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Abus 5043 Le verrouillage des votes par correspondance organisé par FONCIA

En l’espace de 35 ans d’existence, l’ARC Nationale a constaté l’évolution des pratiques abusives voire illégales commises par les syndics professionnels.

A présent, les techniques sont plus subtiles pour éviter que le conseil syndical puisse les détecter, ou pire, les faire remonter auprès de notre association.

C’est exactement ce qui se passe actuellement avec les votes par correspondance qui se font de manière électronique depuis l’extranet de la copropriété administré par le syndic. En l’occurrence, il s’agit du groupe FONCIA.

Voyons comment ce syndic verrouille le vote des résolutions et plus généralement sa place prépondérante à l’assemblée générale.

I- Un mode de vote illégal

L’article 9bis du décret du 17 mars 1967 précise que le copropriétaire doit transmettre au syndic son formulaire de vote qui peut se faire également par mail.

Ainsi, le syndic doit joindre à la convocation d’assemblée générale le formulaire en format papier pour qu’éventuellement le copropriétaire puisse le remplir en vue de lui transmettre.

Néanmoins, de plus en plus de syndics professionnels, et en premier lieu les groupes, incitent les copropriétaires à utiliser l’extranet de la copropriété pour voter directement en ligne alors que ce dispositif n’est pas légal.

En effet, il est indispensable qu’il soit rempli sur un formulaire papier pour permettre, d’une part, au conseil syndical de pouvoir les contrôler, et d’autre part, de désigner tout copropriétaire à la fonction de secrétaire de séance qui doit être en mesure de comptabiliser les voix exprimées.

Néanmoins, voyons comment FONCIA procède et surtout les risques que cela entraine pour la copropriété.

II – Une incitation au vote

Pour rédiger cet abus, il a fallu la collaboration de notre adhérente afin qu’elle procède à des impressions écran de chaque étape du processus.

Voyons donc les étapes en images :

Comme on le constate, le syndic donne la possibilité au copropriétaire de voter en ligne sur les résolutions.

Par ce biais, seul le syndic est en mesure de connaître les votes exprimés par correspondance, ne permettant pas au conseil syndical de les contrôler.

Mais encore, compte tenu qu’il est le seul à détenir les votes par correspondance, il est le seul à pouvoir être secrétaire de séance, s’imposant à l’assemblée générale.

Mais les déboires ne font que commencer.

III – Un vote en deuxième lecture avant la première lecture

Voici comment est présenté le vote des résolutions en ligne :

Ainsi, comme on le constate, le copropriétaire est amené à se prononcer sur la résolution aussi bien à la majorité de l’article 25 qu’à la majorité de l’article 24 en cas de deuxième lecture.

Or, conformément à l’article 19 du décret du 17 mars 1967, en cas de pluralité de contrat, la deuxième lecture ne s’applique que si toutes les propositions de contrat ont été soumises à la majorité de l’article 25 et qu’aucune d’elles n’a obtenu la majorité requise mais au moins le tiers des voix favorables.

Cette présentation est donc biaisée et pourrait encore une fois être utilisée de manière détournée par le syndic, surtout pour des résolutions qui le concernent comme sa désignation pour un renouvellement de mandat.

La difficulté dans ce type d’abus est qu’il est nécessaire d’entrer dans le « cœur du système » en se connectant dans l’extranet de la copropriété pour identifier comment les syndics fonctionnent.

Il est clair qu’à part l’ARC Nationale, aucune autre structure ne va prendre le temps d’étudier ces procédés et surtout les dénoncer à travers son site internet ou encore saisir la répression des fraudes en joignant les imprimés écran de l’extranet administré par FONCIA.

Abus

Action

Animateur

E. HAGEGE et S. TRIFUNOVIC

Date formation Lundi 24 juin 2024 14h00 à 16h02

Linkedin : un réseau pour parler entre professionnels et non entre amateurs

L’ARC Nationale publie sur son site internet pas moins de dix nouveaux articles par semaine.

Il s’agit de diffuser des conseils pratiques, des actualités y compris juridiques, des analyses de jurisprudences et également des abus qui dénoncent les pratiques illégales des syndics professionnel.

