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La fiche d’information du contrat de syndic doit-elle impérativement être jointe à la convocation de l’assemblée générale ?

Question :

N’étant pas satisfait de mon syndic, j’ai notifié à ce dernier une demande d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, un contrat de syndic concurrent.

Afin d’éviter d’être mis en difficulté, le syndic n’a délibérément pas joint le contrat alors même que ma demande a été réalisée dans les temps.

Au cours de l’assemblée générale, je me suis donc abstenu de voter sur sa proposition de contrat afin de vérifier par la suite les moyens de recours mis à ma disposition.

Après recherches, j’ai pu relever que le contrat du syndic en place joint à la convocation d’assemblée générale, n’était pas accompagné de la fiche d’information.

Cela peut-il être un vice pour annuler judiciairement le vote de l’élection du syndic ?

Réponse :

Votre cas suscite de nombreuses réponses.

Tout d’abord, conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, en tant que copropriétaire, vous êtes tout à fait habilité à réclamer à votre syndic d’inscrire une question dans l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Il n’a pas à juger de son opportunité, impliquant qu’il a commis une faute en refusant délibérément de ne pas proposer votre contrat concurrent.

Par ailleurs, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 liste les documents pour valider une décision prise en assemblée générale.

Au quatrièmement, il est effectivement indiqué que le projet de contrat de syndic doit être accompagné de la fiche d’information qui pour mémoire est définie par l’arrêté du 30 juillet 2021.

C’est donc à juste titre que vous pouvez engager une action judiciaire demandant la nullité de la résolution au motif que ce document manquant.

Néanmoins, dans la mesure où le Juge valide la nullité de la résolution, la copropriété se retrouverait sans syndic, devant alors nommer en urgence un administrateur provisoire.

Le « bénéfice risque » doit alors s’estimer.

Ceci étant dit, compte tenu du fait que vous avez voté abstention à la résolution, vous n’êtes plus habilité à pouvoir contester judiciairement cette résolution.

Et pour cause, l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 donne cette possibilité uniquement aux copropriétaires défaillants ou opposants et non à ceux qui ont voté abstention, ce qui est votre cas.

Pour conclure, même si le syndic a effectivement plusieurs fautes en refusant d’inscrire votre question à l’ordre du jour et en ne joignant pas la fiche d’information, compte tenu du fait que vous avez voté abstention, il ne vous est plus permis de demander la nullité judiciaire de la résolution.

Néanmoins, je vous invite à vous rapprocher du conseil syndical pour d’une part l’informer du refus du syndic à mettre à l’ordre du jour un contrat concurrent et d’autre part pour définir avec eux une stratégie notamment pour que le syndic en place a commis soit mis en concurrence si cela est également leur souhait.

Réponse de l'expert
Action

Abus 5104 : Le syndic DEBAYLE fixe irrégulièrement des conditions pour se conformer à son devoir

Le syndic supporte de nombreuses obligations en ce qui concerne l’assemblée générale.

Elles se manifestent aussi bien avant sa tenue (préparation et notification de la convocation), que lors de son déroulement (conseil juridique et rédaction du procès-verbal, s’il assure le secrétariat), qu’après coup (diffusion du compte-rendu).

A cette dernière occasion, les copropriétaires peuvent requérir une copie des annexes du procès-verbal. Ils se confrontent souvent à l’obstruction de communication de ces documents par leur syndic, comme s’y emploie récemment le cabinet francilien DEBAYLE.

I. Droit d’accès aux annexes du procès-verbal de l’assemblée générale, dont la feuille de présence

En janvier 2024, le détenteur d’un lot sollicite du cabinet DEBAYLE une copie de la feuille de présence des copropriétaires à la dernière assemblée générale.

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 permet à tout copropriétaire de demander, à tout moment, au syndic un exemplaire des annexes du procès-verbal d’une assemblée générale, à savoir :

- la feuille de présence ;

- les mandats de représentation des copropriétaires absents (art. 22 de la loi du 10 juillet 1965) ;

- les formulaires de vote par correspondance (art. 17-1 A de la loi).

