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Abus 5047 Plus de limites avec FONCIA pour récupérer des honoraires !

Décidemment, à chaque jour suffit sa peine en matière d’abus. En effet, ou trouve de tout et surtout n’importe quoi dans le monde des syndics.

Le point commun est toujours le même : la facturation d’honoraires à partir de prestations farfelues et fallacieuses.

Mais, il faut le reconnaître, là nous atteignons le graal avec la résolution proposée par FONCIA pour récupérer 291,67 € d’honoraires gravement illégaux.

Attention, âmes sensibles s’abstenir !

Néanmoins, avant de commencer, nous sommes contraints de rappeler pour la énième fois, le cadre légal en matière d’honoraires de suivi de travaux, pour ensuite mieux comprendre comment FONCIA facture le suivi du contentieux.

Vous n’avez jusqu’alors rien compris ? Rassurez-vous, tout est normal !

I – Des honoraires de suivi de travaux

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité au syndic de facturer des honoraires pour le suivi de travaux hors budget qui ont été votés en assemblée générale.

Pour cela, le syndic doit prévoir une résolution qui précise sa proposition de rémunération qui doit être exprimée en pourcentage du montant des travaux.

Cette rémunération doit comprendre l’ensemble des tâches supplémentaires que le syndic réalise et qui ne sont pas incluses dans son forfait de base.

Après cette brève présentation, voyons à présent comment FONCIA utilise cette disposition légale pour récupérer des honoraires non pas de suivi de travaux mais pour suivre un contentieux.

II – Des honoraires de suivi de contentieux

Sans plus tarder, voici la résolution :

Respirons et allons par étapes.

Le syndic évoque l’article 18-1 A relatif aux honoraires de suivi de travaux pour factures la gestion d’une procédure judiciaire.

Quel est le rapport entre les travaux exceptionnels et les procédures judiciaires ? Aucun.

Néanmoins, pour rester en cravate, FONCIA était contraint de trouver une base légale à sa facturation même si en définitive cela n’a aucun sens.

Mais le canular ne s’arrête pas là car pour calculer ses honoraires au pourcentage, FONCIA a pris comme référence ceux de l’avocat.

Ainsi, il prétend percevoir 11,95 % du montant de la convention d’honoraires de l’avocat d’un montant de 1.000€, pour réclamer en définitive 291.67 € TTC.

Et comme les faits ne semblent pas suffisamment comiques, pour ce tarif, FONCIA s’engage à ouvrir un compte bancaire « travaux ».

Bon, on s’arrête là, sinon on va déprimer !

Abus

Action

Les comptes bancaires non séparés sont-ils réellement derrière nous ?

Quatre ans après l’obligation pour les syndics d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires sans dérogation possible, la question de leur effectivité reste toujours d’actualité.

Et pour cause, des conseillers syndicaux constatent toujours des bizarreries qui pourraient laisser supposer que le compte bancaire de la copropriété n’est pas séparé ou du moins des intérêts du syndic.

En effet, certains refusent de changer de banque, d’autres ne veulent pas rendre plus lisible les relevés bancaires qui sont aussi transparents que du jus de boudin.

D’autres demandent ouvertement aux copropriétaires de procéder au virement ou de libeller leurs chèques au nom du cabinet de syndic.

Pour couronner le tout, nous avons des attestations émanant de la banque qui veulent dire tout et leur contraire.

Attention, place au spectacle avec l’attestation émise par la Banque Populaire.

I – Un compte ouvert aux opérations de gestion immobilière et du syndic

Avant d’entrer dans le vif du sujet, voici l’attestation émise par la banque après que le conseil syndical ait mis en demeure son syndic pour l’obtenir :

Que constatons-nous ?

L’attestation est signée par deux personnes qualifiées, qui sont le directeur d’agence et le chargé de clientèle professionnelle.

Et pourtant, sur cette dernière est précisé que le compte bancaire censé être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires s’avère être un compte réservé aux opérations de gestion immobilière et de syndics de copropriété.

Allons plus loin dans le contenu de l’attestation.

