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Abus 5100 IMMO3 V : un syndic qui se fourvoie avant même sa désignation

Si l’assemblée générale est en principe convoquée par le syndic en exercice, elle peut exceptionnellement émaner d’une tierce partie. Cette initiative se justifie notamment lorsque le syndicat est dépourvu d’un syndic et qu’il s’agit de lui en substituer un de manière amiable et rapide.

La convocation extraordinaire de cette assemblée n’en demeure pas moins soumise aux impératifs juridiques, omis par le cabinet IMMO3 V dans une assemblée du 14 mars 2024.

I. Une assemblée hors présentiel au 14 mars 2024 malgré son interdiction dès le 1er août 2022

Une copropriété se retrouve sans syndic, en l’absence de convocation d’une assemblée (par le cabinet sortant avant l’échéance de son mandat) destinée à lui désigner un successeur.

Dans ce cas, deux solutions licites se révèlent envisageables :

la première amiable (à privilégier) consistant en l’élection d’un syndic (professionnel ou bénévole) par une assemblée, convoquée à ce seul effet, soit par le président du conseil syndical en exercice, soit par tout copropriétaire (respectivement article 18 et 17 de la loi du 10 juillet 1965) ;
la seconde contentieuse, moyennant un administrateur provisoire nommé par le tribunal judiciaire (art. 47 du décret du 17 mars 1967).

En l’espèce, la convocation émane légitimement d’un copropriétaire, visant à la désignation d’un nouveau syndic en la personne du cabinet IMMO 3V. En revanche, ce copropriétaire prévoit sa tenue exclusivement à distance.

Cette voie se révèle parfaitement illégale en l’espèce. La tenue d’une assemblée hors présence physique de tous les copropriétaires s’entend d’une alternative dérogatoire instituée lors de la pandémie de Covid et abrogée à partir du 1er août 2022 (art. 22-2 de l’ordonnance du 25 mars 2020).

S’agit-il d’une initiative isolée du copropriétaire, sans concertation avec IMMO3V ? La réponse est indubitablement négative.

Tout d’abord, elle mentionne comme destinataire des « ordres de vote » (il faut probablement entendre par là formulaire de vote par correspondance des copropriétaires) à l’adresse électronique de ce cabinet.

De plus, IMMO3V manque indiscutablement à l’obligation de conseil juridique supportée par tout syndic professionnel (art. 3 du décret du 28 août 2015).

Or, dans le cas présent IMMO3V enfreint d’avertir ce copropriétaire sur deux irrégularités :

la première sur l’interdiction de l’assemblée hors présentiel. L’infraction à cette règle expose l’assemblée à son annulation judiciaire par tout copropriétaire opposant (à toutes les décisions), défaillant ou assimilé (absent non représenté) dans les deux mois suivant la notification de son procès-verbal (art. 42 de la loi) ;
la seconde sur le destinataire du formulaire de vote par correspondance des copropriétaires, à savoir exclusivement l’auteur de cette convocation (arrêté du 2 juillet 2020), en l’espèce un des membres du syndicat et non ce tiers professionnel.

II. Manquements d’IMMO3V à la tenue régulière de l’assemblée

Immo3V n’étant pas une défaillance près, il postule et se fait élire, en ouverture de séance (question n°1), secrétaire, chargé de la rédaction de l’original du procès-verbal de l’assemblée en fin de réunion (art. 15 et 17 du décret du 17 mars 1967).

Là encore, cette approche se révèle juridiquement litigieuse, dans la mesure où cette faculté est dévolue au syndic en exercice (art. 15 du décret du 17 mars 1967). Pourtant, au moment de l’ouverture des débats IMMO3V ne jouit pas d’un tel statut, puisqu’il n’est pas le syndic sortant et qu’il candidate justement à ce poste lors de cette assemblée.

De plus, l’article 18 de la loi souligne, que la prise d’effet du mandat d’un tout nouveau syndic, intervient au plus tôt un jour franc après la tenue de l’assemblée.

A cela s’ajoute, l’absence d’élection d’un président de séance, fonction toutefois impérative pour toute assemblée, son rôle consistant à garantir la régularité de celle-ci, soit :

l’établissement et la certification exacte de la feuille de présence (art. 14 du décret) ;
la licéité des résolutions et la conformité du procès-verbal original établi par le secrétaire (art. 17).

La convocation exceptionnelle d’une assemblée par un président du conseil syndical ou un copropriétaire requière une rigueur renforcée, afin qu’elle n’encourt pas son invalidation judiciaire.

Ces précautions ne peuvent se résumer aux simples avis d’un syndic professionnel, comme l’atteste les erreurs majeures relevées dans le cas présent, ainsi que dans nos nombreuses autres publications.

Abus

Action

Ne pas confondre « provisions et charges » ou « charges et dépenses »

Voilà un article pédagogique que l’on ne peut réserver, bien entendu, qu’à nos adhérents.

Il s’agit de distinguer les notions et les conséquences juridiques entre le concept de «provisions » par rapport à celui de « charges » ou encore celui de « charges » par rapport à « dépenses ».

Allons donc par étapes pour comprendre cela en détail.

I - La notion de provisions et de charges

A la suite du vote du budget prévisionnel ou de travaux votés en assemblée générale, le syndic est tenu d’appeler auprès des copropriétaires des provisions de charges.

