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Une décision très intéressante du Tribunal Judiciaire de Bordeaux en matière de désignation d’un administrateur provisoire

La loi du 10 juillet 1965 a prévu plusieurs dispositions pour faire face à une absence de syndic en distinguant les situations, que ce soit en cas de carence, d’empêchement ou de défaut de désignation.

Une décision du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (1ère chambre civile du 30 mai 2024 n° RG 23/06831) a rappelé les articles à invoquer pour réclamer la désignation d’un administrateur provisoire en fonction des circonstances.

I – Ne pas confondre absence de syndic et empêchement du syndic

A la suite de l’annulation judiciaire d’une assemblée générale qui a, entre autres, désigné le syndic, un copropriétaire a sollicité le Juge pour demander la désignation d’un administrateur provisoire sur le fondement de l’article 18, chapitre V de la loi du 10 juillet 1965.

Or, cet article fait référence aux situations où le syndic se retrouve en cas d’empêchement et non lorsque le syndicat des copropriétaires se retrouve dépourvu de syndic, à la suite notamment d’une annulation de son mandat.

Ces situations doivent être elles-mêmes distinguées de l’empêchement ou dans le cas le syndic n’est plus en mesure d’assumer ses fonctions pour cause notamment de maladie, de perte de son assurance de responsabilité civile ou financière.

L’empêchement  doit lui-même être distinct de la carence du syndic qui est lorsque ce dernier n’assure pas ses tâches, comme par exemple en ne payant ses fournisseurs, ou en ne convoquant pas l’assemblée générale.

II – La désignation d’un administrateur provisoire en vertu de l’article 47 du décret du 17 mars 1967

Malgré l’erreur sur la motivation indiquée par le copropriétaire, le Juge a malgré tout nommé un administrateur provisoire permettant à la copropriété de ne pas se retrouver dépourvue de représentant légal.

Pour cela, le Juge a repointé la demande sur le bon article, qui est en l’occurrence l’article 47 du décret du 17 mars 1967 qui permet de désigner un administrateur provisoire lorsque la copropriété se retrouve dépourvue de syndic.

Cette prérogative du Juge est clairement prévue à l’article 12 du code de procédure civile qui permet à un Juge de restituer les exactes qualifications aux actes litigieux.

Voici un tableau récapitulatif :

 

Actions et Actus
Actualité juridique

Aides à la rénovation en 2025 : la fin des subventions des chaudières gaz

CEE, MaPrimeRénov, prêts à taux zéro, financements locaux, aides collectives, aides individuelles… Il existe une multitude d’aides à la rénovation énergétique et celles-ci évoluent régulièrement, il est donc difficile pour les copropriétaires de s’y retrouver.

I - MaPrimeRénov’ Copropriétés

Contrairement à certaines rumeurs qui circulaient fin 2024, les règles pour MaPrimeRénov’ Copropriétés restent identiques.

Il n’y a donc rien à craindre pour les copropriétés n’ayant pas pu déposer leur dossier à temps.

La seule évolution majeure concerne les chaudières gaz : suite à une directive européenne, celles-ci ne seront plus subventionnées.

Il existe une dérogation pour les dossiers en cours si les travaux sont votés en AG avant le 30 juin 2025 et les dossiers déposés avant le 30 septembre.

Jusqu’au 31 décembre, une période de transition permettra d’intégrer l’installation d’une chaudière gaz dans le calcul du gain énergétique mais sans que son coût ne soit pris en charge.

II - Les Certificats d’économie d’énergie

Les fiches CEE sont régulièrement mises à jour, certaines sont supprimées et d’autres sont créées.

En cette fin d’année 2024, la grosse mise à jour concerne la suppression de la fiche BAR-TH-145 et son remplacement par la BAR-TH-177.

La fiche CEE finance les projets de rénovation globale proportionnellement au gain énergétique théorique réalisé, elle est normalement utilisée en complément de MaPrimeRénov’.

Sauf que de nombreux abus permettaient grâce à des gains énergétiques surévalués de financer à 100% des travaux onéreux.

La nouvelle fiche sera calquée sur le modèle de MaPrimeRénov’ Copropriétés et le montant de la subvention sera donc limité.

L’autre modification concerne la fiche CEE BAR-TH-173 sur l’installation de thermostats.

L’année dernière, l’Etat a boosté cette subvention en prévision de l’obligation d’en installer dans chaque logement d’ici 2027.

