Formations (8754)

L’installation de compteurs : exception à la règle à surveiller

Lors de l’élaboration de l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’ARC Nationale avait demandé de préciser dans l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, l’exception à la règle en matière de répartition des charges lorsque la copropriété a mis en place un équipement d’individualisation des fluides et énergies.

En effet, la loi permet, dans deux cas de figure, d’individualiser les charges de copropriété : il s’agit de la répartition des énergies et fluides, à savoir l’eau et le chauffage collectif.

Essayons d’expliquer le principe qui peut paraître simple à comprendre mais qui nécessite une vigilance accrue.

I – La répartition des charges « eau »

A partir du moment où l’assemblée générale a décidé d’installer des compteurs d’eau, la répartition des dépenses d’eau se fait au réel en fonction des m3 relevés sur chacun des compteurs.

Le principe est : la compagnie des eaux relève son compteur général et facture la copropriété puis, le syndic régularise les charges non pas sur la base des tantièmes affectés au lot mais des consommations réelles relevées sur chacun des compteurs installés dans les appartements.

Néanmoins, il peut exister un différentiel entre la consommation relevée sur le compteur général par rapport à l’addition des compteurs divisionnaires.

Cela peut s’expliquer par différentes raisons : usage d’eau sur les parties communes (arrosage des jardins et nettoyage des poubelles), mais aussi par un disfonctionnement de certains compteurs, d’où la nécessité de savoir s’il existe un différentiel et, le cas échéant, à combien il s’élève pour ensuite rechercher la cause en vue de la traiter surtout si elle présente un différence supérieure à 5 %.

II – L’individualisation des consommations de chauffage

L’article 24-9 de la loi du 10 juillet 1965 impose d’installer des équipements qui permettent de calculer la consommation de chauffage dans les appartements.

Néanmoins, à la différence de l’eau, même dans ce cas, la répartition ne se fait pas sur le total des consommations mais de manière partielle.

En effet, l’article R174-10  du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) précise que seulement 70 % des consommations sont répartis au réel et 30 % en fonction des tantièmes « chauffage » affectés au lot.

Par ailleurs, les équipements actuels sur le marché pour individualiser les frais de chauffage sont peu fiables. Il s’agit principalement des répartiteurs de frais de chaleur qui indiquent un indice et non une consommation réelle, à la différence des compteurs d’eau.

Voilà pourquoi si l’ARC Nationale est favorable à l’installation de compteurs d’eau, elle est en revanche opposée à l’installation de répartiteurs de frais de chaleur, et ce, même si la loi l’oblige.

Actions et Actus
Actualité juridique

Le pré-état daté à seulement 49,90 €

Bien souvent, pour camoufler les abus voire les illégalités commises par les syndics professionnels que l’on dénonce à travers notre site internet, ils affirment que notre seul but est de faire du « bashing syndic ».

Grâce à ce procédé, ils essayent d’étouffer les affaires et de détourner la vigilance du conseil syndical et des pouvoirs publics.

Heureusement, cela ne fonctionne pas car aussi bien les professionnels, les politiques que les conseillers syndicaux savent pertinemment que les abus et illégalités sont bien présents et surtout sont extrêmement graves.

A ce titre, nous avons dénoncé à maintes reprises la pratique du faux pré-état daté qui est facturé souvent plus cher que le tarif plafonné de l’état daté facturé à 380 € TTC.

Pour se justifier, les syndics affirment avoir un long travail à effectuer pour établir, au nom du copropriétaire vendeur, ce fameux faux pré-état daté.

Comme toujours, il existe deux versions : celle des professionnels qui affirment pouvoir justifier leurs honoraires, et celle de l’ARC Nationale qui indique que si les syndics doivent gagner leur vie, cela ne justifie pas qu’ils utilisent leur monopole pour abuser sur les tarifs.

Alors, qui a raison ?

Pour répondre, voyons un post qui a été publié sur le réseau professionnel  Linkedin.

