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Abus 5055 Attention aux prestations illégales et incompréhensibles prévues dans le contrat du syndic MATERA

Nous avons déjà publié un article mettant en évidence les diverses illégalités constatées dans le contrat du cabinet MATERA Abus 5015 Le contrat du syndic MATERA gravement illégal!

Comme à son habitude, il nous a envoyé « une réponse de droit » pour indiquer que son contrat ne prévoyait aucune clause illégale mais qu’il modifiait les causes illégales pour éviter toute ambiguïté.

Pour nous, à partir du moment où il régularise la situation, il peut ensuite faire de l’effet placebo, personne n’est en définitive dupe, même pas lui.

La situation se complique lorsque l’on nous demande d’étudier un nouveau contrat de syndic émanant du cabinet MATERA dans lequel nous constatons d’autres bizarreries venues d’un autre monde.

A vrai dire, nous sommes partagés entre indiquer qu’il s’agit de clauses illégales ou incompréhensibles. Après analyse, il s’agit bien de clauses illégales incompréhensibles.

Voyons cela en images.

I – Un forfait : « à partir… »

Le point 7.2.2 du contrat-type prévoit deux (et non trois) modalités de rémunération de prestations complémentaires. Nous avons, soit une tarification au forfait, soit à la vacation horaire.

Néanmoins, pour MATERA, la facturation de l’assemblée générale supplémentaire est facturée de manière plus énigmatique. Il s’agit de facturer au forfait, mais à partir d’un montant de 400 €.

Avant d’aller plus loin, voici donc la clause :

Que constatons-nous ? Il s’agit d’un forfait, mais avec un coût non défini puisque le prix indiqué n’est qu’un montant de départ..

Plus que cela, à ce forfait non limité est ajouté un coût à la vacation horaire qui peut être majoré de 30 %.

Respirons.

MATERA prévoit une facturation au forfait mais avec un coût non déterminé qui peut être majoré, auquel s’ajoutent des vacations horaire qui peuvent, elles aussi, être majorées.

Si vous n’avez rien compris, alors c’est que vous commencez à comprendre.

A notre avis, même les gérants de MATERA n’ont rien compris à cette clause qui vraisemblablement a été concoctée par un pseudo sorcier.

Allez, on repart vers un autre concept tout aussi original.

II – Compris dans le forfait mais facturé 300 €

Avant d’entrer dans les détails, voici la clause concernant les réunions supplémentaires :

Que constatons-nous ? En visioconférence ou dans les locaux, la réunion est comprise dans le forfait de base. Mais attention, si elle est en présentiel, elle est facturée 300 €.

Mais alors, comment un conseil syndical peut être dans les locaux en présentiel sans que cela n’entraîne de frais supplémentaires tout en étant en présentiel est facturé 300 €.

Là aussi, si vous n’avez rien compris, c’est normal ! Il est probable que même MATERA n’a encore rien compris à ce qu’il écrit !

Allez, on continue avec un troisième maux.

III – Une tarification suspense

A la différence des autres points, le point 9.3 du contrat-type doit préciser clairement le montant facturé aux copropriétaires.

En effet, il s’agit d’une prestation privative facturée au copropriétaire pour une tâche qui le concerne.

Voyons donc les modalités de facturation prévues dans le contrat de MATERA en matière de délivrance de copies de documents :

Et oui, là aussi on est dans la nébuleuse : le prix est déterminé sur la base d’un prestataire extérieur qui est MSB. Qui est celui-là ? Combien facture-t-il ? A-t-il des relations avec MATERA ? Combien coûtera en définitive la copie du document ?

Bref, comme toujours, en voulant faire de la simplification et être aussi transparent que du jus de boudin, on complexifie et on rend plus opaque pour en définitive produire un contrat illégal.

Bravo MATERA, arrêtez d’innover et restez dans les clous, tout le monde en sera content, y compris vous !

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A la suite de la publication de notre abus, la société MATERA a souhaité exercer son droit de réponse, ce que nous acceptons avec plaisir d’autant plus lorsque l’on prend connaissance des affirmations indiquées.

Par conséquent, à la suite de ce droit de réponse, nous apporterons nos brèves observations.

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Selon le droit de réponse, lorsque le contrat de syndic de MATERA indique à partir de 400 € la préparation de l’assemblée générale, cela concerne uniquement celles qui se tiennent par visioconférence, ce qui, pour mémoire, est illégal.

Nous découvrons qu’en réalité, la prestation est facturée 600 € lorsque le gestionnaire doit se déplacer pour tenir l’assemblée générale.

Voilà pourquoi, comme le précise le droit de réponse de la société MATERA, les 400 € ne sont qu’un "montant de départ » où elle seule connaît l’arrivée.

Dans la même logique, le droit de réponse nous indique que le terme « présentiel » concerne en définitive le déplacement de son gestionnaire.

Une profondeur de logique que l’on a du mal à atteindre.

