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Vous voulez faire des économies : commencez par votre assurance de protection juridique

En juin dernier nous avons été alertés par plusieurs adhérents qui nous expliquaient que leur syndic voulait absolument faire prendre à leur copropriété une assurance de protection juridique en leur expliquant que, grâce à cette assurance, ils allaient faire beaucoup d’économies.

Plus préoccupant : deux adhérents collectifs nous avaient dit : « Notre syndic nous laisse entendre que la protection juridique peut remplacer l’adhésion à l’ARC ! ». L’un des syndics (le cabinet IMMOGIN) alla même jusqu’à laisser croire que si la copropriété prenait l’assurance de protection juridique, elle pourrait, gratuitement, se faire aider pour récupérer les 6.000 € d’impayés d’un gros débiteur.

Le mensonge était tellement énorme que nous avons dû intervenir, car - en tout état de cause - l’assurance de protection ne joue QUE pour les impayés qui naissent après la signature d’un contrat de protection juridique.

Nous avons donc réagi et avons même décidé de lancer une enquête auprès de nos adhérents. Les résultats de celle-ci - dont nous donnerons bientôt toutes les conclusions - sont affligeants. En quelques mots, il apparaît clairement que ces assurances de protection juridique sont :

souvent inutiles ou trompeusement utiles (trop d’exceptions, de restrictions, voire de mauvaises surprises) ;
coûteuses, malgré les apparences (facilement 50 % plus cher que ce qui est négociable) ;
jamais mises en concurrence ;
souvent imposée plus ou moins habilement (voire sournoisement) par le syndic ou le courtier (parfois le syndic-courtier), sans aucune décision d’assemblée générale.

Et vous ?

si vous êtes adhérent à l’ARC, n’oubliez pas de renvoyer le questionnaire inclus dans notre dernier bulletin dont nous donnons ci-dessous le texte :

Grande enquête sur les assurances de protection juridique

Questionnaire pour ceux qui ont un contrat de protection juridique :

1.	Pour quelle raison avez-vous décidé de prendre une telle assurance ?
2.	Êtes-vous content de cette assurance ? q Oui, q Non Si oui, pourquoi ? Si non, pourquoi ?
3.	Votre assurance permet-elle de recouvrer les impayés ? q Oui, q Non
4.	Si oui, est-elle effectivement utilisée par votre syndic ? q Oui, q Non
5.	Est-ce efficace ? q Oui, q Non
6.	Connaissez-vous le prix annuel de cette assurance ? q Oui, q Non Si oui quel est le prix TTC par an :....................................................
7.	Avez-vous comparé ce prix avec ceux d‘autres compagnies d’assurance? q Oui, q Non
8.	Connaissez-vous les limites éventuelles de votre assurance : - les limites concernant le montant des prises en charge par affaire ? q Oui, q Non - les exclusions (problèmes non pris en charge) ? q Oui, q Non Précisez si possible :
9.	Votre copropriété a-t-elle déjà eu à mettre en œuvre cette assurance ? q Oui, q Non
10.	Avec satisfaction ? q Oui, q Non
11.	Quelles questions vous posez-vous sur ce type d’assurance ?
12.	Nombre de lots principaux de votre copropriété :
13.	Nombre de m²développés (contrat d’assurance immeuble) :
14.	Votre compagnie d’assurance :
15.	Votre syndic :

Dossier conseils

Conseil

ABUS 3283 : Société « 2 Aelec » : de pire en pire

Oui, de pire en pire : après les abus prospérant sur des mensonges (voir abus numéro 3021 et 3277), on nous signale que la société « 2 Aelec » « fait » maintenant dans les parasites du bois.

Sans doute que « 2 Aelec » commence à être « grillé » et cherche à se diversifier.

Voici un nouveau mail reçu et concernant cette société. Mais que fait la police ?

« Bonjour,

Je suis propriétaire d'un pavillon situé à..... dans l'Essonne.

Je viens de recevoir un appel téléphonique de Madame DUMONT de la société 2Aelec pour une soi-disant prospection gratuite lundi 5 novembre dans ma commune contre des parasites (dont j'ai oublié le nom cité) du bois.

J'ai bien sûr décliné tout rendez-vous.