Il s’agit ainsi de disposer d’éléments complémentaires permettant de contrôler la régularité de l’assemblée, quant aux restrictions sur les pouvoirs (acceptation) et seuil licite de voix au-delà de trois mandats (art. 22 de la loi) et sur les formulaires de vote par correspondance (établissement et date de transmission), art. 9 bis du décret.

Le syndic est tenu de remettre la ou les annexes au requérant, dès lors que le copropriétaire l’exprime précisément. Il ne s’agit donc pas d’un envoi systématique.

Elles doivent être conformes aux prescriptions réglementaires, telle que la feuille de présence (art. 14 du décret) qui doit mentionner :

* le nom et le domicile du copropriétaire ;

* le nombre de voix attaché à son lot par le règlement de copropriété ;

* son mode de participation (présence physique, à distance par visioconférence, par un mandataire) ;

* la signature du copropriétaire présent ou représenté ;

* la date de réception du formulaire de vote par correspondance dans le délai minimal de 3 jours francs avant la tenue de l’assemblée.

II. Droit d’accès sans condition réglementaire préalable

Suite à sa requête, le copropriétaire reçoit, le 29 janvier 2024, une réponse du cabinet DEBAYLE.

Ce retour ne correspond pas à la feuille de présence sollicitée, mais à un engagement antérieur à signer. 

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L’initiative de ce syndic professionnel se révèle totalement irrégulière.

 En effet, il lui faut respecter scrupuleusement le dispositif juridique spécifique applicable, ce qui exclut la licéité de formalités non prévue explicitement par ce texte.

Or, l’article 33 du décret concède aux copropriétaires cette faculté d’accès aux annexes du procès-verbal de l’assemblée générale, sans autre démarche que la demande de la ou les pièces concernées, Cass 3e civ. 24 septembre 2008, n° 07 - 16334.

Face à une situation similaire, le copropriétaire devrait décliner les exigences additionnelles du syndic et lui rappeler, qu’il n’est pas créateur du droit mais simple exécutant de celui-ci et qu’il s’expose, en cas de défaillance, à une condamnation sous astreinte journalière à s’y conformer. 

 

 

Abus
Action

LUTTE CONTRE LA LOCATION DE TOURISME : NECESSITE DE MODIFIER LE REGLEMENT DE COPROPRIETE ?

Catégories Juridictions
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
COUR DE CASSATION, 3ème Chambre civile, 25 janvier 2024, n°22-21.455
Observations

La simple mention dans le règlement de copropriété d’une habitation bourgeoise et l’interdiction des activités commerciales suffit-elle à interdire la location saisonnière dans la copropriété ?

Dans son arrêt du 25 janvier 2024, la 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation répond par la négative.

Cette jurisprudence, bien qu’antérieure à la loi LE MEUR adoptée le 19 novembre 2024, reste valable à ce jour.

Principe retenu

La location saisonnière ne constitue pas une activité commerciale car elle n’est pas accompagnée de prestations para-hôtelières.

Dès lors, il est impératif pour les copropriétés de modifier le règlement de copropriété afin d’interdire les locations saisonnières.

La majorité de l’article 26 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 est requise.

Analyse de la décision

Un copropriétaire faisait grief à un autre copropriétaire d’exercer une activité de location meublée de courte durée, activité qu’il considérait de nature commerciale, qu’elle soit exercée ou non à titre professionnel.

Le copropriétaire mécontent s’appuyait notamment sur l’article15 du règlement de copropriété qui prohibe l’exercice d’une activité commerciale ailleurs que dans les lots du rez-de-chaussée.

Toutefois, la Cour d’appel a considéré que le copropriétaire intentant l’action ne démontrait pas que copropriétaire louant son appartement pour de courtes durées cumulait 3 des 4 critères prévus à l’article 261 D du Code général des Impôts, à savoir :

  • le petit déjeuner,
  • le nettoyage régulier des locaux,
  • la fourniture de linge de maison,
  • la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

La Cour de Cassation a retenu cette analyse.

