Formations (8754)

Attention aux syndics 2.0 qui se présentent comme « djeunes » et funs

Nous avons actuellement sur le marché un nouveau style de syndics professionnels. Il s’agit de syndics en ligne (2.0) ou en mode hybride qui se revendiquent plus « cools » et plus « djeunes » que les syndics artisans.

Bien souvent derrière cette apparence plus « fun », se cache de la cosmétique qui a pour but de séduire principalement à la jeune génération afin de récupérer une nouvelle clientèle.

Essayons de décortiquer la situation et surtout les limites du système.

I- Des professionnels incompétents

La plupart de ces syndics « nouvelle génération » recherche du personnel un peu crédule, qui pense qu’avec une plate-forme informatique et l’IA, il est possible de gérer les copropriétés sans avoir de connaissances spécifiques. Selon eux, c’est plutôt le logiciel qui doit travailler, laissant uniquement le salarié superviser les opérations.

Ainsi, ils n’ont aucun état d’âme à demander à un responsable de rayon d’assurer un poste de juriste ou bien encore à une personne inexpérimentée de gérer une copropriété.

Dans ce type de boîte, le ou la salarié(e) travaille de chez lui (elle) sans support ni soutien se retrouvant en définitive isolé(e) avec des tâches qui s’accumulent sans avoir de référent qualifié pour savoir comment les traiter.

La difficulté est qu’ils ne peuvent même pas en faire état car la philosophie perverse prodiguée dans ce type de boîte est qu’il ne faut formuler aucune critique car tous doivent être solidaires même si dans les faits ils sont isolés.

Un système conçu par des financiers qui n’ont comme seul but de dégager rapidement de gros profits afin d’alimenter les actionnaires qui sont souvent des fonds de pensions qui ont injecté des millions d’euros afin d’accélérer la croissance de ses start-up.

Si en définitive, le modèle s’avère être un échec, ils revendent alors sans état d’âme le cabinet de syndic à un grand groupe qui va utiliser les bonnes mauvaises méthodes que l’on dénonce.

II – Le risque pour la copropriété

Dans un premier temps, le discours « fun » et « djeune » plaît ; en effet, tout semble automatisé avec en plus des honoraires moins élevés que le marché. Mais très rapidement, c’est le désenchantement.

Le gestionnaire est dépassé, la comptabilité est mal tenue voire inexistante, le juriste responsable du rayon essaye de faire des pirouettes, enfonçant un peu plus la copropriété dans les abîmes.

Voilà pourquoi, il faut se méfier lorsque le syndic start-up présente 5 étoiles sur Google et qu’il a 100 % de commentaires positifs. Bien souvent, il s’agit là encore d’artifices bidouillés par des geeks de l’informatique pour pécher du poisson. Autrement dit, de l’attrape-nigaud.

Mais derrière ce joli cadre, se cache une vraie stratégie commerciale qui utilise les méthodes les plus violentes telle que la revente de fichiers qui contiennent des données personnelles ou bien encore des négociations avec des établissements bancaires pour faire travailler au profit de la start-up, les fonds des copropriétés mandantes.

Soyez donc vigilants lorsqu’un syndic se présente comme plus blanc que blanc et qu’il vous affirme être plus beau que beau ou que vous rentrez sans difficulté dans un 36.

Dossier conseils

Action

Conseil

La FNAIM qui s’accroche à la mise en place d’une commission de contrôle pour atterrir à un ordre dans le désordre

Le 25 février dernier, la FNAIM a réussi à obtenir du Conseil d’Etat une décision qui adjoint le Premier Ministre à publier dans un délai de six mois le décret fixant les conditions de compétence professionnelle initiale des collaborateurs et agents immobiliers.

Depuis, elle fait le « cocorico » voulant passer à une nouvelle étape qui consiste à contraindre ce même gouvernement à mettre en place la commission de contrôle quitte à passer une nouvelle fois devant le Conseil d’Etat.

Essayons de comprendre ce qui se trame.

