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"Après moi le déluge", un dicton qui ne doit pas concerner les copropriétés

Les copropriétés doivent actuellement faire face à un phénomène pourtant prévisible qui est celui du financement des travaux d’entretien et de rénovation qui font suite au vieillissement du bâti et des équipements collectifs.

La difficulté est que ces frais sont supportés uniquement par les copropriétaires votant les travaux en assemblée générale.

Cette situation incite certains à ajourner le vote des travaux et à attendre la dernière minute. Dernière minute qui se matérialise sous la forme soit d’une obligation technique soit d’une situation critique : l’immeuble est « frappé d’un arrêté de péril ».

Cela est dû à une mauvaise approche de la loi qui considère les travaux d’entretien et de rénovation comme une option. De ce fait la loi n’oblige pas les copropriétaires à épargner chaque année l’amortissement du bâti et des équipements collectifs permettant ainsi d’être en mesure de les financer le moment venu.

Voyons cela de plus près.

I- Une absence d’obligation d’amortissement

La loi du 10 juillet 1965 oblige les copropriétaires à financer chaque année un budget prévisionnel qui permet de faire face aux dépenses courantes.

Ainsi, avant même d’acquérir un lot, le futur acquéreur a connaissance des charges courantes moyennes annuelles. IL peut ainsi apprécier s’il dispose des capacités financières suffisantes pour être copropriétaire au sein de cet immeuble.

En revanche, le futur acquéreur n’a aucune donnée fiable sur le coût des entretiens qu’il devra financer ni à court ni à moyen terme en matière de travaux.

Pire, aucun financement d’investissement n’est prévu faisant supporter aux seuls copropriétaires qui votent les travaux, l’intégralité de l’amortissement des équipements collectifs ou du bâti.

Certes, il y a le fonds travaux mais il reste extrêmement marginal au vu des réels coûts que cela représente.

Voilà pourquoi une grande partie des copropriétés est à présent en difficulté pour financer leur entretien et leur rénovation y compris énergétique.

II – Une situation qui ne risque pas de s’arranger

L’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose de constituer un fonds travaux mais uniquement pour les copropriétés construites depuis plus de dix ans.

Il s’agit là d’une erreur d’analyse. Au contraire, le fonds travaux doit être constitué quand la copropriété est neuve donnant ainsi la possibilité d’amortir le coût sur une période plus longue et ainsi réduire les dotations annuelles réclamées auprès des copropriétaires.

Et pour cause il est toujours plus facile de financer des travaux sur dix ans plutôt que de devoir les financer en une seule fois au cours de l’année où se votent les travaux.

Ainsi, il est clair que ces copropriétés neuves, dans dix ou quinze ans, se retrouveront avec les mêmes difficultés que les copropriétés anciennes d’aujourd’hui à savoir comment financer l’amortissement de leur bâti et des équipements collectifs sur une année.

Voilà pourquoi le conseil syndical et les copropriétaires ne doivent pas tomber dans la démagogie qui consiste à considérer qu’après moi, « le déluge ».

Actions et Actus

Actu

L’ARC Nationale détestée par les professionnels mais malgré tout enviée

Décidemment, être dirigeant de l’ARC Nationale n’est pas de tout repos mais apporte beaucoup de satisfaction.

Et pour cause, nous connaissons la posture de certains syndics professionnels, à vrai dire les plus mauvais et en parallèle celle de nos adhérents qui nous encouragent à faire encore et encore mieux au service de la copropriété.

Voyons de plus près de quoi il s’agit.

I- Des professionnels envieux

Généralement les syndics professionnels et autres inféodés ,n'apprécient pas l’ARC Nationale.

A ce titre, Ils ont comme obsession de nous isoler afin que l'on ait le moins de résonnance possible.

En effet, ils savent pertinemment que l’ARC Nationale connaît parfaitement bien les dossiers et en particulier les pratiques abusives ou illégales commises par les syndics professionnels.

Pratiques, bien sûr, admises par « la profession » pour des raisons purement lucratives.

Ainsi leur objectif n’est pas d’éradiquer ces types d’agissement mais de faire taire l’ARC Nationale en essayant tous types de stratagèmes comme l’engagement de procédure judiciaire ou bien demander aux pouvoirs publics et autres instances de ne pas dialoguer avec nous.

Néanmoins, ils constatent que ce procédé ne fonctionne pas car l’ARC Nationale grandit encore et encore, avec toujours plus d’adhérents et d’admirateurs y compris parmi les parlementaires et même les cabinets des ministères.