La simple mention de l’interdiction d’une activité commerciale et d’une habitation bourgeoise de la copropriété, au sein du règlement de copropriété, ne suffit pas à interdire la location de courte durée, qui ne constitue pas une activité commerciale.

S’agissant d’une modification du règlement de copropriété, la majorité de l’article 26 b) de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 avec possibilité de passerelle (article 26-1).

La loi LE MEUR adopté le 19 novembre 2024 a encadré la location saisonnière aux termes de l’article L324-1-1 du Code du tourisme, le loueur étant tenu à une déclaration soumise à enregistrement auprès d'un téléservice national (obligatoire pour toutes les communes à compter du 20 mai 2026) et à l’établissement d’un DPE.

Par décision motivée, les Communes peuvent décider d’abaisser le nombre de jours de location (ex : 90 jours à Paris).

Bien plus, l’article 9-2 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose :

« Lorsqu'un lot de copropriété fait l'objet de la déclaration prévue à l'article L. 324-1-1 du code du tourisme, le copropriétaire ou, par son intermédiaire, le locataire qui y a été autorisé en informe le syndic. Un point d'information par le syndic relatif à l'activité de location de meublés touristiques au sein de la copropriété est inscrit à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale ».

Une simple information est nécessaire, et non une validation par l’assemblée générale.

Bien que rendu avant l’adoption de la loi LE MEUR, cet arrêt est toujours applicable et il appartient aux copropriétaires qui entendent refuser ce type de location au sein de leur copropriété de prendre les dispositions nécessaires.

Nota bene : pour les copropriétés récentes, l’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le règlement de copropriété mentionne de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de meublés de tourisme au sens du I de l’article 324-1-1 du Code de tourisme

Abus 5105 : L’annexe du contrat de syndic MATERA très très inquiétante (épisode 1)

Nous connaissons les poupées russes dans lesquelles une poupée en cache une autre.

C’est un peu la même chose avec le contrat du syndic du Cabinet MATERA qui cache une annexe au contrat de syndic tout simplement spectaculaire

Soyons clairs, il s’agit d’une annexe complètement illégale et pour cause, ce document contractuel vient limiter d’une part les clauses prévues dans le contrat-type de syndic qui pour mémoire est réglementé mais également d’autre part les dispositions légales.

En effet, le syndic est tenu de respecter en tout point les clauses prévues au contrat-type sans pouvoir y ajouter ou supprimer des mentions et encore moins en pouvant y ajouter une annexe.

Mais comme on va le constater, l’annexe au contrat présentée par le Cabinet MATERA est tout simplement prodigieuse mettant ce cabinet dans le palmarès des dangereux syndics à éviter.

Compte tenu de la situation, nous sommes contraints de produire plusieurs abus concernant cette annexe justifiant qu’il est indiqué au titre « épisode 1 ».

Allez, sans plus tarder, commençons par le commencement.

I- Commission en tant qu’apporteur d’affaires

Il y a quatre mois, nous avons publié un article mettant en évidence le fait que la société MATERA avait prélevé en 2023, 480 510,80 euros de commission en tant qu’intermédiaire bancaire.

Nous avons décidé d’interroger son directeur, mais sans grande surprise, nous n’avons eu aucune réponse malgré sa volonté affichée de vouloir communiquer avec nous.

A présent, à travers l’annexe du contrat-type du syndic MATERA, on comprend mieux d’où provient ces commissions.

Sans plus tarder, voici l’extrait de l’article 4 de l’annexe du contrat-type du cabinet MATERA

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Et oui, une belle tambouille, MATERA percevrait une commission de l’établissement bancaire en tant qu’apporteur d’affaires calculée chaque mois selon des modalités tarifaires qui pourront être communiquées sauf si la banque si oppose.

Autrement dit, on n’en ne saura pas plus.

La difficulté est que l’article 4 de la loi HOGUET mais également le préambule du contrat-type interdisent au syndic de percevoir des sommes d’argent parallèles à son activité.

