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Copropriété : comment gérer les majorités en cas de réduction des voix ?
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que dans le cas où un copropriétaire dispose de la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, elles sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires.
À titre d’exemple, si un copropriétaire détient 60 % des voix du syndicat des copropriétaires impliquant que les autres copropriétaires représentent 40 % des voix, en cas de vote en assemblée générale, celles du copropriétaire majoritaire seront réduites à 40 %.
Il s’agit d’une mesure légale qui a pour but d’éviter que le copropriétaire majoritaire puisse décider seul des décisions qui concernent la copropriété.
Néanmoins, la question est de savoir comment aborder ce sujet lorsqu’il est nécessaire d’atteindre des seuils de voix fixés par la loi que ce soit en matière de vote de résolution ou pour enclencher diverses procédures.
Entrons plus dans le détail.
I – Un quart des voix du syndicat des copropriétaires
L’article 8 premier alinéa du décret du 17 mars 1967 permet à au moins un quart des voix de tous les copropriétaires d’imposer au syndic la tenue d’une assemblée générale au-delà de celle ordinaire, pour aborder tout sujet qu’il désire.
Par conséquent si les tantièmes des copropriétaires sont sur une base de 10 000, il faut que la demande émane de copropriétaires représentant au moins 2 500 tantièmes.
En fonction du nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, cela peut nécessiter la mobilisation de plus ou moins de copropriétaires.
Néanmoins quand la copropriété dispose d’un copropriétaire ayant un nombre de voix majoritaire, comme doit-on procéder au calcul ?
C’est l’article 16 du décret du 17 mars 1967 qui précise que dans la mesure où le nombre de voix du copropriétaire majoritaire a été réduit, celles données devront être prises en compte dans le calcul des voix à atteindre.
Voyons cela de plus près à travers un exemple.
II – Un cas pratique
La copropriété est composée de 12 000 tantièmes.
Un copropriétaire dispose de 10 000 voix en fonction des lots qu’il possède.
Compte tenu du fait qu’il est largement majoritaire, le nombre des voix qu’il représentera sera réduit à 2 000 voix soit autant que le reste des autres membres du syndicat des copropriétaires.
La question est donc de déterminer comment se calcule le quart des voix :
Pour cela, il faut reprendre la base de calcul : le copropriétaire majoritaire représente 2 000 voix et les autres copropriétaires 2 000 voix.
La base est donc sur 4 000 voix, le seuil permettant aux copropriétaires d’exiger la tenue d’une assemblée générale est donc d’un quart de 4 000 soit 1 000 voix.
Par conséquent, le copropriétaire majoritaire pourra à lui seul demander la convocation d’une assemblée générale ordinaire ou bien un ou plusieurs copropriétaires qui doivent représenter au moins 1 000 voix.
La même règle devra être appliquée pour déterminer si les majorités des résolutions relevant des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sont atteintes.
C’est Eureka !
Le syndicat des copropriétaires doit faire une nouvelle mise en demeure en cas de procédure accélérée pour demander le paiement des provisions des exercices postérieurs
L’article 19-2 alinéa 1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».
Question : Une nouvelle mise en demeure est-elle nécessaire pour statuer sur les exercices postérieurs à la première ?
Le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure ou pour lesquels les budgets ou les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés.
I - Des conditions d’application strictes
Le recours à la procédure de recouvrement de charges accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est subordonné au respect de conditions strictes.
Tout d’abord cette procédure concerne les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 de cette même loi, à savoir les provisions correspondant au budget prévisionnel approuvé. Ce principe est ainsi rappelé dans la réponse de la Cour de cassation. En effet la Cour d’appel aurait dû rechercher la justification par le syndicat des copropriétaires de l’approbation des budgets prévisionnels, des travaux ou des comptes pour les années postérieures à la mise en demeure initiale.
Enfin, la Haute juridiction rappelle que le syndicat des copropriétaires doit également justifier de la défaillance du copropriétaire à ses obligations par une mise en demeure préalable demeurée infructueuse pendant un délai de trente jours, portant sur les provisions exigibles.