II – Une aberration qui s’ajoute à une aberration

L’attestation précise qu’aucune fusion ne peut intervenir entre les différents comptes.

Or, il est normal qu’aucune fusion ne puisse intervenir puisqu’il n’existe qu’un compte bancaire de la copropriété.

Mais encore, si effectivement le compte bancaire de cette copropriété ne peut fusionner avec les comptes bancaires des autres copropriétés, cette attestation ne précise pas qu’il ne peut pas également fusionner avec celui du syndic, et là est tout le problème.

Quoi comprendre ? Rien, si ce n’est que ces deux représentants de la banque semblent ne pas savoir de quoi ils attestent, ou pire, que le conseil syndical a eu raison d’avoir mis en demeure son syndic car effectivement le compte bancaire pourrait en définitive ne pas être totalement séparé des intérêts du syndic.

Actions et Actus

Actu

Pas tout travail justifie une rémunération surtout si on est payé : le cas FONCIA

Cet article aurait pu être consacré dans notre rubrique « Abus » mais nous préférons plutôt le dédier à notre rubrique « Conseil ».

En effet, il démontre que parfois la raison peut l’emporter avec un respect des intérêts entre ceux du syndic et du syndicat des copropriétaires.

Pour aborder ce sujet, il est nécessaire de revenir tout d’abord sur les textes légaux et même dans quel esprit ils ont été élaborés pour mieux comprendre l’objectif recherché.

A ce titre, nous allons utiliser une résolution d’assemblée générale issue d’un ordre du jour élaboré par FONCIA et corrigé par le conseil syndical.

On comprendra qu’il existe des automatismes entrés dans les mœurs de nombreux syndics professionnels qui ne sont pas conformes à l’esprit et aux dispositions légales.

Pour cela, reprenons l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 concernant les honoraires de suivi de travaux du syndic puis analysons la résolution.

I – Une rémunération justifiée

La plupart des syndics (pour ne pas dire la totalité), considèrent que tous travaux non compris dans le budget prévisionnel peuvent faire l’objet d’une rémunération complémentaire.

Pour cela, ils se basent sur l’article 18-1 A qui effectivement permet au syndic de réclamer des honoraires supplémentaires de suivi de travaux.

Néanmoins, il est important de revenir aux sources en reprenant la rédaction exacte de cet article. Celui-ci précise que les travaux exceptionnels peuvent faire l’objet d’honoraires spécifiques. « Peuvent » et non « doivent » !

Il est donc possible que certains travaux non compris dans le budget prévisionnel ne justifient pas pour autant le versement d’honoraires complémentaires car, en définitive ils n’entrainent aucune tache supplémentaire à assurer qui n’entre pas dans les missions gestion courante.

Passons au concret.

II – Une rémunération à 0 €

Voici la résolution proposée dans l’ordre du jour élaboré par FONCIA avec le conseil syndical concernant les honoraires de suivi de travaux :

Nous avons tout d’abord la validation de la société avec un montant de 3.964,68 € TTC puis la délégation de pouvoirs donnée au conseil syndical et enfin la fixation de la rémunération complémentaire du syndic.

Compte tenu qu’il s’agit de menus travaux, et que par-dessus tout, il revient au conseil syndical, dans le cadre d’une délégation de pouvoirs, de choisir l’entreprise, en toute logique, l’assemblée générale a voté une absence de rémunération complémentaire du syndic.

Rassurons-nous, il ne s’agit pas de travailler gratuitement car le syndic perçoit déjà une rémunération pour assurer la gestion de la copropriété.

La seule tâche supplémentaire qu’il devra assurer est d’ajouter une ligne dans l’avis d’appel de fonds pour les provisions travaux d’espaces verts.

Certains diront : « le conseil syndical sont des rats ! » Et bien non, car deux résolutions plus tard, ils ont accordé au syndic 5 % du montant des travaux pour de la pose de gravillons, représentant un montant d’honoraires complémentaire de 93,09 € TTC.

Tout réel travail mérite salaire.

Dossier conseils

Action

Conseil

Un gestionnaire peut-il refuser d’inscrire une question à l’ordre du jour de l’assemblée générale ?

