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20 gestes pour diminuer la consommation énergétique de sa copropriété : Geste n°3 : Optimiser le fonctionnement des radiateurs

Que vous soyez en chauffage individuel ou collectif, l’entretien et l’optimisation des radiateurs sont primordiaux pour économiser de l’énergie. Les radiateurs se divisent en deux catégories : les radiateurs électriques et les radiateurs à eau chaude (reliés à une chaudière individuelle ou collective) et certains conseils ne s’appliquent qu’à une des deux.

Réguler la température de chauffe

La première action est d’améliorer la régulation des radiateurs. En chauffage collectif, les copropriétaires n’ont que très peu la main dessus et la seule solution est d’installer un robinet thermostatique.

En chauffage individuel, il est possible d’installer un thermostat central. Relié à des sondes placées dans chaque pièce, il permet de maintenir la température à une consigne donnée. Il est également possible de le programmer selon l’heure de la journée et d’interagir avec à distance.

La mise en place d’un système de régulation devient même obligatoire à partir du 1er janvier 2027 en vertu de l’article R241-31-1 du code de l’énergie.

Purger les radiateurs

Si certains radiateurs du logement semblent moins performant et tout particulièrement si la partie haute reste froide, il est possible que de l’air se soit infiltrée dans votre réseau. Pour remédier à ce problème, la solution est de purger l’air présent à l’intérieur.

Pour purger un radiateur, il est nécessaire de se munir d’un tournevis ou d’une pince et de tourner la petite vis servant de purgeur jusqu’à que de l’air s’échappe. Il est conseillé de se munir d’un récipient pour récupérer l’eau qui s’écoulera. Lorsque vous avez obtenu un petit verre d’eau, l’opération est terminée et vous pouvez resserrer la vis. Si l’eau écoulée est foncée, votre réseau est probablement emboué et il est nécessaire de procéder à un désembouage.

Technique
Action

Abus 5069 La médiation ne sert à rien avec CITYA

Nous avons dénoncé l’illégalité tout à fait scandaleuse commise par le groupe CITYA qui au-delà de facturer le tarif plafonné de l’état daté à 380 € TTC réclame un coût de 60 € pour assurer des démarches inutiles et surtout illégales (voir abus https://arc-copro.fr/documentation/abus-ndeg-4848-le-nouvel-etat-date-invente-par-citya-qui-est-illegal

En réalité, cela permet d’augmenter ses profits pour notamment animer ses soirées et autres festivités.

Malgré ces faits graves, nous avons comme toujours les bouffons du roi qui ne voient pas de problèmes.

En parallèle, nous avons les copropriétaires qui à la suite de la lecture de nos articles, comprennent qu’ils ont été abusés essayant d’obtenir le remboursement des frais illégaux qu’ils ont payé

A ce titre, un copropriétaire nous a fait part de la démarche amiable qu’il a essayé d’instaurer avec son syndic CITYA qui n’a évidemment pas abouti, démontrant la mauvaise foi de ce groupe.

Expliquons plus en profondeur le problème.

I – Une situation sans recours

A la suite des avis publiés sur notre site internet, les copropriétaires comprennent qu’ils sont abusés.

Cela concerne les tarifs du courrier de mise en demeure de la la lettre de relance ou encore de l’état daté.

Devant cette situation, les copropriétaires ont comme solution la phase amiable ou encore judiciaire.

La phase amiable est de demander au syndic de rembourser les sommes abusivement réclamées voire qui sont tout simplement illégales.

En fonction du sérieux du syndic ou de la pugnacité du copropriétaire, il s’accepte de procéder à un remboursement –du moins partiel – en affirmant qu’il s’agit d’un geste commercial, histoire de camoufler leur médiocrité.

La deuxième hypothèse est d’assigner le syndic devant un Juge qui va certes le condamner mais qui nécessite d’engager au préalable des frais de contentieux qui peuvent représenter des montants importants, dissuadant alors les copropriétaires d’engager ce type de procédure.

Voilà pourquoi il n’existe pas beaucoup de recours judiciaires pour réclamer le remboursement des sommes indûment prélevées par les syndics bien que les abus sont courants.

Voyons donc comment se termine une demande de médiation confirmant qu’il n’existe aucune solution.