Pour mémoire, nous reproduisons ici son préambule.

PRÉAMBULE

Le présent contrat de mandat est soumis aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 précitée et des textes pris pour son application, notamment le décret du 17 mars 1967.

Les articles 1984 et suivants du code civil s'y appliquent de façon supplétive.

Le syndic professionnel est soumis aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, ci-dessus mentionnée, et au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 pris pour son application ainsi qu'au code de déontologie promulgué en application de l'article 13-1 de cette même loi.

Le syndic professionnel ne peut ni demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion de la mission dont il est chargé au titre du présent contrat, que celles dont les conditions de détermination y sont précisées, y compris en provenance de tiers (article 66 du décret du 20 juillet 1972 précité).

 

D’ailleurs, il est vivement conseillé aux syndicats de copropriétaires gérés par le Cabinet MATERA de voter le transfert de ces fonds vers une autre banque comme cela est expressément prévu à l’article 18 chapitre 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Et pour cause, il n’est jamais bon qu’un syndic et une banque soient copain-copain.

II – MATERA multi-vendeur

Voyons à présent, l’article 5 de l’annexe au contrat-type de syndic, tout aussi lunaire :

Ainsi après être apporteur d’affaires, le cabinet MATERA est aussi intermédiaire d’assurance.

A ce titre, il perçoit encore une fois une commission sur les contrats d’assurance de ces copropriétés mandantes qu’il place auprès d’une compagnie d’assurances.

Là où la situation devient aberrante est que l’annexe précise : « qu’en souscrivant aux services proposés par MATERA SAS, le client reconnaît et accepte que les stipulations de la présente clause produisant leurs effets. »

Or là encore, le contrat ne peut pas déroger aux dispositions légales prévues notamment à travaux la loi HOGUET et surtout au contrat-type.

Mais encore, cette situation place le syndic MATERA en conflit d’intérêt ;

Et pour cause, sa commission en tant qu’intermédiaire d’assurance est calculée sur le montant de la prime d’assurance facturée à la copropriété.

Autrement dit, plus la cotisation est élevée, plus il percevra une commission importante.

Comme on le constate, on tombe de haut.

Arrêtons-nous là, la suite au prochain épisode pour aborder les autres articles de cette annexe.

Abus
Action

Replongez-vous dans les comptes vendeurs créditeurs

Voilà un abus qui revient progressivement à la mode ; il s’agit du siphonage des comptes des copropriétaires vendeurs.

En effet, à la suite d’une formation de nouveaux gestionnaires au sein d’un grand groupe de syndic, une d’entre elles nous a interrogés pour vérifier si l’information indiquée par les formateurs était légale.

Entrons plus dans le détail pour ensuite présenter nos préconisations pour éviter ce type de détournement.

I- Un jeu de passe-passe

Dans le cadre de l’établissement de l’état daté, le syndic utilise un formulaire type qui a été établi à l’époque en concertation entre les chambres professionnelles et les notaires.

A travers ce document, est indiqué les sommes restant à recevoir au bénéfice de la copropriété et celles à rembourser aux copropriétaires vendeurs.

Il s’agit notamment de sa quote-part d’avance versée.

Sur ce document, sont prévues deux options qui sont soit le remboursement des sommes effectuées directement auprès du copropriétaire vendeur soit faire en sorte que cette transaction soit opérée entre les parties impliquant que le syndic transfère la quote-part d’avance sur le compte de l’acquéreur.

Bien que les syndics professionnels préfèrent limiter leurs actions, dans le cadre de la formation, il leur a été imposé d’utiliser la première méthode.

La raison est en fait sournoise car le copropriétaire vendeur n’a pas le réflexe de réclamer le remboursement des sommes versées qui est alors virée sur le compte bancaire du syndic.

Cumulé, cela présente plusieurs milliers d’euros qui sont des sommes détournées sans que le syndic n’en face état.

II – S’agit-il de votre syndic ?