Question : En vue de notre assemblée générale qui s'est déroulée le 25 avril dernier, nous avions demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour une résolution autorisant l'installation de volets roulants dans notre résidence construite en 1963 avec des volets en fer.

Notre règlement de copropriété n'a pas été réactualisé depuis sa première parution et ne mentionne pas d'interdiction de ce type de travaux.

La gestionnaire du syndic a refusé de soumettre au vote cette demande et a spécifié que les copropriétaires intéressés par l'installation de volets roulants avec caisson externe, en remplacement des volets d'origine en fer, devaient écrire individuellement au syndic et que leur demande serait soumise au vote lors de la prochaine assemblée générale.

Sachant qu’en règle générale, n’importe quelle modification extérieure doit recueillir l’accord des copropriétaires réunis en assemblée, nous vous remercions de nous informer de la démarche officielle à suivre, ce syndic faisant obstruction à toute demande qui ne puisse leur apporter des commissions.

Réponse :

L’article 30, alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :

« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux. »

Cela suppose évidemment que les volets en fer sont des parties communes, et non des parties privatives. Dans le cas contraire, la résolution devrait être prise à l’unanimité des copropriétaires du syndicat des copropriétaires (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

Le syndic ne saurait donc interdire le remplacement des volets en fer par des volets roulants, puisqu’il s’agit de travaux d’amélioration conformes à la destination de l’immeuble (et qu’il n’existe aucune interdiction en ce sens dans le règlement de copropriété).

Son obstruction est donc fautive et engage sa responsabilité à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Malheureusement, votre assemblée générale est passée et la résolution n’a donc pas été prise en compte dans la convocation (d’après ce que j’ai compris).

L’article 10, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose :

« A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires, ou le conseil syndical, peuvent notifier au syndic la ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée compte tenu de la date de réception de la demande par le syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »

En conséquence, soit vous attendez la prochaine assemblée générale et/ou le changement de syndic pour que cette résolution soit inscrite à l’ordre du jour, soit vous demandez au syndic d’organiser une assemblée générale extraordinaire pour faire voter spécifiquement ces travaux. S’il refuse, le président du conseil syndical pourra la convoquer sur le fondement de l’article 8 du décret du 17 mars 1967 :

« La convocation de l'assemblée est de droit lorsqu'elle est demandée au syndic soit par le conseil syndical, s'il en existe un, soit par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires, à moins que le règlement de copropriété ne prévoie un nombre inférieur de voix. La demande, qui est notifiée au syndic, précise les questions dont l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée est demandée.

Dans les cas prévus au précédent alinéa, l'assemblée générale des copropriétaires est valablement convoquée par le président du conseil syndical, s'il en existe un, après mise en demeure au syndic restée infructueuse pendant plus de huit jours.

Dans les mêmes cas, s'il n'existe pas de conseil syndical ou si les membres de ce conseil n'ont pas été désignés ou si le président de ce conseil ne procède pas à la convocation de l'assemblée, tout copropriétaire peut alors provoquer ladite convocation dans les conditions prévues à l'article 50 du présent décret.

Lorsque l'assemblée est convoquée en application du présent article, la convocation est notifiée au syndic. »

Réponse de l'expert

Action

Abus 5048 NEXITY St Michel-sur-Orge : un syndic qui entend tirer profit d’un emprunt collectif

Les travaux collectifs onéreux peuvent impliquer un financement spécifique, via des appels dédiés, le remboursement du fonds travaux constitué, voire des subventions publiques ou encore un emprunt.

Dans ce dernier cas, il faut faciliter le paiement des copropriétaires en se conformant au droit et non pas selon les interprétations fantaisistes telles celles du cabinet NEXITY ST Michel-sur-Orge.

I. Prélèvement automatique de l’emprunt collectif : frais de dossier litigieux du syndic

Une résidence francilienne adopte en assemblée des travaux de rénovation énergétique. A cette même occasion, elle décide de les financer par un emprunt collectif, comme l’y autorise les articles 26-4 et s. de la loi du 10 juillet 1965.

