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Abus 5174 : CITYA fait ce qu’il veut avec la « loi du 10 juillet 1962 »

De toute évidence, avec CITYA, il y a la loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 et « la loi du 10 juillet 1962 » qui consiste à faire ce qu’il veut.

En effet, CITYA interprète la loi comme il le souhaite, allant même jusqu’à modifier les dispositions légales.

Après tout, CITYA le sait bien, neuf fois sur dix, cela se passe sans difficulté et une fois sur dix, il se fait épingler, et au pire paie une amende ou annule l’assemblée générale aux frais du syndicat des copropriétaires.

Voyons à ce titre la dernière affirmation que CITYA PECORARI a eu le toupet d’inscrire dans une convocation d’assemblée générale qui doit voter des travaux de rénovation de plusieurs millions d’euros.

Avant cela, rappelons les dispositions prévues dans la vraie loi du 10 juillet 1965 en matière de pouvoir envoyé au syndic, sans indication du nom du mandataire.

I- Un ordre de priorité au président du conseil syndical

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que dans la mesure où le syndic reçoit des pouvoirs sans indication du nom du mandataire, il ne peut les conserver pour voter en son nom ni les distribuer au mandataire qu’il choisit.

L’article 15-1 du décret du 17 mars 1967 complète ces dispositions légales en précisant qu’il doit les remettre par ordre de priorité au président du conseil syndical, à défaut aux membres du conseil syndical, et en dernier lieu au président de séance après qu’il ait été élu au cours de l’assemblée générale.

Cet ordre de priorisation n’est pas anodin car il donne préséance au président du conseil syndical qui dispose d’un double mandat, l’un en tant que conseiller syndical et l’autre en tant que président.

Malgré ce cadre légal et réglementaire clair, qui ne peut susciter aucune interprétation, voyons ce que mentionne CITYA PECORARI dans une convocation d’assemblée générale.

II – L’article 22 : “Je fais ce que je veux »

Sans plus tarder, voici la mention inscrite dans l’introduction de la convocation :

CITYA fait ce qu’il veut avec la « loi du 10 juillet 1962 »

Et oui, CITYA se contre-fiche de la loi en priorisant non pas le président du conseil syndical mais plutôt le président de séance.

Pourquoi modifier la loi, seul CITYA connaît la réponse.

Vraisemblablement, il préfère miser sur le président de séance sachant qu’à travers cet ordre du jour, il est prévu des votes de travaux de plusieurs millions d’euros auxquels s’ajoutent la validation de deux filiales de CITYA dont l’une vend du courtage en assurance et l’autre de la gestion d’emprunt.

A cela s’ajoute bien entendu le vote des honoraires de suivi de travaux qui sont calculés sur le montant des travaux estimés à plusieurs millions d’euros.

Sacré CITYA !

Après moi, le déluge !

Abus
Action

Le raccordement d’un W.C privatif aux canalisations de la copropriété nécessite-t-il une autorisation préalable d’assemblée générale ?

Je souhaiterais faire installer un nouveau W.C dans mon appartement. Ces travaux nécessitent naturellement un raccordement aux canalisations recueillant les eaux vannes de notre copropriété.

Mon syndic m’indique que je dois solliciter au préalable une autorisation d’assemblée générale pour faire approuver ce raccordement.

Qu’en pensez-vous ?

Par principe, au titre de l'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, doivent être autorisés à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité des tantièmes de propriété), les travaux réalisés à l'initiative et aux frais des copropriétaires affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci. 

Cela étant, au sujet d'un raccordement de W.C à des canalisations d'eaux usées, la jurisprudence n'est pas toujours unanime, comme souvent en matière de copropriété…

Ainsi, on pourrait tout d'abord considérer que ces travaux ne requièrent pas une autorisation préalable en assemblée générale dans la mesure où des raccordements aux canalisations existantes ne constituent pas des travaux portant atteinte aux parties communes.  

On peut en ce sens citer un arrêt de la Cour de cassation en date du 29 novembre 2011, troisième chambre civile, n° 10-28.476, ayant approuvé un tel raisonnement d'une Cour d'appel. 

Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 29 novembre 2011, 10-28.476, Inédit - Légifrance

Cela étant, un autre arrêt de la Cour de cassation, du 15 janvier 2003, troisième chambre civile, n° 01-10.337, a considéré que ces travaux devaient être soumis à autorisation préalable d'AG. Toutefois, dans cette affaire, ces travaux de raccordement s'accompagnaient d'autres opérations plus substantielles qui avaient également touché aux parties communes. 

Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 15 janvier 2003, 01-10.337, Inédit - Légifrance

D’autres arrêts des juridictions dites « du fond » (tribunaux judiciaires et Cours d’appel) ont eux-mêmes des positions qui peuvent sembler contradictoires.

Dans votre hypothèse, si les travaux ne consistent qu'en un simple raccordement de W.C au réseau existant, on peut donc considérer qu'il existe une certaine tolérance qui dispense d'avoir à solliciter au préalable cette autorisation. Toutefois, en cas de risque de contestation, le principe de précaution commande d’obtenir cet accord de l’assemblée générale.

Si, en revanche, vous souhaitez procéder à l’installation d’un sanibroyeur, cette installation devra impérativement être autorisée en assemblée générale, dans la mesure où il s’agit de raccorder des eaux vannes sur des canalisations d’eaux usées, et s’avérer conforme aux règles énoncées par le règlement sanitaire départemental qui s’applique à votre copropriété.

Réponse de l'expert
Action

En matière de tarifs d’électricité, quoi de nouveau sous le soleil… et aussi la nuit ?

A partir du 1er novembre 2025, et de manière progressive selon les fournisseurs, une nouvelle répartition des tranches de tarification « Heures Creuses » (HC) est entrée en vigueur, pourquoi cela ?

La production solaire électrique (PV pour PhotoVoltaïque) est quelquefois surpuissante en journée quand l’ensoleillement est maximum, mais les consommateurs énergivores sont généralement calés, lorsque c’est possible, sur les heures creuses de consommation de 23h à 07h du matin.

Dans le cadre de ses obligations, EDF doit racheter ces volumes d’électricité aux producteurs PV, alors même que la demande peut être inférieure à la production. Or, si l’électricien historique ne peut distribuer l’intégralité de cette énergie sur le territoire national, ce surplus, très difficilement stockable, est donc ‘revendu’ à des pays frontaliers à des tarifs négatifs (je vous fournis de l’énergie…et je vous donne en plus de l’argent pour cela !).

Les HC proposées par les fournisseurs pourront maintenant aussi intervenir en journée, dans une « fenêtre horaire » durant laquelle le solaire est au maximum. Pour le moment, ces nouvelles plages sont les mêmes pour tous les opérateurs entre 11h et 17h, soit une amplitude de 6h, mais ce sont des intervalles HC de 3 heures maximum qui y seront calés (par exemple de 12h à 15h ou de 14h à 17h).

Pour les HC de nuit, la tranche horaire reste inchangée, de 23h à 07h, soit 8h, mais on y calera 5h consécutives uniquement, par exemple de 23h à 04h.

 

Quel impact pour la copro ?

Pour les consommateurs électriques dits « permanents », comme la ventilation mécanique contrôlée qui fonctionne en continu, cela n’a aucun impact puisque la durée totale de plages HC reste la même…

Même si, en fait, assez peu de systèmes seront favorablement impactés par ce changement d’horaire, certains équipements pourront sans doute tirer un meilleur parti d’une bascule de leur fonctionnement totalement ou partiellement en journée.

Par exemple les systèmes de ballons thermodynamiques (PAC, Pompes À Chaleurs air/eau) sont traditionnellement programmés pour fonctionner en heures creuses, la nuit, quand l’énergie est la moins chère… mais aussi quand l’air extérieur est le plus froid en hiver… l’énergie économisée durant cette période vient compenser la baisse du rendement de l’installation. Ce resserrement de la plage de fonctionnement obligeant à dimensionner les ballons collectifs en fonction de cette contrainte pour éviter de trop descendre la température des ballons avant les heures creuses.

Avec cette nouvelle répartition, les heures les plus chaudes seront aussi les moins chères en électricité…au plus grand bénéfice de la copropriété, une relance des PAC à ces horaires est peut-être une idée pertinente pour augmenter encore le levier économique de ce choix de production ECS. Pour les installations neuves, le dimensionnement des ballons sera revu à la baisse et espérons-le, leurs prix aussi !