Enfin, MATERA reste dans son suspens en nous indiquant qu’en définitive il reviendra à sa plateforme My Sending Box de déterminer les frais liés à la transmission de documents sans avoir plus de précisions.

Or, rappelons que l’intérêt d’un contrat est d’éviter toute mauvaise surprise en indiquant des tarifs exprimés en euros et non en fonction du bon vouloir de la société d’envoi de courrier choisie par MATERA.

Rassurons les lecteurs, bien que son président essaye de garder la tête haute en affirmant que tout est nickel, il modifiera son contrat pour se conformer aux critiques que l’ARC Nationale qui n’a que pour seul but de préserver les intérêts des syndicats de copropriétaires et les copropriétaires.

Abus

Action

La durée de mandat se décide en assemblée générale indépendamment de celle indiquée dans la proposition de contrat

A plusieurs reprises, nous avons indiqué qu’il n’était jamais au grand jamais, dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires d’accorder au syndic une durée de mandat de trois ans.

Et pour cause, le syndicat des copropriétaires se retrouve pieds et mains liées, ne pouvant plus s’en échapper tout au long de ce délai.

D’ailleurs, un syndic de bonne foi et professionnel, propose toujours un mandat d’un an, sachant pertinemment qu’il sera renouvelé l’année qui suit, et ce, même s’il augmente de manière justifiée ses honoraires.

En revanche, les mauvais syndics s’acharnent à proposer voire à imposer des contrats de mandat de trois ans.

Alors la question est de savoir comment réagir lorsque le syndic en place élabore seul l’ordre du jour en proposant son seul contrat pour une nouvelle période de trois ans,.

Pour cela, partons, comme toujours, des textes.

I – Un encadrement légal

L’article 29 du décret du 17 mars 1967 précise que le contrat de syndic joint à l’ordre du jour doit fixer sa durée et préciser ses dates calendaires et d’échéance.

L’assemblée générale doit approuver ce contrat dans le cadre d’une décision spécifique.

Dans la mesure où le syndic présente à l’ordre du jour sa candidature avec un contrat-type qui d’autorité propose trois ans, l’assemblée générale reste alors souveraine pour modifier la durée ainsi que la date de prise d’effet du contrat.

Cela est clairement précisé à l’article 18 du chapitre VII de la loi du 10 juillet 1965 précise que l’assemblée générale détermine la date de prise d’effet du nouveau contrat.

En effet, à partir du moment où le syndic propose sa candidature pour un nouveau mandat, il laisse l’assemblée générale souveraine pour voter une période plus courte que celle suggérée par le syndic.

II – Une approche confirmée par un arrêt de la Cour d’appel

A la suite d’un recours devant la Cour d’appel de Paris, cette juridiction a dû trancher sur le litige qui concerne notamment la possibilité pour l’assemblée générale de modifier la durée d’un mandat prévu dans la résolution.

La Cour d’appel a confirmé que l’assemblée générale avait la possibilité de débattre sur la durée et voter sur une durée différente que celle proposée dans la convocation.

L’assemblée générale a, de ce fait, amendé la résolution sans pour autant la dénaturer (Cour d’appel de Paris, pôle 4, chambre 2, 12 mai 2021 n° 18/02550).

Dossier conseils

Action

Conseil

Dossier Septembre 2024 : Les différences entre une copropriété et une division en volumes

Par un abus de langage, il arrive parfois d’entendre parler de « copropriété en volumes » pour faire la distinction avec une copropriété « classique ». La notion de copropriété en volumes n’existe pas en droit et a été censurée par la Cour de Cassation.

Aussi, en cas de division verticale d’un immeuble, il conviendra de parler soit d’une copropriété soit d’une division en volumes.

Cette dernière se rencontre régulièrement dans le cas d’ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur une même dalle, soit des parties de bâtiment imbriquées ou superposées à condition que chacune puisse être gérée de manière autonome.

Le statut de la copropriété pouvant également s’appliquer à ces ensembles immobiliers, nous allons voir que malgré certaines similitudes, la division en volumes et la copropriété ont d’importantes différences.

I – L’apparente ressemblance des divisions en volumes et des copropriétés

Toutes deux ont pour objectif de diviser un immeuble en plusieurs parties pour qu’il existe des propriétaires différents sur une même assiette foncière et régler les relations entre eux.

La mise en copropriété et la division en volumes nécessitent donc l’intervention d’un géomètre-expert pour l’établissement de plans de division ou de délimitation de la propriété foncière, conformément à l’article 1 de la loi n° 46-942 du 07 mai 1946 instituant l’ordre des géomètres-experts.

Ainsi que l’établissement d’un état descriptif de division en la forme authentique, par un notaire, pour permettre sa publication au service de la publicité foncière et rendre la division de l’immeuble opposable aux tiers, conformément aux dispositions du décret du 04 janvier 1955 et de l’ordonnance n° 2024-562 du 19 juin 2024 modifiant et codifiant le droit de la publicité foncière.