Afin de favoriser le règlement des copropriétaires, l’article 26-6 de la loi pose le principe du prélèvement de leur quote-part.

Autrement dit, cette somme est automatiquement virée sur le compte du syndicat, puis ensuite reversée à l’établissement prêteur, en remboursement des fonds avancés.

Ce texte prévoit même un dispositif accéléré, consistant à ce que le destinataire final perçoive directement le versement des copropriétaires, sans transiter par le compte du syndicat.

Pour ce faire, l’article 26-6 exige une résolution de l’assemblée approuvant cette délégation de prélèvement.

Dans l’optique de ce prélèvement NEXITY St Michel-sur-Orge envoie, le 1er juillet 2024, un coupon aux copropriétaires pour qu’ils transmettent leur RIB actualisé et le formulaire complété SEPA.

Jusque-là rien à redire. Cela se complique, lorsque ce syndic prétend pouvoir appliquer des frais de dossier aux copropriétaires en l’absence de retour avant le 20 août 2024 (soit en pleine période estivale) ou en présence d’un rejet de leur prélèvement et d’un montant inconnu.

Il nous faut rappeler à ce cabinet, qu’il peut effectivement facturer aux copropriétaires débiteurs des frais nécessaires au recouvrement de leur dette, à la condition :

de leur expédier préalablement une mise en demeure (art. 10-1 de la loi) ;
qu’ils correspondent aux prestations réglementaires restrictives énoncées par le point 9.1 du décret du 26 mars 2015 sur leur mandat type.

S’agissant de l’ouverture ou du suivi d’un dossier, ils s’entendent respectivement de l’intervention d’un commissaire de justice ou de l’avocat, et, ce en présence de diligences exceptionnelles et d’un montant stipulé dans leur contrat entériné en assemblée (point 9.1 du décret).

II. Prélèvement automatique des provisions et charges courantes : absence d’obligation

Nexity St Michel-sur-Orge souligne, que l’acceptation par le syndicat de ce prêt collectif impliquerait le règlement par prélèvement des provisions et charges courantes des copropriétaires.

Cette allégation est pourtant dépourvue de tout fondement légal.

En ce qui concerne les provisions et charges courantes, les articles 14-1 et 14-3 de la loi ne comportent aucune limitation sur le mode de leur paiement par les copropriétaires. Quant à l’article 26-6 de la loi il ne se réfère qu’à leur contribution à l’emprunt collectif.

Comme toute créance civile, les provisions et charges courantes peuvent s’acquitter par tous les moyens de paiement, soit :

le chèque ;
le virement ;
le prélèvement ;
les espèces plafonnées à 1.000 €, portées à 10.000 € pour les résidents fiscaux en dehors de l’hexagone (art. D 112-3 du Code monétaire et financier).

Un nouvel exemple des approximations juridiques de syndics professionnels. Les copropriétaires conservent une liberté de règlement de leur dû, à l’exception du leur contribution à l’emprunt collectif du syndicat.

Il en va de même pour l’application par le syndic des frais nécessaires au recouvrement des arriérés des copropriétaires soumise aux restrictions légales et réglementaires.

Abus

Action

L’augmentation des honoraires du forfait de base : le prix d’une pizza quatre fromages pour une napolitaine

Bien que les professionnels essayent de marginaliser l’ARC Nationale, ils se retrouvent contraints de participer à des colloques et réunions avec notre association.

Bien souvent, il s’agit de sujets techniques qui demandent une maitrise des enjeux et concepts.

A ce titre, lors d’une réunion qui s’est déroulée à l’Assemblée Nationale, il a été évoqué la notion de « syndic d’intérêt collectif » et de son modèle économique.

Pour bloquer notre association, nous n’avons pas été interrogés sur la définition du syndic d’intérêt collectif, tel qu’introduit par la loi Habitat dégradé à travers l’article 18-3 de la loi du 10 juillet 1965, mais sur la question de son modèle économique.

Le piège était simple : obliger l’ARC Nationale à affirmer que les syndics professionnels devaient être plus rémunérés lorsqu’ils assurent des missions spécifiques comme celle du redressement d’une copropriété.