I – Un pré-état daté à 49,90 €

Alors que les syndics affirment que le pré-état daté est compliqué à réaliser, demandant du temps et engageant leur responsabilité, justifiant leur facturation à plus de 280 €, nous avons eu connaissance d’un post diffusé sur Linkedin qui remet en question cet argument.

En effet, une société propose ce même service à un tarif de seulement 49,90 €. Ce tarif paraît tellement décalé qu’il est même proposé aux syndics professionnels qui, du coup pourront continuer à facturer aux copropriétaires vendeurs le pré état daté à 280 €, récupérant au passage un bénéfice de 230,10 €.

Pour les curieux, voici l’extrait de cette publication reprise à travers plusieurs journaux qui, bien entendu, ne ravit pas les professionnels.

II – Quoi comprendre ?

Encore une fois, toujours le même constat, les syndics professionnels ne comprennent pas qu’ils n’ont plus aucune crédibilité, que ce soit aux yeux des copropriétaires, des conseillers syndicaux mais également des pouvoirs publics.

En effet, ils peuvent crier haut et fort que la production du faux pré-état daté ou de l’état daté demandent du temps justifiant leur facturation entre 280€ et 380 €, et pourtant tout le monde sait pertinemment qu’ils se génèrent automatiquement depuis leur logiciel.

Autre exemple tout aussi scandaleux : le tarif de la lettre de relance ou de mise en demeure facturé à plus de 80 €. Or, là aussi, tout le monde sait que le courrier tient sur une seule page et se génère lui aussi automatiquement depuis le logiciel.

Les syndics profitent donc de leur monopole et des impayés pour faire leur busines.

La difficulté est qu’ils sont mandataires devant défendre les intérêts du syndicat des copropriétaires, sans pour autant compromettre leur équilibre économique, justifiant qu’ils doivent présenter des tarifs de prestations à des coûts justes et raisonnables.

Et après, on ne comprend pas pourquoi l’ARC Nationale additionne chaque année une augmentation de ses adhérents alors qu’en parallèle les syndics perdent de la clientèle jusqu’à être contraints de se vendre à des grands groupes comme FONCIA, qui est lui-même dépassé.

Un cercle vicieux dont personne ne sait comment cela va se terminer.

Actions et Actus
Actu

Un copropriétaire n’équivaut pas forcément à une voix

Souvent, les copropriétaires se perdent dans les modalités de majorité de votes des résolutions telles que prévues à travers la loi du 10 juillet 1965.

En effet, celle-ci a prévu quatre types de majorité auxquelles s’ajoutent les votes de « repêchage ».

 A travers cet article, nous allons nous focaliser sur le terme de voix qui n’est pas équivalent à une personne physique.

Voyons cela en détail.

I – Les voix attachées aux lots

Que ce soit les résolutions qui relèvent des articles 24 ou 25 de la loi du 10 juillet 1965, le seul critère à retenir, pour vérifier si la résolution est adoptée, est le nombre de voix qui sont attachées au lot.

Pour mémoire, les résolutions de l’article 24 imposent d’obtenir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Quant aux résolutions qui relèvent de l’article 25, il est nécessaire d’obtenir la majorité des voix du syndicat des copropriétaires.

Ces voix sont définies à travers le règlement de copropriété. Chaque lot dispose d’un nombre de voix qui est déterminé en fonction de plusieurs critères tels que la superficie du logement ou encore l’étage où se situe l’appartement en matière de répartition de charges liées à l’ascenseur.

Ainsi, un lot peut représenter 130 voix, un autre 40 voix, et même 1 voix lorsqu’il s’agit d’un lot de cave ou de parking.

A titre d’exemple, un copropriétaire peut représenter à lui seul 300 voix alors que quatre copropriétaires peuvent n’en représenter que 100.