II – Les différences essentielles permettant de distinguer une copropriété et une division en volumes

La différence essentielle entre une copropriété et une division en volumes tient en l’existence ou non de parties communes. S’il en existe, l’ensemble immobilier ne pourra pas faire l’objet d’une division en volumes.

Aussi, la composition même des lots est différente selon qu’il s’agisse d’une copropriété ou d’une division en volume.

En copropriété, les lots comprennent « obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables », en vertu du l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965. Le copropriétaire est donc propriétaire unique de ses parties privatives et en indivision concernant les parties communes.

Alors que dans une division en volumes, le propriétaire sera propriétaire exclusif en pleine propriété de son lot en volume délimité, par un géomètre-expert, en trois dimensions en utilisant les cotes NGF (Nivellement Général de la France). Il s’agit d’un réseau de repères altimétriques dispersés sur tout le territoire français métropolitain continental et en Corse.

Les relations entre les propriétaires sont, dans le cas d’une copropriété, régies par différentes lois et principalement celle du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967, et le règlement de copropriété rédigé par le notaire au moment de la création de la copropriété.

Dans le cas d’une division en volumes, vu qu’il n’existe pas de dispositions législatives ou règlementaires et que chaque volume est indépendant, pour encadrer les relations entre les propriétaires, le notaire devra rédiger en plus de l’état descriptif de division un cahier des charges avec la création de servitudes.

Il peut en exister trois différentes :

- Les servitudes au profit ou à la charge d’une parcelle ne dépendant pas de la parcelle divisée en volumes,

- Les servitudes dites réciproques : chaque volume est à la fois bénéficiaire et subi cette servitude,

- Les servitudes au profit d’un seul volume : une conduite qui ne sert par exemple qu’à un seul volume mais qui passe par le volume d’un ou plusieurs autres propriétaires.

Compte tenu de l’existence de différentes catégories de servitudes, une des missions principales du cahier des charges est la répartition des charges entre les propriétaires.

En effet, les frais liés à une servitude au profit d’un seul volume ne doivent être supportés que par ledit volume. Alors que les frais d’une servitude réciproque peuvent être partagés entre les propriétaires concernés en fonction du critère de l’utilité ou au prorata des surfaces. Mais, à la différence des immeubles soumis au statut de la copropriété, il n’existe aucun principe de répartition.

Par ailleurs, à l’inverse du régime de la copropriété qui s’applique à défaut de convention contraire, la division en volumes ne peut résulter que d’une volonté explicite matérialisée dans un acte.

Toutefois, la volonté des parties ne suffit plus à déroger au statut de la copropriété. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a créé l’obligation de prévoir une organisation dotée de la personnalité morale pour assurer la gestion des éléments et services communs. A défaut, c’est le régime de la copropriété qui s’applique en vertu de l’article 1-II.2° de la loi du 10 juillet 1965.

Le cahier des charges doit donc prévoir quel type d’organisation dotée de la personnalité morale s’appliquera à la division en volumes envisagée.

Celles, les plus communément utilisées, sont soit l’Association Syndicale Libre (ASL) régie par l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004, soit l’Association Foncière Urbaine Libre (AFUL) régie par les articles L. 322-1 à L. 322-10 du Code de l'urbanisme.

La rédaction des statuts de l’ASL ou de l’AFUL doit faire l’objet d’une attention toute particulière car les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne pourront pas s’appliquer dans le silence des statuts.

Une autre différence majeure apparaît donc entre la copropriété et la division en volumes :

La constitution d’une copropriété a pour effet de créer un syndicat entre tous les copropriétaires qui dispose de la personnalité civile conformément à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Alors qu’une division en volumes nécessite la mise en place d’un organe de gestion distinct doté de la personnalité morale avec des règles de fonctionnement spécifiques.

Aussi, même si la division en volumes permet, a priori, une plus grande liberté dans l’organisation entre les propriétaires. Le statut de la copropriété, régit par la loi du 10 juillet 1965, offre davantage de sécurité et évite un certain nombre de difficultés pouvant provenir du vide juridique susceptible d’exister dans les autres organisations moins règlementées.

Actions et Actus

Actualité juridique

Abus 5056 Comment le syndic IMMO DE France- La Ravinelle détourne les courriels des copropriétaires

En tant que gros consommateurs de papier, les syndicats n’échappent pas aux politiques publiques de restriction de cet usage à visée écologique et de réduction des charges.

Si ces objectifs s’avèrent louables, le dévoiement l’est beaucoup moins, à l’image du cabinet IMMO de France - La Ravinelle.

I. Courriel du copropriétaire réservé à la notification des documents du syndicat par le syndic

En tant que syndic d’une résidence nancéenne, Immo de France - La Ravinelle, sollicite des copropriétaires la communication de leur courriel. Il justifie cette demande par la récente évolution de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette dernière impose désormais au syndic de diffuser les documents du syndicat aux copropriétaires par voie électronique, sauf refus exprès de ceux-ci.

