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Outre son forfait de base, les syndics peuvent prétendre à des honoraires additionnels notamment de du syndicat des copropriétaires.

Cette rémunération complémentaire doit néanmoins répondre à des restrictions juridiques. Le cabinet francilien CITYCEO n’entend cependant pas s’y conformer. 

I. Les facturations illicites associées à l’assemblée générale annuelle 2024

Le 17 juin 2024, un copropriétaire décide de procéder à la vérification des comptes clos du syndicat de 2023, établis par CITYCEO.

L’article 18-1 de la loi du 10 juillet 1965 accorde ce droit individuel entre la notification de la convocation et la tenue de l’assemblée.

Il appartient au syndic d’en arrêter les modalités et d’en informer les copropriétaires dans la convocation de l’assemblée (art. 9-1 du décret du 17 mars 1967).

On constate immédiatement une première irrégularité de ce cabinet, assez commune, puisqu’il soumet à délibération les conditions de vérification annuelle des comptes clos du syndicat (mercredi 19 juin ou sur rendez-vous comme en l’espèce le 17 juin), alors que cela doit résulter d’un simple point d’information (résolution sans vote).

Pire, CITYCEO entend facturer 240 €, cette prestation alors qu’elle constitue une tâche ordinaire, qui relève de son forfait de base (point I-1 al. b de l’annexe du décret du 26 mars 2015), comme il souligne pourtant dans son contrat de mandat :

CITYCEO n’étant pas une approximation près, il confond  la date de ce contrôle (17 juin 2024) et celle de l’assemblée du 20 juin 2024, et de manière plus inquiétante (tant sur cette facturation illicite que sur le procès-verbal), l’exercice comptable concerné, à savoir 2023 en lieu et place de 2024 (non encore clôturé, cette échéance intervenant le 31 décembre suivant).

Quatrième faux pas de CITYCEO, les dépenses comportent une facturation de 1.032 € pour la préparation de cette assemblée annuelle. Or, là encore, cette contribution à l’établissement de l’ordre du jour et sa diffusion aux copropriétaires lui incombe au titre de ses honoraires de gestion courante :

- comme le prévoit le point I-2 al. a du décret, qu’il reprend d’ailleurs dans son   contrat ;

- hors frais d’affranchissement (point 7.1.5 du décret), ce qui n’est pas le cas d’espèce.

II. Les facturations illégales des opérations exceptionnelles

Le syndic peut prétendre à des honoraires complémentaires du syndicat, notamment pour son suivi de travaux collectifs hors budget prévisionnel ou de diagnostics sur les parties communes (art. 18-1 A de la loi). Cette disposition conditionne la légitimité de cette rémunération à sa fixation par l’assemblée selon un pourcentage du marché H.T., et ce, de manière dégressive.

Il s’agit donc d’une facturation unique pour l’ensemble de ses démarches moyennant un ratio convenu en assemblée, ce qui exclut donc des frais annexes.

CITYCEO impute cependant au syndicat une vacation de 120 € pour la réception du ravalement de 2 des murs du parking, malgré le pourcentage de1,5 % adopté par une assemblée du 28 juin 2021.

CITYCEO estime probablement cette somme due, au motif  du changement de cabinet entre l’initiation (ancien syndic) et la finalisation du projet (réception de l’ouvrage par ses soins), et de l’encaissement par son prédécesseur du pourcentage consenti par le syndicat en 2021.

Il n’en demeure pas moins, que son approche s’avère totalement illicite, la fixation des honoraires revenant à la seule assemblée et non à un acte unilatéral du syndic.

Toujours dans la même veine, CITYCEO impute au syndicat une somme de 2.160 € pour suivi A.M.O. (Assistance à Maitrise d’Ouvrage) des six ascenseurs de la résidence.

Certes, une générale du 27 juin 2022 décide de faire réaliser une étude sur la conformité de ces équipements, sans pour autant concéder au syndic (de l’époque) de rémunération additionnelle pour cette phase préalable, dans la mesure où à ce stade l’indentification du prestataire revient au conseil syndical, moyennant une délégation de pouvoir et que l’audit technique et financier incombe au diagnostiqueur, déterminé par le conseil syndical.

Comme évoqué précédemment cette facturation ne peut se justifier en l’absence de résolution correspondante de l’assemblée souveraine.

Cette imputation se révèle d’autant plus contestable juridiquement, qu’une assemblée ultérieure du 20 juin 2024, approuvant les travaux, octroie légitimement des honoraires à CITYCEO pour leur suivi.