La Cour de cassation a renforcé ce formalisme dans un arrêt récent (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 24-70.007), en précisant que la mise en demeure doit impérativement indiquer avec précision la nature et le montant des sommes réclamées, qu’il s’agisse du budget prévisionnel ou de dépenses de travaux non comprises dans celui-ci.
À défaut, les demandes relatives aux sommes non visées par une mise en demeure seront déclarées irrecevables. Ainsi, cette décision témoigne d’un renforcement du formalisme et d’une volonté de strict encadrement du mécanisme dérogatoire de recouvrement de charges prévu par l’article 19-2.
II - Une limitation du pouvoir du syndicat des copropriétaires au profit du copropriétaire débiteur
Par cet arrêt, la Cour de cassation encadre rigoureusement l’action du syndicat des copropriétaires afin de prévenir tout abus dans le recouvrement des charges. Elle impose que chaque demande repose sur une mise en demeure préalable demeurée lettre morte pendant 30 jours. Le syndicat ne peut ainsi agir qu’à l’égard de créances précisément identifiées et régulièrement exigibles.
La sanction du non-respect de ces exigences est l’irrecevabilité des demandes excédentaires et donc des sommes non exigibles. Il ne s’agit pas d’une nullité de la procédure, mais d’une limitation : seules les sommes visées par une mise en demeure régulière peuvent être réclamées.
En pratique, cette solution impose une gestion particulièrement rigoureuse du recouvrement. Le syndic devra multiplier les mises en demeure au fur et à mesure de la naissance des dettes, chacune faisant courir un délai propre de trente jours à compter de sa réception, indépendamment de toute procédure en cours.
Cette procédure de recouvrement accélérée obéit ainsi à une logique chronologique et fragmentée, excluant toute anticipation de créances non encore exigibles. En cas de doute sur les conditions de son application, il convient de privilégier la procédure de droit commun de recouvrement de charges (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).
Abus n°5212 : SQUARE HABITAT / CITYA : rien ne change, mais tout est différent
Nous sommes souvent interrogés par des conseillers syndicaux suite à une reprise de leur syndic qui est souvent un moyen ou petit cabinet par un grand groupe de syndic, les conseillers syndicaux ne sachant pas les conséquences que cela implique pour la copropriété et les possibilités d’action.
Bien souvent, l’information se fait soit lors de l’assemblée générale soit à travers un mail qui se veut plutôt rassurant expliquant en substance que rien ne change obligeant subtilement les copropriétaires à accepter cette situation.
Généralement, la mécanique juridique utilisée par les grands groupes est d’acheter la majorité des parts sociales du cabinet tout en conservant son entité juridique permettant d’imposer sa politique commerciale sans avoir besoin d’une décision d’assemblée générale pour faire perdurer le mandat.
C’est grâce à ce procédé que des grands groupes de syndic se retrouvent du jour au lendemain administrateurs de fait de la copropriété sans avoir été réellement élus.
À ce titre, nous avons reçu dernièrement une copie d’une « information importante » dont l’objet est : « Square Habitat Nord de France devient Citya Nord de France ».
Essayons de décortiquer ce mail d’information pour mieux expliquer ce qui n’est pas dit.
I – Un mail rassurant
La technique généralement utilisée peut se résumer en trois phases.
Tout d’abord, l’information reste extrêmement vague sur les modalités de rapprochement des deux cabinets de syndic.
À ce titre, voyons comment est introduite la note d’information :
Ainsi, on peut lire que SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE « rejoint désormais CITYA IMMOBILIER » sans réellement connaître la réalité du montage juridique de ce rapprochement faisant penser qu’il n’aura concrètement aucun impact sur l’administration de la copropriété.
La deuxième étape consiste à rassurer le copropriétaire en affirmant que rien ne change puisque les interlocuteurs restent les mêmes et que les conditions contractuelles ne changent pas.