Autrement dit, à défaut de rejet explicite, le syndic enverra électroniquement aux copropriétaires :

- leurs appels de provisions et charges communes (art. 35-2 du décret du 17 mars 1967) ;

- la convocation aux assemblées, ainsi qu’en cas d’opposition ou de défaillance, leur procès-verbal (art. 64-2 du décret). Il est d’ailleurs à noter que la notification des pièces à joindre à la convocation [annexes comptables, projet de contrat de syndic, éléments essentiels « devis »...] peut valablement être faite par leur mise à disposition sur l’extranet du syndicat (art. 64-1 du décret) ;

- les mises en demeure pour arriérés de provisions et/ou charges ou toute infraction légale, réglementaire ou conventionnelle (art. 64-2 du décret).

Force est de constater, qu’Immo de France - La Ravinelle ne se cantonne pas à cet unique impératif réglementaire.

En effet, le 5 juillet 2024, des copropriétaires font l’objet électroniquement d’un démarchage commercial du service transaction de ce cabinet.

II. Courriel du copropriétaire exclu de son exploitation commerciale par le syndic

Outre le fait d’enfreindre l’intention réglementaire de transmission des adresses électroniques des copropriétaires au syndic, Immo de France - La Ravinelle viole d’autres dispositions juridiques.

Cette situation correspond au traitement de données personnelles par un intervenant autre que celui les ayant récoltés et avec un but divergent de ce dernier.

Une telle utilisation requière l’adhésion individuelle éclairée des copropriétaires, lorsqu’ils informent initialement le syndic sur leur courriel (art. 6 du Règlement européen 2016/679 communément désigné par R.G.P.D.).

De plus, ce cabinet ne se conforme pas au Code de déontologie des professions immobilières institué par le décret du 28 août 2015, que ce soit dans son principe :

- d’éthique (art. 1er), son honnêteté étant compromise par le détournement du fichier copropriétaires ;

- de respect des lois et règlements (art. 2), incontestablement transgressé dans le cas présent ;

- de confidentialité des données personnelles (art. 7), manifestement omise en l’espèce ;

- de confraternité (art. 10), contrevenu dans ce cas à l’égard de la concurrence.

La période estivale est effectivement propice à la détente et aucunement aux sollicitations intempestives de commerciaux en quête d’objectifs financiers, et ce, avec la complaisance irrégulière et abusive de leurs collègues syndics.

Abus

Action

Tous les moyens sont bons pour inciter à l’individualisation des frais de chauffage

Pour faire face à des mesures contraires aux intérêts des syndicats de copropriétaires, il y a deux solutions, soit utiliser :

- la législation en proposant sournoisement dans un projet de loi des amendements

- les instances publiques et para publiques pour promouvoir cette solution.

Actuellement, un dispositif qui suscite de nombreuses polémiques est l’individualisation des frais de chauffage.

La difficulté est qu’il paraît être innovant et même dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires alors qu’il est, dans les faits, contre-productif.

La plupart des syndicats de copropriétaires l’ont bien compris, expliquant qu’ils n’ont installé aucun dispositif pour individualiser les frais de chauffage même s’ils contreviennent aux obligations légales.

Voyons cela de plus près et comment les lobbyistes essayent de passer en force !

I – Une obligation légale stupide

L’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétés équipées en chauffage collectif d’installer un équipement qui permet de connaître la consommation de chauffage de chacun des lots afin de procéder à une régularisation au réel.

A priori un dispositif vertueux au même titre que les factures d’eau permettant de responsabiliser chacun des occupants sur leurs consommations.

Néanmoins, dans les faits, cette comparaison ne peut être retenue.

En effet, la répartition de l’eau se fait sur la totalité des consommations avec un compteur qui indique les m3 consommés.

En matière d’individualisation des frais de chauffage, l’article R 174-10 du CCH, prévoit que seules 70 % des consommations sont réparties en fonction des consommations réelles et 30 % en tantièmes chauffage.

Plus que cela, les compteurs ou plutôt les répartiteurs de frais de chauffage qui doivent être installés sur les radiateurs n’indiquent pas une consommation mais un indice qu’il faut ensuite communiquer à l’installateur afin qu’il calcule la consommation.

Cette différence avec les compteurs d’eau s’explique par le fait qu’il est compliqué de calculer des consommations de chauffage produites. Et pour cause, la chaleur provient certes des radiateurs mais également d’autres éléments tels que la température extérieure et surtout la chaleur produite par les logements qui sont mitoyens ou en haut ou en bas.

Ainsi, un appartement peut être chauffé grâce à la production de chaleur de l’appartement adjacent ou contigu. C’est ce que l’on appelle le vol de calories.

De plus, les répartiteurs doivent être installés de manière subtile en prenant en considération les caractéristiques du radiateur en évitant toute zone embouée afin de ne pas biaiser l’indice qui est affiché.

A ce titre, l’ARC Nationale a procédé à une expérimentation au sein de ses propres locaux en demandant à un installateur de fixer des répartiteurs de chaleur sur ses radiateurs.

