Formations (8754)

L’ARC Nationale à fond la forme !

A peine rentrée des grandes vacances, l’ARC Nationale est déjà aux fourneaux  pour produire de nouveaux projets à destination de ses adhérents.

Et oui, la fin de l’année 2024 et la rentrée 2025 s’annoncent déjà pleines de nouveautés et d’ambiance pour les adhérents.

L’objectif est toujours le même : former les conseillers syndicaux et les syndics non professionnels de manière pédagogique afin qu’ils puissent assurer leurs fonctions de manière la plus efficace.

Présentons brièvement les actions qui seront engagées au cours des prochains mois.

I – Le salon annuel de l’ARC Nationale

Les 16 et 17 octobre prochains, l’ARC Nationale organise à l’Espace Charenton, un salon de la copropriété ouvert gratuitement au public.

A l’occasion de cet évènement, plus de 80 conférences et ateliers seront dispensés .

A cela, sera dédié un village pour les syndics non professionnels avec des conférences spécifiques consacrées à la gestion des immeubles et aux différents outils numériques qui ont été développés pour tenir la comptabilité ou l’assemblée générale.

Mais encore, des experts dans différents domaines juridique, technique ou comptable, dispenseront gratuitement des consultations, et ce, tout au long de ces deux jours de salon.

Enfin, plus de 70 stands de sociétés qui interviennent au sein des copropriétés seront présents pour proposer leurs offres et leurs solutions techniques et commerciales qu’ils ont conçu.

Un évènement à ne pas manquer ! (voir article : https://arc-copro.fr/documentation/un-evenement-ne-pas-manquer-le-16eme-salon-de-larc-qui-se-tiendra-les-mercredi-16-et)

II – Une émission TV

L’ARC Nationale organise une nouvelle émission télévisuelle sur internet le 6 novembre prochain afin d’aborder différents sujets brûlants de la copropriété qui sera animée par différents experts.

A cette occasion, il sera possible de poser en direct des questions.

Entre chaque émission, un focus sera présenté pour expliquer comment détecter les abus et les illégalités les plus fréquemment commises par les syndics et, le cas échéant, comment réagir.

Nous reviendrons plus en détail sur cet évènement après le salon.

III – Une nouvelle production de guides

A l’occasion du salon indépendant de l’ARC Nationale, dix nouveaux guides seront présentés. Il s’agit de titres qui répondent aux attentes de nos adhérents : la location meublée type Airbnb, le règlement de copropriété, les relations contractuelles avec le syndic, le chauffage urbain, le contrôle des comptes…

Ces guides viennent compléter notre collection qui en compte presque trente.

A l’occasion du salon, des offres promotionnelles seront proposées afin de permettre au plus grand nombre personnes de d'acquérir l’ensemble de ces guides.

IV – Une journée écolière

Pour la rentrée 2025, est organisée une journée écolière qui se déroulera le 17 mars 2025.

Le thème sera consacré exclusivement au "Contrôle des comptes".

L’objectif est de transmettre le savoir pour que tout copropriétaire, et en particulier les conseillers syndicaux, puissent être en mesure de contrôler les documents comptables produits par leur syndic comme le grand livre ou les annexes jointes à la convocation d’assemblée générale.

Le programme et les modalités d’inscription sont indiqués dans la revue d’octobre.

Actions et Actus
Action

Abus 5064 LACAZE & HENRY (OPS 77) : un syndic qui a du mal à remplir les cases (1er acte)

Le syndic, étant élu en assemblée selon un mandat joint à la convocation, il lui faut rédiger une telle proposition. Il ne jouit pas en la matière d’une marge de manœuvre restreinte, puisqu’il doit se conformer à une trame type instituée par un décret du 26 mars 2015.

Autrement dit, le syndic est uniquement en capacité de compléter certaines informations (tarifaires, nombres et modalités de prestations, voire conditions de dérogations).

Malheureusement, cette démarche aisée apparait assez insurmontable pour la plupart d’entre eux, à l’instar du cabinet francilien LACAZE & HENRY.

