses honoraires de 20 %

ABUS N° 3264 Forfait « fournitures et papeterie ».Chez CITYA : comment le Député Philippe BRIAND augmente illégalement ses honoraires de 20 %

 
Dans le contrat de CITYA – quatrième « syndic » dont le Président directeur général est le Député Philippe BRIAND (qui n’a pas encore compris, semble-t-il, que les lois étaient faites pour tout le monde) on peut découvrir « l’inadmissible » petite ligne suivante : « Remboursement de fournitures et papeterie (hors frais d’affranchissements et de photocopies) ; coût par lot et par mois... 2,03 € ».
 
Inadmissible pour plusieurs raisons.
 
  1. D’abord ce forfait est le comble de l’illégalité. Le décret du 19 mars 2010 (pourtant bien favorable aux syndics) limite les débours aux seuls frais de tirage, d’acheminement, d’affranchissement.
Papeterie et fournitures ( ?) sont donc obligatoirement intégrées dans les honoraires de base.
 
  1. Ensuite ce forfait est le comble de l’hypocrisie : « 2,03 € par mois et par lot »
Pourquoi pas « 0,06 € par jour » ? Car 2,03 € par mois font 24,36 € par an (voir point suivant).
 
  1. Enfin ce forfait (dont on ne sait pas ce qu’il peut recouvrir exactement) est le comble de l’exagération. 24,36 € représente entre 15 et 20 % des honoraires de base !
Insistons sur le fait que ce forfait se rajoute aux frais de tirage des photocopies pour l’assemblée générale (convocation ; procès-verbal). OUI, SE RAJOUTENT.
 
Un dernier mot : l’adhésion collective annuelle à l’ARC représente en moyenne 5 € par an et par lot.
 
Alors un conseil : exigez le remboursement de ces 24,36 € par lot  au Député Philippe BRIAND ; cela vous fera CINQ années de cotisation gratuite à l’ARC.
 
Merci qui... ?
 
Abus