Si ce message peut, associé à d'autres, dénoncer le démarchage abusif de cette société, ça fera avancer les choses...

Cordialement

C.... ».

Oui, cette démarche peut faire avancer les choses et surtout aider à faire barrage à ces comportements commerciaux inadmissibles.

Merci à tous ceux qui nous aideront dans ce sens, adhérents de l’ARC ou non.

Abus

Abus n° 3285 : ISTA : précisions sur l’abus numéro 3276

3285

ISTA : précisions sur l’abus numéro 3276

Nous revenons sur notre abus numéro 3276, intitulé : « ISTA : un préjudice pour la copropriété de 3 539 m³ ! »

En fait l’affaire est encore plus compliquée. Relisez cet abus et revenez lire la suite et les précisions suivantes.

Dans un premier temps, la société ISTA a prétendu n’avoir JAMAIS posé un compteur dans le commerce, en indiquant qu’elle n’en était pas responsable ;
c’est la présidente du conseil syndical qui a retrouvé dans les archives la facture, renvoyant ainsi ISTA à ses contre-vérités ;
ISTA, cependant, n’a JAMAIS relevé ce compteur ;
Et de son côté le syndic :

a facturé un compteur au commerce ;
mais ne lui a jamais facturé d’eau.

On ne sait pas très bien, dans ces conditions qui est le VRAI responsable :

ISTA ?
Le syndic ?

En fait, les deux, comme nous le disions déjà dans notre premier abus.

Conclusion : avec ISTA, rien n’est simple, même pas les abus.

Abus

ABUS N° 3286

Voici un mail très intéressant qui prouve deux choses :

que le site de l’UNARC est très utile (mais ça on le savait) ;
que les visiteurs de ce site sont de braves gens toujours prêts à aider les autres (mais ça aussi, on le savait).

Maintenant, lisez la suite des forfaits de Monsieur Philippe MAURICE (pour le début, tapez : « Philippe MAURICE » sur notre moteur de recherche :

« Bonjour,

Je me suis rendue ce jour à la visite d'un bien situé au 19 rue .......... à Paris dont la vente aux enchères à lieu le jeudi 22..... au Tribunal de Grande Instance de Paris.

Le bien de plus de 85 m² en bon état est mis à prix 25 000€, il est utilisé comme bureaux par un "avocat" qui est propriétaire et qui met un bureau à disposition d’un ami auditeur selon les dire de la personne présente dans les lieux lors de la visite.

J'ai interrogé l'huissier pour savoir si un bail commercial était en cours mais il m'a indiqué que toutes ces informations étaient dans le cahier des charges aux greffes du TGI de Paris.

Je m'y suis rendu et me rendis compte que l'avocat propriétaire - M. Philippe MAURICE - avait un arriéré de 13 534,20 € (de charges de copropriété) suite à deux jugements des 13 Novembre 2008 et 21 juin 2011.

Cela m'a interpellé, d’autant plus que ce monsieur est devenu propriétaire suite au décès de Mme Marie-Louise M..... née le 4 octobre 1921 à Paris IV (elle est décédée le 11 Mai 2001) et qu’il est devenu propriétaire le 8 Décembre 2004 (date d'édition de l'acte de propriété de Maitre ...............).

Tout cela m’a semblé étrange et je me suis dit que si nous remportions cette enchère nous n'aurons jamais l'usage du bien...

J'ai donc cherché sur Internet et ai trouvé vos articles sur cet « avocat », Philippe MAURICE tels que les abus 2026, 1277,

3037 concernant le même individu.

Je vous remercie pour vos articles et j’espère que le présent email servira à quelqu'un.

Cordialement.

e............... ».

Hé oui ! Philippe MAURICE court toujours.

Ses biens sont saisis, mais la personne qui veut acheter le bien a raison : avec ce filou, aucune chance de pouvoir « avoir l’usage du bien ». À bon entendeur...

Abus

« Honte à la FNAIM » (premier et deuxième épisode)

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« Honte à la FNAIM » (premier et deuxième épisode)

Voici deux communiqués de Presse diffusés les 8 et 12 novembre par l’ARC et l’UNARC. Les titres de ces communiqués sont un peu âpres, mais comme vous allez le constater la réalité l’est encore plus.

Nous ne sommes toujours pas « revenus » de cette affaire et pensons que celle-ci laissera des traces profondes.