Bien sûr, cette modification bénéficiera aussi à des consommations individuelles, en premier lieu le traditionnel cumulus, dont précisément la fonction est d’accumuler l’énergie aux heures creuses pour la restituer à la demande. L’ancienne répartition des heures creuses laissait une période de 16h sans chauffer l’eau, la taille du ballon était aussi calculée à cette fin.

Avec une possibilité d’une relance du chauffage à mi-journée, il est probable que son dimensionnement pourra être revu si on souhaite optimiser l’espace tout en préservant le confort, en installant des appareils plus petits.

Les appareils de nouvelle génération (type ‘bitube compacte’), suivant leur sophistication de régulation, et même s’ils ne sont pas conçus pour tenir compte du tarif, pourront peut-être inclure une ‘relance préférentielle’ de leur fonctionnement à certaines heures pour bénéficier de ces bonifications. Les cuisines ‘tout-électriques’, avec leurs plaques et leurs fours, pourront aussi à mi-journée utiliser une énergie moins chère si l’abonnement le permet…

Pour aller plus loin :

Certains fournisseurs proposent même de la gratuité à certaines heures, enfin une gratuité relative puisque les taxes restent quand même dues, ce qui est loin d’être nul quand on considère celles-ci :

TICFE (Accise)                                 Taxe Intérieure sur la Consommation Finale d'Electricité       0,02998€/kWh

 CTA                                       Contribution Tarifaire d'Acheminement                          ~0,005 - 0,01 €/kWh

TCFE                                      Taxe sur la Consommation Finale d'Électricité              ~0,005 - 0,02 €/kWh

TVA ‘sur consommation’         Taxe sur la consommation d'électricité                             5,5 %  

TVA sur taxes                          Taxe sur les taxes elles-mêmes                                        20%   

 

Donc pour une consommation identique de 5kWh il vous en coutera :

           

-durant une tranche réputée ‘gratuite’ :                à 0,2478€

                               -en heures creuses :              à 0,8175€

                               -en heures pleines :               à 1.0405€

 

En conclusion :

Cette nouvelle répartition des heures creuses va permettre : à EDF de ne pas être trop pénalisée par rapport aux autres fournisseurs, de manière générale de favoriser des consommations, notamment pour les PAC puisant leur énergie dans l’air, quand les conditions sont optimales, et en même temps d’encourager une gestion ‘temporelle’ de certains usages, en conformité avec la 3ème partie du slogan du ministère de l’écologie sur le sujet :

                                                « J’éteins, je réduis, je décale… »

Technique
Action

Le « replay » des conférences du 17ème salon indépendant de la copropriété organisé par l’ARC Nationale est enfin en ligne !

De façon légitime, de nombreux adhérents nous reprochent d’organiser le salon de l’ARC Nationale à Paris, et donc ne pas pouvoir bénéficier du contenu des conférences.

Pour répondre à cette demande, l’ARC Nationale a pris deux décisions importantes que nous allons vous présenter.

I- Les rediffusions des conférences du salon en ligne

Étant conscient de cette difficulté, l’ARC Nationale a pris l’initiative d’enregistrer l’ensemble des conférences en faisant appel à une véritable équipe d’experts de l’audiovisuel.

L’objectif est de rendre le visionnage des conférences agréable et surtout ludique.

C’est dans ce cadre qu’au-delà d’avoir filmé les intervenants, un montage a été réalisé pour visualiser les différentes démonstrations et illustrations qui ont été projetées.

Au total, les huit conférences dispensées au cours des deux journées du salon sont disponibles. Ce qui permet  de les voir et les revoir à sa guise.

Pour accéder au visionnage, il suffit de se connecter sur le portail de l’adhérent et de cliquer sur le lien «Salon de l’ARC 2025 ».

IM

II – Un déplacement sur l’ensemble du territoire national

Ca y est, l’ARC Nationale poursuit sa dynamique !

Après LYON et NICE, l’ARC Nationale se concentre sur une nouvelle direction.

L’objectif est de dispenser des formations en présentiel, en priorité à destination de nos adhérents, sur l’ensemble du territoire français.