Conformément à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions de charges liées au budget prévisionnel voté sont appelées par quart, sauf disposition contraire de l’assemblée générale. Quant aux provisions travaux, elles sont appelées selon les modalités prévues par l’assemblée générale.

Au cours de l’exercice, les appels de fonds sont considérés comme des provisions de charges car les sommes sont appelées sur la base d’un budget prévisionnel et non sur des dépenses réelles.

Ainsi, le concept est de provisionner les charges à venir qui devront être validées lors de la prochaine assemblée générale.

Au cours de celle-ci, seront présentées les charges constatées par le syndic qui seront alors soit approuvées en intégralité soit de manière partielle.

C’est à partir de ce moment que les charges deviennent définitives, permettant de régulariser les comptes des copropriétaires en leur recréditant les provisions appelées et en parallèle de débiter leur quote-part de charges approuvées.

II – La notion de charges de dépenses

Bien souvent, les syndics présentent le relevé des dépenses. Or, il s’agit en réalité des relevés de charges.

La différence est que le syndic présente toutes les charges enregistrées sur l’exercice indépendamment qu’elles aient été payées non.

Ainsi, il est possible que sur l’ensemble des charges approuvées, 10 % d’entre elles ne sont pas encore payées.

C’est pour cela qu’en fin d’exercice le conseil syndical doit impérativement connaître le montant des charges et celles qui restent encore à payer.

A partir de ce constat, il devra en connaître les bénéficiaires des factures, le montant, la date et surtout la cause du défaut de paiement.

Une facture qui n’est pas payée au-delà 90 jours doit interroger. Au-delà, il faudra carrément s’en inquiéter.

Dossier conseils

Action

Conseil

Quand une succession met en difficulté une copropriété : quelles solutions ?

Dans une copropriété, chaque copropriétaire contribue aux charges communes pour garantir le bon fonctionnement et l’entretien de l’immeuble. Mais lorsqu’un copropriétaire décède et que ses héritiers tardent à se manifester ou restent indécis, ces charges restent impayées. Cela peut déséquilibrer les finances du syndicat des copropriétaires (SDC) et retarder des travaux importants.

Deux outils juridiques permettent de débloquer ces situations : la sommation d’opter et le mandat successoral judiciaire.

I- La sommation d’opter : contraindre les héritiers à se décider

Aux termes de l’article 771 du Code civil, toute personne ayant un intérêt dans la succession (tel qu’un créancier ou un copropriétaire) pourra demander à un héritier de se prononcer. Cela permettra d’utiliser le mécanisme de la sommation d’opter afin que l’héritier puisse accepter ou refuser la succession.

Les étapes clés de la sommation d’opter :

Délai initial : Aucun héritier ne peut être forcé à se décider dans les quatre mois suivant le décès.
Sommation officielle : Après ce délai, un huissier peut adresser une sommation d’opter. L’héritier dispose alors de deux mois pour répondre (article 772 du Code civil).
Conséquences : En l’absence de réponse, l’héritier est réputé avoir accepté purement et simplement la succession, avec toutes les obligations que cela implique, notamment le paiement des dettes du défunt, y compris les charges de copropriété (article 780 du Code civil).

Ce mécanisme est particulièrement utile pour les copropriétés confrontées à des héritiers hésitants, car il permet de clarifier rapidement la situation successorale et d’assurer le paiement des dettes.

Néanmoins, ce mécanisme comporte des avantages et inconvénients qu’il convient de prendre en compte avant d’engager cette procédure.

Les avantages : Une fois la sommation délivrée, les héritiers ont un délai limité pour se décider, ce qui accélère la résolution de la situation.

En cas de silence, la succession est automatiquement acceptée et la procédure reste accessible financièrement.

Les inconvénients : Si les héritiers acceptent mais ne peuvent pas payer, cela ne résout pas totalement le problème (méthode classique de recouvrement de charges, à l’encontre du /des nouveaux copropriétaires).

La sommation ne permet pas d’administrer ou de préserver le patrimoine successoral. Il faut connaître l’identité des héritiers et avoir le moyen d’entrer en contact avec.

II. Le mandat successoral judiciaire : une gestion temporaire des biens

Dans les situations complexes ou conflictuelles, le juge peut intervenir en nommant un mandataire successoral, comme prévu à l’article 813-1 du Code civil.

Ce mandataire est chargé d’administrer temporairement la succession afin de préserver les biens et d’éviter l’aggravation des dettes.

Quand recourir à un mandat successoral ?

Le mandat peut être demandé en cas :

d’inertie ou de désaccord entre héritiers ;
d’opposition d’intérêts ;
de complexité particulière dans la gestion des biens successoraux.

Cette procédure peut être initiée par un héritier, un créancier, ou même le Ministère Public, et est examinée par le tribunal judiciaire compétent.

La demande doit être portés devant le président du Tribunal Judiciaire du lieu d’ouverture de la succession qui statue selon la procédure accélérée au fond article 1380 du code de procédure civile.

La décision de nomination est enregistrée et publiée article 813-4 du CC et les frais de publicité sont à la charge de la succession.

Les pouvoirs du mandataire

Le mandataire peut effectuer des actes conservatoires, comme :

payer les charges de copropriété ou les impôts dus ;
recouvrer les loyers des biens de la succession ;
vendre des biens périssables pour régler des dettes urgentes (article 784 du Code civil).

Dans certains cas, le juge peut lui accorder des pouvoirs élargis, comme vendre un bien immobilier pour régler le passif successoral (article 814 du Code civil).

