Jurisprudence

Il n’est pas toujours aisé de trouver un lieu pour tenir l’assemblée générale qui convienne à l’ensemble des parties, c’est-à-dire à la fois aux copropriétaires et au syndic.

Aux interrogations purement pratiques, s’ajoute parfois une problématique plus complexe quant à la réglementation applicable sur la localisation géographique de cette réunion annuelle du syndicat des copropriétaires.

Rares sont les syndicats de copropriétaires qui ne sont pas confrontés aux problèmes de copropriétaires débiteurs. Ainsi, en cas de refus de ces derniers à régler leurs quotes-parts de charges trimestrielles, ou de charges travaux, le syndicat, représenté par son syndic, ne dispose plus que de l’alternative judiciaire pour tenter de recouvrer les sommes dues.

Nombre de copropriétés sont confrontées à des actions irrégulières commises par des copropriétaires indélicats, comme le non-respect du règlement de copropriété, la réalisation de travaux privatifs affectant l’harmonie de l’immeuble, sans l’aval de l’assemblée générale, ou l’occupation indue de parties communes …

Il revient au syndic, dès lors qu’il a connaissance des faits reprochés, de mettre en demeure le copropriétaire fautif de cesser, dans un délai fixé, le trouble de jouissance ainsi constaté.

Il est opportun de rappeler qu’un employeur a l’obligation absolue de garantir la sécurité de ses salariés.

Le syndicat des copropriétaires et surtout son conseil syndical doivent se montrer vigilants sur ce sujet.

Ainsi, avant de confier une tâche à un gardien ou à un employé d’immeuble, le syndic doit se demander, au préalable, s’il pourra l’exécuter en toute sécurité.

Dans le cas qui a été soumis aux magistrats de la Cour de cassation, un médecin du travail a prononcé l’inaptitude, et la salariée concernée ne pouvant être reclassée a fait l’objet d’un licenciement.

Avant son licenciement, et du fait de ses problèmes de santé, la salariée avait déjà subi une baisse partielle de sa rémunération.

De nombreux copropriétaires interpellent fréquemment le syndic quant à la régularité de sa gestion du personnel du syndicat (gardien ou employé d’immeuble).  

Un récent arrêt de la cour de cassation du 25 novembre 2020 se révèle très intéressant dans ce domaine sur les obligations et sanctions en cas de carence dommageable pour le syndicat des copropriétaires.

L’assemblée générale est le seul organe de la copropriété à pouvoir adopter des décisions relatives à l’administration, la gestion, la conservation de la copropriété.

Pour ce faire, les majorités édictées par la loi du 10 juillet 1965(article 24, 25, 25-1, 26, 26-1) doivent être respectées, pour que les décisions sont valablement adoptées. Plus la décision entraine des conséquences importantes pour la copropriété plus la majorité sera difficile à obtenir.

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il est tenu de payer des charges de copropriété.

Le calcul de ces charges dépend de leur objet

En effet, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 distingue :

-les services collectifs et éléments d’équipement commun;

- la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, générales.

La définition de la copropriété implique qu’il y ait des lots  privatifs et des parties communes, propriétés indivises de chaque copropriétaire. Ces parties communes sont dites générales.