Voici les deux communiqués :

Communiqué de presse :

HONTE à la FNAIM

Paris, le 7 novembre 2012

Mesdames, Messieurs,

Oui, honte à la FNAIM.

La première fédération nationale de syndics vient de démontrer publiquement non seulement qu’elle était incapable de réguler la profession de syndic, mais surtout qu’elle était capable de couvrir les pires turpitudes de ses adhérents.

Les faits : il y a deux ans l’ARC-Languedoc découvrait qu’un gros syndic de Sète (mais également présent à Montpellier, Agde et Pézenas) - le GROUPE ASC / ASC IMMOBILIER - avait créé une société qui référençait des sociétés, les faisaient travailler sur les immeubles gérés par ASC et se faisait verser une commission de 10 % sur toutes les factures émises sur ces immeubles (et moyennant référencement contre cotisation de 500 € annuels).

Ce système est non seulement totalement illégal (répréhensible pénalement), mais aussi lourdement préjudiciable pour les copropriétés, puisque forcément la commission de 10 % versée à ASC oblige les sociétés à majorer les factures d’autant.

Après douze mois d’instruction la commission de déontologie de la FNAIM avait décidé d’exclure ASC de la FNAIM.

Or, aujourd’hui huit mois après cette décision nous apprenons - ASC ayant fait appel de cette décision - que la FNAIM a renoncé à l’exclusion et a simplement décidé d’infliger... un blâme à ASC.

Nous sommes surtout particulièrement inquiets et entendons donner la publicité la plus grande à cet inadmissible comportement anti-copropriétaires de la FNAIM.

Recevez, Mesdames, Messieurs, l’assurance de mes salutations distinguées.

Mme Ketty EVEN Fernand Champavier

Présidente de l’UNARC Le Président de l’ARC »

« Communiqué de Presse

HONTE à la FNAIM

(deuxième épisode)

Paris, le 12 Novembre 2012

Mesdames, Messieurs,

Suite à notre communiqué de Presse du 7 novembre dernier concernant la FNAIM et le groupe ASC, l’Agence France Presse a, comme chacun le sait maintenant, interrogé le nouveau Président de la FNAIM, Jean-François BUET (qui prendra sa fonction le 1^er janvier 2013). Or que répond Jean-François BUET à l’AFP ? Ceci : « La FNAIM ne peut tolérer ce genre de pratique, mais les commissions internes de la FNAIM restent faillibles ».

Ces propos sont inquiétants, puisque la FNAIM - qui prétend instituer un Ordre des professions immobilières destiné à réguler et contrôler TOUTE la profession - admet ainsi qu’elle est incapable d’assurer le contrôle et la police de ses propres adhérents.

Non seulement la FNAIM ne saisit pas le Procureur ; non seulement elle n’exclut pas les fautifs ; mais son président lui-même admet, suite aux actions de l’ARC et de l’UNARC, qu’elle AURAIT du le faire, tout en ne pouvant le faire. Oui, c’est à la fois peu sérieux et très inquiétant.

Recevez, Mesdames, Messieurs, l’assurance de nos salutations distinguées.

Ketty EVEN Fernand CHAMPAVIER

Présidente de l’UNARC Président de l’ARC ».

Actions et Actus

Action

La comptabilité n’est plus un souci pour le syndic bénévole : la solution ARC avec SIMPLY SYNDIC

De plus en plus de conseillers syndicaux sont tentés de devenir syndic bénévole ; ils s’aperçoivent que leur syndic professionnel en fait de moins en moins, ce qui les obligent à en faire de plus en plus. C’est donc légitimement, qu’ils envisagent la gestion directe.

Mais pour beaucoup d’entre eux, la comptabilité de leur copropriété reste un frein : n’étant pas comptables de formation, les obligations du décret comptable leur paraissent insurmontables. L’ARC a donc mis en place un véritable « arsenal » permettant aux syndics bénévoles d’aborder en toute quiétude cet obstacle.

A ce propos, vous pouvez contacter la coopérative de l’ARC : COPROPRIETE SERVICES au 01 40 30 42 82 afin d’être informés sur les services dédiés à l’assistance comptable des syndics non professionnels.