L’objectif est de permettre à l’ensemble de nos adhérents de bénéficier des mêmes formations de pointe.

Pour cela, les premières séances seront assurées principalement par le directeur général de l’ARC Nationale.

Ces formations sont avant tout un moyen de transmettre l’information, mais également un temps d’échange avec les copropriétaires sur les difficultés qu’ils rencontrent dans chacune des régions.

Alors suivez bien le site de l’ARC Nationale, car prochainement seront communiqués les évènements qui seront organisés en région, avec même l’inauguration de nos premiers bureaux en province.

Actions et Actus
Action

Abus 5175 : Quand CITYA fait des cours de sensibilisation pour défendre le conseil syndical, on ne peut que rire !

Décidément, CITYA n’a peur de rien, encore moins du ridicule.

En effet, alors que l’on dénonce fréquemment des abus mettant en péril la copropriété provenant de ce syndic, nous avons à présent droit à un post sur LinkedIn émanant de CITYA qui nous fait de la sensibilisation sur le rôle du conseil syndical et celui du syndic.

Mais voilà, manque de bol, CITYA est encore une fois « à côté de la plaque » ne sachant même pas quel est le rôle du conseil syndical.

Alors, sans plus tarder place à l’image, dommage que l’on ne soit pas le premier avril !

IMIM

Allons par étape.

I- Le conseil syndical, intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic

Selon CITYA, le conseil syndical est l’intermédiaire entre les copropriétaires et le syndic : un super délégué de classe ou du personnel devant défendre les intérêts des copropriétaires.

Or cette vision est tout à fait tronquée n’étant nullement prévue par les textes.

En effet, l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 précise que le conseil syndical a une mission de contrôle et d’assistance du syndic.

Son rôle est bien de vérifier que l’ensemble des actions entreprises par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires est conforme à son objet et surtout dans son intérêt exclusif.

A titre d’exemple : vérifier que CITYA ne résilie pas les contrats d’assurance pour les placer auprès de sa filiale de courtage ou qu’il ne rédige pas des résolutions avec des références légales qui n’existent pas.

Ainsi, le rôle du conseil syndical n’est pas de défendre ou représenter les causes individuelles de chacun des copropriétaires.

D’ailleurs, pour défendre l’intérêt économique du syndicat des copropriétaires, il est dans son rôle, à savoir de suivre l’action du syndic en matière de recouvrement des charges à l’égard d’un ou de plusieurs copropriétaires débiteurs.

II – Erreur à ne pas commettre : laisser en roue libre le syndic

L’erreur à ne pas commettre est de laisser le syndic gérer la copropriété sans contre-pouvoir.

Cela est d’autant plus préconisé lorsque que le syndic s’appelle CITYA.

Et pour cause, CITYA est en fait détenu par une société ARCHE constituée de plusieurs filiales en tout genre.

Son « business plan » est de faire intervenir en priorité ses filiales. Il est par conséquent en conflit d’intérêt permanent avec le risque de défendre davantage l’intérêt du groupe plutôt que celui du syndicat des copropriétaires qu’il représente.

Voilà pourquoi le conseil syndical n’a pas à intervenir sur les relations entre le copropriétaire et le syndic mais bien contrôler ce dernier en vérifiant :

- les comptes qui ont été tenus par lui,

- les critères de choix des sociétés qui interviennent au sein de la copropriété,

- tous les mois, les rapprochements bancaires,

- les dates de visites de l’immeuble pour y participer,

- la bonne tenue des réunions trimestrielles sur la gestion de la copropriété ou encore l’élaboration de l’ordre du jour.

Moralité de l’histoire : il est important que le syndic ne confonde pas la copropriété avec sa société, pensant pouvoir tout décider à l’insu des copropriétaires.