Le résultat s’est avéré calamiteux. Parmi les anomalies constatées, a été relevé le défaut de précision d’installation du répartiteur sur le radiateur biaisant de manière significative les consommations relevées.

Devant l’ensemble de ces contraintes et disfonctionnements, l’ARC Nationale qui n’a pas peur de dire la vérité et surtout qui ne dépend pas de lobbies, dénonce la limite du système, obligeant les syndicats d’installateurs de la mesure de trouver d’autres porte-parole pour défendre leur camelote qui représente des enjeux économiques extrêmement « gras ».

II – Une réunion de scientifiques

Nous constatons actuellement une pullulation de groupements de scientifiques de la copropriété qui ont pour but de développer des théories pour faire passer en force des dispositifs qui n’ont ni queue ni tête.

Nous ne résistons pas à présenter un post d’Henri Buzy Cazaux, Président de l’IMSI (Institut du Management des Services Immobiliers) concernant la nécessité d’individualisation des frais de chauffage :

Et oui, ça y est, ils ont touché la providence, le conseil national de l’habitat, le syndicat de la mesure et les chambres professionnelles de l’immobilier vont travailler en concert pour faire fonctionner le business des répartiteurs de frais de chaleur.

Au lieu de s’interroger sur la réticence des syndicats de copropriétaires à installer ce type de gadget, ils préfèrent se réunir en force pour utiliser l’ensemble des stratagèmes afin d’imposer ce dispositif inefficace

Merci à vous pour votre héroïsme mais ne serait-il pas plus pertinent de vous réunir pour accélérer la formation des gestionnaires pour vérifier la réalité des performances énergétiques des répartiteurs de frais de chaleur ou encore pour faire le ménage dans la profession suite à une enquête accablante de la répression des fraudes sur les différentes infractions constatées.

Néanmoins, cette coalition démontre dans quelle misère se retrouvent les syndicats des copropriétaires, ne pouvant compter que sur l’ARC Nationale pour défendre sans compromis leurs intérêts.

Si déjà la crédibilité des chambres professionnelles était compromise, celle du conseil national de l’habitat et de son président, qui vraisemblablement n’est pas au fait des difficultés que rencontrent les copropriétés, tombe petit à petit dans les abîmes.

Actions et Actus

Actu

L’ARC Nationale une association qui répond à tous les conseillers syndicaux et syndics non professionnels sur l’ensemble du territoire français

Notre grande fierté à l’ARC Nationale est sans doute la satisfaction de nos adhérents.

Nous y tenons grandement car elle a été forgée au cours de ces 37 dernières années en considérant nos adhérents non pas comme des « clients à satisfaire » mais comme des membres de la famille « Arciens »qui ont même un droit de regard et même de critique sur le sérieux de notre association.

Ainsi, tout au long de l’existence de l’ARC Nationale, nous sommes attentifs aux besoins des adhérents et essayons de nous autocritiquer pour toujours faire plus et mieux en développant de nouveaux projets qui consolident ceux déjà existants.

Ainsi, ne serait-ce que sur le premier trimestre 2024, nous avons consolidé le personnel avec le recrutement de notaires et d’avocats, bonifié notre revue trimestrielle avec de nouvelles rubriques, organisé des colloques aussi bien en physique qu’à distance.

Bref, toujours plus sans que nous ayons besoin d’augmenter le tarif des cotisations.

Néanmoins, beaucoup de conseillers syndicaux pensent que les services proposés par l’ARC Nationale ne sont réservés que pour les parisiens.

Expliquons pourquoi cela n’est pas le cas et comment profiter des services, peu importe où l’adhérent se situe dans le monde.

I – Des services nationaux

Bien que l’ARC Nationale revendique des valeurs qui pour certains sont dépassées, telles que l’indépendance, l’honneur, la compétence ou le savoir-faire, nous utilisons les solutions les plus modernes pour assister nos adhérents.

Ainsi, l’ensemble des services que l’on propose sont dématérialisés.

Autrement dit, les consultations peuvent se faire certes en physique mais également à distance par des systèmes de téléphonie ou de visioconférence.

Ainsi, le conseiller syndical ou le syndic non professionnel peut se trouver à l’autre bout du monde et tout en ayant la possibilité de bénéficier de nos consultations assurées par nos juristes et techniciens.

De même, si l’ARC Nationale organise des conférences en présentiel, tous les jeudis et mardis sont dispensées des formations et débats sur différents sujets en visioconférence.

Quant aux syndics non professionnels, grâce aux outils numériques collaboratifs développés par notre association, ces derniers pourront « co-piloter » à distance avec les coaches de l’ARC Nationale la gestion de leur copropriété.

Quant aux revues et autres journaux, ils sont distribués à l’adresse indiquée lors de la souscription du contrat, même s’ils habitent à l’autre bout du monde.

De plus, la revue est numérisée sur le site de l’ARC Nationale, permettant de pouvoir la consulter à partir de son ordinateur ou de sa tablette.

II – Des aides dans toute la France à ceux qui nous font confiance

Actuellement, l’ARC Nationale compte plus de 18.000 copropriétés adhérentes.

