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Analyse du bâti, diagnostic technique global, audit énergétique : que doivent réellement réaliser les syndicats de copropriétaires ?

Voilà une question qui est posée très fréquemment par nos adhérents.

Et pour cause, il faut le reconnaître, c’est la cacophonie ! A vrai dire, ni les législateurs, ni les pouvoirs publics ne savent réellement ce qu’ils veulent.

Quant aux cabinets de syndics professionnels, ils sont tout simplement dépassés avec des gestionnaires peu ou mal formés.

Il s’agit de connaître les réelles obligations à l’égard des syndicats de copropriétaires en matière de diagnostics dits énergétiques.

Pour commencer, il faut comprendre que les nouvelles obligations issues de la loi Climat et Résilience du 21 août 2022 abrogent celles précédentes.

Ainsi, si un syndic professionnel évoque une obligation qui relève d’une disposition antérieure à cette loi, il faut tout simplement vérifier si elle n’est pas abrogée.

Pour être clair et sans équivoque, l’obligation d’audit énergétique pour des copropriétés n’existe plus.

Si le conseil syndical constate dans l’ordre du jour la réalisation de cet audit, il faut tout simplement l’annuler et surtout ne pas la voter au risques d’engager des dépenses inutiles.

L’obligation en vigueur qui résulte de la loi Climat et Résilience a modifié l’article 14-2 et a inséré un nouvel article 14-2-1 dans la loi du 10 juillet 1965. Celui-ci impose de réaliser soit l’analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique, soit la réalisation d’un diagnostic technique global.

Voyons cela plus en détail.

I – Une question de budget

La question qui embrouille le conseil syndical est de comprendre pourquoi la loi a prévu deux possibilités de diagnostic.

La raison est de permettre au syndicat des copropriétaires de pouvoir opter pour la solution la plus adaptée à leurs besoins techniques et à leurs capacités économiques.

En effet, comme nous allons le constater, le diagnostic technique global est plus complet mais implique un coût de prestation plus chère que l’analyse du bâti et des équipements collectifs.

Ainsi, en fonction des moyens financiers de la copropriété et de sa volonté de réaliser un diagnostic plus ou moins complet, l’assemblée générale optera pour l’une des solutions dans la mesure où ce choix est expressément prévu dans l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Ceci étant dit, il est inutile de réaliser en parallèle ces deux études qui à défaut feraient doublon. Cette précision est importante car on retrouve de nombreuses convocations d’assemblée générale où le syndic impose aux copropriétaires de voter au cours de l’assemblée générale la réalisation de ces deux diagnostics.

II – Une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique

L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit comme première option de réaliser une analyse du bâti et des équipements collectifs accompagnée d’un diagnostic de performance énergétique.

Cette option n’est pas définie par voie réglementaire, imposant que chaque syndicat des copropriétaires doit échanger avec le bureau d’études afin de définir comment les diagnostics de réaliseront, sachant qu’il faudra aborder au moins trois analyses qui sont : le bâti, les équipements collectifs et surtout la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique qui, lui, est défini par voie réglementaire.

L’objectif est d’avoir une visibilité sur l’état du bâti et des équipements collectifs ainsi que sur les performances énergétiques de la copropriété en vue de réaliser les travaux qui sont mentionnés dans le plan pluriannuel voté.

III – Le diagnostic technique global

Le diagnostic technique global est défini par l’article L.732-1 du Code de la Construction et de l’habitation (CCH).

Comme indiqué, il se veut plus complet que l’autre option puisqu’il intègre par exemple un état technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction.

Le diagnostic technique global intègre de droit un diagnostic de performance énergétique, impliquant qu’il ne faille pas réaliser ce diagnostic en plus.

Là aussi, des abus ont été constatés en proposant à l’ordre du jour, de voter la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique en plus de la réalisation d’un diagnostic technique global.

En moyenne, le diagnostic technique global coûte 150 € par lot, voire plus, impliquant que pour une copropriété de 100 lots, le coût serait de 15.000 €, ce qui n’est pas une somme dérisoire.

C’est à présent à vous de jouer, sachant que l’ARC Nationale et sa Coopérative technique reste à votre disposition.