Voyons donc la réponse de l’ARC Nationale qui, somme toute, est de bons sens.

I – Une rémunération pour une mission effective et non théorique

L’argument des syndics professionnels est toujours le même : les obligations légales et réglementaires se sont multipliées sans que les honoraires suivent.

Face à ce constat, il n’y a pas d’autre choix que de confirmer une augmentation des honoraires du forfait de base.

Néanmoins, l’ARC Nationale ne dit pas tout à fait cela.

Et pour cause, il y a certes de nouvelles obligations (et encore elles se comptent sur les doigts d’une seule main avec un doigt amputé), mais il y a en parallèle des économies réalisées au profit du syndic suite aux nouvelles dispositions légales.

Il s’agit notamment des notifications électroniques de droit qui permettent au syndic de réaliser de grosses économies sur la reprographie de documents.

Mais plus encore, pour estimer une revalorisation des honoraires, il ne suffit pas de lister les nouvelles obligations légales mais de vérifier celles qui sont effectivement assurées par le syndic.

La différence peut être très importante. En effet, les syndics professionnels doivent :

tenir un carnet d’entretien ; le font ils régulièrement et le mettent-ils à jour ?
mettre en concurrence les prestataires afin de maitriser les charges ; le réalisent-ils ?
élaborer en concertation avec le conseil syndical l’ordre du jour de l’assemblée générale et le budget prévisionnel ; le font ils ?

Bref, il n’est pas possible d’admettre une augmentation arbitraire des honoraires s’il n’y a pas en face d’engagements de prestations.

En définitive, nous disons « oui » pour une augmentation qui doit être conditionnée à une obligation de résultats sur les obligations de moyens qu’a le syndic.

En effet, si on ne peut pas lui demander un résultat sur la baisse des impayés, on peut néanmoins juger sa réactivité dans les diverses procédures qu’il a engagées.

De même, si on ne peut pas lui imposer une baisse des charges, on peut malgré tout vérifier s’il a réalisé les mises en concurrence légales ou de bonne gestion.

II – Une performance difficile à estimer

Qui peut valablement réclamer une pizza aux quatre fromages au prix de la napolitaine ? Et pourtant les syndics ne comprennent pas pourquoi ils n’arrivent pas à imposer le prix de leurs prestations. Peut-être tout simplement parce qu’ils réclament le prix d’une quatre fromages alors qu’on leur a servi une napolitaine et parfois même sans sauce tomate.

Pour être plus sérieux, le conseil syndical et les copropriétaires n’arrivent pas à estimer la plus-value d’un cabinet de syndic à un autre car, dans les faits, les prestations réellement effectuées restent identiques d’un cabinet à un autre, même si souvent lors d’une mise en concurrence, ils critiquent leurs confrères et promettent qu’ils feront largement mieux.

Voici donc la réalité depuis ces vingt dernières années, expliquant dans quel bourbier les syndics professionnels se trouvent.

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Actu

Le président du conseil syndical ne tient pas le chéquier de la copropriété

Nous sommes souvent interloqués par certaines légendes urbaines concernant le fonctionnement de la copropriété.

Parmi celles-ci, il est souvent cité le fait que le président du conseil syndical peut engager des dépenses et même qu’il disposerait du chéquier de la copropriété pouvant ainsi payer les petites réparations et les pots entre les copropriétaires ou lors de réunions de travail.

Faisons donc un point sur la situation.

I – Une mission de contrôle et d’assistance

Soyons sans équivoque, le conseil syndical n’a pas pour mission de gérer la copropriété. Il s’agit d’une tâche qui est exclusivement réservée aux syndics qui disposent d’un mandat pour cela.

Le conseil syndical a, quant à lui, une mission de contrôle et d’assistance dans la gestion de la copropriété assurée par le syndic.

Il s’agit de termes prévus expressément dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

Ainsi, le conseil syndical n’a pas pour fonction d’engager des dépenses qui concernent la gestion de la copropriété, et encore moins de payer un fournisseur en signant un chèque.

