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Nouvelle contrainte pour les copropriétaires : l’obligation d’installer un thermostat dans son logement

Dans le but de poursuivre son objectif de diminution de la consommation énergétique, le gouvernement a décidé d’obliger les copropriétaires à installer un thermostat dans leur logement. Cette obligation fait suite au décret n°2023-444 du 7 juin 2023 qui a créé l’article R241-31-1 du code de l’énergie

I - Le contenu législatif

L’article R241-31-1 du code de l’énergie, créé par le décret n°2023-444 du 7 juin 2023, dispose que dans tous les logements, les systèmes de chauffage et de refroidissement soient équipés d’un système de régulation pièce par pièce ou par zone de chauffage de la température intérieure à partir du 1er janvier 2027.

Le système de régulation de l’installation de chauffage doit permettre une régulation automatique selon un pas minimum horaire.

Il doit également permettre la commande manuelle et la programmation de la température intérieure de consigne selon, au moins, les quatre allures suivantes : confort, réduit, hors gel et arrêt.

II - Fonctionnement d’un thermostat

Un thermostat a pour objectif de réguler la consommation énergétique destinée au chauffage du logement. Réguler le chauffage signifie consommer uniquement l’énergie nécessaire pour assurer les besoins en chauffage.

Le principe est de régler la température du logement selon les envies et les habitudes et de la maintenir quelles que soient les conditions climatiques extérieures.

La régulation classique

Longtemps, la régulation s’est faite manuellement en allumant ou en éteignant les radiateurs selon le ressenti ou en cas d’absence. Des thermostats mécaniques peu précis ont ensuite été mis en place puis des thermostats bilames permettant de moduler la chaleur émise par le radiateur.

Ces thermostats agissent simplement sur la puissance de chauffe du radiateur selon plusieurs niveaux : 0, 1, 2 ou 3.

Dorénavant, la régulation se fait de manière plus optimale avec l’apparition de thermostats avec sonde électronique mesurant la température de la pièce. Ces thermostats permettent d’adapter le chauffage à la température souhaitée en ne faisant fonctionner les radiateurs que lorsque cela est nécessaire.

Le chauffage est donc régulé, des coupures et des déclenchements ont lieu de manière automatique afin de garder une température constante proche de la consigne donnée.

Il est à noter que l’efficacité de la régulation dépend du type de radiateurs électriques installés : elle sera beaucoup plus importante si les radiateurs sont à inertie que sur de simples convecteurs.

La régulation programmée

Afin d’optimiser la consommation de chauffage, il est possible d’installer un programmateur pour bénéficier d’une régulation centralisée. Il permet de choisir des plages horaires avec par exemple un réduit de nuit de 2°C de 22h à 6h.

Il est également possible de créer plusieurs zones dans le logement afin de différencier les pièces de vie des chambres ou des salles d’eau, qui ne demandent pas les mêmes besoins en chauffage au même moment.

Ces programmateurs centralisés peuvent être de type filaire en reliant les radiateurs entre eux via un fil pilote ou connectés, la régulation se fait alors à distance via des ondes radio.

Le thermostat doit être placé à l’abri des sources de chaleur et des courants d’air à 1m50 du sol. En cas de programmation connectée, il est conseillé de le positionner à distance du reste des appareils électroniques du logement.

La régulation programmable voir connectée permet donc de réaliser des économies grâce à une optimisation de sa consommation énergétique. La technologie ne suffit pas à elle seule à apporter ces économies, elle doit être couplée à une évolution des comportements.

Il est également à noter que la mise en place de thermostat est prise en compte dans le calcul énergétique du DPE.

III - Modalités d’application

Toutes les copropriétés sont concernées par cette obligation, qu’elles soient en chauffage collectif ou individuel. Cependant les modalités techniques ne seront pas les mêmes comme nous allons le voir.

Chauffage individuel

Le chauffage individuel peut exister sous de nombreuses formes mais nous le diviserons ici en deux catégories : les radiateurs à eau chaude et les radiateurs électriques.

Les radiateurs à eau sont la plupart du temps raccordés à une chaudière gaz mais ils peuvent aussi être raccordés à une pompe à chaleur air/eau. Les chaudières les plus récentes intègrent généralement directement un thermostat. Pour les autres, il est conseillé de confier l’installation à un professionnel, par exemple celui chargé de l’entretien annuel de la chaudière.

Pour les radiateurs électriques, les équipements récents proposent généralement une option avec thermostat programmable.