Si la plupart d’entre elles se situent en région parisienne, un nombre important d’immeubles sont implantés sur l’ensemble du territoire français.

En effet, c’est bien la disparité des copropriétés, que ce soit en nombre de lots ou au niveau de leur implantation, qui nous enrichit pouvant ainsi avoir une expertise sur l’ensemble des enjeux que rencontrent les copropriétés notamment sur leur territoire.

Et pour cause, les problématiques que rencontrent les copropriétés qui se situent au sud ne sont pas forcément les mêmes que celles se situant au nord.

D’ailleurs, c’est grâce à cette diversité de copropriétés adhérentes situées sur l’ensemble du territoire français que nous sommes officiellement reconnus par les pouvoirs publics comme la seule association représentative de leurs intérêts.

Pour finir, merci aux adhérents qui nous font confiance et qui, d’une année sur l’autre, renouvellent leur adhésion, démontrant leur confiance vis-à-vis de notre association.

Cela nous oblige à être toujours plus performants pour ne pas trahir leur confiance.

Actions et Actus

Action

La loi autorise-t-elle le syndic à communiquer les coordonnées d’un nouveau copropriétaire au conseil syndical ?

Question : Le syndic me dit que la loi ne l'autorise pas à communiquer les coordonnées d'un nouveau copropriétaire au conseil syndical.

Pouvez-vous m'éclairer sur ce point ?

Réponse :

L'article 32, alinéa 1 du décret du 17 mars 1967 dispose :

" Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord."

La jurisprudence considère cependant qu'aucun texte ne prévoit expressément qu'un copropriétaire puisse demander communication de cette liste au syndic, et que le refus de ce dernier de communiquer les adresses personnelles des copropriétaires n'est pas illicite, dès lors que le demandeur n'établit pas que cette divulgation est nécessaire à la protection de ses droits et libertés (Cour d'appel de Paris, 13 juin 1997 : Loyers et copropriété 1997, n°325).

Cependant, l'article 21, alinéa 8 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le conseil syndical (dans son ensemble, et non chacun de ses membres) "reçoit, sur sa demande, communication de tout document intéressant le syndicat".

La question s’est donc posée de la protection des données personnelles dans la communication de documents contenant des informations personnelles de copropriétaires, motif souvent invoqué par certains syndics pour s’opposer à la remise de pièces.

Il a été rappelé que le Règlement Général sur la Protection des données (RGPD) ne saurait faire obstacle aux prérogatives du conseil syndical de réclamer des documents, y compris ceux dans lesquels sont mentionnées des informations à caractère personnel (Décision CNIL du 18 novembre 2022, « La gestion des données personnelles au sein de la copropriété »).

En conséquence, je vous suggère d'écrire au syndic un courrier recommandé avec avis de réception, signé par l'ensemble des membres du conseil syndical, et demandant communication d'un document mentionnant les coordonnées du nouveau copropriétaire (une attestation notariée de vente, par exemple).

En espérant vous avoir apporté les éclaircissements escomptés, tout en vous rappelant que les juristes disposent d’un délai de 10 jours (hors jours fériés, weekend, fermeture annuelle ou exceptionnelle) pour répondre aux demandes formulées par courrier électronique, celles-ci devant être expédiées exclusivement pour traitement à l’adresse générale : juridique, en prenant soin d’indiquer le numéro d’adhésion collective.

Réponse de l'expert

Action

Même si le syndic doit obtenir une autorisation de l’assemblée générale, pour engager une procédure judiciaire, il peut commencer à agir

La mission principale du syndic est de gérer la copropriété en engageant les dépenses, en tenant la comptabilité ou encore en procédant aux mises en concurrence des prestataires pour réduire les charges courantes.

Par ailleurs, il est tenu d’engager des procédures amiables et judiciaires à l’encontre d’un copropriétaire ou d’un tiers lorsque les intérêts du syndicat des copropriétaires sont mis à mal.

Néanmoins, certains syndics professionnels affirment qu’ils ne peuvent pas agir judiciairement à l’encontre d’un copropriétaire débiteur avant d’avoir obtenu au préalable une autorisation expresse de l’assemblée générale à travers le vote d’une résolution.

Voyons donc la réalité de la situation et comment réagir.

I – Un encadrement réglementaire

L’article 55 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic est tenu d’obtenir une autorisation préalable de l’assemblée générale pour engager une action judiciaire en son nom.

Néanmoins, ce même article prévoit des exceptions à la règle notamment en matière de recouvrement des charges ou lorsqu’il doit engager une procédure en référé.

Autrement dit, le syndic peut mettre en demeure un copropriétaire de payer ses charges et même l’assigner en justice pour obtenir une décision judiciaire sans être contraint au préalable d’obtenir l’aval de l’assemblée générale ou même un avis favorable du conseil syndical.

De même, s’il doit saisir le Juge en référé pour une situation d’urgence, là aussi, il n’a pas besoin d’attendre une validation de l’assemblée générale.