I- Une commission alibi

La loi ALUR du 14 mars 2014 a introduit le principe d’une commission de contrôle chargée d’instruire les dossiers à l’égard des professionnels de l’immobilier et en premier lieu des syndics en cas de plaintes à leur égard.

L’article 13-3 de la loi HOGUET précise que sur les dix membres qui doivent siéger à cette commission, cinq sont représentants des professionnels et les cinq autres doivent émaner d’associations de consommateurs agréées.

Les Présidents de Chambres Professionnelles souhaitent y siéger sachant qu’actuellement il existe une difficulté arithmétique qui est au cœur de l’absence de cette commission.

En effet, les trois Chambres Professionnelles doivent se partager les cinq sièges impliquant que deux Chambres disposeront chacune d’elle de deux sièges et une Chambre, d’un seul siège.

Cette dichotomie pose un problème politique car les cabinets de syndics professionnels et surtout ceux « abonnés aux abus » souhaiteront adhérer auprès de la Chambre la plus représentative afin d’être au mieux défendus expliquant semble-t-il pourquoi aucune des trois Chambres ne souhaite céder sa chaise.

II – Une parodie de commission de contrôle

Le « bug » de cette analyse est que les Présidents de Chambres considèrent qu’ils doivent impérativement faire partie de cette commission.

Or, soyons clairs, la loi précise uniquement qu’il faille cinq représentants des professionnels sans pour autant indiquer qu’il s’agit des représentants des Chambres.

Ainsi, il serait plus pertinent et efficace que cette commission soit composée par des professionnels indépendants qui ne sont attachés à aucune chambre professionnelle pouvant ainsi juger leurs confrères sans qu’ils puissent subir de pressions politiques ou économiques.

Il est clair que si cela était le cas, ces mêmes Présidents de Chambres ne revendiqueraient plus la mise en place de cette commission de contrôle et même seraient prêts à la torpiller pour demander sa dissolution.

Et oui, cette commission de contrôle est comme toujours avec les syndics, un outil de propagande et d’influence plus que de régulation.

La meilleure preuve est que si les Chambres Professionnelles voulaient réellement un organe de régulation, elles auraient créée en interne une commission de contrôle permettant à tout usager de la saisir en prévoyant des sanctions pouvant aller jusqu’à la radiation du cabinet de syndic au sein de la Chambre.

Mais cela est pure fiction car les cotisations réclamées aux adhérents sont calculées en fonction du chiffre d’affaires impliquant qu’il sera très difficile voire impossible de révoquer un grand groupe au risque de perdre des cotisations et surtout de l’influence politique.

Voilà pourquoi à présent, on se dirige vers un autre concept plus pompeux mais tout aussi chaotique qui est d’instaurer un ordre des syndics pour créer plus de désordre.

Tout un concept qui sera l’objet d’un prochain article.

Actions et Actus

Actu

Abus 5116 : M&M Cabinet IMMOBILIER : un syndic professionnel qui sait reconnaitre ses erreurs

Une contribution de l’ARC indirecte, mais néanmoins indiscutable, a favorisé le prompt règlement d’un différend sur des imputations litigieuses du syndic M&M cabinet IMMOBILIER relatives au gardien d’immeuble. Une fois n’est pas coutume, nous nous devons donc de remercier ce syndic professionnel, ainsi que sa fédération professionnelle, la FNAIM.

I. La gestion des salariés du syndicat relève du forfait de gestion courante du syndic

A. La rémunération de base du syndic inclut le traitement de la paie du gardien d’immeuble

Le syndic francilien M&M Cabinet Immobilier administre une résidence dotée d’un gardien. Le conseil syndical découvre dans les comptes du syndicat de 2024, édités par le syndic, des facturations intrigantes d’une entité dénommée MICHEL CREUZOT. En y regardant de plus près, il s’aperçoit, que ces sommes du prestataire, mandaté par le syndic, concernent le salarié du syndicat.

Il s’agit tout d’abord d’un montant forfaire mensuel de 63 € T.T.C. pour l’établissement des bulletins de paie du gardien d’immeuble, soit un coût annuel de 756 € T.T.C.