Si effectivement, nous avons identifié un grand groupe de syndic sans pouvoir pour autant en apporter la preuve, tout syndic est susceptible d’utiliser la même méthode.

Ainsi, il est essentiel de sonder si votre copropriété est concernée par ce procédé en identifiant trois ou quatre comptes de copropriétaires vendeurs et vérifier comment a été traité le remboursement des sommes qui devaient lui être remis.

Bien sûr, il ne faudra pas faire confiance au syndic et par conséquent prendre l’initiative d’appeler les anciens copropriétaires vendeurs en leur demandant s’ils ont bien été crédités des avances versées.

En cas de réponse positive, tout va bien !

En revanche, en cas de réponse négative, il faudra remonter jusqu’à cinq ans (date de la prescription) pour demander au syndic de rembourser l’intégralité des sommes qu’il a indument perçues et qui reviennent au copropriétaire vendeur afin de les rembourser.

Dans le cas où il n’a plus leur adresse, les sommes devront être portées au crédit de la copropriété.

Vous risquez d’avoir de grosses et mauvaises surprises…

Dossier conseils
Action
Conseil

Les syndics professionnels manqueraient-ils de reconnaissance économique ?

Le Conseil National de l’Immobilier a récemment attribué à Monsieur Henri BUZYCAZAUX, directeur de l’IMSI une mission sur le métier de syndic professionnel.

En effet, même si personne ne le dit, sauf l’ARC Nationale, le métier de syndic pose de nombreuses difficultés que ce soit pour la gestion des copropriétés ou pour attirer de nouveaux collaborateurs.

Voici donc l’une des analyses de Monsieur Henri BUZYCAZAUX qui, il faut le reconnaître, est un expert de l’immobilier et plus principalement du milieu des syndics.

 

Essayons de reprendre les analyses évoquées :

I- Un manque de reconnaissance

On peut également relever un manque de reconnaissance voir de considération des syndics qui se traduit par une difficulté pour ces derniers à revendiquer une revalorisation de leurs honoraires qu’ils considèrent pas suffisamment élevés ou à hauteur des tâches qu’ils engagent.

Néanmoins, il faut comprendre les causes de ce phénomène d’autant plus pour une fonction qui est imposée par la loi puisque toute copropriété doit être gérée par un syndic.

Plus troublant encore, ce ne sont pas les syndicats des copropriétaires qui fixent les honoraires mais bien le marché.

Or, si aujourd’hui certains syndics professionnels arrivent à proposer des honoraires plus bas que ceux revendiqués par la profession et qu’il est apparemment possible de travailler convenablement pour ce niveau de rémunération et même de dégager des marges.

Certains dirons : mauvaise analyse car ceux qui procèdent à du low cost sur les honoraires du forfait de base, procèdent en parallèle non seulement à des factures abusives mais en plus n’assurent pas l’ensemble des tâches qu’ils devraient réaliser.

Ainsi, la première cause des honoraires bas sont les politiques commerciales des syndics professionnels et en premier lieu les grands groupes.

La profession est donc piégée par ses propres paires.

Voyons à présent le deuxième argument.

II – Une trop grande hétérogénéité d’offres

Effectivement, la seconde question que l’on peut se poser : pourquoi aucun cabinet n’arrive à faire valoir ses honoraires ?

En réalité, de très rares cabinets de syndics de qualité savent ne pas se brader en imposant des honoraires justes en parallèle d’une réelle prestation.

Ainsi, l’hétérogénéité de la qualité des prestations est due au fait que l’on retrouve sur le marché, des syndics qui présentent des honoraires low cost sachant pertinemment qu’ils n’assureront pas les missions les plus énergivores pour se contenter de réaliser les tâches automatisées.

Ainsi les cabinets de syndic qui assurent 100 % de leur mission sont très rares.

De manière les plus fréquentes, on retrouve les syndics qui assurent les missions de base tel que la tenue de la comptabilité, le règlement des factures et la convocation d’assemblée générale sachant que parmi ce lot, on retrouve des cabinets de syndic qui en font encore moins.