En parallèle, nous sélectionnons un ou deux articles par semaine pour les publier à travers le réseau social Linkedin.

Il s’agit principalement de l’abus de la semaine ou bien d’une actualité, en présentant notre billet d’humeur.

Ces post sont généralement extrêmement suivis puisque la plupart comptabilisent entre 40 et 50.000 vues.

Expliquons notre démarche et ce que nous attendons de ces publications.

I – Faire connaître la situation

L’intérêt de communiquer est de faire connaître la position de l’ARC Nationale ainsi que les abus commis par les professionnels, et en premier lieu par les syndics et grands groupes.

Même si les professionnels crient au scandale, ce sont les premiers à lire afin de s’informer sur les pratiques de la profession.

D’ailleurs, nous le voyons bien, dès la publication d’un post, nous avons presque une centaine de visionnages pouvant atteindre très vite des dizaines de milliers de vues.

Il faut le reconnaître, plus le scandale est gros et plus le nombre de vue est important.

Ainsi, lorsque nous dénonçons la facturation du bouclier tarifaire de CITYA, nous atteignons presque 50.000 vues alors lorsque nous présentons la création de la nouvelle structure de formation de l’ARC Nationale, nous comptabilisons à peine 15.000 vues.

Mais plus encore, notre intention est de connaître l’avis des professionnels et consommateurs sur l’abus relevé ou notre analyse d’une situation.

Néanmoins, soyons clairs, si nous sommes ouverts au débat et même à la critique, nous ne supportons pas les psychodrames.

II – Les commentaires supprimés

Là aussi, il faut être sans détour, les post de l’ARC Nationale ne sont pas un défouloir. En effet, nous n’obligeons personne à lire nos post et encore moins les commenter.

Par conséquent, toute insulte vis-à-vis de l’ARC Nationale ou d’un tiers est supprimée.

Toute analyse émanant de personnes hargneuses ou dépressives est également supprimée.

Nous ne gardons que les commentaires pertinents avec une construction d’idées. Il est vrai qu’ils sont très rares.

Et pour cause, il est effectivement difficile de remettre en question des éléments factuels apportés par l’ARC Nationale avec des preuves à l’appui.

Néanmoins, il est possible que l’ARC Nationale soit passée à côté d’une information qui a biaisé son jugement.

C’est pour cela, encore une fois, que nous ne sommes pas opposés à la critique mais encore faut-il qu’elle soit intelligible et compréhensible.

C’est donc à vous de jouer dans les règles imposées par l’ARC Nationale. Attention, tout hors sujet sera supprimé même si certains dépressifs les republient une heure plus tard.

Actions et Actus

Action

Tous les copropriétaires doivent-ils participer aux charges de VMC alors que seule une partie en bénéficie ?

Question : Notre immeuble est composé de 54 lots principaux et nous ne sommes qu'une trentaine de copropriétaires à nous répartir les charges de VMC.

Le syndic est incapable de nous donner la raison de cette répartition, prétextant qu'il a repris la répartition du syndic précédant et qu'il n'est au courant de rien. Tous les copropriétaires de l'immeuble doivent-il participer aux charges de VMC ?

Réponse :

L’article 10, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. »

La jurisprudence a précisé cette notion d’ « utilité objective à l’égard de chaque lot ».

Ainsi, même si un copropriétaire peut renoncer à utiliser un élément d’équipement commun (chauffage collectif au gaz, par exemple), il n’en demeure pas moins tenu de participer aux diverses charges entraînées par cet équipement (Cass.Civ.3ème, 21 juin 2000 : AJDI 2000. 845).

En effet, l’utilité objective s’entend d’une utilité potentielle (ou virtuelle) pour chaque lot, et non pas d’une utilité en fonction des convenances personnelles à certains copropriétaires (Cass.Civ.3ème, 21 novembre 2000 : Loyers et copropriété 2001, n°42).

