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Copropriété : comment gérer les majorités en cas de réduction des voix ?
L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 précise que dans le cas où un copropriétaire dispose de la majorité des voix du syndicat des copropriétaires, elles sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires.
À titre d’exemple, si un copropriétaire détient 60 % des voix du syndicat des copropriétaires impliquant que les autres copropriétaires représentent 40 % des voix, en cas de vote en assemblée générale, celles du copropriétaire majoritaire seront réduites à 40 %.
Il s’agit d’une mesure légale qui a pour but d’éviter que le copropriétaire majoritaire puisse décider seul des décisions qui concernent la copropriété.
Néanmoins, la question est de savoir comment aborder ce sujet lorsqu’il est nécessaire d’atteindre des seuils de voix fixés par la loi que ce soit en matière de vote de résolution ou pour enclencher diverses procédures.
Entrons plus dans le détail.
I – Un quart des voix du syndicat des copropriétaires
L’article 8 premier alinéa du décret du 17 mars 1967 permet à au moins un quart des voix de tous les copropriétaires d’imposer au syndic la tenue d’une assemblée générale au-delà de celle ordinaire, pour aborder tout sujet qu’il désire.
Par conséquent si les tantièmes des copropriétaires sont sur une base de 10 000, il faut que la demande émane de copropriétaires représentant au moins 2 500 tantièmes.
En fonction du nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire, cela peut nécessiter la mobilisation de plus ou moins de copropriétaires.
Néanmoins quand la copropriété dispose d’un copropriétaire ayant un nombre de voix majoritaire, comme doit-on procéder au calcul ?
C’est l’article 16 du décret du 17 mars 1967 qui précise que dans la mesure où le nombre de voix du copropriétaire majoritaire a été réduit, celles données devront être prises en compte dans le calcul des voix à atteindre.
Voyons cela de plus près à travers un exemple.
II – Un cas pratique
La copropriété est composée de 12 000 tantièmes.
Un copropriétaire dispose de 10 000 voix en fonction des lots qu’il possède.
Compte tenu du fait qu’il est largement majoritaire, le nombre des voix qu’il représentera sera réduit à 2 000 voix soit autant que le reste des autres membres du syndicat des copropriétaires.
La question est donc de déterminer comment se calcule le quart des voix :
Pour cela, il faut reprendre la base de calcul : le copropriétaire majoritaire représente 2 000 voix et les autres copropriétaires 2 000 voix.
La base est donc sur 4 000 voix, le seuil permettant aux copropriétaires d’exiger la tenue d’une assemblée générale est donc d’un quart de 4 000 soit 1 000 voix.
Par conséquent, le copropriétaire majoritaire pourra à lui seul demander la convocation d’une assemblée générale ordinaire ou bien un ou plusieurs copropriétaires qui doivent représenter au moins 1 000 voix.
La même règle devra être appliquée pour déterminer si les majorités des résolutions relevant des articles 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 sont atteintes.
C’est Eureka !
Le syndicat des copropriétaires doit faire une nouvelle mise en demeure en cas de procédure accélérée pour demander le paiement des provisions des exercices postérieurs
L’article 19-2 alinéa 1 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que : « À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles ».
Question : Une nouvelle mise en demeure est-elle nécessaire pour statuer sur les exercices postérieurs à la première ?
Le syndicat des copropriétaires ne peut demander le paiement de sommes restant dues au titre des exercices non visés par une mise en demeure ou pour lesquels les budgets ou les comptes du syndicat n'ont pas encore été approuvés.
I - Des conditions d’application strictes
Le recours à la procédure de recouvrement de charges accélérée au fond prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est subordonné au respect de conditions strictes.
Tout d’abord cette procédure concerne les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 de cette même loi, à savoir les provisions correspondant au budget prévisionnel approuvé. Ce principe est ainsi rappelé dans la réponse de la Cour de cassation. En effet la Cour d’appel aurait dû rechercher la justification par le syndicat des copropriétaires de l’approbation des budgets prévisionnels, des travaux ou des comptes pour les années postérieures à la mise en demeure initiale.