II – Une fin de non-recevoir

Après avoir été abusé par la facturation illégale d’un montant de 60 € pour une prestation complémentaire liée à l’état-daté, un copropriétaire a souhaité entamer une médiation avec CITYA.

Au lieu de faire des longues phrases, voici la réponse du médiateur après qu’il ait sollicité le cabinet CITYA et qui résume en six lignes la situation.

Et oui, CITYA n’est pas intéressé par la médiation, ni par le respect de la loi, ni par la satisfaction du client, ni même de procéder à un geste commercial exceptionnel face à une démarche désespérée.

Pour lui 1€ est 1€ et surtout il ne faudrait pas donner le mauvais exemple en faisant croire qu’en engageant une procédure de médiation, le groupe CITYA va rembourser les sommes illégales prélevées. Après tout, il doit préserver sa réputation.

Nous allons saisir le président de la FNAIM qui est toujours intéressé de connaître comment fonctionnent ses adhérents.

Nous sommes impatients de connaître sa réponse.

Abus
Action

Nous voulons supprimer le poste de gardien tout en conservant les avantages liés à la loge

Nous sommes souvent confrontés à la même question : la copropriété souhaite ne plus employer de gardien d’immeuble mais veut malgré tout maintenir la loge pour contrôler les passages et réceptionner les colis.

Leur interrogation est de savoir si cela est possible.

 Reprenons donc les bases pour ensuite répondre à cette fameuse question.

I – La notion de loge pour les gardiens d’immeubles

La convention collective des gardiens et employés d’immeuble énonce la notion de loge dans les dispositions concernant le gardien d’immeuble.

En effet, en tant que gardien d’immeuble, il bénéficie d’un logement de fonction qui peut être contigu à une loge.

Parfois, le logement de fonction fait également office de loge.

Dans tous les cas, les frais afférents au logement de fonction et à la loge tels que l’électricité ou l’entretien, devront être  supportés par le syndicat des copropriétaires.

II – Une loge à la disposition de l’employé d’immeuble

Si employer un gardien d’immeuble oblige le syndicat des copropriétaires à fournir un logement de fonction, l’embauche d’un employé d’immeuble qui dépend d’un contrat de travail dit standard, peut également prévoir un avantage en nature en accordant un logement de fonction.

Au même titre, le contrat de travail de l’employé d’immeuble peut tout à fait prévoir une obligation d’assurer « une astreinte » de loge en fixant des horaires.

L’objectif de cette astreinte est de recevoir les sociétés, les colis ou encore d’échanger avec les occupants.

Ainsi, à partir du moment où le règlement de copropriété n’impose pas la présence d’un gardien d’immeuble et qu’il existe au sein de l’immeuble une loge, le syndicat des copropriétaires peut décider qu’elle sera utilisée par l’employé d’immeuble pendant son temps de travail dans le cadre de ses taches rémunérées prévues expressément dans son contrat de travail.

Dossier conseils
Action
Conseil

Une légère augmentation des honoraires du forfait de base et une forte augmentation des honoraires complémentaires, supplémentaires et privatifs

Avec les syndics professionnels rien n’est simple ou plutôt tout est compliqué.

En effet, leur modèle économique répond à une logique de marché qui a été biaisée principalement par les grands groupes.

Le système utilisé consiste à faire du dumping sur les honoraires du forfait de base pour ainsi capter de la clientèle (syndicat des copropriétaires) pour ensuite se rattraper sur les tarifs des prestations complémentaires, supplémentaires et privatives.

Malgré l’instauration du contrat type, la technique reste inchangée et même se confirme au vu des résultats de notre observatoire des charges 2023.

Focalisons-nous principalement sur les divers honoraires de syndic.

I – Une évolution en moyenne de 10 % des honoraires du forfait de base

Selon notre observatoire des charges, les honoraires du forfait de base ont connu une nouvelle augmentation en moyenne de 10 % entre 2022 et 2023.

Cette augmentation concerne principalement les petites copropriétés avec des augmentations record enregistrées de plus de 30 %.

Selon les syndics professionnels, cette augmentation se justifie d’une part par les conséquences de l’inflation et surtout par les nouvelles mesures à mettre en place, notamment en matière de rénovation énergétique qui entrent en vigueur.

Or, cette augmentation fait suite à une autre évolution des honoraires déjà constatée en 2022, absorbant largement l’effet de l’inflation.

