Jurisprudence

Les aménagements privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur d’un immeuble par un copropriétaire constituent un sujet récurrent de confrontations entre les copropriétaires quant à leur légalité et dans la négative sur leur suppression amiable ou judiciaire.

Un arrêt de la cour de cassation du 19 novembre 2020 (18-24022) rappelle les fondamentaux en la matière.

Chaque copropriétaire est propriétaire indivis des parties communes. A ce titre, il dispose d’une quote-part des parties communes et est tenu de payer des charges en fonction d’une répartition entre copropriétaires selon des critères définis.

Les millièmes de copropriété (quote-part des parties communes), sont utilisés notamment pour les votes en assemblée générale. Ces millièmes peuvent également être utilisés pour répartir les charges de copropriété entre les différents copropriétaires.

L’installation de certains équipements électriques est soumise à une obligation réglementaire de vérification et de maintenance. A l’instar de l’ascenseur, l’installation d’une porte automatique de garage dans un immeuble d’habitation doit également faire l’objet de contrôle périodique.

Les travaux privatifs donnent souvent lieu à des différends entre le copropriétaire concerné, les autres membres du syndicat et leur représentant légal, le syndic. Un récent arrêt de la Cour de Cassation est venu rappeler la jurisprudence constante en la matière.  

Nous sommes dans le cadre d’une copropriété composée de deux bâtiments, les bâtiments A et B, séparés par un mur mitoyen. Ce mur est qualifié de partie commune par le règlement de copropriété.  

Il n’est pas toujours chose aisée pour le syndicat des copropriétaires de déterminer :

Il n’est pas toujours aisé de trouver un lieu pour tenir l’assemblée générale qui convienne à l’ensemble des parties, c’est-à-dire à la fois aux copropriétaires et au syndic.

Aux interrogations purement pratiques, s’ajoute parfois une problématique plus complexe quant à la réglementation applicable sur la localisation géographique de cette réunion annuelle du syndicat des copropriétaires.

Rares sont les syndicats de copropriétaires qui ne sont pas confrontés aux problèmes de copropriétaires débiteurs. Ainsi, en cas de refus de ces derniers à régler leurs quotes-parts de charges trimestrielles, ou de charges travaux, le syndicat, représenté par son syndic, ne dispose plus que de l’alternative judiciaire pour tenter de recouvrer les sommes dues.

Nombre de copropriétés sont confrontées à des actions irrégulières commises par des copropriétaires indélicats, comme le non-respect du règlement de copropriété, la réalisation de travaux privatifs affectant l’harmonie de l’immeuble, sans l’aval de l’assemblée générale, ou l’occupation indue de parties communes …

Il revient au syndic, dès lors qu’il a connaissance des faits reprochés, de mettre en demeure le copropriétaire fautif de cesser, dans un délai fixé, le trouble de jouissance ainsi constaté.

Il est opportun de rappeler qu’un employeur a l’obligation absolue de garantir la sécurité de ses salariés.

Le syndicat des copropriétaires et surtout son conseil syndical doivent se montrer vigilants sur ce sujet.

Ainsi, avant de confier une tâche à un gardien ou à un employé d’immeuble, le syndic doit se demander, au préalable, s’il pourra l’exécuter en toute sécurité.