Ces facturations se révèlent pourtant totalement irrégulières, dans la mesure où le syndic est chargé du traitement des employés du syndicat des copropriétaires (art. 31 du décret du 17 mars 1967), en sa qualité d’unique mandataire légal de cette collectivité (art. 18 de la loi du 10 juillet 1965). Cette prestation du syndic comprend entre autres l’établissement des bulletins de paie de tout salarié du syndicat et le paiement de la rémunération correspondante.

S’agissant de plus d’une tâche ordinaire, elle relève de son forfait de base (point IV - 22 de l’annexe du décret du 26 mars 2015). Autrement dit, cette intervention du syndic ne peut donner lieu au moindre honoraire supplémentaire au syndicat des copropriétaires.

De plus, l’article 18 de la loi souligne, que le syndic est seul responsable de sa gestion pour laquelle, il ne peut pas se faire substituer. Cela revient à dire, qu’un syndic professionnel se trouve dans l’incapacité juridique de recourir à un tiers pour effectuer les missions qui lui incombent légalement.

B. Les honoraires du syndic comprennent les déclarations fiscales et sociales du gardien

Outre cette imputation mensuelle, le conseil syndical constate la présence d’une facturation annuelle de 484,50 € de la même société portant à nouveau sur le personnel du syndicat des copropriétaires. Elle se distingue néanmoins quant à sa dénomination ambiguë : « gestion de la situation des comptes auprès des organismes sociaux ».

Il faut entendre par là, les formalités s’imposant à tout employeur, à savoir les déclarations et paiement des cotisations sociales (patronales et salariales), auxquelles s’ajoutent désormais le volet fiscal (suite à l’instauration de la retenue de la rémunération à la source).

Là encore, cette intervention du syndic s’inscrit dans sa gestion des employés du syndicat des copropriétaires, dévolue au titre de son forfait de base (point VI - 23 de l’annexe du décret). Cela revient à dire, que cette prestation ordinaire n’est pas facturable en sus par le syndic.

II. Le processus conduisant à l’annulation des facturations illicites de ce syndic professionnel

Dubitatif, quant à la régularité de ces imputations d’un montant annuel de 1.240 € au syndicat, le conseil syndical, adhérent de l’ARC, sollicite le 21 février 2025 l’avis d’un de nos juristes. Ce dernier précise, le 28 février 2025, l’irrégularité de ces facturations du syndic conformément aux sources légales et réglementaires reprises dans la première partie de notre article.

Ce conseil syndical décide de faire suivre cette consultation à son syndic, qui interroge le service juridique de sa fédération professionnelle, la FNAIM. Cette instance confirme notre analyse juridique.

Face à ce doublon, M&M Cabinet IMMOBILIER, informe, le 7 mars 2025, le conseil syndical :

- non seulement de la suppression des imputations irrégulières de 1.240 € ;

- ainsi que toute facture ultérieure en la matière.

L’ARC est souvent décrite comme une structure « anti syndics professionnels ». Cette allégation se révèle totalement caricaturale. Notre association milite tout bonnement pour l’application du droit dans l’intérêt des copropriétaires, objectif qui devrait être pleinement partagé par tous les acteurs de ce secteur.

Abus

Action

Abus 5117 : la facture lunaire de FONCIA : "Quand y en a plus, y en a encore"

Après plus de trente-cinq ans d’existence, nous arrivons toujours à être surpris par les pratiques des syndics et surtout des grands groupes qui ne reculent devant strictement rien pour augmenter les profits même si cela doit consister à additionner des dizaines d’euros.

A ce titre, nous avons eu connaissance d’une facture émanant du premier syndic de France, à savoir FONCIA qui est lunaire. À la lecture, on comprendra qu’il n’y a plus de limite, confirmant le dérapage total de cette profession.

Entrons sans plus tarder dans le détail en présentant cette drôle de facture :

I- Des pénalités de retard

Non, on ne rêve pas, il s’agit bien d’une triste réalité.