Voici donc ce qui est indiqué à la suite de cette note d’information :
Et pour conclure, SQUARE HABITAT remercie sincèrement les copropriétaires pour leur confiance alors même qu’ils ont été mis devant le fait accompli, n’ayant pu exprimer aucun avis et surtout sans qu’on leur donne la possibilité de pouvoir changer de cabinet de syndic.
Voici la conclusion de cette fiche d’information :
II – Une réalité plus complexe
Ce mail d’information envoyé par SQUARE HABITAT est loin d’être anodin car il permet subtilement d’imposer les nouvelles règles du jeu aux copropriétaires.
Tout d’abord, en informant que SQUARE HABITAT continue de perdurer juridiquement, cela implique que le syndicat des copropriétaires n’a pas la possibilité de pouvoir dénoncer le contrat de mandat et l’oblige même à continuer à être géré avec cette nouvelle organisation.
Pour se présenter « bon prince », SQUARE HABITAT explique que le contrat de mandat ne change pas, ce qui est la moindre des choses, car à défaut, il serait contraint de convoquer une assemblée générale pour valider un nouveau contrat de mandat, ce qui risquerait de le mettre en concurrence et en définitive de lui faire perdre la copropriété de son portefeuille.
Mais encore, pour mieux « faire passer la pilule », SQUARE HABITAT affirme que les interlocuteurs et l’équipe restent identiques.
Néanmoins, on peut valablement penser que CITYA IMMOBILIER va mettre en application sa politique commerciale qui est définie par la maison mère.
Selon toute vraisemblance, les gestionnaires devront utiliser les logiciels de CITYA, vendre ou du moins faire la promotion des filiales de ce groupe, ou encore atteindre les objectifs économiques qui seront fixés par le siège.
Bref, au-delà des locaux et du personnel qui restent inchangés, dans la mesure où ils adhèrent à la politique commerciale de CITYA, tout change.
Gardez les pièces changées par les prestataires sur les équipements collectifs de la copropriété
Pendant longtemps, la mise en conformité des ascenseurs a été une aubaine pour les ascensoristes.
Nombre d’entre eux ont profité de la situation pour imposer le changement de pièces parfois à des prix prohibitifs.
À présent, dans la plupart des copropriétés, les ascenseurs sont rénovés avec du matériel récent impliquant que les interventions des ascensoristes sont censées avoir diminué.
Néanmoins, il n’est pas rare qu’à la suite d’une visite périodique de maintenance de l’ascenseur, la copropriété se retrouve contrainte de remplacer un matériel présenté comme défectueux alors même qu’il a été changé récemment.
Voyons cela de plus près.
I – Un syndicat des copropriétaires honnête
À partir du moment où la copropriété dispose d’un ascenseur, elle doit impérativement souscrire auprès d’un ascensoriste un contrat d’entretien.
C’est donc l’ascensoriste qui relève si certaines pièces sont défectueuses soit à la suite de sa visite d’entretien soit carrément en cas de panne.
L’ascensoriste établit alors un devis pour changer la pièce qu’il considère comme défectueuse.
Le syndicat des copropriétaires se retrouve alors contraint de payer à défaut de se retrouver avec un ascenseur à l’arrêt ou qui présente des pannes intempestives.
Néanmoins le conseil syndical et surtout le syndic doivent avoir deux réflexes de bonne gestion.
II – Des mesures de contrôle
Le syndicat des copropriétaires peut décider de souscrire deux types de contrat d’entretien :
- Soit un contrat d’entretien de base,
- Soit un contrat dit « étendu ».
Dans ce dernier cas, il s’agit d’un contrat plus onéreux mais qui permet de garantir le changement des pièces défectueuses sans frais supplémentaires dans la mesure où elles ne sont pas vétustes.
Ainsi, le premier réflexe du conseil syndical et du syndic est de vérifier si la copropriété dispose d’un contrat d’entretien « étendu » et le cas échéant, si la pièce défectueuse est prise en charge par l’ascensoriste.