Dossier conseils

Action

Conseil

Le nouvel alibi des copropriétés en difficulté : les syndics non professionnels

L’ARC Nationale travaille actuellement pour faire évoluer un projet de loi qui est censé améliorer la rénovation énergétique des copropriétés en difficulté et dégradées.

En effet, nous considérons que les dispositions mentionnées sont insuffisantes au vu des enjeux colossaux que souhaite aborder ce texte.

C’est dans ce cadre que nous avons demandé à être auditionnés par les rapporteurs de ce projet de loi.

En parallèle, les professionnels souhaitent également être entendus pour présenter leurs amendements, en s’appuyant sur leur analyse qui expliquerait la cause des copropriétés en difficulté.

Voyons donc leur analyse à peine croyable.

I – Un responsable : les syndics non professionnels !

La question que tout observateur, et en l’occurrence les parlementaires, se posent :

« Pourquoi il existe une augmentation des copropriétés en difficulté ?

Pourquoi, d’une année sur l’autre, on constate une augmentation des copropriétés qui présentent un taux d’impayés de plus en plus élevé sans que la situation ne semble de résorber voire pire, se dégrade ? »

La réponse des professionnels semble être : les syndics non professionnels.

Ainsi, selon eux, le phénomène des copropriétés dégradées et en difficulté est dû au fait que certains immeubles sont gérés par des syndics non professionnels.

Pour y remédier il faudrait donc tout simplement supprimer la possibilité, pour une copropriété, d’élire démocratiquement un syndic non professionnel qui, pour rappel, est un copropriétaire de l’immeuble.

II – Info ou intox ?

Il est vrai que quand les députés nous ont fait part de cette analyse, nous sommes tombés littéralement de notre chaise.

Alors que l’on constate 32.870 copropriétés gérées par un syndic non professionnel sur 582 421 copropriétés immatriculées, soit moins de 7 %, la cause des copropriétés en difficulté serait due aux syndics non professionnels.

Une analyse aberrante et purement dirigée dans le seul but de récupérer de nouvelles parts de marché.

Et pour cause, que ce soit l’ARC Nationale, l’Etat et l’ANAH suivent les copropriétés en difficulté qui bénéficient de dispositifs publics.

Nous n’allons pas les citer ici, mais 99,9 % des copropriétés sont ou ont été gérées par des syndics professionnels dont certaines d’entre elles étaient dans un état de gestion tellement calamiteuse qu’elles ont été contraintes de faire appel à un administrateur judiciaire.

Ainsi, la cause des copropriétés en difficulté n’est pas due aux syndics bénévoles mais au contraire aux cabinets de syndics professionnels qui ont laissé l’immeuble se dégrader petit à petit, tout en continuant à prélever leurs honoraires de base et autres prestations, jusqu’à ce qu’elles soient financièrement asséchées.

A partir de ce moment, ils transfèrent la gestion de la copropriété à un administrateur judiciaire qui racle les derniers fonds disponibles sans réel espoir de la redresser.

Si les professionnels veulent faire le bilan de la situation, nous sommes là pour les aider et même les accompagner sur le terrain.

Actions et Actus

Actu

Comment réagir quand l’assemblée générale refuse de procéder à des travaux

Depuis de nombreuses années je signale la présence de fissures dans mon appartement, liées à un déficit d’entretien des façades d’une cour de l’immeuble.

J'ai réussi à mettre à l'ordre du jour de notre prochaine assemblée générale le projet de ravalement de cette cour avec devis à l'appui, mais il y a peu de chances pour que la résolution soit votée.

Y-a-t-il un intérêt à contester ce refus par lettre recommandée dans les deux mois de l’assemblée générale ? Faut-il que je demande de faire réaliser un constat par un commissaire de justice et pose de témoins sur la fissure aux frais de la copropriété ?

Réponse :

Il convient de rappeler tout d'abord que la contestation d'une décision prise en assemblée générale des copropriétaires s'effectue impérativement de façon judiciaire auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, et à l'aide d'un avocat, dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée générale aux copropriétaires opposants (en minorité sur une résolution) ou défaillants, conformément à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L'envoi d'une lettre recommandée au syndic lui faisant part de votre contestation de la résolution n'interrompra pas ce délai et sera dépourvu de toute utilité pratique.