En résumé, dès lors que le raccordement du lot à la VMC est techniquement effectué ou même possible, il importe peu que les copropriétaires actuels utilisent ou non la VMC (dans la mesure où elle reste utilisable par un futur copropriétaire).

Il n’existe donc aucune règle de répartition privilégiée des charges par lot qui utiliserait ou non la VMC.

Attention cependant : il incombe au syndicat des copropriétaires qui demande le paiement à un copropriétaire des charges d’entretien de la VMC de démontrer que le raccordement du lot à cet équipement est techniquement possible (Cass.Civ.3ème, 11 octobre 2006 D. 2006, IR 2691).

Réponse de l'expert

Action

Copropriétés ou copropriétaires en difficulté : l’histoire de l’œuf et de la poule

Le phénomène des copropriétés en difficulté interroge l’ensemble des acteurs de l’immobilier, et en particulier le Gouvernement et les Parlementaires.

En effet, jusqu’aux années 90, les pouvoirs publics ne souhaitent pas intervenir dans les copropriétés en difficulté au motif qu’il s’agissait de propriétés privés.

Depuis, ils ont compris que ce phénomène pouvait avoir un impact sur l’ensemble d’un territoire, voire d’une ville, justifiant l’intervention publique.

Ainsi, à présent, le Gouvernement, les collectivités locales, les Maires s’interrogent sur cette question pour comprendre les causes des copropriétés en difficulté.

Une analyse simple qui s’avère simpliste, est de considérer que la cause des copropriétés en difficulté est due aux copropriétaires en difficulté.

Essayons de comprendre pourquoi cela n’est pas forcément exact.

I – Des copropriétaires victimes de leur copropriété

Pour comprendre la problématique des copropriétés en difficulté, il est nécessaire d’avoir à l’esprit qu’il s’agit à la base d’un immeuble de Monsieur et Madame Tout-le-Monde.

En effet, une copropriété n’a jamais été initialement construite dans l’objectif qu’elle bascule en difficulté.

A titre d’exemple, la principale copropriété en difficulté qui est en ORCOD s’avère à l’origine être construite pour des cadres supérieurs ayant des revenus importants.

Ainsi, la copropriété en difficulté résulte d’un processus lent, mais progressif, qui cumule plusieurs dysfonctionnements pour ensuite basculer en difficulté.

Les copropriétaires constatent ce glissement sans, dans la plupart du temps, savoir comment réagir, entrainant alors les premiers symptômes qui sont l’augmentation des charges provoquant un certain nombre de copropriétaires en impayés.

Puis ensuite, lorsqu’il est nécessaire d’engager des travaux d’entretien ou de rénovation, c’est encore d’autres copropriétaires qui basculent en impayés, provoquant une paralysie de l’immeuble dans son fonctionnement jusqu’à ce qu’elle bascule en difficulté.

II – Comment expliquer ce phénomène ?

La copropriété doit être gérée comme une société.

Par conséquent, le syndic doit s’assurer que les dépenses sont maitrisées et renégocier le plus fréquemment possible les contrats pour éviter les dérives budgétaires.

Néanmoins, ce type d’actions est rarement réalisé, entrainant dans le temps une explosion des dépenses.

A cela, il existe des collusions entre le syndic et des sociétés, voire avec ses filiales, impliquant, là encore, qu’elles ne soient pas mises en concurrence, voire pire interviennent dans l’immeuble, sachant pertinemment qu’elles appliquent des tarifs plus élevés que le marché.

Cette accointance concerne aussi bien le syndic avec certains copropriétaires entraînant qu’ils ne soient pas assignés malgré leurs impayés.

Ainsi, en définitive, c’est bien la carence de la gestion de la copropriété qui a entraîné l’ensemble des copropriétaires en difficulté.

En effet, même si on est cadre supérieur ayant des revenus élevés, si les charges de copropriété ne font qu’augmenter et qu’aucune épargne travaux n’est constituée, il arrivera tôt ou tard un point de bascule qui entraînera les copropriétaires en difficulté.

C’est donc bien la copropriété qui bascule en difficulté qui entraîne les copropriétaires en difficulté.

Sujet de thèse à méditer !