D’ailleurs, il ne dispose pas d’une procuration bancaire, impliquant que tout règlement réalisé à partir d’un chèque de la copropriété serait frauduleux et serait, à juste titre, refusé par la banque car, encore une fois, le conseil syndical n’est pas le représentant légal de la copropriété (même s’il dispose d’un mandat des copropriétaires).

Néanmoins, si le conseil syndical ne peut pas engager une dépense, il peut dans certains cas le décider.

II – Des pouvoirs propres à défaut de délégation de pouvoirs

L’article 27 du décret du 17 mars 1967 précise que le conseil syndical peut engager des dépenses qui concernent sa mission de contrôle et d’assistance du syndic.

Ainsi, il peut décider d’adhérer à l’ARC Nationale sans avoir l’aval de l’assemblée générale et encore moins celui du syndic.

En revanche, il ne peut décider de faire appel à un ascensoriste pour réparer une porte palière mais peut demander au syndic de le faire.

En parallèle, si le conseil syndical dispose d’une délégation de pouvoirs décidée par l’assemblée générale, il pourra prendre des décisions et, cette fois-ci, donner l’ordre au syndic d’engager des dépenses.

Néanmoins, là encore il dispose d’un mandat express de l’assemblée générale pour engager dans un cadre légal les dépenses mais devra laisser au syndic mandataire la tâche de signer le devis ou le bon d’intervention et payer le prestataire.

Pour conclure, chacun à sa place.

L’assemblée générale décide, le syndic exécute et le conseil syndical contrôle sa bonne exécution.

Dossier conseils

Action

Conseil

Le fléau des actes de recouvrement des charges imputés par le syndic

Nous le savons bien, le recouvrement des charges est un moyen pour les syndics de générer des profits substantiels faciles à produire et qui sont, dans un premier temps, indolores pour la copropriété.

Et pour cause, il s’agit de facturer des lettres de relance et mises en demeure à des prix indécents sous couvert de faire un tâche noble et ingrate qui est le recouvrement des charges.

C’est ainsi qu’ils facturent plusieurs fois à un même copropriétaire débiteur une lettre de relance ou mise en demeure à un coût moyen de 50€, générant quasiment du bénéfice net car en définitive, le coût de cet acte revient à environ 8€.

Pour calmer les ardeurs, ils rétorquent que conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ces frais sont imputés au seul copropriétaire débiteur, n’entrainant aucune conséquence économique pour la copropriété.

Bien souvent, ils ajoutent qu’après tout, il n’avait qu’à payer ses charges, histoire d’éviter tout remord à enfoncer encore plus le copropriétaire débiteur dans les impayés.

Néanmoins, expliquons pourquoi cette analyse est fausse à partir d’un relevé général des dépenses produit par un syndic.

Au préalable, expliquons la mécanique qui est plus compliquée qu’il paraît.

I – Des actes de recouvrement qui rebondissent sur le syndicat des copropriétaires

En pratique, les frais liés au recouvrement des charges sont imputés sur le compte du copropriétaire débiteur, impliquant que cela n’a pas d’incidence sur les dépenses de la copropriété.

Néanmoins, lorsque que l’affaire passe devant le Juge pour obtenir une condamnation au paiement des charges, le Magistrat révise le montant réclamé, en considérant certaines sommes comme non justifiées.

C’est le cas notamment en matière de lettre de relance ou de courrier recommandé qui, sans justification, est envoyée plusieurs fois au cours d’un même mois ou lorsque le montant de ces actes est abusif.

Dans ce cas, le syndic est censé annuler les frais imputés abusivement au copropriétaire débiteur et rembourser à la copropriété les sommes qu’il a prélevées sur le compte bancaire de l’immeuble.

Néanmoins, la quasi-totalité des syndics ne fonctionnent pas comme cela et réimputent les frais sur les charges du syndicat des copropriétaires.

Voyons cela en images.

II – Des relevés de charges épatants

Sans pour tarder, voici un extrait des relevés de charges concernant les frais de procédure :

Que constatons-nous ?

Alors que le libellé indique « annulation des frais », on retrouve dans les charges des montants tels que 7,30€, 43,75€ et jusqu’à même 51,05€.

