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Comment mettre fin aux tambouilles entre le syndic et son établissement bancaire

De plus en plus de conseillers syndicaux nous remontent des difficultés avec leur syndic pour notamment avoir une traçabilité sur des opérations bancaires et les règlements effectués sur le compte bancaire de la copropriété.

En effet, certains syndics comme FONCIA refusent carrément de transmettre aux copropriétaires le RIB du compte bancaire de la copropriété en les invitant à faire directement le règlement depuis l’extranet.

Voyons donc les droits du syndic en matière de choix d’établissement bancaire pour ensuite vérifier celui du conseil syndical et surtout de l’assemblée générale.

I- Un droit prioritaire au syndic

Le chapitre II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il revient au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de chacune des copropriétés qu’il gère dans l’établissement bancaire de son choix. Ainsi il revient au syndic de signer auprès de la banque de son choix une convention de compte au nom du Syndicat des Copropriétaires.

L’établissement bancaire doit alors produire des relevés bancaires qu’il doit transmettre au syndic.

Ce même article 18 chapitre II précise que le syndic doit mettre à la disposition du Conseil Syndical une copie des relevés périodiques dès réception de ceux-ci.

Dans la mesure où le syndic ne jouerait pas la carte de la transparence en ne remettant pas les relevés bancaires et le détail des opérations réclamés par le conseil syndical, ce dernier ainsi que l’assemblée générale disposent « d’une arme ».

II – Les mesures de contrepouvoir

Conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le conseil syndical est en mesure de réclamer au syndic tous documents qui concernent la copropriété sous peine de pénalités de retard d’un montant de 15 euros par jour.

Ainsi, il est habilité à réclamer une copie des relevés bancaires et en cas de refus, le conseil syndical peut le mettre en demeure en lui rappelant qu’à défaut de remise des documents, des pénalités de retard seront calculées et devront être déduites du montant de ses honoraires de base.

Ce même article précise que dans la mesure où le syndic n’imputerait pas ces pénalités, le président du conseil syndical pourra alors saisir le juge pour qu’il prononce une condamnation à l’égard du syndic afin de liquider la pénalité.

En parallèle, ce même article de loi précise que l’assemblée générale peut décider à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires de changer de banque.

Autrement dit, si les copropriétaires constatent que le syndic ne joue pas le jeu de la transparence notamment en matière de gestion de compte bancaire ou pire s’il existe une suspicion de collusion entre le syndic et la banque, le conseil syndical peut mettre une question à l’ordre du jour demandant le changement d’établissement bancaire.

Le syndic ne peut pas s’y opposer ni menacer de démission.

En effet, d'une part, il est non seulement contraint de poursuivre son contrat jusqu’à la fin de son échéance et d’autre part n’a pas le droit au vote au cours de l’assemblée générale pouvant au mieux présenter sa désapprobation prouvant alors qu’il entretient des relations étroites avec son établissement bancaire.

A bon entendeur, je vous salue.

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Conseil

THIERRY Immobilier, le contrat à retenir

Nous avons publié de nombreux abus dénonçant les prix indécents facturés par les syndics professionnels aux copropriétaires débiteurs concernant les actes de mise en demeure et de lettres de relance.

Comme toujours, les professionnels essaient de défendre l’indéfendable en trouvant toutes formes d’arguties, telles que « les prix pratiqués sont ceux du marché », « le copropriétaire n’avait qu’à pas être débiteur », « il faut bien que le syndic fasse tourner sa petite entreprise».

Alors, la question en suspens est de savoir si l’ARC Nationale est démagogique avec des demandes infondées ou bien si lorsque l’on est un syndic professionnel et honnête, on peut travailler sans abuser sur les copropriétaires surtout lorsqu’ils présentent des difficultés de paiement.

Une fois n’est pas coutume, nous allons mettre à l’honneur, un contrat de syndic professionnel.

Attention, nous ne le recommandons pas car, d’une part, nous ne le connaissons pas et, d’autre part, l’ARC Nationale n’a pas vocation à recommander des cabinets de syndics.

Sans plus tarder, entrons dans le vif du sujet.

