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Puis-je faire installer un ascenseur au sein de ma copropriété malgré le refus essuyé en assemblée générale ?
Cela fait plusieurs années que je propose en assemblée générale la création d’un ascenseur, qui m’est de plus en plus nécessaire compte tenu de la situation de mon appartement qui se trouve au 5ème étage. Lors du dernier salon de l’ARC, un juriste avait évoqué la possibilité d’obtenir une autorisation judiciaire afin de procéder à ces travaux malgré un refus de l’assemblée générale. Pourriez-vous m’en dire plus ?
Il existe en effet la possibilité, pour le juge, d’autoriser la réalisation de travaux d’amélioration sur parties communes à la suite d’un refus exprimé en assemblée générale.
Cette possibilité est expressément prévue par l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, que nous reproduisons intégralement ci-après, et que nous détaillons.
« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l'article 25, peut, à condition qu'elle soit conforme à la destination de l'immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux.
Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l'article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires, sauf à tenir compte de l'accord de certains d'entre eux pour supporter une part de dépenses plus élevée.
Elle fixe, à la même majorité, la répartition des dépenses de fonctionnement, d'entretien et de remplacement des parties communes ou des éléments transformés ou créés.
Lorsque l'assemblée générale refuse l'autorisation prévue à l'article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d'amélioration visés à l'alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu'il est possible d'en réserver l'usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu'en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée. »
Plusieurs arrêts sont intervenus au sujet d’une demande d’autorisation judiciaire de faire installer un ascenseur. A titre illustratif nous vous en donnons quelques-uns, sachant que cela est affaire de circonstances… et que les appréciations peuvent naturellement différer dans le temps, d’une affaire à l’autre ou d’une juridiction à l’autre.
Ainsi, l’autorisation a pu être refusée compte tenu de l’amputation de la largeur de l’escalier qui en découlerait, ou encore dès lors que son installation entraînerait une diminution en volume d’accès à l’appartement du RDC et au sous-sol et nécessiterait diverses dispositions pour limiter les nuisances sonores, ou encore compte tenu de la réduction sensible de la surface disponible du pallier qui s’ensuivrait.
L’action judiciaire visant à autoriser ces travaux n’a pas à être intentée dans le délai de deux mois de contestation de l’AG prévu par l’article 42 de la loi de 1965, mais dans un délai de 5 ans à compter de l’AG.
Par ailleurs, l’autorisation judiciaire ne pourra être donnée que si les conditions ci-après sont remplies :
Il doit s’agir de travaux d’amélioration (cela ne semble pas faire de doute ici) ;
Conformes à la destination de l’immeuble (la destination est une notion difficile à définir, qui renvoie notamment au standing de l’immeuble, à son type d’occupation et d’utilisation, et à ses caractéristiques architecturales) ;
Que l’assemblée a refusés (dans une certaine limite il est possible que les travaux soumis à l’autorisation du juge ne soit pas strictement identiques à ceux que l’AG a refusés) ;
La demande d’autorisation judiciaire doit intervenir antérieurement à la réalisation desdits travaux ;
Le juge devra également fixer les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations réalisées.
A noter que si un copropriétaire se manifeste plusieurs années après la pose de l’ascenseur afin de pouvoir bénéficier de son usage moyennant une participation financière au coût des travaux précédemment engagés, une décote pour « vétusté » pourra le cas échéant être appliquée au bénéfice de ce copropriétaire…
Oui, il reste quelques syndics professionnels honnêtes !
Tout le monde le sait, l’ARC Nationale est l’unique et la seule association à dénoncer les pratiques abusives et illégales des syndics professionnels.
Mieux que cela, nous n’hésitons pas à citer le nom du syndic pour, d’une part, ne pas amalgamer tous les cabinets et, d’autre part, pour que les copropriétaires gérés par le syndic incriminé soient vigilants.
Malgré ces préconisations, nous avons toujours des professionnels qui semblent avoir mauvaise conscience et qui nous reprochent de mettre tous les syndics dans le même panier, et ceux qui nous reprochent de ne parler que des mauvais syndics.
Alors, une fois n’est pas coutume, présentons un contrat de syndic professionnel qui met à l’amende la quasi-totalité de ses confrères.
Dans un monde idéal, il n’est pas nécessaire de faire l’éloge d’un professionnel qui assure son mandat sans abuser de son mandataire mais dans le milieu de la copropriété, il semble que cette évidence ne soit pas suffisamment partagée, nécessitant de mettre à l’honneur les syndics honnêtes.