Mais encore, les nouvelles obligations liées à la loi Climat et Résilience n’entrainent pas de frais supplémentaires pour les cabinets de syndics, si ce n’est certes la nécessité de former les gestionnaires.

En effet, l’obligation du syndic est de mettre à l’ordre du jour une question pour faire voter les audits en vue de présenter un plan pluriannuel de travaux.

Bref, de l’intox pour augmenter les profits du cabinet.

II – Une forte augmentation des frais de prestations complémentaires

Le véritable scandale concerne en réalité l’augmentation sensible des honoraires liés aux prestations complémentaires, supplémentaires et privatives.

En effet, selon notre Observatoire des charges, on relève une augmentation de plus de 40 %. 

Cela s’explique par deux phénomènes : une augmentation des prestations facturées à laquelle s’ajoute une augmentation des tarifs des vacations et des frais de prestations d’actes privatifs.

Par ailleurs, les syndics ont tendance à sous évaluer dans leurs contrats les prestations comprises dans les honoraires du forfait de base, pour ensuite facturer en vacations supplémentaires des taches qui auraient dû être incluses dans le forfait de base.

Cela concerne principalement les vacations d’assemblée générale et les réunions avec le conseil syndical ou les visites de l’immeuble.

Actions et Actus
Actu

La cotisation au fonds de travaux est nécessairement répartie en tantièmes généraux !

Catégories Travaux partie commune
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation (troisième chambre civile)
Référence
n°22-21.758
Lien de la décision
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049906626
Observations

Le fonds de travaux est destiné à financer des travaux dans les parties communes et les équipements communs de l’immeuble. Or, la plupart de ces travaux incombent aux copropriétaires proportionnellement à des tantièmes de charges spéciales, et beaucoup plus rarement proportionnellement aux tantièmes généraux. Il n’est donc pas étonnant par exemple qu’un copropriétaire qui ne possède qu’un lot de stationnement extérieur ne comprenne pas qu’on lui appelle une cotisation destinée à financer par exemple un ravalement qui ne doit être réparti qu’en charges spéciales bâtiment.

Il n’est pourtant pas envisageable de s’engager sur la voie d’une répartition différenciée des cotisations au fonds de travaux, même dans l’hypothèse où on s’appuierait sur un plan pluriannuel de travaux prévoyant des travaux différenciés par type de tantièmes de répartition, pour une raison simple comme vient de le rappeler la Cour de cassation : la loi l’a formellement exclu !

Principe retenu

Selon le I de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 (le II de l'article 14-2 antérieurement à la loi ELAN du 23 novembre 2018), dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation soumis à la loi, le syndicat des copropriétaires doit constituer un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires « selon les mêmes modalités que celles décidées par l'assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ». Lorsque l'assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l'article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l'article 14-1. A défaut d'adoption d'un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

Par ailleurs, selon l'article 10, alinéa 2, de cette loi, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 (antérieurement au II de l'article 14-2) la cotisation prévue au même article, « proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 », autrement dit strictement proportionnellement aux tantièmes généraux.

Analyse de la décision

Dans l’affaire traitée par la Cour de cassation, le propriétaire d'un lot de garage situé au sous-sol d’un des bâtiments d'un ensemble immobilier en copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de la résolution de l'assemblée générale qui avait décidé d'alimenter un fonds de travaux par une cotisation annuelle égale à 5% du budget prévisionnel, répartie à proportion des tantièmes généraux de charges. Selon lui, l'appel de cotisations destinées à alimenter le fonds de travaux ne doit pas avoir pour effet d'obliger le copropriétaire à participer aux charges entraînées par des services collectifs et des éléments d'équipement commun n'ayant aucune utilité pour son lot ; or le budget prévisionnel de la copropriété comportait des dépenses générales, des dépenses de parties communes spéciales par bâtiment, donc y compris pour les autres bâtiments que le sien, ainsi que des dépenses de services collectifs et autres éléments d'équipement commun également propres aux autres bâtiments, ainsi que des dépenses relatives au chauffage, à la fourniture en eau et au raccordement à l'égout, dont il n’avait aucune utilité pour son lot.

