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L’ARC Nationale fête ses 10 000 abonnés sur LinkedIn

Certains doivent penser que l’ARC Nationale aime se prendre des coups en postant ses articles sur le réseau social LinkedIn.

En effet, il est réservé en priorité aux professionnels et en l’occurrence, dans notre secteur, à celui des syndics qui aiment se gargariser en se mettant en avant pour divers motifs.

Pour certains, il s’agit de se vanter lorsqu’ils sont en première position sur le podium des services après-vente ou encore lorsqu’ils remportent la gestion d’une copropriété neuve, prouvant alors leur professionnalisme.

Néanmoins, neuf fois sur dix, ces palmarès sont biaisés et les copropriétés récupérées sont dues au fait que le promoteur a des accords avec ce syndic.

En parallèle, il y a le petit canard boiteux : l’ARC Nationale l’entité détestée par les mauvais syndics professionnels mais qu’ils suivent avec beaucoup d’assiduité sur l’ensemble des articles et abus que l’on publie.

Voyons cela de plus près.

 I – Une page suivie par les professionnels

Toute personne ayant de l’expérience dans le secteur de la copropriété sait pertinemment que les analyses de l’ARC Nationale sont vraies et étayées.

Cela concerne les analyses sur la profession de syndic, les abus, les critiques sur les récentes dispositions légales adoptées…

Néanmoins, seule l’ARC Nationale peut s’exprimer sur ces sujets car elle ne subit aucune pression économique, politique ou institutionnelle.

Ainsi, tout bon observateur est intéressé par les « posts » de l’ARC Nationale qui au pire, dénoncent les pratiques inadmissibles de certains syndics professionnels et au mieux leur permettent de mettre à jour leurs connaissances sur les évolutions des dispositions légales et réglementaires.

D’ailleurs, il est intéressant de constater que nos principaux abonnés sur notre page LinkedIn ne sont pas nos adhérents mais des avocats, juristes, notaires, experts immobiliers, gestionnaires de copropriété, architectes, étudiants, institutionnels…

Plus intéressant encore, de nombreux abonnés travaillent dans des cabinets de syndic qui, semble-t-il, ne nous apprécient pas et nous ont même assignés en justice.

Ces abonnés se situent dans toute la France mais également à travers le monde et notamment à Casablanca.

Il y a donc la posture de certains professionnels qui en façade critiquent l’ARC Nationale mais qui en catimini prennent connaissance des derniers posts publiés sur LinkedIn.

C’est ainsi que la semaine dernière, nous comptions plus de 10 000 abonnés et à présent, 10 120, en espérant créer un dialogue plus constructif avec ces mêmes professionnels, même si les abus continueront à être dénoncés au grand bonheur de la profession.

II – Une association indépendante

La force de l’ARC Nationale reste incontestablement son indépendance économique.

Cela est  dû à l’augmentation du nombre d’adhérents, traduisant une confiance qui se renouvelle d’une année à l’autre, ces derniers faisant même notre promotion autour d’eux pour que nous poursuivions notre ascension.

Notre objectif est toujours le même : satisfaire nos adhérents en créant de nouveaux services et en proposant une assistance à destination des conseillers syndicaux et des syndics non professionnels.

Ainsi, pendant que certains jalousent notre dynamisme ou nos résultats économiques, en espérant un contrôle fiscal, nous, nous continuons, droits dans nos bottes, avec toujours la même volonté de bien faire notre mission.

Rappelons deux éléments importants :

1 - Les abus ne sont pas produits par l’ARC Nationale mais par les syndics professionnels. Ainsi, si les professionnels ne veulent plus de rubrique « Abus » sur notre site internet, il suffit d’arrêter leurs pratiques illégales.

2 -  L’ARC Nationale a déjà connu un contrôle de l’URSAFF, total de l’opération : un remboursement de sommes à notre profit du fait d’un trop-versé de cotisations de retraite.

Actions et Actus
Action

Le syndicat des copropriétaires a-t-il une assurance de protection juridique efficace ?

Le contrôle des comptes est l’une des tâches indispensables que doit assurer le conseil syndical.

Il s’agit de contrôler les factures mais également les contrats aussi bien dans leur contenu que dans leur pertinence.

En effet, de nombreux contrats souscrits par le syndic au nom de la copropriété sont soit inutiles soit redondants soit mal calibrés.

Cela concerne tous les contrats : nettoyage, entretien, salariés de l’immeuble, énergie…

En particulier, nous relevons fréquemment un contrat qui est mal connu et surtout qui est neuf fois sur dix inutile du fait qu’il est quasi vide. Il s’agit du contrat d’assurance de protection juridique.

Expliquons plus en détail la situation.

I – Un contrat intéressant pour le syndic

La plupart des syndics professionnels sont soit des intermédiaires en assurance soit carrément des courtiers.

De ce fait, il est intéressant pour eux de faire souscrire au nom des syndicats des copropriétaires qu’ils représentent des contrats d’assurance auprès de compagnies leur permettant ainsi de percevoir des commissions.