Il est à noter en outre qu'une contestation de vote d'AG doit être appuyée par des arguments juridiques et non d'opportunité ; même si les travaux ont une véritable justification pratique, il est loisible aux copropriétaires de les refuser... à quelques réserves près.

Une action en contestation de vote sur le fondement de l'abus de majorité pourrait ainsi être tentée.

Cela étant, ses chances de succès ne sont pas assurés ; la jurisprudence a toutefois déjà sanctionné une décision d'assemblée générale refusant sans motif valable de consentir à l'exécution de travaux de réfection d'une partie d'immeuble (Cour de cassation, 3e chambre civile, 11 janvier 1984) ou refusant d'accorder sans motifs sérieux les crédits nécessaires pour la réalisation de travaux indispensables à l'usage normal des parties communes et à la sécurité des copropriétaires (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 octobre 1969) ; il s’agissait alors d’une hypothèse où le syndic avait passé outre le refus opposé en AG à des travaux reconnus par la cour d'appel comme indispensables à la conservation de l'immeuble.

Cela étant, une telle action consisterait en une option « corrective » soumise à l'aléa et aux délais judiciaires qui peuvent excéder plus d'une année.

Dans votre situation, avant d'en arriver à cette solution, vous pourriez rappeler aux copropriétaires, avant et en cours d'assemblée générale, que, conformément à l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires « a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. »

En outre, le même article 14 précise que « Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

A ce titre, dans l'hypothèse par exemple où ces fissures causeraient à terme un trouble de jouissance au sein de votre appartement, vous pourriez légitimement en demander la réparation au syndicat des copropriétaires, tout d'abord de façon amiable, et, à défaut, de façon judiciaire (il existe une jurisprudence fournie à ce sujet). Si bien qu'en plus du coût des travaux, les copropriétaires auraient à supporter également une indemnisation à votre profit...

Il serait par conséquent risqué de laisser la situation se dégrader sans réagir, d'autant plus que le fait de ne pas entretenir durablement un bâtiment a pour effet d'engendrer des travaux plus onéreux et conséquents à long terme...

Dans l'immédiat, en prévision d'une éventuelle action judiciaire, il convient de conserver soigneusement les différents courriers (l'envoi de courriers recommandés au syndic est à privilégier) attestant du fait que vous l'avez alerté à de nombreuses reprises sur la situation.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit à ce titre que celui-ci est notamment chargé « -d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; ».

La procédure applicable en cas de travaux à engager de façon urgente est fixée par l’article 37 du décret du 17 mars 1967, que nous reproduisons ci-dessous pour votre parfaite information.

« Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.

Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.

Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. »

Enfin, la réalisation d'un constat par un commissaire de justice serait également judicieuse (dépense à supporter par vous-même, dont vous pourriez éventuellement demander le remboursement en justice), de même que la pose de témoins sur les fissures (dépense que vous pourriez amiablement demander au syndicat, représenté par le syndic, de prendre en charge).

Réponse de l'expert

Action

Abus 5102 : ATRIUM GESTION : l’ampleur de ses frais de recouvrement illégaux et injustifiés

Le recouvrement amiable ou judiciaire des impayés de copropriétaires peut impliquer des frais supplémentaires à leur charge, afin de les sanctionner ainsi que le coût des initiatives du syndic. Il appartient néanmoins à ce dernier, poursuivant ces sommes additionnelles, d’attester de leur effectivité et licéité. Dans la négative, le juge civil écarte les frais indument facturés par le syndic, dixit le cabinet ATRIUM GESTION dans un jugement du 11 octobre 2021 du tribunal judiciaire de Nanterre

I. Frais de recouvrement : seules les sommes licites sont dues

ATRIUM GESTION assigne une copropriétaire débitrice de provisions et charges, puisqu’il lui appartient d’obtenir (amiablement ou judiciairement) ces montants, en sa qualité de représentant légal du syndicat administrant l’immeuble (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Outre ces arriérés, ce cabinet réclame de la juridiction civile la condamnation aux frais complémentaires de recouvrement affectés.