Logiquement, des entreprises se sont engouffrées dans ce nouveau marché en proposant des appareils de piètre qualité.

Constatant l’échec de la mesure, le gouvernement a, fin 2024, supprimé la bonification liée à leur installation.

La dernière grosse mise à jour suit logiquement l’évolution de MaPrimeRénov’ et concerne les fiches BAR-TH-107 et BAR-TH-107-SE. Ces 2 fiches permettaient de financer l’installation de chaudières collectives gaz à haute performance.

La fiche CEE concernant l’installation d’une chaudière gaz individuelle avait été supprimée l’année dernière, il était logique que celle-ci soit la suivante.

Avec l’évolution de MPR et des CEE, il n’y a donc aujourd’hui plus aucune aide concernant les chaudières gaz.

Combinée au coup de pouce sur les pompes à chaleur, cette suppression montre bien l’évolution recherchée par le Gouvernement qui veut concentrer les aides sur la production de chaleur décarbonnée.

Technique
Action

Annulation de décisions d’assemblée générale : une demande subsidiaire est recevable, même hors délai

Catégories Contestation de la décision / de l'assemblée générale
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation (troisième chambre civile)
Référence
n°s 22-24.060 et 23-10.573
Lien de la décision
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000049906624
Observations

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions d’assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites dans un délai de 2 mois à compter de la notification faite par le syndic du procès-verbal de l’assemblée (article 42 2ème alinéa de la loi du 10 juillet 1965). Ce délai est un délai de forclusion (Cass., 3ème Ch. civ., 19 décembre 2007, n°06-21.410), qui est interrompu par une demande en justice, l’effet interruptif produisant ses effets jusqu’à l’extinction de l’instance, ainsi que le prévoient les articles 2241, alinéa 1, et 2242 du code civil.

Principe retenu

La Cour de cassation avait déjà admis qu’une demande en annulation de diverses résolutions tend, en ce qui les concerne, aux mêmes fins que la demande d’annulation de l’assemblée générale (Cass. 3ème Ch. civ., 28 janvier 2021, n°19-23.664), même si les griefs sont différents.

Une demande subsidiaire d’annulation de certaines décisions d’assemblée générale étant virtuellement comprise dans la demande principale initiale en nullité de l’assemblée dans son entier, le délai de forclusion de l’action en nullité des décisions d’assemblée générale est interrompu par la délivrance de l’assignation en nullité de l’assemblée générale dans son entier. La demande subsidiaire est donc recevable, même si elle est introduite après l’expiration du délai de 2 mois de l’article 42.

Analyse de la décision

Un copropriétaire dans un immeuble soumis au statut de la copropriété a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation, en son entier, d’une assemblée générale des copropriétaires, en respectant le délai de deux mois du 2ème alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Puis, doutant probablement des motifs d’annulation de l’assemblée entière, il a présenté, par conclusions additionnelles, une demande subsidiaire en annulation de certaines résolutions adoptées lors de cette assemblée générale.

La demande d’annulation globale ayant échoué, le syndicat des copropriétaires obtient en appel que cette demande subsidiaire soit considérée comme irrecevable car formée hors le délai de l'article 42 .

La Cour de cassation censure Cour d'appel de Paris qui avait jugé un peu rapidement.

Aux termes de l'article 2241 du code civil, « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion »

Or, si en principe l'interruption de la prescription ne peut s'étendre d'une action à une autre, la Cour de cassation, se référant à un arrêt antérieur, rappelle qu’« il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu'ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première ».

En se contentant de constater que la demande subsidiaire en annulation de résolutions de l'assemblée générale reposait sur des moyens distincts de ceux qui étaient formulés au soutien de la demande en annulation de l'assemblée générale en son entier, et qu'elle est donc tardive pour avoir été formulée après l’expiration du délai de contestation, alors que la demande subsidiaire était virtuellement comprise dans la demande principale initiale, et que la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion, la cour d’appel a violé les articles 2241 du Code civil et l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Abus 5096 Les lunettes s’imposent pour le syndic Le Terroir

Outre le projet de contrat, une proposition de fiche d’information tarifaire est impérative lors de l’élection d’un syndic professionnel en assemblée.

Ce dernier document, également, joint à la convocation, doit faciliter l’analyse et le comparatif sur le volet financier. Le résultat est bien souvent aux antipodes de la finalité recherchée, du fait d’approximations de cabinets tels Le Terroir.