Cette donnée est fondamentale car parfois, une minorité de copropriétaires peuvent à eux seuls décider pour l’ensemble de la copropriété car ils sont propriétaires de lots représentant un nombre de voix majoritaire.

Au même titre, compte tenu du fait que l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 verrouille la détention de plus de trois pouvoirs à 10 % des voix, parfois il peut être pertinent de ne disposer que de seulement deux pouvoirs pour ainsi être en mesure de représenter plus de 10 % des voix.

II- Une majorité de copropriétaires et de voix

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une majorité qui doit combiner une double majorité qui celle des copropriétaires physiques avec celles des voix.

Pour mémoire, cette résolution nécessite d’obtenir la majorité des copropriétaires qui doivent représenter deux tiers des voix.

Ce même article prévoit également, pour certaines résolutions, l’unanimité qui impose l’accord de tous les copropriétaires sans le moindre absent.

Cette double majorité est très contraignante car si l’un des deux critères n’est pas obtenu, la résolution n’est pas adoptée.

A titre d’exemple, même si trois quarts des copropriétaires sont favorables à la résolution mais qu’ils ne représentent pas au moins le tiers des voix, la résolution n’est pas adoptée.

De même, s’ils représentent plus de deux tiers des voix mais ne comptabilisent pas la majorité des copropriétaires, la résolution n’est pas non plus adoptée.

Vous connaissez à présent la différence entre copropriétaires et voix.

Actions et Actus
Actualité juridique

Abus 5084 Démarchages aux Certificats d’Economie d’Energie (CEE), attention aux arnaques !

Les Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) sont un dispositif mis en place par l'État français pour encourager les économies d'énergie et la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

Les fournisseurs d'énergie sont tenus par l'État de faire réaliser des économies d'énergie à leurs clients. Pour prouver qu'ils ont bien réalisé ces économies, les fournisseurs d'énergie doivent obtenir des CEE qui correspondent à une quantité d'énergie économisée.

Pour les particuliers, les CEE permettent de faire baisser le montant des travaux soit directement dans le devis soit au travers d’une prime versée par un fournisseur d’énergie ou par un délégataire CEE.

Comme l’Etat ne contrôle pas directement le versement des CEE, de nombreux abus ont été mis en place de la part des entreprises qui n’hésitent pas à démarcher directement les copropriétés via leur syndic.

I - Les arnaques liées aux CEE

Certains travaux peuvent être subventionnés à 100% par les CEE, ce qui permet aux entreprises de présenter cela comme un plan 100% gagnant pour la copropriété et surtout sans risques.

En effet, dans les cas que nous avons constatés, les CEE étaient déjà intégrés dans les devis, la copropriété n’a donc aucune somme à débourser.

Mais, même si la copropriété ne débourse rien pour ces travaux, des risques existent malgré tout de signer ces devis sans vérification :

  • Les travaux présentés ne sont parfois pas nécessaires car ils n’apportent aucune amélioration. Si en plus les travaux sont mal réalisés, la copropriété se retrouve au final dans une situation moins intéressante qu’au départ.
  • Il n’est pas possible de bénéficier de CEE sur un poste travaux si vous en avez déjà bénéficié pour le même poste récemment. Par exemple, si les CEE ont financé votre nouvelle chaudière, il faudra attendre pour en bénéficier pour installer une pompe à chaleur. Il faut donc réfléchir à la nécessité des travaux proposés avant de les voter.
  • Ces abus ou arnaques profitent à des entreprises peu compétentes au détriment des finances publiques. S’ils prolifèrent, cela aboutira à leur disparition.

Le gouvernement a d’ailleurs annoncé récemment que des sanctions ont été prises à l’encontre de grandes entreprises qui ont bénéficié des largesses dans les contrôles réalisés.