Enfin, la Haute juridiction rappelle que le syndicat des copropriétaires doit également justifier de la défaillance du copropriétaire à ses obligations par une mise en demeure préalable demeurée infructueuse pendant un délai de trente jours, portant sur les provisions exigibles.
La Cour de cassation a renforcé ce formalisme dans un arrêt récent (Cass. 3e civ., 12 déc. 2024, n° 24-70.007), en précisant que la mise en demeure doit impérativement indiquer avec précision la nature et le montant des sommes réclamées, qu’il s’agisse du budget prévisionnel ou de dépenses de travaux non comprises dans celui-ci.
À défaut, les demandes relatives aux sommes non visées par une mise en demeure seront déclarées irrecevables. Ainsi, cette décision témoigne d’un renforcement du formalisme et d’une volonté de strict encadrement du mécanisme dérogatoire de recouvrement de charges prévu par l’article 19-2.
II - Une limitation du pouvoir du syndicat des copropriétaires au profit du copropriétaire débiteur
Par cet arrêt, la Cour de cassation encadre rigoureusement l’action du syndicat des copropriétaires afin de prévenir tout abus dans le recouvrement des charges. Elle impose que chaque demande repose sur une mise en demeure préalable demeurée lettre morte pendant 30 jours. Le syndicat ne peut ainsi agir qu’à l’égard de créances précisément identifiées et régulièrement exigibles.
La sanction du non-respect de ces exigences est l’irrecevabilité des demandes excédentaires et donc des sommes non exigibles. Il ne s’agit pas d’une nullité de la procédure, mais d’une limitation : seules les sommes visées par une mise en demeure régulière peuvent être réclamées.
En pratique, cette solution impose une gestion particulièrement rigoureuse du recouvrement. Le syndic devra multiplier les mises en demeure au fur et à mesure de la naissance des dettes, chacune faisant courir un délai propre de trente jours à compter de sa réception, indépendamment de toute procédure en cours.
Cette procédure de recouvrement accélérée obéit ainsi à une logique chronologique et fragmentée, excluant toute anticipation de créances non encore exigibles. En cas de doute sur les conditions de son application, il convient de privilégier la procédure de droit commun de recouvrement de charges (article 10 de la loi du 10 juillet 1965).
Abus n°5212 : SQUARE HABITAT / CITYA : rien ne change, mais tout est différent
Nous sommes souvent interrogés par des conseillers syndicaux suite à une reprise de leur syndic qui est souvent un moyen ou petit cabinet par un grand groupe de syndic, les conseillers syndicaux ne sachant pas les conséquences que cela implique pour la copropriété et les possibilités d’action.
Bien souvent, l’information se fait soit lors de l’assemblée générale soit à travers un mail qui se veut plutôt rassurant expliquant en substance que rien ne change obligeant subtilement les copropriétaires à accepter cette situation.
Généralement, la mécanique juridique utilisée par les grands groupes est d’acheter la majorité des parts sociales du cabinet tout en conservant son entité juridique permettant d’imposer sa politique commerciale sans avoir besoin d’une décision d’assemblée générale pour faire perdurer le mandat.
C’est grâce à ce procédé que des grands groupes de syndic se retrouvent du jour au lendemain administrateurs de fait de la copropriété sans avoir été réellement élus.
À ce titre, nous avons reçu dernièrement une copie d’une « information importante » dont l’objet est : « Square Habitat Nord de France devient Citya Nord de France ».
Essayons de décortiquer ce mail d’information pour mieux expliquer ce qui n’est pas dit.
I – Un mail rassurant
La technique généralement utilisée peut se résumer en trois phases.
Tout d’abord, l’information reste extrêmement vague sur les modalités de rapprochement des deux cabinets de syndic.
À ce titre, voyons comment est introduite la note d’information :
Ainsi, on peut lire que SQUARE HABITAT NORD DE FRANCE « rejoint désormais CITYA IMMOBILIER » sans réellement connaître la réalité du montage juridique de ce rapprochement faisant penser qu’il n’aura concrètement aucun impact sur l’administration de la copropriété.
