Jurisprudence

Legislation

Même si elle est contraire au règlement de copropriété, une décision d’assemblée générale non contestée dans le délai légal devient définitive et doit s’appliquer

Analyse de la décision

Aussi surprenant que cela puisse paraître, une décision d’assemblée générale même irrégulière s’impose aux copropriétaires dès lors qu’elle n’a fait l’objet d’aucune contestation en justice dans les délais impartis, à savoir 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale (article 42, alinéa 2 de la loi de 1965).

De nombreux copropriétaires sont réticents à saisir un juge dans le cadre de litiges liés à la copropriété ou à certaines décisions.

Legislation

Peu importent les consignes de vote données par un copropriétaire à son mandataire, seul est pris en compte le vote exprimé par le mandataire

Analyse de la décision

Les délégations de vote peuvent, au choix du mandant, être données au mandataire avec ou sans consigne de vote particulière.

Dans le cas où des consignes auraient été données au mandataire, l’assemblée générale réunie peut être confrontée à des difficultés tenant à ce que le mandataire en question ne respecte pas les consignes du copropriétaire mandant.

Legislation

Le mandataire qui détient plus de 3 mandats peut subdéléguer - si cette faculté lui a été donnée par son mandant - l’un des mandats pour ramener leur nombre à celui autorisé légalement

Analyse de la décision

La délégation de vote, qui consiste à se faire représenter à une assemblée générale à laquelle on ne peut pas assister, est un bon moyen de faire entendre sa voix et de favoriser la prise de décision en copropriété.

Malgré l’incidence des décisions d’assemblée sur les copropriétaires, notamment financières (mais pas seulement), de nombreuses copropriétés déplorent l’absence systématique de certains copropriétaires dans les prises de décision.

Legislation

Aucun texte n'interdit au syndic de compléter l'ordre du jour initial même lorsque l’assemblée a été convoquée à l’initiative de copropriétaires

Analyse de la décision

L’ordre du jour est en principe établi par le syndic et joint aux convocations aux assemblées générales.

Reste à savoir si un syndic peut ajouter à l’ordre du jour ainsi fixé un point qui n’était pas prévu.

La jurisprudence a répondu dès 2008 par l’affirmative (Cass., 3e civ., 10 septembre 2008, n° 07-16448), mais à condition que les points ajoutés fassent l’objet d’une notification aux copropriétaires respectant le délai réglementaire de 21 jours (sauf urgence).

Legislation

Le défaut de concertation du conseil syndical pour l’établissement de l’ordre du jour de l’assemblée générale ne constitue pas un motif de nullité de celle-ci, car la loi ne prévoit pas de sanction à cette formalité

Analyse de la décision

En principe, toute copropriété doit être dotée d’un conseil syndical, dont les membres sont désignés en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 25, à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents.

L’article 21 de la loi de 1965 et les articles 22 et suivants du décret de 1967 définissent ses missions.

Legislation

Il appartient au syndic de rapporter la preuve que les convocations aux assemblées ont été faite de manière régulière

Analyse de la décision

Le syndic et le syndicat des copropriétaires sont liés par un contrat, un mandat un peu particulier car très encadré par les dispositions légales et réglementaires.

Au titre de ce mandat, un certain nombre de missions sont dévolues au syndic, qui assure notamment la convocation aux décisions d’assemblée générale (article 7 du décret de 1967).

Legislation

Si le syndic a fait procéder à des travaux urgents sans convoquer immédiatement une assemblée, les copropriétaires ont le droit de refuser de payer leur quote-part des travaux

Analyse de la décision

Dans un contexte de fragilisation, de vétusté, voire de délabrement de certains immeubles, parfois dotés d’équipements anciens et faisant face à des impayés de charges, les copropriétaires sont souvent confrontés à la nécessité de mettre en place des travaux urgents, afin d’éviter une aggravation de dommages, d’assurer la sécurité des résidents, la bonne conservation de l’immeuble, ou de permettre aux résidents de bénéficier du confort minimal (tel que la réparation du système de chauffage).

Legislation

Le syndic qui méconnaît l’obligation de la tenue d’une assemblée générale annuelle engage sa responsabilité et est tenu de réparer les préjudices qui en découlent

Analyse de la décision

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 prévoit que « dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires ».

Le même article précise que la convocation de l’assemblée générale relève des missions du syndic.

Mais de nombreuses copropriétés déplorent le fait que leurs syndics tardent à convoquer les assemblées générales.

Legislation

L’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement de la loi de 1965 n’exclut pas son action sur le fondement du trouble anormal de voisinage

Analyse de la décision

Ce principe peut paraître, à première lecture, assez obscur et on peut se demander quel est l’intérêt de déterminer le fondement d’une action en justice dès lors que le règlement de copropriété n’est pas respecté par certains copropriétaires (voire leurs locataires), en particulier lorsqu’ils occasionnent des troubles à leurs voisins : nuisances sonores, olfactives (en provenance de lots d’habitations ou de locaux commerciaux)...

Legislation

Une clause autorisant de manière anticipée un copropriétaire à s’approprier des parties communes – dite « clause de fond de couloir » – est réputée non écrite

Analyse de la décision

Les parties communes sont définies, par la loi de 1965, comme des « parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux » (article 3).

La liste des parties communes est en principe fixée par le règlement de copropriété.