I – Une lettre de relance et de mise en demeure à 0 €

Généralement, les contrats de syndic facturent entre 40 et 120 € la lettre de relance ou de mise en demeure.

Ils considèrent qu’il s’agit d’un prix de revient puisque le syndic ne peut facturer au copropriétaire débiteur que les frais qui ont été engagés par le cabinet.

Et pourtant il y a des syndics professionnels avec un grand P qui démontrent que cela est pur mensonge et pour cause, ils prévoient dans leur contrat rien de plus que la gratuité de la mise en demeure et lettre de relance.

Vous n’y croyez pas ? Alors, voici la preuve en image :

II – Que comprendre ?

Ne soyons pas dupes, la facturation des lettres de relance et de mise en demeure est devenue une véritable manne financière pour les syndics. Et pour cause, lorsqu’un syndic facture 120 euros le courrier de mise en demeure, cela représente au minimum 100 euros de bénéfice.

En supposant que le syndic facture 200 courriers de mise en demeure, cela représente 20.000 € encore une fois non pas de recettes mais de bénéfices.

Les bénéfices risquent d’être encore plus juteux puisque la loi Habitat dégradé permet au syndic de notifier les mises en demeure par voie électronique.

Ainsi, le syndic économise le papier et surtout pourra doubler, voire tripler l’envoi des recommandés multipliant ainsi les bénéfices.

Cela entraînera une aggravation des impayés puisque les copropriétaires débiteurs seront assaillis de frais de relance, considérant alors qu’ils sont trop enfoncés pour être en mesure de payer les charges et les frais de recouvrement.

Cela explique en grande partie l’augmentation des impayés que l’on constate actuellement.

Actions et Actus

Actu

Mon syndic professionnel ne fait plus rien – Comment réagir ?

Nous avons de plus en plus d’appels de conseillers syndicaux qui nous annoncent ne pas savoir comment réagir face à un syndic professionnel qui continue à percevoir ses honoraires mais qui ne fait plus rien.

Bien souvent, le constat se réalise lorsque le cabinet de syndic a été racheté par un grand groupe.

Essayons donc de présenter la procédure à suivre.

I- La constatation des manquements

Lorsqu’il est constaté des manquements du syndic, le conseil syndical doit être insistant en lui rappelant qu’en tant que mandataire et rémunéré pour cela, il doit assurer la réalisation des tâches courantes.

Ce rappel devra se réaliser de manière progressive en commençant par un courriel qui devra très rapidement être suivi d’un second.

Le courriel devra être précis sur les manquements du syndic et surtout sur le risque de préjudices ou sur celui déjà constaté à l’égard de la copropriété.

Ces deux précisions sont fondamentales pour engager la responsabilité du syndic car il faudra le cas échéant démontrer la faute, le préjudice et le lien de causalité entre ces deux éléments.

A défaut de réaction, il faudra lui notifier un courrier en recommandé en lui rappelant ses manquements tels que le défaut de paiement des fournisseurs, l’absence de tenue comptable ou de la convocation de l’assemblée générale ou encore le refus de remettre les documents réclamés par le conseil syndical.

A partir du moment où le syndic considère la notification comme un vulgaire papier de toilette, il faudra passer à la seconde étape.

II – Une convocation d’assemblée générale pour résilier le contrat

L’article 18 chapître VIII de la loi du 10 juillet 1965 permet au syndicat des copropriétaires de résilier le contrat du syndic dans la mesure où il commet des manquements suffisamment graves même si cela n’a pas encore entraîné un préjudice pour la copropriété.

En effet, le seul constat des manquements suffit en soi pour acter la résiliation du contrat.

Dans ce cas, le conseil syndical doit mettre en demeure le syndic de convoquer une assemblée générale dans laquelle doit figurer dans l’ordre du jour au moins deux questions :

1- la résiliation du contrat du syndic en place pour manquements suffisamment graves

2- la nomination du nouveau syndic à une date déterminée

Attention, il faudra joindre au courrier, le contrat du syndic concurrent pour que la résolution ne puisse pas être contestée judiciairement.

Ce même article 18 chapitre VIII de la loi du 10 juillet 1965 précise que dans la mesure où le syndic ne convoque pas d’assemblée générale dans un délai de deux mois, le président du conseil syndical pourra alors le faire, ce que nous recommandons.