I. Les contradictions sur les frais de litiges et contentieux (hors recouvrement)

En sa qualité de syndic, Le Terroir rédige et notifie aux copropriétaires la convocation de leur assemblée générale annuelle en date du 16 décembre 2024. Elle comporte le projet de contrat et de fiche d’information tarifaire, ce cabinet briguant un nouveau mandat.

Pour toute nomination d’un syndic professionnel en assemblée générale, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose en annexe de la convocation une proposition de contrat de mandat conforme au décret du 26 mars 2015 et la fiche d’information tarifaire fixée par l’arrêté du 30 juillet 2021 qui résume les données financières contenues dans le projet de contrat auquel elle se rattache.

Ainsi, les copropriétaires disposent aisément de ces informations, simplifiant une éventuelle mise en concurrence entre cabinets.

Pour mener à bien cette tâche, cela suppose que le ou les postulants reproduisent ces chiffres sans erreurs, mission à laquelle Le Terroir échoue sur les prestations particulières.

Le point 7.2.6 du décret autorise le syndic à facturer au syndicat des honoraires additionnels pour sa contribution aux différends hors recouvrement des impayés des copropriétaires. Cela peut correspondre à son suivi d’une procédure en annulation d’une assemblée par un copropriétaire opposant ou défaillant, à la suppression par un copropriétaire de travaux privatifs illicites affectant les parties communes ou à la restitution de parties communes appropriées illégalement par copropriétaire.

Si Le Terroir prétend intervenir gracieusement dans ce domaine sur sa trame de contrat (en rayant ces montants), cette rémunération complémentaire apparait pourtant sur sa fiche tarifaire.

II. Les contradictions sur les frais de mutation

L’article 10-1 de la loi permet au syndic de facturer au copropriétaire vendeur des frais pour l’édition de l’état daté requis par son notaire.

Ce formulaire précise sa situation financière (à jour, débitrice ou créditrice) à l’égard du syndicat. Il appartient au syndic d’indiquer ce coût sur son projet de contrat, dans la limite d’un plafond réglementaire de 380 € TTC (art. 1er du décret du 21 février 2020).

Cela signifie, que le syndic ne peut exiger du cédant nulle autre rémunération à ce titre, tel que l’établissement d’un prétendu « pré état daté » sans aucune existence légale, l’actualisation de l’état daté en cas de sommes nouvellement exigibles en raison du report de signature de l’acte définitif de cession de son lot.

Le Terroir se fourvoie en prévoyant illicitement ces frais dans sa proposition de contrat, pourtant omis dans sa fiche d’information tarifaire.

Cette dissociation s’explique, non pas par une rigueur juridique retrouvée, mais probablement par une saisie moins minutieuse ou un support informatique moins conciliant sur le second. 

 

En l’absence de retrait des indications illicites, divergentes sur le contrat ou la fiche d’information tarifaire, la correction devra intervenir lors de la tenue de l’assemblée générale.

Le président de séance, garant de la régularité de son déroulement, procédera aux rectifications adéquates, avant de soumettre la désignation du syndic au vote des copropriétaires.

Abus
Action

Le fléau des rachats des petits cabinets par les grands groupes de syndics

Il y a eu une époque où les copropriétaires et conseils syndicaux n’étaient pas suffisamment informés, laissant les syndics professionnels faire à peu près ce qu’ils veulent.

Depuis, l’ARC Nationale martèle pour dénoncer les abus entraînant une plus grande vigilance des conseillers syndicaux qui n’ont plus peur de rappeler à l’ordre leur syndic et même parfois de les mettre à l’amende.

Une des situations ubuesques qui agace les conseillers syndicaux, est le rachat des petits cabinets par des grands groupes à l’insu des copropriétaires sans pouvoir dénoncer le mandat.

Essayons de comprendre la mécanique et les misères que cela entraîne pour les copropriétaires et conseillers syndicaux.

I – Des rachats de parts à l’insu du syndicat des copropriétaires

La mécanique généralement utilisée par les grands groupes pour absorber les petits et moyens cabinets sans perdre « la clientèle » (les syndicats de copropriétaires) est de devenir actionnaire majoritaire du cabinet sans le dissoudre.

Par ce procédé, l’entité juridique reste inchangée même si concrètement l’actionnaire majoritaire est détenu par une autre personne morale qui est le grand groupe acquéreur.