Encore dernièrement, nous avons relevé lors de notre salon annuel « une fréquentation record » et même des syndics professionnels et autres journalistes inféodés qui pour récupérer des informations de qualité étaient prêts à raser les murs pour ne pas être aperçus.

Le plus risible est qu’ensuite ils se mettent en scène sur les réseaux sociaux tout en indiquant : « attention, on est venu voir les copains ».

Alors, pourquoi cette dualité de comportement ?

II – Une âme qui anime l’ARC Nationale

L’ARC Nationale travaille dans un seul objectif : la satisfaction de ses adhérents et la défense des syndicats des copropriétaires.

Cela doit passer par des investissements, des embauches, du nouveau matériel… peu importe, l’ARC Nationale engage les dépenses nécessaires pour atteindre ses objectifs.

L’ARC Nationale n’a également pas peur de dénoncer les abus, et particulièrement ceux des grands groupes qui souvent n’ont pas l’habitude d’être contredits ou pire d’être dénoncés.

Cette réactivité de l’ARC Nationale est de plus en plus appréciée y compris par les syndics honnêtes qui ne supportent plus le diktat de grands groupes et de « l’omerta » des chambres professionnelles, nous avons à présent des adhérents qui sont syndics professionnels.

Alors au lieu d’attaquer l’ARC Nationale, il vaut mieux s’en inspirer et rechercher la satisfaction des copropriétaires et des conseillers syndicaux.

A défaut d’y croire, on peut l’espérer…

Actions et Actus

Action

Le président du conseil syndical doit-il être présent lors de la restitution des archives du syndicat des copropriétaires ?

Une copropriété francilienne nomme en assemblée un nouveau syndic. Ce dernier convient avec son prédécesseur d’une date pour récupérer, dans les locaux de celui-ci les archives du syndicat des copropriétaires et sollicite, à cette occasion, la participation du président du conseil syndical. Cette tierce intervention se révèle-t-elle obligatoire à la transmission des archives du syndicat des copropriétaires ?

Il nous faut répondre à cette question par la négative.

La remise des archives du syndicat s’opère en principe entre l’ancien syndic et son successeur. En effet, il appartient normalement au syndic en exercice de conserver les documents de la copropriété selon l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu’il est l’unique représentant légal du syndicat administrant l’immeuble (parties et installations communes).

La gestion d’une résidence par le syndic, durant son mandat, implique donc de disposer des pièces nécessaires telles que :

- le règlement de copropriété et ses avenants ;

- le registre contenant les originaux des procès-verbaux des assemblées ;

- les contrats du syndicat relatifs aux équipements collectifs et au personnel ;

- les marchés du syndicat (ravalement de façade, réfection de la couverture...) ;

- les justificatifs des charges communes (factures, bulletins de paie du gardien ou de l’employé) ;

- la comptabilité collective (syndicat) et individuelle (copropriétaires) ;

- les relevés des comptes bancaires séparés du syndicat des copropriétaires, etc.

Dès lors, tout changement de syndic suppose que le sortant transfère à l’entrant ces documents impératifs à un fonctionnement approprié et licite de l’immeuble (art. 18-2 de la loi) ; accompagnés d’un bordereau établi en deux exemplaires et signés par ces deux parties (art. 33-1 du décret du 17 mars 1967), visant à attester des pochettes transmises (nature, date ou périodes).

L’article 33-1 du décret impose cependant l’envoi d’une copie de ce bordereau au conseil syndical. Cet organe collégial, ayant pour fonction d’assister et de contrôler le syndic dans sa gestion, la connaissance de la liste des archives restituées entre l’ancien et le nouveau syndic s’avère compréhensible. Elle permet, le cas échéant, d’alerter ce dernier sur certaines omissions en la matière.

Le droit de la copropriété n’exige donc pas la présence d’un conseiller syndical lors de la restitution des archives entre deux syndics. L’importance consiste plutôt, pour cet organe collégial, à préparer cette entrevue avec le nouveau syndic, en soulignant les dossiers particulièrement sensibles (travaux de bâtiment avec procès-verbal de réception, attestations d’assurance, contentieux...), dont il lui faudra inspecter le contenu lors de cette passation. Ainsi, le syndic en exercice peut optimiser cette formalité et exiger immédiatement, de son confrère, les éléments manquants, en restreignant le recours à des démarches ultérieures fastidieuses, voire onéreuses (relances, action judiciaire).