Le Président du Conseil Syndical pourra se faire assister par le syndic prospecté à remplacer le syndic sortant.

Bien sûr, l’ARC Nationale est là pour vous aider.

C’est à présent à vous de jouer.

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Action

Conseil

L’ARC Nationale – Le temple de la copropriété

Actuellement, nous relevons plusieurs petites voir moyennes associations qui essayent d’apporter des services aux copropriétaires, conseillers syndicaux ou encore aux syndics non professionnels.

Nous en sommes très fiers car c’est bien en associant les forces que l’on arrivera à faire prendre conscience aux Pouvoirs Publics des évolutions à apporter dans la loi pour garantir davantage les intérêts des syndicats des copropriétaires.

Néanmoins, il faut le reconnaître, le secteur de la copropriété nécessite de combiner plusieurs compétences et connaissances qu’il est parfois difficile de réunir dans une même instance.

C’est pourquoi, l’ARC Nationale a souhaité se concentrer uniquement à cette discipline en créant un véritable temple de la copropriété.

A vrai dire, à notre connaissance, nous sommes aujourd’hui la seule association indépendante qui a réservé la totalité de sa logistique et de sa force vive au secteur de la copropriété.

Voyons cela en détail :

I- Des experts dans l’ensemble des disciplines

Le secteur de la copropriété nécessite d’avoir des connaissances pointues dans trois principales spécialités qui sont le droit, la comptabilité et la technique.

A ce titre, l’ARC Nationale dispose de nombreux collaborateurs embauchés à plein temps qui sont soit des anciens avocats, notaires, gestionnaires de copropriété, tous spécialisés et expérimentés dans le droit de la copropriété.

Ainsi, ils sont en capacité de répondre à toute question qui concerne de près ou de loin au sujet juridique concernant le secteur de la copropriété.

De même, l’ARC Nationale embauche des contrôleurs aux comptes pour permettre à nos conseillers syndicaux adhérents de pouvoir bénéficier d’analyses sur les documents comptables produits par leurs syndics ou encore d’être assister dans leur mission de contrôle des comptes.

Enfin, l’ARC Nationale dispose de techniciens également salariés à savoir des architectes spécialisés en copropriété, des thermiciens pour établir des projets de travaux de rénovation énergétique ou encore pour contrôler la performance de la chaufferie ainsi que de géomètres pour répondre à toute question liée au calcul des charges et aux modificatifs du règlement de copropriété.

A cela, l’ARC s’appuie sur des experts extérieurs que ce soit en matière de droit social, pour les gardiens ou employés d’immeubles, d’ingénieurs financiers pour déterminer les aides attribuées à la copropriété ou aux copropriétaires ainsi que d’un ascensoriste ou d’une experte en assurance.

En parallèle, l’ARC dispose d’un pôle dédié aux syndics non professionnels avec des juristes et comptables spécialisés pour les assister dans la gestion de leur copropriété.

II – Des outils à profusion

En parallèle, des experts mis à la disposition de nos adhérents, l’ARC Nationale a développé plusieurs outils et plateformes numériques qui ont pour but là encore de permettre aux conseillers syndicaux et syndics non professionnels d’être plus performants dans leur fonction.

Ainsi, pas moins de quinze outils numériques ont été développés pour notamment réaliser des appels d’offres, établir des contrats-types de syndic, échanger entre membres de conseil syndical ayant le même syndic, calculer la performance énergétique de sa chaufferie, déterminer les charges ou moyens de son immeuble.

Pour les syndics non professionnels, l’ARC a développé des outils spécifiques pour établir notamment les appels de fonds, tenir la comptabilité, établir une convocation d’assemblée générale et produire le procès-verbal.

Ainsi, l’ARC Nationale se veut être le temps de la copropriété où l’adhérent doit trouver au moins une solution à chaque enjeu et difficulté qu’il rencontre.

On vous attend nombreux pour faire partie de cette grande famille d’experts.

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Action

Dossier

Abus 5107 : Le contrat abyssal du cabinet ADVICIM.com Immobilier

Décidemment, la règle ne s’est jamais contredite.