Ainsi, les syndicats de copropriétaires sont tenus de poursuivre leur mandat sans être en capacité de le dénoncer du fait que le numéro de Siret du cabinet reste inchangé.

C’est ainsi que les copropriétaires et conseillers syndicaux se retrouvent gérés par un grand groupe de syndic qu’ils ont pourtant fuit dans le passé.

Une opération commerciale qui fait le bonheur des actionnaires des petits et moyens cabinets qui vendent à prix d’or leurs parts du fait qu’ils laissent aux grands groupes leurs fonds de commerce.

II – Du bluff

Compte tenu que le Siret reste inchangé, le contrat de mandat signé entre le cabinet et le syndicat des copropriétaires reste toujours en cours.

Par ce procédé, le syndicat des copropriétaires ne peut pas invoquer le changement de personnalité juridique pour demander la résiliation du contrat.

Or, à partir du moment où le grand groupe devient l’actionnaire majoritaire, l’ensemble des process sont modifiés, même si le personnel reste en place.

Et pour cause, il sera tenu d’utiliser les logiciels du nouveau groupe, de répondre aux objectifs commerciaux attendus, se soumettre à la politique managériale telle que vendre des produits parallèles et autres filiales.

Autrement dit, tout change sauf le nom du cabinet.

Voilà pourquoi il est indispensable de faire évoluer la loi, en précisant qu’à partir du moment où l’actionnaire majoritaire change de main, le mandat doit être représenté en assemblée générale.

Là encore un remue-ménage qui fera du bien aux syndicats de copropriétaires mais qui, à coup sûr, déplaira au grands groupes et petits cabinets.

Une affaire à suivre…

Actions et Actus
Actu

Etes-vous inscrit(e) à la prochaine journée écolière réalisée par l’ARC Nationale sur le thème : « Comment lire et exploiter les documents comptables de la copropriété tenus par son syndic »

L’une des forces de l’ARC Nationale est d’exploiter tous les moyens en notre possession pour transmettre le savoir aux conseillers syndicaux et syndics non professionnels, adhérents auprès de notre association.

Notre objectif est de les faire monter en compétences afin qu’ils puissent assurer, de la manière la plus efficace possible, leur mission légale.

Un des sujets d’actualité et stratégique est la gestion comptable et financière de leur copropriété.

Et pour cause, nombreux syndics professionnels sont intéressés, d’une manière ou d’une autre, par les trésoreries des syndicats de copropriétaires qu’ils gèrent, justifiant un contrôle drastique et régulier des comptes de la copropriété par le conseil syndical.

C’est à ce titre que l’ARC Nationale organise une journée de formation didactique dédiée à apprendre :

« Comment lire et exploiter les documents comptables de la copropriété tenus par son syndic »

Expliquons l’intérêt de cette journée de formation et comment y participer.

I – Une formation pratique et pédagogique

Depuis le décret et l’arrêté du 14 mars 2005, les syndics sont tenus de tenir et produire, au profit des copropriétés qu’ils gèrent, différents documents comptables normalisés afin de mieux suivre les différentes opérations comptables et financières saisies par le syndic.

L’ensemble de ces opérations figurent à travers un document maître qui, à tort, est rarement consulté par le conseil syndical, à savoir le grand livre comptable.

Ce document comptable permet de tracer toutes les écritures comptables et financières de la copropriété.

Ainsi, il est possible de savoir quels sont les fournisseurs débiteurs et depuis quand, les soldes des banques, le taux d’impayés de charges, les travaux en attente, les produits et recettes de la copropriété… Bref, un outil de contrôle indispensable pour vérifier la santé économique de sa copropriété.

Ce document permet aussi de détecter les dérives budgétaires et ainsi intervenir en amont afin d’essayer de corriger le tir.

C’est à partir de ce grand livre que les annexes comptables, jointes à la convocation de l’assemblée générale sont produites pour permettre aux copropriétaires de se prononcer sur l’approbation des comptes et sur la validation des budgets prévisionnels à venir.

Afin d’aborder de manière pédagogique comment lire et exploiter ces documents, au cours de cette journée de formation, il sera tout d’abord expliqué l’usage de chacun des comptes comptable et comment interpréter les informations figurant au crédit ou au débit.

Après cette étape, nous expliquerons comment croiser les informations comptables afin d’identifier d’éventuelles anomalies qui doivent alerter le conseil syndical.