Réponse de l'expert

Action

Abus 5177 : Les anomalies juridiques du contrat 2025/2026 du syndic DEBIEVRE

Une lapalissade : souligner les irrégularités des mandats de syndics professionnels, tant ces transgressions sont courantes. Ces redites présentent néanmoins l’intérêt d’alerter les copropriétaires et de les encourager à obtenir du cabinet sortant ou du prospect, les rectifications appropriées avant toute délibération à l’assemblée sur cette fonction. Le contrevenant du jour est l’agence parisienne DEBIEVRE.

I. Date omise et échéance expirée

La nomination du syndic résulte d’une décision de l’assemblée :

- lors d’une 1ère lecture à la majorité absolue des voix du syndicat (art. 25 al. c de la loi du 10 juillet 1965) :

- selon la proposition de contrat (et la fiche d’information tarifaire pour le candidat professionnel) jointe à sa convocation (art. 11 al. 4 du décret du 17 mars 1967).

Le syndic ne jouit pas d’une totale liberté concernant la rédaction de ce mandat. Il doit respecter la trame imposée par le décret du 26 mars 2015. Autrement dit, tout cabinet doit se contenter de compléter les espaces dédiés en mentionnant notamment certaines dates attestant de sa capacité à administrer légitimement une résidence.

La défaillance du cabinet DEBIEVRE en la matière se révèle manifeste dans son contrat 2025/2026.

La 1ère approximation porte sur la date de sa carte professionnelle.

Ce cabinet précise détenir une carte professionnelle éditée par la C.C.I. (Chambre de Commerce et d’Industrie) le 24 février 2022. Cette carte échoit par conséquent le 23 février 2025, sa durée de validité étant de trois ans selon l’article 80 du décret du 20 juillet 1972. En l’état, DEBIEVRE ne peut opposer au syndicat cette carte pour exercer sa mission jusqu’en 2026.

Le décret du 26 mars 2015 impose en outre au syndic de stipuler dans son mandat la date de souscription de ses deux polices obligatoires prévues par l’article 3 de la loi du 2 janvier 1970, à savoir :

- l’assurance de responsabilité civile couvrant toute victime (syndicat, copropriétaires) des fautes dommageables commises par le syndic durant l’exécution de sa mission ;

- la garantie financière destinée à indemniser le syndicat en cas de disparition de ses fonds du fait d’actes illicites de son mandataire.

DEBIEVRE n’indique pas la date de conclusion de son assurance de responsabilité civile, ce qui conduit légitimement à s’interroger sur son effectivité.

II. Honoraires particuliers irréguliers

Le décret du 26 mars 2015 concède au syndic une rémunération de base à laquelle peuvent s’ajouter des honoraires complémentaires (dits particuliers).

Cependant, ces facturations supplémentaires doivent se cantonner à une liste restreinte de prestations mais également à des modalités restrictives d’imputation.

Il peut s’agir, par exemple, d’un émolument (forfaitaire ou horaire) au titre de sa participation :

- à l’assemblée annuelle, en cas de dépassement de l’amplitude contractuellement convenue, ou à une assemblée additionnelle impliquant également l’établissement et la diffusion de son ordre du jour ;

- à une expertise, une procédure judiciaire intéressant le syndicat (hors impayés des copropriétaires).

Cela peut également concerner :

- ses visites de l’immeuble, au-delà du nombre arrêté conventionnellement ;

- ses opérations de recouvrement des arriérés de provisions et charges communes des copropriétaires.

Pour autant, le décret ne permet pas au syndic de prévoir, pour une même tâche, un montant distinct en fonction de l’intervenant.

De même, pour sa contribution à une assemblée supplémentaire, sa facturation doit s’opérer selon une éventuelle majoration en pourcentage de sa vacation et non de manière forfaitaire.

Enfin, lorsqu’un copropriétaire entame la cession d’un lot, le syndic a la faculté d’exiger une rémunération du vendeur pour l’édition de l’état daté requis par son notaire (art. 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le syndic ne réclame alors qu’un seul montant, n’excédant pas au demeurant 380 € T.T.C. (art. 2 du décret du 21 février 2020).

La jurisprudence précise, que toute autre somme sollicitée à cette occasion par le syndic s’avère illicite, telle que les frais auxquels prétend DEBIEVRE, pour :

- le pré état daté, inexistant légalement, CA Versailles, 25 octobre 2022, n° 21 - 01238 ;

- l’actualisation de l’état daté (en cas de report de la date de signature de l’acte définitif d’aliénation) et bien évidemment celle du pré état daté (chimérique), CA Grenoble, 17 juin 2013, n° 09 - 04822.

La conformité réglementaire d’un contrat de syndic est en définitive assez simple à contrôler. Il suffit de mettre en perspective le contenu du contrat avec le document institué par le décret du 26 mars 2015. Tout oubli ou adjonction démontre l’irrégularité et doit être rejeté au plus tard préalablement au vote sur la désignation du syndic en assemblée.

