Législation

Les initiatives unilatérales de copropriétaires sur les parties communes ne constituent pas des actes isolés et peuvent donner lieu à des contestations judiciaires quant à leur légalité.

Un arrêt de la Cour de cassation du 22 octobre 2020 apporte un nouvel éclairage sur cette question, via la pose d’une signalétique commerciale sur les parties communes.

I. Modalités légales d’intervention d’un copropriétaire sur les parties communes

Une résidence sise à Paris 1^er arrondissement comprend notamment un lot commercial affecté depuis plus de 100 ans à la haute joaillerie, et ce, conformément à la destination de l’immeuble prévue par le règlement de copropriété.

Le propriétaire du lot installe unilatéralement sur la façade du bâtiment une enseigne commerciale à une date incertaine, qui pourrait se situer entre 1953 et 1964.

Une assemblée générale du 9 septembre 2011 adopte un projet de ravalement de la façade intégrant la dépose et la repose de l’enseigne commerciale.

Le propriétaire d’un lot, opposant à cette résolution, invoque judiciairement sa nullité. Il justifie son action sur le fait, que l’intervention légitime du détenteur d’un lot sur une partie commune, telle la façade de l’immeuble, suppose l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité des voix du syndicat des copropriétaires selon l’article 25 alinéa b de la loi du 10 juillet 1965.

Or, cet aval impératif faisant manifestement défaut en l’espèce, la présence de cet aménagement privatif se révèle illicite et, ne peut donc être intégré par le syndicat dans le cadre des travaux d’entretien des parties communes.

A cette procédure engagée à l’encontre du syndicat, se joint le propriétaire du lot commercial concerné.

Si les deux premières juridictions judiciaires civiles écartent l’argumentation de ce contestataire (jugement TGI Paris du 18 juin 2013, décision de la cour d’appel de Paris du 17 juin 2015), la Cour de cassation fait partiellement droit à sa demande par un arrêt du 15 décembre 2016, en censurant la présence illicite et inopposable au syndicat de l’enseigne commerciale et renvoyant les parties devant la cour d’appel de Paris.

II. Conditions pour la régularisation exceptionnelle d’une intervention illicite d’un copropriétaire sur les parties communes de l’immeuble

Dans son arrêt n° 17 - 06400 du 15 mai 2019 la cour d’appel de Paris, confirmé par la Cour de cassation dans sa décision n° 19 - 21732 du 22 octobre 2020, suite à un nouveau recours du propriétaire contestataire, entérine la signalétique commerciale sur la façade de l’immeuble.

Ces derniers magistrats assimilent, tout comme leurs homologues de l’instance inférieure, la présence de l’enseigne individuelle sur la façade collective, à un droit de jouissance privatif de son propriétaire (usage exclusif de cette installation personnelle par le détenteur du lot commercial exploité en joaillerie) sur une partie commune.

Or, le droit de jouissance peut aussi bien résulter d’une décision initiale ou ultérieure du syndicat stipulée dans le règlement de copropriété, que d’une situation de fait de plus de trente ans incontestée judiciairement pendant ce laps de temps, comme en l’espèce : «... La cour d'appel a retenu à bon droit qu'un droit de jouissance privatif sur des parties communes est un droit réel et perpétuel qui peut s'acquérir par usucapion et qu'un tel droit peut avoir pour objet l'apposition d'enseignes sur les parties communes de la copropriété. Elle a constaté que la pose d'enseignes en imposte sur les portes cochères n'avait pas été autorisée par l'assemblée générale et que le règlement de copropriété ne contenait aucune stipulation sur ce point.

Elle a relevé que la société R.H.F. avait apposé les enseignes depuis 1964, voire 1953, et avait manifesté, depuis lors, son intention de se comporter en titulaire exclusif du droit de les poser.

Elle en a souverainement déduit, sans qu'il y ait lieu de caractériser une acceptation expresse des copropriétaires, qu'il ne s'agissait pas d'une simple tolérance des autres copropriétaires, mais que cette société, ayant accompli, sans interruption depuis plus de trente ans, des actes caractérisant une possession continue, ininterrompue, paisible, publique et non équivoque, avait acquis, par usucapion, un droit de jouissance privatif réel et perpétuel au maintien des enseignes."