La deuxième étape consiste à rassurer le copropriétaire en affirmant que rien ne change puisque les interlocuteurs restent les mêmes et que les conditions contractuelles ne changent pas.
Voici donc ce qui est indiqué à la suite de cette note d’information :
Et pour conclure, SQUARE HABITAT remercie sincèrement les copropriétaires pour leur confiance alors même qu’ils ont été mis devant le fait accompli, n’ayant pu exprimer aucun avis et surtout sans qu’on leur donne la possibilité de pouvoir changer de cabinet de syndic.
Voici la conclusion de cette fiche d’information :
II – Une réalité plus complexe
Ce mail d’information envoyé par SQUARE HABITAT est loin d’être anodin car il permet subtilement d’imposer les nouvelles règles du jeu aux copropriétaires.
Tout d’abord, en informant que SQUARE HABITAT continue de perdurer juridiquement, cela implique que le syndicat des copropriétaires n’a pas la possibilité de pouvoir dénoncer le contrat de mandat et l’oblige même à continuer à être géré avec cette nouvelle organisation.
Pour se présenter « bon prince », SQUARE HABITAT explique que le contrat de mandat ne change pas, ce qui est la moindre des choses, car à défaut, il serait contraint de convoquer une assemblée générale pour valider un nouveau contrat de mandat, ce qui risquerait de le mettre en concurrence et en définitive de lui faire perdre la copropriété de son portefeuille.
Mais encore, pour mieux « faire passer la pilule », SQUARE HABITAT affirme que les interlocuteurs et l’équipe restent identiques.
Néanmoins, on peut valablement penser que CITYA IMMOBILIER va mettre en application sa politique commerciale qui est définie par la maison mère.
Selon toute vraisemblance, les gestionnaires devront utiliser les logiciels de CITYA, vendre ou du moins faire la promotion des filiales de ce groupe, ou encore atteindre les objectifs économiques qui seront fixés par le siège.
Bref, au-delà des locaux et du personnel qui restent inchangés, dans la mesure où ils adhèrent à la politique commerciale de CITYA, tout change.
Gardez les pièces changées par les prestataires sur les équipements collectifs de la copropriété
Pendant longtemps, la mise en conformité des ascenseurs a été une aubaine pour les ascensoristes.
Nombre d’entre eux ont profité de la situation pour imposer le changement de pièces parfois à des prix prohibitifs.
À présent, dans la plupart des copropriétés, les ascenseurs sont rénovés avec du matériel récent impliquant que les interventions des ascensoristes sont censées avoir diminué.
Néanmoins, il n’est pas rare qu’à la suite d’une visite périodique de maintenance de l’ascenseur, la copropriété se retrouve contrainte de remplacer un matériel présenté comme défectueux alors même qu’il a été changé récemment.
Voyons cela de plus près.
I – Un syndicat des copropriétaires honnête
À partir du moment où la copropriété dispose d’un ascenseur, elle doit impérativement souscrire auprès d’un ascensoriste un contrat d’entretien.
C’est donc l’ascensoriste qui relève si certaines pièces sont défectueuses soit à la suite de sa visite d’entretien soit carrément en cas de panne.
L’ascensoriste établit alors un devis pour changer la pièce qu’il considère comme défectueuse.
Le syndicat des copropriétaires se retrouve alors contraint de payer à défaut de se retrouver avec un ascenseur à l’arrêt ou qui présente des pannes intempestives.
Néanmoins le conseil syndical et surtout le syndic doivent avoir deux réflexes de bonne gestion.
II – Des mesures de contrôle
Le syndicat des copropriétaires peut décider de souscrire deux types de contrat d’entretien :
- Soit un contrat d’entretien de base,
- Soit un contrat dit « étendu ».
Dans ce dernier cas, il s’agit d’un contrat plus onéreux mais qui permet de garantir le changement des pièces défectueuses sans frais supplémentaires dans la mesure où elles ne sont pas vétustes.
