Le syndicat des copropriétaires a-t-il une assurance de protection juridique efficace ?
Le contrôle des comptes est l’une des tâches indispensables que doit assurer le conseil syndical.
Il s’agit de contrôler les factures mais également les contrats aussi bien dans leur contenu que dans leur pertinence.
En effet, de nombreux contrats souscrits par le syndic au nom de la copropriété sont soit inutiles soit redondants soit mal calibrés.
Cela concerne tous les contrats : nettoyage, entretien, salariés de l’immeuble, énergie…
En particulier, nous relevons fréquemment un contrat qui est mal connu et surtout qui est neuf fois sur dix inutile du fait qu’il est quasi vide. Il s’agit du contrat d’assurance de protection juridique.
Expliquons plus en détail la situation.
I – Un contrat intéressant pour le syndic
La plupart des syndics professionnels sont soit des intermédiaires en assurance soit carrément des courtiers.
De ce fait, il est intéressant pour eux de faire souscrire au nom des syndicats des copropriétaires qu’ils représentent des contrats d’assurance auprès de compagnies leur permettant ainsi de percevoir des commissions.
La logique économique est simple : plus ils placent des contrats, plus ils sont rémunérés par la compagnie d’assurance d’autant plus si les sinistralités enregistrées sont proches de zéro.
Ainsi, de nombreux syndics professionnels résilient à l’insu des copropriétaires le contrat d’assurance multirisques de l’immeuble pour souscrire un nouveau contrat qu’ils placent auprès d’une compagnie récupérant au passage une commission en tant que porteur d’affaires.
Pour augmenter leurs profits, ils souscrivent également un contrat d’assurance de protection juridique.
Ce dernier a pour objet de prendre en charge les frais de (pré)-contentieux en cas de litige entre le syndicat des copropriétaires et un tiers comme une société voire un copropriétaire.
Néanmoins bien souvent, ce contrat s’avère vide, n’ayant aucun intérêt pratique pour la copropriété.
II – Des contrats qui sonnent creux
En toute logique, lorsque le syndic négocie un contrat, il doit l’adapter aux besoins réels de la copropriété.
Ainsi, lorsqu’il établit un contrat de protection juridique, il doit s’assurer qu’il garantit les risques les plus récurrents tels que le recouvrement des charges, les litiges avec les employés ou avec une société qui intervient dans la copropriété.
Néanmoins, très peu de contrats couvrent ces risques réels et encore moins prennent en charge les procédures en recouvrement d’impayés.
Ainsi, il s’agit de contrats « bidon » mais qui permettent de placer des contrats d’assurance et de percevoir au passage une commission.
Voilà pourquoi il appartient au conseil syndical de vérifier si la copropriété dispose d’un contrat d’assurance de protection juridique et si cela est le cas, d’en apprécier sa pertinence.
Deux hypothèses sont possibles :
- Le contrat est pertinent alors il faut faire jouer les garanties lors de la survenance d’un litige,
- Le contrat est une coquille vide alors il faut le résilier.