La logique économique est simple : plus ils placent des contrats, plus ils sont rémunérés par la compagnie d’assurance d’autant plus si les sinistralités enregistrées sont proches de zéro.

Ainsi, de nombreux syndics professionnels résilient à l’insu des copropriétaires le contrat d’assurance multirisques de l’immeuble pour souscrire un nouveau contrat qu’ils placent auprès d’une compagnie récupérant au passage une commission en tant que porteur d’affaires.

Pour augmenter leurs profits, ils souscrivent également un contrat d’assurance de protection juridique.

Ce dernier a pour objet de prendre en charge les frais de (pré)-contentieux en cas de litige entre le syndicat des copropriétaires et un tiers comme une société voire un copropriétaire.

Néanmoins bien souvent, ce contrat s’avère vide, n’ayant aucun intérêt pratique pour la copropriété.

II – Des contrats qui sonnent creux

En toute logique, lorsque le syndic négocie un contrat, il doit l’adapter aux besoins réels de la copropriété.

Ainsi, lorsqu’il établit un contrat de protection juridique, il doit s’assurer qu’il garantit les risques les plus récurrents tels que le recouvrement des charges, les litiges avec les employés ou avec une société qui intervient dans la copropriété.

Néanmoins, très peu de contrats couvrent ces risques réels et encore moins prennent en charge les procédures en recouvrement d’impayés.

Ainsi, il s’agit de contrats « bidon » mais qui permettent de placer des contrats d’assurance et de percevoir au passage une commission.

Voilà pourquoi il appartient au conseil syndical de vérifier si la copropriété dispose d’un contrat d’assurance de protection juridique et si cela est le cas, d’en apprécier sa pertinence.

Deux hypothèses sont possibles :

  • Le contrat est pertinent alors il faut faire jouer les garanties lors de la survenance d’un litige,
  • Le contrat est une coquille vide alors il faut le résilier.
Dossier conseils
Action
Conseil

Quoi, qui, quand, pourquoi, comment, combien : sur le droit du conseil syndical pour demander une assemblée générale ?

L’ARC Nationale va publier un nouveau modèle d’article qui s’intitule le « 3QPCC ».

Il s’agit d’aborder de manière pédagogique un sujet stratégique de la copropriété à travers six questions rapides.

Pour cette première fiche pédagogique, est abordé le droit du conseil syndical de pouvoir imposer au syndic la convocation et la tenue d’une assemblée générale.

I – Quoi ?

Il s’agit du droit accordé au conseil syndical de pouvoir exiger de son syndic la tenue d’une assemblée générale.

A travers l’ordre du jour, l’ensemble des questions peut être abordé sans aucune restriction ce qui permet de valider des travaux, une action judiciaire, ou encore la résiliation du contrat du syndic en place.

II – Qui ?

La demande doit être formulée par le conseil syndical.

Le courrier peut être signé par un des membres qui n’est pas forcément le président du conseil syndical.

Néanmoins, il faut que cette demande soit validée par une majorité des membres démontrant ainsi qu’il s’agit bien d’une volonté du conseil syndical et non d’une demande isolée.

III – Quand ?

La demande peut être formulée tout au long du mandat du conseil syndical.

Ainsi, il peut réclamer une assemblée générale supplémentaire quand il le souhaite au cours de l’exercice.

IV Pourquoi ?

Il est parfois nécessaire de traiter une question en urgence qui  ne peut  pas attendre l’assemblée générale ordinaire.

Cela étant dit, le conseil syndical n’a pas à motiver sa demande.

Il s’agit d’un droit qui lui est propre obligeant le syndic à respecter sa décision.

V – Comment ?

La demande doit être notifiée au syndic impliquant l’envoi d’un courrier recommandé qui précise les questions et résolutions devant figurer dans l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Attention, certaines questions imposent impérativement de joindre des pièces explicatives notamment pour voter des travaux ou pour valider un nouveau contrat de syndic.

VI – Combien ?

La tenue d’une assemblée générale est souvent facturée en plus des honoraires du forfait de base, à moins qu’elle ait été incluse dans le forfait de base.

Le coût d’une assemblée générale supplémentaire est indiqué dans le contrat-type au point 7.2.2.

Il relève du rôle du conseil syndical de vérifier si le jeu en vaut la chandelle en déterminant si le ou les points à aborder ne peuvent pas attendre l’assemblée générale ordinaire.

VII - Source légale

Ce droit est prévu à l’article 8 du décret du 17 mars 1967.

Actions et Actus
Actu

Abus 5212 : Le contrat-type du cabinet NESTENN Etampes qui pique les yeux

Et nous revoilà avec un nouveau contrat-type de syndic illégal.

La recette est toujours la même : des montants ajoutés qui sont non conformes au cadre réglementaire.

Néanmoins, il faut le reconnaître, cette fois-ci, il s’agit d’une situation surréaliste avec un syndic qui arrive à tordre les dispositions légales pour offrir du vent, ou encore, du sable en plein désert.