Le deuxième réflexe est de conserver la pièce considérée par l’ascensoriste comme défectueuse.
Et pour cause, de bonne ou de mauvaise foi, l’ascensoriste peut considérer que la cause de la panne est due à une pièce qu’il considère comme défectueuse alors que cela n’est pas le cas.
Pour éviter cette difficulté, la quasi-totalité des ascensoristes récupère la pièce changée, ce qui ne permet plus de vérifier si elle était réellement défectueuse étant la source des dysfonctionnements voire de la panne.
Le syndic et le conseil syndical sont en droit de réclamer la conservation de la pièce. Cela peut concerner les freins, une carte électronique, un câble, un amortisseur…
L’objectif n’est pas de la conserver éternellement mais de s’assurer qu’elle est bien défectueuse nécessitant son remplacement.
L’ARC Nationale sait de quoi elle parle.
À bon entendeur, je vous salue.
Nouvelle série d’émissions sur les sujets brûlants de la copropriété organisée par l’ARC Nationale, à ne pas manquer le lundi 11 mai 2026
Après notre dernière émission télévisée qui a connu un audimat record avec plus de 20 000 visionnages en direct et en replay, l’ARC Nationale produit une nouvelle série d’émissions le lundi 11 mai 2026.
Ces émissions se dérouleront en direct sur le plateau télévisé de l’ARC Nationale situé au siège de l’ARC à Paris permettant de garantir une totale indépendance éditoriale et de critique.
Au cours de ces émissions, les téléspectateurs auront la possibilité de poser leurs questions en direct via une plateforme internet dédiée, questions qui seront reprises en cours d’émission par le présentateur. Il y a également une fonction qui permet aux internautes d’échanger entre eux grâce à l’option « Live chat ».
Voyons donc les thèmes qui seront abordés au cours de cette émission et surtout comment les visionner et poser des questions.
I – Plusieurs experts, pour des émissions complètes et variées
L’émission se déroulera le lundi 11 mai 2026 à partir de 14 heures.
Durant cette journée, quatre thématiques seront abordées avec l’intervention d’experts dans leur domaine, auxquelles s’ajoute en début d’après-midi un flash d’information sur l’actualité de la copropriété.
L’objectif de cette émission est tout d’abord de présenter les problématiques et enjeux pour ensuite indiquer des préconisations à destination en priorité des copropriétaires, conseillers syndicaux et syndics non professionnels.
Comme indiqué précédemment, les téléspectateurs auront la possibilité de poser leurs questions en direct, elles seront traitées en fin d’émission.
II – Comment connaître le programme et suivre les émissions ?
Pour connaître le programme, visionner les émissions et poser vos questions en direct, une seule adresse :
https://www.arc-copro.tv
En avant-première, voici le programme :
14h - 14h15 Flash info - L’actualité de la copropriété
Au cours de cette émission flash, sera présentée l’actualité juridique et politique de la copropriété.
14h 20 – 14h 55 - Les emprunts et les subventions en copropriété
Afin de permettre aux copropriétés de réaliser des travaux de rénovation y compris énergétique, des dispositifs d’emprunt collectif et de subventions sont proposés.
À travers cette émission, seront présentées les principales mesures mises en place en indiquant comment les mettre en œuvre.
Différents experts interviendront dont une ingénieure financière spécialisée dans les emprunts collectifs en copropriété et les subventions accordées.
15 h – 15 h 55 - La prévention des copropriétés en difficulté
Le basculement d’une copropriété en difficulté s’inscrit dans un processus progressif qu’il est important d’identifier avant que la situation ne soit inextricable.
Au cours de cette émission, seront présentés les symptômes d’une copropriété en fragilité et les mesures préventives à mettre en place.
L’ARC Nationale dispose d’une équipe spécialisée dans le traitement et la prévention des copropriétés en difficulté permettant d’expliquer les mesures préventives et curatives à mettre en place.