Un focus sera dédié aux conséquences de l’approbation des comptes et comment ne pas valider certaines charges sans mettre en péril le vote de la résolution.

Enfin, nous donnerons les méthodes pour savoir comment lire et analyser les cinq annexes comptables afin de savoir comment les auditer.

II – Le programme de la journée

L’intérêt principal de suivre une formation organisée par l’ARC Nationale est qu’elle se veut adaptée à un public qui n’est pas forcément comptable ou juriste, nécessitant d’aborder, de manière progressive, les différentes notions comptables.

Cette journée écolière se tiendra le Lundi 17 mars 2025 à l’Espace Charenton, situé au 327 Rue de Charenton, 75012 Paris de 9 heures à 18 heures.

Le programme de cette journée est le suivant :

III – Comment bénéficier de cette formation

Pour cette journée écolière, l’ARC Nationale  met les grands moyens en réservant une salle de formation qui permet à chaque écolier(e) de disposer d’une table individuelle pour prendre des notes.

L’ensemble de la formation sera projetée sur plusieurs écrans géants afin que chacun(e) puisse suivre, de manière efficace, le déroulé des explications.

De plus, sera remis à chacun des participants, un cartable dans lequel sera inséré un livre reprenant chacune des démonstrations qui seront projetées, la nomenclature comptable ainsi qu’un cahier de notes.

La formation sera dispensée par le directeur général de l’ARC Nationale, Monsieur Emile HAGEGE.

Un temps de questions/réponses sera organisé à la fin de chaque chapitre.

Cette séance sera réalisée le Lundi 17 mars 2025 à partir de 9h00 à l’Espace Charenton, 327, rue de Charenton 75012 PARIS

Pour s’inscrire, il suffit d’envoyer un mail à l’adresse suivante : formations@arc-copro.fr.

Compte tenu de l’espace de la salle et de la mise à disposition de tables individualisées, les places sont limitées, impliquant que seuls les premiers inscrits pourront pour participer à cette journée.

La participation aux frais est de 20 € (livret compris), soit 4 € par heure.

On vous attend nombreux pour une journée qui sera riche d’informations.

Actions et Actus
Action

Les lots du rez-de-chaussée peuvent-ils être exonérés des travaux de réfection de la cage d’escalier de notre immeuble ?

Question :

Nous envisageons de réaliser des travaux de restauration des structures dans la cage d’escalier du bâtiment principal sur rue, et nous envisageons également d’y réaliser des travaux d’électricité, de peinture et de revêtements de sols.

Les lots du rez-de-chaussée, correspondant à des commerces, doivent-ils participer au financement de ces travaux ?

Réponse :

Les cages d’escalier, quelle que soit la nature des travaux, sont généralement considérées comme faisant partie du gros œuvre de l’immeuble, relevant ainsi des parties communes générales et des charges communes générales, à défaut de l’établissement de parties communes spéciales dans votre règlement de copropriété.

Ainsi, il n’y a pas lieu de raisonner en terme d’ « utilité objective » (article 10 de la loi du 10 juillet 1965) de la cage d’escalier, s’agissant précisément d’un élément de gros œuvre, tel que cela résulte notamment d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris en date du 28 mai 2003, y compris pour des frais d’éclairage.

Par conséquent, même les locaux du rez-de-chaussée devraient participer au financement de ces travaux, y compris de finition.

Il est à noter toutefois que dans une affaire où des escaliers situés à l’extérieur qui permettaient d’accéder directement aux lots situés en étage, la Cour de cassation a pu estimer qu’était valable la clause du règlement de copropriété exonérant les lots du rez-de-chaussée de la participation aux frais d’entretien de l’escalier.

Vous trouverez ci-dessous un extrait de cet arrêt (Cour de cassation, 3eme chambre civile, 12 septembre 2019, n° 18-11.922) :

« Ayant retenu, à bon droit, qu'un règlement de copropriété peut prévoir une répartition particulière des charges communes tenant à la configuration du bâtiment et, souverainement, que les escaliers extérieurs, ajoutés à la structure, permettaient l'accès direct aux lots des étages et ne présentaient pas d'utilité pour les appartements de plain-pied disposant d'un accès totalement indépendant, la circonstance que ces escaliers facilitent occasionnellement l'entretien d'éléments collectifs tels que la ventilation étant insuffisante pour considérer qu'ils présentaient un intérêt au sens d'un usage normal, la cour d'appel en a exactement déduit que la clause du règlement de copropriété dispensant les propriétaires des appartements situés au rez-de-jardin ou au rez-de-chaussée des frais d'entretien des escaliers n'était pas contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ». 