Il ne faut cependant pas constamment repousser les CEE mais il faut faire preuve de réflexion et respecter une certaine démarche :

  • Déterminer si les travaux proposés sont utiles à la copropriété. Si oui, voir s’ils ne peuvent pas être intégrés dans un programme de rénovation globale afin de bénéficier également de MaPrimeRénov’.
  • Vérifier le contenu des devis et exiger qu’ils soient précis (nature et quantité des matériaux utilisés notamment).
  • Même si les travaux sont à 0 €, ces derniers doivent être votés en assemblée générale.

Il est conseillé de présenter plusieurs devis à cette assemblée générale : la mise en concurrence permet de voir si d’autres entreprises proposent ces travaux pris en charge à 100% et généralement une entreprise qui ne fait pas de démarchage est plus compétente.

II - Quelques exemples actuels

L’exemple le plus connu des travaux entièrement pris en charge est le calorifugeage qui consiste à isoler les canalisations de chauffage. En 2022, le niveau d’isolation nécessaire a augmenté et avant que les modifications soient effectives, les entreprises ont démarché bon nombre de copropriétés donc certaines avaient déjà du calorifugeage très performant.

Aujourd’hui encore des copropriétés sont régulièrement contactées pour cela. Si la copropriété n’a pas de calorifugeage ou si celui-ci est abimé, cette prestation est intéressante mais nous vous conseillons de demander l’avis de votre chauffagiste avant de signer ces travaux.

Plus récemment, l’Etat a mis en place un coup de pouce CEE jusqu’à la fin 2024 pour l’installation de thermostats en prévision de l’obligation d’en installer dans chaque logement d’ici 2027. Des entreprises se sont engouffrées dans ce nouveau marché en proposant des appareils de piètre qualité.

Constatant l’échec de la mesure, le gouvernement a supprimé la bonification liée à leur installation.

Le dernier exemple est de loin celui avec le plus de conséquences. La fiche BAR-TH-145 finance les projets de rénovation globale selon le gain énergétique théorique réalisé.

Cette fiche CEE est normalement utilisée en complément de MaPrimeRénov’ mais elle est ici utilisée seule et les entreprises annoncent des travaux à plus de 100 000 € entièrement remboursés.

Un projet de rénovation globale demande normalement une longue préparation avec l’aide d’une maîtrise d’œuvre et d’une assistance à maitrise d’ouvrage alors qu’ici les entreprises demandent de signer des devis alors qu’elles n’ont même pas réalisées de diagnostic technique global (DTG) ou d’audit énergétique.

Le montant de la subvention dépend du gain énergétique mais généralement les entreprises proposent un devis entièrement pris en charge avant même de fournir une analyse énergétique. Pour rappel, le gain énergétique doit être calculé selon la méthode 3CL du diagnostic de performance énergétique (DPE) qui nécessite l’accès à la chaufferie et à plusieurs appartements ce qui n’est généralement pas fait ici.

Dans les cas rencontrés, nous constatons que la rénovation globale consiste uniquement en une rénovation de la chaufferie à laquelle on rajoute un poste mineur comme l’isolation des plafonds des caves par exemple.

Le gain énergétique est largement gonflé pour permettre un financement à 100% de ces travaux. Les bureaux d’études associés nous sont toujours inconnus et la plupart du temps créés très récemment (voir n’existent déjà plus au moment de la signature du devis).

Devant l’ampleur de ces abus, le gouvernement a supprimé cette fiche pour la remplacer par une autre dont le montant est plafonné. Cependant, les copropriétés peuvent encore en bénéficier si elles votent les travaux en assemblée générale avant le 1er janvier 2025.

C’est pourquoi des syndics sollicités par des entreprises cupides forcent des copropriétés pour organiser des assemblées générales de manière anticipée pour voter ces travaux en urgence.

Devant le manque d’informations et des devis très alléchants, de nombreuses copropriétés risquent de signer dans l’urgence des travaux de rénovation de leur chaufferie et risquent de se retrouver avec des équipements mal installés.

Cet empressement empêche également les copropriétaires de réfléchir à des solutions plus vertueuses comme par exemple le raccordement à un réseau de chaleur qui peut s’avérer obligatoire dans certains cas.