I - Insertions impératives oubliées

LACAZE & HENRY postule à un autre mandat de syndic sur une résidence francilienne, lors de son assemblée générale du 12 juin 2024.

Il annexe donc à cette convocation, son projet de contrat. Dès les premières clauses, force est de constater les omissions de ce cabinet sur des points simples et essentiels imposés par le décret du 26 mars 2015.

Il n’y précise pas la date de sa carte professionnelle obligatoire délivrée par la C.C.I. (Chambre de Commerce et d’Industrie) ni celle de la souscription de ses deux assurances impératives (responsabilité civile et garantie financière).

Ces carences ne permettent pas de contrôler de leur effectivité, sans effectuer une recherche :

- sur la page dédiée du site internet de la C.C.I., pour ce qui est de sa carte professionnelle ;

- auprès des compagnies d’assurance pour ses deux polices. 

II - Adjonctions financières irrégulières

Le syndic peut effectivement facturer au syndicat, voire à un copropriétaire pris individuellement des honoraires pour des tâches non comprises dans son forfait de base, soit en raison :

- de leur nature (ex : préparation et participation à une assemblée supplémentaire) ;

- du moment où elles se déroulent (ex : dépassement de durée de l’assemblée annuelle par rapport aux termes convenus).  

Si le syndic peut imputer de tels frais, le décret du 26 mars 2015 ne l’autorise pas pour autant à prévoir plusieurs tranches horaires, contrairement aux stipulations de LACAZE & HENRY.

Il est pour le moins inquiétant de relever l’inaptitude de la quasi-totalité des syndics professionnels à respecter le contrat type, quant aux précisions sur leur documentation et rémunération. En l’absence de tels correctifs, préalablement à leur désignation, le cabinet contrevenant s’expose à la contestation judiciaire sur sa rétribution, voire sa nomination.

 

Abus
Action

La participation à l’assemblée d’une seule personne n’ayant pas qualité pour y participer est une cause de nullité de l’assemblée dans son ensemble

Catégories Tenue de l'assemblée générale
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation (troisième chambre civile)
Référence
n°22-17.764
Lien de la décision
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049774877
Observations

La vérification de la qualité à participer à une assemblée générale de copropriétaires est une condition cruciale de sa régularité. Le syndic qui accepte un participant n’ayant pas lui-même la qualité de copropriétaire, et ne justifiant pas lors de la signature de la feuille de présence d’un mandat de représentation valable, encourt le risque d’une nullité de l’assemblée dans son ensemble, même si cette participation est sans conséquence sur l’issue des votes sur les questions inscrites à l’ordre du jour, et donc la mise en cause de sa responsabilité pour le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Principe retenu

L'irrégularité affectant la composition d'une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief.

Analyse de la décision

Une SCI copropriétaire avait assigné le syndicat des copropriétaires de son immeuble en annulation de trois assemblées en cascade, celle en 2014 ayant désigné le syndic (non-professionnel), et les assemblées suivantes pour défaut de qualité à convoquer.

Pour la première assemblée, elle reprochait la mention sur la feuille de présence de personnes n’ayant pas la qualité de copropriétaire et ne disposant pas de pouvoir de représentation d’un copropriétaire, si bien que selon elle, une seule personne avait qualité pour participer, et que celle-ci ne pouvait seule voter en méconnaissance du caractère délibératif de l'assemblée. Autrement dit qu’une assemblée ne peut se tenir avec un seul copropriétaire présent ou représenté.

La Cour d'appel d'Aix en Provence le déboute, au motif que la présence des personnes censées ne pas avoir qualité pour participer n’avait pas été contestée lors de la tenue de l’assemblée, et que, même à admettre qu’un seul copropriétaire ait participé à l'assemblée générale, son vote favorable suffisait à l'adoption des résolutions à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (autrement dit à l’article 24…).