Ainsi, le premier réflexe du conseil syndical et du syndic est de vérifier si la copropriété dispose d’un contrat d’entretien « étendu » et le cas échéant, si la pièce défectueuse est prise en charge par l’ascensoriste.
Le deuxième réflexe est de conserver la pièce considérée par l’ascensoriste comme défectueuse.
Et pour cause, de bonne ou de mauvaise foi, l’ascensoriste peut considérer que la cause de la panne est due à une pièce qu’il considère comme défectueuse alors que cela n’est pas le cas.
Pour éviter cette difficulté, la quasi-totalité des ascensoristes récupère la pièce changée, ce qui ne permet plus de vérifier si elle était réellement défectueuse étant la source des dysfonctionnements voire de la panne.
Le syndic et le conseil syndical sont en droit de réclamer la conservation de la pièce. Cela peut concerner les freins, une carte électronique, un câble, un amortisseur…
L’objectif n’est pas de la conserver éternellement mais de s’assurer qu’elle est bien défectueuse nécessitant son remplacement.
L’ARC Nationale sait de quoi elle parle.
À bon entendeur, je vous salue.
Nouvelle série d’émissions sur les sujets brûlants de la copropriété organisée par l’ARC Nationale, à ne pas manquer le lundi 11 mai 2026
Après notre dernière émission télévisée qui a connu un audimat record avec plus de 20 000 visionnages en direct et en replay, l’ARC Nationale produit une nouvelle série d’émissions le lundi 11 mai 2026.
Ces émissions se dérouleront en direct sur le plateau télévisé de l’ARC Nationale situé au siège de l’ARC à Paris permettant de garantir une totale indépendance éditoriale et de critique.
Au cours de ces émissions, les téléspectateurs auront la possibilité de poser leurs questions en direct via une plateforme internet dédiée, questions qui seront reprises en cours d’émission par le présentateur. Il y a également une fonction qui permet aux internautes d’échanger entre eux grâce à l’option « Live chat ».
Voyons donc les thèmes qui seront abordés au cours de cette émission et surtout comment les visionner et poser des questions.
I – Plusieurs experts, pour des émissions complètes et variées
L’émission se déroulera le lundi 11 mai 2026 à partir de 14 heures.
Durant cette journée, quatre thématiques seront abordées avec l’intervention d’experts dans leur domaine, auxquelles s’ajoute en début d’après-midi un flash d’information sur l’actualité de la copropriété.
L’objectif de cette émission est tout d’abord de présenter les problématiques et enjeux pour ensuite indiquer des préconisations à destination en priorité des copropriétaires, conseillers syndicaux et syndics non professionnels.
Comme indiqué précédemment, les téléspectateurs auront la possibilité de poser leurs questions en direct, elles seront traitées en fin d’émission.
II – Comment connaître le programme et suivre les émissions ?
Pour connaître le programme, visionner les émissions et poser vos questions en direct, une seule adresse :
https://www.arc-copro.tv
En avant-première, voici le programme :
14h - 14h15 Flash info - L’actualité de la copropriété
Au cours de cette émission flash, sera présentée l’actualité juridique et politique de la copropriété.
14h 20 – 14h 55 - Les emprunts et les subventions en copropriété
Afin de permettre aux copropriétés de réaliser des travaux de rénovation y compris énergétique, des dispositifs d’emprunt collectif et de subventions sont proposés.
À travers cette émission, seront présentées les principales mesures mises en place en indiquant comment les mettre en œuvre.
Différents experts interviendront dont une ingénieure financière spécialisée dans les emprunts collectifs en copropriété et les subventions accordées.
15 h – 15 h 55 - La prévention des copropriétés en difficulté
Le basculement d’une copropriété en difficulté s’inscrit dans un processus progressif qu’il est important d’identifier avant que la situation ne soit inextricable.
Au cours de cette émission, seront présentés les symptômes d’une copropriété en fragilité et les mesures préventives à mettre en place.
L’ARC Nationale dispose d’une équipe spécialisée dans le traitement et la prévention des copropriétés en difficulté permettant d’expliquer les mesures préventives et curatives à mettre en place.