Pour équiper son logement à moindre frais, les copropriétaires peuvent se tourner vers la solution d’Engie qui a développé un service appelé « Mon Pilotage Elec » permettant aux personnes qui s'en équipent de contrôler à distance leurs radiateurs et ainsi de mieux maîtriser leur consommation d’électricité.

Comme pour une régulation connectée classique, des capteurs de température sont installés dans chaque pièce, et des modules de pilotage connectés sont installés sur chaque radiateur.

Ces modules sont reliés par le wifi à une application ou à un ordinateur avec lequel le copropriétaire peut définir les consignes de chauffage souhaitées, pièce par pièce et également de mettre en place des plages horaires comme avec un programmateur classique.

L’offre est gratuite car financée par RTE, le Réseau de Transport d'Electricité. Il y a cependant un inconvénient à cela : Mon Pilotage Elec’ donne le droit à RTE de baisser ponctuellement les cycles de chauffage des radiateurs des copropriétaires pour soulager le réseau électrique français en cas de pic de consommation.

Ce décalage est limité à 1°C pendant 15 min maximum ce qui n’est que peu perceptible. Pour en bénéficier, le logement doit posséder un minimum de 3 radiateurs. Il est également possible d’en sortir sans frais.

Chauffage collectif

En chauffage collectif, les copropriétaires n’ont pas la main sur la régulation de la chaudière ou tout autre élément de production de chaleur. La solution la plus simple pour se conformer à la législation est d’installer des robinets thermostatiques programmables sur chacun des radiateurs.

Une autre solution pourrait être de se tourner vers une des nouvelles technologies pour individualiser les frais de chauffage de la copropriété comme celle proposée par l’entreprise Kocliko.

IV - Les dérogations

Les principales dérogations à cette obligation sont d’ordre technique et économique.

Logiquement, si l’installation de chauffage n’est pas compatible avec la mise en place de thermostats programmables, les copropriétaires en sont exemptés.

L’article R241-31-1 cite le cas où le « système de chauffage est un appareil indépendant de chauffage pour lequel l'alimentation en combustible n'est pas automatisée ». Cette situation est assez rare en copropriété mais peut concerner certaines chaudières biomasses.

Le cas le plus courant en copropriété est celui des planchers chauffants électriques pour lesquels les copropriétaires n’ont aucun moyen de régulation.

D’un point de vue économique, la dérogation s’applique de la même manière que pour l’individualisation des frais de chauffage : la copropriété doit apporter une étude montrant un retour sur investissement supérieur à 10 ans en prenant pour hypothèse un gain énergétique de 15%.

Il est cependant assez probable que l’obligation d’installer un thermostat ne soit suivie ni de contrôles ni de sanctions, les copropriétaires doivent donc surtout évaluer l’intérêt de cette technologie plutôt que de se précipiter pour se mettre en conformité.

V - Les subventions

Le gouvernement a mis en place une subvention spéciale pour l’installation de thermostats connectés pour les copropriétaires en chauffage individuel. Cette prime, appelée « coup de pouce pilotage connecté du chauffage pièce par pièce », est disponible jusqu’au 31 décembre 2024.

Après cette date, la fiche CEE correspondante, nommée BAR-TH-173, sera toujours disponible jusqu’au 1er janvier 2027 mais sans coup de pouce.

Pour les copropriétés en chauffage collectif, la fiche CEE BAR-TH-117 permet de subventionner en partie l’installation des robinets thermostatiques.

Technique

Action

Deux contrats d’assurance multirisque à 8.000 € qui n’ont rien à voir

Nous sommes souvent interrogés par des conseillers syndicaux qui nous présentent deux contrats d’assurance multirisque, avec quasiment les mêmes tarifs ou avec des différences de 10 à 20 %, nous demandant lequel retenir.

Soyons clairs et sans équivoque, le montant de la prime d’assurance n’est en aucun cas un critère de sélection.

Essayons d’expliquer pourquoi, incitant les conseillers syndicaux et les syndics professionnels ou non à creuser l’affaire plus en profondeur.

I - Des contrats disparates

Un contrat d’assurance revêt plusieurs subtilités qui peuvent avoir des conséquences sur le remboursement des sinistres et par conséquent sur la prime d’assurance.

A titre d’exemple, le contrat d’assurance peut prévoir un montant de franchise qui peut aller de 200 € à 5.000 € ou carrément n’en prévoir aucun.

Pour mémoire, la notion de franchise est la somme qui reste à la charge de la copropriété, même en cas de prise en charge du sinistre.