Les avantages : Le mandataire préserve les biens successoraux. Cette solution est idéale en cas de conflit ou de blocage entre héritiers.

Avec l’accord du juge, le mandataire peut vendre des biens pour régler les dettes.

Les inconvénients : Les honoraires et frais de procédure peuvent être lourds pour la succession. La procédure est plus longue et demande une intervention judiciaire. Le mandat est provisoire et ne résout pas les désaccords de fond entre héritiers.

Conseils pratiques pour les copropriétaires

Pour prévenir et gérer ces situations, il est conseillé :

d’alerter rapidement le syndic en cas de succession bloquée,
de solliciter un juriste, un commissaire de justice ou un avocat pour activer les solutions légales appropriées.

Ces dispositifs juridiques, bien que méconnus, permettent de protéger les intérêts des copropriétaires tout en facilitant la résolution des successions complexes.

Actions et Actus

Actualité juridique

Dossier du mois Février Les charges courantes de copropriété ont augmenté de 4,6 % en 2023

L’observatoire des charges de l’ARC Nationale initialement intitulé Oscar a changé de nom pour devenir Césarc.

La raison de cette mutation est due à une nouvelle méthode de calcul qui consiste à reprendre les informations figurant dans les annexes comptables sans appliquer de pondération et en consolidant chaque poste de charges avec l’ensemble des dépenses qui le concerne.

L’observatoire des charges de l’année 2023 a été réalisé sur la base de 4.856 annexes comptables saisies, représentant 106.886 lots principaux qui proviennent des copropriétés adhérentes auprès de notre association, implantées sur l’ensemble du territoire français.

Néanmoins, 67 % des annexes comptables saisies concernent des copropriétés se situant en Ile-de-France.

Pour mémoire, l’observatoire des charges de l’ARC Nationale prend en considération le montant des dépenses indiqué sur les annexes comptables 2 et 3 qui doivent impérativement être jointes à la convocation d’assemblée générale.

Ces coûts sont ensuite ramenés à la surface habitable des copropriétés, permettant de déterminer le prix des charges par m2 habitable.

I - La décomposition des postes de charges

Pour bien exploiter Césarc, il est essentiel de comprendre comment ont été décomposés les postes de charges en fonction des dépenses qu’ils peuvent éventuellement englober.

En effet, il ne serait pas cohérent d’évoquer les charges liées aux postes « ascenseur » ou « chauffage » sans intégrer les frais parallèles impératifs liés notamment aux contrats d’entretien ou à l’électricité.

En revanche, les charges qui concernent les réparations liées à l’ascenseur, au chauffage ou aux parkings sont répertoriées à travers le poste de charges « petites réparations ».

Et pour cause, il s’agit de dépenses ponctuelles qui ne doivent pas biaiser l’évolution du poste de charges.

De même, dans la plupart des copropriétés, les charges d’eau impliquent la souscription de contrats de location de compteurs, nécessitant qu’ils soient inclus dans un même poste de charges.

Voici donc la décomposition des postes de charges identifiés à travers Césarc.

II – Une augmentation des charges de copropriété sur toute la France de 4,6 % malgré un taux d’inflation à 4,9 %.

Selon Césarc, sur l’ensemble du territoire français, les charges ont évolué, entre 2022 et 2023, de 4,62 %, passant le prix des dépenses courantes par m2 habitable de 48,13 € à 50,36 €.

L’augmentation des charges est légèrement inférieure à l’inflation puisqu’en 2023 elle était de 4,9 % alors que l’augmentation des charges est à 4,6 %.

L’augmentation des charges enregistrées en 2023 est encore une fois importante, compte tenu que le record a été enregistré en 2012, avec une évolution des charges de 6,2 %.

L’impact pour un logement de 60 m2 est tout aussi important puisqu’en 2022 les charges courantes annuelles étaient estimées à 2.287,81 € pour passer en 2023 à 3.021,63 €, soit un taux de variation de 4,63 %.

II – Un poste « chauffage » qui doit être suivi de près

L’un des postes de charges qui a évolué de manière significative en 2023 est celui du chauffage avec une augmentation de 11,3 %.

Cette augmentation est inquiétante car la rigueur de l’hiver enregistrée en 2023 est inférieure à celle relevée en 2022, devant entrainer une baisse des dépenses de chauffage.

Vraisemblablement, la cause de cette tendance haussière est due aux nouveaux contrats de fourniture gaz signés en fin d’année 2022 qui prévoyaient des tarifs de la molécule qui ont quasiment quadruplé par rapport aux tarifs précédemment négociés.

A titre d’illustration, le prix du mégawatheure enregistré en mars 2023 était de 80 € pour passer à 180 € en août 2023.

La tendance du prix du gaz est actuellement baissière, entraînant qu’une nouvelle renégociation des contrats de gaz permettrait de faire diminuer les dépenses liées au chauffage et à la production d’eau chaude.

L’autre poste qui a fortement évolué est celui de l’électricité puisque l’on enregistre une augmentation de 12,8 % qui s’explique pour les mêmes raisons que celles du chauffage, à savoir une augmentation du prix de la molécule en 2022 qui a entraîné ses effets sur les charges 2023.

Il faut néanmoins relever que la plupart des syndicats de copropriétaires ont pu bénéficier d’aides de l’Etat pour compenser l’augmentation du prix du gaz et de l’électricité et ainsi réduire la quote-part devant être supportée par les copropriétaires.