Lorsque que l’on constate un abus dans un contrat de syndic, il est toujours suivi d’une illégalité, elle-même suivie d’une autre illégalité pour finir avec un contrat indigeste.

A ce titre, nous ne résistons pas à présenter le contrat du cabinet ADVICIM.com qui, comme toujours, présente bien avec des couleurs en cohérence, mais lorsque l’on regarde de plus près, c’est la cata !

Commençons gentiment même si dès le début, on commence à avoir le tournis.

I – Un indice de révision indigeste

Pour les mandats supérieurs à un an, le contrat-type de syndic permet de prévoir une clause d’indice de révision des honoraires du forfait de base.

A plusieurs reprises, nous avons indiqué qu’il ne fallait pas accepter cette clause au motif qu’il déjà intéressant pour un syndic de disposer d’un mandat de plus d’un an, compte tenu qu’il a l’assurance de sa rémunération.

Mais pire encore, bien souvent, les indices de révision mentionnés dans les contrats sont indigestes étant difficilement compréhensibles et calculables.

A ce titre, voyons la clause de révision prévue dans le contrat d’Advicim.com :

Et oui, plusieurs éléments à prendre en considération sont à calculer pour déterminer la hausse des honoraires de base sachant qu’il faut prendre des données sur l’année N et sur N -1.

Autant dire qu’il faille faire math sup et math spé pour essayer de calculer l’impact de la réévaluation des honoraires.

Mais comme on va le constater, nous ne sommes qu’au début de l’aberration.

II – 2 % sur le montant de la vente des parties communes

Voici la clause prévue au contrat au point 7.2.7 du cabinet ADVICIM.com :

Ainsi, le syndic réclame 2 % du prix de vente de la partie commune.

A titre d’exemple, si la vente d’une partie commune représente 100.000 €, le syndic sera en droit de facturer 2.000 €, mais si elle représente 200.000 €, le syndic pourra alors percevoir 4.000 €.

Mais au fait, quel est le rapport entre les tâches supplémentaires effectuées par le syndic avec le montant de la vente des parties communes ?

Aucune, mais cela est un moyen de profiter de la situation et d’augmenter ses profits.

Pire, cela est contraire au point 7.2.1 du contrat type qui prévoit seulement deux (et pas trois) modalités de facturation qui est soit la vacation horaires soit un montant forfaitaire.

Le mode de rémunération au pourcentage est donc illégal et surtout incohérent.

Ce même mode de procédé est utilisé pour la constitution du dossier d’emprunt ou pour la constitution d’une subvention.

Voici la preuve en image.

Mais le pire arrive !

III – 180 € par mois pour le suivi contentieux

Sans plus tarder, voici le point 9.1 du contrat ADVICIM.com sur les frais de recouvrement :

Alors, pour le coup, le syndic facture 180 € par mois le suivi de dossier contentieux.

Ainsi, si un dossier est transmis à l’avocat en janvier et que le dossier traîne pendant un an, ce qui est très fréquent, le syndic pourra facturer 180 € x 12, soit 2.160 €, voire plus, si le dossier se prolonge sur plusieurs mois.

Bien sûr, il s’agit, encore une fois, d’une autre illégalité car, comme le précise le contrat-type, seul un tarif forfaitaire peut être indiqué et non une rémunération variable au mois passé.

Ce serait donc ça les « Syndics.com » !

Abus

Action

Syndic professionnel / syndic non professionnel, quel choix faire ?

Voilà une question à laquelle si nous étions commerçants, nous serions intéressés à indiquer que les copropriétés ont toutes intérêt à être gérées par des syndics non professionnels.

Or, bien entendu, cette réponse serait démagogique et contreproductive.

Alors, essayons de répondre à la question à savoir s’il est plus intéressant d’être géré par un syndic professionnel ou un syndic non professionnel.

I- Des préalables

Comme son nom l’indique, le syndic non professionnel n’est pas titulaire d’une carte professionnelle.

A ce titre, il ne dispose d’aucun diplôme spécifique pour valider ses connaissances.