Le deuxième élément, qui a également toute son importance, concerne la limite d’indemnisation.

Là aussi, certains contrats prévoient des montants ridiculement bas, d’autres trop haut et d’autres justes, compte tenu de la configuration de la copropriété.

Mais encore, en fonction des conditions générales et particulières fixées dans le contrat et également de l’intercalaire négociée par le courtier ou la compagnie d’assurance, le contrat peut inclure ou exclure certains sinistres avec des montants d’indemnisation plus ou moins importants.

Ainsi, ne prendre en référence que le montant de la cotisation ressemble à comparer deux voitures à 5.000 € sans connaître la marque, le nombre de kilomètres, l’année de construction, le nombre de mains…

II – Comment analyser son contrat ?

L’analyse d’un contrat d’assurance n’est pas simple.

En effet, comme indiqué au chapitre précédent, plusieurs données sont à prendre en considération.

C’est pour cela que l’ARC Nationale propose à ses adhérents des permanences assurées par une experte en assurance afin d’étudier notamment les offres de contrat.

Ceci étant dit, la copropriété devra absolument se séparer des contrats d’assurance qui ont été souscrits auprès d’un courtier en assurance qui s’avère être une filiale du syndic.

En effet, même si dans un premier temps il présentera des contrats dits intéressants, à la longue il plantera les statistiques sinistres de la copropriété pour ensuite la rendre captive et ainsi augmenter à son bon vouloir, sachant qu’aucune autre compagnie ne voudra proposer une offre.

Actions et Actus

Actu

Conseil

Pourquoi une société de contrôle technique d’automobiles ne peut pas être garagiste alors que le syndic peut être assureur ?

A la lecture du titre, certains lecteurs doivent s’interroger sur le rapport qui peut exister entre une société de contrôle technique d’automobiles et un cabinet de syndic professionnel.

Si, effectivement, de prime à bord, il n’y a aucun rapport, on peut malgré tout relever une perspicacité des législateurs concernant les sociétés de contrôle technique qu’ils n’ont pas eue avec les syndics professionnels alors que le risque reste le même, voire plus élevé.

Alors, essayons d’expliquer la situation.

I – Une société de contrôle technique qui ne peut pas être garagiste

Par principe, une société de contrôle technique d’automobiles ne peut pas être également garagiste. Pourquoi ? Pour une raison très simple : le conflit d’intérêts.

En effet, une société de contrôle technique peut être tentée de gonfler la liste des réparations à effectuer si elle est aussi garagiste. L’opération consisterait à proposer à l’automobiliste un package qui serait le diagnostic et ensuite les réparations.

Pour éviter ce conflit d’intérêts, le législateur l’a strictement interdit.

Grâce à ce verrou, la société de contrôle technique se limite à relever les points de contrôle défaillants sans être incitée à ajouter des réparations inutiles.

D’ailleurs, les sanctions sont extrêmement lourdes s’il était constaté qu’une société de contrôle technique était également garagiste.

Alors quel rapport avec les syndics ?

II – Même risques, mesures différentes

Le syndic est le seul représentant légal de la copropriété pouvant, à ce titre, contracter des engagements en son nom.

De plus, en matière de suivi de travaux, il est en droit de réclamer des honoraires complémentaires qui sont calculés sur le montant des travaux votés.

Ainsi, le syndic peut être intéressé à signer au nom du syndicat des copropriétaires des contrats avec des sociétés avec lesquelles il a des liens capitalistiques ou pire une de ses filiales, ou encore proposer des devis de travaux plus élevés afin d’augmenter ses honoraires.

Il s’agit, ni plus ni moins, d’un conflit d’intérêts au même titre que celui identifié avec les sociétés de contrôle technique.

Et pourtant, le législateur n’a pas interdit à un syndic de proposer à l’assemblée générale des sociétés avec lesquelles ils a des liens capitalistiques ou bien l’une de ses filiales, provoquant les conséquences que l’on connait, à savoir des offres non concurrentielles ou des dérives budgétaires.

Deux poids, deux mesures qui expliquent en partie la perte de confiance des copropriétaires et des conseillers syndicaux vis-à-vis des syndics.

Alors, ne serait-il pas pertinent de s’inspirer de la réglementation liée aux sociétés de contrôle technique pour les appliquer auprès de nos chers syndics ?

Dossier conseils

Action

Conseil

Abus 5081 Quand le cabinet SAFAR résilie l’adhésion à l’ARC Nationale à l’insu du conseil syndical

Décidemment, ces chers syndics professionnels nous feront toujours rire lorsque l’on constate avec quelle bassesse ils agissent.