En présence d’un aménagement exécuté illicitement par le propriétaire d’un lot sur les parties communes, la personne morale ou physique qui envisage de faire cesser l’illégalité doit apprécier à juste mesure la nature juridique de l’irrégularité et donc la prescription applicable.

Dans le cas contraire, elle s’expose à engager à l’égard du contrevenant un contentieux long, onéreux et surtout vain.

La Cour de Cassation, en date du 8 septembre 2016 (n° 15 - 23422), a rendu un arrêt important.

Celui-ci porte sur la tenue de l’assemblée générale et présente un double intérêt, tout en rappelant une jurisprudence constante en la matière : 

• régularité des délibérations au regard de l’ordre du jour figurant dans la convocation ;

• capacité de vote pour le mandataire et pouvoir du mandant de contester une résolution adoptée, mais irrégulière.

Les faits

Les copropriétaires d’un local commercial d’un immeuble parisien reçoivent la convocation de l’assemblée générale du syndicat avec un ordre du jour, bien sûr, déterminé.

Ne pouvant y assister, ils souhaitent malgré tout participer et donnent mandat pour y être représenté.

Cependant, à réception du procès-verbal, ils constatent que l’ordre du jour a été complété après sa notification et qu’au surplus, leur mandataire a voté favorablement pour la résolution ajoutée illégalement au cours de l’assemblée.

Ils décident alors d’engager une action judiciaire en nullité de la résolution litigieuse, au motif que :

• l’ordre du jour ne peut être complété, dès lors que le délai de 21 jours (article 9 du décret du 17 mars 1967) est entamé ;
• le mandat qu’ils avaient remis à leur mandataire ne valait que pour l’ordre du jour notifié régulièrement aux copropriétaires et qu’en conséquence, ils n’étaient pas liés par le vote de leur mandataire à l’égard du syndicat sur la question ajoutée au cours de l’assemblée générale.

Compte tenu de ces irrégularités manifestes, ils se retrouvaient, en regard de cette résolution, qualifiés de « copropriétaires défaillants », c’est-à-dire absents (et non représentés), et ils retrouvaient ainsi la capacité de contester judiciairement cette résolution !

La décision de la Cour de Cassation

La 3^ème chambre civile de la Cour de Cassation a fait droit à la demande de ces copropriétaires :

"Attendu que la convocation contient l’ordre du jour, qui précise chacune des questions soumises à la délibération de l’assemblée générale ; qu’un mandat ne peut porter que sur les questions figurant à l’ordre du jour….

Attendu que pour déclarer la demande irrecevable, l’arrêt retient que la résolution contestée par les consorts L., qui ont été régulièrement représentés, a été votée à l’unanimité des copropriétaires et, que l’action prévue par l’article 42 (de la loi du 10 juillet 1965) n’est pas ouverte aux copropriétaires ayant voté, par le truchement de leur mandataire, en faveur de la résolution contestée ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’elle avait constaté que le mandataire avait voté sur une question ne figurant pas à l’ordre du jour, la Cour d’Appel a violé les textes susvisés ;"

Conclusion et conseils

Cet arrêt vient utilement rappeler les obligations respectives :

• au mandataire à l’égard de son mandant : il ne peut aller au-delà de ce que le titulaire dispose comme droit ;
• du syndicat vis-à-vis des copropriétaires : plus précisément dans ce dernier cas il s’agit du rôle majeur du président de séance, sans bien sûr oublier l’obligation de conseil de la part du syndic professionnel !

En effet, c’est au président que revient la charge d’une tenue régulière de l’assemblée générale du syndicat (article 15 du décret du 17 mars 1967).

Il ne doit donc, ni de son chef, ni sur demande d’un copropriétaire, ajouter une résolution à l’ordre du jour, et prendre encore plus de précautions dès lors que ce ne sont pas les copropriétaires en personne qui sont présents à cette assemblée.