Par conséquent, le conseil syndical ne faudra pas hésiter à « bousculer » le syndic s’il est trop laxiste dans le traitement des impayés en prévoyant des réunions périodiques qui ont pour but de vérifier l’avancement des dossiers contentieux et pré contentieux.

Cette dynamique pourra également prévoir des réunions avec l’avocat désigné pour défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires afin de s’assurer qu’il n’existe pas de blocages dans le traitement des dossiers.

II – Des actes préventifs ou de pré-contentieux

Même si le syndic doit obtenir un vote favorable de l’assemblée générale pour engager des actions à l’encontre d’un tiers de la copropriété, telle qu’une propriété mitoyenne, ou bien pour faire respecter le règlement de copropriété, cela ne l’empêche pas pour autant de procéder à des actes préalables à la procédure judiciaire.

Autrement dit, le syndic peut commencer par envoyer un courrier de rappel à l’ordre, voire même une mise en demeure, en imposant la cessation du trouble ou bien la réparation du préjudice quitte à le menacer d’une éventuelle procédure judiciaire.

De même, le syndic peut engager une procédure de conciliation pour, d’une part, répondre aux exigences légales et, d’autre part, pour disposer d’un terrain de négociation qu’il pourra alors proposer au conseil syndical ou à l’assemblée générale avant de décider de recourir à une action judiciaire.

Ainsi, si certes parfois l’autorisation de l’assemblée générale est indispensable pour engager une procédure judiciaire, le syndic, accompagné par le conseil syndical, peut au préalable entamer diverses démarches amiables et pré contentieuses pour faire gagner du temps et même parfois de l’argent.

Chers syndics, c’est à vous de jouer !

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Actualité juridique

64 % des copropriétés présentent un risque potentiel ou important selon l’ANAH

Depuis l’entrée en vigueur de l’immatriculation des copropriétés, l’ANAH gère le registre des copropriétés récoltant un nombre très important de données.

Initialement, le registre avait pour but de détecter les copropriétés en difficulté ou pré-difficulté.

A présent, il est surtout utilisé pour procéder à un observatoire sur l’évolution de la gestion des copropriétés.

Comme chaque année l’ANAH dresse un rapport sur l’exercice précédent en l’occurrence sur l’année 2023.

Comme on va le constater, les résultats sont plutôt inquiétants mais conformes à la réalité du terrain.

I – Des copropriétés qui présenteraient un risque potentiel ou important.

Selon les nombreuses données communiquées, l’ANAH a présenté le taux des copropriétés en fonction du risque potentiel qu’elles présentaient.

Pour réaliser cette analyse, quatre critères ont été retenus qui sont : le fonctionnement, les caractéristiques structurelles, le bâti et la gestion financière.

Selon leur explication apportée, chaque catégorie dispose d’un coefficient plus ou moins important.

Le critère qui semble poser le plus de problèmes est la gestion et la situation financière.

Les critères pris en compte sont l’évolution des impayés, le taux des dettes fournisseurs, le montant des charges courantes, l’évolution du nombre d’impayés de plus de 300 €.

A la suite de cette remontée, il résulte que 57 % des copropriétés présenteraient un risque potentiel et 7 % un risque important.

Autrement dit, seul 7 % des copropriétés sont sans risque et 29 % à risque faible.

II – Des impayés qui stagnent par rapport à 2022

Selon l’analyse de l’ANAH, le taux de répartition des impayés semble sensiblement être le même que celui de 2022.

On peut relever que 140.000 immeubles présentent un taux d’impayés entre 11 et 31 % tandis que sur 5.775 immeubles cela représentait plus de 24 % de copropriétés en fragilité.

Si on isole celles ayant plus de 21 % d’impayés, le nombre de copropriétés en difficulté serait de 90.000 immeubles, soit un taux de 15 %.

Néanmoins, là où la situation doit nous alerter, est que le nombre de copropriétés ayant un taux d’impayés de plus de 31 % a largement augmenté depuis ces cinq dernières années puisque en 2019 on en comptait 40.000 et à présent 50.000.

Le chiffre nous parait même sous-estimé car est indiqué sur ce rapport la réalité relevée alors que de nombreuses copropriétés n’ont pas encore engagé les travaux de rénovation et d’entretien qui s’ils étaient exécutés, entraineraient probablement une augmentation significative du nombre de copropriétés en difficulté suite aux nombreux impayés de charges que cela entraînerait.

Un observatoire à continuer à suivre.

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Actu

Un évènement à ne pas manquer : Le 16ème Salon de l'ARC qui se tiendra les mercredi 16 et jeudi 17 octobre 2024

Comme il est à présent de tradition, l’ARC Nationale organise son 16ème Salon indépendant de la copropriété qui est destiné en priorité aux conseillers syndicaux, syndics non professionnels et copropriétaires.

L’accès à ce salon ainsi qu’aux conférences, ateliers, formations et consultations, est totalement gratuit.