I – Des relances et mises en demeure à 0€
A plusieurs reprises, l’ARC Nationale s’est insurgée contre les tarifs injustifiés voire illégaux des lettres de relance et de mise en demeure, facturées par les syndics professionnels à l’égard des copropriétaires débiteurs.
Chacun essaye de minimiser le préjudice.
Certains affirment que 90 € est le prix normal, d’autres considèrent que le méchant copropriétaire débiteur doit être sanctionné par une amende de 150 €, facturée par le syndic au profit du syndic, d’autres encore affirment que s’il ne veut pas payer de mise en demeure, le copropriétaire n’a qu’à payer ses charges.
Quant à l’ARC Nationale, nous disons que si le syndic doit relancer les copropriétaires débiteurs, cela ne justifie pas qu’ils se fassent des choux gras sur le dos de ces derniers, qui d’ailleurs peuvent être de bonne foi, mais rencontrent des difficultés financières.
Par ailleurs, si le syndic est un vrai pédagogue et travaille dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires, il serait louable qu’il reverse 50 % des profits générés par la facturation des mises en demeure, au profit du syndicat des copropriétaires.
Bref, des arguties pour se faire poliment du fric.
Néanmoins, nous avons trouvé dans les abîmes des cabinets de syndics, un qui fait exception à la règle.
II – Un contrat qui a tout notre respect
Sans plus tarder, voici le point 9.1 d’un contrat-type d’un cabinet de syndic professionnel :
Et oui, ce syndic souhaite jouer la carte du professionnalisme en ne facturant ni la lettre de relance ni la mise en demeure. S’agit-il d’un fou ou encore d’un syndic qui ne tiendra pas longtemps ? Pas certain, car les copropriétaires aiment travailler avec des professionnels honnêtes qui savent réclamer des honoraires et même des gros, quand cela est justifié.
Nous ne demandons pas à un syndic professionnel de travailler gratuitement mais honnêtement.
Par conséquent, nous sommes tout à fait disposés à considérer qu’un cabinet de syndic professionnel propose des honoraires de forfait de base avec un montant qu’il considère comme justifié, mais dénonçons ceux qui font du dumping sur les honoraires de base pour se rattraper sur les prestations privatives, saignant un peu plus le copropriétaire débiteur qui est déjà en difficulté financière.
Mais alors, la question qui reste en suspens est : pourquoi l’ARC Nationale ne donne pas le nom de ce mystérieux syndic ? La réponse est toute simple : nous ne voulons pas créer un amalgame en considérant que l’ARC Nationale préconise des syndics.
Chacun à sa place et les moutons seront bien gardés.
Fonds travaux obligatoire du syndicat des copropriétaires et Livret A : légitimité, modalités d’ouverture et de gestion
Les pouvoirs publics ont imposé sur les immeubles existants de plus de 10 ans un fonds travaux pour le financement de futures réfections collectives. Afin que les copropriétaires ne soient pas pénalisés par ces sommes immobilisées à plus ou moins long terme, le Parlement impose son versement sur un compte rémunéré. Des syndicats se trouvent tantôt confrontés aux obstructions de syndics professionnels sur le choix du support financier approprié, tantôt à une gestion litigieuse de ce placement. Il nous apparait dès lors nécessaire de rétablir l’état du droit dans ce domaine.
I. Le syndicat est éligible au Livret A pour l’affectation du fonds travaux obligatoire
Certains cabinets prétendent, que le fonds travaux du syndicat des copropriétaires ne peut être versé sur un Livret A, à savoir un produit financier totalement sécurisé (monétaire) et non fiscalisé. Cette allégation s’avère pourtant strictement injustifiée au regard du droit applicable.
En effet, l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 se contente d’exiger l’imputation du fonds travaux du syndicat sur un compte rémunéré séparé, ayant pour titulaire cette collectivité de copropriétaires.
Autrement dit, cette disposition légale :
- prévoit que cette réserve n’est pas destinée au compte courant séparé du syndicat ;
- ne restreint aucunement la nature juridique du compte rémunéré dédié au fonds travaux.
Ce constat s’avère d’autant moins contestable juridiquement, que l’article R 221-2 du Code monétaire et financier indique clairement, que le syndicat des copropriétaires est éligible au Livret A :
- sans exclusion quant à l’origine des sommes imputées ;
- dans la limite de 76.500 € de versements (hors intérêts), portée à 100.000 € (hors capitalisation) pour les résidences dotées de plus de 100 lots principaux.