Néanmoins, nous souhaitons mettre en avant la solution du logiciel simply syndic, développé par l’ARC, en partenariat avec une société d’édition de programmes spécialisés en copropriété. Pourquoi ? : Car nous préférons mettre en avant les solutions qui rendent autonome l’adhèrent, plutôt que de promouvoir des solutions d’assistance.

Pour la réalisation du logiciel, l’ARC a pris en compte les éléments suivants :

Les syndics bénévoles ont pour certains des connaissances limitées en comptabilité :
Les syndics bénévoles ne savent pas reprendre les comptes de leur copropriété :
Les syndics étant bénévoles veulent des solutions simples et automatiques leur dégageant du temps :
Les syndics bénévoles ; ils ne sont pas hermétiques à se former si nécessaire :
Les syndics bénévoles ont peur d’investir dans un logiciel coûteux alors qu’ils ne savent pas forcement s’ils pourront l’utiliser efficacement.

C’est donc en partant de ces questions et inquiétudes que l’ARC a conçu un logiciel mais aussi « un service » adapté aux syndics bénévoles.

I. Un logiciel qui répond aux attentes du syndic non professionnel

Le logiciel a été conçu pour que l’utilisateur puisse passer des écritures comptables sans forcément maîtriser le concept de « nomenclature comptable » ou de « partie double ». Les principales écritures se génèrent automatiquement grâce à un système didactique.

C’est le cas des :

enregistrements de factures et règlements ;
enregistrements des salaires et règlements ;
appels de fonds et règlements ;
virements bancaires de compte à compte ;
écritures de loyers perçus, d’indemnités d’assurances ou des produits financiers ;
enregistrements d’encaissement de recette ;
gestions des compteurs d’eau ;
gestion des travaux terminés et non terminés ;
répartition des charges et des produits en fin d’exercice comptable ;
édition des annexes comptables.

A tout moment, l’utilisateur peut revenir sur une écriture pour la corriger, la modifier ou encore l’annuler.

Grâce à ce système, le syndic est AU-TO-NOME. Il est en mesure de tenir une comptabilité à jour et d’éditer l’ensemble des documents comptables, y compris ceux à fournir obligatoirement avec la convocation d’assemblée générale.

II. Une offre sans surprise qui répond aux inquiétudes du syndic bénévole, ou au futur syndic non professionnel.

Pour les conseillers syndicaux, qui n’osent pas encore franchir le pas, ou les syndics bénévoles encore réticents, le logiciel est téléchargeable gratuitement en version de démonstration pendant 30 jours sur le lien suivant :

WWW.LOGIA.FR/LOGIA_WEB/FR/SIMPLYSYNDIC.EXE

Le prix du logiciel a été étudié pour que les petites copropriétés puissent avoir accès à ce produit. A titre d’information, pour dix lots, le coût du logiciel s’élève à 230 €. L’acquisition du logiciel est définitive. Il n’y a donc pas d’abonnement à repayer chaque année. L’utilisateur peut bénéficier d’une maintenance pour un coût étudié pour les petites copropriétés. A titre d’exemple, pour dix lots, le coût annuel est de 150 €.

Malgré cette offre sans surprise, l’ARC a voulu aller encore plus loin pour rassurer les habitants ! C’est donc en toute transparence qu’elle a négocié avec l’éditeur du logiciel, la possibilité pour l’utilisateur de rendre dans un délai de 6 mois le logiciel contre un remboursement de 50% du logiciel. Comme vous le voyez ; nous avons confiance en nous comme en vous.

III. Des aides complémentaires pour prendre en main le logiciel

Un des problèmes les plus importants que rencontrent les syndics bénévoles lorsqu’ils sont élus : est la reprise comptable. Cela est d’autant plus compliqué lorsque cela se passe en cours d’année. Voilà pourquoi, l’ARC propose à ceux qui le souhaitent la possibilité de configurer à leur place le logiciel :

Inscription des copropriétaires ;
Enregistrement des lots ;
Enregistrement des millièmes et des clés de répartitions ;
Aide à la constitution des budgets prévisionnels ;
Reprise des « à nouveaux »….

Le syndic bénévole aura donc à sa disposition un logiciel prêt à l’emploi dans lequel il suffira de rentrer les données comptables du quotidien.