Elle avait raison sur ce dernier point : avec un seul copropriétaire, l’assemblée peut être tenue valablement, ce copropriétaire pouvant la présider, avec le syndic assurant le secrétariat, à condition naturellement que le règlement n’impose pas un nombre minimal de scrutateurs…

Par contre, la Cour de cassation la censure sur son argumentation principale : en considérant qu’il n’y avait pas lieu à prononcer la nullité dès lors que n'était pas contestée l'exactitude des mentions figurant sur la feuille de présence quant à la présence des personnes en cause, « alors que l'irrégularité affectant la composition d'une assemblée générale entraîne sa nullité sans qu'il soit nécessaire de justifier d'un grief, et sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les personnes mentionnées à la feuille de présence avaient qualité pour voter et si, ainsi que l'indiquait le procès-verbal, les copropriétaires étaient tous présents ou représentés, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ».

20 gestes pour diminuer la consommation énergétique de sa copropriété Geste n°2 : Décaler la période de chauffe

Nous avons vu dans un article précédent la nécessité de contrôler la température interne des logements pour éviter une surconsommation d’énergie.

Un autre levier est possible au niveau de la période de chauffe, qui correspond à la durée pendant laquelle le chauffage collectif fonctionne.

A priori, rien n’empêche de réduire sa durée car elle n’est pas encadrée par la loi mais elle s’étend généralement du 15 octobre au 15 mai.

Il arrive que le contrat P2 contienne une clause délimitant cette période, quand c’est le cas, il est nécessaire de la modifier pour que le conseil syndical ait la possibilité de décaler l’allumage et l’arrêt du chauffage en fonction de la météo.

Dans certaines copropriétés, les copropriétaires choisissent de laisser une période de chauffe élargie en comptant sur la sonde extérieure pour stopper le chauffage lorsque les températures augmentent.

Pour rappel, la sonde extérieure est une sonde reliée au tableau de contrôle de la chaudière ayant pour rôle d’adapter la température de chauffe selon la température extérieure : grâce à elle, la chaudière fonctionnera à un régime plus important lorsqu’il fera - 5 °C que + 10.

La sonde n’est pourtant pas suffisante et l’ajout d’une période de chauffe reste nécessaire. En effet, la sonde extérieure va activer la chaudière dès que la température va descendre en-dessous de 19°C ce qui arrive régulièrement la nuit à des périodes où le chauffage n’est plus nécessaire ce qui va occasionner une consommation inutile d’énergie.

Il n’y a pas de règles générales pour décider de la date d’allumage et d’arrêt du chauffage, le conseil syndical doit s’adapter selon les tendances météorologiques des prochains jours et semaines.

Technique
Action

Comment contrôler l’effectivité de l’imputation des intérêts bancaires liés au fonds de travaux ?

La répression des fraudes a relevé une infraction à peine croyable qui, nous l’espérons, concerne uniquement quelques cabinets de syndics professionnels.

Il s’agit de la perception par ces derniers d’une part des intérêts bancaires produits par le placement de sommes appartenant aux syndicats de copropriétaires qu’ils gèrent.

Nous avons publié un article expliquant plus en profondeur ce que cela signifie et surtout les méthodes possibles utilisées par ces syndics (voir article : https://arc-copro.fr/documentation/certains-cabinets-de-syndics-continuent-detourner-les-interets-bancaires-appartenant)

A travers cet article, nous allons expliquer comment contrôler la réalité de l’imputation des intérêts bancaires au profit du syndicat des copropriétaires.

Mais avant, rappelons brièvement comment sont calculés les intérêts bancaires en considérant que la plupart des syndicats de copropriétaires placent les cotisations du fonds de travaux sur compte bancaire rémunéré, type livret A.

I – Les règles en matière de sommes placées sur un livret A

Généralement les fonds de travaux sont placés sur un compte bancaire type livret A qui a l’avantage de ne pas être bloqué et surtout défiscalisé.

Les copropriétés de moins de 100 lots peuvent placer des sommes jusqu’à 76.500 € et celles de plus de 100 lots jusqu’à 100.000 €.