Cela est d’autant plus épatant lorsqu’il s’agit d’un cabinet de syndic qui semble plutôt sérieux, ne souhaitant pas travailler à l’insu voire au détriment du conseil syndical.

Et pourtant, force est de constater que lorsqu’il s’agit de l’ARC Nationale les vieux instincts ressortent.

Voyons donc comment le cabinet SAFAR fonctionne et surtout comment il est rattrapé par la patrouille, à savoir le conseil syndical qui lui a rappelé qu’il n’est pas le patron de la copropriété, devant rester à sa place de simple mandataire.

I – Un courrier de résiliation

En date du 1er octobre dernier, nous avons reçu un courrier recommandé émanant du cabinet SAFAR nous faisant une jolie leçon de droit pour en définitive, parler au nom du conseil syndical, indiquant qu’il souhaitait résilier le contrat d’adhésion auprès notre association, avec une prise d’effet au 31/12/2024 minuit.

Avant d’aller plus loin, nous ne résistons pas à présenter le courrier rédigé par Maître «Rigolo » :

Ce courrier nous demande même de confirmer la prise en compte de cette demande histoire d’avoir la certitude qu’ils seront débarrassés de l’ARC Nationale.

Comme à notre habitude, et voulant progresser, nous interrogeons toujours les adhérents qui souhaitent résilier leur adhésion afin d’en connaître les motifs.

Notre appel les a intrigués car ils n’étaient même pas au courant du courrier envoyé par le cabinet SAFAR. Et pour cause, ils n’ont jamais exprimé leur volonté de vouloir résilier leur adhésion auprès de notre association.

Voici donc leur réponse mail qui nous a été envoyée :

Et oui, le conseil syndical n’a rien demandé ! Autrement dit, le syndic a pris du temps pour produire un courrier de résiliation, qui au passage, sera facturé à la copropriété, ne serait-ce que les frais d’envoi en recommandé, alors même que le conseil syndical n’a même pas supposé cette hypothèse.

Pire, ce syndic est prêt à perdre son temps alors qu’ils ne cessent d’affirmer qu’ils sont en suractivité pour une demande qui n’a même pas été exprimée.

Alors la grande question est : pourquoi tant de haine ?

II – Une réponse évidente

Nous pensons sérieusement que si le conseil syndical avait un abonnement auprès de Disney, le syndic n’aurait pas autant de dynamisme pour résilier le contrat.

En effet, l’ARC Nationale gêne, l’ARC Nationale est apprécié par le conseil syndical pour un travail de fond, l’ARC Nationale a le crédit des adhérents alors qu’ils se méfient de leur syndic pourtant mandataire.

Alors, ils pensent qu’en résiliant, à l’insu du conseil syndical, les contrats d’adhésion auprès de notre association, nous serons en difficulté devant faire allégeance auprès des professionnels pour redorer notre blason.

Or, en usant de ce type de procédé, non seulement il ne grandit pas mais en plus incite d’autres conseillers syndicaux à adhérer, tout en ternissant encore davantage leur image qui n’est déjà pas bien reluisante.

Abus

Action

Abus 5082 NG IMMOBILIER : un nouveau syndic qui poursuit indument sa gestion sans mandat

La défaillance d’administration du syndic professionnel semble un mal courant. Il est déroutant de relever la concomitance de manquements graves. Tout comme son confrère MYSYNDIC (abus n° 5066), NG IMMOBILIER ne semble pas accorder un intérêt à l’effectivité de son mandat.

I - NG IMMOBILIER : un syndic dépourvu de mandat

Début octobre 2024, le conseil syndical d’une résidence francilienne doute de l’existence d’un mandat de syndic pour NG IMMOBILIER.

Leurs craintes résultent de l’absence de convocation par celui-ci d’une assemblée en juin 2024 contrairement à l’accoutumée, pour se prononcer sur les comptes du syndicat dans les six mois réglementaires de leur clôture.

Ce conseil syndical reprend le procès-verbal de la dernière assemblée, du 15 juin 2023, élisant NG IMMOBILIER à cette fonction.

La désignation du syndic émane effectivement d’une résolution de l’assemblée soumise à la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965) et selon le projet de contrat annexé à sa convocation, précisant la durée de sa mission, les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance (art. 11 al. 4 et 29 du décret du 17 mars 1967).