Il s’agit soit de frais annulés à la suite d’un « geste commercial » attribués au copropriétaire débiteur, soit une annulation judiciaire des frais qui, dans les deux cas, est reportée par le syndic sur les charges de copropriété.

Dans tous les cas, à ce petit jeu où seul le syndic s’amuse, ces petites sommes cumulées représentent une charge importante qui est en définitive supportée par la copropriété.

Comme toujours, le grand gagnant est le syndic et le perdant le syndicat des copropriétaires.

Le conseil syndical doit comprendre l’origine de ces sommes et si les justifications paraissent nébuleuses, demander qu’elles soient annulées et remboursées par le syndic.

En effet, il n’est pas acceptable que le syndic s’enrichisse sur des prestations qui ont été considérées abusives par le Juge.

Actions et Actus

Actualité juridique

Abus 5049 Le contrat GLV Immobilier gravement illégal

Nous revoilà avec un contrat de syndic pourtant fun qui présente bien mais qui s’avère, encore une fois, illégal.

Et pour cause, malgré que le gérant affirme la philosophie du cabinet : « Gérer les biens qui lui sont confiés avec autant d’engagement que la copropriété en y ajoutant notre professionnalisme, savoir-faire et expérience » on s’aperçoit que le contrat manque de professionnalisme et de savoir-faire au vu des éléments qui nous sont présentés.

Alors, comme à notre habitude, présentons les nombreuses clauses ou prestations illégales figurant dans le contrat qui, rappelons-le, est défini strictement par voie réglementaire à travers l’annexe 1 du décret du 17 mars 1967.

I- Des tarifs horaire multiples

A plusieurs reprises, nous avons expliqué que le contrat-type ne doit prévoir qu’un seul tarif horaire. Il ne s’agit pas d’une interprétation « Arcienne » mais bien de celle de la répression des fraudes qui l’a même verrouillé à travers le contrat au point 7.2.1 qui indique le terme « seul coût horaire ».

Et pourtant le contrat du cabinet GLV Immobilier prévoit pas moins de trois tarifs différents en fonction de l’intervenant.

Voici la preuve en images :

II – Forfait reprise des contrats de fournisseurs

Plus subtil et difficile à détecter, sont les prestations illégales qui ont été sournoisement enregistrées dans le contrat.

En effet, seules les personnes connaissant par cœur le contrat peuvent les détecter.

A ce titre, dans le même encadré où l’on indique le coût des prestations pour la reprise de la comptabilité, le cabinet GLV Immobilier a ajouté dans son contrat une autre prestation sortie du chapeau qui est « forfait reprise des contrats fournisseurs », facturée 192 €.

Voici l’extrait :

Il s’agit d’une prestation illégale car non prévue dans le vrai contrat-type réglementé.

On poursuit dans l’illégalité.

II – Une actualisation de l’état-daté

Le contrat-type permet de facturer l’état-daté pour un coût plafonné fixé à 380 € TTC.

Notre cher syndic GLV Immobilier, a bien prévu ce tarif plancher mais en a profité pour y a jouter encore une fois une autre facture illégale qui est « l’actualisation de l’état-daté » pour un coût de 195 €.

Voici la preuve en image :

On va presque regretter les anciens syndics qui étaient « has been », mais qui au moins ne s’engageaient sur aucune promesse.

Abus

Action

Restitution des archives et/ou des fonds du syndicat des copropriétaires par l’ancien syndic : quelles sont ses obligations et solutions en cas de défaillance ?

La question de l’obtention des archives et/ou de la trésorerie du syndicat des copropriétaires se pose rapidement lors de la désignation d’un nouveau syndic.

Cette démarche qui devrait s’annoncer aisée, connait souvent des difficultés liées à l’obstruction ou aux divergences sur leur contenu entre le nouveau mandataire du syndicat et son prédécesseur.

Un rappel, quant aux impératifs et aux remèdes légaux en cas de carence de l’ancien syndic dans ce domaine s’avère incontournable.