II. Le syndic doit verser sans délai la contribution au fonds travaux sur le compte rémunéré
Outre l’objection initiale infondée, ces cabinets invoquent d’autres restrictions telles que l’association du compte rémunéré à celui courant du syndicat auprès du même établissement financier.
Il s’agit alors de faire transiter la participation des copropriétaires au fonds travaux :
- a minima par le compte courant du syndicat ;
- au pire par le compte professionnel du syndic.
Là encore, cette opposition se révèle totalement illicite.
Tout d’abord, aucune disposition légale n’exige à une personne morale (telle un syndicat des copropriétaires) ou un particulier de rattacher son éventuel compte rémunéré à son compte courant.
De plus, le syndic est tenu de verser immédiatement la quote-part des copropriétaires sur le support concerné, soit les provisions :
- courantes et exceptionnelles (essentiellement les travaux collectifs adoptés) sur celui courant ;
- pour le fonds travaux sur le compte séparé rémunéré du syndicat.
Enfin, l’article 18 de la loi précise, que :
- le manquement du syndic en la matière, dans le délai maximal de trois mois suivant sa désignation en assemblée, entraine la nullité (judiciaire) de plein droit de son mandat ;
- toute faute grave du syndic (ce qui inclut forcément sa défaillance sur les comptes séparés courant et rémunéré du syndicat) justifie la résiliation de son mandat en assemblée générale.
Les conseils syndicaux et copropriétaires doivent exhorter le syndic professionnel à ouvrir un Livret A pour l’affectation du fonds travaux du syndicat, en soulignant, dans la négative, les conséquences dommageables à son égard, ainsi que ses assurances obligatoires.
A défaut d’annexes comptables, réclamez une balance comptable
L’une des missions essentielles du conseil syndical est de suivre l’enregistrement des factures (indépendamment qu’elles soient payées ou non) et d’analyser les comptes.
Pour cela, il existe plusieurs actions à mener : suivre les factures, analyser les relevés bancaires, exploiter les documents comptables.
A ce titre, nous avons rédigé plusieurs articles expliquant comment interpréter les cinq annexes comptables.
Néanmoins, ces documents comptables sont généralement produits en fin d’exercice à la clôture des comptes pour être impérativement joints à la convocation d’assemblée générale.
Ceci étant, en cours d’exercice, il est possible de consulter ce même type de documents qui a l’avantage de présenter de manière succincte l’ensemble des informations comptables concernant la copropriété.
Voyons de quoi il s’agit.
I- Les documents comptables imposés
En parallèle des annexes comptables, le décret de l’arrêté du 14 mars 2005 impose au syndic de tenir trois documents comptables types.
Il s’agit :
- du Grand Livre,
- des journaux,
- et des balances comptables.
Le Grand Livre présente chacun des comptes dans lesquels les opérations ont été enregistrées au cours de l’exercice que ce soit au débit ou au crédit.
Les Journaux ont pour vocation de se concentrer sur un type d’opération, exemple les mouvements bancaires, les charges autrement dit les factures enregistrées ou encore les produits autrement dit les recettes à recevoir.
Quant à la Balance, elle permet d’identifier les comptes, mais uniquement en indiquant leurs soldes.
Par ce biais, en cours d’exercice, il est possible en un coup d’œil de vérifier l’équilibre des comptes en identifiant ceux qui présentent des anomalies ou du moins des éléments qui justifient d’aller plus loin.
II – Un document à compléter
Si la balance permet d’avoir une première approche sur les comptes de la copropriété, elle ne donne pas d’indications sur les opérations comptables enregistrées puisque seuls les soldes figurent.
Ainsi, un compte avec un solde à zéro peut s’expliquer soit par le fait qu’il n’y a pas eu de mouvements comptables soit par le fait que les opérations enregistrées au débit et au crédit sont équilibrées impliquant qu’il soit à zéro.
C’est pour cela qu’il est impératif de demander au syndic tous les trimestres la copie du Grand Livre à jour et tous les mois celles des relevés bancaires.
Même si le conseil syndical ne sait pas exploiter à 100 % les informations y figurant, il pourra relever toujours certaines anomalies demandant ainsi au syndic de les traiter.
Par ailleurs, en réclamant ces documents stratégiques, le syndic se sentira plus contrôlé, étant moins prompt à procéder à des écritures et opérations comptables hasardeuses.