Abus
Action

Mon syndic peut-il appliquer un indice de révision sur le montant des honoraires de base dans le cadre de son mandat ?

Question :

Lors de la dernière assemblée générale, nous avons validé le contrat de mandat du syndic d’un an.

A l’occasion de la prochaine assemblée générale, nous souhaitons reconduire son mandat pour une nouvelle période d’un an.

Ce dernier nous a indiqué vouloir appliquer l’indice de révision sur le nouveau montant d’honoraires du forfait de base.

Cela est-il légal ?

Réponse

Même si le syndicat des copropriétaires souhaite poursuivre sa collaboration avec le syndic en place, chaque renouvellement de mandat implique la souscription d’un nouveau contrat.

Par conséquent, les variables, le montant des prestations supplémentaires et complémentaires, ou encore les honoraires de forfait de base peuvent évoluer.

La répression des fraudes rappelle que l’on peut appliquer un indice de révision uniquement si, d’une part, celle-ci est expressément prévue au contrat et, d’autre part, si le contrat est signé pour une durée supérieure à un an.

Par ailleurs, l’indice de révision ne peut s’appliquer qu’à la date anniversaire de la souscription du contrat sans pourvoir appliquer la moindre rétroactivité ou encore préciser que l’indice s’appliquerait en fin d’année civile alors que le mandat n’est pas encore arrivé à son échéance d’un an.

Par conséquent, votre syndic n’a pas à appliquer l’indice de révision sur les honoraires proposés dans le nouveau contrat qu’il propose à l’assemblée générale.

A la limite, il est en droit de proposer un nouveau montant d’honoraires du forfait de base qui est calculé sur la base d’un indice de révision.

Ceci étant, rappelons qu’il s’agit d’une proposition de contrat, permettant au conseil syndical de négocier aussi bien le montant des honoraires que les variables inclues dans le forfait.

Réponse de l'expert
Action

Une durée du mandat de syndic de 12 mois et non de 15 mois

Nous avons légitimement de nombreuses questions sur la durée acceptable du mandat de syndic.

Si la durée maximale de trois est à bannir, les discussions se cristallisent sur des délais intermédiaires tels que 15 mois ou 26 mois.

En effet, les syndics parlent souvent en mois et non en années afin d’éviter que le conseil syndical et les copropriétaires se sentent menottés par une durée de mandat trop longue.

Alors, soyons clairs et sans détour, la durée du contrat doit être de douze mois et non de treize ou plus, imposant ainsi au syndic de revenir chaque année à la table des négociations pour que son mandat soit renouvelé avec la présentation d’un nouveau contrat.

Néanmoins, expliquons comment les syndics fonctionnent parfois de sournoise.

I – Un risque pour la copropriété

La plupart du temps le syndic professionnel  prévoit une date d’entrée en vigueur de son contrat qui n’est pas en rapport avec celle de la tenue de l’assemblée générale.

A titre d’exemple, alors que l’assemblée générale se tient en juin, le syndic indique une date d’entrée en vigueur de son contrat qui débutera au1er décembre.

Par ce stratagème, il prévoit que si l’assemblée générale vote son renouvellement de mandat pour douze mois, le contrat prévoira une date de fin d’échéance 1er décembre de l’année suivante, n’étant plus en mesure de convoquer l’assemblée générale pour juin.

Par ce biais, il arrive à obtenir de l’assemblée générale qu’on lui accorde un mandat de 18 mois lui permettant d’être syndic au jour de l’assemblée générale.

Au passage, compte tenu que le mandat prévoit une durée supérieure à 12 mois, il est en droit d’appliquer alors à la date d’anniversaire du contrat, l’indice de révision qui est mentionné.

Alors, comment réagir ?

II – Maintenir un mandat de 12 mois.