Abus

Action

Pourquoi et comment adhérer à l’ARC Nationale en tant que conseil syndical ?

Nous avons tellement « la tête dans le guidon » que nous oublions d’écrire des articles de base expliquant comment adhérer à l’ARC Nationale.

En effet, bien souvent, les copropriétaires nous disent qu’entre le site internet et nos évènements, ils ont déjà beaucoup d’informations mais il est certain que vivre au cœur de l’ARC Nationale, c’est une autre mélodie.

Alors faisons un article rapide pour expliquer pourquoi et comment adhérer à l’ARC Nationale en tant que conseiller syndical.

I- Pourquoi adhérer à l’ARC Nationale ?

En tant que commerçant, le syndic professionnel peut se retrouver en conflit d’intérêts préférant défendre les siens plutôt que ceux des copropriétés qu’il représente.

Cette situation entraîne de nombreux abus que ce soit en matière de facturations injustifiées, d’absence de mise en concurrence, d’interventions de filiales à l’insu des copropriétaires, d’état de carence, de mauvaise tenue comptable, d’élaboration d’ordre du jour tronqué…

A cela s’ajoutent de nombreux enjeux - que doit affronter le syndicat des copropriétaires - d’ordre technique ou juridique, et pour lesquels le syndicat des copropriétaires ne trouve pas forcément conseil auprès du syndic souvent dépassé par la gestion de ses immeubles et surtout par l’évolution des textes législatifs et réglementaires.

Face à cette situation, l’atout de la copropriété reste le conseil syndical qui, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, a une mission de contrôle sur les opérations réalisées par le syndic mais également d’assistance sur sa gestion de la copropriété.

Pour atteindre ces objectifs, le conseil syndical doit être lui-même assisté en pouvant s’appuyer sur des experts dans différents domaines, tout en se formant sur différents sujets.

C’est dans ce cadre que l’ARC Nationale a mis en place tout un arsenal pour permettre au conseil syndical d’assurer avec efficacité et « professionnalisme » l’ensemble de ses missions.

II. Un pouvoir discrétionnaire du conseil syndical

L’article 27 du décret du 17 mars 1967 donne la possibilité au conseil syndical de se faire assister dans sa mission par les personnes de son choix.

Pour cela, il peut engager des frais qui sont considérés comme des dépenses courantes d’administration supportées par le syndicat des copropriétaires et réglées par le syndic.

Ces engagements ne doivent pas être validés au préalable par l’assemblée générale et encore moins le syndic.

Et pour cause, le conseil syndical est un organe indépendant qui ne dépend pas du syndic ni même de l’assemblée générale.

C’est à ce titre que la décision d’adhérer à l’ARC Nationale se vote en conseil syndical à la majorité des membres actifs.

A vrai dire, ni la loi, ni les décrets ne précisent les modalités de prise de décision.

Néanmoins, il nous paraît honnête de préconiser qu’elle se décide au moins à la majorité des membres du conseil syndical actifs.

En effet, parfois dans des conseillers syndicaux de dix personnes, seules cinq sont actives, devant se baser sur ce quorum pour prendre les décisions.

III – Un rôle stratégique

A l’ARC Nationale, nous aimons les conseillers syndicaux impliqués dans leur copropriété.

Ainsi, nous ne cherchons pas de « la clientèle » mais bien des adhérents qui ont à cœur de défendre la bonne gestion de leurs copropriétés en travaillant en étroite collaboration avec le syndic, dans le respect des prérogatives de chacun.

Pour cela, l’ARC Nationale ne cesse d’améliorer ses services afin de répondre au mieux aux attentes de nos adhérents et aux enjeux que doivent affronter leurs copropriétés.

A ce titre, nous essayons d’innover de nouveaux services avec encore dernièrement l’acquisition de nouveaux bureaux pour dispenser des formations en physique ou bien encore la création d’un plateau télévisé pour assurer des émissions, sur le thème de la copropriété bien sûr.

Voici une liste non exhaustive des services proposés par l’ARC Nationale :

Consultations en physique, en visio ou par téléphone auprès d’experts dans les domaines du droit, de la comptabilité, de la technique et du bâti,
Site internet mis à jour deux fois par semaine,
Revues trimestrielles,
Guides thématiques,
Bande dessinée pédagogique,
Quinze outils numériques,
Contrôles de comptes,
Accès aux vidéos pédagogiques,
Organisation d’un salon annuel,
Dispense hebdomadaire de formations,
Organisation de colloques,
Groupement d’achats,
Permanence téléphonique…

Actions et Actus

Action

Cinq conseils pour bien contrôler les comptes annuels de sa copropriété

Trop souvent, le contrôle annuel des comptes d’une copropriété se limite à procéder à un simple pointage des factures à partir d’un document qui n’a d’existence ni légale ni comptable, appelé à tort « le relevé général des dépenses ».