Débouté par la Cour d’appel de Grenoble, il se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette son pourvoi en rappelant le II de l’article 14-2 de la loi dans sa rédaction antérieure à la loi ELAN, repris aujourd’hui dans le I de l’article 14-2-1, et le 2ème alinéa de l’article 10 qui ne comporte aucune ambiguïté : la cotisation au fonds de travaux doit être appelée aux copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5, qui est justement celui qui fixe le calcul des tantièmes généraux.

Le secrétaire de séance peut être un copropriétaire mais exige des préalables

Nous sommes souvent interrogés sur la difficulté qui résulte du fait que le syndic est le secrétaire de séance.

Au mieux, il interfère en pleine assemblée générale et sur les décisions, au pire il « pipeaute » pour les votes pour flécher les résultats à son avantage.

Face à cette situation, nombreux conseillers syndicaux nous demandent si l’un des membres du conseil syndical ou un copropriétaire peut assurer la fonction de secrétaire de séance.

Si, en théorie la réponse est affirmative, cela nécessite plusieurs préalables surtout depuis l’entrée en vigueur du vote par correspondance.

Voyons cela.

I – Une solution par défaut

L’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 précise que le syndic assure la fonction de secrétaire sauf décision contraire de l’assemblée générale.

Ainsi, le syndic occupe la fonction de secrétaire de séance par défaut, laissant la possibilité d’élire tout autre copropriétaire présent à l’assemblée générale.

D’ailleurs, l’élection du secrétaire de séance doit être inscrite à l’ordre du jour, permettant en définitive à tout autre copropriétaire de présenter sa candidature pour assurer cette fonction.

Néanmoins, avec l’entrée en vigueur des formulaires de vote par correspondance, il est préférable de faire connaître sa candidature avant l’envoi des convocations pour ainsi prévoir une résolution spécifique qui indique son nom permettant de pouvoir voter par correspondance sur sa candidature.

Ceci étant dit, cette fonction n’est pas neutre justifiant d’assurer plusieurs préalables.

II – Une maîtrise de l’assemblée générale

Le secrétaire de séance a pour finalité d’établir le procès-verbal d’assemblée générale dans lequel doivent figurer notamment des votes des résolutions et plus particulièrement les tantièmes des copropriétaires ayant voté « contre » ou « abstention » (article 14 du décret du 17 mars 1967 ).

Pour cela, il est nécessaire qu’il dispose au préalable des tantièmes de chacun des lots en fonction des différentes clés de répartition afin d’être en mesure de pouvoir calculer si la résolution est adoptée.

Par ailleurs, le candidat doit obtenir les votes exprimés par correspondance afin de les intégrer dans le calcul des votes. A défaut, le calcul serait biaisé avec un véritable risque de contestation judiciaire.

Enfin, le secrétaire de séance doit connaître certaines règles comme le principe de la passerelle.

L’ensemble de ces exigences impose une préparation, nécessitant l’usage de logiciels ou du moins de tableurs pour être en mesure de calculer les votes ainsi que d’une trame de procès-verbal d’assemblée générale qui devra être inspirée de l’ordre du jour.

Bien évidemment, l’ARC Nationale est là pour aider les conseillers syndicaux qui souhaitent, pour diverses raisons, assurer le secrétariat de séance.

C’est à présent à vous de jouer !

Dossier conseils
Action
Conseil

Abus 5070 Disqualification du syndic LELIEVRE IMMOBILIER

Tout syndic supporte un devoir d’information à l’égard des copropriétaires.

Ce mandataire du syndicat est également tenu à des règles déontologiques, lorsqu’il administre la résidence à titre professionnel.

Bon nombre de cabinets enfreignent pourtant ces fondamentaux juridiques à l’instar de LELIEVRE IMMOBILIER.

I. Une information volontairement tronquée de la notification électronique

Fin juin 2024, un copropriétaire reçoit son appel de provisions pour charges courantes du 3ème trimestre de son syndic LELIEVRE IMMOBILIER.

L’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 leur impose effectivement d’adresser aux copropriétaires un avis leur rappelant les sommes dues au regard du budget adopté en assemblée, et ce, préalablement à leur exigibilité.

Cette personne découvre, annexée à cet état financier, une note aux sujets variés. LELIEVRE IMMOBILIER l’avertit d’une évolution législative, à savoir le principe de diffusion des documents du syndicat aux copropriétaires par voie électronique (art. 42-1 de la loi du 10 juillet 1965).