En l’espèce, se pose une double problématique juridique :

- la première sur la capacité du syndic à poursuivre l’action judiciaire pour ses frais annexes, la copropriétaire procédant en cours d’instance au paiement de ses arriérés de provisions et charges ;

- la seconde sur l’étendue des frais du syndic, leur légitimité étant contestée par la copropriétaire ;

La réponse juridique sur le premier point se révèle assez simple. La jurisprudence reconnait au syndic la faculté de maintenir ses prétentions accessoires, malgré la disparition de la dette principale, Cass. 3^e civ. 7 décembre 2017, n° 16 - 23313.

En ce qui concerne la seconde interrogation, elle s’avère légèrement plus complexe du fait d’une rédaction légale imprécise, dont les syndics professionnels essaient de tirer profit.

Selon l’article 10-1 de la loi, le copropriétaire est redevable des frais nécessaires au recouvrement, à compter de la mise en demeure, celle-ci comprise. Il souligne, qu’ils comprennent notamment :

- la relance ultérieure ;

- la prise d’hypothèque ;

- les émoluments de commissaire de justice (nouvelle désignation de l’huissier) ;

- le droit de recouvrement et d’encaissement.

Il est néanmoins juridiquement inexact de prétendre à une liberté absolue des syndics en la matière. Le décret du 26 mars 2015 vient compléter l’article 10-1 en fixant restrictivement les tâches facturables dans ce domaine et les conditions réglementaires imposées.

Dans tous les cas, le juge civil demeure l’autorité souveraine pour apprécier la régularité des montants imputés.

Autrement dit, il peut parfaitement écarter des frais du syndic, qu’il considère soit :

- non conformes à l’énonciation réglementaire ;

- abusifs, ce qui s’entend de relances équivalentes pour une dette identique.

En l’occurrence le juge civil exclut des frais appliqués par ATRIUM GESTION, au motif qu’ils :

- constituent un doublon ;

- ne respectent pas une exigence réglementaire.

Le décret précise entre autres, que les frais du syndic pour transmission de dossier à l’auxiliaire de justice et/ou de suivi auprès de l’avocat ne sont dus qu’en présence de diligences exceptionnelles de sa part.

Cela correspond par exemple au recours à un commissaire de justice à l’égard d’un débiteur résidant à l’étranger ou de suivi d’un contentieux de saisie immobilière de son lot.

En l’espèce, le domicile de cette copropriétaire se situe en France et l’objet de la demande consiste en une action ordinaire de condamnation en paiement.

II. Frais de recouvrement : la charge de la preuve incombe au syndic

Cependant, quelle que soit la nature de la somme souhaitée, le requérant doit en démontrer sa matérialité (art. 9 du Code de procédure civile). En l’espèce, ATRIUM GESTION se contente d’invoquer certains frais sans pouvoir apporter la preuve écrite correspondante (édition de la relance et sa présentation à la débitrice). Le magistrat écarte à juste titre cette créance juridiquement injustifiée.

La juridiction civile concède en définitive à ATRIUM GESTION, au titre des frais nécessaires au recouvrement, 624,20 € sur les 3.709,70 euros escomptés, soit près de six fois moins que les seuils facturés.

Cette décision, conforme à la jurisprudence constante, révèle la profusion des irrégularités des cabinets sur ce point et leur annulation légitime dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Abus

Action

Abus 5103 : Des conditions de tarification d’honoraires du cabinet MATERA qui font peur !

Comme nous l’avons indiqué dans notre dernière publication, le Cabinet de syndic MATERA a souhaité nous assigner non pas au motif de prétendus propos diffamatoires tenus à son encontre mais pour dénigrement.

Selon nous, son objectif est de nous faire taire pensant que les Magistrats seront assez dupes pour ne pas comprendre le stratagème.

Entretemps, l’ARC reste droit dans ses bottes, en dénonçant les abus constatés même si cela ne fait pas forcément plaisir au cabinet MATERA.

En effet, on peut comprendre qu’un syndic ne soit pas fier d’être dénoncé dans notre rubrique « ABUS » surtout lorsque l’on se présente comme voulant être plus blanc que blanc.