Et pour cause, ce document présente en réalité les factures enregistrées sur l’exercice sans réellement savoir si elles ont été payées.

Cela explique en partie pourquoi ces contrôles s’avèrent souvent inefficaces, décevants et passent à côté de réelles informations comptables et financières stratégiques pour la copropriété.

Pourtant il est facile de faire beaucoup mieux et beaucoup plus efficace en mettant en pratique cinq conseils simples à mettre en œuvre.

I- Le contrôle des contrats souscrits par votre copropriété

Cette vérification permet d’identifier la date initiale de souscription de chaque contrat, sachant que ceux ayant été conclus il y a plus de cinq ans doivent impérativement faire l’objet d’une négociation voire d’une mise en concurrence car ils sont souvent plus chers.

Cela est dû au fait qu’ils ont subi une augmentation annuelle souvent supérieure à l’inflation.

Autre explication : souvent les prix des matériels baissent sans que la société impacte cette baisse sur le prix.

Il faut également bien vérifier que les révisions des tarifs annuels ainsi que celles des années précédentes sont bien conformes à la clause d’indexation des contrats.

En effet, certaines formules d’indexation sont selon les années favorables aux clients ; dans ce cas les prestataires appliquent une augmentation supérieure.

II- Vérifiez quelques points précis concernant les factures de petits travaux ou de fournitures

Les travaux passés en charges communes générales ne sont-ils pas, en fait, des travaux privatifs ?

Exemple : Lors de fuites sur parties communes - l’origine peut être privative ; malgré tout dans ce cas précis le « plombier » qui intervient facture son intervention à la copropriété et non au copropriétaire responsable.

Ces travaux concernent-ils toute la copropriété (ou un seul bâtiment) ?

- le syndic a-t-il consulté le conseil syndical, comme la loi l’y oblige dans certains cas ?

- le nombre d’heures et le prix horaire sont-ils indiqués sur les factures (c’est une obligation) ?

- la TVA appliquée est-elle la bonne ?

- etc…

Ces contrôles permettent le « redressement » de certaines factures pouvant avoir un impact sur les fonds de la copropriété.

III- Contrôlez scrupuleusement les frais de syndic et honoraires supplémentaires

Bien souvent, les honoraires du forfait de base sont un appât pour attirer de nouveaux syndicats des copropriétaires pour ensuite se rattraper sur les facturations complémentaires, supplémentaires et privatives.

Un contrôle de l’ensemble des sommes perçues par le syndic est indispensable d’une part pour vérifier qu’il n’a pas perçu des sommes injustifiées et d’autre part pour pouvoir mieux négocier avec le syndic toute demande de réévaluation de ses honoraires du forfait de base.

Rappelons que l’article 11 du décret du 17 mars 1967 impose au syndic de joindre à l’ordre du jour de l’assemblée générale, l’ensemble des honoraires qu’il a perçus au cours de l’exercice à approuver.

IV- Vérifiez que TOUS les « produits » (sommes reçues ou à recevoir) ont bien été comptabilisés par le syndic

Les produits viennent contrebalancer les charges permettant ensuite de définir le solde de l’exercice, ce qui aura un impact sur le montant de la régularisation des charges.

Au-delà des appels de provisions, les produits de la copropriété peuvent émaner :

d’indemnités d’assurance (notifiées par la compagnie) ;
d’indemnités de sécurité sociale ;
de locations ; (exemple : locations d’anciennes loges ; location de toiture pour antennes de téléphonique, de panneaux publicitaires, etc…) ;
d’intérêts de retard appliqués aux débiteurs sur les charges impayées ;
d’ indemnités judiciaires, etc...

V- Contrôler les consommations d’eau et de chauffage :

Les fluides sont des charges qui représentent des sommes importantes, nécessitant de procéder à un contrôle méticuleux.

En matière d’eau : il faut identifier l’évolution des consommations en mètre cube d’une année sur l’autre.

S’il y a des compteurs divisionnaires, il faut examiner si l’écart entre le total des mètres cubes relevés aux compteurs divisionnaires et la consommation globale (compteur général) n’augmente pas. Si c’est le cas, il faut agir !