Un autre poste de charges qui a augmenté de manière significative est celui de l’eau qui comprend également les contrats d’entretien et de relevé des compteurs, avec une évolution de 13 %.

Ce phénomène s’explique principalement par une augmentation du prix de l’eau potable et des frais d’assainissement qui ont passés en moyenne d’un prix de 4,34 € à 4,52 € le m3.

A cela, il faut ajouter une augmentation significative des contrats de relevés de compteurs avec la généralisation du télérelevé.

Point important :

Alors que les honoraires de base du syndic ont tendance à stagner, les honoraires complémentaires ont, quant à eux explosé, avec une augmentation de plus de 50 %, confirmant le maintien de la même politique commerciale qui consiste à procéder à un dumping des honoraires de base pour se rattraper sur les prestations complémentaires.

Enfin, encore cette année, est confirmée l’augmentation des primes d’assurance qui enregistrent une nouvelle évolution de 4%.

Pour mémoire, ce poste de charges enregistrait déjà en 2022 une évolution de 5 %.

Les bonnes nouvelles concernent le poste « gardiens et employés d’immeuble » qui stagne.

Ce constat doit être plus amplement étudié afin de mieux comprendre l’approche des syndicats de copropriétaires dans leur politique d’embauche.

En effet, nombreux s’interrogent pour la suppression du poste de gardien d’immeuble qu’ils considèrent comme trop cher avec des risques sociaux qu’ils souhaitent limiter.

III – Une répartition des charges courantes quasi constante

La répartition des charges courantes reste pratiquement identique puisque le poste « chauffage » représente 27 % des dépenses courantes, suivi du poste « gardiens et employés d’immeubles » qui représente 16 %.

Point intéressant : les petites réparations représentent une part de plus en plus importante des dépenses puisqu’il est de presque 8 %. Ce taux devrait évoluer de manière significative au vu du défaut d’entretien des copropriétés qui, pour mémoire, ont pour les deux tiers, été construites avant les années 70, dont la moitié avant 1914.

IV – Une augmentation des charges sur Paris de 11,1 %

L’augmentation des charges sur Paris est très importante puisqu’elle évolue de 11,1 %.

Si on peut confirmer l’augmentation des postes de « chauffage » et « eau », on relève des évolutions importantes liées à l’entretien général avec un poste qui a évolué de 29 % contre 7,7 % sur l’ensemble du territoire.

Cette augmentation est due principalement à un défaut d’entretien des copropriétés au cours de ces dernières années, entraînant qu’il soit à présent nécessaire d’engager des dépenses pour assurer leur conservation.

Ce phénomène devrait s’aggraver avec la réalisation de travaux de rénovation qui concernent aussi bien le bâti que les équipements collectifs, tels que l’entretien de l’ascenseur ou de la chaufferie.

L’autre poste qui a également évolué de manière conséquente est celui des contrats d’entretien.

Cela s’explique par deux phénomènes : d’une part, l’application d’un indice calculé sur le taux d’inflation et, d’autre part, par une revalorisation des coûts pour notamment répondre à l’augmentation des salaires.

A la différence du constat fait sur l’ensemble du territoire français, sur Paris, on peut relever une augmentation significative des honoraires du forfait de base de 9,3 % auxquels s’ajoute une augmentation de 2,3 % des coûts des prestations complémentaires et supplémentaires assurées par le syndic.

Ainsi, sur Paris, les honoraires de syndic passent en 5ème position derrière les frais d’entretien généraux, le nettoyage des locaux, les frais de gardien et du poste chauffage.

Conclusion :

L’augmentation des charges courantes se confirme en 2023 et devrait suivre la même tendance en 2024 alors même qu’en parallèle les copropriétaires doivent financer des travaux d’entretien voire de rénovation y compris énergétique, risquant de les mettre en difficulté et faire basculer la copropriété en fragilité.

Néanmoins, il faut rappeler que l’augmentation des charges n’est pas une fatalité devant impérativement engager une politique de baisse des dépenses, notamment en engageant des mises en concurrence périodiques et en identifiant tout contrat inutile ou redondante

A ce titre, la prochaine revue

Dans le cadre de la mise à jour de notre base de données pour l’année 2024 et pour déterminer un prix au m2 de chaque poste des charges des copropriétés, pourriez-vous nous envoyer vos annexes 1-2-3 ?

Ces documents serviront à alimenter la base CéSarc.

Dans un premier temps, vous recevrez une analyse financière de votre copropriété avant de recevoir l’analyse des différents postes de charges.

Deux possibilités pour l’envoi des documents :

par mail à cesarc@arc-copro.fr

Par courrier : association des responsables de copropriété-7 rue de Thionville-75019 Paris

Par avance grand merci.

Dossier conseils

Action

Dossier

Abus 5101 : Retour vers le passé avec des libellés bancaires nébuleux émanant de la banque Palatine

Et nous revoilà avec un abus que l’on pensait d’un autre temps car dépassé par une législation en vigueur qui est à présent rigoureuse et contraignante.

Il s’agit de l’ouverture de vrais comptes bancaires séparés pour chaque syndicat des copropriétaires sans possibilité de dérogation.

Comme auparavant, la difficulté de ces types d’abus est qu’il est laborieux d’affirmer sans le moindre doute qu’il s’agit d’un faux compte bancaire séparé.