Les factures de FONCIA prévoient des pénalités de retard de 10 % du montant de la facture en cas de retard de paiement.

Mais voilà, tout le monde, un tantinet lucide, a compris l’aberration de ce dispositif puisque c’est le syndic qui facture et c’est bien le syndic qui en tant que représentant légal de la copropriété paye.

Autrement dit, si le syndicat des copropriétaires tarde à payer, cela impliquerait que c’est ni plus ni moins le cabinet FONCIA qui retarde le règlement pour, on ose imaginer, percevoir un complément d’honoraires lié aux pénalités de retard.

Pour mémoire, cela représenterait 10 euros et 3 centimes.

Mais après tout, c’est toujours ça de pris, surtout en échange de ne rien faire et pire pour payer la carence du syndic.

Une aberration totale mais qui cache une interrogation plus complexe.

II – Une mystérieuse facture

Ce syndic présente une facture de 100,35 euros, pour l’envoi de quinze convocations d’assemblée générale.

Autrement dit, le pli est facturé en moyenne 6,69 euros. Néanmoins, le conseil syndical ne dispose d’aucun moyen pour déterminer la réalité de ces frais avancés par le syndic qui peuvent faire l’objet d’un remboursement.

En effet, comme le précise le point 7.2.1 du contrat-type, le syndic ne peut réclamer que le remboursement des frais avancés pour l’affranchissement ou l’acheminement sans pouvoir y ajouter une marge.

Voilà pourquoi le conseil syndical doit demander au syndic qu’il produise la facture de l’affranchisseur ou de la Poste afin d’avoir l’assurance qu’aucune marge n’a été appliquée d’autant plus si FONCIA applique des pénalités.

A bon entendeur, je vous salue.

Abus

Action

Bas les masques, arrêtons le bluff sur les honoraires du forfait de base

Nous connaissons les discours rodés et mensongers des syndics professionnels : « Si nous ne travaillons pas correctement, cela est dû au fait que nos honoraires de forfait de base sont trop bas ».

A plusieurs reprises, nous avons expliqué qu’il s’agissait d’un faux alibi car il revient bien aux cabinets de syndic d’augmenter leurs honoraires en fonction de leur équilibre économique.

La réalité est que les honoraires du forfait de base sont tout à fait raisonnables au vu du travail effectué.

Bien entendu, si c’est l’ARC Nationale qui le dit, les professionnels affirmeront qu’il s’agit d’intox et qu’après tout l’ARC Nationale n’est pas légitime à parler sur le business des syndics.

Alors laissons parler les professionnels de l’immobilier qui encore une fois sont face à leur propre contradiction démontrant qu’ils génèrent non pas des profits mais des superprofits.

I- La vente d’un cabinet à prix de diamant

Nous avons consulté un site internet spécialisé dans la cession de cabinet de syndic.

Nous avons sélectionné une offre de vente de cabinet qui se trouve en Hauts-de-Seine que voici :

Que constatons-nous ?

Beaucoup, beaucoup de choses, allons donc par étape.

Ce cabinet qui a 14 ans d’expérience, génère 266 000 euros de chiffres d’affaires, pour un salarié.

Autrement dit, même à supposer que les charges du cabinet s’élèvent à 150 000 euros, le bénéfice serait de 166 000 euros annuels.

On est bien loin des petits bénéfices voire des pertes qu’annoncent généralement les syndics professionnels.

Mais continuons dans l’aberration.

Sur les 266 000 euros de chiffres d’affaires, 121 000 euros est dû au chiffre d’affaires de syndic et 129 000 euros, à des activités annexes.

Autrement dit, lorsque le syndic pleure à chaudes larmes pour justifier qu’il ne perçoit pas suffisamment d’honoraires, il ne parle que du montant de ses honoraires de base tout en occultant les profits générés à travers ses activités parallèles.

Et pour cause, c’est bien ces derniers qui explosent le chiffre d’affaires puisqu’ils sont plus importants que les honoraires du forfait de base.