Voyons deux hypothèses :

            - le cas où le syndic en place est renouvelé dans ses fonctions

            - lorsqu’il s’agit d’un nouveau syndic

Commençons par la deuxième l’hypothèse d’un nouveau syndic élu.

La solution est simple : l’assemblée générale s’est tenue par exemple le 20 juin 2023, le contrat du nouveau syndic débutera le 22 juin 2023 (un jour franc après la tenue de l’assemblée générale) avec une durée de mandat de 12 mois, impliquant que le syndic aura jusqu’au 22 juin 2024 pour convoquer l’assemblée générale.

Abordons à présent la première hypothèse du syndic en place qui a bénéficié du renouvellement de son mandat.

L’assemblée générale devra acter que le nouveau contrat adopté par l’assemblée générale entrera en vigueur le lendemain de l’assemblée générale pour une durée de douze mois.

Autrement dit, le contrat précédemment adopté continuera à produire ses effets jusqu’au lendemain de l’assemblée générale qui sera substitué par le nouveau contrat.

Prenons un exemple : le contrat n° 1 va du 1er décembre 2023 jusqu’au 31 décembre 2024 alors que l’assemblée générale se tient le 20 juin 2024.

Dans ce cas, le contrat n° 1 se terminera le 20 juin 2024 et fera place au nouveau contrat adopté un jour franc après la tenue de l’assemblée générale, soit le 22 juin 2024 qui sera alors valable jusqu’au 22 juin 2025, date maximum pour convoquer l’assemblée générale.

Si le syndic impose de respecter la date d’échéance du contrat n° 1, il faudra alors décider que le mandat n° 2 ne sera que six mois, permettant de caler les dates d’échéance du contrat à la date de la tenue de l’assemblée générale.

Actions et Actus
Actu

Les conséquences du vote d’un plan pluriannuel de travaux (PPT)

Compte tenu du manque de précision des textes de loi, nous avons de nombreuses questions liées aux dispositions du fameux plan pluriannuel de travaux (PPT).

En effet, nombreux confondent le diagnostic technique global (DTG) avec le diagnostic de performance énergétique (DPE) ou encore le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) avec le plan pluriannuel de travaux (PPT).

A ce titre, nous avons rédigé plusieurs articles sur ce sujet, qui sont consultables à travers notre site internet et nos différents guides.

Néanmoins, à travers cet article, sont abordées les conséquences du vote du plan pluriannuel de travaux (PPT).

Cet article a pour but de faire le tri sur les infos et intox sur les réelles obligations qui incombent au syndicat des copropriétaires.

I – Une obligation d’élaboration d’un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndicat des copropriétaires de réaliser, soit une analyse du bâti accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique (DPE), soit d’un diagnostic technique global (DTG), pour que soit élaboré, dans les deux cas, un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT).

Sur celui-ci doivent figurer les travaux et opérations exceptionnelles à réaliser au cours des dix prochaines années, pour garantir la sauvegarde de l’immeuble, la prévention de la santé et de la sécurité des occupants, ou encore de travaux pour réaliser des économies d’énergie.

Chacun de ces travaux doivent être estimés en fonction des performances, en déterminant leur coût et leur performance énergétique.

Cette étude doit être réalisée par un homme ou une femme de l’art, impliquant que ce projet de plan pluriannuel de travaux doit être réalisé de manière sérieuse et sans rien omettre.

Le projet de plan pluriannuel de travaux est ensuite présenté à l’assemblée générale pour qu’il soit éventuellement voté en l’état, amendé ou au contraire retoqué.

Ainsi, l’obligation du syndicat des copropriétaires s’arrête à la réalisation d’un projet de plan pluriannuel de travaux, sans pour autant être contraints d’en adopter un.

II – Les conséquences du vote d’un plan pluriannuel de travaux

Bien souvent, l’assemblée générale refuse d’adopter un plan pluriannuel de travaux car elle pense qu’elle sera ensuite contrainte à engager l’ensemble des travaux indiqués.