I. Transmission des archives et/ou de la trésorerie du syndicat : impératifs du syndic sortant

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic de remettre à son successeur (nommé en assemblée, voire par une décision de justice) :

- dans un délai de 15 jours de la cessation de son mandat, la situation de trésorerie et les références des comptes bancaires du syndicat des copropriétaires (numéro, adresse de l’établissement dépositaire) ;

- dans un délai d'un mois suivant l’achèvement de sa fonction, l’ensemble des archives du syndicat [règlement de copropriété, contrats, pièces comptables, registre des procès-verbaux des assemblées (notifications des convocations et des comptes rendus aux copropriétaires comprises), dossier travaux, sinistres, contentieux...], aussi bien dans leur version papier, que dématérialisée en présence d’un extranet].

Il s’agit ainsi de permettre au nouveau représentant légal du syndicat de pouvoir promptement gérer la résidence, en disposant des éléments contribuant à sa connaissance des spécificités de la résidence, tels que l'accès aux comptes bancaires pour pouvoir régler les dépenses collectives et disposer les coordonnées des prestataires de la copropriété pour réceptionner leurs factures et les honorer.

L’article 33-1 du décret du 17 mars 1967 exige d’adjoindre, à cette communication des archives du syndicat, un bordereau en deux exemplaires datés, signés entre le syndic actuel et son devancier, et d’en faire parvenir une copie à titre informatif au conseil syndical.

Cette formalité réglementaire est supposée restreindre la contestation ultérieure des pièces restituées. Cette volonté affichée rend cependant difficilement vérifiable l’intégralité des pochettes, à cette occasion, en raison de leur volume.

Dès lors, il apparait approprié que le bénéficiaire s’attache à privilégier le contenu des dossiers sensibles selon les informations préalables du conseil syndical et à indiquer ses réserves en l’absence d’analyse détaillée des classeurs transférés.

Dans tous les cas, il est recommandé au conseil syndical de faire antérieurement des doubles et sauvegardes des fichiers du syndicat et de les diffuser au nouveau syndic, afin de circonscrire les éventuelles entraves postérieures liées à la mauvaise volonté de son prédécesseur et à la disparition de pièces nécessaires à l’administration incontestable de la copropriété.

II. Transmission des archives et/ou de la trésorerie du syndicat : les solutions au blocage

En cas de défaut partiel, voire complet des archives et/ou des fonds du syndicat des copropriétaires dans le laps imparti, l’article 18-2 précise les démarches à accomplir.

Il convient tout d’abord d’expédier une mise demeure (LRAR) au contrevenant, en énonçant les éléments escomptés dans un délai déterminé.

Et de souligner que la poursuite de cette infraction l’expose à une action judiciaire en référé, en vue de sa condamnation sous astreinte à s’y conformer.

Il revient en principe au syndic en exercice d’effectuer ces formalités, en sa qualité d’unique représentant légal chargé de la conservation des archives et de la gestion des fonds du syndicat.

A titre exceptionnel, la loi autorise le président du conseil syndical à se substituer au mandataire défaillant à l’égard de son devancier, aussi bien en matière amiable que contentieuse.

En ce qui concerne d’ailleurs cette mise en demeure, il nous semble opportun d’y associer les assurances obligatoires du syndic professionnel, à savoir sa responsabilité civile, voire sa garantie financière (art. 3 de la loi du 2 janvier 1970).

Autrement dit, de souligner, en copie de cette missive, que ces compagnies encourent également, en cas de statut quo, une condamnation à garantir leur client fautif.

De la sorte, elles sont susceptibles d’exercer une « pression » auprès de leur assuré, dans l’optique d’une solution adéquate pour l’ensemble des parties prenantes.

Le nouveau syndic détient divers moyens d’obtention des archives et/ou de la trésorerie du syndicat auprès de son prédécesseur. Il faut favoriser la voie amiable, via des copies papier ou dématérialisées des documents du syndicat constituées préalablement par le conseil syndical.

Si cette approche s’avère insuffisante, mise en demeure comprise, la seule alternative se révèle judiciaire. Le poursuivant se devra alors de justifier explicitement des pièces manquantes (nature, dates), afin de faciliter la réussite de son action contraignante.

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