La difficulté avec le cabinet MATERA est que tout est dans la nuance.

C’est à partir du moment où on ne comprend pas que l’on commence à comprendre.

Alors c’est parti pour un tour de looping.

I- Des réunions illimitées comprises dans le contrat mais facturées 300,00 euros

Le point 7.1.3 du contrat type doit préciser le nombre de réunions entre le syndic et le conseil syndical compris dans le forfait de base.

En grand Prince, le contrat de MATERA a mentionné que les réunions sont illimitées.

Voici donc la clause :

Ainsi, apparemment, un conseil syndical peut demander au syndic MATERA d’organiser une réunion de travail au sein de la copropriété sans que cela entraîne des frais supplémentaires pour le syndicat des copropriétaires.

Mais voilà, la situation se complique car quelques lignes après, on retrouve au point 7.3.1 du contrat type de MATERA que l’organisation d’une réunion supplémentaire au sein de la copropriété est facturée 300,00 euros :

Ainsi le cadeau s’avère être un piège car en définitive aucune réunion de travail au sein de la copropriété est comprise dans le forfait de base.

Mais nous avons encore plus ubuesque.

II – Des honoraires ramenés à l’abonnement

Avant d’entrer dans la grotte de Lascaux, voici la clause prévue dans le contrat de MATERA concernant la tarification de ses honoraires du forfait de base :

Allons par étape.

Tout d’abord, le Cabinet MATERA propose un coût de 9 200 euros TTC qui ensuite ramené au prix de l’abonnement passe à 8 280,00 euros TTC la première année.

Or, le syndicat des copropriétaires ne doit nullement souscrire un abonnement, ne comprenant pas à quoi le syndic MATERA fait allusion.

Mais poursuivons, car le pire arrive :

Les honoraires semblent être conditionnés au coût prévisionnel de l’exercice antérieur.

Là encore, cette notion est incompréhensible, ne sachant pas exactement à quoi le syndicat des copropriétaires s’engage.

Mais, il y a encore plus fort, plutôt dirons-nous plus horrible.

Les honoraires sont prélevés intégralement à la signature du contrat. Grâce à ce procédé, même si le syndicat des copropriétaires souhaiterait résilier le contrat pour une faute du syndic, l’argent serait déjà dans sa poche.

Signe d’un syndic qui n’est pas forcément bien dans ses baskets préférant sécuriser ses intérêts plutôt que ceux de son mandataire.

A méditer car comme on va le constater dans les prochains articles, le contrat de MATERA et son annexe nous font littéralement très très peur.

Abus

Action

Le syndic est la solution mais aussi le problème des copropriétés

A plusieurs reprises, nous avons expliqué et démontré le malaise qui existe actuellement au sein des copropriétés.

Parmi les causes, il y a les syndics, ces professionnels qui ont un mandat pour gérer les copropriétés et qui pourtant, d’une année sur l’autre, n’arrivent pas à endiguer le basculement des copropriétaires en difficulté.

Une récente loi s’intitulant « l’accélération de la rénovation des immeubles dégradés », souhaite mieux responsabiliser les syndics en prévoyant une prise en charge des frais du mandataire ad-hoc lorsque le syndic n’engage pas dans les temps une procédure d’alerte.

Pour mémoire, le mandataire ad-hoc a pour mission de contrôler les comptes de la copropriété en identifiant les causes des difficultés comptables et financières rencontrées au sein de la copropriété.

Les syndics professionnels n’apprécient pas cette mesure car ils savent pertinemment que le mandataire ad-hoc va mettre en évidence les abus et les manquements du syndic le mettant encore plus sur la sellette vis-à-vis des copropriétaires des pouvoirs publics.

Essayons de comprendre le problème.

I – Une loi sans sanctions

A plusieurs reprises, nous avons dénoncé la carence de la loi du 10 juillet 1965 notamment sur le fait qu’elle prévoit des obligations à l’égard du syndic, sans pour autant les accompagner de sanctions en cas de manquements.

Cet écart a entraîné un manque de sérieux des professionnels qui, pour certains, ont oublié qu’ils étaient les mandataires de la copropriété pour se focaliser uniquement sur leurs fonctions de commerçants.