Ceci étant, nous constatons tous les jours des copropriétés bien mieux gérées lorsqu’elles sont administrées par un syndic non professionnel que lorsqu’elles étaient gérées par un syndic professionnel.

Le préalable est tout d’abord de déterminer si la copropriété est saine.

Les comptes sont-ils approuvés ? Le nombre d’impayés de charges reste-t-il raisonnable ? Et surtout est-ce que le syndic non professionnel a la confiance des copropriétaires ?

Le syndic non professionnel doit être conscient de sa responsabilité et accepter sa mission avec enthousiasme. Il doit donner de son temps et peut pour cela réclamer une indemnité voir une rémunération pour le temps qu’il a engagé.

Dans ce cas, il sera un syndic non professionnel rémunéré.

Le syndic non professionnel doit respecter les grands principes de droit en tenant une comptabilité selon les dispositions prévues dans le décret et l’arrêté comptable du 14 mars 2005, en convoquant au moins une assemblée générale dans les temps, à engager les procédures judiciaires quand elles se justifient, à payer les fournisseurs…

A défaut d’être enclin à respecter l’ensemble de ces préalables, il ne serait pas opportun de se présenter en tant que syndic non professionnel.

II – Un syndic professionnel inactif

Compte tenu de la suractivité des gestionnaires (50 à 80 immeubles en moyenne), ces derniers travaillent en priorité pour les grosses copropriétés qui sont par définition plus rentables.

Ainsi les copropriétés de moins de 20 lots sont souvent la 5ème roue du carrosse quant à ceux de moins de 10 lots, ils sont carrément relayés en 3ème division, n’étant gérées qu’en cas de gros sinistres.

Ainsi, il est clair que les immeubles de moins de 20 lots seront quasiment toujours mal gérés lorsqu’ils feront appel à un syndic professionnel.

Voilà pourquoi pour ces copropriétés, le choix du syndic non professionnel s’impose non pas par la loi mais par la réalité de terrain qui est conditionné par des exigences économiques.

Ainsi, pour résumer, si le choix du syndic non professionnel doit être mûrement réfléchi, dans de nombreux cas, il s’impose à défaut de se retrouver avec un syndic professionnel qui, à part prélever des honoraires, ne va quasiment rien faire pour la copropriété.

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Action

Conseil

Un syndicat de copropriété mandant et client : le problème majeur des syndics ?

Voilà un sujet qui va encore susciter des commentaires au lieu d’essayer de réfléchir sur le fond du dossier.

Il s’agit de comprendre pourquoi il existe un malaise de plus en plus palpable entre les copropriétaires et leur syndic professionnel.

Certains professionnels vont indiquer que tout va bien d’autant plus que l’ensemble des difficultés que rencontrent les copropriétés sont du fait de l’ARC Nationale.

Bon, après l’avoir dit, essayons d’être plus sérieux à travers notre réflexion.

I- Un syndicat des copropriétaires à la fois client et mandataire

De manière générale, un mandataire doit agir avec loyauté à l’égard de son mandant.

Cela concerne par exemple un avocat à l’égard de son client.

Dans le même registre, le syndic signe un contrat de mandat avec son mandataire qui est le syndicat des copropriétaires. A ce titre, le mandataire doit agir de manière loyale à l’égard de son mandant devant défendre ses intérêts sans se retrouver en conflit d’intérêt.

Or, le syndic qui est également un commerçant a pour objectif d’augmenter ses profits en essayant de vendre des produits à son client qui s’avère être le syndicat des copropriétaires qui est également son mandant.

Ainsi par nature, le syndic se retrouve en conflit d’intérêt entre sa position de mandataire et de commerçant.

A titre d’exemple, certains syndics considèrent que même s’il est illégal de facturer la gestion des appels d’offres pour réaliser des travaux, cela se justifie compte tenu du temps investi à cette tâche.

Cette analyse découle du fait que même si le syndic est mandataire, en tant que commerçant, il considère que « le temps passé est de l’argent » qui doit être facturé à son client, syndicat de copropriétaires.

Néanmoins, ce qu’ils oublient est qu’ils perçoivent déjà des honoraires pour assurer cette mission.