Celle n’est pas exact, car la procédure pour engager des travaux reste la même, à savoir de présenter à l’assemblée générale des devis après avoir procédé à une mise en concurrence. Le syndic doit alors joindre à la convocation d’assemblée générale au moins deux devis pour permettre aux copropriétaires de se prononcer sur celui qu’ils souhaitent éventuellement retenir et, le cas échéant, sur les modalités de financement.

En revanche, le vote d’un plan pluriannuel de travaux entraîne des conséquences juridiques. En premier lieu, il devient la nouvelle base de calcul pour déterminer la cotisation minimum du fonds de travaux.

En effet, si le montant que représente 2,5 % du coût total des travaux figurant dans le plan pluriannuel est supérieur à 5 % du montant du budget prévisionnel, il devient la nouvelle référence de calcul.

Par ailleurs, seuls les travaux figurant dans le plan pluriannuel voté pourront être financés par le fonds de travaux.

Néanmoins, l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une exception qui devient la règle puisque tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, ou à la réalisation d’économies d’énergie peuvent, également être financés par le fonds de travaux.

Voilà, vous savez tout à présent !

Actions et Actus
Actualité juridique

Le syndicat des copropriétaires doit-il être géré en conseil d’administration ?

A l’occasion de la commission sur la paupérisation des copropriétés à l’initiative des Sénateurs, plusieurs suggestions plus ou moins innovantes en ont découlé.

Parmi celles-ci, on retrouve une vieille marotte qui est d’assurer la gestion de la copropriété par un conseil d’administration composé par le syndic et le conseil syndical.

Essayons d’expliquer brièvement ce que cache cette idée et pourquoi, malgré son apparente novation, elle reste au niveau de concept.

I – Une gestion collégiale

Que ce soit les pouvoirs publics ou les observateurs de la copropriété s’accordent à dire que les copropriétés sont globalement mal gérées.

En effet, si certes une minorité sont en difficulté, la plupart n’ont aucun plan de rénovation voté, ni même de politique de maitrise des charges ou de projets de gestion courante à long terme.

Généralement, le syndic gère comme un secrétaire, et attend de perdre son mandat ou bien que la copropriété sombre en difficulté pour la transférer à un administrateur judiciaire.

Face à ce constat, les législateurs et les pouvoirs publics cherchent des solutions en s’appuyant de plus en plus sur le conseil syndical.

Pour éviter de frustrer les syndics professionnels, ils affirment qu’ils sont « beaux et intelligents » tout en demandant une intervention de plus en plus importante du conseil syndical qui, lui, est impliqué dans le fonctionnement de son immeuble.

Ainsi, la solution imaginée est d’organiser une gouvernance de la copropriété avec un savant équilibre entre le syndic et le conseil syndical.

Le concept est qu’en étant aux commandes, le conseil syndical pourra mieux contrôler les dérives du syndic professionnel en pouvant mieux flécher les décisions dans l’intérêt exclusif du syndicat des copropriétaires.

II – Une solution qui ne plaît pas

Si certes les syndics professionnels sont intéressés à ce que le conseil syndical travaille pour la copropriété, tout en continuant à prélever leurs honoraires, ils ne souhaitent pas pour autant être freinés dans leur tambouille.

Ainsi, ils ne souhaitent pas que le conseil syndical puisse refuser la souscription de contrats lorsque que notamment il s’agit de faire affaire avec les filiales du syndic ou encore bloque un règlement du fait que la société, amie du syndic, n’a pas correctement assuré sa prestation.

Quant au conseil syndical, qui pour mémoire est bénévole, il ne souhaite pas forcément assurer des tâches de gestion courante qui engagent sa responsabilité civile alors qu’il s’agit d’une mission qui incombe au syndic et qu’il doit, à ce titre, en assumer les conséquences juridiques.

Voilà pourquoi cette solution ne convainc pas.