C’est à vous de jouer.
Les comptes d’avances : avantages et inconvénients
A notre grande satisfaction, nous avons organisé le lundi 17 mars dernier, une journée écolière dans laquelle plus de 400 étudiants (adhérents) ont pu suivre une formation de 7 heures sur le contrôle des comptes en copropriété.
Une journée intense où de nombreuses notions ont été abordées avec notamment un focus sur le contrôle des annexes et Grand Livre Comptable.
Néanmoins, un sujet fréquent était évoqué ; il s’agit des comptes d’avances.
Voyons cela de plus près en commençant par donner une définition juridique et comptable d’un compte d’avances.
I- Une avance remboursable
Le dernier alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que les avances sont remboursables.
Autrement dit, à la différence des provisions de charges ou même des cotisations des fonds de travaux, les avances sont remboursables en cas de vote en ce sens par l’assemblée générale ou en cas de vente d’un lot.
Attention, à partir du moment où l’assemblée générale vote la constitution d’un compte d’avances ou son abonnement, les appels de fonds sont obligatoires et exigibles.
La loi du 10 juillet 1965 et plus précisément l’article 35-1 du décret du 17 mars 1967, prévoit la constitution d’une avance de trésorerie qui ne peut excéder 1/6ᵉ du budget prévisionnel.
Les pouvoirs publics ont donc fixé un seuil maximal pour justement éviter une surcharge d’appels de fonds qui risqueraient de mettre en difficulté les copropriétaires.
À l’exception de l’avance de trésorerie, ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 n’a prévu d’autre type de compte d’avance.
En effet, l’ancien article 18 alinéa 6 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyait la constitution d’une avance de travaux. Cette disposition a été supprimée par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour laisser place au fonds de travaux.
Néanmoins, nombreux syndics incitent les copropriétaires à constituer des comptes d’avance parallèle tel un compte d’avance de solidarité, ou de prévoyance nécessitant une vigilance accrue du conseil syndical.
II – Une vigilance de mise
La constitution d’un compte d’avance peut se justifier lorsque le syndicat des copropriétaires a un projet ou un objet valable.
Ainsi le syndicat des copropriétaires peut préférer abonder un compte d’avance (remboursable) pour créer une épargne travaux plutôt que d’alimenter un fonds travaux (dont les cotisations ne sont pas remboursables).
L’assemblée générale peut également constituer une avance de solidarité pour faire face à un impayé de charges important en attendant la condamnation du copropriétaire débiteur.
En revanche, il faudra éviter de multiplier les comptes d’avances sans justification sérieuse qui n’ont pour seul but que d’augmenter la trésorerie au risque de mettre en difficulté financière les copropriétaires.
Ainsi, le conseil syndical doit tout d’abord vérifier la pertinence de la constitution d’un compte d’avance puis le cas échéant déterminer quand et comment il sera remboursé au copropriétaire.
Dans la mesure où les comptes d’avance sont présents dans la comptabilité sans motif ou raison apparente, il faudra alors voter en assemblée générale le remboursement partiel voir total.
Un comique qui attaque en justice l’ARC Nationale
Dernièrement, nous avons été assignés par une association de gestionnaires de copropriétés au motif que nos articles publiés notamment dans notre rubrique « Abus » seraient dénigrants.
Tout un concept monté par les DUPOND et DUPONT que nous expliquons à travers un article dédié.
Nous vous invitons vivement à lire ou le relire l'article suivant : Une nouvelle équipe de ( z ) Héros pour défendre la cause des syndics professionnels
A présent, nous allons plus loin dans le comique avec le Président de cette association qui s’est carrément mis en scène.
Franchement, nous ne résistons pas à le relayer tellement nous sommes mort de rire car tout simplement il se tire deux balles dans le pied.
Allez, partageons ce moment de bonheur en cette période de poisson d’avril.
I- Tom CRUISE
Qui ne connaît pas Tom CRUISE dans Top Gun, ce fameux pilote d’avion qui chevauche sa moto avec ses lunettes de soleil.
Et bien, nous avons un peu le même style dans le monde la copropriété.
Ce président d’association s’est mis en scène au volant de sa voiture, lunettes de soleil pour raconter pourquoi il assigne l’ARC Nationale et la mission divine qui lui a été confiée.