Ce cabinet ne reproduit pas en intégralité l’article de loi. Cette pratique courante s’explique généralement par un texte juridique fleuve aux alinéas sans rapport avec la justification recherchée ; en l’espèce, il n’en est rien.

Cette retranscription biaisée de LELIEVRE IMMOBILIER vise tout bonnement à leurrer les copropriétaires, en ne soulignant pas leur capacité de dérogation à la notification électronique.

Pour ce faire, il leur suffit d’exprimer explicitement leur refus, autrement dit leur choix de conserver l’expédition postale, décision qu’ils peuvent manifester à tout instant. 

II. Une loterie inappropriée

De manière encore plus surprenante, LELIEVRE IMMOBILIER insère dans cette circulaire la possibilité de gagner des places pour les Jeux Olympiques de 2024 à Paris.

Si cette offre de ce cabinet peut apparaitre alléchante pour les férus de sport, elle n’en demeure pas moins irrégulière, en ce sens qu’elle contrevient :

  • à sa mission de gestion des parties et installations communes d’un immeuble (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965) et aucunement de procéder à des tirages aux sorts de lots ;
  • au décret du 28 août 2015 instituant un code de déontologie des professionnels de l’immobilier. Il prévoit l’obligation pour ses membres de se conformer aux dispositions juridiques obligatoires (art. 3), doublement omises par ce cabinet. Il leur impose de plus d’exercer leur fonction avec dignité. Or, un syndic n’a pas pour objet de se substituer à la « Loterie nationale ».

Tout copropriétaire peut légitimement décliner la notification électronique des documents du syndicat par le syndic, contrairement aux allégations de certaines agences.

Ces dernières devraient d’ailleurs se concentrer sur leur fonction d’administration d’une résidence, souvent défaillante, au lieu de s’éparpiller sur des prestations sans lien avec leurs prérogatives.

Abus
Action

Le salon indépendant de la copropriété organisé par l’ARC Nationale : encore une belle réussite battant tous les records !

Nous sommes fiers de mettre en avant nos succès car derrière cela il y a un travail monstre produit par des salariés et également par des bénévoles qui sont membres du conseil d’administration, ou adhérents ou même partisans.

Notre salon annuel de la copropriété qui s’est déroulé sur deux jours, les 16 et 17 octobre derniers, a atteint un succès jamais encore égalé.

Nombreux salons pâliraient au vu du nombre des records que nous avons atteint.

Voyons cela en détail.

I – Un record d’affluence

Alors que chaque année nous connaissons un pic d’affluence le premier jour puis une baisse le second jour, ces deux jours de salon ont été poussifs.

En effet, tout au long de ces deux jours, la fréquentation n’a pas cessé d’augmenter avec plus de 3.500 personnes enregistrées.

Cette fréquentation a concerné toutes nos animations.

Et pour cause, tant nos salles de conférence, d’ateliers, de formations ainsi que notre espace pour les syndics non professionnels, ont été archi complets alors même que les allées du salon étaient remplies à la grande satisfaction de nos sociétés exposantes.

D’ailleurs, nous avons déjà 50 % de stands réservés pour l’année prochaine dont des grandes entreprises qui ont abonné les salons similaires pour être présents au seul vrai salon des responsables de copropriété.

II - Des conférences et ateliers multiples

La copropriété revêt plusieurs thématiques et enjeux liés notamment aux travaux de rénovation y compris énergétique.

Ainsi, cette année, pas moins de sept salles de conférences et formations étaient organisées, impliquant que plus d’une quarantaine de sujets ont été abordés.

Nous n’allons pas tous les citer mais le contenu était bien là avec un public ravi mais frustré de n’avoir pu assister en simultané à toutes les séances.

Rassurons nos adhérents, les conférences ont été enregistrées, permettant de pouvoir très prochainement les visionner ou les revisionner à travers notre portail web.

III – De nouveaux guides qui s’ajoutent aux trente existants

Le salon annuel de l’ARC Nationale est aussi l’occasion de sortir la nouvelle collection de titres, qui se veut être en adéquation avec les enjeux et problématiques que rencontrent actuellement les copropriétaires et conseillers syndicaux au sein de leur immeuble.