Il est à noter enfin que les frais de rénovation ou de changement du tapis de l’escalier, s’agissant d’un élément d’équipement commun, pourraient quant à eux être supportés par les copropriétaires en fonction de l’ « utilité objective » de ce tapis, et, partant, les lots du rez-de-chaussée pourraient en être exonérés.  

 

Réponse de l'expert
Action

Garantie des vices apparents à la prise de possession de l’immeuble vendu en état futur d’achèvement

Catégories VEFA/ construction neuve
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation (troisième chambre civile)
Référence
n°22-23.716
Observations

L’acquéreur « sur plans » d’un lot de copropriété dans un immeuble à construire dispose d’une garantie légale spécifique à la vente en état futur d’achèvement : la garantie des vices apparents. Elle est créée par l’article 1642-1 du Code civil ainsi rédigé :

"Le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents".

"Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer".

L’article 1648 alinéa 2 précise que « dans le cas prévu par l'article 1642-1, l'action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents. 


Cette disposition concerne les acquéreurs pour les parties privatives et le syndicat des copropriétaires pour les parties communes, ce dernier devant être réputé prendre possession des parties communes le jour de sa naissance, à savoir le jour de la livraison du premier lot à un acquéreur. Cette prise de possession se traduit concrètement par ce qui peut être considéré comme un rendez-vous d’état des lieux et remise des clés entre le syndic et le promoteur, qui doit avoir lieu sans délai, puisque dès sa naissance, le syndicat des copropriétaires est responsable des parties communes de l’immeuble

Principe retenu

Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en garantie des vices apparents sur les parties communes, et le délai de forclusion d’un an ne joue pas si le vendeur s’est engagé à reprendre les désordres qui ont fait l’objet de réserves à la prise de possession ou dans le mois qui suit.

Analyse de la décision

Un promoteur a fait édifier et vendu en état futur d'achèvement un groupe d'immeubles comprenant trois bâtiments, qui a été placé sous le régime de la copropriété. Les travaux ont donné lieu à une réception avec réserves, et le promoteur s’est engagé par courrier à réparer les désordres relevés.

Le promoteur ne s’étant pas exécuté, le syndicat des copropriétaires a l’assigné, après expertise, ainsi que son assureur, aux fins d'indemnisation.

Le syndicat des copropriétaires est déclaré, par la Cour d'appel de Metz, irrecevable pour forclusion dans ses prétentions au titre des désordres réservés non levés, au motif que l'engagement du vendeur de reprendre ces désordres avait interrompu le délai annal de forclusion mais que l'action était tardive pour avoir été engagée plus d'un an après le dernier acte interruptif.

La Cour de cassation censure l’arrêt de la cour d’appel : en statuant ainsi, alors qu'elle avait retenu que le vendeur d'immeuble à construire s'était engagé à reprendre les désordres réservés non levés, la cour d'appel a violé l’article 1642-1 cité ci-dessus.

Cet arrêt ne fait qu’appeler les juges d’appel à relire la loi. Mais il est éclairant sur le fait que le syndicat des copropriétaire ne dispose pas, pour faire valoir ses droits quant aux malfaçons de construction, que des garanties légales de la construction – garantie biennale de bon fonctionnement des équipements et garantie décennale légale des « dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination » (article 1792 et suivants du Code civil).

En tant que représentant des copropriétaires acquéreurs de lots d’un immeuble à construire, il prend possession avec eux des parties communes et peut faire valoir dans les mêmes conditions que pour les parties privatives de la garantie des vices apparents, beaucoup plus large que les garanties légales de la construction citées.

Par contre, il n’est pas recevable par contre pour faire valoir les défauts de conformité dans les parties communes par rapport aux prestations – ouvrages, matériaux – promises dans le descriptif contractuel annexé aux actes de vente, n’étant pas lui-même acquéreur des lots vendus…

Abus 5097 Pourquoi être syndic et courtier en assurance pose problème ? Prenons le cas du cabinet NEXITY LAMY

Encore un abus qui va défrayer la chronique pouvant même provoquer des cauchemars. Il s’agit de la souscription d’un contrat de protection juridique signé avec un effet rétroactif de plus de six ans.