Cette situation a entraîné plusieurs effets pervers : un manque d’implication du syndic dans la gestion de la copropriété, une perte de confiance des copropriétaires vis-à-vis de leur syndic, une absence de travail collaboratif entre le conseil syndical et le syndic. Bref, une absence de gestion courante et de perspectives sur les travaux à réaliser au cours du temps.

Et pourtant, le syndic doit rester le pilote de l’immeuble en étant le professionnel qui travaille avec le conseil syndical pour apporter des solutions et conseils pratiques afin d’aiguiller le syndicat des copropriétaires dans leurs choix.

Pour cela, le syndic doit jouer son rôle de gestionnaire en négociant les contrats, en trouvant les meilleures solutions qualitatives…, bref, l’homme ou la femme de l’art qui a la confiance du syndicat des copropriétaires.

II – Un doux rêve

Si le législateur commence à prévoir des sanctions à l’égard des syndics, et si l’ARC Nationale ne fait que grandir est que le principe du syndic chef de file relève actuellement du doux rêve.

Bien au contraire, le syndic n’a plus de réelle influence et est même plutôt accusé de conflit d’intérêts, entraînant une méfiance des copropriétaires et des conseillers syndicaux sur les préconisations qu’il évoque.

Et pour cause, tous les signaux sont au rouge : augmentation des impayés et des charges, turnover important des gestionnaires au sein des cabinets qui n’arrivent pas à suivre les dossiers, retard dans la tenue des assemblées générales et dans la présentation des comptes, absence de réels conseils pertinents en matière de travaux y compris énergétiques, absence de réelles connaissances des obligations légales.

En un mot, le syndic est devenu le secrétaire en attendant les préconisations du conseil syndical qui du coup, substitue le professionnel dans son rôle de gestionnaire de la copropriété.

Voilà pourquoi aujourd’hui les syndics sont pris à leur propre jeu.

Actions et Actus

Actu

Des pénalités de 15 € par jour de retard qui sont déduits de la rémunération du syndic en fonction du nombre de demandes de documents non remis au conseil syndical

L’une des actions de l’ARC Nationale consiste à renforcer la loi du 10 juillet 1965, notamment en introduisant des sanctions à l’encontre des syndics professionnels qui ne respecteraient pas leurs obligations légales, réglementaires ou contractuelles.

Beaucoup de syndics professionnels crient au scandale en s’insurgeant contre toute sanction à l’égard de la profession.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi sur la copropriété, les syndics ont certes des obligations à l’égard des syndicats de copropriétaires mais sans qu’aucune sanction ne soit prévue à leur encontre en cas de manquement.

Il est normal qu’à présent ils ne comprennent pas ce que tout citoyen a compris, à savoir : on brûle un feu rouge, on a une amende voire un retrait de points, on vole dans la caisse, on a un casier judiciaire… bref, un juste équilibre entre responsabilité et sanction.

A ce titre, l’ARC Nationale a réussi un exploit en introduisant dans la loi du 10 juillet 1965 des pénalités dans le cas où le syndic tarderait à remettre les documents demandés par le conseil syndical.

Voyons cela de plus près et surtout comment optimiser le dispositif.

I – 15 € par jour de retard

Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical est habilité à réclamer au syndic professionnel une copie de l’ensemble des documents qui concerne la copropriété. Il peut s’agir des factures, des relevés bancaires, des contrats, des fiches de paie ou encore des documents qui relèvent des archives…

Afin d’éviter toute rétention de documents lors de la négociation sur l’ordonnance du 30 octobre 2019, l’ARC Nationale a réussi à compléter cet article en prévoyant une pénalité de 15 € par jour, dans la mesure où le syndic tarderait à remettre les documents réclamés par le conseil syndical au-delà d’un délai d’un mois.

Ces dispositions ont été renforcées car, en cas de défaut d’imputation par le syndic professionnel de ces pénalités sur ses honoraires de base, le président du conseil syndical pourra saisir sans autorisation préalable de l’assemblée générale le président du Tribunal Judiciaire pour liquider les pénalités.

