Législation
Convocation à l’assemblée générale et changement d’adresse d’un copropriétaire
Jurisprudence constante de la Cour de cassation.
Le syndic ne commet pas de faute s'il envoie la convocation à la dernière adresse connue et l'assemblée générale ne peut être annulée sur ce fondement.
Il appartient donc au copropriétaire de faire toutes les démarches nécessaires en cas de changement d'adresse.
En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.
La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.
C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.
Pour le cas de l’assemblée spéciale, nouveauté introduite par la loi ELAN, seuls les copropriétaires concernés sont convoqués : voir notre article arc-copro.fr/documentation/loi-elan-une-possibilite-dassemblee-generale-speciale-pour-les-parties-communes
Une difficulté peut se poser en cas de changement d’adresse, notamment si le syndic n’en était pas informé.
I. La convocation est régulière lorsqu’elle est faite au dernier domicile notifié au syndic
Dans un arrêt du 28 mars 2019 (n° 18-12579), la Cour de cassation est venue rappeler le principe constant applicable en la matière : la convocation du copropriétaire est valablement faite au dernier domicile notifié au syndic.
Ce principe figure à l’article 65, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967.
La question se posait ici car la convocation d’une copropriétaire était revenue avec la mention NPAI (N’habite Pas à l’Adresse Indiquée).
La Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel, lui reprochant de ne pas avoir recherché « si ces lettres avaient été adressées au domicile notifié au syndic » par la copropriétaire.
Autrement dit, le syndic remplit son obligation dès lors qu’il a adressé la convocation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au dernier domicile dont il a eu « officiellement » connaissance.
Si la convocation d’un copropriétaire revient en NPAI parce qu’il n’a pas informé le syndic de sa nouvelle adresse, l’assemblée générale ne peut pas être annulée pour ce motif.
II. L’importance de notifier au syndic tout changement d’adresse
L’article 65 du décret de 1967 oblige tout copropriétaire, usufruitier ou nu-propriétaire à notifier au syndic « son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique ».
Le syndic, quant à lui, est tenu d’adresser la convocation en respectant le formalisme et les délais légaux, mais sans avoir à s’assurer que les adresses des copropriétaires sont à jour.
En cas de litige, il appartient au syndic de prouver que la convocation a été faite de manière régulière. Plusieurs décisions de justice vont en ce sens, par exemple un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 9 novembre 1984.
Mais le syndic qui a respecté ce formalisme n’a pas l’obligation de rechercher l’adresse réelle du copropriétaire si une notification lui est retournée avec la mention NPAI (arrêt de la Cour d’appel de Versailles, 4ème ch., du 29 mai 2012, n° 11/04944).
La situation est différente dans le cas où il aurait commis une erreur dans l’adresse (voir par exemple l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, 23e chambre B, du 1er mars 1996, n° 95/021975), car à ce moment-là, la notification serait irrégulière et l’assemblée générale pourrait être annulée.
Une précision importante : le fait d’indiquer ses nouvelles coordonnées en signature d’un courrier adressé au syndic ne suffit pas : il faut que le courrier ait pour objet le changement d’adresse (arrêt de la Cour de cassation, 3ème civ., du 11 mai 2004, n° 03-10637).
Il est donc primordial de bien informer le syndic de tout changement de domicile et de le faire au plus vite, afin d’éviter que des décisions ne soient prises en assemblée générale sans qu’on ait pu y participer et sans pouvoir la faire annuler pas la suite.
La désignation du syndic ne vaut que pour l’avenir, elle ne peut rétroagir
Jurisprudence constante.
Pour une précision supplémentaire sur les dates du contrat de syndic: Pour être validé, le contrat de syndic doit préciser ses dates calendaires d'échéance
Le contrat de syndic ne vaut que pour l'avenir, il ne peut pas prévoir une date de commencement antérieure à celle de l'assemblée générale.
Cet arrêt de 1996 a été précisé par un arrêt de 1999, suivant lequel le mandat du syndic prend effet immédiatement, à l'instant même des résultats du vote, sauf décision contraire de l’assemblée générale (Cass., 3e civ., 20 janvier 1999, n° 97-14747).
Cette jurisprudence, bien qu’antérieure à l’instauration du contrat-type de syndic, reste pertinente à l’heure actuelle.
En effet, alors que l’article 29 du décret de 1967 précise bien que le contrat de syndic doit faire mention de sa durée (qui ne peut pas excéder 3 ans) et de ses dates de prise d’effet et d’échéance, certains syndics croient bon de fixer une date de prise d’effet de mandat antérieure à la date de l’assemblée générale les désignant.
Ainsi, ils font parfois coïncider les dates de début et de fin de mandat avec la période de l’exercice comptable, par exemple avec un mandat d’un an allant du 1er janvier au 31 décembre de l’année N, au lieu du 30 juin de l’année N (jour de l’assemblée générale) au 29 juin de l’année N+1.
Ce procédé est illégal et les copropriétaires doivent être particulièrement vigilants sur ce point, et de manière plus générale sur le respect des clauses du contrat-type par le syndic, avant d’approuver l’un des contrats soumis au vote en assemblée.