Le taux d’intérêts est calculé en fonction du montant des sommes placées tout au long de l’année et de la période.

Le calcul des intérêts du livret A se fait le 1er et le 16 de chaque mois.

En fonction de ces critères, plusieurs sites internet permettent de calculer le montant des intérêts qui doivent être reversés à la banque.

Rappelons que conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les cotisations du fonds de travaux sont appelées par trimestre et doivent être déposées sans délai sur le compte bancaire séparé dédié à cet effet.

II – Le contrôle de l’effectivité des produits financiers

Conformément au même article 18 de la loi du 10 juillet 1965, les produits financiers générés par le placement des cotisations du fonds de travaux restent au profit du syndicat des copropriétaires et ne sont pas réparties auprès des copropriétaires lors de la régularisation des charges.

Ainsi, les intérêts bancaires générés restent au crédit du compte épargne et doivent à ce titre figurer dans la comptabilité au crédit du compte fonds de travaux.

Pour vérifier cette réalité, le conseil syndical devra contrôler :

  • chaque mois, les relevés bancaires du compte sur livret afin de s’assurer que le syndic a bien procédé à un virement du montant des cotisations du fonds de travaux et si en fin d’année figurent les intérêts bancaires produits par le placement,
  • sur le compte « 105 – fonds de travaux » si chaque trimestre est crédité le montant de cotisations de fonds de travaux appelés, et en fin d’année les intérêts bancaires
  • sur le compte « 501 – compte rémunéré », les sommes figurant sur le relevé bancaire et en fin d’année l’imputation des intérêts bancaires.

Un contrôle indispensable, surtout depuis que la répression des fraudes a relevé cette grave infraction.

Dossier conseils
Action
Conseil

Des contrats de syndics professionnels mal élaborés

La répression des fraudes a rappelé à travers ses divers rapports que le contrat-type de syndic devait être élaboré en prenant en considération la configuration de la copropriété et surtout ses usages.

Néanmoins, la plupart des syndics professionnels élaborent leur proposition de contrat en fonction de leur politique économique et commerciale.

Une des techniques consiste à prévoir dans leur proposition de contrat, des variables sous-évaluées afin de pouvoir facturer, en prestations complémentaires, des taches qui auraient dû être comprises dans les honoraires du forfait de base.

Une autre méthode consiste à présenter dans le contrat des variables qui sont cette fois-ci surévaluées mais qui ne seront pas effectuées, ou du moins en intégralité par le syndic, sachant que le conseil syndical et les copropriétaires n’ont aucun moyen de contrôle.

Voyons cela en détail et comment agir.

I – Des prestations sous-évaluées

Parmi les prestations qui doivent être inclues dans les honoraires du forfait de base, on trouve l’organisation et la tenue de l’assemblée générale annuelle.

Selon notre enquête diffusée en avril dernier, la moyenne de durée des assemblées générales comprise dans le forfait de base est 2h30 avec une assemblée générale qui se termine à 18h50.

Or, la plupart des assemblées générales se prolongent bien au-delà de 19h se terminant plutôt entre 20h et 21h avec une durée moyenne de 3 heures, voire plus.

Ces écarts entraînent des facturations supplémentaires notamment en matière de vacations horaire qui sont souvent multipliées par la présence de plusieurs gestionnaires et préposés au cours de l’assemblée générale.

Ce point doit être particulièrement contrôlé par le conseil syndical afin de proposer un contrat-type de syndic qui prévoit des variables liées à l’assemblée générale  conformes aux usages de la copropriété.

Si généralement elle se tient en soirée avec une durée moyenne de 4 heures, il faudra prévoir ces minimums afin d’éviter toute facture supplémentaire.

II – Des visites nombreuses mais pas contrôlées

Généralement, les contrats prévoient un nombre important de visites de l’immeuble qui doivent être assurées par le syndic sans la présence obligatoire du président du conseil syndical et de la production d’un rapport.