Pour matérialiser la demande, l’idéal est qu’elle se fasse en courrier recommandé par le président du conseil syndical.

Par ce procédé, il n’y aura pas d’ambigüité sur la qualité du demandeur, et permettra aisément de décompter le délai d’un mois à partir duquel les pénalités pourront commencer à être comptabilisées.

II – 15 € par demande

Légitimement, les membres du conseil syndical nous interrogent pour savoir si les pénalités de 15 euros s’appliquent par document réclamé ou par demande.

Autrement dit, une demande qui réclamerait cinq documents entraînerait-elle un montant de pénalités par jour de retard de 15 euros ou de 75 euros par jour (15 x 5) ?

L’article 21 précise qu’il s’agit d’un montant de pénalités par demande impliquant qu’il faille procéder à autant de demande qu’il y a de documents à réclamer afin de faire fonctionner à plein régime le dispositif des pénalités.

Néanmoins, suite à une récente décision judiciaire du 26 décembre 2024, le Juge a validé la comptabilisation des pénalités par document réclamé même s’ils étaient mentionnés dans un même courrier.

Ainsi, il faut entendre par le terme « demande » non pas un courrier mais pour chaque document réclamé.

Rappelons encore une fois que cette mesure n’a pas pour objet de récupérer des sommes auprès du syndic mais de le contraindre à respecter les prérogatives du conseil syndical en lui imposant de remettre les documents réclamés par ce dernier.

Actions et Actus

Actualité juridique

Ne pas confondre les annexes comptables numéros 2 et 3

Le décret et l’arrêté du 14 mars 2005 imposent de joindre à la convocation d’assemblée générale approuvant les comptes, cinq annexes comptables.

Parmi ces documents, nous retrouvons deux annexes qui présentent la situation des charges courantes : il s’agit des annexes comptables numéros 2 et 3.

A travers cet article, nous allons expliquer l’intérêt et l’usage de ces deux annexes comptables.

I- L’annexe comptable numéro 2

L’annexe comptable numéro 2 présente sur la partie haute les charges et les produits courants et sur la partie basse les charges liées aux travaux et opérations exceptionnels.

Ainsi, à travers cette annexe, on peut visualiser le bilan comptable de l’exercice aussi bien au niveau des charges courantes que des travaux.

Par ailleurs, l’annexe 2 présente la situation des charges à approuver en les comparant avec celles enregistrées l’année précédente ainsi que les sommes budgétisées pour l’exercice en cours et à venir.

L’objectif est de suivre par poste de charges l’évolution des montants pour identifier d’éventuelles dérives.

En parallèle, à droite figurent les produits enregistrés qui doivent venir en compensation des charges. Il s’agit bien évidemment des provisions mais également des produits tels que les loyers, les indemnités d’assurance, les intérêts bancaires...

En fin de colonne, on retrouve le solde de l’exercice qui est la différence entre le total des charges par rapport à celui des produits.

II – Une annexe comptable numéro 3 plus précise

L’annexe comptable numéro 3 se focalise uniquement sur la situation des charges courantes. Néanmoins, à la différence de l’annexe 2, elle présente les charges et les produits par clé de répartition.

Par ce biais, il est plus facile d’identifier le solde de l’exercice pour chacune des clés de répartition de charges en déterminant si elle est excédentaire ou déficitaire.

Cette information est capitale notamment pour contrôler la régularisation des charges qui sera effectuée sur le compte de chacun des copropriétaires en fonction des règles de répartition en vigueur.

Dossier conseils

Action

Conseil

Pourquoi il est toujours intéressant d’élire un Président du conseil syndical ?

L’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Malgré cette disposition, nombreux conseils syndicaux ont pris le parti de ne pas en nommer afin que chacun des membres dispose d’un même poids.

Et pourtant l’élection du président du conseil syndical est fort utile, ayant un effet psychologique sur le syndic.

Voyons cela de plus près en commençant à rappeler quelques règles :

I- Un Président révocable et permutable

Bien souvent, pour éviter les conflits, le conseil syndical souhaite privilégier une organisation collégiale ne voulant pas donner plus de poids à l’un ou à l’autre, en nommant parmi les membres, un Président.