IV. Possibilités de suivre des sessions de formation

Au- delà de l’exploitation du logiciel se pose la question de la « lecture » des documents comptables générés par le logiciel (grand-livre, balance, annexes comptables) et la maîtrise de certaines techniques comptables simples à connaître.

L’ARC propose donc aux utilisateurs de simply syndic la possibilité de suivre une formation. A travers cette information ils apprendront à utiliser de façon optimale le logiciel ainsi que l’ensemble des manipulations permettant d’être autonome dans la gestion comptable de leur copropriété.

Dossier conseils

Conseil

Syndic de copropriété : « En voici une question (ministérielle) qu’elle est bonne... ».

Voici, en effet, la question posée par un député de Seine-Saint-Denis, Pascal POPELIN - à Madame la Ministre du Logement, Cécile DUFLOT - et paru au Journal Officiel du 16 octobre 2012.

Voici la question :

« M. Pascal Popelin attire l'attention de Mme la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur le manque d'encadrement de la fonction de syndic de copropriété. L'absence de règles strictes de déontologie, de dispositif de sanction et de contrôle à l'égard de ceux qui occupent ce type de fonction laisse trop souvent place à des pratiques contestables et parfois peu scrupuleuses. Parmi celles-ci, le manque de transparence autour de l'usage de l'argent des copropriétaires, la facturation de frais supplémentaires injustifiés ou encore l'établissement de prestations aux coûts très élevés. Certains n'hésiteraient pas à contourner la loi ou à profiter du vide juridique relatif qui existe autour de cette fonction, à des fins d'enrichissement personnel. Ces dérives se traduisent bien souvent par une augmentation des charges de la copropriété dont chaque copropriétaire doit s'acquitter sans disposer véritablement des moyens de pouvoir les contester. Les différentes tentatives de mise en discussion d'un texte de loi sur le sujet, renforçant notamment les règles de déontologie applicables à l'exercice de la fonction de syndic, n'ont pas abouti à ce jour. Il souhaiterait donc avoir connaissance des mesures que le Gouvernement entend mettre en œuvre pour contenir ces dérives dans l'avenir. »

On attend impatiemment la réponse de madame DUFLOT, tout en regrettant que le député n’ait pas interrogé aussi madame TAUBIRA (Ministre de la Justice), ce que nous allons lui suggérer.

Actions et Actus

Action

Une syndic bénévole raconte...

Comment devient-on (presque malgré soi ) syndic bénévole ?
Comment découvre-t-on la vie parfois « compliquée » d’une copropriété, les dessous des assemblées générales, les petits et grands calculs ?
Comment les copropriétaires se révèlent (parfois formidables, parfois moins...) ?
Comment peut-on se passionner pour la gestion d’un immeuble en banlieue parisienne alors qu’on ne connaît rien à ces problèmes et qu’on est en plus une femme dans un milieu un peu machiste (syndic, assureur, entrepreneur, artisans, banquiers...) ?
Comment, avec une association comme l’ARC, on peut facilement et même joyeusement s’en sortir ?

À toutes ces questions et bien d’autres, Anne PARLANGE répond dans un petit guide de 74 pages et 2 € de façon légère, humoristique et documentée.

Vous êtes syndic bénévole ou voulez l’être : à lire absolument.

Vous êtes simplement copropriétaire : à lire aussi pour mieux comprendre la Copropriété.

2 € + 2 € de frais de port

(ARC, 29, rue Joseph Python – 75020 Paris)

Actions et Actus

Action

Économie d’eau : un impératif et une expérience

Le poste « eau » est souvent soit le deuxième poste de charges en cas de chauffage collectif soit le premier lorsqu’il n’y a pas de chauffage collectif.

D’où l’attention soutenue que nous portons depuis toujours à l’ARC aux économies d’eau et plus généralement à une bonne gestion de l’eau.

Avez-vous lu et utilisé notre guide « Bilan eau » (gratuit, téléchargeable sur notre site : http://arc-copro.fr/site/guides/grat/bilaneau.pdf ? Rassurez-vous: si ce n’est pas le cas, il est encore temps de bien lire et de le faire.