II – Le chat qui se mord la queue

On pourrait penser que ce problème n’a pas de solution et pourtant il existe un moyen simple de juguler cette difficulté.

Il suffirait d’imposer au syndic de ne pouvoir proposer qu’une mission de mandataire sans être autorisé à assurer des activités parallèles de commerçant.

En effet, en donnant la possibilité au syndic de pouvoir proposer au syndicat des copropriétaires des activités parallèles notamment en tant que courtiers d’assurance, de services de maintenance, de prestataires de notification électronique, le syndic et surtout les grands groupes biaisent la concurrence.

Le procédé consiste à baisser le montant des honoraires de base pour ainsi récupérer des copropriétés pour ensuite vendre à travers leurs filiales de services annexes qui en définitive leur permet de dégager des marges substantielles.

Or, les petits et moyens cabinets de syndics qui eux n’ont pas de filiales, sont contraints de proposer les mêmes tarifs d’honoraires de base afin d’éviter d’être distancés en cas de mise en concurrence et ensuite se retrouvent contraints de trouver des solutions parfois en usant de pratiques abusives voire illégales pour compenser leur baisse d’honoraires.

Ainsi, en imposant un syndic de n’être que syndic, l’ensemble des cabinets serait sur un même pied d’égalité présentant des honoraires sérieux n’étant plus ensuite tenté de trouver des stratagèmes plus ou moins légaux pour s’y retrouver économiquement.

Voilà pourquoi l’assainissement des copropriétés doit inévitablement passer par un assainissement du métier de syndic en imposant un meilleur encadrement de la profession qui doit vraisemblablement passer également par des sanctions qui devront être exprimées par des instances indépendantes dans lesquelles les présidents de chambre professionnelle n’y siègeront pas.

Actions et Actus

Actu

Abus 5108 : Syndic REGY et banque CIC : un même combat contre les syndicats

La gestion des comptes bancaires séparés du syndicat par les syndics professionnels est parfois perfectible. Dans certains cas, le préjudice du syndicat résulte d’une incompétence flagrante du syndic, soutenue par l’établissement financier dépositaire, dixit le cabinet REGY et la banque C.I.C. en janvier 2025 sur une résidence parisienne.

I. Le fonds travaux obligatoire peut être placé sur un compte rémunéré défiscalisé

Un petit immeuble parisien comportant moins de 30 lots a pour syndic le bien connu cabinet REGY (n° de notre précédent abus). Le conseil syndical reçoit de ce dernier les relevés périodiques bancaires des deux comptes séparés du syndicat, dont celui rémunéré.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 impose au syndic l’ouverture et le versement sans délai :

- des provisions et charges courantes et exceptionnelles (travaux) des copropriétaires sur un compte courant du syndicat ;

- de la contribution des copropriétaires au fonds travaux impératif du syndicat sur un compte rémunéré.

Le conseil syndical constate, que le compte rémunéré du syndicat, retenu par le syndic, n’est pas un Livret A, à savoir un placement sécurisé (monétaire) et non imposé.

Le cabinet REGY réplique par une argumentation kafkaïenne, dont nous vous laissons apprécier certains extraits.

Nous sommes au regret de confirmer succinctement à ce syndic « professionnel » exaspéré, la pleine capacité du syndicat de dépôt de son fonds travaux obligatoire sur un compte rémunéré Livret A, en l’absence de restriction explicite en la matière tant par :

- l’article 14-2-1 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- l’article R 221-2 du Code monétaire et financier.

Au passage, nous nous permettons de souligner à ce « fin juriste », l’une des innombrables contradictions de son propos, à savoir le fait que le syndicat des copropriétaires (S.D.C.) :

- soit éligible au Livret A :

- ne puisse ouvrir de Livret A :

II. Le recours à un compte rémunéré et fiscalisé se justifie au-delà d’un seuil réglementaire

Pour appuyer son raisonnement, le Cabinet REGY invoque l’intervention d’un médiateur, mais aussi et surtout de l’établissement bancaire C.I.C.