En effet, les banques avec les syndics s’arrangent pour présenter des comptes bancaires qui ont le goût et l’apparence d’un compte bancaire séparé alors qu’en réalité il s’agit d’un leurre.

Néanmoins, on peut tout de même relever certains indices qui indiquaient que le compte était aussi celui du syndic et donc par conséquent non séparé.

A ce titre, voyons le relevé d’un compte bancaire dont le titulaire est censé être uniquement le syndicat des copropriétaires.

I – Un titulaire de compte bien mystérieux

Sans plus tarder, regardons le libellé du titulaire du compte figurant sur le relevé bancaire :

Et oui, le titulaire est le SDC ce qui pourrait être les initiales Syndic De Copropriété, mais surtout avant le nom de la copropriété est indiqué une série de chiffres qui apparemment ne veut rien dire, du moins au commun des mortels.

Il est probable qu’il s’agit d’une immatriculation qui doit faire référence à une entité ou à un autre titulaire.

Bref, une zone d’ombre qui ne rassure ni l’ARC Nationale ni le conseil syndical ni surtout le syndic repreneur de cette copropriété.

Et pour cause, l’extrait du relevé bancaire que nous publions émane d’un syndic professionnel qui en voulant reprendre la gestion du compte bancaire auprès de la banque Palatine s’est vu s’essuyer un refus.

Et pour cause, il n’était pas client auprès de cet établissement bancaire.

Voilà pourquoi il nous a interrogés.

II – Nos préconisations

Reprenons donc les préconisations que nous diffusions il y a 10 ans.

Le titulaire du compte doit être sans équivoque le syndicat des copropriétaires. Par conséquent l’acronyme SDC ne suffit pas !

Seul le nom du syndicat des copropriétaires doit figurer sans immatriculation ou autres mentions.

A ce titre, même l’initiale C/O suivi du nom du syndic ne doit pas être accepté.

En effet, même si en tant que mandataire c’est le syndic qui reçoit les relevés bancaires de la copropriété, cela ne justifie pas que son nom figure dans le libellé du titulaire du compte.

Cette préconisation est d’autant plus indispensable avec l’obligation d’ouverture de compte bancaire éparé sans dérogation possible puisqu’en cas de changement de syndic le repreneur peut tout à fait continuer à gérer le compte bancaire de la copropriété existant.

Or, en indiquant sur l’intitulé le nom du syndic, le cabinet repreneur est contraint de fermer le compte pour en ouvrir un nouveau.

Voilà pourquoi devant ce flou nous allons interroger la banque Palatine pour comprendre quel est son raisonnement.

On risque de s’amuser !

Abus

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Le mythe des 100 mails par jour, le retour

Nous avons diffusé en novembre dernier un article faisant état des fameux 100 mails par jour reçus par gestionnaire qui du coup seraient l’alibi pour justifier l’impossibilité de répondre à l’ensemble des sollicitations.

Nous avons alors expliqué que sur les 100 mails, seul un tiers était de qualité, le reste c’était des rappels de réunion et autres informations sans conséquences.

Ce post a été extrêmement commenté sur Linkedin avec plus de 200 commentaires et 15.000 lectures.

Nous sommes toujours ravis de lire les commentaires car cela nous apprend dans quel état d’esprit sont les professionnels en faisant la distinction entre les syndics professionnels et les margoulins.

Pour ces derniers, il ne faut absolument pas débattre avec l’ARC Nationale car ils savent très bien que la situation est critique avec des gestionnaires complétement dépassés.

Pour se défausser, on a alors le droit à des insultes de bas étage, généralement ils sont supprimés, pour ensuite affirmer que l’ARC Nationale n’aime pas la contradiction.

Bref, des miteux !

Mais ce qui nous intéresse le plus, ce sont les gestionnaires de bonne foi qui souhaitent être entendus.

Alors, donnons-leur la place sur l’estrade à travers le site de l’ARC Nationale.

I – Partager une journée avec eux

Pour beaucoup de gestionnaires, il semble que les salariés et la direction de l’ARC Nationale doivent jouer à la belotte ou à cache-cache toute la journée.

Et pour cause, il semble que nous ne pouvons pas comprendre la difficulté que représente de réception ne serait-ce que de 50 mails par jour.

Ainsi, ils nous invitent à passer une journée avec eux.

Voici un modèle de commentaire :

Il faut être honnête, nous apprécions beaucoup cette gestionnaire même si cela ne semble pas être réciproque.

En effet, elle essaye, à travers des vidéos très sympathiques (pour la plupart), d’exprimer un malaise dans sa fonction de gestionnaire.

Si nous pouvons la comprendre, ce n’est pas en partageant une journée avec elle que nous allons faire avancer la situation.

En effet, on constatera effectivement qu’elle doit traiter de nombreux mails, à quoi s’ajoute l’élaboration des ordres du jour des prochaines assemblées générales ou encore répondre au téléphone ou suivre les dossiers.

Et donc, quoi ? Les syndics sont définitivement condamnés à être mauvais ne pouvant pas répondre à l’ensemble des demandes légitimes des clients ? Est-ce à l’ARC Nationale de trouver des solutions ou bien à la profession ?

On connaît bien la musique : si les syndics sont mauvais, c’est à cause de l’ARC Nationale.

Et après, peut-on avancer sérieusement ?

II – Des suggestions

Il est évident que lorsque l’on travaille dans un cabinet de syndic, il n’est pas possible de saluer un post de l’ARC Nationale.