Analyse à suivre

 

Actions et Actus
Actu

Une nouvelle équipe de ( z ) Héros pour défendre la cause des syndics professionnels

Décidemment à l’ARC Nationale, chaque jour est un festival. En effet, nous allons de surprise en surprise avec une actualité toujours plus cocasse.

Dernièrement, nous avons été assignés non pas pour des propos diffamatoires suite à la publication d’un abus mais pour dénigrement.

Là où la situation devient particulièrement intéressante est que cette action est engagée par les Dupont et Dupont.

Voyons cela de plus près car il faut le reconnaître nous sommes très impatients de nous retrouver devant le Juge.

I- Les Dupont et Dupont

Lorsque nous sommes assignés au-delà d’en connaitre les motifs, il est toujours intéressant de connaître l’identité du demandeur mais également l’avocat.

Et pour cause, nous ne sommes pas assignés par une Chambre Professionnelle ni même par un syndic mais par une simple association de défense des gestionnaires de copropriété.

Ainsi, son Président semble avoir été touché par la grâce, en se présentant à présent comme le Messie devant sauver la cause de la profession de syndic.

Quant à son avocat, c’est tout aussi risible car il s’agit d’un cabinet qui a été dénoncé à travers notre rubrique « Abus » et qui cherche vraisemblablement à redorer son blason en essayant de condamner le grand méchant de l’ARC Nationale.

Mais nous atteignons le sommet de l’absurdité lorsque l’on constate les arguments évoqués.

En effet, l’ARC Nationale serait concurrent des syndics professionnels. Tout un art.

Voyons cela en entrant dans le vif du sujet car effectivement, c’est tout simplement comique.

II – ARC Nationale, concurrent des syndics professionnels

Pour démontrer le dénigrement, l’Avocat est parti dans une démonstration folle qui est que l’ARC Nationale est en fait un syndic.

Pour cela, il indique que l’ARC Nationale assiste les syndics non professionnels dans leur mission.

Ainsi selon eux, l’ambulancier qui transporte le malade est lui-même malade ou bien le pompier qui éteint le feu serait lui-même pyromane.

Mais le plus croustillant, reste les arguments évoqués.

Pour cela, il présente des bouts de phrases sortis de plusieurs articles publiés sur le site de l’ARC Nationale en ne présentant ni le contexte, ni l’intégralité de l’article.

Et pour que cela ait encore plus d’impact, les Dupont et Dupont interprètent les propos de l’ARC Nationale en indiquant des termes qui n’ont même pas été utilisés dans nos articles tel que « corrompu ».

Il faut le reconnaître, les phrases reprises sont bien sélectionnées car l’avocat fait la démonstration qu’il ne s’agit pas de dénigrement mais bien d’une analyse qui se base sur des faits précis.

D’ailleurs il est intéressant de relever que les Dupont et Dupont n’ont pas choisi une procédure en diffamation mais bien en dénigrement car ils savent pertinemment qu’en France, nous avons le droit à la critique et surtout d’alerter les consommateurs face aux nombreux abus commis par les syndics.

Alors vivement l’audience pour que l’on se délecte d’entendre comment l’avocat va bégayer pour essayer de vendre aux Magistrats des vessies pour des lanternes.

Rassurons nos adhérents, les abus et autres analyses ne vont bien évidemment pas s’arrêter et même se renforcer compte tenu que certains professionnels veulent nous faire taire.

Petite cerise sur le gâteau : pour faire mine de passer pour des héros, Dupont et Dupont réclament un euro symbolique mais en revanche réclament 6 000 euros de frais d’avocat, histoire de récupérer l’euro symbolique.

Comme on le constate, avec ces deux rigolos, on ne peut que s’amuser, je dirai même mieux, avec ces deux rigolos, on ne que s’amuser.

Actions et Actus
Action

Le syndic a-t-il une obligation de conseil vis-à-vis des copropriétaires ?