Ainsi, les visites ne sont ni contraignantes ni contrôlables. Et pour cause, le syndic n’est pas tenu de remettre un rapport à l’issue de sa visite ni de le faire avec le président du conseil syndical.

Pour éviter cette difficulté, le contrat devra être élaboré de manière plus pratique en déterminant le nombre de visites en fonction des réels besoins de la copropriété.

A titre d’exemple, si l’immeuble est ancien avec peu d’entretien réalisé, les visites devront être fréquentes permettant d’identifier toute anomalie.

Par ailleurs, et dans tous le cas, la production d’un rapport devra être obligatoire afin d’avoir un suivi des visites et des éventuelles anomalies constatées.

C’est à vous de jouer.

Actions et Actus
Actualité juridique

Abus 5065 Le cabinet RINALDI aurait-il perdu la tête en matière de facturations électroniques ?

Et nous revoilà avec un abus – que disons-nous- une « big » illégalité qui résulte des réformes de la loi conçues par nos apprentis députés et en particulier par Monsieur Lionel CAUSSE, Député qui est également l’actuel président du Conseil National de l’Habitat.

Vraisemblablement, ce dernier est inspiré par les professionnels de l’immobilier en essayant de faire passer des réformes qui sont dans leur intérêt, tout en les présentant comme des avancées défendant des grandes causes.

Dans cette gamme, on trouve la réforme introduite par la loi l’Habitat dégradé qui a rendu de droit les notifications électroniques.

Expliquons brièvement le dispositif et surtout comment le cabinet RENALDI en a fait ses choux gras.

I – Un retour aux acquis

Avant l’entrée en vigueur de la loi Habitat dégradé du 9 avril 2024, le principe retenu était que les notifications électroniques telles que les convocations d’assemblée générale et les courriers de mises en demeure devaient être réalisés par voie postale et si le copropriétaire exprimait son consentement, elles pouvaient alors se faire par voie électronique.

Compte tenu que la plupart des copropriétaires souhaitaient maintenir la réception des  notifications papier et que cela représentait un coût important pour les syndics professionnels, le député Lionel CAUSSE a proposé une réforme de la loi validée par le gouvernement qui consiste ’inverser la tendance.

Autrement dit, à présent le syndic peut de droit notifier l’ensemble des documents par voie électronique et uniquement si le copropriétaire exprime sa volonté de les recevoir par courrier postal, le syndic est alors tenu de le faire.

Grâce à ce passe-passe législatif, le syndic économise les frais de papier et de reprographie qui pourtant ont été valorisés dans les honoraires du forfait de base.

Mais, le plus grave est qu’il est probable que les copropriétaires ne vont pas prendre connaissance de leurs notifications électroniques, et en particulier de la convocation d’assemblée générale et de leurs courriers de mise en demeure. En effet, seuls 30 % des mails envoyés sont lus !

Malgré nos alertes auprès de Lionel CAUSSE, ce dernier a affirmé que cela était conforme aux usages et que ce même procédé était utilisé en Mairie.

Néanmoins, ce qu’il semble oublier est qu’à la suite de la réception de la notification, le Maire imprime les documents sans que cela lui coûte de l’argent.

Or, pour prendre connaissance des documents et travailler dessus, il reviendra au copropriétaire de les imprimer par ses propres moyens, entraînant un nouveau coût qui pourtant a été valorisé dans les honoraires du syndic.

C’est donc la double peine pour le copropriétaire qui non seulement paie les honoraires du syndic mais en plus doit supporter les frais de reprographie.

Mais l’horreur de s’arrête pas là. Voyons donc ce que s’est permis de faire le cabinet RINALDI.

II – Une facturation à 294,36 €

Alors que les notifications électroniques intéressent les syndics professionnels, le cabinet RINALDI a facturé à une copropriété 294,36 € pour la mise en place de la notification électronique.