D’ailleurs il est intéressant de relever que le chiffre d’affaires lié à l’activité de syndic et de ses activités annexes représente 250 000 euros impliquant qu’il existe une autre source de revenus justifiant les 16 000 euros restant pour atteindre les 266 000 euros de chiffres d’affaire annoncé.

Et pour cause, cela représente plus de la moitié de son chiffre d’affaires.

II – Et vas-y que je t’embrouille

Cette annonce explique tout : un chiffre d’affaire de 266 000 euros pour 16 immeubles autrement dit, les honoraires facturés par immeuble en moyenne sont de 16 625 euros.

Mais encore, le cabinet de syndic affiche un chiffre d’affaires de 266 000 euros pour gérer 304 lots. Autrement dit, il facture en moyenne 875 euros par lot. On est bien loin des 250 euros par lot et par an tel qu’indiqué par les professionnels de l’immobilier.

Et oui, comme toujours la vérité surgit mettant encore une fois les discours des professionnels à mal justifiant leur perte de crédibilité vis-à-vis des Pouvoirs Publics.

A méditer.

Actions et Actus

Actu

Une loi du 10 juillet 1965 qui doit donner plus de place à la copropriété et moins de place au syndic professionnel

Une des tares de la loi du 10 juillet 1965 qui d’ailleurs a été dénoncée à maintes reprises par l’ARC Nationale est qu’elle traite plus du droit du copropriétaire que de celui de la copropriété.

En effet, la Chancellerie (Ministère de la Justice) avait toujours à cœur de défendre le droit de la propriété qui selon elle doit être supérieur à celui de la copropriété.

Depuis, l’approche évolue pour donner plus de poids à la propriété collective qui est celle du syndicat des copropriétaires par rapport à la propriété individuelle du copropriétaire.

Voyons donc dans quel esprit la loi évolue et nos préconisations pour qu’elle soit encore plus efficace.

I- Un droit de la copropriété

Si on devait faire un bilan des dispositions qui résultent de la loi du 10 juillet 1965, on constaterait alors que la plupart d’entre elles concerne le droit du copropriétaire et des autres organes tels que le syndic ou le conseil syndical.

Cette approche a entraîné un appauvrissement du droit du syndicat des copropriétaires que ce soit en termes d’entretien du bâti et des équipements collectifs que sur ses propres capitaux.

Pour y remédier, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, a été privilégié le droit de la copropriété sur celui des copropriétaires.

Ainsi, a été introduit le principe de l’épargne forcée en contraignant les copropriétaires à constituer un fonds de travaux qui est acquis à la copropriété.

Par ailleurs, des droits individuels se sont vus réduits notamment en réduisant les majorités pour faire voter les travaux ou les possibilités d’accéder aux parties privatives pour réaliser des travaux sur les parties communes.

II – Une place plus limitée du syndic

L’autre tare de la loi du 10 juillet 1965 est la place trop importante du syndic dans la gestion des copropriétés.

Plus que cela, le syndic peut être à la fois mandataire mais également prestataire en proposant des services marchands ou encore en soumettant l’intervention de leurs filiales.

Les nombreux conflits d’intérêts du syndic ont entraîné une mauvaise gestion des copropriétés qui s’est traduite notamment par une perte de confiance de plus en plus importante des copropriétaires vis-à-vis de leurs syndics.

Il est donc indispensable de faire évoluer la loi du 10 juillet 1965 en redéfinissant les équilibres et en remettant le syndic à sa place de mandataire sans lui donner la possibilité d’assurer d’autres activités.

Cela lui permettra de se concentrer uniquement sur sa mission d’administrateur de biens sans essayer de développer de nouvelles activités parallèles tel que celles de courtier, de diagnostiqueur, de routeur ou d’affranchisseur…

En tout état de cause, c’est cette vision que l’ARC Nationale va défendre qui sera salutaire aussi bien pour les copropriétaires que pour l’ensemble des collaborateurs qui travaillent actuellement au sein des cabinets.

En effet, il n’est pas possible de demander à des gestionnaires qui gèrent en moyenne une cinquantaine d’immeubles d’être à la fois administrateurs de biens et prestataires tout en devant assurer également le service après-vente.