Cette année, le thème central sera consacré à l’enjeu de :

« Comment rénover sans couler ?»

Ce thème se justifie car les syndicats de copropriétaires doivent répondre à un enjeu fondamental qui est l’entretien et la rénovation y compris énergétique de leur copropriété, qui représente des coûts importants qu’il faut supporter au-delà des charges de fonctionnement.

Pour répondre à cet enjeu, au cours de ce salon, seront dispensés plusieurs évènements et animations avec, comme chaque année, la présence d’exposants de différents corps de métier ainsi que des experts.

Ce 16ème salon sera aussi l’occasion de présenter la nouvelle production littéraire de l’ARC Nationale et de remercier une nouvelle fois nos adhérents pour leur fidélité avec des cadeaux ludiques qui leur seront exclusivement offerts.

I – Huit conférences plénières

Afin de répondre de manière pédagogique et structurée au thème de ce 16ème salon de l’ARC Nationale, huit conférences plénières seront organisées avec l’intervention de nombreux experts et personnalités du secteur de la copropriété.

Des sujets fondamentaux et d’actualité seront abordés, tels que : les dernières réformes de la loi du 10 juillet 1965, les nouveaux dispositifs d’aides et d’emprunts collectifs, la mise en cause de la responsabilité du syndic ou encore l’intérêt de disposer de contrats d’assurance adaptés.

En parallèle, des conférences seront exclusivement réservées à la rénovation énergétique des copropriétés et aborderont l’ensemble des phases qui vont de l’élaboration du projet à la réception des travaux en passant par les dispositifs d’aides et de subventions.

II – Des consultations gratuites

A l’occasion de ce salon, il sera possible de bénéficier de consultations gratuites dans différents domaines qui seront assurées par nos différents experts, tels que nos juristes, avocats, contrôleurs aux comptes, architectes, thermiciens, notaires géomètres, ascensoristes, ingénieurs financiers…

Elles seront assurées en continu tout au long de ces deux jours, ne nécessitant pas de prendre rendez-vous.

III - Des ateliers pratiques et techniques

En parallèle des conférences plénières, des ateliers seront assurés par des experts de l’ARC Nationale ou des exposants qui aborderont, de manière pratique et didactique, différents sujets liés à la copropriété.

Les thématiques sont multiples : comment optimiser ses consommations de chauffage, l’administration provisoire, l’embauche d’un gardien ou employé d’immeuble, la délégation de pouvoirs étendus donnée au conseil syndical,…

Pour permettre à un plus grand nombre de personnes de pouvoir bénéficier de ces ateliers, une nouvelle salle a été aménagée, entraînant pas moins de cinq salles de formation qui fonctionneront en continu de 10h à 17h.

Grâce à cette organisation, plus de 60 thèmes seront abordés par nos experts.

IV – Un village dédié aux syndics non professionnels

Un village sera exclusivement réservé aux syndics non professionnels pour répondre à l’ensemble des questions relatives à la gestion d’une copropriété.

A travers ce village sera aménagée une salle dédiée aux syndics non professionnels pour présenter l’ensemble des services et assistance proposés par l’ARC Nationale, que ce soit en matière de gestion administrative, juridique et comptable.

Il sera notamment question de présenter le service d’assistance renforcée intitulé : Assistance aux Syndics Responsables (ASR).

V – La nouvelle production de guides

Comme chaque année, à l’occasion du salon, la nouvelle production de guides publiés par l’ARC Nationale sera présentée.

Pas moins de dix nouveaux titres seront proposés complétant notre trentaine de guides qui abordent différents thèmes tels que : le contrôle des comptes, le contrat de syndic, le règlement de copropriété, la location meublée, la maitrise des charges, l’architecte en copropriété,…

Plusieurs promotions seront proposées afin de permettre à un plus grand nombre d’acquérir nos guides.

En plus de ces brochures, sera également distribué gratuitement le guide « vert technique » qui reprend tous les sujets techniques de la copropriété.

VI – Des cadeaux ludiques à destination de nos adhérents et visiteurs

Comme chaque année, sera offert à l’ensemble à l’ensemble des visiteurs l’agenda de l’année 2025 produit par l’ARC Nationale illustrée avec nos dessins sarcastiques dénonçant les abus des syndics professionnels.

Par ailleurs, afin de remercier nos adhérents de leur fidélité des cadeaux leur sont exclusivement réservés qu’ils pourront venir retirer au stand « Maison de l’ARC Nationale ».

V - Un site internet dédié au salon

Pour permettre à l’ensemble des visiteurs de connaître les dernières évolutions du salon et les thèmes et contenus des conférences, ateliers et formations, un site internet a été spécifiquement développé qui est, au fur et à mesure, mis à jour.

Ce site est consultable à partir du le lien suivant : http://www.salon-copropriete-arc.fr/

Nota : Dans la prochaine revue de l’ARC Nationale sera présenté en détail le programme des formations et ateliers, les titres des nouveaux guides ainsi que le contenu des cadeaux qui seront exclusivement remis aux adhérents.

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