En parcourant ce compte-rendu, ce conseil syndical s’aperçoit du bien-fondé de leurs réserves. Si la résolution ne mentionne pas régulièrement la durée de ce mandat, elle indique néanmoins qu’il échoit le 30 septembre 2024.

II - NG IMMOBILIER : un syndic qui continue sa gestion sans mandat

Un syndic ne peut administrer légitimement une résidence, qu’à la condition de disposer d’un mandat au moment de leur exécution (art. 18 de la loi).

Cela comprend, à l’égard des copropriétaires, la notification de la convocation d’une assemblée et le recouvrement (amiable ou judiciaire) de leurs provisions pour charges communes.

Cette gestion de fait (illicite) du syndic est donc inopposable aux copropriétaires, ce qui signifie qu’ils peuvent poursuivre l’annulation de l’assemblée illégale (Cass. 3e civ. 26 mars 1997, n° 95 – 15915) et refuser de régler leurs provisions, ou en cas de paiement indu, solliciter judiciairement leur remboursement (Cass. 3e civ. 15 novembre 1995, n° 94 – 10655).

Contrairement à l’avis expédié le 7 octobre 2024, NGIMMOBILIER n’a donc pas la capacité de requérir des copropriétaires le règlement de leurs provisions pour charges courantes du 4ème trimestre 2024 (1er octobre au 31 décembre), leur exigibilité étant postérieure à l’expiration de son mandat (30 septembre 2024).

L’absence de mandat du syndic entraine l’inopposabilité de ses initiatives vis-à-vis des copropriétaires.

Dans la mesure où le syndicat ne peut s’exonérer d’un syndic, il lui faut obtenir sa désignation, soit à l’amiable par une décision d’assemblée convoquée par le président du conseil syndical en exercice ou tout copropriétaire (art. 18 et 17 de la loi), soit judiciairement, si la voie concertée, à privilégier, s’avère impossible (art. 47 du décret).

Abus

Action

Les plans pluriannuels de travaux ne démarrent pas : les causes et les conséquences

Pas la peine de faire de sondages pour constater que les votes des plans pluriannuels de travaux ne sont pas au rendez-vous.

En effet, au regard des convocations d’assemblée générale, et surtout des procès-verbaux, deux constats sont à faire :

très peu de syndics inscrivent cette question à l’ordre du jour
et lorsqu’elle est inscrite, les copropriétaires refusent de l’engager

Essayons de comprendre les causes de ce phénomène pour présenter nos préconisations.

I – Une obligation pas tout à fait encore en vigueur

Rappelons tout d’abord que l’obligation de présenter en assemblée générale le vote pour réaliser un projet de plan pluriannuel de travaux entre en vigueur de manière progressive :

le 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots principaux
le 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots principaux
le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de moins de 50 lots principaux

Or, les copropriétés de moins de 50 lots sont les plus nombreuses (+ de 70 %), expliquant pour le moment cette absence massive de vote de réalisation de plan pluriannuel de travaux.

Mais encore, les dates mentionnées représentent à partir de quand les syndicats des copropriétaires sont tenus d’engager les démarches. Autrement dit, les copropriétés entre 50 et 200 lots principaux sont encore dans le timing, ne pouvant pas encore parler de retard à l’allumage.

Ceci étant, à la lecture des convocations d’assemblée générale, on peut relever plusieurs éléments qui peuvent expliquer l’absence de votes lorsque la question est inscrite, dû principalement à une mauvaise rédaction de la résolution.

En effet, bien souvent le syndic professionnel se contente de reprendre stricto sensu le texte de loi (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965) sans y apporter la moindre précision, justifiant l’intérêt de la démarche et sur quoi les copropriétaires s’engagent.

II – Nous préconisations

Tout d’abord, soyons clairs, si le conseil syndical et le syndic ne sont pas motivés dans la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux afin qu’il soit voté en l’état ou de manière partielle, rien ne se fera. Cela pour une raison simple : cela nécessite du temps et de la réflexion qui impose une motivation.

Et pour cause, l’établissement d’un projet plan pluriannuel de travaux nécessite d’engager des études préalables devant analyser de nombreuses données et documents techniques ou encore procéder à des divers relevés et mesures.

Cette étude doit se faire par un bureau d’étude qualifié qui doit au minimum être composé d’un architecte et d’un thermicien préalablement sélectionnés par le conseil syndical afin que le devis soit validé par l’assemblée générale.

Ainsi, le conseil syndical doit connaître le cabinet proposé, sa méthode de travail, comment il compte collaborer avec lui et le syndic et surtout comment il compte, à partir de son étude, élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux pour qu’il soit soumis à l’assemblée générale afin qu’il soit éventuellement voté.