16h - 16h55 - A la découverte des annexes comptables
Les annexes comptables sont les seuls documents qui doivent impérativement être joints à la convocation d’assemblée générale permettant aux copropriétaires de se prononcer valablement sur les questions relatives aux comptes.
À travers cette émission, seront présentés les points clés à contrôler dans chacune des annexes.
Pour cela, le directeur de l’ARC Nationale, accompagné de spécialistes de la tenue comptable, mettra en avant les points de vigilance de chacune de ces cinq annexes.
17h - 17h55 - La mise en concurrence des prestataires de la copropriété
Pour bien maîtriser les coûts et le fonctionnement de la copropriété, il est indispensable de réaliser périodiquement une mise en concurrence des prestataires.
Cela nécessite une méthodologie qui sera expliquée à travers cette émission.
Pour cela, seront invités des spécialistes de la mise en concurrence des fournisseurs en copropriété en mettant en avant les erreurs à ne pas commettre.
Nous vous attendons nombreux pour suivre ces émissions qui s’annoncent passionnantes !
Faites circuler l’information autour de vous !
Bruno DHONT, fondateur de l’ARC Nationale, nous a quitté
C’est avec une grande émotion et tristesse que nous annonçons le décès du fondateur de l’ARC Nationale, Monsieur Bruno DHONT à l’âge de 73 ans.
Au nom de l’ensemble des salariés, des membres du conseil d’administration et des adhérents, en ces moments difficiles, nous adressons nos pensées les plus sincères à sa famille et ses proches ainsi qu’à l’ensemble des personnes qui l’appréciait et l’admirait.
Dès sa jeunesse, Bruno DHONT s’est investi dans le monde associatif en s’impliquant dans des causes nobles.
C’est à ce titre qu’il a débuté à la CLCV pour ensuite fonder en 1987 l’ARC Nationale qui avait pour but de défendre les intérêts des syndicats des copropriétaires à travers son conseil syndical et les syndics non professionnels.
Pour cela, il s’est démené en créant de nombreuses solutions pédagogiques permettant de transmettre le savoir de manière simple même lorsqu’il s’agissait d’aborder des notions complexes.
Bruno DHONT incarnait surtout la pugnacité pour faire avancer les textes législatifs et réglementaires en pouvant saisir à la fois les ministères, les députés, les associations, afin d’atteindre ses objectifs.
L’ARC Nationale célébrera l’année prochaine ses 40 ans d’existence réunissant aujourd’hui plus de 18 000 copropriétés adhérentes et une quarantaine de salariés.
Mais il ne faut pas oublier qu’à ses débuts, cette association reposait principalement sur une personne en l’occurrence Bruno DHONT qui prenait le temps d’écrire à la main ses articles, pliait les brochures, répondait aux adhérents, nettoyait les bureaux et ce, sans se plaindre et parfois même sans pouvoir se payer.
Les victoires obtenues au profit de l’association ne se comptent plus, mais toujours avec modestie, il repartait vers un nouveau projet ou objectif dans le but d’améliorer le bon fonctionnement des copropriétés.
Malgré son caractère trempé et son franc parler, Bruno DHONT était apprécié et respecté y compris par les professionnels de l’immobilier qui reconnaissaient en lui son intégrité et la maîtrise totale des sujets abordés.
Nombreux le connaissaient uniquement sous sa « casquette de directeur de l’ARC Nationale » mais peu savaient qu’il avait d’autres passions notamment le dessin qui pendant longtemps a été utilisé pour illustrer nos revues trimestrielles ou nos guides.
A l’âge de 62 ans, après plus de quarante années dans le domaine associatif, Bruno DHONT est parti à la retraite, non pas pour faire le tour du monde mais pour s’investir dans d’autres causes à travers une nouvelle association qui avait pour objet d’héberger les « sans abris ».
Bruno DHONT, tu nous manqueras, mais à travers tes œuvres, tu continueras à vivre.
Comment soumettre un contrat de syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de copropriétaires ?
Beaucoup de copropriétaires et conseillers syndicaux sont insatisfaits de leur syndic professionnel sans savoir comment procéder pour en changer.