Pour le chauffage : il faudra également analyser les évolutions de consommations d’une année sur l’autre (à rigueur constante). Cette analyse est essentielle pour repérer un manque d’entretien et le cas échéant intervenir en conséquence.

Dossier conseils

Action

Conseil

L'utilisation du fonds de travaux en cas d'urgence

Nous sommes souvent interrogés sur la possibilité d’utiliser le fonds de travaux en cas d’urgence.

La faculté pour le syndic d’initier des travaux sans autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires lorsque l’urgence le justifie est reconnue de longue date par l’article 18, I., al. 3, de la loi du 10 juillet 1965. Se pose alors naturellement la question du financement de ces travaux.

Disons-le d’emblée, le financement dans une telle situation par le fonds dit « ALUR » a été prévu dès son instauration (ancien article 14-2, II., al. 6). La loi dite « Climat et résilience » du 22 août 2021 qui a largement remanié les affectations possibles du fonds de travaux a maintenu cette faculté. A raison.

Toutefois, comment s’articule et se combine cette possibilité d’utiliser le fonds de travaux avec les autres modalités d’engagement des dépenses par le syndic en cas de travaux d’urgence ? Nous les présenterons après un bref rappel du cadre légal des travaux d’urgence.

I- Le cadre légal des travaux d’urgence

Le cadre est fixé par les articles 18, I., al. 3, de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Le pouvoir reconnu au syndic suppose la réunion de deux conditions cumulatives :

l’urgence ;
le danger pour la sauvegarde de l’immeuble ;

Les juges du fonds apprécient souverainement la réunion de ces deux critères. C’est notamment le cas lorsque la situation impose de réagir rapidement afin d’éviter un préjudice imminent. C’est également le cas lorsque les travaux sont indispensables au maintien de la sécurité des personnes et des biens, touchant à la salubrité ou la solidité de l'immeuble (CA Bastia, 2ème Ch. civ., 9 février 2022, n° 21/00062). Il s’en déduit que cette faculté est également un devoir. Ainsi, à défaut d’initier des travaux en cas d’urgence, le syndic engage sa responsabilité s’il ne satisfait pas à cette obligation légale (CA Versailles, 4ème Ch., 1er février 2010, n° 08/06579).

En outre, le syndic doit procéder immédiatement à la convocation d’une assemblée générale (et au besoin sans respecter les délais de convocation de droit commun de l’article 9 du décret du 17 mars 1967) et informer les copropriétaires. Cette information doit être effectuée auprès de l’ensemble des copropriétaires et n’est pas satisfaite si le syndic se contente d’informer le conseil syndical (TGI Paris, 8e ch., 27 septembre 2012, n° 11/06790).

Enfin, une décision de l’assemblée générale suite à la convocation par le syndic est nécessaire pour ratifier les travaux et voter les dépenses. A défaut, un copropriétaire n’ayant pas payé sa quote-part ne peut être condamné (Civ.3ème, 20 janvier 1999, n°97-16.735).

Quid de la période entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale ? Comment sont financés les travaux lors de leur engagement par le syndic ?

II- Les modalités d’engagement des dépenses par le syndic

Pour faire face aux dépenses inopinées et imprévues du chantier en vue de la réalisation de travaux d’urgence, le syndic dispose en premier lieu de la trésorerie disponible du syndicat. Celle-ci se compose notamment des sommes appelées pour le budget prévisionnel.

L’avance pour pallier le manque temporaire de trésorerie visée par l’article 35 du décret du 17 mars 1967 suppose une autorisation préalable de l’AG, ce qui n’est pas envisageable dans notre hypothèse.

En cas d’insuffisance de trésorerie, deux possibilités supplémentaires s’offrent au syndic :

le syndic peut recourir aux fonds de travaux en vertu de l’article 14-2-1, I., 3°, de la loi du 10 juillet 1965.
le syndic peut, après avis du conseil syndical, exiger des copropriétaires le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux (D. 17 mars 1967, art. 37, al. 2). Précisons que le syndic ne peut demander de nouvelles provisions sans décision préalable de l’assemblée générale (D. 17 mars 1967, art. 37, al. 3).

Aucune disposition légale ou réglementaire n’interdit au syndic de cumuler ces différentes options en vue de l’ouverture du chantier. De ce point de vue, l’utilisation du fonds de travaux en complément éventuel de la trésorerie disponible et d’une avance pour un tiers des travaux constitue un véritable atout pour la copropriété afin de faire face à l’urgence.