Actions et Actus

Actu

Abus 5044 Quelle date de prise d’effet du nouveau contrat de syndic en cas de mandat non échu ?

Si certaines règles juridiques apparaissent assez claires, leur application s’en trouve pourtant complexifiée.

Les syndics professionnels sont généralement responsables de cette situation paradoxale, à l’image de la prise d’effet d’un nouveau contrat, lorsqu’ils postulent en assemblée à un autre mandat de manière anticipée.

I. L’objet du contrat de syndic : fixation de la durée, des dates de prise d’effet et d’échéance

Le syndic est élu en assemblée générale selon sa proposition de contrat jointe à la convocation (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965 et 11 al. 4 du décret du 17 mars 1967).

Cette convention doit déterminer les obligations incombant au syndic pendant la durée, les dates calendaires de prise d’effet et de terme de son mandat stipulées (art. 29 du décret).

Cet acte engage donc les deux parties prenantes pendant cette période précise, à savoir le syndicat des copropriétaires à régler les honoraires de son mandataire et syndic à administrer l’immeuble (parties communes et équipements collectifs).

Autrement dit, si un syndic candidate, alors même qu’il dispose toujours d’un mandat, le commencement de son nouveau contrat devrait intervenir après achèvement de celui en cours.

Par exemple : l’assemblée annuelle de 2023 se tient le 29 juin et désigne X à la fonction de syndic pour une durée d’un an commençant à courir le 1er juillet 2023 pour se terminer le 30 juin 2024.

Si l’assemblée annuelle de 2024 se déroule plus tôt le 24 avril, avec à son ordre du jour la nomination du syndic, la prise d’effet de celle-ci s’impose le 1er juillet 2024 et non le 24 avril 2024.

Pour la plupart des cabinets, dès lors que l’on porte à l’ordre du jour l’élection d’un syndic, cela entraine, d’une part, la déchéance du contrat en cours et oblige, d’autre part, à fixer la prise d’effet du nouveau mandat à la date de cette assemblée.

II. Les conditions légales d’une modification des dates du contrat de syndic en vigueur

Cette double affirmation de syndics professionnels se révèle pourtant illicite (art. 18 de la loi).

Ce dernier exige, pour toute évolution de l’expiration de leur contrat en cours, une résiliation pour faute, soit à l’initiative du syndic « démission », soit du conseil syndical, ce qui implique dans ce cas une décision spécifique de l’assemblée, c’est-à-dire distincte de celle sur la désignation d’un nouveau syndic.

Cette assertion de ces cabinets s’explique aisément. Elle vise à effrayer les copropriétaires, en prétendant qu’en l’absence de nouvelle désignation à la date de l’assemblée, le syndicat serait dépourvu de représentant légal.

La seule solution selon eux à cet imbroglio : solliciter judiciairement un administrateur provisoire pour pallier cette carence de mandataire légal, avec la contrainte financière et temporelle indissociable à toute action contentieuse.

Les copropriétaires ne doivent pas se faire berner. Le syndic professionnel doit aller au bout de son contrat, en l’absence de rupture préalable justifiée.

Dans la négative, il commet une faute susceptible de poursuites judiciaires en indemnisation.

De plus, une voie concertée, pour lui trouver un successeur, existe, sous la forme d’une assemblée convoquée dans cette optique par le président du conseil syndical en exercice (art. 18 de la loi).

Abus

Action

L’harmonie de l’immeuble est une justification suffisante pour fonder l’assemblée générale à voter des travaux sur les parties privatives

Catégories Travaux privatifs

Date de parution de l'article de loi

Vendredi 28 juin 2024

Juridiction

Cour de cassation (troisième chambre civile)