Comme on le constate, il ne faut pas confondre vitesse et précipitation même si la loi pousse à atteindre ces objectifs avec des syndics motivés avant tout à percevoir des honoraires de suivi de travaux.

Actions et Actus

Actu

Les différents appels de fonds en copropriété

Bien souvent, lorsque l’on acquiert un logement en copropriété, on pense que les seules charges auxquelles il faut contribuer sont les provisions courantes basées sur le vote du budget prévisionnel.

Or, en parallèle, le copropriétaire est tenu de contribuer à d’autres types de charges qui sont tout aussi obligatoires et qui, à défaut d’être réglées, peuvent entrainer des recours judiciaires en recouvrement des charges à son encontre.

Voyons les différents types d’appels de fonds.

I – Les provisions de charges courantes

A la suite du vote du budget prévisionnel, chacun des copropriétaires est redevable de sa quote-part de charges, calculée en fonction des tantièmes attachés à son/ses lots.

En fonction du type de charges, des clés de répartition différentes peuvent être utilisées.

A titre d’exemple, il peut exister une clé spécifique pour les charges ascenseur, une pour le chauffage, une autre pour les bâtiments A et B.

Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions sont appelées par quart en début de trimestre, sauf décision contraire de l’assemblée générale.

II – Les provisions travaux

A la suite du vote en assemblée générale de travaux, le copropriétaire est tenu de contribuer aux dépenses en fonction des tantièmes de son/ses lots.

Comme pour les provisions courantes, des clés spécifiques peuvent être appliquées.

Les modalités d’appels de fonds sont définies en assemblée générale et peuvent être différentes de celles pour les provisions de charges courantes.

L’assemblée générale est tout à fait souveraine pour décider d’appeler les provisions travaux en deux temps ou bien sur cinq ou six échéances.

III – Les cotisations du fonds de travaux

Depuis le 1er janvier 2017, chaque copropriétaire doit contribuer à la constitution d’un fonds de travaux.

La cotisation minimum annuelle est fixée en fonction de la valeur la plus haute entre
5 % du montant du budget prévisionnel ou 2,5 % du montant des travaux figurant sur le plan pluriannuel de travaux voté.

Les cotisations sont appelées selon les mêmes modalités que les provisions pour charges courantes soit sur la base de la clé générale.

Néanmoins, comme le précise l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, le fonds de travaux peut être utilisé pour des opérations qui dépendent d’une clé de répartition spéciale.

IV – Les avances

L’assemblée générale peut décider de constituer des avances accordées au syndicat des copropriétaires.

Comme son nom l’indique et conformément à l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, les avances sont remboursables.

Néanmoins, à partir du moment où l’assemblée générale a voté la constitution d’une avance, l’ensemble des copropriétaires sont tenus de payer l’appel de fonds à défaut de pouvoir engager un recours judiciaire à son encontre pour qu’il soit condamné au paiement de la somme.

En revanche, lors de la vente de son lot, le copropriétaire pourra récupérer sa quote-part d’avance versée dans la mesure où elle n’a pas été utilisée. Elle sera alors réclamée au copropriétaire acquéreur.

L’assemblée générale peut également décider de voter le remboursement partiel ou total des avances constituées.

V – Les appels de régularisation des charges

Après que l’assemblée générale ait approuvé les charges de l’exercice, le syndic peut procéder à leur régularisation.

Il s’agit de procéder à un ajustement des provisions de charges courantes ou de travaux appelées par rapport aux réelles dépenses constatées.

Dans la mesure où elles sont plus élevées, le syndic procédera à une régularisation positive, ce qui induire une somme qui sera portée au crédit du compte du copropriétaire.

Si, en revanche, elles sont moins élevées, le syndic procédera à une régularisation négative entrainant l’écriture d’une somme portée au débit du compte du copropriétaire.

Attention, la régularisation des charges devra respecter les différentes clés de répartition pour chacune des dépenses constatées.

Actions et Actus

Actualité juridique

Qui doit prendre en charge les frais de débroussaillage et frais d’élagage des arbres et arbustes situés dans un jardin commun à jouissance exclusive ?

Question : Notre copropriété, d’après notre règlement, comprend des jardins communs à jouissance exclusive rattachés aux appartements situés au rez-de-chaussée.

Qui est propriétaire de ces jardins ? Qui doit prendre en charge les coûts liés au débroussaillement et à l’entretien des arbres et arbustes situés dans ces jardins ?