En ce qui concerne le premier, nous ne nous attarderons pas, dans la mesure où :

- ne connaissons ni son « pédigrée » ;

- cet interlocuteur n’est nullement un magistrat fixant le droit, mais un intermédiaire extra-judiciaire prodiguant ses conseils au règlement d’un différend. Dès lors son interprétation peut se révéler juridiquement discutable et invalidée ultérieurement par la saisine du juge par l’une des parties.

Pour ce qui est en revanche du C.I.C. sa collusion avec le cabinet REGY est parfaitement inacceptable, car émanant d’un banquier supportant une obligation renforcée de conseil sur les produits financiers tels que le Livret A (art. L 221-1 et s. du Code monétaire et financier).

En l’espèce, cet établissement bancaire fait croire à ce syndicat des copropriétaires, que sa seule option consisterait dans le versement de son fonds travaux sur un compte rémunéré et imposé.

Or, le syndicat des copropriétaires peut parfaitement prétendre au placement de son fonds travaux sur un compte rémunéré Livret A, à savoir un produit sécurisé et non fiscalisé.

De plus, contrairement à un particulier, le syndicat des copropriétaires, personne morale, jouit à cette occasion d’un déplafonnement de ses dépôts (hors intérêts) à 76.500 €, voire à 100.000 € pour les résidences dotées de plus de 100 lots principaux (art. R 221-2 du Code monétaire et financier).

Les copropriétaires ne doivent pas céder aux arguments fallacieux « d’experts » immobiliers et financiers. La capacité du syndicat à disposer d’un Livret A pour le versement de son fonds travaux est juridiquement incontestable selon les textes légaux et réglementaires et son application quasi-unanime des établissements financiers.

En cas de refus d’une banque, la solution repose sur l’obtention d’une offre de convention d’ouverture d’un Livret A (destiné au fonds travaux) auprès d’un de ses concurrents.

Le requérant notifiera (LRAR) ensuite au syndic, pour inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale, avant que celui-ci n’expédie la convocation (art. 10 du décret du 17 mars 1967) :

- la question de l’ouverture du Livret A pour l’affectation du fonds travaux impératif ;

- le proposition de résolution associée ;

- le projet de contrat à annexer à la convocation;

Abus

Action

A quelle majorité vote-t-on le ravalement de façade d’un immeuble ?

En prévision d'un vote en assemblée générale de copropriété, nous souhaitons la majorité applicable pour des travaux portant sur les deux bâtiments de notre résidence.

Les travaux envisagés consistent en un ravalement des façades, sans isolation thermique par l’extérieur, avec traitement de l’amiante diagnostiquée sur les façades. L’étanchéité des toitures terrasses sera également refaite. Une réhabilitation de la ventilation est également prévue

Vous nous interrogez au sujet de la majorité à laquelle voter des travaux de ravalement des façades sans ITE, avec notamment un traitement de l'amiante, s'accompagnant d'une réfection de l'étanchéité des toitures terrasses, ainsi qu'une réhabilitation de la ventilation.

Ces travaux, selon nous, ne s'apparent pas à des travaux d'amélioration, mais plutôt en des travaux nécessaires à "la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux […]" (article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des copropriétaires présents, représentés, ou ayant voté par correspondance).

En outre, la jurisprudence a déjà pu rappeler qu'en l'absence de modification de la façade elle-même, les travaux envisagés (comprenant des travaux d'étanchéité) ne peuvent être considérés comme des améliorations mais comme des travaux d'entretien (Cour d'appel d'Agen, 1re ch. Civile, 28 janvier 2013, n° 12/00594).

Nous reproduisons ci-dessous un extrait de cet arrêt :

"Considérant que le revêtement initial datait de plus de près de 30 ans pour avoir été achevé en 1984 selon les actes notariés, qu'en raison de l'évolution des technologies les revêtements actuels ne correspondent plus à de simples couches de peinture mais sont multifonctions pour prévenir de l'humidité, de la prolifération des micro-organismes, combler les fissures inesthétiques dues aux affres du temps..., s'adapter aux matériaux initiaux. Par essence, une façade a pour objet d'être étanche de sorte qu'en absence de modification de la façade elle-même, les travaux envisagés ne peuvent être considérés comme des améliorations, mais comme des travaux d'entretien."