Référence

Date : 9 mars 2023, n°21-25.644

Lien de la décision

https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000047324422

Observations

Les fenêtres, portes-fenêtres et persiennes, souvent aussi les garde-corps sont considérés dans les règlements de copropriété comme des parties privatives. Or les laisser au soin de chaque copropriétaire peut aboutir à ce que leur entretien soit inégal et affecte l’aspect extérieur de l’immeuble. Il est donc tentant de prévoir globalement leur réfection dans le cadre d’un ravalement des façades, mais cela contrevient au principe selon lequel le syndicat des copropriétaires n’a pas qualité pour intervenir sur les parties privatives, propriété exclusive de chaque copropriétaire. Dans cet arrêt, la Cour de cassation innove en admettant une entorse à ce principe, au nom d’intérêt collectif supérieur, à savoir l’harmonie de l’immeuble, et ce même en l’absence de clauses dans le règlement de copropriété l’autorisant

Principe retenu

Le ravalement de l'immeuble relevant de son entretien et de sa conservation, les travaux y afférents, portant à la fois sur des parties communes et sur des parties privatives, doivent être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l'harmonie des façades

Analyse de la décision

L'assemblée générale d’une copropriété adopte, à la majorité de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, des résolutions portant d'une part, sur l'exécution de travaux de ravalement, hors traitement des parties privatives constituées par les persiennes, garde-corps, croisées et bow-windows et la répartition des dépenses y afférentes en charges générales, d'autre part, sur le traitement de ces parties privatives et la répartition des dépenses y afférentes selon un tableau spécifique, par lots de copropriété concernés.

Un copropriétaire attaque la seconde décision arguant que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des seules parties communes, et qu'en l'absence de disposition du règlement de copropriété autorisant l'assemblée générale des copropriétaires à voter l'exécution de travaux de ravalement portant à la fois sur les parties communes et privatives des façades, la décision de procéder à des travaux portant exclusivement sur les parties privatives requiert l'accord de chaque copropriétaire concerné, ce qui n’a pas été son cas.

La Cour d'appel de Paris le déboute, affirmant que « les travaux relatifs au ravalement, comportant des interventions sur ces persiennes, garde-corps, croisées et bow-windows doivent être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l'harmonie des façades qui devait être homogène et éviter d'y porter atteinte », et que la décision pouvait être prise par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Le copropriétaire se pourvoit en cassation, maintenant que le syndicat des copropriétaires ne peut, sans excès de pouvoir, imposer, sans son accord, à un copropriétaire d'effectuer des travaux inutiles sur ses parties privatives, qui plus est par un vote à la majorité simple, et que si le règlement de copropriété prévoyait en son article 7.4 intitulé « harmonie de l'immeuble », qu' « aucun aménagement, aucune décoration ne pourront être faits sur les parties extérieures de l'immeuble, qui seraient susceptibles de nuire à l'harmonie de l'ensemble », et que « toute modification ne pourra être effectuée qu'avec l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires », cette disposition du règlement de copropriété n'autorisait pas l'assemblée générale des copropriétaires à voter, à la seule majorité des voix exprimées, l'exécution de travaux portant exclusivement sur les parties privatives des façades.

Le copropriétaire faisait valoir de surcroît qu’il avait lui-même entretenu correctement ses parties privatives, et les travaux litigieux pourtant payés n'ont finalement jamais été exécutés par l'entreprise chargée du ravalement, sans que cette absence d'exécution n'ait porté atteinte à l'harmonie de l'immeuble !

La Cour de cassation ne le suit pas sur cette voie et rejette le pourvoi : dès lors qu’elle a constaté que le ravalement de l'immeuble relevait de son entretien et de sa conservation et que les travaux y afférents, portant à la fois sur des parties communes et sur des parties privatives, devaient être exécutés dans leur ensemble afin de respecter l'harmonie des façades, et que par ailleurs le ravalement extérieur ne modifiait pas la destination des parties privatives ni modifiait les modalités de la jouissance de ses parties privatives, telles qu'elles résultaient du règlement de copropriété, la cour d’appel a pu légitimement considérer que la résolution adoptant les travaux sur les parties privatives n'était que la conséquence nécessaire de la résolution adoptant les travaux de ravalement de l'immeuble, et qu'elle avait en conséquence été régulièrement adoptée en application de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Abus 5045 Le contrat SYNDIC ONE, le dernier de la classe

Même si sur la place publique, les syndics professionnels critiquent l’ARC Nationale en essayant de nous dénigrer, entre eux, ils sont conscients de la dérive de leur profession.