Abus
Action

Action individuelle d'un copropriétaire : l’absence d'information du syndic n’est pas une cause d’irrecevabilité

Catégories Procédure
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation (troisième chambre civile) 16 octobre 2025, n°23-19.843
Lien de la décision
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000052439673
Observations

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire « use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». La tranquillité dans la jouissance de leurs parties privatives fait partie de ces droits, et le syndicat des copropriétaires est fondé à agir contre tout fauteur de troubles, à plus forte raison s’il y a infraction par un copropriétaire aux stipulations du règlement de copropriété et surtout à la « destination de l’immeuble » ou aux conditions d’usage des parties privatives. Mais, au-delà d’une mise en demeure, le syndic doit, pour agir judiciairement, être habilité par l’assemblée générale. Or, cette habilitation peut prendre du temps et être refusée par une majorité de copropriétaires, souvent pour des raisons de coût…

L’article 15 de la loi permet à tout copropriétaire d’« exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic ». La question se posait de savoir si le fait que le copropriétaire agissant seul n’informe pas le syndic pouvait rendre son action irrecevable. La Cour d'appel de Grenoble vient de rappeler qu’elle avait déjà été tranchée il y a plus de 40 ans (Cass. 3ème Ch. civ., 26 novembre 1975, 30 mars 1978 et 28 janvier 1981) : l’action reste recevable car la loi ne prévoit pas de sanction à l’inobservation de cette obligation d’information, dont la finalité est essentiellement de permettre au syndicat de se joindre à l’action s’il estime qu’au-delà de l’intérêt individuel, l’intérêt collectif est en jeu.

Principe retenu

La cour d'appel a énoncé, à bon droit, que, si le copropriétaire, qui agit seul pour la défense de la propriété ou de la jouissance de son lot, doit en informer le syndic, en application de l'article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, cette formalité n’est pas requise à peine d'irrecevabilité de la demande.

Analyse de la décision

Des copropriétaires d'appartements dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ont assigné un couple de copropriétaires d'un autre appartement situé dans le même immeuble, en indemnisation du trouble de jouissance causé par la mise à disposition de cet appartement à une clientèle de passage dans le cadre de locations meublées de courte durée. La Cour d'appel de Grenoble fait droit à leurs demandes. L’épouse du copropriétaire condamné, étant décédée, ses ayants-droits se sont joints à son époux survivant pour se pourvoir en cassation.

Ils faisaient grief à l'arrêt d’avoir violé l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 en déclarant leurs adversaires recevables en leurs demandes, et en affirmant que d'une jurisprudence constante, cette formalité n'était pas requise à peine d'irrecevabilité de la demande.

La Cour de cassation rejette le pourvoi, confirmant que la formalité d’information du syndic n'était pas requise à peine d'irrecevabilité de la demande.

Une Intelligence Artificielle (IA) qui risque d’abrutir encore plus les gestionnaires

Actuellement, tout le monde parle de l’Intelligence Artificielle présentée comme la solution innovante de demain.

A ce titre, les professionnels de l’immobilier s’interrogent sur comment intégrer cette technologie dans les logiciels de gestion des copropriétés avec toujours le même intérêt, non pas la recherche de plus d’efficacité dans l’administration des immeubles mais de gains de productivité.

Nous avons suivi un débat très intéressant qui démontre que les copropriétés ne sont pas sorties de l’auberge avec l’Intelligence Artificielle qui veut réfléchir à la place du gestionnaire, qui ne deviendra plus que l’assistant de cet outil.

Voyons de plus près la situation.

I- Des gestionnaires virtuels

Nous discutons avec beaucoup de gestionnaires de copropriété qui nous expliquent être utilisés non plus pour gérer les copropriétés mais pour effectuer des tâches administratives les plus rentables.

Ainsi, il leur est demandé de saisir des données ou informations sur leur logiciel laissant ensuite le programme produire des documents sans forcément comprendre comment ils ont été constitués.

C’est ainsi qu’ils se retrouvent incapables de critiquer une convocation d’assemblée générale ou des annexes comptables établies par le logiciel.

Par ce procédé, au fil du temps, les gestionnaires deviennent de moins en moins performants perdant toute aptitude professionnelle, se résignant à rester captifs de leur syndic-employeur.

L’Intelligence Artificielle risque d’aggraver cette situation avec des gestionnaires encore moins performants et surtout qui deviendront dispensables.

Voilà pourquoi à l’ARC Nationale, nous avons une approche strictement différente, à savoir que l’intelligence doit rester chez nos experts avec des outils de travail mis à leur disposition.

II – Une Intelligence Artificielle au service de la copropriété

Bien souvent, l’intelligence artificielle est pensée au service du syndic.