C’est ainsi que de nombreux syndics font perdurer leur mandat alors même que la plupart des copropriétaires souhaitent y mettre un terme.
Alors soyons pragmatiques en expliquant comment faire et agir.
I – Comment faire?
La première action à réaliser est d’identifier la date d’échéance du mandat du syndic qui se situe au point 2 de son contrat.
Cette information est primordiale, car dans la mesure où le contrat a été signé pour une durée de trois ans et qu’il est entré en vigueur l’année dernière, cela implique qu’il n’est possible de le mettre en concurrence que d’ici deux ans.
Par ailleurs, il faut savoir quand sont généralement notifiées les convocations d’assemblée générale car il est impératif de formuler au syndic une demande d’inscription d’une question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, qui prévoit l’élection d’un nouveau syndic en joignant impérativement son contrat.
Cela nécessite d’avoir procédé au préalable à un audit des cabinets prospectés en vue de sélectionner celui ou ceux qui sont retenus pour être présentés dans l’ordre du jour.
Attention, même si ce droit est ouvert à tous les copropriétaires, il est toujours intéressant de se rapprocher du conseil syndical pour vérifier s’il est pertinent de proposer un contrat concurrent surtout si ce dernier présente également une offre concurrente.
En effet, le risque est que dans l’ordre du jour soit présentée une pluralité de contrats entraînant un éparpillement des voix.
Pour mémoire, il faut que l’un des contrats obtienne la majorité des voix du syndicat des copropriétaires ou à défaut un tiers des voix favorables pour pouvoir passer en deuxième lecture.
II – Un modèle de courrier-type
Bien souvent, les copropriétaires ne savent pas comment matérialiser officiellement leur demande auprès du syndic.
Conformément à l’article 10 du décret du 17 mars 1967, il faut que la demande soit notifiée en présentant la question et la résolution à inscrire à l’ordre du jour en joignant le contrat-type du syndic prospecté accompagné de sa fiche d’informations.
Voici donc un modèle type de courrier :
Ce courrier est adressé par le Conseil Syndical lorsqu’il ne souhaite pas renouveler le contrat avec le Syndic en cours.
Il est nécessaire de joindre le projet de contrat du ou des Syndics envisagés avec leur fiche d’information tarifaire.
Conseil Syndical
SDC NOM
ADRESSE
SYNDIC
Madame/Monsieur GESTIONNAIRE
ADRESSE
VILLE, le DATE
LRAR n° XXX
Vos références : N° de la copropriété auprès du Syndic
OBJET : MISE EN CONCURRENCE DU CONTRAT DE SYNDIC (article 18 VII de la Loi du 10 juillet 1965 et article 21 de la Loi du 10 juillet 1965)
Madame, Monsieur,
Conformément à l’article 18 VII de la Loi du 10 juillet 1965, nous vous informons de notre volonté de porter à l’ordre du jour une question pour l’élection du Syndic XXX.
A cette fin, nous vous joignons le contrat du Cabinet NOM ainsi que la fiche d’information de ce Syndic que vous voudrez bien joindre en intégralité à la convocation à intervenir.
La question que nous vous demandons de mettre à l’ordre du jour est la suivante :
“ELECTION DU SYNDIC ET DUREE DE SON MANDAT (Article 25, le cas échéant 25-1)
[Selon contrat de syndic professionnel joint]
Projet de résolution :
L’Assemblée Générale, après avoir délibéré, désigne […] en tant que syndic professionnel selon le contrat joint à la convocation avec une rémunération comme suit :
- forfait annuel ….. €
- coût horaire ….. €/ h
- autres modalités (préciser) : …..
L’Assemblée Générale fixe la durée de son mandat à [...] mois, avec une date de prise d’effet le DATE (au plus tôt le surlendemain de la date de l’Assemblée Générale, délai d’un jour franc) pour se terminer le DATE, ou avant cette date, le jour de l’Assemblée Générale qui désignera à nouveau le syndic.