Actions et Actus

Actualité juridique

La revue de l'ARC Nationale du 2ème trimestre 2025 à lire absolument !

A l’occasion de notre dernier salon, nous avons réalisé une étude de satisfaction et y avons relevé un enthousiasme de nos adhérents pour notre revue trimestrielle.

En effet, nous essayons à chaque trimestre de l’améliorer en créant de nouvelles rubriques qui ont pour objectif de transmettre de manière pédagogique les nombreuses connaissances que nécessite la gestion d’une copropriété.

La revue du 2ème trimestre s’attèle principalement à la préparation de la tenue de l’assemblée générale en nous focalisant sur les questions liées autour de l’approbation des comptes, des honoraires du syndic et des possibilités d’annulation judiciaire d’une résolution ou carrément de l’assemblée générale.

Voyons donc les principaux titres abordés à travers cette revue.

I - Un contenu de qualité

Nous n’allons pas rependre l’ensemble du sommaire de cette revue que vous trouverez en fin d’article.

Néanmoins, les dossiers principaux sont consacrés à l’approbation des charges et ses conséquences ainsi qu’aux possibilités d’annulation judiciaire d’une résolution ou de l’assemblée générale dans son intégralité.

La rubrique « Vrai-Faux » aborde le thème des activités et prestations parallèles du syndic démontrant l’intérêt de consolider l’intégralité de ses honoraires pour déterminer les réels profits que suscite la gestion d’une copropriété.

La bande dessinée est dédiée à un sujet stratégique qui est le verrouillage par le syndic de l’assemblée générale au moyen des formulaires de vote par correspondance. A travers cette mise en scène imagée est présentée une réelle situation qui justifie de savoir comment réagir pour éviter une mainmise du syndic.

La rubrique « Actualité » présente l’observatoire des charges de l’année 2023 qui a enregistré un nouveau bon de 4,6 %.

La nouveauté est l’article s’intitulant « La copropriété en chiffre » qui présente les 20 chiffres clés permettant de mieux comprendre les enjeux et équilibres du secteur.

Enfin, nous avons les nombreuses manifestations qui seront organisées par l’ARC Nationale tout au long du 3ème trimestre avec notamment un déplacement à VILLEURBANNE et à NICE.

Comme il est de coutume à présent, en parallèle de cette revue, est envoyé le nouveau numéro du « Pigeon déchainé » avec ses articles rédigés à la plume de pigeon trempée dans l’acide avec ses illustrations sarcastiques qui, cette fois-ci, sont en couleur.

II - Comment obtenir la revue de l’ARC Nationale

La revue de l’ARC Nationale représente en définitif 48 pages sans le moindre encart publicitaire qui traite de différents sujets d’actualité de la copropriété en apportant aux lecteurs diverses informations pratiques.

Cette revue est envoyée par courrier postal à nos adhérents qu’ils soient individuels ou collectifs.

La revue est également disponible en format électronique sur le site internet de l’ARC à travers la rubrique « librairie ».

Bien évidemment, seuls les adhérents peuvent prendre lecture après avoir accédé à la « zone adhérent ».

Voici la première de couverture de la revue n° 148 du 2ème trimestre 2025 ainsi que le sommaire :

Actions et Actus

Action

Abus 5118 : Le cabinet CIS IMMOBILIER : l’incohérence des honoraires de suivi de travaux

A travers ce nouvel abus, nous allons comprendre pourquoi les conseillers syndicaux et les copropriétaires ne comprennent plus leur syndic.

En effet, en plus de leurs honoraires de forfait de base, ces derniers essayent par tous moyens de soutirer d’autres rémunérations même si elles défient toute logique.

Pour bien comprendre la situation, nous allons reprendre une résolution rédigée par le cabinet CIS IMMOBILIER concernant sa demande d’honoraires de suivi de travaux, en présentant dans quelle situation complexe et aberrante se retrouvent les copropriétaires.

Avant cela, faisons un rappel de la loi afin de mieux comprendre la situation.