16h - 16h55 - A la découverte des annexes comptables
Les annexes comptables sont les seuls documents qui doivent impérativement être joints à la convocation d’assemblée générale permettant aux copropriétaires de se prononcer valablement sur les questions relatives aux comptes.
À travers cette émission, seront présentés les points clés à contrôler dans chacune des annexes.
Pour cela, le directeur de l’ARC Nationale, accompagné de spécialistes de la tenue comptable, mettra en avant les points de vigilance de chacune de ces cinq annexes.
17h - 17h55 - La mise en concurrence des prestataires de la copropriété
Pour bien maîtriser les coûts et le fonctionnement de la copropriété, il est indispensable de réaliser périodiquement une mise en concurrence des prestataires.
Cela nécessite une méthodologie qui sera expliquée à travers cette émission.
Pour cela, seront invités des spécialistes de la mise en concurrence des fournisseurs en copropriété en mettant en avant les erreurs à ne pas commettre.
Nous vous attendons nombreux pour suivre ces émissions qui s’annoncent passionnantes !
Faites circuler l’information autour de vous !
Association syndicale libre
Vous êtes :
- Président d'une Association de Propriétaires
- Vos statuts relèvent d'une législation spécifique
- Ils doivent être en conformité avec le Décret 2006-504 du 3 Mai 2006
Vous avez :
- Un besoin de certains renseignements sur les Associations Syndicales Libres et vous souhaitez être « orienté ».
- Vos statuts ou votre cahier des charges à mettre à jour
Vous pouvez :
Souscrire une adhésion « Association » auprès le l'ARC de votre Région :
| Les différentes ARCs sont des associations indépendantes avec leurs propres statuts, dirigeants, services et cotisations. N'importe quel adhérent peut choisir son ARC d'affiliation quel que soit son domicile ou la localisation de sa copropriété. L'UNARC est une association qui regroupe les ARCs pour assurer une coordination entre elles. |
- Pour l'ARC NATIONALE: Adhésion en ligne
- Pour les autres ARCs: les contacter directement
Groupe de copropriétaires
Vous êtes :
- Un Groupe de Copropriétaires qui n'êtes pas « Membres du Conseil Syndical »
Vous avez :
- Des problèmes de copropriété qui ne se règlent pas
- Un Conseil Syndical complaisant, passif ou inexistant
- Un besoin de certains renseignements sur la copropriété et souhaitez être « orienté »
- Des questions sur le fonctionnement de votre copropriété
Vous pouvez :
Souscrire une adhésion de « Groupe de Copropriétaires » auprès le l'ARC de votre Région :
| Les différentes ARCs sont des associations indépendantes avec leurs propres statuts, dirigeants, services et cotisations. N'importe quel adhérent peut choisir son ARC d'affiliation quel que soit son domicile ou la localisation de sa copropriété. L'UNARC est une association qui regroupe les ARCs pour assurer une coordination entre elles. |
- Pour l'ARC NATIONALE: Adhésion en ligne
- Pour les autres ARCs: les contacter directement
Copropriétaire Individuel
Vous êtes :
- Copropriétaire
Vous avez :
- Un besoin de certains renseignements sur la copropriété et souhaitez être « orienté »
- Des problèmes personnels de copropriété qui ne se règlent pas
- Des questions sur le fonctionnement de votre copropriété.
Vous êtes :
- Bailleur
Vous avez :
- Un besoin de renseignement par des expert juridiques, afin d’apporter des réponses précises et pratiques concernant les baux d'habitation.
Vous pouvez :
Souscrire une adhésion auprès de l'ARC de votre Région
| Les différentes ARCs sont des associations indépendantes avec leurs propres statuts, dirigeants, services et cotisations. N'importe quel adhérent peut choisir son ARC d'affiliation quel que soit son domicile ou la localisation de sa copropriété. L'UNARC est une association qui regroupe les ARCs pour assurer une coordination entre elles. |
- Pour l'ARC NATIONALE: Adhésion en ligne: Copropriétaire Individuel
Adhésion en ligne: Copropriétaire Bailleur
- Pour les autres ARCs: les contacter directement