Alors, passons un petit moment d’humour avec le contrat du cabinet NESTENN ETAMPES.

 I – Un centime symbolique

Le point 6 du contrat-type prévoit un montant de pénalité en cas de retard du syndic à remettre au copropriétaire demandeur la fiche synthétique.

Compte tenu du fait que de nombreux syndics professionnels prévoyaient dans leur contrat un coût de pénalités de zéro euro, l’ARC Nationale a sensibilisé les pouvoirs publics pour que soit publié un décret qui fixe un montant.

Il s’agit du décret numéro 2020-1229 du 7 octobre 2020 qui a fixé le montant des pénalités à 15 euros par jour de retard.

Ainsi depuis cette date, tout nouveau contrat de mandat doit impérativement mentionner ce montant de pénalités.

Néanmoins, le cabinet NESTENN ne semble pas être informé de l’évolution de la réglementation qui date tout de même d’au moins cinq ans.

Voyons donc le montant de pénalités retenu par le cabinet NESTENN ETAMPES dans son contrat valable du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026 :

Le contrat-type du cabinet NESTENN Etampes qui pique les yeux

Eh oui, dans sa grande bonté, ce syndic a prévu dans son contrat un montant de pénalité d’un centime qu’il met en gras, histoire de se mettre en avant.

Même pas de quoi s’acheter un « malabar » ni un « mistral gagnant » ou encore pour les plus jeunes, un chewing-gum « Hollywood ».

II – Une dispense de compte bancaire séparé validée

Depuis l’ordonnance du 30 octobre 2019, plus aucune copropriété ne peut accorder à son syndic une dispense pour ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires.

C’est à ce titre que le contrat-type de syndic ne donne évidemment pas la possibilité d’accorder au syndic cette dispense.

Et pourtant, le cabinet NESTENN Etampes l’a fait.

Il a prévu dans son contrat une clause inventée de toute pièce, et pour se faire passer pour plus royaliste que le Roi, il refuse de mettre en place cette clause qu’il a lui-même ajoutée en toute illégalité.

Allez, place à l’image :

Le contrat-type du cabinet NESTENN Etampes qui pique les yeux

Pour les sceptiques, voici le vrai point 7.1.4 prévu dans le vrai contrat-type de syndic :

Le contrat-type du cabinet NESTENN Etampes qui pique les yeux

Comme on le constate, du très grand « n’importe quoi » qui se passe de commentaire.

Un vrai spectacle d’horreur !

Abus
Action

Les frais de justice engagés par la copropriété pour se défendre peuvent-ils être répartis en tenant compte d’une clef de charges spéciales par bâtiment présente dans le règlement de copropriété ?

L’un des copropriétaires de notre résidence, composée de plusieurs bâtiments, a assigné le syndicat des copropriétaires au motif que des travaux réalisés à l’initiative de la copropriété lui avaient porté préjudice.

Cela fait deux ans que la procédure est en cours. De nombreux frais ont déjà été engagés par la copropriété, notamment une expertise judiciaire onéreuse, et les honoraires d’avocat sont également conséquents.

Jusqu’à présent, le syndic a réparti ces frais en suivant la clef de charges communes générales. Toutefois, notre règlement de copropriété comprenant également des clefs de charges propres à chaque bâtiment, certains copropriétaires s’interrogent sur la possibilité d’utiliser cette clef particulière afin d’imputer ces frais de justice aux seuls copropriétaires du bâtiment concerné.

Notre syndic nous a répondu que cela n’était pas envisageable dans la mesure où c’est la copropriété dans son ensemble qui est concernée par cette action judiciaire. Est-ce juste ?

Nous confirmons les propos de votre syndic ; le syndicat des copropriétaires, même en présence d’une pluralité de bâtiments, est doté d’une personnalité morale unique (sauf dans l’hypothèse où vous seriez dotés d’un syndicat principal et d’un syndicat secondaire) et ces frais doivent être considérés comme des charges dites « d’administration », qui, au même titre par exemple que les honoraires du syndic, le salaire du gardien, ou encore la prime d’assurance multirisque immeuble de votre copropriété, ne peuvent faire l’objet d’une spécialisation par bâtiment, quand bien même votre règlement de copropriété prévoirait expressément une telle répartition, conformément au principe général de répartition des charges posé par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Un arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris, en date du 19 juin 2019, n° 16/07824, a en effet réputé non écrite la clause d’un règlement de copropriété qui prévoyait, en raison d'une spécialisation des charges par bâtiment, qu'en cas d'action judiciaire les frais de procès, dépens, dommages et intérêts et honoraires incomberaient aux seuls copropriétaires intéressés.

Les copropriétaires des bâtiments non directement concernés par cette procédure ne peuvent donc pas se soustraire à son financement. La copropriété étant une indivision forcée, on en partage les bénéfices comme les avaries…

Réponse de l'expert
Action