Néanmoins, on peut malgré tout compter une trentaine de gestionnaires qui n’ont pas eu peur de saluer cet article et même des responsables de grands groupes.

Alors, essayons d’être productifs en réfléchissons en lieu et place des gestionnaires.

Il n’est pas possible de demander à un copropriétaire ou même à un conseiller syndical de ne pas solliciter son syndic lorsqu’il rencontre des difficultés.

En revanche, si le syndic met à disposition l’ensemble des informations, les copropriétaires ou conseillers syndicaux, solliciteront moins le syndic.

De même, si le syndic n’impute pas des frais abusifs et sans justification, le copropriétaire n’interrogera pas son syndic.

Ainsi, la première recommandation est d’être transparent et honnête.

Dans les copropriétés qui disposent d’un gardien d’immeuble, il peut être intéressant d’instaurer un système de conciergerie qui aurait en charge la gestion des tâches énergivores telles que la gestion des badges ou d’assurer des missions d’alerte en cas de dysfonctionnements d’un des équipements collectifs.

L’intérêt alors serait de transférer une partie des tâches qui relèvent de l’entretien courant vers le gardien d’immeuble. Cela doit nécessiter une évolution des textes législatifs.

Troisième recommandation est que le gestionnaire soit assisté.

Certains nous diront : « Cela entrainera une augmentation des honoraires » et nous disons : « Cela entraînera une baisse des bénéfices pour le syndic ».

C’est un choix entre les ultra-profits et les conditions de travail mieux équilibrées entre le gestionnaire et son assistant.

La quatrième recommandation est que le gestionnaire reste un gestionnaire et non un commercial devant vendre notamment des contrats d’assurance et assurer ensuite le service après-vente.

La cinquième recommandation : former les gestionnaires pour qu’ils puissent répondre aux copropriétaires ou au conseil syndical sans être contraints de solliciter d’autres collaborateurs au sein du cabinet pour obtenir des réponses.

Voilà donc un petit florilège des recommandations, sachant que l’on pourrait encore en citer dix, notamment en utilisant des outils de messagerie qui imposent de pouvoir solliciter un seul gestionnaire au lieu de mettre en copie l’ensemble du cabinet.

Bref, quand on veut, on peut…

Actions et Actus

Actu

Quelle différence il y a entre un opposant et un abstentionniste dans le vote d’une résolution

Dans le cadre des votes des résolutions, trois options sont données aux copropriétaires qui soient de se prononcer « pour », soit de se prononcer « contre », soit « abstention ».

Si la notion de vote « pour » ne pose pas de difficultés, les copropriétaires s’interrogent sur les conséquences juridiques de voter « contre » ou « abstention ».

En effet de prime à bord, dans les deux cas les voix du copropriétaire ne sont pas accordées pour valider la résolution.

Voyons donc les conséquences du vote contre par rapport au vote « abstention ».

I – Une non prise en compte des voix

Les résolutions qui relèvent de l’article 24, imposent d’obtenir la majorité des voix exprimés des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Autrement dit, sont pris en considération pour déterminer si la résolution est adoptée uniquement, les votes « pour » et « contre ». Les votes « abstention » ne sont pas pris en compte car ils ne sont pas considérés comme une voix exprimée.

Ainsi, pour déterminer si les votes des résolutions qui relèvent de l’article 24 sont adoptées, il suffit de vérifier s’il y a eu plus de votes « pour » que de votes « contre » ou vice-versa.

A partir de ce constat, il sera possible de vérifier si la résolution est adoptée.

II – Une impossibilité d’action judiciaire

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet uniquement aux opposants et aux défaillants à une résolution votée en assemblée générale de pouvoir la contester judiciairement.

Or, si un copropriétaire votant « contre » à une résolution qui a été adoptée est considéré comme un opposant ; l’abstentionniste n’a, quant à lui, pas ce statut.

Autrement dit, ce dernier ne pourra pas engager une procédure judiciaire pour annuler la résolution qui a été adoptés même s’il n’a pas voté « pour » à cette résolution.

Voilà les deux principales conséquences juridiques du vote « contre » par rapport au vote « abstention ».

A cela, on peut ajouter des conséquences sociales, notamment le fait qu’un vote « abstention » neutralise le vote de l’assemblée générale puisqu’il est considéré comme étant ni « pour » ni « contre » la résolution.

Autrement dit, une position « suisse » qui en définitive favorise le statu quo ou plutôt le vote « contre » car à défaut d’obtenir la majorité de vote « pour », la résolution n’est pas adoptée.

C’est à vous de jouer !

Actions et Actus

Actualité juridique

Un locataire peut-il exercer dans la copropriété une activité de jeu d’évasion (escape game) ? Comment prévenir les nuisances sonores ?

Un locataire a pour projet d’exploiter un lot au rez-de-chaussée de notre immeuble et d’y exercer une activité professionnelle d’ « escape game » (jeu d’évasion), susceptible notamment d’engendrer des allers et venues fréquentes de joueurs dans la cour de l’immeuble.

Les aménagements pour lesquels le locataire, par l’intermédiaire du copropriétaire bailleur, sollicite une autorisation en assemblée générale, comprennent notamment une climatisation, qui devrait émettre un niveau sonore ne dépassant pas 50 décibels.

Malgré les allégations du locataire, nous nous inquiétons des nuisances, notamment sonores, qu’une telle activité peut engendrer.