La véritable solution est que le syndic reste à sa place de mandataire de la copropriété sans devenir un prestataire ou un commercial.

Une notion de base qui ne semble pas être encore tout à fait acceptée par les professionnels.

Dossier conseils
Action
Conseil

L’ARC Nationale gagne son procès en diffamation contre la présidente de l’UNIS

Beaucoup de professionnels et de journalistes attendent avec impatience la décision du Juge du Tribunal pénal de la 17ème chambre concernant l’action judiciaire engagée par Madame DUBRAC, Présidente de l’UNIS contre notre association pour diffamation.

Le 20 novembre dernier, nous avons eu connaissance du délibéré, qui, comme on va le constater, est plutôt savoureux car, ne faisons pas trainer le suspens, l’ARC Nationale a été totalement relaxée et même défendue par les magistrats.

Mais entrons plus dans le détail.

I – Dénoncer n’est pas diffamer

Pour mémoire, en septembre 2021, nous avons dénoncé un devis que le cabinet de syndic de Madame DUBRAC, qui est également présidente de l’UNIS, a envoyé à un copropriétaire vendeur lui demandant de payer la somme de 403,20 € pour établir un pré-état daté en affirmant « que les notaires imposent généralement » qu’il soit effectué par les syndics.

Nous avons alors dénoncé cette pratique en affirmant que non seulement le terme de « pré-état daté «  n’avait pas de source légale, mais en plus qu’il ne devait pas forcément être exécuté par le syndic, même si les notaires l’imposeraient.

Il semble que Madame DUCRAC n’a pas accepté que l’ARC Nationale dénonce cette pratique, la mettant en porte à faux ainsi que la crédibilité de sa chambre professionnelle.

Suite à cela, elle a décidé de nous assigner, non pas au civil mais au pénal espérant ainsi que notre association soit condamnée et que le directeur de la publication ait un casier judiciaire.

Le 20 novembre dernier, l’audience s’est tenue et nous avons eu droit à une longue plaidoirie de son avocat pour démontrer que les propos publiés dans notre article étaient diffamatoires, jusqu’à même entendre des phrases que nous n’avions même pas été évoquées.

Après tout, il fallait bien trouver des arguments pour épater la galerie !

La position du Procureur et la décision du Juge a été sans appel : dénoncer n’est pas diffamer.

Mais encore, les magistrats ont rappelé dans leur décision que notre analyse portait sur des faits précis pouvant faire l’objet d’une preuve ou d’un débat contradictoire.

Plus fort, le Juge a reconnu le droit à l’ARC Nationale d’utiliser un ton dénonciateur et d’exprimer un jugement de valeur porté sur cette pratique.

Sans plus tarder, voici un extrait de la décision à siroter devant un coucher de soleil aux Baléares.

II – Une victoire modeste

Soyons clairs, nous n’avons ni fierté ni rancune à l’égard de Madame DUBRAC compte tenu que grâce à son action elle a ajouté un nouveau diamant à notre couronne.

Nous comprenons que ces professionnels sont habitués à ce que l’on fasse allégeance et sont contrariés quand on ne va pas dans leur sens.

Néanmoins, ce qui est important de rappeler est que ce ne sont pas les articles de l’ARC Nationale qui sont diffamatoires mais bien les faits reprochés.

En effet, pourquoi contraindre un copropriétaire à payer 403,20 € auxquels s’ajoutent la facturation du vrai état-daté à 380 €.

Prochainement, nous allons nous retrouver encore une fois devant la même juridiction en diffamation pour avoir cette fois-ci dénoncé un syndic affilié à la FNAIM qui réclame 156,89 € pour produire la copie d’un extrait du procès-verbal.

Nous attendons avec impatience la plaidoirie de leur avocat. Bien souvent, le simple fait de les laisser parler assure notre défense.

Alors, à bientôt pour cette nouvelle affaire qui risque encore de finir en feu d’artifice.

Abus
Actu