Avant d’aller plus loin, il est indispensable de prendre connaissance de cette facture et surtout de son libellé :

Et oui, comment faire passer la pilule de cette facture illégale ? Il suffit d’indiquer qu’il s’agit de se conformer à une disposition réglementaire.

Autrement dit « je suis contraint de vous facturer cette prestation car la loi m’oblige à mettre en place la notification électronique ». Or, non seulement ni le syndic ni le syndicat des copropriétaires a une quelconque obligation de se conformer à une éventuelle réglementation mais en plus la notification électronique intéresse avant tout le syndic.

Reprenons et respirons :

1/ cette facture est illégale car il s’agit d’une tâche de gestion courante que le syndic doit assurer,

2/ le syndic n’est pas tenu d’envoyer les notifications par voie électronique pouvant conserver l’envoi postal,

3/ la notification électronique permet au cabinet de faire des économies, notamment sur la reprographie des documents.

En réalité, ce syndic détourne la loi pour faire payer à ses copropriétés mandantes la modernisation de son équipement afin d’être en capacité de pouvoir notifier les documents par voie électronique alors que cette évolution est dans son seul intérêt.

D’ailleurs, il  est fort probable que l’ensemble des copropriétés qu’il gère ont été impactées par cette même facture punitive.

Ainsi, s’il gère ne serait-ce que 200 copropriétés, cela représenterait la modique somme de 58.872 € qu’il prélèverait en toute illégalité.

Elle n’est pas belle la vie de syndic, surtout lorsque l’on s’appelle RINALDI ?

 

Abus
Action

Le conseil syndical a une mission de contrôle et d’assistance et non de gestionnaire

Il est vrai que dans de nombreuses copropriétés on ne sait plus qui est qui et qui fait quoi ?

Le gardien substitue le syndic, le conseil syndical gère l’immeuble, le syndic contrôle l’action du conseil syndical et les copropriétaires sont tenus de payer sans trop poser de questions sur les dépenses engagées.

Ainsi, pour de nombreuses copropriétés, il est fondamental de revenir aux bases où chacun connaît son rôle, sans les entraver.

Bien évidemment, à l’ARC Nationale, notre cœur d’attache est le conseil syndical.

A ce titre, nous allons nous focaliser sur lui.

I – Une mission de contrôle et d’assistance

Nous le réitérons sans cesse : le conseil syndical n’a pas à substituer le syndic.

Ainsi, il n’a pas à engager les dépenses ou assumer les responsabilités des choix des entreprises, sachant qu’il s’agit d’une mission du syndic mandataire rémunéré pour cela.

A la limite, le conseil syndical peut donner un avis sur les dépenses ou sur les entreprises sélectionnées, tout en laissant encore une fois le syndic prendre la responsabilité des entreprises qu’il sélectionne.

La fonction du conseil syndical est bien le contrôle et l’assistance dans l’action du syndic.

Ce contrôle consiste à vérifier les actes de gestion réalisés par le syndic tels que les contrats à souscrire, la tenue des comptes, l’engagement des dépenses, le suivi des dossiers contentieux, l’établissement des fiches de paie…

En parallèle, il assiste le syndic dans la préparation de la convocation d’assemblée générale, dans l’élaboration de l’ordre du jour ou encore en matière de politique de réduction des charges. Un rôle de consultant et de contrôleur,  et non de gestionnaire.

II - Un travail collaboratif

Nous le savons bien, si aujourd’hui il existe une confusion des rôles, cela est dû principalement au fait qu’il faille substituer bien souvent le syndic professionnel pourtant rémunéré pour cela.

Les raisons sont nombreuses : absence de gestionnaires, méconnaissance des textes en vigueur, conflits d’intérêt…

Pour éviter cela, il est indispensable d’organiser fréquemment des réunions de travail entre le conseil syndical et le syndic.

La règle est toujours la même : le conseil syndical assiste le syndic et donne son avis et ensuite laisse le syndic agir.

Ensuite, le conseil syndical ne doit pas hésiter à relancer le syndic lorsqu’il constate que les dossiers n’évoluent pas, ou pire, qu’il n’agit pas.