A vrai dire, ils sont même satisfaits que l’ARC Nationale « ouvre sa bouche » pour dénoncer les abus car ils sont tenus par une clause de confraternité ou plus tôt par la pression de la profession.

A ce titre, ils savent que chaque cabinet fait sa petite sauce de son coté, certains mettant plus de sel, d’autres plus de poivre et d’autres un peu de tout.

Au final, nous avons différents modèles de syndics et de contrats, provoquant que plus rien n’est comparable.

A ce titre, voyons le contrat proposé par le cabinet SYNDIC ONE.

Comme nous allons le constater, il s’agit d’un contrat non conforme à celui règlementé mais, après tout, on fait ce que l’on veut dans le monde des syndics.

I – 0 visites, 0 minutes

Le point 7.1.1 du contrat-type impose au syndic de préciser le nombre et la durée des visites de l’immeuble.

Voyons ce que prévoit le contrat de SYNDIC ONE :

Tout est dit, le syndic ne se déplace pas. Sûrement qu’il revient aux copropriétaires ou au conseil syndical, qui est bénévole, d’assurer cette tâche en faisant l'état de leur bâti et équipements collectifs après avoir suivi un cours du soir auprès des Arts et Métiers.

Le plus incroyable est que sur le site internet du cabinet SYNDIC ONE il est indiqué « un vrai syndic professionnel et responsable » !

Nous ne résistons pas à mettre la publicité en évidence :

Et pourtant, la responsabilité de la visite tombe sur le conseil syndical. N’y a-t-il pas une petite incohérence ?

Avançons.

II – Aucune assemblée générale

Le point 7.1.2 du contrat-type impose au syndic de préciser les modalités de tenue des assemblées générales comprises dans le forfait de base.

Il s’agit d’indiquer la durée et le créneau horaire

Voyons donc ce que prévoit le point 7.1.2 du contrat-type de SYNDIC ONE :

Même punition : la clause est carrément rayée, impliquant qu’il revient, là aussi, au conseil syndical de convoquer et d’organiser l’assemblée générale.

La seule difficulté est que le conseil syndical ne dispose pas d’un mandat pour convoquer l’assemblée générale ni des éléments pour la tenir.

Mais au-delà de ce constat, il s’agit là encore d’une démonstration du flou du marché dans lequel les syndics professionnels doivent répondre.

En effet, il est plus facile pour le cabinet SYNDIC ONE de proposer une offre moins chère que la concurrence. Et pour cause, l’offre n’est pas identique puisqu’il n’est prévu ni visites ni assemblées générales.

Les grands perdants sont certes les syndicats de copropriétaires mais également la profession qui est perdue dans cette amazone d’offres.

Après tout, on a ce que l’on mérite !

P.S. Certains professionnels nous ont indiqué qu’il s’agissait de contrats à blanc.

Par conséquent, nous vous publions les honoraires proposés pour ce contrat :

Abus

Action

Dossier du mois Juillet 2024 Quelle date de prise d’effet du nouveau contrat de syndic en cas de mandat non échu ?

Si certaines règles juridiques apparaissent assez claires, leur application s’en trouve pourtant complexifiée.

I. L’objet du contrat de syndic : fixation de la durée, des dates de prise d’effet et d’échéance

Le syndic est élu en assemblée générale selon sa proposition de contrat jointe à la convocation (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965 et 11 al. 4 du décret du 17 mars 1967).

Cette convention doit déterminer les obligations incombant au syndic pendant la durée, les dates calendaires de prise d’effet et de terme de son mandat stipulées (art. 29 du décret).

Cet acte engage donc les deux parties prenantes pendant cette période précise, à savoir le :

- syndicat des copropriétaires à régler les honoraires de son mandataire ;

- syndic à administrer l’immeuble (parties communes et équipements collectifs).

Autrement dit, si un syndic candidate, alors même qu’il dispose toujours d’un mandat, le commencement de son nouveau contrat devrait intervenir après achèvement de celui en cours.