Question développée :

Le syndic a-t-il, par sa fonction, une obligation de conseil à l’égard des membres du conseil syndical ou de tout copropriétaire, dans l’hypothèse par exemple où l’un d’eux solliciterait ou ferait voter une résolution contraire à la loi ?

Réponse :

Il est à noter tout d’abord que le devoir de conseil n’est pas cité expressément par les textes légaux et réglementaires relatifs à la copropriété.  

Cela étant, la jurisprudence, à de nombreuses reprises, a pu attribuer au syndic professionnel un tel devoir de conseil, d’information, et de vigilance.

La doctrine juridique estime en outre que ce devoir de conseil doit être « observé plus particulièrement envers le conseil syndical » compte tenu de sa fonction d’assistance et de contrôle de la gestion du syndic.

Ainsi, on considère notamment qu’il appartient au syndic d’attirer l’attention des copropriétaires sur d’éventuelles irrégularités pouvant être contenues aux termes des résolutions d’assemblée générale.

De même, il a été jugé qu’un syndic nouvellement nommé manquait à son devoir de conseil en n’interrompant pas le délai de prescription décennale alors « qu’il bénéficiait d’un délai suffisant pour prendre connaissance du dossier et informer les copropriétaires » (arrêt de la Cour d’appel de Paris, 29 janvier 2004, n° 2003/12474).

De la même manière, un syndic ayant négligé de signaler au syndicat de copropriété une surconsommation d’eau causée par des fuites du réseau alors qu’il en avait été averti par la compagnie des eaux a vu sa responsabilité engagée (Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 février 1995, n° 92-22.124).

Ou encore, la responsabilité du syndic a pu être engagée dès lors que celui-ci avait donné des informations erronées à un copropriétaire pour l’exécution de travaux affectant les parties communes qui nécessitaient une autorisation de l’AG (Cour d’appel de Paris, 6 décembre 1995, numéro 94/11897).  

Il est constant également que le syndic ne doit pas donner suite aux éventuelles demandes illégales d’un conseil syndical et informer ce dernier du caractère irrégulier de ses demandes…

 

Réponse de l'expert
Action

Abus 5106 : AGENCE IMMOBILIERE DU VIADUC (ARNAUD IMMOBILIER) : un syndic boudeur et laxiste

La relation syndic professionnel/conseil syndical ou copropriétaires est rarement paisible. Ces difficultés résultent généralement de l’obstruction de ces cabinets à respecter pleinement leurs impératifs en matière d’administration de la résidence, malgré les requêtes et relances de leurs partenaires. Le syndic francilien AGENCE IMMOBILIERE DU VIADUC, A.I.V. (ARNAUD IMMOBILIER) constitue un parfait exemple de ces errements.

I. Obligations du syndic vis-à-vis du conseil syndical

Sur une copropriété francilienne gérée par l’A.I.V. (ARNAUD IMMOBILIER), ce syndic décide de ne plus lui apporter la moindre précision quant à cette gestion à l’un des conseillers syndicaux.

 

Si l’on peut parfaitement comprendre une forme d’épuisement des gestionnaires en raison du nombre de résidences traitées et des sollicitations indissociables, il nous faut souligner leur incapacité à exclure un interlocuteur, dont un conseiller syndical en exercice, comme en l’espèce.

Cet organe collégial a pour fonction de contrôler et d’assister le syndic dans sa gestion (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965), ce qui s’entend de leur contribution à l’établissement de l’ordre du jour, ainsi que du budget prévisionnel de fonctionnement et son suivi (art. 26 du décret du 17 mars 1967).

Pour mener à bien cette mission essentielle, ses membres (sans distinction) :  

- doivent être consultés par le syndic, pour l’engagement de toute dépense excédant le seuil fixé par l’assemblée générale (art. 21 de la loi précitée) ;

- jouissent d’un droit permanent d’accès ou de copie à tout document intéressant le syndicat des copropriétaires auprès du syndic (art. 21 de la loi et 26 du décret). Cette disposition légale précise, que toute carence de communication individuelle de pièces explicitement requises, le rend redevable d’une pénalité journalière fixée réglementairement à 15 € (art. 2 du décret du 7 octobre 2020).