Il peut même le mettre en demeure d’agir en lui rappelant qu’en cas de manquement suffisamment grave son contrat pourra être résilié.

Dossier conseils
Action
Conseil

En cas de vente d’un appartement, qui, de l’acquéreur ou du vendeur, supporte les conséquences de l’approbation du budget de l’année écoulée ?

Question : Je projette de vendre mon appartement au cours de l’année prochaine, en 2025. Dans l’hypothèse où le budget 2024 n’aurait pas encore été approuvé d’ici la vente, et, dans la mesure où les provisions sur charges de copropriété appelées seraient inférieures au montant effectif des dépenses, qui devra supporter la régularisation de l’éventuel déficit à combler ?

Réponse :

S’il s’avère que les provisions sur charges ayant été appelées tout au long de l’année sont inférieures au montant effectif des dépenses engagées par le syndic, l’approbation des comptes aura pour effet de rendre exigible le montant destiné à régulariser le déficit constaté.

Par conséquent, si, au moment de l’approbation des comptes, c’est l’acquéreur qui est le nouveau copropriétaire, c’est lui qui aura à supporter le comblement de ce déficit. Mais la règle fonctionne dans les deux sens !

En effet, si les provisions sur charges appelées ont été supérieures au montant effectif des dépenses engagées par le syndic, le remboursement de l’excédent s’effectuera au bénéfice de la personne qui est copropriétaire au jour de l’approbation des comptes.

Dans l’hypothèse où les budgets ont globalement été respectés et tenus, sans dépassement ou trop versé excessif, cela ne pose pas de difficulté majeure.

Mais il peut en être tout autrement dans d’autres hypothèses, en cas, par exemple, de dépenses imprévues ou de hausse importante et non maîtrisée de certains postes de dépenses, si bien qu’un nouveau copropriétaire pourrait avoir à verser plusieurs centaines d’euros au titre d’une régularisation correspondant à un exercice comptable correspondant à l’année précédant son acquisition, et au cours de laquelle il n’a pas été copropriétaire !

Afin de pallier cette difficulté, les notaires insèrent dans les promesses de vente et dans les ventes deux types de clauses.

La première clause se contente de rappeler les règles précédemment énoncées : l’éventuel déficit ou l’éventuel excédent feront la perte ou le profit de l’acquéreur et du vendeur.

La deuxième clause prévoit que l’éventuel déficit constaté pourra être réclamé par l’acquéreur au vendeur, et, à l’inverse, que l’éventuel excédent pourra être remboursé par l’acquéreur au vendeur.

Il est à noter toutefois que cette convention contenue dans la promesse et dans l’acte de vente n’est aucunement opposable au syndic, qui n’est pas partie à l’acte. Celui-ci adressera toujours ses appels de charges au copropriétaire actuel.

En pratique, les notaires peuvent également prévoir qu’un remboursement interviendra au profit du vendeur ou de l’acquéreur dès lors que le montant exigé ou remboursé par le syndic excède une certaine somme (par exemple 300 €, mais celle-ci peut être librement fixée par les parties au contrat, cela relève de la pure négociation).

Cela étant, la difficulté pourra venir de la mise en œuvre de cette clause. En effet, même si juridiquement l’acquéreur ou le vendeur peuvent réclamer à l’autre un excédent de charges en vertu d’une clause de l’acte de vente, si l’un des deux fait preuve de mauvaise foi ou de mauvaise volonté, il pourra être nécessaire d’envisager une action en justice...

C’est pourquoi, dans certaines hypothèses, où les sommes en jeu sont importantes, les notaires prévoient également dans l’acte de vente une convention dite « de séquestre » aux termes de laquelle le notaire conserve en sa comptabilité une somme déterminée afin de garantir la bonne exécution par les parties de leurs obligations contractuelles. 

Réponse de l'expert
Action

Les cinq enseignements sur les syndics professionnels qui manquent de cohérence

Actuellement, plusieurs études sont menées par des sociologues pour comprendre de quelle pathologie souffre le métier de syndic professionnel.