En effet, il suppose qu’en élisant un président, il risque de prendre la grosse tête étant le seul à pouvoir échanger directement avec le syndic ou lui donner des directives.

Si effectivement un(e) président(e) a pour fonction de présider, il existe plusieurs garde-fous prévus par la loi.

En premier lieu, le président n’a pas plus de pouvoir que les autres membres. Il n’a même pas de voix prépondérante en cas d’égalité de voix sauf en cas de délégation étendue donnée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, le Président du conseil syndical est élu parmi ses membres impliquant qu’à tout moment, il peut être révoqué de sa fonction.

Autrement dit, si les membres du conseil syndical considèrent que le président a les chevilles qui enfles ou a pris la grosse tête, au cours d’une réunion du conseil syndical, il peut être remercié en laissant la fonction vacante ou en nommant un nouveau parmi ses membres.

En revanche, la nomination d’un Président du Conseil Syndical a de nombreux intérêts.

II – Les pouvoirs spécifiques attribués au Président du Conseil Syndical

La loi du 10 juillet 1965 a prévu des prérogatives spécifiques attribuées exclusivement au Président du Conseil Syndical.

Ces pouvoirs ont pour fonction soit de substituer le syndic soit d’agir à son encontre en pouvant même directement l’assigner pour demander réparation.

En effet, l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 donne la possibilité au Président du Conseil Syndical d’assigner le syndic sortant pour qu’il remette les archives de la copropriété à sa disposition.

Par ailleurs, l’article 18 chapitre VIII de la loi du 10 juillet 1965 permet au Président du Conseil Syndicale de convoquer une assemblée générale pour résilier le contrat de syndic en cours en cas de manquement suffisamment grave et de nommer un nouveau syndic.

Par ailleurs, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, il peut assigner le syndic pour le condamner à payer les pénalités de retard dans le cas où ce dernier refuse de les imputer sur ses honoraires.

Ainsi, l’ensemble de ces pouvoirs qui sont plus étayés à travers nos différents guides et articles, donnent plus de force au Conseil Syndical afin d’assurer de manière optimale son rôle de contrepouvoir face à certains syndics qui oublient qu’ils sont avant tout au service de la copropriété.

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Quelle différence il y a entre un opposant et un abstentionniste dans le vote d’une résolution ?

Dans le cadre des votes de résolutions, trois options sont données aux copropriétaires.

Ils peuvent se prononcer soit « pour » soit « contre » soit « abstention ».

La notion de vote pour ne pose pas de difficultés majeures.

En revanche, les copropriétaires s’interrogent sur les conséquences juridiques entre le vote « contre » ou « abstention ».

En effet, de prime abord, dans les deux cas, les voix du copropriétaire ne sont pas accordées pour valider la résolution.

Voyons donc les conséquences du vote « contre » par rapport au vote « abstention ».

I- Une non prise en compte des voix

Les résolutions qui relèvent de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 imposent d’obtenir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ou ayant voté par correspondance.

Autrement dit, sont pris en considération pour déterminer si la résolution est adoptée, uniquement les votes « pour » et « contre ».

Les votes « abstention» ne sont pas comptabilisés du fait qu’ils ne sont pas considérés comme des voix exprimées.

Ainsi, pour déterminer si les résolutions qui relèvent de l’article 24 sont adoptés, il suffit de vérifier s’il y a plus de votes « pour » que de votes « contre » ou vice versa.

A partir de ce constat, il sera possible de vérifier si la résolution est adoptée.

II – Une impossibilité d’action judiciaire

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 permet uniquement aux « opposants » et aux « défaillants » à une résolution votée en assemblée générale de pouvoir la contester judiciairement.

Ainsi, si un copropriétaire votant « contre » à une résolution qui a été adoptée en assemblée générale est considéré comme un « opposant », « l’abstentionniste » n’a quant à lui, pas ce qualificatif.

A ce titre, ce dernier ne dispose pas d’un droit de pouvoir engager une procédure judiciaire pour annuler une résolution qui a été adoptée.

Voilà les deux principales conséquences juridiques du vote « contre » par rapport au vote « abstention ».

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