II. Obligations du syndic vis-à-vis des copropriétaires

Au titre de ses honoraires ordinaires, le syndic professionnel supporte une obligation d’établissement et d’actualisation d’un espace informatique sécurisé (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965, point IV-14 al. de l’annexe du décret du 26 mars 2015).

Cette base doit comporter une liste minimale de documents sur a résidence :

- accessible à tous les copropriétaires, certains d’entre eux, ainsi que le conseil syndical (décret du 23 mai 2019) ;

- favorisant une connaissance, par les personnes concernées, de la situation du syndicat.

En février 2025, un copropriétaire constate pourtant l’omission sur celui-ci de travaux collectifs adoptés par l’assemblée du 5 juin 2024, enfreignant ainsi l’article 1er 6 du décret, soit la pose : 

- de compteurs divisionnaires d’eau froide ;

- d’une batterie de boites aux lettres.

 

 

Un syndic doit d’autant plus veiller à l’accomplissement de ses impératifs juridiques à l’égard des conseillers syndicaux et des copropriétaires, qu’il administre un immeuble à titre professionnel.

Dans la négative, il s’expose à divers sanctions, allant aussi bien de la résiliation de son mandat pour faute en assemblée, qu’à une action judiciaire visant à sa condamnation à s’y conformer, ainsi qu’en indemnisation du préjudice des poursuivants.

Si le syndic professionnel s’estime en incapacité de mener son mandat jusqu’à son terme, en raison notamment d’un manquement grave d’un conseiller syndical, il a toujours la faculté de décider de résilier son mandat, à la condition préalablement de (art. 18 de la loi) :

- notifier (LRAR) à cet organe collégial ;

- convoquer une assemblée, dans un délai qui ne peut être inférieur à deux mois de sa notification au conseil syndical, afin de permettre la désignation d’un successeur.

 

Abus
Action

Ne pas confondre produits et recettes

Pour bien assurer le contrôle des comptes, il est important de bien distinguer les notions comptables et économiques afin de ne pas amalgamer les données.

Parmi les notions à ne pas confondre, il y a celles des « produits » par rapport aux « recettes ».

Voyons cela en détail :

I- Les produits et recettes

Le décret et l’arrêté comptables du 14 mars 2005 imposent de tenir la comptabilité de la copropriété en « engagement » imposant que dès la réception de la facture, elle doit être enregistrée indépendamment qu’elle soit payée ou non.

Selon le même principe, à partir du moment où la recette est connue, elle doit être enregistrée qu’elle soit encaissée ou non.

Ainsi, les sommes à recevoir ou reçues sont enregistrées. Il s’agit des « produits ».

L’intérêt d’enregistrer les charges et les produits est de connaître la situation comptable de la copropriété indépendamment que les factures aient été payées ou que les « produits » aient été encaissés.

Et pour cause, à partir du moment où une charge est constatée, elle doit tôt ou tard être payée et un produit enregistré doit tôt ou tard être encaissé.

II – Un jeu d’équilibre

Afin de déterminer si l’exercice comptable est déficitaire ou excédentaire, il est impératif de comparer les charges aux produits.

Si on constate plus de charges que de produits, l’exercice est déficitaire.

En revanche, si on relève plus de produits que de charges, l’exercice est alors excédentaire.

Après l’approbation des comptes, si l’exercice est excédentaire, cela entraînera « un remboursement » des sommes trop appelées sur les comptes des copropriétaires alors que si l’exercice est déficitaire, cela entraînera un appel complémentaire qui sera imputé au débit du compte des copropriétaires.

Ainsi, il revient au conseiller syndical de vérifier que l’ensemble des « produits » ont été comptabilisés et pris en compte indépendamment de leur encaissement et qu’en parallèle aucune charge abusive ou illégale n’ait été comptabilisée.

C’est à présent à vous de jouer.

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