Mais petit problème de scénario, sur le reflet de ses lunettes de soleil, on voit des essuie-glaces dansés autrement dit il n’y avait pas de soleil même de la pluie. Des lunettes de « beau gosse » mais qui font tache.
Mais encore nous avons également la reprise de Rocky IV, lorsqu’il passe les vitesses de sa voiture bolide.
Mais là encore, il doit gérer les feux rouges, les ronds-points, brefs pas très sexy.
Mais le clou du spectacle, c’est le scénario : C’est simple, nous allons le laisser parler pour défendre notre cause.
II – Une défense toute faite
Pour la faire courte, cette association critique l’action de l’ARC Nationale en considérant que nos motivations ne sont pas de dénoncer les abus des syndics professionnels mais de dénigrer la profession.
Le seul problème est qu’en passant les vitesses de son bolide, le président de cette association reconnaît qu’il existe des abus qui méritent même d’être épinglés.
Mieux encore, il affirme que la mission de protéger les copropriétaires et de dénoncer les dérives est saine.
Mais alors que reproche-t-il à l’ARC Nationale bon sang de bonsoir ?
Nos abus qui sont hautement préjudiciables aux syndics et à la profession et à tous les gestionnaires comptables qui souffrent et se sentent blessés.
Ainsi l’ARC Nationale a raison de dénoncer les abus mais cela fait du tort à la profession donc il faut se faire taire.
Que les copropriétaires soient abusés ou soient préjudiciés, à priori, il s’agit de dommages collatéraux qui doivent en définitive passer en perte et profit.
Comme on le constate, on va bien s’amuser lors de l’audience car soyons sûr, nous demanderons à la barre de visionner ce clip humoristique en demandant aux Juges s’ils préfèrent la parodie de Tom CRUISE ou de Rocky BALBOA.
Abus 5115 : L’annexe au contrat du contrat du cabinet MATERA très inquiétant (3ème épisode)
Nous avons publié déjà deux articles pour dénoncer l’annexe au contrat-type du Cabinet MATERA qui au-delà d’être illégale, présente des clauses qui sont aberrantes.
Nous invitons les lecteurs à prendre connaissance des deux précédents abus à partir des liens suivants :
- Abus 5105 : L’annexe du contrat de syndic MATERA très très inquiétante (épisode 1)
- Abus 5109 : MATERA, le retour de son annexe au contrat type (2ème épisode)
Nous allons à présent aborder d’autres clauses qui selon nous est la principale raison de cette annexe.
Il s’agit du traitement des données de la copropriété et des copropriétaires.
Sans plus tarder, entrons dans le vif du sujet et des enjeux politiques et stratégiques de ce cabinet de syndic.
I- Sous-traitance ultérieure
Avant tout commentaire, voici un extrait du chapitre 2 qui est titré « Accord de traitement des données de la plateforme MATERA » et plus précisément de son point 3 qui s’intitule « Sous-traitance ultérieure » de l’annexe du contrat du syndic MATERA :
Ainsi selon cette clause, le syndicat des copropriétaires accepte par avance que MATERA puisse faire appel à plusieurs autres sous-traitants pour mener les activités de traitements spécifiques.
Ainsi, tout au long de son mandat, le syndic MATERA peut déléguer ses missions à des tiers sans que le syndicat des copropriétaires soit informé puisqu’il est censé l’avoir accepté par avance.
Néanmoins, la société MATERA prend tout de même des précautions puisqu’elle précise qu’elle notifiera au client la liste des sous-traitants ultérieurs auxquels elle souhaite faire appel.
Le client dispose alors de 30 jours pour s’opposer au traitement de ces données à caractère personnel.
La seule difficulté est que le client est le syndicat des copropriétaires représenté par MATERA n’étant donc pas en capacité de pouvoir s’opposer aux initiatives faites par son propre syndic à moins que le cabinet MATERA convoque à ses frais une assemblée générale pour obtenir le consentement express, ce que nous n’imaginons pas.
Rappelons au passage que MATERA ne peut pas se faire substituer dans sa mission puisque cela est clairement précisé à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 mais après tout, on n’est pas à une approximation près.
L’abus commence à donner le tournis lorsque MATERA prend la peine d’indiquer les actuelles sociétés auxquelles il fait appel en tant que sous-traitants.
Voyons donc cette liste qui nous paraît très inquiétante.
II – Des sous-traitants tout azimut
Voici donc la liste des sociétés sous-traitantes qui vraisemblablement manipulent les données de la copropriété et des copropriétés.