Comme on va le constater, du lourd que seuls nos chers syndics professionnels sont capables de faire sans aucun état d’âme.

Il s’agit en l’occurrence du cabinet NEXITY LAMY avec sa société de courtage en assurance qui est la société LAMY Assurances SAS

Rentrons plus dans le détail ou plutôt devrions-nous dire de l’horreur.

I - Un contrôle des comptes très instructif

A l’occasion d’un contrôle de comptes, le conseil syndical a identifié une facture de 678,40 € liée à la souscription d’un contrat de protection juridique.

A leur grande surprise, ils ont demandé à disposer du contrat ainsi que du procès-verbal d’assemblée générale validant cette décision.

Se sentant acculé, le cabinet NEXITY LAMY a été contraint de présenter les documents, sachant qu’en cas de refus des pénalités d’un montant de 15 € par jour de retard s’appliqueront sur ses honoraires.

Nous vous laissons apprécier comment le syndic a récupéré l’affaire, sachant, semble-t-il, que les primes d’assurance ont été prélevées alors que le contrat n’était pas signé :

Et oui, le contrat a été signé le 17 octobre 2024 pour une prise d’effet au 29 septembre 2018, soit il y a plus de six ans.

Alors, comment expliquer ce tour de passe-passe ? Rien de plus simple, le contrat est signé entre le cabinet de syndic NEXITY LAMY avec le courtier LAMY Assurances Sas.

Autrement dit, une histoire de famille qui passe de la poche droite à la poche gauche pouvant à tout moment être se mettre d’accord pour arranger les affaires lorsqu’elle commencent à sentir mauvais.

II - Un contrat bidon

Les principaux risques en copropriété sont bien entendu les impayés.

Or, à la lecture du contrat de protection juridique négocié par le cabinet NEXITY LAMY auprès de LAMY Assurances, on constate que la garantie de recouvrement des charges n’est pas incluse.

Mais encore, compte tenu qu’il s’agit d’un contrat de famille entre LAMY, le contrat exclut également la prise en charge des actions à l’égard du syndic.

Et oui, il ne faudrait pas pousser mémé dans les orties !

Bref, un contrat de protection juridique qui n’a pas grand intérêt si ce n’est de permettre au groupe d’augmenter ses profits.

Mais rassurons tout le monde, c’est l’ARC Nationale qui voit le mal partout.

Abus
Action

Ne pas confondre « produits » et « recettes »

Pour bien assurer le contrôle des comptes, il est important de bien distinguer les notions comptables et économiques afin de ne pas amalgamer les concepts.

Parmi les notions à ne pas confondre il y a celle des « produits » par rapport aux « recettes ».

Voyons cela en détail.

I - Les produits et recettes

Conformément au décret du 14 mars 2005, la comptabilité des copropriétés doit être tenue engagement, impliquant que dès la réception des factures, elles doivent être enregistrées indépendamment qu’elles soient payées ou non.

C’est à ce titre qu’elles sont identifiées comme étant une « charge ».

De même, à partir du moment où la « recette » est connue, elle doit être enregistrée, qu’elle ait été encaissée ou non. Elles sont enregistrées dans la comptabilité comme des « produits ».

L’intérêt d’enregistrer les charges et les produits est de connaître l’équilibre comptable de la copropriété indépendamment des factures payées ou des encaissements enregistrés.

Et pour cause, à partir du moment où une charge est constatée, elle doit, tôt ou tard, être payée et un produit enregistré doit, tôt ou tard, être encaissé.

II - Un jeu d’équilibre

Afin de déterminer si l’exercice comptable est déficitaire ou excédentaire, il est impératif de comparer les charges aux produits.

Si l’on constate plus de charges que de produits, l’exercice est déficitaire. En revanche, si on relève plus de produits que de charges, l’exercice est alors excédentaire.

Après que les comptes aient été approuvés, deux hypothèses sont possibles :

-  si l’exercice est excédentaire, cela entraînera un remboursement de sommes au profit des copropriétaires

- si l’exercice est déficitaire, cela entraînera un appel complémentaire au débit des comptes des copropriétaires.

Ainsi, il revient au conseil syndical de vérifier que l’ensemble des produits ont été comptabilisés et pris en compte et qu’en parallèle aucune charge abusive ou illégale n’a été comptabilisée.

C’est à présent à vous de jouer !

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