Ainsi, à l’occasion de ce salon,  dix nouveaux guides ont été rédigés et publiés par l’ARC Nationale.

Les thèmes sont : la location meublée, les contrôles de comptes, le règlement de copropriété, le contrat de syndic, le chauffage collectif et le chauffage urbain, l’architecte au sein des copropriétés...

A cela s’ajoute la nouvelle parution de notre guide technique qui, pour mémoire, comporte 380 pages de conseils pratiques et qui a été remis gratuitement à l’ensemble du public.

IV – Plus de 500 consultations

Le salon de l’ARC Nationale est une occasion rare qui permet à tout public de bénéficier de consultations aussi bien techniques, que juridiques et comptables, assurées par nos experts qui sont principalement des salariés.

Ainsi, selon nos premières estimations, plus de 500 consultations ont été dispensées au grand bonheur des copropriétaires et conseils syndicaux.

D’ailleurs, nous remercions nos salariés pour ces deux jours intensifs, mais également les notaires, avocats, commissaires de justice ainsi que les géomètres et architectes qui ont participé à ce salon.

V – Et la suite ?

Du repos ? Sûrement pas ! Nous sommes déjà mobilisés pour le deuxième évènement du trimestre, à savoir la journée télévisuelle.

En effet, l’ARC Nationale organise son émission qui se déroulera en direct le 6 novembre 2024, ayant pour thème : « La copropriété sans tabou ».

Au cours de cette journée télévisuelle en direct seront abordés, avec nos experts, plusieurs sujets cruciaux.

Pour accéder au direct et connaitre le programme de la journée, il suffit de se connecter à l’adresse suivante : arc-copro.tv

A bientôt donc pour ce deuxième évènement qui sera le précurseur d’un troisième, mais nous en avons déjà trop dit !

 

Actions et Actus
Action

Quels sont les frais et honoraires liés à l’affranchissement que le syndic peut refacturer à la copropriété ?

Question : Notre syndic nous a présenté une facture liée aux prestations concernant l’affranchissement.

Après vérification, le syndic a ajouté des honoraires sur les frais d’affranchissement facturés par le prestataire, auxquels s’ajoutent des prestations associées.

Ma première question est donc de savoir si le syndic peut réclamer des honoraires sur les frais d’affranchissement, et ma seconde question si la société d’affranchissement peut facturer des prestations annexes.

Réponse :

Comme toujours, en matière d’honoraires de syndic, il est indispensable de se référer au contrat-type de syndic qui énumère, de manière exhaustive, les prestations et frais qui peuvent être (re)facturés à la copropriété au-delà des honoraires de base.

En matière d’affranchissement, le point 7.1.5 du contrat-type précise que le syndic peut se faire rembourser les frais d’affranchissement ou d’acheminement engagés.

Il s’agit donc d’un remboursement aux frais réels, impliquant que le syndic n’a pas à ajouter de marge sur les dépenses d’affranchissement qu’il a engagées au profit de ses copropriétés mandantes.

Votre réflexe de comparer la facture émise par le syndic avec la facture du prestataire est tout à fait pertinent.

D’ailleurs, souvent les syndics évitent de la présenter en indiquant qu’elle globalise les affranchissements de toutes les copropriétés qu’ils gèrent, ne pouvant pas isoler celles liés spécifiquement à l’immeuble.

Il s’agit d’une intox car pour refacturer les frais d’affranchissement liés à la copropriété, il doit être en mesure de pouvoir les identifier.

Ainsi, si certes la facture est au nom du syndic, elle présente un numéro client qui est rattaché au syndicat des copropriétaires permettant de disposer du détail des frais facturés.

Concernant votre seconde question, le point 7.1.1 du contrat-type précise que les frais de reprographie et les frais administratifs sont inclus dans les honoraires de base.

Autrement dit, les frais de photocopies liés notamment à la convocation d’assemblée générale ou aux appels de fonds ou encore les frais de mise sous pli ou de routage ne peuvent pas faire l’objet d’une facturation supplémentaire à la charge de la copropriété puisqu’ils sont déjà inclus dans les honoraires de base.

Pour contourner cette clause, les factures d’affranchissement produites par les sociétés spécialisées prévoient des libellés ambigus tels que « prestations associées à l’affranchissement ». Il s’agit en réalité de faire payer la production de papier et toute autre main-d’œuvre.