Mais pourquoi ne pas rêver d’une Intelligence Artificielle qui serait dans l’intérêt du conseil syndical et de la copropriété ?

Une Intelligence Artificielle qui pourrait analyser un ordre du jour en identifiant les intox ou erreurs glissées dans les résolutions.

Une Intelligence Artificielle qui pourrait analyser les comptes et identifier toutes les sommes perçues indûment par le syndic.

Une Intelligence Artificielle qui pourrait analyser les mails du syndic en purgeant les termes non élégants et surtout en mettant en évidence les fausses affirmations voire les mensonges qui seraient contraires aux dispositions légales.

Une Intelligence Artificielle qui aiderait l’ARC Nationale à identifier les abus voire même à les écrire avec la plume « arcienne ».

Du temps en plus pour nos experts, qui pallieront la dégradation du savoir-faire des gestionnaires qui se servent d’une Intelligence Artificielle.

A suivre…

Actions et Actus
Actu

Un nouvel outil très efficace pour identifier les faux comptes bancaires séparés

Certains pourraient penser qu’avec l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui impose sans dérogation possible au syndic d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chacune de ses copropriétés mandantes, les illégalités des faux comptes bancaires séparés sont derrière nous.

Et pourtant, plusieurs signes démontrent que les syndics ne sont pas tout à fait détachés des fonds de leurs copropriétés mandantes voire continuent à présenter de faux comptes bancaires séparés.

Cela se matérialise lorsque le syndic présente un RIB aux copropriétaires qui n’est pas celui de la copropriété, mais le sien, ou bien lorsque le syndic demande de payer uniquement depuis l’extranet de la copropriété sans pouvoir identifier le titulaire du compte.

Il y a aussi les syndics qui curieusement retardent sans justification apparente le règlement des fournisseurs des copropriétés alors qu’à priori ils n’ont aucun intérêt à retenir les fonds si ce n’est parce qu’ils font travailler la trésorerie à leur profit.

La difficulté est que jusqu’alors il était très difficile voire impossible de vérifier le réel titulaire du compte IBAN qui est présenté par le syndic  et ce encore récemment.

I- Un nouvel outil sur les interfaces bancaires

Une petite révolution a fait son apparition dans les interfaces de virement en ligne proposés par les établissements bancaires.

Il s’agit de pouvoir identifier avec exactitude le nom du titulaire en fonction du numéro d’IBAN saisi.

Ainsi, il est possible à présent de comparer le nom fourni par le syndic avec celui réellement affiché auprès de l’établissement bancaire.

Cette fonction a été développée par les banques afin d’identifier tout risque de blanchiment d’argent ou de mauvais aiguillage sur le bénéficiaire du règlement.

Des plates-formes vont même plus loin en indiquant clairement le réel libellé du compte par rapport à celui saisi.

Ainsi, l’utilisateur peut à présent connaître le réel titulaire et l’intitulé du compte à partir du numéro IBAN produit par le syndic.

II – Une expérimentation très fructueuse

L’ARC Nationale reçoit fréquemment des doubles règlements d’adhésion émanant du syndic nous obligeant à procéder au remboursement.

C’est pourquoi nous demandons un RIB et vérifions  au préalable qu’il s’agit bien de celui du syndicat des copropriétaires et non celui du syndic.

Néanmoins, avec le nouvel outil, 40 % des libellés saisis étaient non conformes à celui mentionné par le syndic.

Souvent, il s’agit de numéro d’immatriculation qui suit le libellé du syndicat des copropriétaires, à croire qu’il s’agit de sous-comptes qui dépendent d’un compte principal géré par le syndic.

Plus inquiétant, certaines références IBAN sont indiquées comme « absence de correspondance » nous nous interrogeons sur « le pourquoi du comment ».