Un autre arrêt avait également pu considérer que des travaux imposés par la vétusté ou l'usure restent des travaux de réparation ou d'entretien même s'il y a objectivement amélioration par substitution d'installations plus modernes, fiables et performantes (Cour de cassation, 3e ch. Civile, 16 décembre 2014 , numéro 13-24.961).

Il existe également un deuxième critère d'appréciation, tenant au caractère prédominant, au sein des travaux, de la réfection et de l'amélioration ; si la réfection prédomine, c'est la majorité de l'article 24 qui devrait s'appliquer. A l'inverse, si c'est l'amélioration qui prédomine, on devrait plutôt choisir la majorité de l'article 25.

Je vous précise en outre que la majorité de l'article 24 constitue la majorité s'appliquant "par défaut" : ainsi, par principe, les résolutions sont votées à cette majorité, à l'exception de celles pour lesquelles la loi de 1965 ou le décret de 1967 prévoient une majorité différente.

Réponse de l'expert

Action

A quelle majorité vote-t-on le ravalement de façade d’un immeuble ?

Question développée :

En prévision d'un vote en assemblée générale de copropriété, nous souhaitons la majorité applicable pour des travaux portant sur les deux bâtiments de notre résidence.

Les travaux envisagés consistent en un ravalement des façades, sans isolation thermique par l’extérieur, avec traitement de l’amiante diagnostiquée sur les façades. L’étanchéité des toitures terrasses sera également refaite. Une réhabilitation de la ventilation est également prévue.

Réponse :

Vous nous interrogez au sujet de la majorité à laquelle voter des travaux de ravalement des façades sans ITE, avec notamment un traitement de l'amiante, s'accompagnant d'une réfection de l'étanchéité des toitures terrasses, ainsi qu'une réhabilitation de la ventilation.

Ces travaux, selon nous, ne s'apparent pas à des travaux d'amélioration, mais plutôt en des travaux nécessaires à "la conservation de l'immeuble ainsi qu'à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants, qui incluent les travaux portant sur la stabilité de l'immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux […]" (article 24 de la loi du 10 juillet 1965, soit la majorité des copropriétaires présents, représentés, ou ayant voté par correspondance).

En outre, la jurisprudence a déjà pu rappeler qu'en l'absence de modification de la façade elle-même, les travaux envisagés (comprenant des travaux d'étanchéité) ne peuvent être considérés comme des améliorations mais comme des travaux d'entretien (Cour d'appel d'Agen, 1re ch. Civile, 28 janvier 2013, n° 12/00594).

Nous reproduisons ci-dessous un extrait de cet arrêt :

"Considérant que le revêtement initial datait de plus de près de 30 ans pour avoir été achevé en 1984 selon les actes notariés, qu'en raison de l'évolution des technologies les revêtements actuels ne correspondent plus à de simples couches de peinture mais sont multifonctions pour prévenir de l'humidité, de la prolifération des micro-organismes, combler les fissures inesthétiques dues aux affres du temps..., s'adapter aux matériaux initiaux. Par essence, une façade a pour objet d'être étanche de sorte qu'en absence de modification de la façade elle-même, les travaux envisagés ne peuvent être considérés comme des améliorations, mais comme des travaux d'entretien."

Un autre arrêt avait également pu considérer que des travaux imposés par la vétusté ou l'usure restent des travaux de réparation ou d'entretien même s'il y a objectivement amélioration par substitution d'installations plus modernes, fiables et performantes (Cour de cassation, 3e ch. Civile, 16 décembre 2014 , numéro 13-24.961).

Il existe également un deuxième critère d'appréciation, tenant au caractère prédominant, au sein des travaux, de la réfection et de l'amélioration ; si la réfection prédomine, c'est la majorité de l'article 24 qui devrait s'appliquer. A l'inverse, si c'est l'amélioration qui prédomine, on devrait plutôt choisir la majorité de l'article 25.

Je vous précise en outre que la majorité de l'article 24 constitue la majorité s'appliquant "par défaut" : ainsi, par principe, les résolutions sont votées à cette majorité, à l'exception de celles pour lesquelles la loi de 1965 ou le décret de 1967 prévoient une majorité différente.

Réponse de l'expert

Action