Le problème est qu’ils ne souhaitent pas heurter les professionnels, minimisant les causes, ne permettant pas en définitive de présenter des analyses pertinentes qui pourraient faire avancer le sujet.

Encore dernièrement, un sociologue a voulu comprendre le rôle du syndic qui, selon lui  est un intermédiaire en devenir pour la rénovation énergétique.

Nous ne résistons pas à présenter les cinq enseignements qui découlent de son analyse pour en parallèle présenter nos observations.

I – Un syndic acteur clé de la rénovation énergétique

Selon l’étude, le syndic serait l’acteur clé de la rénovation énergétique. Néanmoins, comme il le précise, « seuls 300 immeubles ont bénéficié d’une rénovation énergétique entre 2018 et 2020, soit 22.000 logements, très loin des objectifs fixés par les politiques  publiques ».

 

Ce premier constat démontre au contraire que le syndic n’est pas l’acteur à privilégier mais le conseil syndical.

Et pour cause, le syndic n’a ni la compétence ni la volonté ni même la confiance des copropriétaires pour impulser un projet de rénovation énergétique.

II – Un métier affecté par ses mutations

Avant d’entrer dans le détail, voici l’analyse du sociologue :

Ainsi, pour résumer, la médiocrité des syndics est due à un fort turnover et à leur politique qui consiste à demander aux managers d’adosser un rôle de formateurs.

Notre analyse est plutôt que les syndics essayent de manger à tous les râteliers (courtiers en assurance, gérants de filiales, de travaux ou de dématérialisation des documents…) étant, en définitive, mauvais dans tous les secteurs faisant ainsi fuir les gestionnaires.

III – Une charge de travail difficile à engager

Selon l’étude, le surcroit de travail de plusieurs rénovations énergétiques est difficile à absorber avec l’organisation traditionnelle d’un trinôme qui conduit à des stratégies et de freinage dans les projets.

Cette analyse semble prématurée car comme indiqué au premier point, les projets de rénovation énergétique sont en  définitive marginaux, ne permettant pas de procéder à ses conclusions.

Mais encore, il n’est pas possible d’indiquer que les gestionnaires sont en surcharge de travail lorsque ces mêmes syndics diversifient leur activité commerciale en vendant des produits d’assurance, de services 24h/24h ou mêmes pour certains d’entre eux, des abonnements téléphoniques.

Mais encore, très peu de syndics fonctionnent en trinôme. Le plus souvent, le gestionnaire est seul, devant, en plus, remplacer son collègue qui est burnout ou qui a démissionné sans être remplacé malgré les promesses d’embauche éminentes.

IV – Une autocensure de la rénovation énergétique

En gros, selon l’étude, le syndic choisit ses copropriétés et les immeubles les plus prometteurs, justifiant ce manque de dynamisme.

Selon notre analyse, si effectivement les syndics procèdent à une sélection, le critère n’est pas celui des immeubles les plus prometteurs en matière de rénovation énergétique mais ceux les plus rentables (économiquement).

V – Un rôle crucial de régulation entre l’offre et la demande

Toujours, selon cette même étude, des syndics sont confrontés à l’insuffisance de l’offre, en quantité comme en qualité, d’entreprises qualifiées, de maitrise d’œuvre et AMO.

Nous ne pouvons que confirmer cette analyse tout en précisant que par manque de connaissance, le syndic a tendance à s’appuyer sur les assistances à maitrise d’ouvrage, imputant les frais de ses lacunes au syndicat des copropriétaires.

A travers ce contrechamps, on peut remarquer que bien souvent ces analyses réalisées par des sociologues se limitent à faire de la politique en évitant de mettre en avant les réelles causes qui pourraient les mettre en porte à faux vis-à-vis de certains professionnels ou politiques, ne faisant pas avancer les sujets cruciaux de la copropriété.

Actions et Actus
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