L’assemblée générale mandate le président de séance pour signer le contrat de syndic.
Nous vous prions d'agréer, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.
Pièces à joindre :
Contrat du nouveau Syndic et fiche d’information »
Merci qui ?
La seconde délibération en assemblée générale par formulaire de vote par correspondance se déduit de la première délibération, à défaut de mention spéciale.
Décision qui s’inscrit en contradiction des principes précédemment établis.
La seconde délibération en assemblée générale par un copropriétaire recourant au formulaire de vote par correspondance, est réputée être la même que la première délibération. Seule l’exigence de majorité diffère.
- Exposé du litige
En l’espèce, lors d’une assemblée générale de copropriétaires en date du 15 juillet 2021, les copropriétaires ayant voté par correspondance pour certaines décisions relevant de la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (résolution n°7 : élection du conseil syndical et, résolution n°12 : délégation de pouvoirs donnée au conseil syndical afin de choisir le devis le moins disant pour la réalisation de travaux dont le principe avait été voté en assemblée générale) ont été assimilés comme votant d’office de la même manière lors du second vote, à la majorité simple de l’article 24.
Cette décision résulte de l’application des règles de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965, alors que le formulaire de vote par correspondance ne prévoyait pas de ligne permettant aux copropriétaires de se prononcer dans le cas d’une éventuelle seconde délibération via la passerelle de l’article 25-1, qui dispose que « Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l'article 25 ou d'une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote. »
- Réponse du Tribunal judiciaire de Fontainebleau
Par jugement du 2 février 2022, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a débouté les copropriétaires demandeurs de leur demande d’annulation des résolutions n°7 et n°12 de l’assemblée générale du 15 juillet 2021, prises en considération du second vote résultant de l’application de la passerelle de l’article 25-1.
- Réponse de la Cour d’appel de Paris
Par un jugement en date du 28 janvier 2026, la Cour d’appel de Paris valide la décision du Tribunal judiciaire de Fontainebleau aux moyens que :
« L’article 25-1 instaure une passerelle automatique, et non facultative, entre le premier et le second vote, ce dont les copropriétaires étaient informés selon les termes de la convocation (…). Dès lors, les mêmes suffrages doivent être utilisés lors du premier et du second vote, seule la majorité requise change ».
En effet, la convocation à l’assemblée générale litigieuse indique bien « article 25 : majorité absolue – majorité des voix de tous les copropriétaires. Si toutefois le quorum n’est pas atteint, mais qu’un tiers des voix est favorable, il est procédé à un second vote dans les conditions de majorité de l’article 24 » et le formulaire de vote par correspondance est réputé conforme aux exigences de l’article 1er de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires.
- Conclusion
Cette décision vient s’inscrire en contradiction des principes précédemment établis. Ainsi, le Tribunal judiciaire d’Orléans avait rendu, le 5 mai 2021, un arrêt sur une affaire très similaire, mais il disposait quant à lui qu’il n’existait pas de « principe d’unicité » des votes des copropriétaires entre la première et la deuxième délibération.
Selon cette décision, il existe une obligation d’un choix spécifique dans le document de vote par correspondance édité par le syndic. Seule une manifestation expresse des copropriétaires est valable. Le syndic ne peut pas se contenter de reporter à l’identique le sens du vote unique exprimé.
La décision de la Cour d’appel de Paris revient, dans un sens, à priver le copropriétaire votant de la possibilité de changer d’avis en modifiant son choix en cas de second vote. De plus, un tel formulaire de vote par correspondance ne peut en aucun cas offrir aux copropriétaires la possibilité de voter par anticipation à un second scrutin.
Cette décision vient donc s’inscrire dans une démarche de simplification et d’efficacité des délibérations d’assemblées générales, mais aussi, à contrario, en violation du droit de vote de chacun des copropriétaires.