Pour cela, il faut prendre connaissance de l’appendice 2 de l’annexe du contrat de MATERA qui s’intitule « Liste des sous-traitants ultérieurs autorisés » :
Ainsi, on ne compte pas moins de 18 sociétés sous-traitantes qui si la plupart résident en France, certaines sont installées à l’étranger notamment en Allemagne ou pire en Irlande ou à Amsterdam où aucune garantie des données entre la France et ces pays sont signés.
Pour aller plus loin dans l’analyse, nous avons essayé de chercher l’objet social de la start-up « Segment » basée en Irlande.
Il s’agit d’une société qui optimise, grâce à l’IA, les données clients.
Quant à la société « Insided », qui se situe à Amsterdam, il s’agit de fournir une plateforme unique pour « stimuler l’engagement client » nécessitant de fournir des données personnelles et qui dès la première connexion nous informe utiliser des cookies qui « mémorise vos actions et préférences ».
Voilà pourquoi, il est dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires géré par le cabinet MATERA d’être totalement opposé à ce type de traitement de données même si ce dernier se porte garant de leurs usages.
D’ailleurs, il serait intéressant de savoir que deviennent ces données lorsque le syndicat des copropriétaires décide de résilier ou de ne pas renouveler le mandat du syndic MATERA.
A suivre pour notre quatrième épisode.
Un copropriétaire a installé sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale un climatiseur sur le toit de notre immeuble, comment réagir ?
Un copropriétaire a installé sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale un climatiseur sur le toit de notre immeuble, comment réagir ?
Il faut rappeler tout d’abord qu’en vertu de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, les travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, conformes à la destination de celui-ci, doivent être préalablement être votés en assemblée générale à la majorité des voix de tous les copropriétaires (avec possibilité d’un second vote à la majorité de l’article 24 si lors du vote initial la résolution recueille au moins le tiers des voix du syndicat).
Ainsi, la pose d’un bloc de climatisation sur la toiture de l’immeuble aurait dû être préalablement précédée d’un vote en assemblée générale.
Aussi, dans l’hypothèse où ces travaux ont été entrepris sans autorisation, il convient que le syndic adresse au copropriétaire contrevenant une lettre recommandée avec accusé de réception contenant mise en demeure d’avoir à procéder à la dépose de cette installation et à la remise en état des lieux, dans un délai déterminé (exemple : 15 jours ou 1 mois…), ou, à tout le moins, qu’il sollicite, à la prochaine assemblée générale, une ratification de ces travaux irréguliers, en transmettant un document précisant l’implantation et la consistance de cette installation (article 10 du décret du 17 mars 1967).
Faute d’action dans le délai imparti, et après une éventuelle relance restée infructueuse, le syndic pourrait saisir le juge des référés afin qu’il condamne le copropriétaire à la remise en état des lieux.
Le juge des référés pourrait dans certaines hypothèses rejeter la demande au motif que l’irrégularité n’est pas manifeste, ou que l’urgence n’est pas présente ; l’article 834 du Code de procédure civile dispose ainsi que « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. ».
En cas d’échec de cette procédure d’urgence, il conviendra d’intenter une procédure « classique » dite « procédure au fond » qu’il conviendra de faire préalablement approuver en AG, conformément à l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ; la procédure en référé n’ayant quant à elle pas besoin d’être autorisée en AG.
Au titre de la jurisprudence relative aux refus d’autorisation exprimés en assemblée générale, on peut relever un arrêt de la Cour de cassation en date du 18 février 2004, n° 02-15.147, rendu par la troisième chambre civile, à propos d’une copropriétaire ayant souhaité implanter un groupe de climatisations sur une partie commune de la copropriété ; la Cour de cassation a approuvé la Cour d’appel qui avait estimé que cette installation projetée nuisait à l’esthétique générale de cet immeuble, et que par conséquent il était possible de refuser cette autorisation.
A l’inverse, il a ainsi été jugé par la Cour d’appel de Paris, aux termes d’un arrêt en date du 23 septembre 2009, que « les travaux envisagés de pose d’un climatiseur réversible constituent des travaux d’amélioration dans un appartement situé sous le toit et ne disposant que d’une isolation thermique très relative […]. »
Comme vous pouvez le constater, en la matière, tout sera affaire des circonstances de l’espèce… et l’office du juge consistera à déterminer si les travaux projetés portent atteinte à la destination de l’immeuble, conformément à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965.