Face à cette pratique, le conseil syndical devra contrôler la facture émanant de la société d’affranchissement afin de s’assurer que le syndic n’a pas repris cette ligne dans sa facturation émise à l’égard de la copropriété.

En effet, si le syndic veut sous-traiter certaines de ses taches, comme la reprographie des documents ou la mise sous pli, cela ne doit pas en définitive être supporté par le syndicat des copropriétaires.

Réponse de l'expert
Action

Abus 5071 Versement d’une commission sur le taux d’intérêts appliqués aux dépôts des clients : le cas MATERA

Dernièrement, nous avons publié le dernier rapport de la répression des fraudes suite au contrôle de 313 établissements de syndics professionnels.

Parmi les points les plus choquants, il a été relevé que certains cabinets « percevaient les intérêts bancaires revenant à la copropriété » (voir rapport à partir du lien suivant :https://www.economie.gouv.fr/dgccrf/syndics-de-coproprietes-le-contrat-type-pas-toujours-utilise-beaucoup-de-facturations-indues

A vrai dire, nous avons été interloqués par ce constat car chaque syndicat des copropriétaires est censé disposer d’un compte bancaire séparé dans lequel doit être déposé, sans délai, leur trésorerie, sans transiter par le compte bancaire du syndic.

Dans la plupart des cas, le syndicat des copropriétaires doit même disposer de deux comptes bancaires : un compte courant où doivent être déposées les provisions de charges et de travaux, et un compte rémunéré où sont principalement déposées les sommes liées aux cotisations du fonds de travaux.

Malgré cet encadrement légal, selon la répression des fraudes, certains syndics professionnels détourneraient à leur profit les intérêts bancaires produits par le placement de sommes appartenant aux syndicats qu’ils gèrent.

Après investigation, nous avons pu effectivement constater plusieurs aberrations à l’instar des éléments figurant dans le compte de résultats, certifié conforme par le président de MATERA, qui est à peine croyable.

I – Une commission sur les intérêts appliqués aux dépôts des sommes

Avant d’entrer dans les détails, il est important de reprendre ce qui est indiqué en page 5 du rapport de résultats de l’exercice allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 de la société MATERA dans le chapitre : « Faits caractérisés de l’exercice » :

Compte tenu de la gravité des éléments indiqués, nous préférons prendre certaines précautions en suggérant que le  MATERA aurait perçu une somme de 480.510,80 € au 31 décembre 2023 en tant qu’intermédiaire bancaire, calculée sur le taux d’intérêts appliqué aux dépôts clients.

Autrement dit, la banque a versé à la société MATERA un revenu bancaire calculé sur les sommes déposées appartenant à ses clients qui sont les syndicats de copropriétaires qui pourtant sont censées être déposées sur un compte bancaire séparé et rémunéré appartenant à la copropriété, avec des intérêts bancaires qui leur sont versés.

Face à ce constat, plusieurs questions restent en suspens.

II – Un détournement des intérêts ?

Le premier constat est qu’il existe une relation commerciale étroite entre MATERA et sa banque puisque cette dernière lui verse des intérêts bancaires en tant qu’intermédiaire bancaire.

Alors, ces intérêts sont-ils déduits des sommes qui doivent être reversées aux syndicats de copropriétaires qui pourtant sont générées grâce aux sommes appartenant à ces derniers ?

Autrement dit, la société MATERA percevrait-il, des intérêts bancaires qui devraient revenir aux syndicats de copropriétaires qu’ils gèrent ?

Si tel était le cas, cela impliquerait que les comptes bancaires dits séparés et rémunérés, ouverts au nom du syndicat des copropriétaires, sont en réalité ouverts au nom de MATERA qui, à ce titre, percevrait les intérêts ou du moins une partie.

Face à cette situation, on comprend alors mieux pourquoi les syndics professionnels refusent généralement de changer de banque, et ce, même quand le syndicat des copropriétaires le décide en assemblée générale, comme cela est expressément prévu à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Une affaire scandaleuse de plus.

Là encore, il semble que la société MATERA soit passée à côté de cette obligation légale, nécessitant de saisir son président pour connaître sa version des faits qui risque d’être rock’n roll.

Abus
Action