En effet, le mode de scrutin envisagé uniquement par formulaire de vote par correspondance vient d’une exception prévue dans le cadre de la gestion de la crise sanitaire (conformément à l'article 22-2 de l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020, permettant ainsi de déroger à la présence physique des copropriétaires aux termes duquel : « par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l’article 17-1-A de la loi du 10 juillet 1965, et jusqu’au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique »).
Ainsi, pour rendre sa décision, la Cour d’appel de Paris décide de faire une interprétation étendue de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle décide que, puisque le texte mentionne que « la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote », ce second vote est identique, même s’il n’a pas été procédé expressément à la manifestation des voix par les copropriétaires du fait du vote par correspondance.
Le juge octroie ainsi un nouveau pouvoir au syndic, celui d’interpréter la volonté des votants en l’absence de manifestation expresse de leur part, alors que, par principe, en application de la loi du 10 juillet 1965, le syndic n’est que l’exécutant de l’assemblée générale et par ce fait, il doit se contenter de reporter à l’identique le sens du vote.
Cet arrêt porte sur une législation très nouvelle à l’époque de l’assemblée générale contestée, qui s’est tenue dans les circonstances dérogatoires liées à la crise sanitaire. On peut ainsi s’interroger sur le sens que la Cour d’appel de Paris donne au mot « vote ». L’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 ne prévoit pas, en effet, un second tour d’un vote unique, comme semble l’exprimer l’arrêt commenté, mais un deuxième vote, a priori autonome par rapport au premier.
L’ARC Nationale : La modernité au service des adhérents
Face aux défis croissants qu’impose la gestion des copropriétés et aux missions de plus en plus stratégiques que doivent mener les conseillers syndicaux et syndics non professionnels, l’ARC Nationale s’impose comme un acteur incontournable et multifacette.
Bien plus qu’une association prodiguant des conseils, l’ARC Nationale a su utiliser l’ensemble des moyens mis à sa disposition pour permettre à chacun de nos adhérents d’être plus performant dans ses missions en ayant facilement accès à l’information à travers différents moyens de communication.
I – Un bouquet de solutions innovantes, pensé et créé exclusivement pour nos adhérents
L’un des défis de l’ARC Nationale est de savoir s’adresser à l’ensemble des conseillers syndicaux et syndics non professionnels et ce peu importe l’âge, la catégorie socioprofessionnelle, ou encore s’ils préfèrent les supports audio, numériques ou papier.
C’est à ce titre que l’ARC Nationale utilise l’ensemble des moyens de communication en passant par un site internet qui publie chaque semaine dix nouveaux articles, la revue trimestrielle, des guides avec même une bande dessinée pédagogique mais également des formations en ligne, des émissions télévisées, des salons, des forums…
A cela s’ajoute l’accès aux consultations qui sont assurées par des salariés de l’association, chacun étant expert dans son domaine, , proposées soit par écrit, soit en présentiel ou encore en visio.
II - L’humain, cœur battant de notre engagement
Pourtant, derrière cette agilité numérique et ce déploiement d’outils médiatiques, l’humain reste notre principale force.
Les différentes solutions numériques ou télévisuelles ne doivent rester qu’un outil ne devant en aucun cas se substituer à l’humain et à sa force d’analyse dans la gestion des dossiers présentés.
C’est à ce titre que nos réponses ou consultations, qu’elles soient écrites ou numériques, ne sont pas assurées par des serveurs vocaux automatisés, mais par les experts de l’ARC Nationale qui prennent le temps d’analyser le cas et prodiguer les préconisations les plus pertinentes au profit de la copropriété.
De même, les évènements que nous organisons que ce soient les salons, les forums, les formations sont généralement dispensés en présentiel et permettent de créer du lien en organisant un dialogue pour évoquer aussi bien les dossiers de fond que la vie de notre association.
C’est dans cet esprit que l’ARC Nationale compte évoluer en gardant les valeurs d’une vraie association qui met l’humain au centre des enjeux tout en utilisant les solutions modernes pour transmettre le savoir.
Rien de tout cela n’existerait sans la confiance des adhérents qui chaque année se confirme.