Réponse :

Les jardins que vous évoquez constituent des parties communes à jouissance exclusive, aujourd’hui encadrées par les dispositions de l’article 6-3 de la loi du 10 juillet 1965, que nous reproduisons ci-dessous :

« Les parties communes à jouissance privative sont les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité exclusifs d'un lot. Elles appartiennent indivisément à tous les copropriétaires.

Le droit de jouissance privative est nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché. Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d'un lot.

Le règlement de copropriété précise, le cas échéant, les charges que le titulaire de ce droit de jouissance privative supporte. »

Au sujet de la prise en charge de l’entretien de ces jardins, je vous invite à examiner votre règlement de copropriété afin de voir s’il existe une obligation particulière qui aurait été mise à la charge des copropriétaires en bénéficiant.

Si rien n’est prévu dans votre règlement de copropriété, la situation est moins évidente.

De façon générale, la jurisprudence admet un partage des dépenses entre le syndicat et le copropriétaire, qui n’assume que ce qui correspond à un entretien courant.

Aussi, il a été jugé que la taille et le remplacement d’arbres implantés dans un jardin à usage privatif relèvent du syndicat des copropriétaires.

Un arrêt de la Cour d’appel d’Aix en Provence, en date du 6 juin 2008, distingue cependant les petites plantations, dont l’entretien doit être à la charge du copropriétaire, des arbres de haute futaie, dont l’entretien et le remplacement relèvent en principe du syndicat.

Vous trouverez ci-dessous un extrait de cet arrêt dont la motivation est intéressante :

« Attendu que, dans le silence du règlement de copropriété et dès lors que les jardins à jouissance privative demeurent des parties communes et, par leur configuration, participent pour partie, au-delà de la jouissance attribuée à tel copropriétaire, à l'agrément de l'immeuble dans son ensemble, il y a lieu de distinguer relativement à l'imputation des charges qu'ils génèrent, entre ce qui relève de la jouissance privative et ce qui relève de l'agrément commun ;

Attendu, à cet égard, que si les petites plantations et leur entretien relèvent de la jouissance privative, tel ne saurait être le cas des arbres de haute futaie implantés par le promoteur de l'ensemble immobilier qui, eux, relèvent de la copropriété dans son ensemble ; »

Réponse de l'expert

Action

Mettre en place un suivi efficace de la consommation énergétique de sa copropriété

Dans un contexte où l’énergie reste à un prix assez élevé, il est important pour les copropriétés en chauffage collectif de garder un œil sur l’évolution des consommations énergétiques de chauffage. Pour cela, l’ARC a mis en place pour ses adhérents un outil adapté et facile à utiliser : le Bilan Energétique Simplifié (BES).

Comparer les consommations d’énergie des dernières années n’est pas très pertinent si l’on ne tient pas compte de la rigueur de l’hiver. En effet, il est logique que la consommation soit plus importante lors des gros hivers, il est donc primordial de pondérer la consommation d’énergie par la rigueur de l’hiver. Pour cela, il existe les degrés-jours unifiés (DJU).

Pour chaque département, une station météo mesure la différence entre la température moyenne de la journée et 18°C. Par exemple, si le 1er janvier la température a été de 0°C, les DJU seront de 18. Les DJU sont ensuite additionnés sur une période allant habituellement du 1er octobre au 20 mai soit 232 jours.

Vous pouvez trouver sur le Portail de l'adhérent | ARC les DJU des dernières années des stations météorologiques de Montsouris (75), d’Orly (91) et du Bourget (93). Pour les autres départements, des données sont disponibles sur le site Cegibat.

Pour pondérer la consommation énergétique, il convient d’abord de retirer l’énergie utilisée pour réchauffer l’eau chaude sanitaire (ECS) si celle-ci est collective dans la copropriété. En effet, la consommation d’eau chaude n’est que très peu impactée par la rigueur de l’hiver.

Pour déterminer la part d’énergie attribuée à l’ECS, soit la chaufferie possède un compteur thermique mesurant la consommation énergétique du réchauffage de l’eau, soit il faut la calculer.

A cet effet, nous utilisons un coefficient « Q » correspondant à la quantité de kWh nécessaire pour réchauffer 1 m3 d’eau à la température souhaitée. Ce coefficient dépend de chaque installation mais nous utilisons généralement Q = 130 kWh/m3 pour une chaudière gaz ou fioul et Q = 98 kWh/m3 pour du chauffage urbain. En multipliant ce coefficient par la quantité d’eau chaude consommée, on obtient la part énergétique dédiée à l’ECS.