Nous vous invitons tout d’abord à vérifier dans votre règlement de copropriété que l’exercice d’une activité commerciale au sein de la copropriété est bel et bien autorisée ; il est possible, en outre, que par principe, l’exercice d’une activité commerciale soit autorisée mais sous certaines réserves, et que certaines activités, nommément désignée, ou celles engendrant des nuisances particulières, olfactives ou sonores notamment, soient interdites.

Un arrêt de la Cour d’appel de Rennes (23 février 2017) a ainsi pu juger qu’était illégale l’exercice d’une activité commerciale d’escape game dans une copropriété dont le règlement interdisait l’exercice de « salles de jeux ».

De même, il convient de rappeler qu’une activité, même autorisée et conforme à la destination de l’immeuble ne doit pas être source de nuisances ou de troubles anormaux de voisinage (Cour d’appel de Paris, 15 novembre 2006). Dans cette optique, afin de fonder votre refus d’autorisation, vous pourriez notamment arguer du fait que le passage régulier de clients dans la cour de l’immeuble va engendrer des nuisances qui ne sont pas compatibles avec la destination originelle de l’immeuble.

En outre, s’agissant du bruit causé par la climatisation, il existe une réglementation spécifique, fixée par les articles R. 1336-4 et suivants du Code de la santé publique.

L’article R. 1336-6 dudit code prévoit ainsi que :

« Lorsque le bruit mentionné à l'article R. 1336-5 a pour origine une activité professionnelle autre que l'une de celles mentionnées à l'article R. 1336-10 ou une activité sportive, culturelle ou de loisir, organisée de façon habituelle ou soumise à autorisation, l'atteinte à la tranquillité du voisinage ou à la santé de l'homme est caractérisée si l'émergence globale de ce bruit perçu par autrui, telle que définie à l'article R. 1336-7, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article.

Lorsque le bruit mentionné à l'alinéa précédent, perçu à l'intérieur des pièces principales de tout logement d'habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, est engendré par des équipements d'activités professionnelles, l'atteinte est également caractérisée si l'émergence spectrale de ce bruit, définie à l'article R. 1336-8, est supérieure aux valeurs limites fixées au même article.

Toutefois, l'émergence globale et, le cas échéant, l'émergence spectrale ne sont recherchées que lorsque le niveau de bruit ambiant mesuré, comportant le bruit particulier, est supérieur à 25 décibels pondérés A si la mesure est effectuée à l'intérieur des pièces principales d'un logement d'habitation, fenêtres ouvertes ou fermées, ou à 30 décibels pondérés A dans les autres cas. »

Dans votre hypothèse, il pourrait être judicieux de demander auprès du locataire une étude réalisée par un acousticien afin que vous puissiez avoir l’assurance que le niveau de bruit généré par le fonctionnement de la climatisation n’excédera pas les seuils réglementaires susvisés.

Il est à noter également qu’à Paris vous pouvez signaler les nuisances sonores liées à l’exercice d’une activité professionnelle au Bureau d’actions contre les nuisances professionnelles (BANP).

Je vous précise enfin que la jurisprudence a déjà pu reconnaître la présence d’un trouble anormal de voisinage engendré une climatisation (voir notamment un arrêt de la Cour d’appel de Nîmes, 2^e chambre, section b, 7 juin 2021, numéro 20/0988).

Réponse de l'expert

Action

Que la lumière soit……..mais pas trop, sur la copropriété.

I. Arrêté du 27 décembre 2018, que dit la loi ?

Cet arrêté, applicable au 1^er janvier 2025, concerne pour l’essentiel la mise en place de mesures destinées à limiter les nuisances lumineuses pour la faune, la flore, les habitants et l’observation du ciel dans les zones publiques, implique néanmoins des actions pour les copropriétés qui comportent des circulations, des parcs de stationnement à l’air libre et des jardins en parties communes et privatives.

Voici en résumer les obligations à respecter :

-les nouveaux luminaires ne doivent pas diffuser plus de 1% de leur flux lumineux au-dessus de l’horizontal et les luminaires en place ne doivent pas dépasser 4% de flux vers le haut (en gros on éclaire vers le sol !) :

Nota : s’ils ont un caractère ‘patrimonial’ certains appareils peuvent déroger partiellement à ces règles

-pour limiter les impacts de la lumière ‘bleue’, la température de couleur des dispositifs d’éclairage ne doit pas dépasser 3000K

-par ailleurs une notion de temporalité de l’éclairage est soulignée avec une recommandation pour les jardins et espaces extérieurs :

-allumage au plus tôt au coucher du soleil via une horloge dite ‘astronomique’ très courante et bon marché,

-éventuellement une adaptation aux conditions lumineuse via une cellule (lumandar).

-La règle générale qui est de ne pas émettre de lumière intrusive excessive vers les logements, quelle que soit la source de cette lumière, s’applique bien sûr pour ces installations d’éclairage.