Ainsi, cette affectation essentielle du fonds de travaux (art. 14-2-1, I., 3°, précité) permet de mesurer l’importance de la constitution de celui-ci dans une copropriété et plaide en faveur de montants de cotisations suffisamment élevés, notamment pour faire face à l’urgence. Pour rappel, les copropriétaires ayant en effet toujours la possibilité de fixer un montant supérieur au minimum imposé par l’article 14-2-1 de la loi de 1965 (5% du budget prévisionnel ou 2,5% du PPT-si adopté- selon le plus élevé).

Actions et Actus

Actualité juridique

Abus 5178 : 20 500 euros de sanction administrative prononcée par la Répression des Fraudes contre la société CITYA SAINT-DENIS IMMOBILIER (de la Réunion)

Il est dommage que certains syndics professionnels, souvent les plus mauvais, pensent que pour mettre fin aux abus des syndics, il faut faire taire l’ARC Nationale.

En effet, l’ARC Nationale n’est évidemment qu’un relais des méfaits et pratiques illégaux commis par les professionnels.

La difficulté bien souvent est qu’il est préférable de traiter le symptôme et non la cause, histoire de camoufler l’étendue de la pathologie.

Autrement dit, il est préférable d’étouffer la caisse de résonnance qu’est l’ARC Nationale plutôt que la pratique des abus commis par les syndics.

Mais voilà, les abus sont bien là avec une instance publique qui reste malgré tout active ; il s’agit de la Répression des Fraudes.

Dernièrement, elle a prononcé une sanction administrative à l’égard de CITYA au motif de contrat non conforme.

Voyons de quoi il s’agit.

I- Des sanctions pour contrat non conforme

Nous le savons bien, avant de prononcer des sanctions administratives, la Répression des Fraudes procède à des avertissements et injonctions et autres mesures préventives.

Ainsi, la sanction administrative s’applique uniquement dans les faits graves, souvent réitérés après avertissement.

A ce titre, la Répression des Fraudes a prononcé une sanction administrative de 20 500 euros à l’égard de CITYA SAINT-DENIS.

Cette information figurait sur la page LinkedIn de la Répression des Fraudes mais a été supprimée.

Nous nous reportons donc sur les informations publiées sur la presse internet locale.

II – Une sanction lourde mais largement absorbable

Sur le principe, la sanction administrative s’avère importante compte tenu du fait que le montant maximum prévu par l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965 en cas de manquement au contrat-type est de 30 000 euros.

Les faits sont graves puisqu’il s’agit de contrats non conformes à celui réglementé et de non-respect de la rémunération forfaitaire annuelle entraînant par conséquent des bénéfices indus.

Mais la question légitime est de savoir si cette sanction administrative est suffisamment dissuasive au vu des bénéfices engendrés par ce cabinet.

Pour cela, il suffit tout simplement de reprendre le rapport de la société mère qui s’intitule ARCHE dans lequel figure la société CITYA SAINT-DENIS.

Il est relevé un bénéfice après impôts de 1 025 157 euros pour un chiffre d’affaires de 4 114 920 euros.

Ainsi, après déduction de l’amende administrative, le bénéfice net reste extrêmement conséquent.

Voilà pourquoi il est probable que les sanctions soient une bonne nouvelle mais sans pour autant être dissuasives.

Les prochains abus concernant CITYA, publiés dans notre rubrique « Abus » confirmeront notre analyse…

Abus

Action

Abus 5179 : Les promotions de fin d’année du Cabinet HOMELAND immobilier

Les syndics professionnels s’emploient à accroître leurs bénéfices ou à minima à les maintenir face aux non-renouvellements de leurs mandats sur certaines copropriétés. Si cette finalité est parfaitement compréhensible pour toute société commerciale, elle suppose néanmoins de se conformer à leur déontologie. Sur ce dernier point, l’approche du cabinet HOMELAND immobilier apparaît juridiquement contestable.

I. Un extranet du syndicat des copropriétaires dévoyé

Un conseiller syndical se connecte à l’extranet de son syndicat des copropriétaires établi par son syndic HOMELAND immobilier. Il y découvre aussitôt une proposition commerciale consternante.

Cette publicité commerciale contrevient à l’objet même de l’extranet du syndicat incombant au syndic (article 18 de la loi du 10 juillet 1965). Il s’agit pour chaque cabinet d’y scanner des documents du syndicat selon une liste fixée par un décret du 23 mai 2019.

Cette disposition réglementaire prévoit des pièces accessibles :

- pour tous les copropriétaires, telles que le règlement de copropriété, les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, les contrats et marchés de la collectivité, etc. (art. 1er) ;

- pour chaque copropriétaire : la situation de son compte individuel (art. 2) ;

- pour le conseil syndical, à savoir le Grand livre du dernier exercice clos, les relevés périodiques des comptes bancaires séparés du syndicat, la liste des copropriétaires, la carte et les assurances professionnelles du syndic (art. 3).