En l’absence de compteur d’eau chaude, la solution la plus simple est de prendre la consommation énergétique du mois de septembre et de la multiplier par 12 pour obtenir une estimation de la quantité énergétique dédiée à l’ECS pour l’année.

On calcule ensuite le coefficient « Z », égal à la consommation de chauffage divisée par les DJU. Il convient de faire attention à la station météo choisie, si elle ne correspond pas au département de la copropriété, le calcul ne présente aucun intérêt.

Ce coefficient Z est ensuite comparé d’une année sur l’autre pour réaliser le suivi énergétique de la copropriété. A performance de chaufferie égale, le Z est censé être constant même s’il est logique d’observer de petites variations (par exemple, lors d’un hiver froid une chaudière aura naturellement un meilleur rendement que si elle fonctionne à mi régime lors d’un hiver doux).

Prenons un exemple :

Pour la saison de chauffe 2020-2021, la copropriété a consommé 1200 MWh de gaz dont 400 pour l’ECS. Les DJU cette année-là étaient de 2 500.

Le coefficient Z est donc de :

Z=1200-4002500=0,32

Pour la saison de chauffe 2021-2022, la copropriété a consommé 1 100 MWh dont 420 pour l’ECS. Les DJU cette année-là étaient de 2 000.

Le coefficient Z est donc de :

Z=1100-4202000=0,34

Malgré la baisse de la consommation, le coefficient Z a augmenté, on estime donc qu’il y a eu une surconsommation de chauffage de 6,25 %.

Un coefficient Z constant ou en baisse est le signe d’un bon entretien de la chaufferie. Au contraire, un coefficient Z en hausse montre un vieillissement de celle-ci ou un mauvais travail du chauffagiste.

De même, des travaux de rénovation énergétique doivent conduire à une diminution visible de ce coefficient Z.

Les adhérents de l’ARC peuvent trouver sur le Portail de l'adhérent | ARC une feuille de calcul pour aider à la réalisation de ce Bilan Energétique Simplifié (BES).

Technique

Action

Abus 5083 FONCIA aurait-il peur de l’ARC Nationale ?

Décidemment, nous constatons depuis quelques semaines, une nouvelle stratégie des syndics que l’on ne peut que regretter qui consiste à utiliser tous les stratagèmes pour se « débarrasser » de l’ARC Nationale à l’insu du conseil syndical

Voyons cela en détail car ces pauvres syndics professionnels sont la risée car non seulement ils n’arrivent pas à leurs fins mais en plus sont pris la main dans le sac en se faisant humilier par les conseillers syndicaux et, à présent, par l’ARC Nationale à travers la publication de notre abus.

Ainsi, voyons la stratégie mise en place par FONCIA et comment il se fait rattraper par la «patrouille ».

I – Un conseil syndical droit dans ses bottes

Afin d’être assisté dans le contrôle des comptes, le conseil syndical a souhaité faire appel aux services d’un commissaire aux comptes.

Pour cela, il a demandé à son syndic FONCIA d’insérer une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, validant l’intervention d’un commissaire aux comptes.

Voyons donc le préambule de la résolution que le conseil syndical a demandé au syndic d’inscrire :

A la grande surprise du conseil syndical, voyons à présent comment le syndic l’a retranscrit :

Et oui, la décision de faire appel à un commissaire aux comptes s’est traduit par la décision d’acter la résiliation du contrat d’adhésion auprès de l’ARC Nationale.

Vous ne voyez pas le rapport ? Et bien, c’est normal !

D’ailleurs, la réaction du conseil syndical ne s’est pas fait attendre.

II – Une réaction qui ne s’est pas fait attendre

Loin de connaître tout ce stratagème, nous avons reçu un courrier d’un membre du conseil syndical nous faisant part de cette manipulation, justifiant que l’on dénonce à travers notre rubrique « abus » ce type de comportement.

Mais le plus savoureux reste le courrier d’accompagnement du conseil syndical qui, il faut le reconnaître, nous a vraiment fait plaisir.

La voici :

Et oui, la résolution a été tronquée voire déformée, sachant qu’à aucun moment il a été demandé la résiliation de l’abonnement auprès de notre association.

Merci cher adhérent pour votre soutien, nous encourageant à faire encore et encore mieux face à des syndics professionnels de moins en moins crédibles, justifiant chaque jour un peu plus l’intérêt d’adhérer à l’ARC Nationale.

Abus

Action