Si vous l’avez lu et désirez - en tant qu’adhérent collectif ARC - profiter d’une expérimentation très intéressante et très efficace dans votre copropriété (avec fourniture de matériel gratuit d’économie pour tous les occupants) rendez-vous sur « zone adhérente » du site :

rubrique : « Comment faire ? Comment ça marche » ;
sous rubrique : « eau ».

Vous y découvrirez - si vous êtes une copropriété parisienne - comment profiter d’une opération expérimentale menée par l’ARC et la Régie Parisienne de l’Eau - Eau de Paris -.

À tout de suite sur la « zone adhérente ».

Dossier conseils

Conseil

La désignation de l’administrateur provisoire en cas d’empêchement du syndic : dans quel cas celle-ci s'impose ?

Des adhérents nous ont signalé le cas suivant rencontré avec le cabinet FONCIA-DESIMEUR : les copropriétaires refusant de réélire ce syndic en assemblée générale, FONCIA a prétendu qu’il allait les mettre sous administration judiciaire puisque la copropriété se trouverait dépourvue de syndic.

FONCIA a évidemment tort, mais il nous est apparu qu’il était nécessaire de revenir sur ce type de problème.

I. Les éléments constitutifs de l’empêchement du syndic

A. L’empêchement d’ordre conventionnel

1) L’échéance ordinaire de son mandat

Le syndicat se trouve principalement dépourvu de syndic, si la date d’échéance de son mandat de contrat adopté par l’assemblée générale se trouve atteinte (Cass 3^e civ. 8 octobre 2008, n° 07 - 15730).

L’article 29 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic doit être élu en assemblée générale selon le contrat joint à la convocation, précisant notamment la durée de son mandat et ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

Il convient donc de se reporter à l’assemblée générale annuelle précédente pour déterminer la date exacte d’expiration du mandat du syndic.

Par exemple, un syndic (en l’occurrence, FONCIA, voir l’introduction à cet article nommé jusqu’au 31 décembre 2012 par l’assemblée générale du 30 juin 2011 ne peut invoquer lors de l’assemblée générale annuelle du 30 septembre 2012 une prétendue échéance immédiate de son mandat pour forcer les copropriétaires - sans autre proposition de contrat de mandat - à le réélire, puisqu’il est à même de reconvoquer une assemblée générale tant que son mandat n’est pas échu (Cass 3^e civ. 26 mars 1997, n° 95 - 15915).

Il faudra détenir dans ce cas un contrat de mandat de syndic professionnel ou bénévole, à notifier immédiatement au syndic en exercice (si une telle expédition ne lui a pas déjà été adressée avant la tenue de la première assemblée générale), afin qu’il le porte à l’ordre du jour de la nouvelle assemblée générale, qu’il se doit de convoquer avant l’échéance de son mandat.

2) La rupture anticipée régulière

Le syndic peut prévoir dans son contrat de mandat la faculté de démissionner pour des circonstances particulières (retraite, maladie, projet de cession de cabinet, liquidation judiciaire probable) moyennant le respect d’une procédure particulière et d’un délai de préavis.

Les syndics proposent généralement, d’informer les copropriétaires ou le conseil syndical de leur démission 3 mois avant cette échéance par courrier recommandé, et de tenir à cette date une assemblée générale destinée à désigner leur successeur.

Tout manquement du syndic à cette obligation contractuelle préjudiciable pour le syndicat des copropriétaires engagerait sa responsabilité civile.

B. Les autres causes exceptionnelles

Il s’agit principalement de la disparition du syndic (personne physique) en cours de mandat, en raison de son décès soudain.

II. La solution pour pallier l’empêchement du syndic : la désignation judiciaire d’un administrateur provisoire

A. La voie amiable

Avant d’engager une procédure judiciaire pour la nomination d’un administrateur judiciaire, le syndicat doit se reporter à son règlement de copropriété.

En effet, de nombreux règlements autorisent la convocation exceptionnelle d’une assemblée générale par un copropriétaire ou conseiller syndical (notamment son président) en vue de l’élection d’un syndic par le syndicat, lorsque ce dernier s’en trouve dépourvu.

Or il faut savoir que cette disposition est parfaitement légale (voir article 18 de la loi du 10 juillet 1965).

Par ailleurs, rappelons que - contrairement à ce que prétendent certains syndics - dès lors que la convocation prévoit bien « la désignation d’un syndic », tout copropriétaire peut valablement faire acte de candidature au cours de l’assemblée générale en tant que « syndic bénévole ».