I – Des honoraires de suivi de travaux votés en assemblée générale

L’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 précise que les honoraires complémentaires liés au suivi de travaux doivent être votés en assemblée générale à un taux dégressif en fonction de l’importance des travaux.

Ainsi, dans le cadre d’une résolution distincte, le syndic doit proposer un taux de rémunération qui doit être négocié au cours de l’assemblée générale afin qu’il soit voté pour être appliqué.

Dans l’idéal, ce taux ne devra pas être fixé en fonction du montant des travaux mais des tâches complémentaires que le syndic s’engage à réaliser, c’est ce qu’il faut entendre par le terme « l’importance des travaux ».

Après ce rappel à la loi, place à la réalité de terrain.

II – Un taux à 4 % du montant des travaux, peu importe leur coût

Avant d’entrer dans les détails, voici la résolution proposée par le cabinet CIS IMMOBILIER :

Comme on le constate, dans la même résolution est votée l’acception des travaux ainsi que les honoraires du syndic.

Par ce biais, l’assemblée générale est contrainte de valider les deux principes ou, au contraire, s’opposer aux deux.

Mais le plus aberrant, est que ce syndic réclame 4 % du montant des travaux, peu importe le prix du devis retenu. Or, la première proposition s’élève à 6.468 € et la seconde à 15.955 €, soit un coût deux fois plus cher et pourtant le taux de rémunération reste le même.

Ainsi, peu importe que l’assemblée générale opte pour l’un ou l’autre devis, le syndic qui effectuera les mêmes tâches percevra une rémunération plus ou moins importante.

Pour mieux comprendre la situation, sortons notre calculatrice pour déterminer combien représente 4 % de 6.468 € et de 15.955 €.

On retrouve une rémunération entre 258 € et 623 €, soit une rémunération presque trois fois plus importante sans justification apparente, si ce n’est que l’assemblée générale a sélectionné l’entreprise la moins chère ou au contraire la plus chère.

Certains concluraient qu’il est alors préférable de choisir la société la moins chère, car non seulement la copropriété fait des économies sur les travaux mais également sur les honoraires du syndic.

Si cela n’est pas forcément le bon choix en matière de sélection de l’entreprise, il est en revanche applicable pour les honoraires du syndic.

Voilà une nouvelle démonstration des limites des business plans des syndics qui encore une fois décrédibilise la profession.

Abus

Action

Conseil syndical : Ayez la main sur les travaux de rénovation énergétique de votre copropriété

Il y a une règle d’or en copropriété : « Si votre syndic presse trop le citron, c’est qu’il est intéressé par le jus ».

Actuellement, le citron est les travaux de rénovation énergétique et tous les diagnostics qui gravitent autour d’eux.

Faisons un état des lieux en indiquant les points de contrôle que doit réaliser le conseil syndical.

I- Un citron très juteux

La rénovation énergétique est un pôle d’attraction qui permet au syndic de générer de très très gros profits.

En réalité, le syndic prévoit une rémunération complémentaire sur toutes les étapes.

Il y a tout d’abord une phase d’audit notamment pour réaliser le diagnostic de performance énergétique qui conformément au contrat-type permet au syndic de prélever des honoraires.

Ensuite, il y a la phase de réalisation de travaux où là, le syndic peut faire la culbute.

La plupart du temps, il réclame un pourcentage d’honoraires en fonction du montant des travaux votés.

Autrement dit, plus le montant des travaux est important, plus les honoraires qu’il prélèvera, seront élevés.

Là où la situation devient ubuesque, est que le montant des honoraires n’est pas déterminé en fonction des tâches supplémentaires que le syndic s’engage à réaliser mais bien en fonction du montant des travaux votés.

Ainsi un syndic a tout intérêt à gonfler la « note des travaux » même si cela n’est pas forcément pertinent.

Le syndic est même prêt à humilier un copropriétaire qui s’opposerait aux travaux de rénovation en évoquant les bons vieux discours sur l’écologie, les enfants et la planète, obligeant ainsi l’assemblée générale à voter l’intégralité des travaux dans le seul but de faire marcher la planche à billets.