De plus, l’association financière envisagée entre deux syndicats par Homeland immobilier enfreint divers principes légaux et réglementaires, puisque :

- chaque copropriété est juridiquement indépendante (art. 14 de la loi) ;

- la nomination d’un syndic relève d’une décision de l’assemblée souveraine de la copropriété concernée (art. 25 al. c de la loi) selon la proposition de mandat et de la fiche d’information (pour le prospect professionnel) jointes à la convocation, stipulant la rémunération proposée pour la durée du mandat projetée (art. 11 al. 4 et 29 du décret du 17 mars 1967).

II. Des ristournes déontologiquement litigieuses

Outre cette minoration de sa rémunération ordinaire pour le syndicat tiers contracté, HOMELAND immobilier entend faire un présent d’une valeur de 150 € au copropriétaire intermédiaire.

Ces initiatives de ce cabinet transgressent le Code déontologique de la profession de syndic institué par un décret du 28 août 2015 sur plusieurs de ses dispositions.

Tout d’abord, son article 1er impose aux syndics de respecter les lois et règlements applicables. Or, en insérant cette offre commerciale dans l’extranet du syndicat, HOMELAND Immobilier outrepasse justement son objectif restrictif réglementaire.

Enfin, cette démarche viole incontestablement son article 10. Cette disposition exige des syndics professionnels de préserver une libre et loyale concurrence entre confrères. La remise de 300 € distillée subrepticement (via l’extranet du syndicat) se révèle manifestement contraire à cet impératif réglementaire.

Le recours à un syndic professionnel ne se cantonne pas à une rémunération de base présumée compétitive, mais à sa capacité à administrer une copropriété conformément à toutes ses obligations juridiques.

Abus

Action

Pourquoi est-il impératif de bien lire les résolutions avant de voter par correspondance ?

Le vote par correspondance était censé augmenter le nombre de participants au vote des résolutions, permettant d’atteindre les majorités requises.

Cinq ans après son entrée en vigueur, on s’aperçoit non seulement que l’objectif n’est pas atteint, mais qu’en plus ce dispositif a créé de nombreuses imperfections, avec des dérives en tout genre.

À ce titre, nous allons analyser une convocation d’assemblée générale qui démontre pourquoi il est indispensable de prendre connaissance de la résolution inscrite à l’ordre du jour avant de voter par le biais du formulaire de vote par correspondance.

À ce titre, voici comment est présentée la question 27 sur le formulaire de vote, par rapport à la résolution inscrite dans l’ordre du jour :

Allons par étapes.

I- Un libellé de question trompeur

Sur le formulaire, nous pouvons lire que la question concerne l’affectation de tout ou partie du fonds travaux au financement des travaux.

Or, en prenant lecture de la résolution inscrite dans l’ordre du jour, il est précisé que l’intégralité (soit 100 %) sera mobilisée pour procéder à la modification du règlement de copropriété.

Cette dichotomie n’est pas sans conséquence puisque sur le formulaire de vote, seule la question est reprise, laissant un doute sur le montant du fonds travaux qui est affecté.

Mais la difficulté de la résolution ne s’arrête pas là.

Car en effet, la résolution précise que 100 % du fonds travaux seront mobilisés dans la limite de la quote-part du copropriétaire.

Or, cette donnée est loin d’être anodine impliquant là encore une compréhension du copropriétaire avant de la valider en l’état.

II – Les conséquences non prises en compte dans l’ordre du jour

La mobilisation intégrale du fonds travaux implique deux hypothèses :

Soit la quote-part de cotisation acquise au lot est supérieure ou égale à la provision appelée ; dans ce cas, le copropriétaire n’aura rien à payer en plus,

Soit la cotisation acquise au lot est inférieure à la provision que doit supporter le copropriétaire. Dans ce cas, il est impératif que le copropriétaire ait connaissance du montant de la provision résiduelle due.

Par ailleurs, cela implique de prévoir une question spécifique dans l’ordre du jour dédiée à fixer l’échéancier des avis de provisions de charges à venir.

Attention, d’un lot à un autre, les montants peuvent varier, compte tenu du fait qu’ils doivent être calculés en fonction du résiduel de chacun des copropriétaires restant à payer.

Là encore, une véritable usine à gaz, loin d’être anodine.

Voilà pourquoi cette résolution est insuffisante, voire trompeuse.

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