Nous avons étudié à plusieurs reprises ce problème important et vous reportons à nos articles, à savoir :

Abus numéro 2738 : « L’UNIS : méconnaissance de la loi, chantage peu glorieux, refus de faire appliquer les dispositions concernant la désignation d’un syndic, refus de reconnaître le vote majoritaire d’une assemblée générale ».
Abus numéro 2777 : « Peut-on élire en assemblée générale un syndic bénévole si sa candidature n’est pas inscrite à l’ordre du jour ? ».

En conclusion, les copropriétaires ne doivent pas se laisser impressionner par le ton menaçant de leur syndic professionnel, lorsqu’il évoque l’administration judiciaire en cas de refus de sa réélection par l’assemblée générale souveraine.

Il leur faut vérifier avant toute chose l’échéance exacte de ce mandat, et en l’absence d’expiration, exiger du syndic la convocation d’une nouvelle assemblée générale, s’ils n’arrivent pas à élire un syndic bénévole.

Ils doivent prendre soin de :

notifier avant la diffusion de cette convocation, un contrat de syndic professionnel ou bénévole à porter à l’ordre du jour de cette assemblée générale ;
rappeler au syndic que toute obstruction préjudiciable de sa part à cette convocation d’assemblée générale (exemple : démission avec désignation d’un administrateur judiciaire) constituerait une faute de sa part engageant sa responsabilité.

Bien évidemment, il est plus que conseillé aux copropriétaires d’anticiper ces combats quelque peu tardifs, en se garantissant toujours une alternative en notifiant suffisamment tôt au syndic en exercice, pour qu’il porte à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle :

la question de l’élection d’un syndic ;
le projet de résolution correspondant ;
le ou les contrat(s) de mandat syndics professionnels ou bénévoles.

Enfin, si le règlement de copropriété ne prévoit pas, la convocation exceptionnelle d’une assemblée générale pour désigner un syndic en cas d’empêchement du précédent, le syndicat pourrait intégrer une telle clause à l’occasion d’un projet de modification de cette convention (ex : lors de son adaptation à la loi S.R.U., d’une mutation d’une partie commune, de la création d’un équipement collectif, de la modification d’une grille de charges…).

B. La voie judiciaire

1. L’absence de syndic du fait de l’incapacité de l’assemblée générale

L’article 46 du décret du 17 mars 1967 dispose, que lorsque le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale ne parvient pas à élire son syndic, tout copropriétaire ou membre du conseil syndical doit saisir le président du TGI, afin qu’il nomme un administrateur provisoire ayant pour mission de gérer l’immeuble et de convoquer une assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Cette saisine impérative suppose l’impossibilité pour le syndic de pouvoir reconvoquer régulièrement une assemblée générale pour soumettre son élection ou celle d’autrui (professionnel ou bénévole), en raison de l’expiration de son mandat lors de cette réunion du syndicat.

Il convient enfin de souligner, que cette action n’est offerte qu’aux copropriétaires ou membres du conseil syndical, et aucunement aux syndics professionnels éconduits, contrairement à une pratique courante irrégulière se déroulant dans la complaisance et l’indifférence de certains magistrats et d’avocats.

Voilà pour vous de quoi écarter la menace formulée par certains syndics en assemblée générale de recourir à l’administration judiciaire - pour éviter la « contagion » à d’autres copropriétés - mais aussi pour assouvir leur ressentiment à l’égard du syndicat qui ne les a pas renouvelés.

2. L’absence de syndic dans tous les autres cas.

L’article 47 du décret du 17 mars 1967 prévoit, que dans tous les autres cas (hors assemblée générale traitée à l’article 46) où le syndicat est dépourvu de syndic (ex : expiration, liquidation judiciaire ou encore décès d’un syndic personne physique avant la convocation de l’assemblée générale…) tout intéressé est fondé à requérir du TGI la désignation de l’administrateur provisoire.

Il peut donc s’agir d’un copropriétaire, mais également d’un tiers tel qu’un cocontractant s’apercevant de cette situation préjudiciable pour lui et le syndicat, voire de l’ancien syndic, responsable de cette situation dommageable (ex. : omission de la date d’échéance de son mandat…).

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