Jurisprudence

L’administration de l’immeuble constitue un sujet de mécontentement des copropriétaires, ces derniers reprochant fréquemment à leur syndic un traitement inadéquat, voire illicite.  

Si les doléances individuelles ne se révèlent pas toujours objectivement fondées, elles peuvent dans certains cas dépasser l’entendement, comme l’atteste la lourde condamnation prononcée par la cour d’appel de Montpellier à l’encontre du syndic NEXITY LAMY, dans un arrêt du 12 janvier 2021.

L’assemblée générale constitue l’organe souverain décisionnaire du syndicat, ce qui implique pour le syndic d’y convoquer tous les copropriétaires ou leur représentant légal ou statutaire.

En cas de carence du syndic à cet impératif, le syndicat s’expose à se voir objecter l’inopposabilité des résolutions de ces assemblées générales auprès des copropriétaires lésés au-delà du délai réduit de deux mois, comme le souligne un arrêt de la cour de cassation du 12 novembre 2020 (19-20811) 

En cette période doublement troublée pour les copropriétés (report des assemblées générales, absence de convocation des assemblées générales avant le 31 janvier 2021, absence de concertation avec le conseil syndical pour établir l’ordre du jour, vote uniquement par correspondance), nous avons souhaité mettre en lumière un arrêt rendu par la Cour de cassation en date du 03 décembre 2015 (14-25.583).

En copropriété c’est l’assemblée générale qui prend toutes les décisions. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de tantièmes pour faire entendre « sa voix ». Ainsi, en fonction des votes recensés, les décisions sont soit rejetées, soit validées.

Les copropriétaires disposent d’une totale liberté pour voter dans le sens qu’ils souhaitent. Les seules limites étant l’abus de majorité ou de minorité.

Monsieur Laurent A. est embauché comme employé d’immeuble de catégorie A, sous contrat à durée déterminée débutant le 1er septembre 2016 pour s’achever le 28 février 2017.

Le syndicat des copropriétaires décide de poursuivre la relation contractuelle de manière définitive, et ils signent donc le 1^er mars 2017 un contrat à durée indéterminée.

Lorsque deux personnes se marient, elles doivent également décider du sort de leur patrimoine financier, à savoir la conclusion ou non d’un contrat de mariage. S’ils ne concluent pas de contrat de mariage, alors ils seront soumis au régime légal de la communauté réduite aux acquêts : tous les biens achetés par l’un ou les époux appartiendra automatiquement aux deux époux.

Dans les copropriétés, nous relevons régulièrement des comportements de syndics qui sont condamnables et en parallèle des copropriétaires qui assignent de manière régulière leur syndic en responsabilité ou les assemblées générales en nullité.

La Cour de cassation rappelle dans un arrêt du 9 mai 2019 les fondamentaux d’une action judiciaire en indemnisation engagée par un copropriétaire à l’encontre d’un syndic, en raison d’un mandat et d’une gestion défaillants.

Les ensembles immobiliers en copropriété envisagent parfois une forme d’autonomie d’administration de leurs bâtiments, en constituant un ou plusieurs syndicats secondaires.

Il n’est pas toujours aisé de déterminer les conditions matérielles pour l’institution d’un tel régime juridique, comme le souligne un récent arrêt de la Cour de Cassation du 12 juillet 2018.

Le nombre de véhicules garés dans une copropriété génère souvent des tensions, en raison, d’un nombre de places souvent insuffisant et donc de stationnements anarchiques sur les parties communes.

Des solutions existent, mais leur mise en œuvre suppose de faire preuve de minutie, pour ne pas exposer le syndic, voire le syndicat des copropriétaires, à une action judiciaire en réparation par le propriétaire du véhicule enlevé.

Voyons ensemble ce cas concret, survenu avec FONCIA MANSART.

Certains syndicats émettent des réserves sur les charges affectées aux lots par le rédacteur du règlement de copropriété, notamment en regard du critère de la surface.   La refonte de la grille de charges est donc souvent envisagée, avec comme préalable un métré des lots, auxquels certains copropriétaires s’opposent. Un récent arrêt de la Cour de Cassation souligne la légitimité de principe de cette démarche du syndicat et oblige le copropriétaire et son locataire à laisser accéder aux lots privatifs.