Ces comportements inacceptables de CITYCEO démontrent l’importance pour les copropriétaires :

- de vérifier les comptes clos édités par le syndic et les refuser en assemblée en cas d’irrégularité. En l’espèce, deux autres facturations au syndicat de ce cabinet nous interpellent. Il s’agit de deux consultations, en l’espace de deux jours, d’un même avocat pour la somme de 504 € chacune.

Elles correspondent probablement à un double avis de CITYCEO quant à la légalité de ses agissements vis-à-vis du syndicat. Ces imputations n’en demeurent pas moins illicites et abusives :

* un syndic professionnel devant être en capacité de maitriser la légalité de sa gestion d’une résidence (art. 18 de la loi) ;

* le décret du 26 mars 2015 n’instituant pas ce type de prestation particulière exigible du syndicat, et ce, d’autant plus lorsqu’elle vise à « rassurer » le syndic sur la légitimité de ses propres actions ;

- et plus précisément le président de séance de l’assemblée de contrôler les erreurs sur les questions ou leur projet de résolution et exiger, du secrétaire, la correction adéquate avant de les soumettre au vote.

Dans une quête lucrative, les syndics poursuivent leur diversification tous azimuts en fournissant aux copropriétaires des services annexes limitrophes (gérance, location, transaction), voire plus éloignés tels que l’assurance.

Si cette association ne se révèle pas intrinsèquement illicite, elle exige certaines formalités, que CITYA IMMOBILIER LANAVERRE TALENCE passe totalement sous silence.

I. Contrat du syndicat avec une filiale du syndic : aval impératif de l’assemblée

Le 19 septembre 2024, un conseil syndical reçoit un courriel de son syndic, CITYA LANAVERRE TALENCE.

Ce dernier leur propose de recourir conventionnellement à sa filiale de courtage, en vue de la renégociation de la police multirisques du syndicat des copropriétaires.

Outre la pertinence de cette prestation, cet organe collégial s’interroge sur les modalités licites d’une telle acceptation, autrement dit, si l’approbation de ce contrat requière l’aval de l’assemblée. CITYA LANAVERRE TALENCE répond par la négative, l’accord du conseil syndical lui étant suffisant.

Pourtant, cette affirmation se révèle juridiquement erronée.

Tout d’abord, l’adoption des contrats du syndicat implique une résolution de l’assemblée en tant qu’organe souverain décisionnaire de cette collectivité (art. 17 de la loi du 10 juillet 1965) et selon les éléments essentiels « devis » joints à sa convocation (art. 11 al. 3 du décret du 17 mars 1967).

Le conseil syndical n’a pas de pouvoir décisionnaire en la matière, exception faite d’une délégation de pouvoir déterminée, voire étendue consentie par l’assemblée (art. 25 al. a et 21-1 de la loi).

Or, CITYA LANAVERRE IMMOBILIER ne fait nullement référence en l’espèce à un quelconque transfert de compétence de l’assemblée au conseil.

D’ailleurs, une telle option se révèle d’autant plus discutable, que la loi renforce le rôle de l’assemblée dans le cas présent.

L’article 18 de la loi impose en effet une autorisation spécifique de l’assemblée pour toute approbation d’un contrat du syndicat avec une entreprise liée à leur syndic professionnel.

Cette sécurité majorée vise à limiter les monopoles et conflits d’intérêts au déterminent juridique et financier des copropriétaires. 

II. Conséquences d’un contrat illicite du syndicat avec une filiale du syndic

Plus inquiétant, cette faute de CITYA IMMOBILIER LANAVERRE TALENCE est susceptible de générer des contentieux non seulement pour le syndic défaillant, mais aussi et surtout pour le syndicat des copropriétaires.

Dans l’hypothèse tout d’abord de l’adoption des comptes clos du syndicat comportant une telle facture illicite, un copropriétaire opposant ou défaillant peut agir en nullité de cette résolution dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal (art. 42 de la loi). 

Dans cette même action judiciaire, le copropriétaire a également la faculté de poursuivre le syndic déficient en indemnisation de son préjudice sur le terrain de la responsabilité civile délictuelle (art. 1240 et s. du Code civil).

Il lui faudra pour cela démontrer la faute, le dommage et le lien de causalité entre les deux.

Le conseil syndical doit refuser d’avaliser la souscription illégale d’un contrat du syndicat avec une société liée au syndic professionnel, en lui rappelant le cadre juridique et les incidences néfastes de ce manquement tant pour les copropriétaires que pour lui.