Jurisprudence

La Cour d'appel est une juridiction du second degré de l'ordre judiciaire. 

A ce titre, elle ne peut être saisie que dans un délai légal bref, après le prononcé d'une décision par la juridiction de première instance. On dit alors que la partie insatisfaite "interjette appel". 

C'est la Cour d'appel dans le ressort duquel appartient la juridiction du premier degré qui doit être saisie. Devant la Cour d'appel, la constitution d'un avocat est obligatoire. 

La Cour de cassation est la plus haute juridiction de l'ordre judiciaire français. 

Cette juridiction a pour mission de contrôler l'exacte application du droit par les tribunaux et les cours d'appel, garantissant ainsi une interprétation uniforme de la loi. 

Elle ne va donc pas réexaminer les faits mais uniquement les questions de droit qui lui seront soumises. 

Conformément à l’article 29 du décret du 17 mars 1967, modifié par le décret du 26 mars  2015, le contrat du syndic doit expressément indiquer sa durée (qui ne peut pas excéder trois ans), ainsi que les dates calendaires de prise d’effet et d’échéance.

C’est un contrat à durée déterminée, qui est censé se poursuivre jusqu’à son terme.

Parmi les obligations du syndic figure celle – comme nous l’avons vu – d’assurer l’exécution des décisions prises en assemblée générale.

Qu’importe que le syndic ait sa propre opinion sur les délibérations votées en assemblée, qu’il peut tout à fait juger inutiles ou inopportunes (licenciement du concierge en l’espèce), il ne peut pas remettre en cause ces délibérations, le pouvoir de décision revenant à l’assemblée.

La carence ne doit pas être confondue avec la notion de faute du syndic qui engage sa responsabilité.

La question de la rémunération du syndic dont le contrat a été annulé pose difficulté dans la mesure où le syndic, avant que la nullité de son mandat soit prononcée, a pu accomplir des actes de gestion utiles au syndicat des copropriétaires.

Comme évoqué plus haut, la désignation du syndic peut faire l’objet du procédé de passerelle prévu à l’article 25-1 de la loi de 1965 : si la majorité absolue n’a pas été atteinte mais que le vote a recueilli au moins 1/3 des voix des copropriétaires, il peut être procédé immédiatement à un second vote à la majorité simple.

Cet arrêt de 1996 a été précisé par un arrêt de 1999, suivant lequel le mandat du syndic prend effet immédiatement, à l'instant même des résultats du vote, sauf décision contraire de l’assemblée générale (Cass., 3^e civ., 20 janvier 1999, n° 97-14747).

Cette jurisprudence, bien qu’antérieure à l’instauration du contrat-type de syndic, reste pertinente à l’heure actuelle.

Le procès-verbal d’assemblée, en principe établi par le secrétaire de séance (syndic la plupart du temps), constitue le document de référence permettant de faire la preuve, en particulier, des conditions de vote et des décisions adoptées lors de l’assemblée.

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent avoir intérêt à solliciter le syndic afin qu’il convoque une assemblée.

L’article 8 du décret de 1967 impose au syndic de convoquer une assemblée dès lors que la demande émane, soit du conseil syndical, soit de copropriétaires représentant au moins un quart des voix de la copropriété. Cette demande s’accompagne des questions à inscrire à l’ordre du jour.