Allez, pour la beauté du geste, voici un extrait de notre interface bancaire :

Un nouvel outil très efficace pour identifier les faux comptes bancaires séparés

 

Dossier conseils
Action
Conseil

Quand les héritiers potentiels tardent à accepter ou refuser la succession de lots de copropriété

Catégories Procédure
Date de parution de l'article de loi
Juridiction
Cour de cassation (première chambre civile)
Lien de la décision
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000051151433
Observations

Le décès d’un copropriétaire n’interrompt pas la possibilité pour le syndicat des copropriétaires, car dans une succession s’opère une transmission universelle du patrimoine du défunt et donc les héritiers héritent à la fois des biens de celui-ci et des dettes qui les grèvent. Si celles-ci sont très importantes, ils peuvent par contre refuser la succession, le syndicat des copropriétaires n’ayant, en cas de désistement de tous les héritiers, pour seule ressource de faire désigner l’Etat et plus précisément l’administration des Domaines, en tant que curateur à la succession vacante.

En tout état de cause, les héritiers potentiels doivent se décider car le temps qui passe aggrave la dette du défunt. L’article 771 du Code civil, dispose qu’« à l'expiration d'un délai de quatre mois à compter de l'ouverture de la succession, l'héritier peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l'initiative d'un créancier de la succession, d'un cohéritier, d'un héritier de rang subséquent ou de l'État. L'article 772 du même code dispose que « dans les deux mois qui suivent la sommation, l'héritier doit prendre parti ou solliciter un délai supplémentaire auprès du juge lorsqu'il n'a pas été en mesure de clôturer l'inventaire commencé ou lorsqu'il justifie d'autres motifs sérieux et légitimes. Ce délai est suspendu à compter de la demande de prorogation jusqu'à la décision du juge saisi. À défaut d'avoir pris parti à l'expiration du délai de deux mois ou du délai supplémentaire accordé, l'héritier est réputé acceptant pur et simple. »

Principe retenu

Dans une affaire où, dûment sommés d’opter pour accepter ou refuser la succession, des héritiers n’ont pas répondu dans le délai imparti, la Cour de cassation fait une simple lecture du droit et confirme qu’un héritier, à l'expiration du délai de deux mois à compter de la sommation, s'il n'a pas pris parti et n'a pas sollicité de délai supplémentaire auprès du juge, est réputé acceptant pur et simple de la succession, et ne peut plus y renoncer, ni l'accepter à concurrence du seul actif net.

Analyse de la décision

Un copropriétaire est décédé en laissant pour lui succéder ses enfants. Par trois actes successifs, le syndicat des copropriétaires, invoquant une créance relative à des charges de copropriété dues, a sommé les héritiers potentiels d'opter, conformément aux dispositions de l'article 771 du code civil. Ceux-ci n’ayant pas pris parti à l'expiration du délai de deux mois suivant la sommation, délai imparti par l'article 772 du même code, le syndicat des copropriétaires les a assignés en paiement de la dette du défunt.

Condamnés en appel, ils se pourvoient en cassation, arguant que le fait de ne pas avoir répondu à la sommation dans le délai imparti ne les privait pas de la faculté de renoncer efficacement à la succession, même après l'expiration de ce délai, tant qu'une décision judiciaire les déclarant acceptants purs et simples n'était pas encore passée en force de chose jugée…

La Cour de cassation balaie sèchement leur argumentation : après avoir relevé que, par actes d'huissier de justice, le syndicat des copropriétaires avait, en application de l'article 771 du code civil, sommé les héritiers potentiels d'exercer leur option successorale, la cour d'appel a exactement retenu que le délai de deux mois imparti avait valablement couru à compter de ces sommations et qu'à défaut d'avoir pris parti dans ce délai, ceux-ci avaient perdu le droit de renoncer à la succession, de sorte que les actes de renonciation établis par eux postérieurement à ces dates étaient inopérants et que la copropriété, créancière de leur père, était recevable à agir à leur encontre en paiement de la dette du défunt, en leur qualité d'héritiers.

A noter que la sommation d’opter a très opportunément protégé le syndicat des copropriétaires, car sans elle, une fois assignés en paiement des charges dues, les héritiers potentiels auraient pu exercer leur droit de renonciation !

Abus 5176 : LOISELET & DAIGREMONT à la chasse aux informations personnelles conformément à la loi du 10 juillet 1965 : la CNIL est saisie

Certains pourraient nous dire : mais où trouvez-vous vos abus ?

Ce qu’ils ne comprennent pas est que nous n’allons pas à la chasse aux abus, il faut savoir qu’ils nous sont remontés principalement par nos adhérents mais également par des professionnels et en premier lieu des gestionnaires de copropriétés écœurés des pratiques commerciales de leur syndic employeur.