Comment réagir ?

II – Pas d’affolement

Les travaux de rénovation énergétiques doivent être mûrement réfléchis avec des études préalables qui doivent répondre à des objectifs fixés par l’assemblée générale et le conseil syndical.

Ainsi, il est hors de question de valider des bouquets travaux qui ont été élaborés entre le bureau d’études choisi par le syndic et ce dernier dans l’intérêt dit général de la copropriété.

Le conseil syndical doit être le leader sur l’ensemble des phases imposant au bureau d’études une totale transparence et collaboration.

D’ailleurs, il devra être sélectionné par le conseil syndical après l’avoir audité et confirmé qu’il soit totalement indépendant du syndic et suffisamment compétent pour assurer les diagnostics au profit de la copropriété.

De même, l’architecte de la copropriété devra échanger avec le conseil syndical en expliquant là encore comment il compte procéder et sur quelles modalités il souhaite réaliser ses appels d’offres.

Pour résumer, toute précipitation du syndic est à proscrire même s’il affirme que le syndicat des copropriétaires est obligé de réaliser des travaux car soyons clairs, il n’y a aucune obligation de travaux !

Dossier conseils

Action

Conseil

Et pourquoi les syndics professionnels n’arrivent pas à faire valoir leurs honoraires ?

Nous avons une douce musique chantée par les professionnels depuis qu’on les connaît : « les honoraires du forfait de base sont trop bas ».

Ainsi, ils justifieraient leurs manquements par le fait que leurs honoraires ne sont pas adaptés à l’ensemble des missions qu’ils doivent assurer.

L’ARC Nationale est souvent pointée du doigt comme étant la cause de cette situation.

Rassurons les lecteurs, nous avons le dos large.

Mais essayons d’être plus sérieux pour crever définitivement l’abcès afin qu’une fois pour toute les syndics arrêtent de nous « la faire à l’envers ».

I- Des honoraires fixés par le marché

A entendre les syndics professionnels, les honoraires du forfait de base ainsi que ceux des prestations complémentaires et supplémentaires seraient plafonnés par voix d’arrêté préfectoral ou pire par l’ARC Nationale, et pourtant il n’en est rien !

Les honoraires et les coûts des prestations sont négociés entre les parties, ainsi les tarifs sont régulés par le marché de la profession de syndic.

Autrement dit, c’est avant tout la profession de syndic qui fixe les tarifs à partir desquels la concurrence et les négociations s’organisent.

Ainsi, ce sont les cabinets de syndics et en particulier les grands groupes qui gèrent 40 % du parc de la copropriété qui actuellement fixent les honoraires du forfait de base et des prestations complémentaires obligeant les autres cabinets à suivre la tendance.

Si les petits et moyens cabinets de syndic avaient le courage de dénoncer les grands groupes, il est fort probable que la situation serait tout autre.

II – La méthode sournoise des grands groupes

Qui ne connaît pas ce fameux magasin où il est indiqué « entrée gratuite ».

L’objectif est simple : entrez sans payer à partir du moment où vous sortez en payant.

Les syndics et en particulier les grands groupes utilisent la même méthode ; dans un premier temps, ils proposent des honoraires de base plus bas que le marché, ne permettant pas aux syndics artisans de suivre la tendance.

Deux solutions s’offrent à eux : vendre le cabinet ou ne pas payer suffisamment les gestionnaires qui partent ou encore n’assurent pas l’ensemble des prestations.

En parallèle, lorsque les grands groupes attrapent le poisson (à savoir la copropriété), ils peuvent ensuite matraquer avec des coûts de prestations à des prix abusifs ou encore faire intervenir leurs filiales en tout genre.

Par ce biais, ils assurent des marges dans toutes leurs activités parallèles, récupérant largement les honoraires de base jugés insuffisants.

Ce (un) système où tout le monde est otage, mais que seul l’ARC Nationale a le courage de dénoncer.

Actions et Actus

Actu