Législation
Convocation à l’assemblée générale et changement d’adresse d’un copropriétaire
Jurisprudence constante de la Cour de cassation.
Le syndic ne commet pas de faute s'il envoie la convocation à la dernière adresse connue et l'assemblée générale ne peut être annulée sur ce fondement.
Il appartient donc au copropriétaire de faire toutes les démarches nécessaires en cas de changement d'adresse.
En tant que décisionnaires au sein de la copropriété, tous les copropriétaires doivent être en mesure de pouvoir participer aux décisions d’assemblée générale.
La loi du 10 juillet 1965 impose donc des règles précises pour la convocation, en termes de délai et de formalisme à respecter.
C’est le syndic qui est chargé d’envoyer à tous les copropriétaires, sans exception, les convocations d’assemblée générale.
Pour le cas de l’assemblée spéciale, nouveauté introduite par la loi ELAN, seuls les copropriétaires concernés sont convoqués : voir notre article arc-copro.fr/documentation/loi-elan-une-possibilite-dassemblee-generale-speciale-pour-les-parties-communes
Une difficulté peut se poser en cas de changement d’adresse, notamment si le syndic n’en était pas informé.
I. La convocation est régulière lorsqu’elle est faite au dernier domicile notifié au syndic
Dans un arrêt du 28 mars 2019 (n° 18-12579), la Cour de cassation est venue rappeler le principe constant applicable en la matière : la convocation du copropriétaire est valablement faite au dernier domicile notifié au syndic.
Ce principe figure à l’article 65, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967.
La question se posait ici car la convocation d’une copropriétaire était revenue avec la mention NPAI (N’habite Pas à l’Adresse Indiquée).
La Cour de cassation casse la décision de la Cour d’appel, lui reprochant de ne pas avoir recherché « si ces lettres avaient été adressées au domicile notifié au syndic » par la copropriétaire.
Autrement dit, le syndic remplit son obligation dès lors qu’il a adressé la convocation par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au dernier domicile dont il a eu « officiellement » connaissance.
Si la convocation d’un copropriétaire revient en NPAI parce qu’il n’a pas informé le syndic de sa nouvelle adresse, l’assemblée générale ne peut pas être annulée pour ce motif.
II. L’importance de notifier au syndic tout changement d’adresse
L’article 65 du décret de 1967 oblige tout copropriétaire, usufruitier ou nu-propriétaire à notifier au syndic « son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s'il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique ».
Le syndic, quant à lui, est tenu d’adresser la convocation en respectant le formalisme et les délais légaux, mais sans avoir à s’assurer que les adresses des copropriétaires sont à jour.
En cas de litige, il appartient au syndic de prouver que la convocation a été faite de manière régulière. Plusieurs décisions de justice vont en ce sens, par exemple un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 9 novembre 1984.
Mais le syndic qui a respecté ce formalisme n’a pas l’obligation de rechercher l’adresse réelle du copropriétaire si une notification lui est retournée avec la mention NPAI (arrêt de la Cour d’appel de Versailles, 4ème ch., du 29 mai 2012, n° 11/04944).
La situation est différente dans le cas où il aurait commis une erreur dans l’adresse (voir par exemple l’arrêt de la Cour d’appel de Paris, 23e chambre B, du 1er mars 1996, n° 95/021975), car à ce moment-là, la notification serait irrégulière et l’assemblée générale pourrait être annulée.
Une précision importante : le fait d’indiquer ses nouvelles coordonnées en signature d’un courrier adressé au syndic ne suffit pas : il faut que le courrier ait pour objet le changement d’adresse (arrêt de la Cour de cassation, 3ème civ., du 11 mai 2004, n° 03-10637).
Il est donc primordial de bien informer le syndic de tout changement de domicile et de le faire au plus vite, afin d’éviter que des décisions ne soient prises en assemblée générale sans qu’on ait pu y participer et sans pouvoir la faire annuler pas la suite.
Les comptes des copropriétés : la Cour de Cassation donne raison à un copropriétaire qui entendait faire respecter les règles
Les règles comptables sont régies par la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967 ainsi que l'arrêté et le décret comptable du 14 mars 2005.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement.
I. Quand les syndics ne respectent pas les obligations comptables
Nous ne comptons plus, à l’ARC, les documents comptables soumis aux assemblées générales et qui ne respectent pas la réglementation comptable applicable aux copropriétés, beaucoup de syndics ne s’embarrassant pas avec les (nombreuses) obligations en la matière.
Et c’est ainsi que les deux principes fondamentaux que sont la comptabilité d’engagement et la séparation des exercices sont souvent bafoués, fréquemment par facilité mais aussi parfois par ruse pour arranger le résultat d’un exercice difficile à justifier.
Les copropriétaires qui votent contre l’approbation de tels comptes sont la plupart du temps minoritaires et sont tout simplement méprisés par les syndics qui voient leurs comptes approuvés à la majorité des copropriétaires présents et représentés. Mais un copropriétaire opiniâtre vient de montrer que l’on ne peut pas toujours faire n’importe quoi sans jamais avoir à en rendre compte…
II. La Cour de Cassation… casse
Le syndic en question avait omis de comptabiliser, dans les produits d’un exercice, une indemnité judiciaire obtenue dans un jugement rendu au cours de l’exercice, au motif qu’elle ne serait payée que sur l’exercice suivant.
La Cour d’appel avait cru bon de valider les comptes tels quels.
La Cour de cassation a sèchement remis les choses à leur juste place (Cass. 3ème Civ. 5 février 2014, n°12-19047) : « les charges et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement ». Elle a donc cassé l’arrêt d’appel et donné raison au copropriétaire qui demandait l’annulation de la résolution d’approbation de ces comptes.
Qu’on se le dise : un copropriétaire isolé peut faire valoir le droit et faire annuler une approbation de comptes non conformes aux obligations comptables.
Autrement dit, un exercice doit comporter TOUTES les charges et TOUS les produits de cet exercice, qu’ils soient ou non payés / encaissés, et seulement ces charges et ces produits.
III. Les textes, chers professionnels, les textes
La Cour de cassation renvoie donc les syndics aux textes légaux et réglementaires qu’elle a cités pour justifier sa décision :
Extraits de l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 (non modifié par la loi ALUR) :
Les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l'exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé.
Les charges et les produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic indépendamment de leur règlement. L'engagement est soldé par le règlement. […]
Article 2, alinéa 2 du décret du 14 mars 2005 :
En application de l'article 14-3 de la même loi, sont rattachés à l'exercice les produits acquis (produits reçus et à recevoir) et les charges supportées (charges réglées et à régler) au titre de l'exercice.