II. Quelles conséquences pour vos copropriétés ?

La conséquence la plus évidente et la plus rapide à mettre en œuvre est le pilotage fin des horaires d’allumage et d’extinction des appareils. Si l’horloge de commande est à horaire fixe et qu’elle allume tout les extérieurs à 18h au mois de juin quand le crépuscule se termine à 22h30 peut-être faut-il envisager de moderniser le système :

-pose d’une horloge astronomique ou d’un lumandar (cellule photo électrique),

-création de circuit secondaire sur détecteurs de présence après l’extinction de l’éclairage d’ambiance. Ce dernier circuit permettant de stationner dans les jardins peut être coupé à 01h00, laissant la main à un éclairage secondaire sur détecteurs pour éclairer les cheminements uniquement (par exemple),

-commande de lampes (quel que soit leurs technologies) avec une température inférieure à 3000K,

-contrôle du respect de l’orientation des éclairages, au moins sur un plan qualitatif, la quantification des flux nécessitant un appareillage professionnel et une mise en œuvre rigoureuse :

-on s’assure que les luminaires n’éclairent pas au-dessus du niveau de l’appareil

-on s’assure que les luminaires n’éclairent pas à l’intérieur des logements.

En termes purement ‘sécuritaire’, si la nuit est souvent une période ou l’absence d’éclairage distille le sentiment d’insécurité, il faut admettre qu’un éclairage automatique sur détecteur est souvent plus sécurisant qu’un éclairage général permanent. Un secteur qui s’allume à votre arrivée, si les zones de détection sont bien étudiées, indique que vous êtes seul dans ce secteur. Si vous arrivez dans une zone déjà allumée vous serez plus sur vos gardes que si tout le périmètre est éclairé tout le temps.

Dans le cadre d’un PPT (plan pluriannuel de travaux) l’inscription de ces travaux, s’ils sont nécessaires, est judicieuse avec éventuellement un phasage permettant de lisser les dépenses par tranche. Si une ITE (isolation thermique par l’extérieure) est à réaliser, la réflexion sur l’éclairage extérieur est indispensable si des équipements et des réseaux sont placés en façade.

En attendant, cette démarche optique et pour ses adhérents, l’ARC propose :

-un choix important d’ampoules et lampes standards et halogènes

-une commande prise en charge de A à Z par ARC-Services

-une livraison directe auprès de la copropriété

-possibilité, sur devis, de faire effectuer la pose

-une remise négociée pour les adhérents

Vous pouvez nous contacter à ce sujet au 01 40 30 42 82 ou avec le mail technique@arc-copro.fr

Technique

Action

Le guide de l'assistance technique des responsables de copropriété

0.00€

Petits guides gratuits en téléchargement

Année d'édition

2024

Disponible en téléchargement :

Tout public

/sites/default/files/librairie/ouvrage/2025-02/Guide_2025_int.pdf

LE GUIDE DE L'ASSISTANCE TECHNIQUE DES RESPONSABLES DE COPROPRIETE

En 1990, a été créée, à l’initiative de l’ARC (Association des Responsables de Copropriété), une coopérative de
copropriétaires, Copropriété Services dont les objectifs sont les suivants :

Acquérir une meilleure connaissance des produits et prestations nécessaires aux copropriétaires (Produits d’entretien, boîtes aux lettres, extincteurs, combustibles, etc.) ;

Obtenir des prix négociés sur ces produits et permettre aux adhérents de réaliser ainsi des économies importantes, autrement dit mettre en place un groupement d’achats

Développer une coopération et une liaison entre copropriétaires de différents immeubles membres du groupement, afin d’échanger entre eux des expériences fructueuses ;

Stimuler la concurrence en matière de travaux, secteur où les syndics professionnels ne jouent pas toujours un rôle très incitatif ;

Aider ceux qui souhaitent gérer leurs immeubles en leur offrant une aide pragmatique (logiciel, service de paie...)

Ainsi qu’une assistance technique dans le cadre de la maintenance des équipements et de l’entretien du bâti. Ces 23 années d’existence nous ont permis d’obtenir des résultats fort appréciables Le nombre de copropriétés faisant appel a notre groupement est en constante progression.

Les conditions tarifaires sont établies au plus juste prix afin de tenir compte de nos équilibres budgétaires, tout en assumant nos objectifs consuméristes.

Les produits et services négociés couvrent, aujourd’hui, la majeure partie des besoins d une copropriété.

Des audits techniques spécialisés ou des prestations de conseils très compétitives ont été mis en place et d’autres sont programmés.

Des services nouveaux adaptés voient le jour en permanence : copro-net, sites pour les copropriétés ; assistance comptable ; aide au controle des paies ? etc.

La mise en place et le suivi d’un réseau, grace au référencement de prestataires de services de tous secteurs, permettent à notre groupement de jouer un rôle déterminant pour déjouer les ententes sur les prix.

D’où l’idée de réaliser un Guide de la Gestion Technique et des Services en Copropriété pour permettre aux
utilisateurs :

d’avoir les connaissances de base (savez-vous pourquoi il existe autant de types d’extincteurs ?...) ;
d’offrir des critères de choix (quels points précis d’un produit, d’un équipement ou d’un service faut-il précisément examiner ?) ;
d’indiquer les prix des produits et services que nous avons négociés, afin de permettre une comparaison de prix ;
de préciser le mode de fonctionnement de la coopérative.

Le présent Guide ne doit pas être considéré comme un document figé : nos activités, en effet, sont en pleine évolution depuis quelques années, en particulier nous essayons de les rééquilibrer au profit du conseil et de l’assistance. La revue de l’ARC vous tiendra régulièrement informé de ces évolutions.

Disponible à l’ARC gratuitement (vous pouvez venir le chercher)

ou par voie Postale moyennant 8 € pour les frais d’expédition (n’oubliez pas de mentionner votre adresse exacte).

ARC – 7 RUE DE THIONVILLE 75019 PARIS