Pour la plupart des cabinets, dès lors que l’on porte à l’ordre du jour l’élection d’un syndic, cela entraine d’une part la déchéance du contrat en cours et oblige, d’autre part, à fixer la prise d’effet du nouveau mandat à la date de cette assemblée.

II. Les conditions légales d’une modification des dates du contrat de syndic en vigueur

Cette double affirmation de syndics professionnels se révèle pourtant illicite (art. 18 de la loi).

Ces derniers exigent, pour toute évolution de l’expiration de leur contrat en cours, une résiliation pour faute, soit à l’initiative du syndic « démission » soit du conseil syndical, ce qui implique dans ce cas une décision spécifique de l’assemblée, c’est-à-dire distincte de celle sur la désignation d’un nouveau syndic.

Les copropriétaires ne doivent pas se faire berner. Le syndic professionnel doit aller au bout de son contrat, en l’absence de rupture préalable justifiée.

Dans la négative, il commet une faute susceptible de poursuites judiciaires en indemnisation.

Dossier conseils

Action

Dossier

Les trois règles à connaître en matière de vote par correspondance

Décidemment, le vote par correspondance engendre de nombreuses difficultés créant même des risques de contestation de résolutions au motif d’une opacité sur le calcul des votes.

Et pour cause, les formulaires de vote doivent être transmis au syndic qui par conséquent est le seul à en disposer bloquant alors la possibilité au conseil syndical de les contrôler et aux copropriétaires d’assurer la fonction de secrétaire de séance.

Néanmoins, il est important de connaître trois règles fondamentales en matière de vote et formulaires de vote par correspondance qui ont une incidence aussi bien lors de l’élaboration de l’ordre du jour que sur la tenue de l’assemblée générale.

Voyons cela en détail.

I – Une neutralisation des votes par correspondance

L’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que lorsque la résolution est amendée au cours de l’assemblée générale, les votes favorables exprimés par correspondance ne sont pas pris en compte et le copropriétaire est assimilé à un défaillant.

Autrement dit, à partir du moment où au cours de l’assemblée générale le président de séance décide d’amender la résolution, il doit être conscient que tous les votes « pour » exprimés par correspondance ne seront pas pris en compte avec un risque que la résolution ne soit pas adoptée car elle n’a pas atteint la majorité requise.

Cela peut être une solution si le président de séance ne voulait pas qu’elle soit adoptée mais au contraire une contrainte s’il souhaitait qu’elle soit adoptée.

Ainsi, l’amendement d’une résolution en cours d’assemblée générale n’est pas sans conséquence.

II – Une résolution à trous à éviter

Ce point est la conséquence logique du point précédent.

En effet, à partir du moment où l’ordre du jour prévoit une résolution à trous pour par exemple préciser le nom du prestataire ou le montant du devis, cela implique que la résolution sera inévitablement amendée lors de l’assemblée générale.

La conséquence est que les votes favorables à la résolution ne pourront pas être pris en compte (voir point précédent).

Le conseil syndical et le syndic doivent être conscients de cette contrainte juridique pour en définitive présenter à l’ordre du jour des résolutions complètes.

En cas de pluralité de contrats, il faudra prévoir dans l’ordre du jour autant de résolutions qu’il y a de propositions. Chacune d’elles devra préciser le nom du prestataire ainsi que le montant du devis, évitant ainsi que l’on soit contraint d’amender la résolution.

III – Possibilité de revirement de position

L’article 14-1 du décret du 17 mars 1967 donne une préséance à la présence du copropriétaire par rapport à l’envoi de son formulaire de vote.

Ainsi, si le copropriétaire qui a envoyé son formulaire de vote regrette l’un de ses votes, il peut se rendre, en définitive, à l’assemblée générale pour s’exprimer définitivement sur les résolutions.

Dans ce cas, comme le précise l’article, les votes exprimés par correspondance ne sont pas à prendre en considération pour laisser le copropriétaire voter librement lors de la tenue de l’assemblée générale.

Voici donc trois règles à retenir, surtout lorsque l’on est président de séance.

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