En effet, il faut bien le comprendre, derrière ces abus qui sont souvent des illégalités, il y a des personnes principalement des copropriétaires qui subissent un préjudice parfois flagrant, parfois sournois.

A ce titre, voyons la dernière opération du Cabinet LOISELET & DAIGREMONT qui démontre qu’il n’y a plus de limite aux abus.

En réalité, les syndics professionnels se sentent tout-puissants compte tenu du fait que le gouvernement est prêt à tout pour obtenir la grâce des professionnels et surtout leur silence.

Dans ce contexte, l’ARC Nationale reste la seule association indépendante qui a la capacité de dénoncer les abus afin d’alerter les copropriétaires et les conseillers syndicaux avant qu’il ne soit trop tard.

I- Une obligation du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965

Nous le disons sans cesse, quand un syndic fait mention d’une référence d’un texte de loi, neuf fois sur dix, il y a « anguille sous roche ».

Mais quand cela concerne LOISELET & DAIGREMONT, qui évoque carrément l’intégralité du décret du 17 mars 1967 pris en application de la loi du 10 juillet 1965, il faut s’en inquiéter car derrière cette citation se cache du lourd voire du « très très lourd ».

Avant d’aller plus loin, voici la mention indiquée dans son courrier préparatoire envoyé aux copropriétaires :

 

LOISELET & DAIGREMONT à la chasse aux informations personnelles conformément à la loi du 10 juillet 1965 : la CNIL est saisie

Alors quelles sont ces dispositions qui traverseraient tout le décret du 17 mars 1967 et la loi du 10 juillet 1965 et qui imposeraient aux copropriétaires de compléter une fiche de renseignements ?

Pour comprendre l’horreur, nous sommes obligés de publier la fiche en intégralité :

LOISELET & DAIGREMONT à la chasse aux informations personnelles conformément à la loi du 10 juillet 1965 : la CNIL est saisie

Et oui, LOISELET & DAIGREMONT est devenu le fisc.

Les copropriétaires doivent « se mettre à nu » en indiquant s’ils sont pacsés, mariés, veufs, célibataires, divorcés.

Ils doivent également renseigner leur profession ainsi que le numéro de téléphone de leur bureau et même leur adresse électronique professionnelle.

Plus que cela, il est demandé le nom de jeune fille, si elle ou lui a signé un contrat de mariage, et même le régime matrimonial.

Bref soit LOISELET & DAIGREMONT veut concurrencer « MEETIC » en créant une nouvelle filiale soit il a des idées derrière la tête.

Néanmoins, une chose est sûre : ni la loi du 10 juillet 1965 ni le décret du 17 mars 1967 imposent de fournir des informations aussi sensibles et personnelles.

II – Un syndic qui fait pression pour extirper des informations auprès des copropriétaires

Nous pouvons légitimement nous interroger sur l’intérêt et l’usage pour un cabinet de syndic d’obtenir de telles informations des copropriétaires qu’il gère.

Mais ce qui est encore plus troublant, c’est son insistance allant jusqu’à menacer qu’à défaut de réponse, cela empêcherait la constitution « de votre dossier de gestion ».

De quoi parle-t-il ? à quel dossier de gestion fait-il allusion ?

Avant d’aller plus loin, voici ce qui est indiqué en dessous du questionnaire :

LOISELET & DAIGREMONT à la chasse aux informations personnelles conformément à la loi du 10 juillet 1965 : la CNIL est saisie

Mais le pire du pire est le point 3 qui indique que les informations collectées seront destinées au groupe LOISELET & DAIGREMONT ainsi qu’à ses prestataires extérieurs. 

Mais bon sang, pourquoi l’ensemble du groupe peut bénéficier de ces informations et non uniquement l’agence ? Que vont-ils en faire ?

Nous allons interroger la CNIL sur ce « nouveau jouet » de LOISELET & DAIGREMONT pour vérifier s’il est bien homologué.

Entretemps, il est clair qu’il ne faut en aucun cas renseigner ce questionnaire.

Rassurez-vous, cela n’empêchera pas la copropriété de fonctionner.

Abus
Action